Markedsrapport Vår Høyt fokus på eiendomsutvikling

Transkript

1 Markedsrapport Vår 2013 Høyt fokus på eiendomsutvikling

2 Leder Size matters Vi kan nok en gang registrere at rentene er blitt rekordlave. I store deler av mai måned har 10-års swaprente ligget under 3 %. Makroprognosene innbærer imidlertid at rentenivåene skal opp på sikt. Vår siste bankundersøkelse viste en mindre nedgang i bankmarginene i nye lån og vi tør håpe på ytterligere reduksjon. Likevel synes det nærliggende at potensialet for lavere yielder via synkende finansieringsrente er begrenset. Det er med andre ord eiendoms utvikling og stigende leienivåer vi skal leve av fremover. Aktiv forvaltning vil alltid være viktig for å skape god avkastning. I tillegg har fokuset på eiendoms utvikling (nybygging, konvertering, totalrehabilitering) økt betraktelig de siste par årene. Det ligger nå godt til rette for meravkastning gjennom eiendomsutvikling fordi behovet for næringseiendom er økende. Leietagerne har blitt mer selektive i forhold til beliggenhet og gode kvaliteter, og veksten i sysselsetting og befolkning er høy. Fra 2007 har de fire største byregionene hatt over dobbelt så rask befolkningsvekst som resten av Norge, og det er særlig i disse regionene sysselsettingsveksten i privat sektor ventes å holde seg høy. Det er naturligvis i vekstområdene det ligger best til rette for eiendomsutvikling generelt og det er dessuten der markedet er mest likvid. Vi registrerer transaksjoner fra MNOK 50 og oppover og fra 2010 har tre fjerdedeler av transaksjonsvolumet målt i verdi vært knyttet til de fire største byregionene. Vi registrerte 344 transaksjoner i 2011/2012 og har sortert disse etter eiendomsverdi. Transaksjonene fra MNOK 350 og oppover utjorde kun 16 % av antall omsetninger, men hele 56 % målt i verdi. Det fokuseres ofte på yield ut fra beliggenhet og vi har behørig omtalt dette i rapporten. Her har vi imidlertid sett på gjennomsnittelig nettoyield i transaksjonene etter eiendoms verdi (flere transaksjoner som tomter, konverteringscase etc. er naturligvis ikke med i beregningene). I transaksjonene med eiendomsverdi under MNOK 100 var snittnivået 7,6 %, mens transaksjonene med verdi fra MNOK 350 hadde gjennomsnittelig yield under 6 %. Oversikter som denne vil alltid innbære et element av tilfeldigheter ut fra hva som er omsatt, og dessuten et element av at man sammenligner epler og pærer. Risikoen knyttet til leieinntektene tenderer til å være lavere i de større eien dommene enn i de mindre, eksempelvis store hovedkontoreiendommer. Videre blir gjerne yielden lavere i de større eiendommene fordi man får en mer effektiv drift med få og store eiendommer enn med mange små eiendommer. De større eiendommene er også attraktive ut fra at man får plassert mye kapital i et grep, og at man gjerne får gunstigere låne finansieringsvilkår. Fra bankenes ståsted er kostnaden per utlånt krone lavere ved et stort utlån enn mange små. Også lengden på leiekontraktene spiller inn på yielden. Mest for logistikk/industri og minst innen handels eiendom. Tabellen antyder et risikopåslag på 80 punkter ved å gå fra 15 år eller mer til 4 til 7 år. Vi legger til grunn at risikopåslaget reelt sett er noe høyere enn det tabellen indikerer om man sammenligner like eiendommer med hensyn til beliggenhet, eiendomssegment og leietagere. Snittyield Snittyield etter ettereiendomsvedi eiendomsvedi i 2011 i 2011 og og ,0 8,0 % % 7,6 7,6 % % 7,5 7,5 % % 7,1 % 6,9 % 7,1 % 7,0 % 6,9 % 7,0 % 6,5 6,5 % % 5,8 % 5,9 % 6,0 % 5,8 % 5,9 % 6,0 % 5,5 5,5 % % 5,0 5,0 % % 4,5 4,5 % % NOK NOK 1 1 mrd. mrd. MNOK MNOK MNOK MNOK MNOK MNOK MNOK MNOK og og høyere høyere Transaksjonene Transaksjonene i 2011 i 2011 og og Antall Antall Andel Andel antall antall MNOK MNOK Andel Andel av av verdi verdi Gjenværende Gjenværende leieperiode leieperiode Snitt Snitt yield yield NOK NOK 1 1 mrd. mrd. og og høyere høyere %% %% år år eller eller mer mer6,5 6,5 %% MNOK MNOK %% %% til til år år 7,0 7,0 %% MNOK MNOK %% %% 7 7 til til år år 7,0 7,0 %% MNOK MNOK %% %% 4 4 til til 7 7 år år 7,3 7,3 %% MNOK MNOK %% %% Totalt Totalt over over MNOK MNOK %% %%

3 1/LEDER/SIDE 2 2/KONKLUSJONER/SIDE4 3/MAKRO/SIDE6 4/TRANSAKSJONSMARKEDET GENERELT/SIDE10 5/TRANSAKSJONSMARKEDET I OSLO, AKERSHUS/SIDE12 6/TRANSAKSJONSMARKEDET OG NØKKELINFO FOR ULIKE EIENDOMSSEGMENT/SIDE13 kontor/handel/logistikk/hotell/bolig 7/TRANSAKSJONSMARKEDET I BERGEN, TRONDHEIM, STAVANGER/SIDE18 8/AVKASTNING PÅ INVESTERINGER I NÆRINGSEIENDOM/SIDE22 9/KONTORLEIEMARKEDET I OSLO, ASKER, BÆRUM - OVERORDNET/SIDE25 10/KONTORLEIEMARKEDET I OSLO, ASKER, BÆRUM PER OMRÅDE/SIDE32 3

4 KONKLUSJONER, mai 2013 Transaksjonsmarkedet (fra MNOK 50) o Mønstrene i hva som blir omsatt har fortsatt fra i fjor og innebærer at en høy andel av transaksjonsvolumet er knyttet til kontoreiendommer med trygge adresser og/eller lange leiekontrakter, tomter/utviklingscase, samt kjøpesentre. Det har vært et lavt volum knyttet til bl.a. industri, handelseiendommer, hotell og generelt eiendommer med ordinær risiko (sekundære beliggenheter og vanlige lengder på leiekontraktene). o Medio mai har Eiendomsselskapene har vært største nettokjøper og livselskapene største nettoselger. Inkludert transaksjonene vi har registrert på tampen har transaksjonsvolumet passert NOK 16 mrd. i totalt 45 salg. Dessuten har syndikeringsaktørene et betydelig volum i bud/aksept. o Per medio mai hadde vi registrert 24 ulike kjøpere. Flere investorer med ønske om å kjøpe har ikke funnet de riktige objektene. Det har vært etterspørselsoverskudd i forhold til gode kontantstrømseiendommer samt sentrumsnære kontoreiendommer i Oslo. o Vi erfarer at flere av transaksjonene er drevet frem av kjøperne. For eksempel aktører som kjøper naboeiendommen med tanke på utvikling eller syndikeringsaktørene som søker gode kontantstrømseiendommer. Videre arbeides det med enkelte større transaksjoner knyttet til porteføljer. o Både rentene og bankmarginene har vært synkende de siste månedene. Gitt et fem års lån med 5-års swaprente får man nå en finansieringsrente på ca. 4,8 %, mot tilsvarende 5,4 % i februar. Det siste drøye året har det blitt store forskjeller i hvilke finansieringsvilkår ulike aktører oppnår. o Vi har ikke endret vårt anslag for prime yield på 5,25 %. Ut fra synkende finansieringsrente, den sterke tilliten til kontorleiemarkedet i Oslo, god kjøpsinteresse og enkelte markedsobservasjoner blir vi imidlertid ikke overrasket om gode objekter skulle oppnå 5,0 % på markedsleie. o De siste to årene har særlig eiendommer med korte kontrakter og usikker beliggenhet fått økt risikopåslag. I motsatt ende av skalaen har særlig kontoreiendommer i etablerte områder (inkl. korte kontrakter), tomter og eiendommer med gode utsikter for leilighetskonvertering økt i verdi. o Det er et høyt fokus på utvikling. Enkelte aktører selger eiendommer for å frigjøre midler til utvikling, mens andre begrenser kjøpsvolumet. Utleiemarkedet kontor Oslo, Asker & Bærum o Per april utgjør kontorledigheten 6,7 %. Nivået har vært svakt synkende siden i fjor høst da nivået toppet ut på 7,3 %. Det er nå 734 ledige kontorlokaler. Antallet har vært veldig stabilt det siste året. o Etterspørselen har økt markert de siste par årene og arealabsorbsjonen var spesielt høy i fjor med ca m². Siden sist har vi likevel nedjustert prognosene for netto arealabsorbsjon til m² i snitt per år og oppjustert gjennomsnittelig konverteringsvolum til ca m² per år. Våre prognoser for kontorleiemarkedet innebærer at kontorledigheten synker marginalt i år, og deretter hurtigere til under 5 % i o På nybyggsiden har det blitt klart at Kværner flytter til m² i Fornebuporten i Prosjektet planlegges i to byggetrinn, hvert med m². Videre har NCC leid ut m² til Technip i Lysaker Polaris. Nybygget blir på m² og ferdigstilles i o Våre nybyggoversikter innebærer at sikre prosjekter for perioden utgjør ca m² kontor. Kombinasjonen av økte byggekostnader og mangel på store lokaler vil fremtvinge nybyggprosjekter med leienivåer gjennomgående fra ca kr. pr. m²/år og oppover. o Markedsleienivåene har vist en stigende tendens fra begynnelsen av 2010 og vi venter ca. 5 % årlig vekst. Veksten bør sees i sammenheng med at det gradvis er høyere standard på lokalene som leies ut. o Etterspørselsmønstrene tyder på at leietagerne prioriterer arealeffektive lokaler med høy standard og god beliggenhet fremfor lavest mulig pris. Med god beliggenhet mener vi etablerte kontorområder med en effektiv trafikkavvikling inkl. nærhet til offentlig kommunikasjon. o Nybyggingen har vært og er spredt på de fleste kontorområdene. Sentrum har imidlertid vært den største vinneren om leietagerne de siste årene. Den positive utviklingen har allerede smittet over på de sentrumsnære områdene. Oljeboomen har bidratt til flere store leiekontrakter i Vestkorrioden med selskaper som venter vekst. Kontorledigheten varierer fra under 5 % i sentrumsområdene til % i randsonene i nord, øst og syd. 4

5 Colosseum Kino UNION Norsk Næringsmegling håndterte salget på vegne av Nordisk Film. 5

6 MAKRO Norsk økonomi - utsikter for Fortsatt utsikter til moderat konjunkturoppgang o USA og Kina synes å stå foran en periode med solid økonomisk vekst, mens Eurosonen utgjør det svakeste vekstområdet i verdensøkonomien. Internasjonal økonomi utvikler seg tilstrekkelig bra til at fastlandseksporten vår har steget moderat så langt, holder seg flytende i år og får en god vekst fra 2014 (2,7 % i snitt i årene ). o Statistisk Sentralbyrå (SSB) sine prognoser innebærer at Norge får en moderat konjunkturoppgang de nærmeste årene. Veksten blir marginalt høyere enn trendvekst. Gjennomsnittelig sysselsettingsvekst blir ca. 1,4 %. o Synkende oljepris og høy sparerate i husholdningene er ventet å bremse veksten. Disse faktorene representerer samtidig et oppsidepotensial. o Statistisk Sentralbyrå venter per mai at konsumprisindeksen (KPI) stiger med 2,0 % i snitt de nærmeste fire årene. Totalt sett gode rammevilkår for næringseiendom Vi kan nok en gang slå fast at statistikk og prognoser for makroforholdene tyder på at næringseiendom vil ha gunstige rammevilkår de nærmeste årene. Foruten en moderat konjunkturoppgang med tilhørende vekst i sysselsettingen, har Norge en rekordhøy befolkningsvekst. I fjor økte befolkningen med 1,3 % i Norge og snaue 2 % i hovedstaden. Kombinasjonen av vekst i befolkning og sysselsetting legger godt til rette for eiendomsutvikling fordi behovet for næringseiendom blir økende. Videre preges næringslivet (leietagerne) av positiv fremtidstro. Konjunkturbarometeret til Dagens Næringsliv viser at bedriftene per første kvartal ventet økt omsetning, lønnsomhet og bemanning. Konjunkturbarometerets samleindeks står i null når det er like mange optimister som pessimister. Indeksen for Q1 lå stabilt på nivå 43. Det er med andre ord stadig en stor overvekt av optimister. Nedjusterte anslag for Norges handelspartnere, men verdensøkonomien stiger 3-4 % årlig BNP- vekst, årlige endringer E 2014E USA 1,8 2,2 1,9 2,8 Japan (0,5) 2,0 1,4 1,1 Kina 9,3 7,8 8,1 8,5 Eurosonen 1,5 (0,5) (0,4) 1,4 UK 0,9 0,2 0,6 1,5 Norge (fastlandet) 2,5 3,5 2,6 2,5 Sverige 3,7 0,8 1,3 2,6 Norges handelspartnere* 2,5 0,8 1,3 2,3 Kilde: Nordea, mars *Norges Bank, PPR mars 2013 Norge Hovedtall (årlige prosentuelle endringer) Årlige prosentuelle endringer E 2014E 2015E 2016E BNP - Fastlandet 3,4 2,4 3,0 3,3 3,2 BNP 3,1 1,7 2,7 2,7 2,8 KPI 0,8 1,8 1,9 2,1 2,2 Privat forbruk 3,0 3,5 4,3 4,4 4,0 Offentlig forbruk 1,8 2,5 2,4 2,4 2,4 Oljeinvesteringer 14,5 8,9 4,2 3,3 4,2 Tradisjonell eksport 2,6 0,0 1,5 2,2 3,7 Sysselsetting 2,2 1,2 1,2 1,6 1,5 Arbeidsledige AKU (nivå) 3,2 3,6 3,5 3,5 3,4 Kilde: SSB, mai

7 MAKRO Arbeidsmarkedet Norge / Oslo Litt mer moderat sysselsettingsvekst o Vår konsensusoversikt tilsier at sysselsettingen i Norge stiger med i perioden Vekstraten blir klart lavere enn fjorårets høye nivå. I sum tyder informasjonen om arbeidsmarkedet på at sysselsettingsveksten var ekstra høy i 2012 relatert til etterslep fra de foregående årene. o Tendensen for antall ledige stillinger innen kontoryrkene i Oslo har vist en synkende tendens de siste månedene. Nivået er ned ca. 10 % siden toppen for ett år siden. o Manpower sin siste undersøkelse, som er tatt opp i første kvartal, viser at det er en netto overvekt på 6 % av bedriftene som planlegger å øke bemanningen nå i andre kvartal. I fjerde kvartal 2011 var overvekten tilsvarende 14 %. Optimismen er størst i Stor-Oslo hvor det nå er en netto overvekt på 18 % av bedriftene som planlegger å øke bemanningen. Prosentuelle endringer i sysselsettingen i Norge 12 mnd. trenden for ant. ledige kontorstillinger i Oslo Kilde: UNION/FINN Endring i ant. ansatte i Oslo. NAV anslår i år E 2014E 2015E DNB - april ,3 2,1 0,8 0,5 0, Norges Bank - mars ,3 2,2 1,5 1,3 1,0 SSB - mai ,3 2,2 1,2 1,2 1,6 Konsensus 1,3 2,2 1,2 1,0 1,1 Endr.ant.sysselsatte Ant. sysselsatte (3 000) (8 000) (13 000) 7 Kilde: UNION/SSB/NAV Oslo

8 MAKRO Renter Synkende finansieringsrente i nye lån Nordea sine renteprognoser per mai 2013 % o Per 21. mai var 10-års swaprente på 3,00 % mot 3,4 % medio februar. Tilsvarende har 5-års swaprente blitt redusert fra 2,8 % medio februar til 2,29 % per 21. mai. o Nordea venter at 10-års swaprente stiger til 3,93 % på et års sikt mens DNB Markets tilsvarende venter at nivået stiger til 3,50 %. o Mediansvaret i UNION Bankundersøkelse Q viser at bankmarginen i tyngden av utlån er redusert fra 2,50 % i Q1 til 2,35 % nå. Tilsvarende er snittsvaret ned fra 2,47 % i Q1 til 2,39 % nå. Marginen i tyngden av utlån påvirkes imidlertid av bl.a. lengden på lånene. I helt identiske case har bankmarginen i snitt blitt redusert med 13 punkter fra Q1. Samlet finansieringsrente (rente + bankmargin) har i sum blitt redusert med ca. 60 punkter siden februar. Swap- og pengemarkedsrenter i utvalgte markeder 12M NIBOR. 3, 5, 7 og 10 år swap renter. 5,0 4,5 4,0 3,5 3,0 2,5 2,0 1,5 1,0 0,5 0 1 å swap 3 å swap 5 å swap 7 å swap 10 å NOK SEK EUR USD swap Kilde: DNB Markets, 16. mai 8 % Nordea - mai 2013 Spot 3M 31. des. jun. 14 des mnd. NI BOR 1,74 1,79 1,78 2,03 2,27 Styringsrenten 1,50 1,50 1,50 1,75 2,00 Spread 0,24 0,29 0,28 0,28 0,27 10 års swap 3,09 3,05 3,54 3,93 4,09 10 års stat 2,15 2,30 2,84 3,23 3,39 Spread 0,94 0,75 0,70 0,70 0,70 Kombinasjon av 70 % 10 års swaprente og 30 % 3 mnd. NIBOR Fordelen ved og ligge flytende : 10-års swaprente minus 3 mnd. NIBOR Kilde: DNB Markets 2,69 2,67 3,01 3,36 3,54 10 års swapr. min. 3 mnd. NIBOR 1,35 1,26 1,76 1,90 1,82

9 Innspurten 9 Oslo UNION Norsk Næringsmegling håndterer utleie av m² i Helsfyr Panorama på vegne av Basale Oslo AS. 9

10 TRANSAKSJONSMARKEDET HITTIL I 2013 Oppsummering og vurderinger på overordnet nivå. Se egne sider (12-20) for hhv. Oslo/Akershus, Kontor, Handel, Logistikk, Hotell, Bolig, Bergen, Trondheim og Stavanger Økende salgsaktivitet og stabile salgsmønstre Salgsvolumet per medio mai 2013 Transaksjonsmarkedet var innledningsvis i år preget av sluttføring av prosessene knyttet til Q4-salgene. Per medio mai har imidlertid aktiviteten tatt seg opp og salg av flere større enkelteiendommer har blitt kjent de siste ukene. Videre har det blitt flere eiendommer for salg og det jobbes også med enkelte potensielt store transaksjoner av eiendomsporteføljer. Storebrand har solgt to porteføljer med kjøpesentre for totalt NOK 3,5 mrd til hhv. Sektor og nyopprettede Thon Reitan AS. Videre har Norwegian Property solgt Drammensveien 149 for MNOK 695 til Orkla som planlegger nytt hovedkontor på Skøyen-adressen. Blant andre salg over MNOK 500 kan nevnes Ferd Eiendom sitt salg av Aibel-bygget i Asker til Oslo Pensjonsforsikring, OSU sitt salg av Deloitte-bygget i Bjørvika til Braathen Eiendom, DNB Liv sitt salg av Granfoss Næringspark på Lysaker til Mustad Eiendom for snaue MNOK 900, og Sparebanken Vest sitt 66 %-salg av sitt kommende hovedkontor i Bergen til Trond Mohn med nærstående. Videre er Oslo Pensjonsforsikring med partnere i ferd med å kjøpe en portefølje på 7 logistikk-bygg i Trondheimsregionen og Statnett har benyttet sin opsjon til å kjøpe sitt hovedkontor i Nydalen for MNOK 718 fra Avantor. Vi erfarer kjøpsinteressen som selektiv, men god. Mønstrene i hva som blir omsatt fortsetter fra i fjor. En veldig stor andel av salgsvolumet har vært innen kontoreiendommer med trygge beliggenheter eller lange leiekontrakter, eiendommer som skal totalrehabiliteres /konverteres, samt kjøpesentre. Flere av salgene knytter seg til at aktører ønsker å kjøpe naboeiendommen for å kunne utføre større utviklingsgrep. Investorene har nå økt fokus på eiendomsutvikling. Flere planlegger større investeringer i egen portefølje og kutter derfor i kjøpsplanene. Andre selger for å frigjøre midler til investeringer i egen portefølje. God vekst i flere leiemarkeder og stigende behov for næringseiendom gir gode muligheter for sterk avkastning gjennom eiendomsutvikling. 10 Segment Antall NOK mrd. Kontor 10 5,4 Hotell 1 0,1 Butikk/Handel 3 3,5 Logistikk/Ind. 2 0,1 Annet 15 1,9 Sum 31 11,1 NOK mrd. Kilde: UNION Årlig transaksjonsvolum i NOK mrd. Kun transaksjoner fra MNOK E Kilde: UNION fra DNB Næringsmegling for årene før 2008 Porteføljer/ Annet 32 % Midt- og Nord-Norge 1 % Sør- og Vestlandet 14 % Kilde: UNION 2013 NOK 11,1 mrd Øvrige Sørøstlandet 1 % Oslo/ Akershus 53 %

11 Investorfordeling og yielder Transaksjonsvolumet medio mai fordelt på investorkategorier, samt yielder etter nivå siste 12 måneder Livselskapene største netto selger hittil i år Våre forventninger til 2013 innebærer at eiendomsselskapene og syndikeringsaktørene (inkl. club-deals) vil være de største netto kjøperne, mens norske fond, livselskapene og eiendomsbrukere vil være netto selgere. Eiendomsselskapene synes å ha et stort fokus på kjøp av eiendom for utvikling og Mustad Eiendom sitt kjøp av Granfoss Næringspark eksemplifiserer dette. De fleste kjøpene har imidlertid langt lavere verdi. Til grunn for kjøpene ligger forventninger om et solid leiemarked. I tråd med våre forventninger har de norske fondene vært netto selgere og siden sist rapport har det blitt klart at Aberdeen Eiendomsfond Norge II likevel skal avvikles før I skrivende stund jobber syndikatørene med å hente egenkapital til prosjekter for flere milliarder, og det er sannsynlig at deres nettokjøp vil passere NOK 3 mrd. før sommerferien. De siste årene har det vært en klar tendens til at utlendingene står for en høyere andel av egenkapitalen i kjøpene. Primært gjennom fondsprodukter og sekundært gjennom club-deals. Unntaksvis utfører utlendinger som fondsaktører direktekjøp, eksemplifisert gjennom tyske Patrizia sitt kjøp av Lille Grensen 5 fra Eiendomsspar samt Sarasin-Catella sitt kjøp av Kirkegaten 17 fra Stor-Oslo Eiendom. Blant livselskapene har KLP og OPF vært netto-kjøpere den siste tiden, mens Storebrand og DNB har vært netto selgere. Vi venter flere kjøp fra livselskapene fremover, men at de totalt vil være netto selger i år. Etterspørselen etter lang og sikker synes å være litt mindre nå, men likevel tilstrekkelig til at mange eiendomsbrukere har et attraktivt alternativ i å frigjøre midler gjennom sale lease-back transaksjoner. Kakediagrammet til høyre viser transaksjonene fra mai 2012 sortert etter yield-nivå. Svært mange av salgene det siste året har vært knyttet til tomter og utviklingseiendommer slik at yield ikke har vært relevant. Kakediagrammets konklusjon er at en høy andel av salgene har vært innen eiendommer med lav risiko, og at det har vært få salg av kontantstrømseiendommer med ordinær eiendomsrisiko. Aktørenes kjøps-/salgsandeler og nettokjøp i NOK mrd. 11 Aktør Kjøp Salg Netto kjøp Kjøp Salg Eiendomsselskap 62 % 37 % 2,8 6,9 4,1 Norske fond 0 % 4 % -0,4 0,0 0,4 Syndikeringsaktører inkl. club deals 9 % 3 % 0,7 1,0 0,3 Utlendinger inkl. fond 0 % 0 % 0,0 0,0 0,0 Liv- og pensjonsselskap inkl. egne fond 6 % 40 % -3,9 0,6 4,5 Private investorer 9 % 5 % 0,5 1,0 0,5 Bruker av eiendommen 8 % 11 % -0,4 0,9 1,2 Andre eller konfidensielt 6 % 1 % 0,6 0,7 0,1 Sum 11,2 11,2 Kilde: UNION Transaksjoner siste 12 mnd. etter yield-nivå 8 % eller høyere netto-yield: 14 % Fra 7 til 8 % netto-yield: 32 % Kilde: UNION 88 transaksjoner med yield-data 6 % eller lavere netto-yield: 25 % Mellom 6 og 7 % netto-yield: 30 %

12 TRANSAKSJONSMARKEDET Oslo/Akershus Utlendingene bak en økende andel av egenkapitalen Fra 2010 har det blitt omsatt næringseiendom i Oslo/Akershus for NOK 80 mrd. tilsvarende 56 % av transaksjonsvolmet i Norge (kun transaksjoner fra MNOK 50). I tillegg kommer Oslo/Akershus sin andel av geografisk spredte porteføljer som har blitt omsatt, herunder flere kjøpesentre og handelseiendommer. De siste 12 månedene har det vært omsatt næringseiendom for ca. NOK 21 mrd. i de to fylkene. I denne perioden var snitt-yielden på 6,4 % mot 7,1 % i resten av Norge. I fjor hadde boligrelaterte transaksjoner en sjelden høy andel, mens det var påfallende få omsetninger innen lager/industri og enkeltstående handelseiendommer. Per medio mai har vi registrert 20 transaksjoner for NOK 6,0 mrd. Målt i verdi har salg av større kontoreiendommer som Deloitte-bygget i Bjørvika og Aibelbygget i Asker vært dominerende. Ca. 70 % av kronevolumet har vært i kontor. Som vanlig har det vært en rekke transaksjoner hvor partene ikke ønsker at vi går ut med konkret informasjon, men vi kan nevne at det i år har vært omsetninger innen hotell, kinoeiendom, lager/industri, tomter og flere utviklingseiendommer (herunder flere boligrelaterte). Tabellen til høyre tar for seg de ulike investorkategorienes kjøp og salg fra mai i fjor. I motsetning til i en normalsituasjon har livselskapene vært netto selgere og eiendomsbrukerne netto kjøpere. Oslo kommune og Fagforbundet Industri Energi utgjør to av seks aktører som har kjøpt eiendom til eget bruk det siste året. Eiendomsselskapene har kjøpt like mange eiendommer som de har solgt, men større enkeltsalg gjør at de fremstår som største nettoselger. Tilsvarende utgjør kjøpet av Statoil-bygget på Fornebu nesten 60 % av syndikeringsaktørenes kjøpsvolum de siste 12 mnd. Utlendingenes andel fremstår som lav, men de har bidratt med en vesentlig andel av egenkapitalen i flere kjøp i Oslo/Akershus. 12 Segmentfordeling i Oslo/Akershus siste 12 mnd. Kilde: UNION Kjøps-/salgsandeler siste 12 mnd (NOK mrd.) Kilde: UNION Lager/Kombi/ Terminal/Ind 5 % Annet 31 % Fra mai 2012 NOK 21,0 mrd. Butikk/Handel + hotell 2,3 % Kontor 62 % Aktør Kjøp Salg Netto kjøp Kjøp Salg Eiendomsselskap 41 % 58 % -3,5 8,7 12,2 Norske fond 1 % 5 % -0,8 0,2 1,0 Syndikeringsaktører inkl. club deals 26 % 5 % 4,4 5,4 1,0 Utlendinger inkl. fond 2 % 2 % 0,1 0,4 0,4 Liv- og pensjonsselskap inkl egne fond 8 % 15 % -1,5 1,6 3,1 Private investorer 6 % 8 % -0,4 1,2 1,6 Bruker av eiendommen 11 % 6 % 1,0 2,3 1,3 Andre eller konfidensielt 6 % 3 % 0,7 1,2 0,6 Sum 100 % 100 % 0,0 21,0 21,0

13 TRANSAKSJONSMARKEDET - KONTOR Stor kjøpsinteresse for kontor inkl. utviklingscase Kontortransaksjonene fra 2009 tom. mai 2013 Fra 2009 har kontorsalgene utgjort 40 % av transaksjonsvolumet i Norge med totalt 214 omsetninger for til sammen NOK 63 mrd. Den positive leieprisutviklingen (særlig i Oslo) har gjort kontor til en avkastningsvinner det siste året og det er markert flere som vil kjøpe kontoreiendommer med korte kontrakter eller utviklingscase. Vi erfarer god kjøpsinteresse for alle kontoreiendommer i Oslo-området som ligger i etablerte kontorklynger og sentrumsnære områder. Kjøpsinteressen overgår tilsynelatende volum for salg. Flere potensielle kjøpere opplever at det ikke har vært nok eiendommer for salg i år, eller at prisingen har vært for skarp på eiendommer med sekundære beliggenheter og kortere kontrakter. Flere av transaksjonene er tilsynelatende utløst av aktører som ut fra strategiske årsaker kan by ekstra godt, enten ved at de skal bruke eiendommen selv eller at de bygger seg opp i definerte lokasjoner. Også syndikeringsaktørene har vært aktive i å skape kontortransaksjoner. Vår test mot bankene på et 5-års lån til kjøp av en kontoreiendom i Oslo sentrum med syv år igjen på leien og 2 % avdrag per år (markedsleie, normalt god standard etc.) viste at bankene i snitt ville satt et EK-krav på 31 %. Svarene varierte fra 25 % til 40 %. Under forutsetning om 70 % lånegrad på fem år ville bankene i snitt tatt en margin på 2,48 %. Her varierte svarene fra 200 til 275 punkter. Det er unormalt store forskjeller i hvilke lånebetingelser ulike kunder oppnår. Vi vurderer stadig prime yield til 5,25 %. Deloitte-bygget i Bjørvika er imidlertid antatt å ha blitt solgt på et enda lavere yield-nivå ut fra positive forventninger til den langsiktige leieprisutviklingen for eiendommen. I forhold til solide aktører vil bankene kunne strekke seg på kjøp av kontor i de tryggeste områdene. Flere banker har gitt låneutmåling på % i år. Tar man utgangspunkt i et fire-års lån og en bankmargin på 200 punkter vil man kunne få en finansieringsrente på ca. 4,2 % (før etableringsgebyr). 13 Antall transaksjoner NOK mrd mai mai.13 % Kilde: UNION Kilde: UNION Prime yield og 10-års swaprente (per. mai. 2013) års swap-rente Prime yield Kilde: UNION/DNB Markets

14 TRANSAKSJONSMARKEDET- HANDEL Nye aktører og konsentrasjon innen kjøpesenter Fra januar i fjor har det blitt omsatt kjøpesentre for over NOK 17 mrd. i totalt 14 transaksjoner. Fredriksborg og NorgesGruppen etablerte i fjor Scala Retail Property som har kjøpt fire mellomstore sentre. Videre etablerte Thon og Reitan et felles selskap (Thon Reitan AS) i år i forbindelse med kjøpet av tre sentre fra Storebrand for ca. NOK 1,7 mrd. Etter at Joh. Johansen, Varnerbrødrene og Petter Stordalen kom inn på eiersiden i Sektor i fjor har kjøpesenterselskapet kjøpt tre sentre fra DNB Liv for NOK 2,2 mrd. og ytterligere fire sentre i år fra Storebrand for NOK 1,75 mrd. Konsentrasjon gir aktørene fordeler med hensyn til forhandlingsposisjon mot leietagerne, finansieringsvilkår og drift. Ytterligere et livselskap er nå i ferd med å selge seg ned i kjøpesenter. KLP gikk motsatt vei gjennom kjøpet av Nordbyen kjøpesenter i Larvik på slutten av fjoråret. Salto Eiendom og AKA utgjør andre eksempler på oppkjøp og konsentrasjon innen handelseiendom det siste året. Arealjustert kjøpesentervekst kun marginalt over KPI o På tross av god vekst i befolkning, sysselsetting og kjøpekraft økte privat konsum med kun 2,9 % i fjor. Husholdningenes sparerate er høy, og konsensus av årets prognoser fra SSB, Norges Bank, Nordea og DNB Markets tilsier at privat konsum vil stige med 3,2 % i år, 3,5 % neste år og 3,4 % i o Veksten i butikkhandelen har vært svakt stigende, men likevel klart lavere enn ventet. Virke har nedjustert sitt vekstanslag for handelsomsetningen for 2013 fra 5,0 % sist høst til 3,5 % nå (store variasjoner for ulike varegrupper). o Omsetningen i kjøpesentrene steg 2,5 % i fjor i følge Kvarud Analyse. Med tanke på omsetningsbasert leie var veksten i kjøpesentrene kun 1,3 % korrigert for endringer i areal. Nivået var bare så vidt høyere enn novemberjusteringen for KPI på 1,1 %. I årets fire første måneder var omsetningsveksten i kjøpesentrene på 2,1 % og kun 0,7 % korrigert for endringer i areal og handledager. Kjøps-/salgsandeler fra mai 2012 NOK mrd. Aktør Kjøp Salg Netto kjøp Kjøp Salg Eiendomsselskap 93 % 19 % 12,4 15,6 3,3 Norske fond 1 % 0 % 0,0 0,1 0,1 Syndikeringsaktører 3 % 2 % 0,1 0,5 0,4 Utlendinger inkl. fond 0 % 0 % -7,3 0,0 7,3 Liv- og pensjonsselskap 2 % 34 % -5,4 0,3 5,7 Private investorer 1 % 0 % 0,1 0,1 0,0 Bruker av eiendommen 0 % 0 % 0,1 0,1 0,0 Andre eller konfidensielt 0 % 0 % 0,0 0,0 0,0 Sum 16,7 16,7 Kilde: UNION Nedjusterte omsetningsanslag for butikkene Årlig vekst i omsetning (%) E 2013E Dagligvarer 7,6 5,6 2,2 3,5 3,6 3,5 Klær 0,7 4,0 1,2 0,9 2,1 3,0 Sko 1,8 1,0 3,7 1,9 (1,1) 1,0 Møbler (0,6) (1,3) 4,1 4,8 4,0 4,0 Elektronikk (3,1) (1,3) 3,1 (1,1) 1,1 4,0 Byggevarer 1,4 (3,9) 4,5 4,6 6,4 7,0 Sportsutstyr 4,9 10,8 6,3 (1,4) 3,3 3,0 Totalt - Handel 3,8 3,2 2,7 2,9 3,2 3,5 Kilde: Hovedorganisasjonen Virke, mars

15 TRANSAKSJONSMARKEDET - LOGISTIKK Eiendommer innen lager, kombinasjon, terminal og industri Færre logistikk-kjøp fra syndikeringsaktørene i år Fra 2012 har transaksjonsvolumet vært i en synkende tendens. Vi registrerte 50 omsetninger i 2011, 21 i fjor og kun 2 gjennomførte per medio mai. I skrivende stund har det imidlertid blitt klart at Oslo Pensjonsforsikring med samarbeidspartnere kjøper en portefølje med 7 logistikkeiendommer i Trondheimsregionen for MNOK 928. OPF tar en eierandel på 80 %. Vi vurderer prime yield for logistikk til å ligge stabilt på 6,5 %, men yieldnivået har vært økende for eiendommer uten lange kontrakter og best beliggenhet. Vår bankundersøkelse har det siste året vist at flere banker vurderer lagereiendommer strengere enn tidligere. Fra 2012 har vi registrert yield i 14 omsetninger og snittet har vært på 7,2 %. Nivået reflekterer at omsetningene har tendert til å være lavrisikoeiendommer og at syndikeringsaktørene har vært største nettokjøper i dette segmentet. Kjøp/salg i NOK mrd. siste 12 mnd. per medio mai Aktør Kjøp Salg Netto kjøp Kjøp Salg Eiendomsselskap 14 % 34 % -0,6 0,4 1,1 Norske fond 0 % 0 % 0,0 0,0 0,0 Syndikeringsaktører 52 % 30 % 0,7 1,6 0,9 Utlendinger inkl. fond 0 % 5 % -0,2 0,0 0,2 Liv- og pensjonsselskap 0 % 7 % -0,2 0,0 0,2 Private investorer 5 % 6 % 0,0 0,2 0,2 Bruker av eiendommen 25 % 5 % 0,6 0,8 0,2 Andre eller konfidensielt 4 % 13 % -0,3 0,1 0,4 Sum 3,1 3,1 Kilde: UNION Svakt synkende ledighet fra februar 2012 Figuren til høyre viser i den røde grafen antall ledige lokaler innen lager/kombinasjon i Oslo/Akershus per måned. Per mai var det 130 annonserte lokaler mot 168 i mai På grunn av sesongvariasjoner i dataene har vi lagt ved de blå stolpene som viser 12 mnd. rullerende gjennomsnitt. Denne sesongjusterte tendensen har vært synkende siden februar Vi legger til grunn at ledigheten målt i areal kun har vært svakt synkende. Leieprisene i Oslo-området ligger normalt i intervallet kr. per m²/år. For prime områder som Alnabru, nybygg med høy grad av skreddersøm, kontordel, kjølelager etc., blir kvadratmeterprisene gjerne høyere. Generelt skyves mer og mer av lagerfunksjonen østover og ut av Oslo. Det har vært en betydelig nyetablering langs E6 nord og sør for Oslo. Vi venter at nybyggtrenden fortsetter og øker utleierisikoen for eiendommer utenfor de mest attraktive områdene. 15 Antall ledige lokaler i Oslo/Akershus 12-mnd trend Antall annonser Kilde: UNION/FINN

16 TRANSAKSJONSMARKEDET - HOTELL 10 av 13 hotellsalg siste tre år har vært i storbyene Bedret lønnsomhet i fjor, men store variasjoner De siste tre årene har det blitt omsatt hotelleiendom i Norge for NOK 4,8 mrd. i 13 transaksjoner. Mange av hotellene er omsatt med lange leiekontrakter og vi har registrert yielder fra 5,2 % til 7,10 %. Godt plasserte hotell med lange leieavtaler oppfattes nok av flere som en trygg havn. Lønnsomheten er til dels god (særlig større byhotell). Blant kjøperne de siste 12 månedene finner vi blant andre to pensjonsselskap. Per medio mai hadde vi kun registrert en konfidensiell hotelltransaksjon i Oslo hittil i år. Nå har det imidlertid blitt kjent at Olav Thon kjøper Britannia Hotell i Trondheim med 247 rom. Da deler av Britannia Hotell ble omsatt i fjor var eiendomsverdien ca. MNOK 370. Thon planlegger å samle Britannia Hotell og tre andre luksushotell i en egen kjede. Videre har spa-hotellet Farris Bad i Larvik kommet for salg. Hotellet har en lang leiekontrakt med Choice. Hovedtall Norge/Oslo januar mars Januar - mars Endr. ÅoÅ RevPar YTD (NOK) Norge (4%) Oslo (11%) Omsetning (MNOK) Norge (4%) Oslo (5%) Pris per rom (YTD) Kilde: SSB Norge (1%) Oslo (2%) 16 % o Inntjening per rom (RevPAR) økte med 1,3 % i fjor og Horwath Consulting sin bransjeundersøkelse viser at lønnsomheten økte fra 4,1 % i 2011 til 4,4 % i fjor (basert på svar fra 234 hoteller). o Utvalgsundersøkelsen viste at hotellene brukte 25,5 % av inntekten på husleie i fjor mot tilsvarende 24,6 % i Flere utleiere fikk nok en høyere inntektsvekst enn konsumprisindeksen men forskjellene er store. Hele 36 % av hotellene i undersøkelsen hadde underskudd i fjor. o Lønnsomheten varierte fra 1,1 % for hotell med mindre enn 60 rom til 5,0 % for hotell med mer enn 100 rom (Horwath Consulting). o SSB sine hotellstatistikker viser gjennomgående en negativ utvikling for første kvartal sett opp mot samme periode i fjor med bl.a. svakt synkende rompriser og lavere belegg. Romutnyttelsen fra jan. til mars, per år Norge Oslo Kilde: SSB

17 TRANSAKSJONSMARKEDET - BOLIG De riktige boligpunktene oppnår høye salgspriser Vedvarende stigende boligpriser og rekordhøy befolkningsvekst har bidratt til at interessen for boligutvikling holder seg høy. I Oslo-området har det vært mange suksesshistorier knyttet til leilighetsutvikling og utleiemarkedet holder seg svært godt. I fjor registrerte vi over 30 boligrelaterte transaksjoner med en samlet verdi på over NOK 10 mrd. Hittil i år har vi notert ytterligere 13 boligrelaterte transaksjoner for totalt NOK 1,5 mrd. Vi får nok ikke fanget opp alle boligtransaksjonene over hele Norge så volumet har nok reelt sett vært klart høyere. Den største omsetningen vi kjenner til i år er JM sitt kjøp av Bergerveien 12 på Billingstadsletta for ca. MNOK 250. Et helt ferskt eksempel fra Oslo sentrum viser at utviklerne er villige til å strekke seg langt for å få kjøpt de riktige konverteringsobjektene. Stigende byggekostnader venter flere å kunne dytte videre gjennom økte salgspriser. Lavere vekst i boligprisene og utleienivåene i år o Leilighetene som ble omsatt i Oslo i mai i år hadde en gjennomsnittelig kvadratmeterpris på NOK Nivået er opp 8,2 % fra mai Hittil i år har veksten vært 3,8 % og synes å bli mer moderat. o Boligprisene for Norge generelt har økt med 6,5 % fra mai o SSB sine anslag fra 30. mai innebærer at bruktboligprisene stiger med 5,3 % i år, 4,3 % neste år, 3,4 % i 2015 og 2,9 % i DNB Markets venter svakt synkende boligpriser fra o Statistikken til Boligbygg KF viser at gjennomsnittelig leiepris for leilighet/hybel i Oslo var NOK per mnd. i Q Nivået var stabilt i forhold til foregående kvartal, men har økt 4,4 % fra Q og hele 63 % siden bunnen i Q Leiepris per mnd. for leilighet/hybel i Oslo tom. Q1 13 Boligpriser fra 2005 til april 2013, i kr. per m² NOK / måned NOK 1, sep. 05 des. 06 mar. 08 jun. 09 sep. 10 des. 11 mar. 13 Oslo Stavanger Bergen Trondheim Norge Kilde: Opinion (tidl. Makrosikt) på oppdrag for Boligbygg KF i Oslo kommune 17 Kilde: EFF/NEF/Econ/FINN, april 2012

18 TRANSAKSJONSMARKEDET - BERGEN Transaksjoner fra MNOK 50 i Bergen/Hordaland, samt kontorleiemarkedet i Bergen Mange salg innen lavrisiko og boligtomter Transaksjoner fra MNOK 50, fra mai 2012 Om en inkluderer salget av kjøpesenteret Oasen, som inngikk i en geografisk spredt portefølje, har det blitt omsatt næringseiendom i Bergens-området for ca. NOK 5 mrd. i 24 transaksjoner fra januar i fjor. Av dette har ca. NOK 1,5 mrd. vært knyttet til kjøpesentre og MNOK 500 til boligutvikling. Bergen har vært kjent som et lukket marked. I perioden har imidlertid 8 av de 24 transaksjonene endt med en kjøper som er basert utenfor Bergen og ytterligere to ble kjøpt av landsdekkende boligutviklere. I år har bl.a. Sparebanken Vest solgt 66 % av sitt kommende hovedkontor i Jonsvollsgaten 2, et nybygg på m². Vi vurderer prime yield til 5,75 % og legger til grunn en gradvis synkende differanse mot Oslo. Det siste året har vi bl.a. registrert at spesielt lange offentlige leiekontrakter kan gi enda lavere yield. Fra 2010 har det vært solgt mange lavrisiko-objekter og snitt-yielden i 27 omsetninger har vært 7,0 %. Butikk/ Handel 12 % Lager/ Annet 28 % Kilde: UNION NOK 3,2 mrd. Kontor 60 % Forventninger om stabile leiepriser* Leiepriser (i kr. per m 2 /år) - per halvår fra 2005 o DN nov. 2012: Snittprisen for sentrale og moderne kontorlokaler ligger flatt på kr. per m²/år. o I Bergen sett under ett signeres svært mange av leiekontraktene i intervallet til kr. pr. m²/år. o Markedsleienivåene ventes primært å få en stabil utvikling. Gode objekter i sentrum kan nå opp til kr. pr. m²/år*. o Kontorledigheten har vært i en svakt stigende tendens og er nå på ca. 7 %*. NOK / m2 Snitt leiepriser for moderne, sentrale kontorlokaler ekskl. mva. og felleskostnader (nov) Kilde: Dagens Næringsliv * Kyte Næringsmegling april

19 TRANSAKSJONSMARKEDET - TRONDHEIM Transaksjoner fra MNOK 50 i Trondheimsområdet, samt kontorleiemarkedet i Trondheim God Oslo-interesse for lange leiekontrakter Transaksjoner fra 50 MNOK, fra mai 2012 Den største transaksjonen i Trondheimsregionen hittil i år er salget av en portefølje med syv logistikk-eiendommer (inkl. tre nybygg) med et samlet areal på ca m². Det var flere selgere og en samlet eiendomsverdi på MNOK 928. OPF har kjøpt en andel på 80 % i porteføljen som har 17 år igjen på leiekontraktene. Fra mai i fjor har vi registret 14 transaksjoner for til sammen NOK 3,75 mrd. Hele åtte av omsetningene endte med en kjøper som har base eller hovedkontor i hovedstaden og seks av disse kjøpene hadde eiendomsverdi over MNOK 200. Oslo-kjøperne stod for ca. 70 % av volumet målt i verdi. Som kakediagrammet viser har det vært stort mangfold i hva slags type eiendom som har blitt omsatt, men hele 60 % av volumet målt i verdi er knyttet til eiendommer med minst 10 år igjen på leiekontraktene. Vi vurderer nå prime yield til 6,10 % og snittyielden fra 2010 har vært på 7,5 %. Kontor 24 % Kilde: UNION Helse & utdanning 10 % NOK 3,75 mrd. Tomter, bolig og annet 25 % Lager/ Industri 25 % Handel og hotell 17 % Leieprisvekst for sentrale og moderne kontorlokaler Leiepriser (i kr. per m 2 /år) - per halvår fra 2005 o Per april var det annonsert 112 ledige kontorlokaler, opp fra 93 i april Målt i areal har imidlertid ledigheten i eksisterende bygg sunket med ca m² til ca m². En nybyggging på snaue m² i 2013/2014 sannsynliggjør en marginal ledighetsvekst. o Todelt leieutvikling mellom attraktivt og ukurant. Vi legger til grunn at tyngden av kontrakter signeres i intervallet til kr. pr. m²/år. I nybygg er nivåene gjerne høyere. o DN nov. 2012: Snittprisen for sentrale og moderne kontorlokaler har steget fra kr. på slutten av 2011 til kr. per m²/år. *Kilde: UNION/FINN NOK / m2 19 Snitt leiepriser for moderne, sentrale kontorlokaler ekskl. mva. og felleskostnader (nov) Kilde: Dagens Næringsliv

20 TRANSAKSJONSMARKEDET - STAVANGER Transaksjoner fra MNOK 50 i Stavangerområdet, samt kontorleiemarkedet i Stavanger/Forus Kontantstrømeindommene dominerer salgsmarkedet Transaksjoner fra MNOK 50, fra mai 2012 De siste årene har transaksjonsmarkedet i Stavanger-regionen vært preget av salg av eiendommer med lange leiekontrakter til finansielt orienterte aktører. Når vi ser bort fra transaksjoner under MNOK 50 og boligtomter har det vært få transaksjoner hvor kjøpers intensjon primært har vært eiendomsutvikling. Transaksjonsmarkedet har heller vært preget av salg av nybyggprosjekter med signerte leieavtaler for hele arealet. De siste fire årene har det vært en årlig vekst i sysselsetting og befolkning på ca. 2 % i regionen. Det bør således ligge godt til rette for eiendomsutvikling og for perioden ventes en samlet tilførsel av nytt kontorareal på ca m²*. Med tanke på faktisk gjennomførte transaksjoner har det vært et beskjedent volum hittil i år. For de siste tre årene har vi registrert 30 transaksjoner med en samlet verdi på NOK 7,5 mrd. Snitt-yielden har vært på 6,9 % og unntaksvis har kvadratmeterprisene nådd opp i ca. NOK Vi vurderer fortsatt prime yield til 6,0 %. Høyest leieprisvekst i Stavanger sentrum Leiepriser (i kr. per m 2 /år) - per halvår fra 2005 o DN nov. 2012: Snittprisen for moderne og sentrale kontorlokaler vurderes til kr. per m²/år, opp fra kr. per juni o Intervallet for høy høystandard kontor i Stavanger sentrum går fra til kr. pr. m²/år*. o På Forus ligger leienivået for lokaler med høy standard i intervallet kr. pr. m²/år *. o Flere større vekstbedrifter har valgt nybygg og tilførselen av kontorbygg er betydelig. Kontorledigheten har vært økende det siste året og er nå 5,8 %. Nivået er ventet å stige til drøye 6 %*. Det er imidlertid en lav ledighet i sentrum. *Kilde: EiendomsMegler 1 NæringsEiendom mai 2013 NOK / m2 20 Kilde: UNION Snitt leiepriser for moderne, sentrale kontorlokaler ekskl. mva. og felleskostnader (nov) Kilde: Dagens Næringsliv Handel/ Annet 53 % NOK 2,4 mrd. Lager/ Kombi 14 % Kontor 33 %

21 Akersgata 11 Oslo UNION Norsk Næringsmegling har håndtert utleie av totalt m² på vegne av private investorer. 21

22 AVKASTNING Fondsavkastningen opp 3,2 % i første kvartal Kontor i Oslo en avkastningsvinner det siste året o I fjor steg eiendomsindeksen på Oslo Børs med 19,0 %, og har per 21. mai lagt på seg ytterligere 7,4 % hittil i år. Oljepristendensen har vært synkende og flere eksperter forventer svakt synkende oljepristendens de nærmeste årene. Likevel har hovedindeksen per 27. mai steget 12 % hittil i år og er med det kun 5 % under all time high. o UNIONs Fondsindeks er en indeks for avkastning (inkludert utbytte) i belånte norske fond med investeringer i næringseiendom i Norge. Fondene er vektet i forhold til verdijustert egenkapital. Fondsindeksen er i motsetning til børsindeksene, ikke basert på faktiske omsetninger, men på verdivurderinger. Eiendomsfondenes oppstartstidspunkt varierer. Indeksen er basert på 8 fond med totalverdier for ca. NOK 32 mrd. o Siden vinter-rapporten er UNIONs fondsindeks oppdatert både for Q4 i fjor og Q1 i år. Etter en markert nedgang i Q4 steg indeksen med 3,2 % i Q1 til nivå 98,4. Altså snaue 2 % lavere enn utgangspunktet i Q Etter veksten i Q1 er indeksen netto ca. 34 % under toppen i Q og ca. 43 % over bunnen i Q For øvrig hadde fondsindeksen vært på nivå 91 uten de to UNION-forvaltende fondene. o Storebrand Eiendomsfond, som er forvaltet av UNION Eiendomskapital, er nå ca. 20 % over oppstart i Q4 2005, ca. 25 % under toppen i Q og ca. 43 % over bunnen i Q o UNION Eiendomsinvest Norge, som er forvaltet av UNION Eiendomskapital, er nå drøye 44 % over oppstart i Q Fondet steg 2,1 % i Q1. o Eiendommer som er velegnet for boligutvikling har økt i verdi de siste årene, mens objekter med risikofylt beliggenhet og korte kontrakter er redusert i verdi. Den positive utviklingen i markedsleienivåene for kontor i Oslo har bidratt til at særlig kontoreiendommer med korte leiekontrakter, men med attraktive beliggenheter i hovedstaden, har gjenvunnet verdi. 22 Hovedindeksen og Eiendomsindeksen på Oslo Børs 120 OSE 4040 Real Estate OSEBX Kilde: Oslo Børs, per 21 mai 2013 UNIONs fondsindeks og UNION-forvaltede fond UNIONs fondsindeks 200 Storebrand Eiendomsfond 175 UNION Eiendomsinvest Norge Kilde: UNION

23 AVKASTNING Statistikk og prognoser for avkastning på totalkapitalen (ubelånt avkastning) Leieprisvekst bidrar til økt avkastning fremover o IPD-indeksen viser at totalavkastningen (avkastning på totalkapitalen) for næringseiendom generelt i Norge ble på 4,7 % i Til sammenligning har det årlige nivået vært på 6,7 % (CAGR) de siste tre årene og 8,7 % de siste ti årene. Fra 1999 har totalavkastningen vært på 9,1 % (CAGR), hvorav verdiveksten har utgjort 2,2 %. o For kontor spesielt ble totalavkastningen i fjor på 5,0 % mot et årlig nivå på 7,3 % de siste tre årene og 8,1 % de siste ti årene. Kontor var segmentet med høyest avkastning i fjor. Flere kontoreiendommer ble skrevet opp i verdi i 2012 med bakgrunn i den positive utviklingen i markedsleienivåene, særlig i Oslo. Kontor hadde for øvrig en direkteavkastning på 5,9 %. o Dataene for avkastning i 2012 er basert på verdivurderinger for 488 eiendommer i Norge med en samlet verdi på NOK 118 mrd. Et utdrag av nøkkeltall finnes tilgjengelig på o Figuren nede til høyre viser den økonomiske veksten i Norge, samt våre prognoser for totalavkastning for en tenkt portefølje som er bredt sammensatt med hensyn til eiendomssegmenter og geografi. Vi venter en årlig gjennomsnittelig totalavkastning på 8,5 % de nærmeste tre årene. o Litt forenklet innebærer prognosene at investorene får direkteavkastningen, en konsumprisvekst (KPI) på 1,9 % samt at de får nyte godt av et sterkt kontorleiemarked. Videre har vi lagt til grunn økte tilpasningskostnader for å oppnå markedsleie. For godt plasserte handelseiendommer med omsetningsbasert leie venter vi at leieprisveksten blir svakt høyere enn konsumprisveksten. o Bankmarginene i nye lån har begynt å synke, mens renteprognosene antyder svak oppgang. I sum venter vi gjennomgående stabile yieldnivåer. Totalavkastning Eiendom totalt / kontor 20 % 15 % 10 % 5 % 0 % -5 % -10 % Kilde: IPD UNION Gruppens prognoser for totalavkastning A v k a s t n i n g ,8 10,8 IPD Norsk Eiendomsindeks IPD Norsk Kontor 7,0 7,6 10,4 15,2 17,6 18,3-4,6 4,5 8,2 7,4 4,7 8,1 8,2 9, E Eiendomsavkastning (ugiret) BNP-vekst (fastlandet) BNP-vekst 23 Kilde: IPD / UNION

24 Østbanehallen UNION Norsk Næringsmegling har, på vegne av ROM Eiendom, håndtert utleie av totalt m² i Østbanehallen som åpner sommeren 2014 med nye serverings- og handelskonsepter. 24

25 AREALABSORBSJON PER OMRÅDE Endring i utleid areal fra februar 2010 til februar 2013 Ytre vest Nydalen Bærum/Asker Indre nord Ytre nord/øst Skøyen Fornebu Lysaker PS! I fremstillingen er Lysaker-Fornebu regnet som et sammenhengende område! Oslo vest Øvrige sentrum Indre øst Ytre syd Bryn/ Helsfyr Økning ca m² Økning ca m² Økning m² Økning m² Reduksjon inntil m² Reduksjon over m 2 Kilde: UNION 25

26 KONTORMARKEDET TILBUD & ETTERSP. Markedet har vært preget av byutvikling og høy nybygging. Vi venter fortsatt høy nybygging, men enda høyere etterspørsel Sterk etterspørsel i fjor Beregnet netto arealabsorbsjon i m² per år o Netto arealabsorbsjon på m 2 bidro til at arealledigheten bare steg svakt i fjor, til tross for høy nybygging. o Sysselsettingsprognosene og bedriftenes vekstambisjoner tilsier fortsatt høy etterspørsel. Våre prognoser innebærer en netto arealabsorbsjon på m 2 i år, og totalt m² i perioden o Etterspørselen har vært sterkere enn hva sysselsetningsveksten isolert sett skulle tilsi. Bedriftenes økende omsetning, optimisme og forventninger om økt bemanning bidrar i så måte. Sammenlignet med andre land har leietagerne i Norge tilsynelatende et velstandstillegg med hensyn til arealbruk og standard Kilde: UNION m² i nybygg og m² i konvertering Ferdigstillelse av kontorbygg i m² per år o For perioden til og med 2016 venter vi en samlet nybygging på m², hvorav sikre prosjekter utgjør ca m². o Nybyggingen gjør flere beliggenheter mer utfordrende og vi venter ca m² i netto konvertering fra kontor årlig. Dermed utgjør netto tilførsel av nybygg ca m² t.o.m o På nybygglisten over sikre prosjekter har vi siden sist lagt til Fornebuporten med m² i 1. byggetrinn, Lysaker Polaris med m² i første byggetrinn og Munkedamsveien 62 i CBD med ca m² kontor. o Vi venter fortsatt et betydelig byggevolum fordi Oslo er inne i en periode med høy grad av byutvikling, og fordi mange av de store leietagerne tenderer til å velge nybygg ved flytting Prognose Oslo, Asker og Bærum Asker & Bærum Oslo Kilde: UNION

27 FERDIGSTILLELSE AV NYE KONTORBYGG , kun sikre prosjekter Ytre vest Nydalen Bærum/Asker Indre nord Ytre nord/øst Lysaker Skøyen Oslo vest Øvrige sentrum Indre øst Økern/Hasle/ Løren Bryn/ Helsfyr Fornebu Ytre syd Ca m² Ca m² til m² til m² til m² Ingen sikker nybygging Kilde: UNION Gruppen 27