Hvilken rolle spiller renta for boligprisene i Oslo?

Transkript

1 Hvilken rolle spiller renta for boligprisene i Oslo? Finansiell fagdag, Norges Bank, 22. november 2016 Roger Bjørnstad Samfunnsøkonomisk analyse Roger.bjornstad@samfunnsokonomisk-analyse.no

2 Mål i politikken: «Flest mogleg skal få høve til å eige bustad» «Bustadpolitikken er ein integrert del av regjeringa sin velferdspolitikk» Meld. St. 17 Utviklingstrekk Sterk prisvekst hindrer nå enkelte befolkningsgrupper fra å eie egen bolig. Prisveksten i byene bidrar til segregering geografisk, økonomisk, sosialt og kulturelt, med store sosiale utfordringer. Nasjonalbudsjettet 2017 «Stor gjeld i husholdningssektoren truer bedriftenes produksjon, lønnsomhet og evne til å betjene sine lån, og arbeidsledigheten kan øke.» «For rask vekst i boligpriser og gjeld øker risikoen for finansiell ustabilitet.» «Alltid en oppfatning om at pris- og gjeldsoppgangen er riktig og kan forklares.» 24. november 2016 COPYRIGHT: Samfunnsøkonomisk analyse AS 2

3 Hva er driverne bak boligprisveksten i Oslo? - Renten lik i hele Norge 24. november 2016 COPYRIGHT: Samfunnsøkonomisk analyse AS Side 3

4 Boliger Personer Bygges nå nok boliger i Norge! Fullførte boliger Bef.vekst (år) 24. november 2016 COPYRIGHT: Samfunnsøkonomisk analyse AS Side 4

5 Boligmangel og boligprisvekst i Oslo ,3 Boligpriser, 2009=1 +122% ,1 1,9 1,7 +89% , ,3 1,1 0,9 Fullførte boliger Befolkningsvekst Oslo Norge Kilde: SSB, Samfunnsøkonomisk analyse og Eiendom Norge 24. november 2016 COPYRIGHT: Samfunnsøkonomisk analyse AS Side 5

6 Personer per husholdning 3,5 3,3 3,1 2,9 2,7 2,5 2,3 2,1 1,9 1,7 1,5 Resten av landet Oslo 24. november 2016 COPYRIGHT: Samfunnsøkonomisk analyse AS Side 6

7 des 2001 aug 2002 apr 2003 des 2003 aug 2004 apr 2005 des 2005 aug 2006 apr 2007 des 2007 aug 2008 apr 2009 des 2009 aug 2010 apr 2011 des 2011 aug 2012 apr 2013 des 2013 aug 2014 apr 2015 des 2015 aug 2016 Salg av nye boliger hele landet Østlandet for øvrig Oslo Vestlandet Midt-Norge Sørlandet Nord-Norge 24. november 2016 COPYRIGHT: Samfunnsøkonomisk analyse AS Side 7

8 feb 2004 sep 2004 apr 2005 nov 2005 jun 2006 jan 2007 aug 2007 mar 2008 okt 2008 mai 2009 des 2009 jul 2010 feb 2011 sep 2011 apr 2012 nov 2012 jun 2013 jan 2014 aug 2014 mar 2015 okt 2015 mai 2016 Antall ledige boliger i Oslo ledige boliger - 59 igangsatt - 3 ferdigstilt 24. november 2016 COPYRIGHT: Samfunnsøkonomisk analyse AS Side 8

9 Oversikt over nyboligprosjekter siden november 2016 COPYRIGHT: Samfunnsøkonomisk analyse AS Side 9

10 Hvor selges boligprosjekter i Oslo nå? 24. november 2016 COPYRIGHT: Samfunnsøkonomisk analyse AS Side 10

11 Hva med de usolgte boligene? 24. november 2016 COPYRIGHT: Samfunnsøkonomisk analyse AS Side 11

12 Ikke boligmangel, bare eierboligmangel? Leiepris per kvm i Oslo ifølge Leiebolig AS Hittil 2016: +5,2% 12-månedersvekst sept. 2016: +2,2% 2015: +4,3% jan feb mar apr mai jun jul aug sep okt nov des Kilde: Leiebolig og Samfunnsøkonomisk analyse 24. november 2016 COPYRIGHT: Samfunnsøkonomisk analyse AS Side 12

13 Inntekt bestemmer boligpris, men boligpris bestemmer også inntekt Alminnelig inntekt etter særfradrag 24. november 2016 COPYRIGHT: Samfunnsøkonomisk analyse AS Side 13

14 jan.03 sep.03 mai.04 jan.05 sep.05 mai.06 jan.07 sep.07 mai.08 jan.09 sep.09 mai.10 jan.11 sep.11 mai.12 jan.13 sep.13 mai.14 jan.15 sep.15 mai.16 Opphenting Boligpriser. Januar 2003= Oslo Kristiansand Stavanger Bergen Trondheim Tromsø Norge Kilde: Eiendomsverdi 24. november 2016 COPYRIGHT: Samfunnsøkonomisk analyse AS Side 14

15 Nasjonal boligprismodell Likevekt: Kapitalkostnad på all boligkapital som andel av disponibel inntekt Boligbygging Kapitalkostnad på husholdningenes boligkapital som andel av disponibel inntekt. Prosent 24. november 2016 COPYRIGHT: Samfunnsøkonomisk analyse AS Side 15

16 Boligprisvekst og restledd fra modellen 20% 15% 10% 5% 0% -5% -10% -15% -20% Boligprisvekst i Norge og restledd fra modell Restledd Boligprisvekst, Norge 24. november 2016 COPYRIGHT: Samfunnsøkonomisk analyse AS Side 16

17 Betydningen av renta 20% 15% 10% 5% 0% -5% -10% -15% -20% Boligprisvekst. Effekt av 1 prosentpoeng lavere renter fra og med 2016 Boligprisvekst referansebane Boligprisvekst skiftbane 6% 5% 4% 3% 2% 1% 0% Effekt på boligprisvekst i prosentpoeng. 1 prosentpoeng lavere rente fra og med november 2016 COPYRIGHT: Samfunnsøkonomisk analyse AS Side 17

18 Betydningen av renta 22 Kapitalkostnad på husholdningenes boligkapital som andel av disponibel inntekt Rentebelastning, skiftbane Rentebelastning, referansebane 24. november 2016 COPYRIGHT: Samfunnsøkonomisk analyse AS Side 18

19 Regional boligprismodell Estimerer vekstavvik fra landsgjennomsnittet Befolkningsvekst relativt til boligbygging Ledighet 20% 15% 10% 5% 0% -5% -10% -15% Boligprisvekst i Oslo og restledd fra modell Restledd Boligprisvekst 24. november 2016 COPYRIGHT: Samfunnsøkonomisk analyse AS Side 19

20 Betydningen av renta 20% 15% 10% 5% 0% -5% -10% -15% Virkning på boligprisveksten i Oslo ved 1 prosentpoeng lavere rente fra og med pp. lavere rente Prognosebanen 24. november 2016 COPYRIGHT: Samfunnsøkonomisk analyse AS Side 20

21 Boble eller fundamentale forhold? Finner ikke at renta har særskilt betydning i Oslo, men effekten er sterk og samspiller med andre sterke effekter Boligprismodellene forklarer veksten rimelig godt med variable som representerer fundamentale forhold. Men effektene er svært sterke Reflekterer parameterverdiene selvforsterkende effekter fra forventninger, men trigget av fundamentale forhold? Liten betydning i praksis, boligprisfallet blir stort og har betydelige konsekvenser uansett 24. november 2016 COPYRIGHT: Samfunnsøkonomisk analyse AS Side 21

22 Groruddalen. Av Oslo byarkiv - Oslo byarkiv: image no. A /Ua/0020/006 (Plan- og bygningsetaten, byplankontoret) Utvide Oslo, som Aker kommune 1. jan 1948? 24. november 2016 Side 22

23 Takk for meg! Roger Bjørnstad Samfunnsøkonomisk analyse