Markedet for næringseiendom

Transkript

1 Markedet for næringseiendom Norges Bank 22. november 2016 Ragnar Eggen, analysesjef

2 Innledning Innledning Leiemarkedet for kontor Transaksjoner og verdiutvikling Hva er effektene av renteutviklingen? Boligmarkedet

3 Boligmarkedet Hvem og hva er Akershus Eiendom Et uavhengig meglings- og rådgivningsfirma, startet 1992, med fokus på næringseiendom 35 ansatte, hvorav 20 meglere og 7 analytikere Megling: transaksjoner (større næringseiendommer og tomter, over hele landet) og utleie (primært kontor i Oslo-regionen) Verdivurdering av enkelteiendommer og porteføljer ca 1000 eiendommer årlig Grundige analyser av markedet: historikk, trender, prognoser Akershus Eiendom

4 Employees, thousands Change, % Makroøkonomiske trender Sysselsettingsveksten isolert sett viktigst for eiendomsmarkedet Change in total employment, Norway, E ,0 % 1,9 % 1,7 % 2,9 % 2,7 % 0,9 % 0,6 % 0,3 % 0,4 % 0,5 % 1,3 % 3,5 % 4,1 % 3,3 % 2,1 % 1,5 % 1,1 % 1,1 % 0,5 % 4% 3% 2% 1,0 % 0,7 % 0,7 % 1% % ,3 % 0,7 % ,2 % -0,5 % -0,5 % -0,2 % -1% % National employment change % Total employed Norway, thousands Employment change %, SSB forecast Total employed, SSB forecast Akershus Eiendom

5 Boligmarkedet Byggevolumet målt på oppstart er høyt, men ikke for næringsbygg Boliger Garasjer og fritidsboliger Sykehus og skoler Alle næringsbygg Kilde: SSB, Econ nye boliger Akershus Eiendom

6 Leiemarkedet for kontor i Oslo Innledning Leiemarkedet for kontor Transaksjoner og verdiutvikling Hva er effektene av renteutviklingen? Boligmarkedet

7 1985 H H H H H H H H H H H H H H H H H H H H H H H H H H H H H H H H H H H H H H H H H H H H H H H H H H H H H H H H H H H H H H1 Leiemarkedet for kontor i Oslo Leieprisene har i det store og hele gått flatt det siste halvåret NOK/m² Nominelle priser H Kilde: Dagens Næringsliv Leieprispanel Prime High std CBD Newer space CBD Good std CBD High std Skøyen High std west fringe High std east fringe Older, ineffective space Akershus Eiendom

8 Leiemarkedet for kontor i Oslo Leienivåer i Oslo, oktober 2016 Oslo ytre vest Ullevål Majorstuen Nydalen Sinsen / Storo / Kjelsås / Grefsen Indre by nord Hasle / Økern Oslo ytre øst Alna / Ulven Leie i NOK / m 2 for normalt bra standard / topp standard / / Skøyen Indre by vest Sentrum Indre by øst Helsfyr / Bryn / / Lysaker Ryen / / Fornebu Oslo ytre sør / Akershus Eiendom

9 Leiemarkedet for kontor i Oslo Kontorledighet Oslo: 7,1 % per oktober 2016 Oslo ytre vest Ullevål Majorstuen Nydalen Sinsen / Storo / Kjelsås / Grefsen Indre by nord Hasle / Økern Oslo ytre øst Alna / Ulven >20,0 % <20,0 % <17,5 % <15,0 % Lysaker Skøyen Indre by vest Sentrum Indre by øst Helsfyr / Bryn Ryen <12,5 % <10,0 % <7,5 % <5,0 % Fornebu Oslo ytre sør <2,5 % Akershus Eiendom

10 Leiemarkedet for kontor i Oslo Kontorledighet og tomtepotensial, målt i % 50% Oslo vest og Bærum Oslo sentrum Oslo øst 40% % 20% % 0% Tomteareal målt i byggbart kontorareal (uregulert) Tomteareal målt i byggbart kontorareal (regulert) Ledighet om 4 år hvis ingen flytter noen steder samt nullvekst Ledighet om 2 år hvis ingen flytter noen steder samt nullvekst Ledighet i dag Akershus Eiendom

11 Leiemarkedet for kontor i Oslo Igangsatt/bestilt nytt kontorareal Kemneren Elkjøp Spikerverket Securitas Nybygg i 2016 Orkla Torggata 15 Storgata DEG 6b Cort Adelers gt 33 Diagonale Sundtkvartalet DEG 42 Cowi Eufemia Kripos Ulvenvn. 90 Fredrik Selmers vei 4 Nybygg i 2017 Sikre nybygg i Bygg A Fornebuporten Bygg B 2016: m² 2017: m² 2018 (kjent): m² Lysere sirkler angir ledige bygg Oppdatert oktober 2015 Akershus Eiendom

12 m 2 office Leiemarkedet for kontor i Oslo Kontorledighet E Oslo office vacancy, m² and % 13 % 11 % % 7 % 4,5 % 5 % 5 % 8 % 8 % 8 % 7 % 6,5 % 7 % 8 % 7,5 % 7 % 6 % 6 % 6 % E 18E 19E 20E Vacancy level by the start of the year Net new office space added Change in demand (absorbed space) Actual Forecast Kilde: Akershus Eiendom Akershus Eiendom

13 Leiemarkedet for kontor i Oslo Leieprognose for Prognose 2016 Årlig nominell vekst i leienivåene for høy standard Prognose 2017 (uendret siden mars) Prognose % % -5 +5% -5-10% % Akershus Eiendom

14 Leiemarkedet for kontor i Oslo Leieprognose for Fortsatt oljebrems- effekt, og «senvirkninger» av nybygging og noe fraflytting Mange vil til sentrum og er villige til å betale for det, og sentrumsledigheten går under 4% Denne stiger ikke mer (prosentvis) fordi det ikke er sterk nok vekst i leietakersegmentene Randsonene vil konkurrere sterkt seg imellom, og nesten alle har nye prosjekter i fleng Årlig nominell vekst i leienivåene for høy standard % Prognose 2017 Prognose % -5 +5% -5-10% % Akershus Eiendom

15 1988 H H H H H H H H H H H H H H H H H H H H H H H H H H H H2 NOK/m 2 /year Leiemarkedet for kontor i Oslo Leieprisene i andre byer har hatt en mer blandet utvikling Kontorleie i øvrige norske storbyer, Regional office rents, (Nominal) Nominelle verdier, snittnivå for sentrum og randsoner Bergen Trondheim Stavanger - CBD Stavanger - Oil (Forus) Kristiansand Tromsø Kilde: Dagens Næringsliv Leieprispanel Akershus Eiendom

16 Leiemarkedet for kontor i Oslo Hva er risikoen for Oslo? Hva skjer i en by som: Har store, regulerte kontortomter fordelt på flere handlekraftige utbyggere 14% Unngår de største effekter av oljekrisen, men forventer svak jobbvekst de neste 3-5 år Er så heldig å ha et rekordvolum av store søk etter kontorarealer, både private og offentlige 12% Der blant annet NAV og andre offentlige etater søker etter tidsmessige lokaler, helst nybygg 10% Dette er Oslo nå, men det var Trondheim i 2014 alle leietakerne har valgt nybygg, og byen får en 8% svært høy nybyggaktivitet og rekordhøy ledighet i flere år 6% 4% 2% Kontorledighet Oslo Kontorledighet Trondheim 0% -2% Netto nybygg Oslo Netto nybygg Trondheim Akershus Eiendom

17 Boligmarkedet Oppsummering av utleiemarkedet Nedgangen i BNP merkes i utleiemarkedet men den største effekten er passert, for markedet reagerer før veksten går ned eller opp I de respektive utleiemarkedene eksisterer det tilfeldige sykler av etterspørsel, som drives av de største leietakernes planer og bevegelser noen av disse er helt frikoblet fra BNP-veksten Oslo har nå den beste utviklingen i landet, delvis på grunn av en slik etterspørsels-sykel Akershus Eiendom

18 Transaksjoner og verdiutvikling Innledning Leiemarkedet for kontor Transaksjoner og verdiutvikling Hva er effektene av renteutviklingen? Boligmarkedet

19 jan. 02 jul. 02 jan. 03 jul. 03 jan. 04 jul. 04 jan. 05 jul. 05 jan. 06 jul. 06 jan. 07 jul. 07 jan. 08 jul. 08 jan. 09 jul. 09 jan. 10 jul. 10 jan. 11 jul. 11 jan. 12 jul. 12 jan. 13 jul. 13 jan. 14 jul. 14 jan. 15 jul. 15 jan. 16 jul. 16 Transaksjoner og verdiutvikling Prime yield prøver ut nye nivåer Interest rates and transaction yields ,00% 7,50% 7,00% 6,50% 6,00% 5,50% 5,00% 4,50% 4,00% 3,50% 3,00% 2,50% 2,00% 1,50% 1,00% 0,50% 10Y Prime yield curve 10y SWAP interest rate 10y Gov.Bond Transaction yield Kilde: Norges Bank, Akershus Eiendom Akershus Eiendom

20 Hvor lavt kan yield gå? SWAP-rente 5 år Bankmargin prime asset Prime Differanse Yield til prime yield 5,00% 4,00% 3,00% 2,00% 1,60% 1,10% 2,35% 3,30% 2,30% 4,50 % 2,90% 4,50 % 4,00 % 4,00 % 3,75 % 3,85 % 1,00% 1,40% 3,75 % 3,50 % 1,00% 0,00% 2015 Q Q Q Q Q Q Q1 Oslo Stockholm Berlin London 2016 Q3 Kilde: Jones Lange LaSalle, DNB Markets Akershus Eiendom

21 Hvor lavt kan yield gå? SWAP-rente 5 år Bankmargin prime asset Prime Differanse Yield til prime yield 5,00% 4,00% 3,00% 2,00% 1,60% 0,52% 2,35% 2,10% 3,30% 2,81% 4,50 % 4,50 % 4,00 % 4,00 % 3,75 % 3,85 % 1,40% 0,97% 3,75 % 3,50 % 1,00% 0,00% 2015 Q Q Q Q Q Q Q1 Oslo Stockholm Berlin London 2016 Q4 Kilde: Jones Lange LaSalle, DNB Markets Akershus Eiendom

22 Transaksjoner og verdiutvikling Akershus Eiendoms verdiindeks kontor Oslo, sentrum vs. randsone Lang kontrakt i sentrum Lang kontrakt i randsone Kort kontrakt i randsone Akershus Eiendom

23 Transaksjoner og verdiutvikling Transaksjonseksempler Stortingsgata 6 August 2016 Skøyen-portefølje Mai 2016 Pris: NOK 506,5 millioner Areal: m² Netto yield: 3,75-4 % Leietaker: Aon Norway, Stortinget, Thune Kjøper: Deka Selger: Norwegian Property Pris: NOK millioner Areal: m² inkl parkering, m² eks parkering Netto yield: 4,9 % Leietaker: Flere Kjøper: Entra Selger: Norwegian Property Akershus Eiendom

24 Transaksjoner og verdiutvikling Transaksjonseksempler Statoil Fornebu Juni 2016 Grønland 67, Drammen Mai 2016 Pris: NOK millioner Areal: m 2 Løpetid: 11 år Netto yield: ~5 % Leietakere: Statoil Kjøper: Syndikat v/arctic Selger: Madison International Realty Pris: NOK 420 millioner Areal: m² Løpetid: 9,2 år Leietakere: Energiselskapet Buskerud m.fl. Kjøper: EK fond Selger: Union Eiendomsutvikling Akershus Eiendom

25 Transaksjoner og verdiutvikling Transaksjonseksempler Statens Hus Lillehammer April 2016 Terningen Elverum Mai 2016 Pris: ~NOK 757 millioner Areal: m² Leietaker: Statens Vegvesen region øst, Fylkesmannen Hedmark og Oppland Kjøper: Syndikat v/ Clarkson Platou Selger: Coop Eiendom Norge, Coop Innlandet og Møller Eiendom Pris: ~NOK 700 millioner Areal: m² Løpetid: 22 år Netto yield: 4,9 % Leietaker: Høgskolen i Hedmark Kjøper: Balder Fastigheter Selger: Syndikat v/ Pareto Akershus Eiendom

26 Transaksjoner og verdiutvikling Transaksjonseksempler 800 nye boliger på Vollebekk nye boliger i Lillestrøm boliger på Ulven boliger i Nydalen 2015 Akershus Eiendom

27 Mill NOK Transaksjoner og verdiutvikling Transaksjonsvolumet i det norske markedet NOK 65 mrd Residential projects Commercial land plots Logistics / industrial properties Hotels Retail properties Office buildings Akershus Eiendom

28 Boligmarkedet Oppsummering av transaksjonsmarkedet For oss er 2016 like bra som 2015 vi selger like mange eiendommer, og like mange til internasjonale investorer De fleste objekter selges men kjøpere og banker er fortsatt litt kresne Vi opplever tilgangen på egenkapital som god Rentenivået gagner så å si alle i vårt segment, uten å ta fra dem vett og forstand Dersom Norges Bank- og SSB-prognosene stemmer, blir også de neste årene gode for eiere av næringseiendom Akershus Eiendom

29 Hva er effektene av renteutviklingen? Innledning Leiemarkedet for kontor Transaksjoner og verdiutvikling Hva er effektene av renteutviklingen? Boligmarkedet

30 Boligmarkedet Effektene av renteutviklingen (1) Vi ser først og fremst verdivekst for mange segmenter, men ikke for de mest risikoutsatte Driveren er primært den lave renten som gir liten eller negativ realavkastning for de sikreste sparealternativene Det er mange, primært store/middelstore profesjonelle aktører, som nå øker sin eksponering mot næringseiendom syndikater og eiendomsutviklere har gode tider når de samler egenkapital Det er ikke, i motsetning til , særlig mange alternativer for småsparere til å investere i næringseiendom den typen fond er ikke til stede Akershus Eiendom

31 Boligmarkedet Effektene av renteutviklingen (2) Nesten ingen i vår bransje går konkurs eller får særlig problemer, for rentekostnader er den viktigste utgiften for nesten alle eiendomsbesittere Effekten av lave renter går gradvis, ettersom en del aktører sliter med eldre låneavtaler / obligasjoner med låst rente Vi ser at man kan realisere høyere marginer ved utleie og utbygging av nye kontorbygg noe som foreløpig ikke har gitt utslag i de tilbudte leienivåene (de burde gått ned) Det sistnevnte tolker vi som at verdien av kontor-regulerte tomter også har steget ganske mye, men her har vi ikke sikre data Vi ser en voldsom vekst i boligmarkedets priser og byggevolum som indirekte også bedrer markedet for noen næringseiendommer Akershus Eiendom

32 Boligmarkedet sett fra vårt ståsted Innledning Leiemarkedet for kontor Transaksjoner og verdiutvikling Hva er effektene av renteutviklingen? Boligmarkedet

33 Boligmarkedet Boligprisene: sterk vekst, men ikke overalt Boligpriser, TNOK/m 2 Prisveksten har vært voldsom men det er et «rent» Oslo-fenomen! +7% +3% +4% +7% +10% Norge Akershus Eiendom

34 Boligmarkedet Boligprisene: sterk vekst, men ikke overalt Prisveksten har vært voldsom men det er et «rent» Oslo-fenomen! Boligpriser, TNOK/m 2 +10% +7% +3% +3% +3% +4% +18% Oslo +11% +10% +7% Norge Akershus Eiendom

35 Boligmarkedet Boligprisene: sterk vekst, men ikke overalt Prisveksten har vært voldsom men det er et «rent» Oslo-fenomen! Boligpriser, TNOK/m 2 Oslo Akershus Norge Akershus Eiendom

36 Boligmarkedet Boligprisene: sterk vekst, men ikke overalt Prisveksten har vært voldsom men det er et «rent» Oslo-fenomen! Boligpriser, TNOK/m 2 Oslo Norge Akershus Eiendom

37 Boligmarkedet Boligprisene: sterk vekst, men ikke overalt Prisveksten har vært voldsom men det er et «rent» Oslo-fenomen! Boligpriser, TNOK/m 2 Oslo Bergen Trondheim Kjøp Leie Akershus Eiendom

38 Boligmarkedet Boligprisene: sterk vekst, men ikke overalt Prisveksten har vært voldsom men det er et «rent» Oslo-fenomen! Leieutvikling: det er ikke rift om å bo i Oslo man prioriterer det ikke så høyt at man vil betale mer i husleie Boligpriser, TNOK/m 2 Boligleie, 3-roms, TNOK/mnd Oslo Bergen Trondheim Kjøp Leie Kilde: SSB, Utleiemegleren Akershus Eiendom

39 Boligmarkedet Boligprisene: sterk vekst, men ikke overalt Boligpriser, TNOK/m 2 Kjøpe i Oslo 2016: 42% høyere Prisveksten har vært voldsom men det er et «rent» Oslo-fenomen! Leieutvikling: det er ikke rift om å bo i Oslo man prioriterer det ikke så høyt at man vil betale mer i husleie Boligleie, 3-roms, TNOK/mnd Leie i Oslo 2016: 8% høyere Hvis det er boligmangel i Oslo, reflekteres det ikke i leienivåene for bolig Kjøp Leie Akershus Eiendom

40 Hva driver boligprisene? 1. Investorer som kjøper boliger 2. Investorer som ikke selger boliger MNOK «Ikke-selgerens» regnestykke M Antall boliger Oslo 15-20% Bruktbolig Solgte nye til boliger salgs på finn.no 2015 sept. jan-aug % 35-40% -38% Uforandret «sluttbrukersalg» Bruktbolig Solgte nye til boliger salgs på finn.no 2016 sept.16 jan-aug Kjøpt av investorer (anslag)? Bolig 1 15% EK Bolig 1 Avtalt Målt overtatt på 15% om 2 EK år Planlagt solgt om 2 år Bolig 2 (nybolig) Bolig 1 45% 56% EK EK Bolig 2 15% 22% EK EK Kilde: ECON nye boliger, finn.no, Akershus Eiendom Akershus Eiendom

41 Boligmarkedet Byggevolumet målt på oppstart er straks på 2008-nivåer Forskyvning 3-4 kvartaler Topp: Q Bunn: Q «Bunn»: Q Boliger Q3/4-2017: Oppstart av bolig vil nå et volum ca 25% høyere enn dagens (dette gjelder hele Norge) Salg av nye boliger Garasjer og fritidsboliger Sykehus og skoler Alle næringsbygg Disse boligene er solgt, og Ny-boligsalg Østlandet siste blir levert i løpet av , 12 måneder (Econ) selv om boligsalget skulle bli svakere i 2017 boliger per okt.16 32% over forrige topp, Q % over bunnen Q2-14 Kilde: SSB, Econ nye boliger Akershus Eiendom

42 Boligmarkedet Er dette endelig det antallet nye boliger som mange mener Oslo trenger? 0,8 0,7 0,6 0,5 0,4 0,3 0,2 0,1 Nyoppstartede boliger per ny innbygger i Oslo (antall igangsatte boliger delt på befolkningsvekst) Dersom befolkningsveksten i Oslo blir uendret , og igangsetting fortsetter veksten proporsjonalt med boligsalget foregående år (89% korrelasjon) Dersom trendene i flytting til Oslo og igangsetting av boliger fortsetter ut året Det vil med høy sannsynlighet bygges rekordmange boliger per ny innbygger i Oslo Økt tilflytting er det eneste som kan forrykke bildet men hvem flytter hit med så høye boligpriser? De som vil leie i «billige» utleieboliger? Akershus Eiendom

43 Boligmarkedet Hvorfor trenger vi så mange nye boliger? Flere har hevdet at Oslo trenger nye boliger per år De fleste tar utgangspunkt i SSB s framskrivinger av befolkningsveksten for landet Tusen personer SSB i juni 2016 SSB i september ,2% (hele landet) 3,7% 2,2% Forventet Befolkningsvekst Forventet syssel- Settingsvekst Forventet syssel- Settingsvekst Flytting til Norge og Oslo er per 1. halvår henholdsvis 13% og 31% lavere enn i fjor, og innvandring er nå flere flyktninger enn arbeidsinnvandrere Akershus Eiendom

44 Boligmarkedet Hva fører dette til? Investorene kjøper en stor del av de sentralt beliggende boligene for det er de mest likvide og de med størst utleiesikkerhet Lave renter og en selvforsterkende effekt i form av sterk vekst i egenkapital tilsier at dette fortsetter på kort/mellomlang sikt Antallet utleieboliger i Oslo vil øke, og den største delen av økningen kommer ikke før i men den er rimelig garantert Normalt skal dette føre til fallende boligleie-nivåer Dersom boligprisene bremser av en eller annen grunn, kan det bli trangt i døra for å selge bolig, noe som kan gi et selvforsterkende fall Akershus Eiendom

45 Boligmarkedet Hvordan påvirker dette næringseiendom? Vi selger store boligtomter som aldri før En del eiendomsutviklere jobber nå nesten bare med bolig men det er fortsatt mange nok som er aktive i vårt marked og tilbyr leietakerne gode prosjekter De som i kjøpte fondsandeler i næringseiendom, kjøper nå utleieboliger (=færre investorkroner, men det er egentlig ikke et problem nå) Byggekostnadene vil øke fra midten av 2017 også for vårt marked Konvertering av næringsbygg til bolig bør fortsette å øke Akershus Eiendom

46 Takk for oppmerksomheten