UEN. UNION Eiendomsinvest Norge AS 2. KVARTAL 2017

Transkript

1 UEN UNION Eiendomsinvest Norge AS 2. KVARTAL 2017

2 Hjem Sammendrag Eiendomsporteføljen Avkastning og aksjekurs Finansiering Regnskap Markedskomm. Innhold Sammendrag 3 Eiendomsporteføljen 4 Avkastning og aksjekurs 6 Finansiering 8 Regnskap 10 Markedskommentar 11 Kontakt 17 Klikk for å hoppe til ønsket kapittel

3 Hjem Sammendrag Eiendomsporteføljen Avkastning og aksjekurs Finansiering Regnskap Markedskomm. Sammendrag UNION Eiendomsinvest Norge AS (Selskapet) leverer en avkastning på 5,5 % i 2. kvartal UNION Eiendomsinvest Norge AS er deleier i totalt 5 næringsbygg som blir forvaltet av UNION Eiendomskapital på vegne av Selskapet. Selskapet har levert en akkumulert avkastning på 87,2 %. Netto yield på porteføljen er ca. 6,1 %. Selskapet har per en eiendomsportefølje med en verdi på ca. MNOK UEN 1: Justert for eierandel

4 Hjem Sammendrag Eiendomsporteføljen Avkastning og aksjekurs Finansiering Regnskap Markedskomm. Eiendomsporteføljen Selskapet har 5 deleide eiendommer i porteføljen, som gir årlige leieinntekter på ca. NOK 24,3 millioner 1. Det er 20 leietakere i porteføljen. Netto-yielden på porteføljen er ca. 6,1 % ved utgangen av 2. kvartal. Fordeling iht eiendomssegment Basert på leieinntekt Fordeling av eiendomsporteføljen per fylke Basert på eiendomsverdi Kontor (88,5 %) Handel (3,0 %) Lager (8,5 %) Rogaland (63 %) Oslo (24 %) Vest Agder (13 %) Selskapets levetid Selskapets livssyklus er delt inn i tre ulike faser: Oppbygging, forvaltning og avvikling. Selskapet er fullinvestert og er i en forvaltningsfase hvor forvalter har fokus på aktiv forvaltning og utvikling av Selskapets eiendommer. Det er mulighet for en toårig forlengelse av Selskapets levetid dersom aksjonærene i Selskapet ønsker dette. Solid eiendomsportefølje Per bestod eiendomsporteføljen av 5 deleide eiendommer med en samlet verdi på NOK 377 millioner. Porteføljen består av et samlet areal på ca m 2 som ved utgangen av kvartalet genererte årlige leieinntekter på ca. NOK 24,3 millioner 1. Gjennomsnittlig yield 2, basert på siste verdivurdering av porteføljen var ca. 6,1 %. Leieforhold Per hadde porteføljen 20 leietakere, der de tre største er Siemens AS, National Oilwell Norway og Forusparken Eiendom. Det er fremdeles 9 % ledighet i porteføljen, i hovedsak knyttet til ledighet i Kanalsletta 3. Forvalter arbeider med å fylle opp de ledige lokalene, og forventer å øke utleiegraden i eiendommen i løpet av Det er videre dialog med flere potensielle leietakere Verdivurderinger Verdivurdering av porteføljen i kvartalet viser en svak økning i eiendomsverdiene. Selskapet får uavhengige verdivurderinger av eiendomsporteføljen hvert kvartal. Verdivurdererne estimerer markedsverdien av eiendommene dersom de skulle omsettes i markedet på det aktuelle tidspunktet. I den forbindelse blir en rekke forhold rundt eiendommene hensyntatt. Det være seg blant annet leietakerprofil, gjenværende løpetid på eksisterende leiekontrakter, behov for rehabilitering/oppussing, 4 UEN

5 Hjem Sammendrag Eiendomsporteføljen Avkastning og aksjekurs Finansiering Regnskap Markedskomm. vedlikeholdskostnader, eiendommens beliggenhet, samt den generelle bygningstekniske standarden. I tillegg vurderes andre sammenlignbare transaksjoner som er gjennomført i nærområdet, finansieringskostnader, tilgjenglighet av ledige lokaler i nærområdet, markedsnivået for nye leiekontrakter, og de generelle makroøkonomiske utsiktene for de kommende årene. I sum gir dette et realistisk bilde av prisnivået som kan oppnås om eiendommen skulle omsettes fritt i markedet på verdivurderingstidspunktet. For verdivurdering av Selskapets eiendommer benyttes DNB Næringsmegling og Akershus Eiendom, som er to av de ledende aktørene innenfor dette området. Eiendomsporteføljen EIENDOM BELIGGENHET AREAL (M 2 ) BRUTTOLEIE (NOK) LEIETID (ÅR) Østervåg 7 Stavanger ,6 Kanalsletta 3 Sola ,2 Buråasen 24, 28 og 30 Kristiansand ,1 Grev Wedels plass 7 Oslo ,3 Kanalsletta 2 Sola ,0 Totalt på 100 %-basis ,0 Totalt fordelt på eierandel ,4 1: Alle tall er justert for Selskapets eierandel. 2: Yield er et nøkkeltall som beskriver direkteavkastningen på en eiendom. Yield for en eiendom beregnes som leieinntekter fratrukket kostnader dividert med eiendommens markedsverdi. En leieinntekt fratrukket eierkostnader, på eksempelvis NOK 6 millioner og en markedsverdi av eiendommen på NOK 100millioner gir en yield på 6 % (6 mill/100 mill). 5 UEN

6 Hjem Sammendrag Eiendomsporteføljen Avkastning og aksjekurs Finansiering Regnskap Markedskomm. Avkastning og aksjekurs Selskapet leverer en avkastning på 5,5 % i 2. kvartal. Siden oppstart har Selskapet levert en avkastning på ca. 87,2 % (inkludert utbytte). Avkastning i 2. kvartal 2017 Avkastningen i Selskapet ble 5,5 % for 2. kvartal. Per var verdijustert egenkapital (VEK) per aksje NOK 4,44. Hvordan beregnes avkastningen? Egenkapitalavkastningen for en eiendomsinvestering inkluderer i hovedsak to elementer: 1. Direkteavkastning 2. Verdiendring Direkteavkastning Direkteavkastning kalkuleres ved å ta brutto leieinntekter for kvartalet fratrukket eierkostnader1, dividert på vektet verdijustert egenkapital for perioden. Direkteavkastningen for Selskapet i 2. kvartal var 2,2 %. Verdiendring Verdiendring i Selskapet utgjør 3,3 % i kvartalet. Verdiøkningen forklares av verdiøkning på eiendommene i selskapet. Avkastning siden oppstart Selskapet har levert en akkumulert avkastning på ca. 87,2 % siden oppstart, inkludert utbytte2. Selskapet har siden oppstart utbetalt totalt 11,18 kr per aksje i utbytte. «Total avkastning for Selskapet i kvartalet var 5,5 %.» 6 UEN 1: Eierkostnader inkluderer driftskostnader, avsetninger, skatt, rentekostnader, forvaltningshonorarer m.m. 2: Det presiseres at historisk avkastning ikke er en garanti for fremtidig avkastning.

7 Hjem Sammendrag Eiendomsporteføljen Avkastning og aksjekurs Finansiering Regnskap Markedskomm. AVKASTNING PR. AKSJE Direkteavkastning Verdiendring Totalt Q2 17 2,20 % 2,30 % 5,50 % Verdijustert egenkapital pr. aksje Verdijustert egenkapital pr. aksje (VEK) beregnes ved å ta utgangspunkt i bokført egenkapital pr. aksje med tillegg/ fradrag for avvik mellom eiendomsporteføljens bokførte verdi vs. markedsverdi, samt overkurs/underkurs for Selskapets gjeld. Avkastning og aksjekurs AVKASTNING /AKSJEKURS Oppstart Q1 11 Q2 11 Q3 11 Q4 11 Q1 12 Q2 12 Q3 12 Q4 12 Q1 13 Q2 13 Q3 13 Q4 13 Q1 14 Q2 14 Q3 14 Q4 14 Q1 15 Q2 15 Q3 15 Q4 15 Q1 16 Q2 16 Q3 16 Q4 16 Q1 17 Q2 17 Akkumulert 24,2 % 3,6 % 0,9 % -3,4 % 9,4 % 0,8 % 0,4 % 1,8 % 2,1 % 0,4 % 0,3 % 2,3 % 1,8 % 1,8 % 1,5 % -0,9 % 0,4 % 2,6 % 7,5 % 8,9 % -2,8 % 0,6 % -4,5 % -2,7 % 4,5 % 5,5 % ,2 % 5: Inkl. utbytte på NOK 0,80 per aksje. 6: Inkl. utbytte på NOK 0,40 per aksje. 7: Inkl. utbytte på NOK 2,58 per aksje. 8: Inkl. utbytte på NOK 2 per aksje. 7 UEN 1: Inkl. utbytte på NOK 2,83 per aksje. 2: Inkl. utbytte på NOK 1,25 per aksje. 3: Inkl. utbytte på NOK 0,42 per aksje. 4: Inkl. utbytte på NOK 0,90 per aksje. AVKASTNING 9,50 11,80 12,22 12,33 11,91 13,03 10,31 10,35 9,29 9,48 9,10 9,13 8,43 8,59 7,94 8,06 7,59 7,62 7,82 8,40 6,57 6,39 6,43 4,14 4,03 4,21 4,44

8 Hjem Sammendrag Eiendomsporteføljen Avkastning og aksjekurs Finansiering Regnskap Markedskomm. Finansiering Selskapet har en samlet gjeld på ca. NOK 249,6 millioner. Dette tilsvarer 66 % av verdiene i eiendomsporteføljen. Den gjennomsnittlige rentekostnaden var 3,67 %. TOPP 10 LEIETAKER % ANDEL AV PORTEFØLJEN 1 Siemens AS 30,5 % 2 National Oilwell Norway AS 16,8 % 3 Høgevoll AS 13,7 % 4 Asplan Viak AS 6,1 % 5 Forusparken Eiendom AS 6,0 % 6 Cegal AS 5,9 % 7 Sykehusinnkjøp HF 3,6 % 8 Sola Kommune 3,3 % 9 Eurest AS 3,1 % 10 Sporty Intersport AS 2,9 % Andre 10 ulike leietakere 8,1 % Totalt 100,0 % Utløpsprofil Leie Mill. NOK Belåningsgrad Ved utgangen av kvartalet hadde Selskapet totalt NOK 249,6 millioner i langsiktig rentebærende gjeld. Verdivurderinger av Selskapets eiendommer i kvartalet gav en totalverdi på ca. NOK 377 millioner. Selskapets samlede belåningsgrad var 66 % ved utgangen av kvartalet. Rentekostnader Den gjennomsnittlige årlige rentekostnaden for Selskapet var 3,67 %, inklusiv lånemargin, og er uendret fra utgangen av 1. kvartal. Postivt yield gap Selskapets gjennomsnittlige rentekostnad ved utgangen av kvartalet var lavere enn den gjennomsnittlige yielden 1 på eiendomsporteføljen. Den gjennomsnittlige yielden på eiendomsporteføljen var på ca. 6,1 % ved utløpet av kvartalet. Det var derfor et positivt yield gap 2 mellom Selskapets netto leieinntekter og Selskapets rentekostnader på 243 rentepunkter. Rentesikring Per var 13 % av Selskapets langsiktige gjeld rentesikret. Selskapet benytter seg av ulike rentesikringsinstrumenter for å redusere renterisikoen i langsiktig gjeld. Det vanligste instrumentet er rentebytteavtaler. Per hadde Selskapet inngått 2 rentebytteavtaler. Den gjennomsnittlige rentekostnaden på disse avtalene var 2,27 % eksklusiv lånemargin, og avtalene hadde en gjennomsnittlig gjenværende løpetid på 1,1 år Forklaring av rentesikring Rentesikringsavtaler blir benyttet for å øke forutsigbarheten av rentekostnader over en gitt periode. Selskapet minimerer således risikoen i tilfelle rentene skulle stige kraftig slik at den løpende kontantstrømmen ikke vil dekke rentekostnadene. 1: Selskapets gjennomsnittlige yield er et nøkkeltall som beskriver den gjennomsnittlige direkteavkastning på Selskapets eiendommer. Se definisjonen av «yield» i fotnote 2 på side 5. 2: Differansen mellom Selskapets netto leieinntekter og Selskapets gjennomsnittlige rentekostnad. 8 UEN

9 Hjem Sammendrag Eiendomsporteføljen Avkastning og aksjekurs Finansiering Regnskap Markedskomm. De aller fleste aktører innen næringseiendom benytter ulike rentesikringsinstrumenter i varierende grad ved finansiering av eiendom. I et marked hvor rentene faller, vil derimot rentekostnadene ikke falle i den sikrede perioden, og investor betaler derfor en høyere rente i denne perioden. Rentesikringen medfører dermed en ekstrakostnad for Selskapet. Denne ekstrakostnaden beregnes over avtalens levetid, og må føres som en verdiendring i Selskapets regnskaper. Med høy grad av rentesikring i et fallende rentemarked vil derfor denne verdiendringen bidra negativt til Selskapets avkastning. «Det var et positivt yield gap mellom Selskapets netto leieinntekter og Selskapets rentekostnader på 243 rentepunkter.» 9 UEN

10 Hjem Sammendrag Eiendomsporteføljen Avkastning og aksjekurs Finansiering Regnskap Markedskomm. Regnskap RESULTAT (TALL I TNOK) PR 2. KV Avsatt suksesshonorar Annen driftskostnad Sum driftskostnader Driftsresultat (7 576) (3 269) (1 896) (21 592) Finansinntekter Finanskostnader Skatt Resultat 570 (2 521) (531) (27 300) (9 475) (57 608) (37 332) Varige driftsmidler Finansielle anleggsmidler Aksjer og andeler i tilknyttede selskaper Sum anleggsmidler Bank Omløpsmidler Sum eiendeler Innskutt egenkapital Annen egenkapital Sum egenkapital Minoritetens andel av egenkapitalen Leieinntekter Øvrige inntekter Sum inntekter Gevinst (-tap) ved salg av eiendommer Av og nedskrivninger varige driftsmidler Minoritetens andel av resultatet BALANSE (TALL I TNOK) Eiendeler Utsatt skattefordel Sum immaterielle eiendeler EGENKAPITAL OG GJELD GJELD Langsiktig gjeld Avsatt suksesshonorar Kortsiktig gjeld Sum gjeld Sum egenkapital og gjeld 10 UEN

11 Hjem Sammendrag Eiendomsporteføljen Avkastning og aksjekurs Finansiering Regnskap Markedskomm. Markedskommentar Det høye aktivitetsnivået i transaksjonsmarkedet i fjor har fortsatt inn i 2017, med et transaksjonsvolum på om lag NOK 40 mrd. hittil i år. Det er kun i 2015 at vi på samme tidspunkt har sett et høyere samlet volum. Tilbudssiden i kontormarkedet i Oslo er fortsatt svak, med lite nybygging og mye konvertering. I sentrumsområdene har vi sett ledigheten falle den siste tiden, noe som legger grunnlaget for sterk leieprisvekst frem mot Rammevilkår og konjunkturutsikter Etter to og et halvt år med nedgangskonjunktur i kjølvannet av oljeprisfallet ser veksten i norsk økonomi ut til å være på vei oppover igjen. SSB anslår at den årlige vekstraten fastlands-bnp var på 2,6 prosent i første kvartal, men venter at veksten i 2017 vil ende på rundt 1,9 prosent. Trendvekst anslås å være på rundt 2 prosent. I perioden 2018 til 2020 venter SSB vekst på mellom 2,2 og 2,4 prosent. Den økte veksttakten drives flere faktorer. Blant annet ser vi klare tegn til at fallet i etterspørselen fra oljesektoren har begynt å avta. Kraftig vekst i boligbyggingen og offentlig forvaltning har hatt en positiv impuls, mens vi det siste halve året også har sett økning i privat forbruk. Også blant Norges handelspartnere ventes veksttakten å øke i 2017, som trolig vil ha et positivt bidrag på norsk eksport. Sysselsettingen ventes å vokse med 0,6 prosent i 2017, og har hatt tiltakende vekst siden starten av Likevel er det verdt å merke seg at sysselsettingen som andel av befolkningen i arbeidsdyktig alder er om lag 2 prosentpoeng lavere enn i perioden 2010 til 2013, ifølge SSB. Forventninger om ytterligere vekst underbygges av sterke tall fra både Regionalt Nettverk og Norges Banks forventningsundersøkelse. Også varslede driftsinnskrenkninger rapportert til NAV var i april på sitt laveste nivå siden før oljeprisfallet. Stemningen ser også ut til å ha bedret seg betydelig blant norske konsumenter det siste året. Etter at konsumenttilliten i 2015 på et tidspunkt var lavere enn under finanskrisen har den kommet kraftig tilbake de siste kvartalene, og er nå på sitt høyeste nivå siden UEN

12 Hjem Sammendrag Eiendomsporteføljen Avkastning og aksjekurs Finansiering Regnskap Markedskomm. Boligprisene i Oslo viste eksplosiv vekst i 2016 og endte med en oppgang på 23,3 prosent. Så langt i 2017 har vi sett tydelige tegn til at veksten har avtatt, med et fall på 1,4 prosent i mai, samt og et mye større utbud av boliger for salg. Fra 2018 til 2020 venter SSB at boligprisene i Norge vil falle med om lag 5 prosent, uten at det ventes å ha noen dramatisk effekt på norsk økonomi. Renter og lånefinansiering UNIONs Bankundersøkelse fra andre kvartal viser at bankmarginen har fortsatt opp for åttende kvartal på rad. Oppgangen er imidlertid beskjeden også dette kvartalet. Snittmarginen for nye 5-årslån til sentralt beliggende eiendom i Oslo økte med 3 bps til 2,42 prosentpoeng. Marginen er dermed 77 bps høyere enn bunnen fra andre kvartal 2015, men fortsatt lavere enn forrige topp fra 2012 på 2,62 prosentpoeng. Lange renter har også har kommet opp de siste par kvartalene, slik at har samlet finansieringsrente i bankundersøkelsens standardcase ved utgangen av andre kvartal er på rundt 3,9 prosent. Det betyr at samlet lånekostnad i dag er et drøyt prosentpoeng høyere enn bunnen fra første kvartal Korte renter derimot har aldri vært lavere, noe som bidrar til å trekke ned den løpende finansieringskostnaden på lån med flytende rente. Bankene krever stadig høyere egenkapitalandel ved utlån til næringseiendom. I gjennomsnitt krever bankene nå minimum 37 prosent egenkapital i bankundersøkelsens standardcase, noe som er 13 prosentpoeng høyere enn i første kvartal Salgsmarkedet for næringseiendom Så langt i 2017 har vi registrert et transaksjonsvolum på om lag NOK 40 mrd. noe som er det nest høyeste volumet noensinne notert på samme tidspunkt, kun slått av volumet i Det er mange store transaksjoner i prosess, og vi venter at den høye aktiviteten vil fortsette utover høsten. Priser / yielder Vi anslår prime yield i Oslo til 3,75 prosent. Mens renter og finansieringskostnader lenge var med på å presse yielden ned og leieprisutsiktene virket i motsatt retning, har disse to driverne nå skiftet fortegn. Renter og bankmarginer har kommet opp, og yieldgapet etter samlede rentekostnader er mindre attraktivt. Samtidig vurderer vi utsiktene i leiemarkedet som sterke, og vi tror markedet er i ferd med å ta innover seg at leieprisene vil stige fremover grunnet svært lav netto tilførsel av nytt kontorareal og styrket sysselsettingsvekst. Når det gjelder yieldutviklingen tror vi på kort sikt at de positive utsiktene i leiemarkedet i stor grad vil veie opp for renteøkningen vi har sett så langt. I tillegg erfarer vi at interessen for Norge som investeringsdestinasjon fortsatt er svært sterk. På lengre sikt ventes rentene å stige gradvis. I tillegg venter vi at presset på leieprisene vil avta fra 2019 ettersom markedet kommer i balanse med flere nybygg samtidig som intensiteten i konverteringsaktiviteten avtar noe etter at de mest åpenbare konverteringsobjektene er tatt ut av markedet. Når investorene om et par år har fått med seg mye av den ventede leieprisøkningen, samtidig som langrentene ventes å være vesentlig høyere enn de var da yielden krabbet ned på dagens nivåer, er sannsynligheten for en forsiktig yieldoppgang høy. Vårt normalcase er at prime yield vil stige noe litt frem i tid, men at nivået fortsatt vil ligge i underkant av 4 prosent ved utgangen av Kontorleiemarkedet i Oslo, Asker og Bærum Snittleien i Oslo steg litt i overkant av KPI i fjor, men det kan se ut som om leieprisveksten er i ferd med å skyte fart. Snittprisen på nye kontrakter i første kvartal var på 2040 kr/m2, noe som er 12 prosent høyere enn i første kvartal Fire kvartalers rullerende snitt var opp 5,2 prosent. 12 UEN

13 Hjem Sammendrag Eiendomsporteføljen Avkastning og aksjekurs Finansiering Regnskap Markedskomm. Moderat nybyggingsaktivitet og høy boligkonvertering legger til rette for et markert fall i ledigheten, men foreløpig er det primært i sentrumsområdene at vi har sett et betydelig ledighetsfall. Kontorledigheten i Oslo, Asker og Bærum er pr. andre kvartal på om lag 7,8 prosent, som tilsvarer et marginalt fall på 0,1 prosentpoeng siste 12 måneder. Ledigheten i Oslo sentrum inkludert Bjørvika og CBD er nede på ca. 5,7 prosent, ned fra rundt 6,5 prosent i 2014 og Fallende ledighet legger grunnlaget for frisk leieprisvekst fremover. Vi venter en vekst i snittleien i Oslo på 5 prosent i år og 7 prosent årlig i 2018 og Samlet leieprisvekst i perioden estimeres med andre ord til 20 prosent, tilsvarende en vekst i realleien på ca. 14 prosent gitt Norges Banks inflasjonsprognoser. Vi forventer imidlertid at leieprisveksten kommer til å bli ujevnt fordelt mellom ulike områder på grunn av forskjellene i utbudet. Sentrumsområdene vil trolig bli vekstvinneren ettersom ledigheten er lav og muligheten for tilbudssidevekst er mer begrenset enn i randsonene. Vi venter leieprisvekst på opp mot 10 prosent i sentrum i I vestlige områder, som på Lysaker og Fornebu, er ledigheten fortsatt rundt 15 prosent. I østlige områder er ledigheten generelt noe lavere, men her er nybyggkapasiteten stor. På Bryn og Helsfyr er det for eksempel nå til sammen m2 i prosjekterte nybygg hvor det jobbes aktivt i markedet med å skaffe leietaker. Områder med høy ledighet og stor nybyggkapasitet vil få en begrenset vekst i leienivåene, og vi venter at leieprisveksten blir mer moderat. Bergen, Stavanger og Trondheim Arbeidsmarkedet i Bergen har vært preget av oljeprisfallet, men har begynt å vise tegn til bedring. Den registrerte arbeidsledigheten i juni var på 3,0 prosent, noe som tilsvarer et fall på 0,3 prosentpoeng eller om lag 900 personer siste 12 måneder. Likevel bærer kontormarkedet preg av at nybyggingstakten i Bergen har vært høyere enn markedets absorpsjonsevne. Dette medførte at kontorledigheten steg gjennom fjoråret, slik som den har gjort hvert år siden Ledigheten i dag er på ca. 10,4 prosent 1. Markedet har fått noe drahjelp av at flere kontorbygg konverteres til hotell og boliger. Kyte Eiendom venter at netto tilbud av kontorer de kommende årene vil være negativt grunnet konvertering og lite nybygging, noe som vil bidra til å balansere markedet. Det er en relativt skarp todeling av markedet i Bergen. Fra Bergen sentrum og sørover mot Minde er markedet velfungerende. I næringsområdene ved Sandsli og Kokstad er kontorledigheten svært høy og leieprisene har sett et markert fall. Arbeidsmarkedet i Trondheim utvikler seg i positiv retning, ifølge sysselsettings- og forventningsstatistikker, og det samlede inntrykket er at sysselsettingsveksten i midt-norge er i positivt terreng. Den registrerte arbeidsledigheten i Trøndelagsområdet er på i overkant av 2 prosent. Ledigheten har kommet noe ned siste 12 måneder, etter å i liten grad ha blitt påvirket av oljeprisfallet. Kontorledigheten i Trondheim falt med nærmere m 2 gjennom fjoråret, og var i underkant av 9 prosent ved årsskiftet 2. Det er imidlertid flere store nybyggprosjekter på gang, og til sammen tilføres kontormarkedet og m 2 i henholdsvis 2017 og Med en moderat utvikling i sysselsetting forventer vi derfor at kontorledigheten vil stige til rundt 10 prosent på ett til to års sikt. Vi forventer at den relativt høye nybyggaktiviteten bidrar til å legge en demper på leieprisveksten, og at vi i hovedsak får flat 1: Kyte Næringsmegling 2: Norion Næringsmegling 13 UEN

14 Hjem Sammendrag Eiendomsporteføljen Avkastning og aksjekurs Finansiering Regnskap Markedskomm. utvikling leieprisene. I motsetning til Stavanger og Bergen ser man ingen skarp todeling av markedet i Trondheim. Også arbeidsmarkedet i Stavanger har begynt å vise tydelige tegn til bedring. Den registrerte arbeidsledigheten er pr. juni nede på 3,7 prosent, sammenlignet med 4,3 prosent i juni 2016, tilsvarende om lag 1200 færre ledige. Samtidig har bedriftslederne i regionen blitt betydelig mer optimistiske for fremtiden, med forventning om sysselsettingsvekst, også blant selskaper innen oljerelatert sektor. Samtidig bærer kontormarkedet fortsatt preg av nedbemanningene etter oljeprisfallet, noe som vil fortsette å prege markedet i tiden fremover. Heldigvis har nybyggaktiviteten nærmest stoppet opp, slik at veksten på tilbudssiden blir null i 2017 og Kontorledigheten var 11,2 prosent ved årsskiftet, etter å ha steget med et drøyt prosentpoeng gjennom fjoråret 3. Ledigheten har steget hvert år siden 2012 da den var 3,4 prosent. Vi tror at veksten i kontorledighet nå i hovedsak er tatt ut. Det er imidlertid noe usikkerhet rundt omfanget av skjult ledighet som ikke fanges opp i ledighetsstatistikken, slik at det er en viss risiko for at slike arealer dukker opp i statistikken fremover. Markedet er fortsatt ekstremt todelt. Leiemarkedet i sentrum har klart seg overraskende bra gjennom oljenedturen. Ledigheten i sentrum har holdt seg stabilt lav og er for øyeblikket kun 5,6 prosent. Markedet på Forus forblir utfordrende. Vi tror likevel at det aller meste av leieprisfallet er tatt ut. 3: EiendomsMegler1 Næringseiendom 14 UEN

15 Hjem Sammendrag Eiendomsporteføljen Avkastning og aksjekurs Finansiering Regnskap Markedskomm. SE VÅRE EIENDOMMER 15 UEN

16 Buråsen24,24,2828ogog3030 Buråsen GrevWedels Wedelsplass plass7 7 Grev Kanalsletta3 3 Kanalsletta Østervåg7 7 Østervåg Kanalsletta2 2 Kanalsletta 12 UEN 16 UEN

17 UNION Eiendomskapital Bolette Brygge 1 PO BOX 1715 Vika 0121 Oslo, Norway Tel: Fax: post@union.no