Grønne bygg: Verdiøkning i for eiere og investorer

Transkript

1 Grønne bygg: Verdiøkning i for eiere og investorer Grønn byggallianse, 8. mars 2012 Ragnar Eggen Analysesjef, Akershus Eiendom

2 Akershus Eiendom: Forretningsområder og markedsandeler DAGLIG LEDER Per Kumle Markedsføring Backoffice UTLEIE Ole Christian Iversen Leder Utleie Utleiemegling li av bygg og prosjekter, oppdrag primært for gårdeiere og byggherrer; også noen søk for leietakere. For det meste kontoreiendom i Oslo, men også logistikk- og handelseiendom i Osloregionen. Markedsandel 40-50% TRANSAKSJONER Petter Nylend Leder Transaksjoner Transaksjonsmegling av større eiendommer (50+ MNOK), primært for eiendomsbesittere og byggherrer. Hovedsakelig kontoreiendom i Oslo, men også prosjekter, handelseiendom, logistikkeiendom og hoteller over hele landet. Markedsandel 20-25% ANALYSE/ RÅDGIVNING/ VERDIVURDERING Ragnar Eggen /Erik Andre Bratt Leder Analyse /Leder Verdivurdering Verdivurdering av eiendommer for selskaper og fond, både kvartalsvis, årlig, i forbindelse med kjøp av eiendom, emisjoner og/eller fusjoner/ oppkjøp p av selskaper. Diverse rådgivning for enkeltprosjekter og enkeltaktører, samt generell analyse av eiendomsmarkedet. d Markedsandel 25-30% 2

3 Akershus Eiendom: Norges ledende næringsmegler Akershus Eiendom - Ledende i alle segmenter Aktivitet Nøkkeltall Utleie Akershus Eiendom AS Transaksjoner Total advisory revenue 2010 Analyse / Verdivurdering llion NOK roperty value, bil Akershus Eiendom: Value of properties sold per year, bnok 10,0 8,5 7,0 7,7 7,0 4,5 3,5 3,2 2,6 2,3 2, Pr Akershus Eiendom: Leasing volume per year, m m 2 per year * Turnover may include other turnover than advisory 3

4 Grønne bygg fra et investorperspektiv Upløyd mark for de fleste investorer Men, når flere bygg kommer på markedet, blir det gradvis et naturlig hensyn å ta 4

5 Hovedpunkter: Hva bygges og selges i i vårt marked? Verdieffekt for eiere og investorer

6 Tilbudssiden: Igangsatte/bestilte kontorbygg Statkraft PGS Aker Solutions Statoil Fram Yara Tjuvholmen F7-1 SSB Regjeringsbygg 6 BA-HR Deloitte Norbygt.1 NSB Gjensidige DNB Del 3 DNB Del 1 og 2 Ole Deviks vei 6 Egmont Siemens Forskningsparken Statnett Brobekkveien 84 Nybygg i 2012 Slemdalsveien 70 Østensjøvn 27 Kværnerbyen A2 Ryenstubben 10 Schneider Electric m² nye kontorer i 2012 I 2013 og 2014 er det så langt meldt ca m² nye kontorer Nybygg i 2013 Sikre nybygg i Skraverte sirkler angir ledige bygg 6

7 Kontorledighet og nye prosjekter Hele Oslo Nytt tilgjengelig areal innen 2 år x 2-års teoretisk ledighetsprognose Ledig Dato Eier/ Ny, rehab x Areal som er ledig i dag Adresse areal, m² tilgjengelig utvikler eller eksist. x Areal under nybygg innen 2 år, ledig Drammensveien jan. 13 Hydros pensjonskasse x Eksisterende x Husebybakken 28b mai. 13 Statnett x Eksisterende Eksisterende areal som er tilgjengelig innen 2 år x Lørenfaret feb. 13 Oslo Pensjonskasse x Eksisterende Areal under nybygg innen 2 år, kontraktsfestet x Stranden mar. 13 Norwegian Property x Rehab x Eksisterende og opptatt areal Kirkegata 21/Kongens gate nov. 12 Oslo Pensjonskasse x Eksisterende x Lørenfaret apr. 13 Oslo Pensjonskasse x Eksisterende x Lysaker Torg mai. 13 NPRO x Eksisterende x 6,9 % 0,7 % Stranden apr. 13 Norwegian Property x Rehab x Økernveien Ledig nå Nordisk Areal 1 v/ First p x Ledig nå x 4,0 % Gullhaugveien jan. 13 Fearnley KS x Eksisterende x Drammensveien Ledig nå Egil Stenshagen Holdingx Ledig nå x Solbråveien jan. 13 Solbråveien Eiendom x Rehab x 4,3 % Lørenfaret 1B mar. 13 Oslo Pensjonskasse x Eksisterende x Fredrik Selmers vei okt. 13 Entra Eiendom x Rehab x Total ledighet om 2 år hvis nullvekst i behov: 12 % Akersbakken Ledig nå Oslo Sanitetsforening eiex Ledig nå x x x Langsiktige nye utviklingsprosjekter Nybygg og forventede ledige lokaler Ledig Totalt Eier/ x Adresse areal, m² areal, m² utvikler x Filipstad: Hans Jægers Kv Oslo Havn x Ormsund Oslo Kommune x Stor-Ulven Stor Ulven AS x Biskop Gunnerus gate 14B (Post KLP Eiendom x Drengsrudbekken Næringsområd x Område 1.2/ Fornebu Utvikling x Sandstuveien 70 (Alt uten bygge Watrium Eiendom As x 0 Valle Hovin NCC x Sikre i Senere, Oslo Tower Oxer gruppen x 2015 avtalt Kraglund kontorpark Ferd Eiendom x Eksisterende bygg som blir ledige, inklusive rehabiliteringer Økernsenteret Steen & Strøm / Storebrand x Ledige nybygg Sør for Sandakerveien Avantor x Opptatte nybygg m 2 7

8 Transaksjoner 2011, kvartalsvis fordeling Transaction volume of commercial properties (> MNOK 50) Mill MNOK Quarter Q1 11 Q2 11 Q3 11 Q4 11 Q1 12 Office Retail Hotel Logistics Residential 8 Kilde: Akershus Eiendom

9 Kjøpere og selgere, 2011 Sellers 2011 Buyers % 12 % 10 % 31 % 2 % 3 % 18 % 3 % Liv selskap 5 % Eiendomsselskaper Eiendomsselskaper 38 % 9 % 12 % 1 % 9 % 6 % Syndikering 23 % 5 % Property companies Industrial/Retail companies Closed ended funds Insurance companies Public sector/others Shipping/Private investors Other Property Funds Foreign Investors Listed Property Companies Unknown

10 Verdiutvikling for næringseiendom Akershus Eiendom s value indices for segments of commercial property Office property in Oslo on long leases Office property in Oslo on short leases Shopping centers in larger cities Logistic property p in Greater-Oslo on long leases Share of maximal value in the given time frame (%) 2007=100 Q106 Q206 Q306 Q406 Q107 Q207 Q307 Q407 Q108 Q208 Q308 Q408 Q109 Q209 Q309 Q409 Q110 Q210 Q310 Q410 Q111 Q211 Q311 Q411 10

11 Hovedpunkter: Hva bygges og selges i vårt marked? Verdieffekt for eiere og investorer

12 Grønne bygg og verdiperspektivet erfaringer til 2012 To typer Prestisje/pilot-prosjekter: Bellona-bygget for signert leietaker Miljøbygget Trondheim uten leietaker på storparten av arealet Første store passivhuskontorbygg i Oslo, med 30% ledig areal: Østensjøveien 27, Bryn NCC s nye hovedkvarter, ferdig desember

13 Grønne bygg og verdiperspektivet For tidlig å si noe om verdieffekten Grønne bygg er per definisjon få og nye, noe som gjør det vanskeligere å måle verdieffekten Vi kjenner ikke til salg av Grønne bygg Kortversjonen: Dyrt å bygge men ingen høyere verdi!!! Idealisme og subsidier Hva kan man gjøre med dette? Øke verdien på de Grønne byggene eller senke verdien på alle andre bygg 13

14 To hovedveier til verdiøkning, og ingen av dem er entydige Leieinntekter: Lettere å leie ut sannsynligvis, men gjenstår å bevise Kan leies ut til høyere leienivåer ikke enda, i hvert fall ikke høyere enn det som er nødvendig for å dekke økte byggekostnader Leietakerperspektivet: Profilering av hvilken verdi? Lavere energikostnader bra, men nok? Risiko for dårligere inneklima? (vinduer som ikke kan åpnes) Andre faktorer for eiendomsverdi: Lavere risiko for fremtidige ombyggingskostnader tja, dette er relatert til det ovenstående Lavere avkastningskrav fordi det er profilmessig mer attraktivt for kjøper NEI, dette er det ikke mange nok investorer som legger vekt på Bygge for å eie selv og/eller ha som flaggskip JA, men er det nok? 14

15 Løsninger sett fra et investorperspektiv: Leien MÅ opp - bryt den ned og spesifiser gjør leienivået avhengig av energisparing og andre miljøfaktorer Leiekontrakt før utbygging er det beste Når investorene blir overbevist om at alle andre bygg må gjennomgå omfattende ombygging for å tilfredsstille ill nye krav fra regelverk og/eller markedet, vil de Grønne bygg trekke det lengste strået t 15

16 16 Roma ble ikke bygget på én dag!

17 Akershus Eiendom AS, Haakon VII's gt 5, 7. etg, 0161 OSLO, Postboks 1739 Vika, 0121 OSLO Tlf: Fax: