Transaksjonsmarkedet. Status utleie i Oslo, Asker og Bærum. Andre byer. Segmenter. Økende salgsvolum, men selektive investorer Side 9

Transkript

1 Markedsrapport Q1 21 Transaksjonsmarkedet Økende salgsvolum, men selektive investorer Side 9 Avkastning Union Fondsindeks steg 7,5 % i fjerde kvartal Side 11 Status utleie i Oslo, Asker og Bærum Leieprisene generelt snur svakt opp, men todelt marked Side 13 Andre byer Bergen, Trondheim og Stavanger Side 25 Segmenter Handel hotell logistikk og bolig Handel, hotell, logistikk og bolig Side 28

2 Oppsummering Markedssyn per mars 21 Transaksjonsmarkedet Forutsetningene for et velfungerende transaksjonsmarked er på plass, og det ble en sterk avslutning på fjoråret med minst 44 transaksjoner over MNOK 5 i fjerde kvartal. Samlet omsetning av næringseiendom på NOK 15,1 mrd. i 29, hvorav 47 % i siste kvartal. Vi har notert bud/aksept i 18 transaksjoner hittil i år. Investorene etterspør lange og trygge kontantstrømmer. Syndikeringsaktørene er tilbake. Flere fond har hentet EK. Vilkårene for lånefinansieringen fortsetter i retning av normalisering. Konkurransen mellom bankene fungerer. Egenkapitalkrav: normalt ca. 3 %, eksempler ned til 2 %. - 7 av 9 banker er positive til å yte lån på 1 år. - 7 av 9 banker venter moderat nedgang i bankmarginen. Vi vurderer prime yield til 6,1 % per første kvartal 21. Ned fra 6,25 % per fjerde kvartal og 6,5 % i tredje kvartal. Verdivurderingene marginalt opp fra og med tredje kvartal. Potensielle risikofaktorer: internasjonale konjunkturer, stigende renter og høyere nybygging på sikt. Utleiemarkedet kontor Oslo, Asker & Bærum Våre tellinger viser at arealledigheten per februar er 7,4 %, opp fra 4,4 % primo 28. Leieprisene har typisk blitt redusert med 15-2 % de siste månedene. Våre anslag innebærer at leieprisene i de fleste områdene vil nå bunnen i første kvartal. Topp standard i CBD i front med vekst i Q1. Randsoner med høyere arealledighet vil fortsatt ha nedside og ligger tidsmessig etter i utviklingen. Fra slutten av 28 har mange gårdeiere vært svært imøtekommende og prisene har tilpasset seg raskt og mye. Vi venter at prisene nå er i ferd med å snu fordi gårdeierne nå holder mer igjen i lys av bedre utsikter. Det tegnes nå flere kontrakter, bedriftene tenker igjen på vekst og vi venter at netto flyttestrøm etter hvert vil gå til de dyre områdene. Vi opprettholder vår prognose om at arealledigheten topper ut på 8 % i slutten av 21. Det vil da være et tilbuds-overskudd på 3. kvadratemeter kontor i forhold til en markedsbalanse ved 5 % arealledighet. 2

3 Leder Vi har begynt oppgangen i en v-kurve, men markedet er todelt I denne rapporten gjør vi opp status for fjoråret og kan slå fast at det gikk bedre enn mange har fryktet. Rentemedisinen har bidratt til at den norske økonomien og besittere av næringseiendom kom helskinnet unna fjoråret til tross for nedskrivninger av eiendomsverdiene. Vi har gjennomgående et positivt syn på markedet, men venter ikke en sterk oppgang. Vi legger til grunn at økonomien, transaksjonsvolumet kj og li leieprisene i har begynt på oppgangen i en v-kurve snarere enn en u-kurve. Fremover venter vi derfor moderat vekst i leieprisene, salgsvolumet og verdivurderingene. Både leiemarkedet og transaksjonsmarkedet er på mange måter todelt. I salgsmarkedet er det eiendommer med lange og sikre leieinntekter som etterspørres. Disse trygge eiendommene er det enklere å hente egenkapital og lånefinansiering til, og mange slike eiendommer oppnår gode priser etter budrunder. Vi vurderer prime yield til 6,1 % per første kvartal, ned fra 6,25 % i fjerde kvartal og 6,5 % i tredje kvartal i fjor. Således er nok mye av yieldnedgangen tatt ut ettersom vi etter hvert mest sannsynlig får høyere renter. Eiendommer med korte leiekontrakter eller lokalisering som vurderes som risikofylt henger derimot etter i prisutviklingen. Transaksjonsmarkedet gikk i fjor fra nærmest stillstand til en ivrig julehandel. Sentrale forutsetninger som lånefinansiering og nøktern tro på markedet blant investorene falt på plass sist høst. Våre forventninger til salgsvolumet i fjor ble overgått og vi fikk en sterk avslutning med hele 44 transaksjoner i fjerde kvartal. Vår oppsummering kan vurderes som minimumsanslag. Den underliggende veksten, som tallene fra fjerde kvartal tyder på, synes å fortsette i år. Vi har så langt i år notert bud/aksept i 18 transaksjoner over MNOK 5 og vi vurderer at kjøpsinteressen overgår tilbudet. Også leiemarkedet er todelt. Hver fjerde kvadratmeter som står ledig har stått tom et år eller mer. Vi venter at de fleste områdene når leieprisbunnen dette kvartalet og får en moderat vekst utover våren. Vi har nå et skarpere skille mellom attraktiv eiendom samt områder som nyter godt av denne utviklingen, og ukurant ledig eiendom som fortsatt vil slite tungt med å finne leietagere. Vi arbeider systematisk for å overvåke utviklingen og håper rapporten bidrar til en nyansert og oppdatert innsikt. Ta gjerne kontakt kt for tilbakemeldinger. ldi God påske! 3

4 Innhold 1. Oppsummering Side 2 2. Leder Side 3 3. Makro Side 5 4. Transaksjonsmarkedet Side 9 5. Avkastning på investeringer i næringseiendom Side Leiemarkedet for kontor i Oslo, Asker og Bærum Side Bergen, Trondheim og Stavanger Side Handel, hotell, logistikk og bolig Side Ansatte i UNION Gruppen Side 32 4

5 Norsk økonomi Utsikter for 21 Normalisering i norsk økonomi Norge bedre gjennom finanskrisen Internasjonal økonomi er i ferd med å snu svakt opp etter den kraftige oppbremsingen i forbindelse med finanskrisen. SSB venter per februar at tilbakeslaget l t blir tilstrekkelig t li til at fastlandseksporten t stiger med 6,7 % i år. Økt oljepengebruk tilsvarende 3 % av BNP og lavere rente har bidratt til at norsk økonomi klarte seg bedre gjennom finanskrisen enn andre land. Etter en kontinuerlig bedring i prognosene for norsk økonomi har denne trenden bremset opp. SSB venter nå 2, % vekst i fastlandsøkonomien i år, og at normalvekst på 2,75 % først blir nådd i 211. Privat og offentlig forbruk vil være de primære drivkreftene i økonomien Prognosene sannsynliggjør en gradvis stigning i bedriftenes vekstplaner. BNP vekst, årlige endringer 28 29E 21E 211E 212E Verdensøkonomien 2,8 (1,2) 3,4 3,2 4,4 USA,4 (2,4) 2,7 2,3 3,33 Japan (1,2) (5,2) 1,7 2, 2,3 Kina 9,6 8, 8,5 6,5 9, Eurosonen,5 (3,9) 1,2 1,3 2,6 UK,5 (4,7) 1,8 2,8 2,7 Norge 1,8 (1,1) 1,5 1,7 2, Sverige (,5) (4,3) 2,3 2,6 3,8 Danmark (,9) (4,9) 1,2 1,6 2,8 Norges handelspartnere,1 (4,1) 1,7 1,9 2,9 Kilde: DnB NOR M arkets Q1 1 Norge Hovedtall ll(åli (årlige prosentuelle endringer) di Pensjonsfond Ab Arbeidsmarkedet d Utland og Vltk Valutakurser 29 21E 211E 212E 213E BNP Fastlandet (1,5) 2, 2,7 2,7 3, BNP (1,5) 1,5 1,9 2,1 2,3 KPI 2,1 1,7 1,3 2, 2,9 Privat forbruk, 5,5 4,7 3,8 3,2 Offentlig forbruk 5,2 2,7 1,9 1,9 1,9 Oljeinvesteringer 6,4 (3,7) (1,3) 3,4,8 Tradisjonell eksport (7,8) 6,7 2,8 2,3 3,1 Sysselsetting (,4) (,1),1 1,1 1,7 Arbeidsledige AKU (Nivå) 3,2 3,5 3,9 3,9 3,7 Kilde: SSB 18. feb NOKm Handlingsregelen: 4.% av pensjonsfondet - utland Kilde: Norges Bank, Nasjonalbudsjett NOK / # Valuta Kilde: Norges Bank, januar 1 DKK 1 EUR 1 GBP 1 JPY 1 SEK 1 USD 5

6 Norsk økonomi Arbeidsmarkedet Norge / Oslo Kontorsysselsettingen i Oslo har igjen positiv vekst Dramatisk endring i konsensusanslagene for utvikling i sysselsettingen i Norge de siste 12 måneder fra -9. i andre kvartal 29 (DnB NOR Markets) til -13. nå (SSB febr. 21). Primært industrien og byggenæringen som er berørt Konsensus tilsier vesentlig vekst først fra 211 NAV Oslo venter (des. 29) vekst i sysselsettingen i Oslo på 4 i 21. Febr. 21: 8 % vekst i ledige stillinger i Oslo siden sommeren og dobling innen kontor (3.79). Kontorledige (NAV) fra 5.38 i juli til per januar. Vekstprognosene for norsk økonomi tilsier sysselsettingsvekst i Oslo i år Årlige prosentuelle endringer i sysselsettingen Antall sysselsatte personer Norge / Oslo Ant. sysselsatte i No orge (1.) E Norge Oslo Åli Årlig endring di i antall ansatte personer - Oslo Ant. sysselsatte i Os (1.) slo Kilde: SSB / UNION / NAV DnB NOR 18. jan (,6) (1,2),1,6 SSB 25. feb (,4) (,1),4 1,1 Konsensus (,5) (,7),3,9 Endr. ant. sysselsatte (13 8) (16 919) An nt. sysselsatte (3 ) (8 ) (13 ) E 21E Kilde: UNION/SSB/NAV 6

7 Norsk økonomi Renter De lange rentene stiger langsommere enn ventet Utsikter for korte og lange renter Styringsrenten ble hevet 16. desember fra 1,5 % til 1,75 %. Norges Bank signaliserer gradvise økninger fremfor en hurtig opptrapping. 1-års swaprente er 4,53 % per 9. mars og 5-års swaprente 3,98 %. De siste ukene har det kommet flere signaler som tyder på at de lange rentene vil stige langsommere enn tidligere antatt. Vi har derfor innhentet oppdaterte prognoser fra Nordea. Anslagene innebærer at 1-års swap vil være på 4,73 % om et år og ca. 5 % først om to år. Høyere rentenivåer og risikofri rente i Norge gir høyere avkastningskrav. Bankenes innlånskostnader har de siste månedene blitt redusert. Bankene venter ytterligere reduksjon og fallende bankmarginer mot kundene. Nordea 1. mars Spot 3M 6M 1Y 2Y 3 mnd NIBOR 2,28 2,37 2,63 2,96 3,55 Styringsrenten 1,75 2, 2,25 2,5 3,25 Spread,53,37,38,46,3 1 års swap 4,4 4,6 4,55 4,73 4,99 1 års stat 3,65 4, 4,5 4,33 4,59 Spread,75,6,5,4,4 Swap og pengemarkedsrenter Spread 1 års swaprente vs.1 års statsobligasjon t 12M NIBOR. 3, 5, 7 og 1 år swap renter % 4,8 4,3 3,8 3,3 2,8 2,3 1,8 1,3,8 % 5, 4,5 4, 3,5 3, 2,5 2, 1,5 1 1,,5 4,43,79, 3,64 3, ,37,22,26 3,14 3,11 1 å swap 3 å swap 5 å swap 7 å swap 1 å swap NOK SEK EUR USD NOK SEK EUR USD Spread 1y Swap vs Gov. Bond 1y Gov. Bond Kilde: DnB NOR Markets Kilde: DnB NOR Markets ,68,7 3,61 7

8 Transaksjonsmarkedet og avkastning på Transaksjonsmarkedet og avkastning på investeringer i næringseiendom

9 Transaksjonsmarkedet Logistikk nest største segment i fjor Spread på 1,57 % mellom prime yield og 1-års swaprente Investorene er selektive og foretrekker eiendom med lange og sikre inntektsstrømmer. Dette forklarer delvis at Logistikk/Ind. var nest største segment i fjor med 27 % av salgsvolumet. Vi vurderer prime yield for kontor til å være 6,1 % per Q1 21, ned fra 6,25 % Q4 9 og 6,5 % i Q3 9. Eiendommer med spesielt lange og sikre inntektsstrømmer kan oppnå lavere yield. Konkurransen mellom bankene fungerer og lånevilkårene går i retning av normalisering. Krav til EK er vanligvis ca. 3 % i solide prosjekt, men 2 % er laveste oppgitte i vår kvartalsvise bankundersøkelse Transaksjonsvolum 29 fordelt på segmenter % Prime yield og 1-års Swaprente Prime netto yield og 1 års Swap (tom. feb) års sw ap-rente Prime yield Kilde: UNION / Reuters EcoWin Åli Årlig transaksjonsvolum i mrd. kr. Eiendomstransaksjoner (> NOK 5m) Lager/Kombi/ Terminal/Ind 27 % Annet 6 % Segment 29 Antall Mrd. kr. Kontor 29 6,4 Hotell 6,8 29 NOK 15,1 mrd Kontor 43 % Butikk/Handel 19 2,9 Logistikk/Ind. 2 4,1 Annet 9,9 Sum 83 15,1 NOK bn Butikk/Handel 19 % Hotell 5 % E Kilde: UNION / DnB NOR Næringsmegling 9

10 Transaksjonsmarkedet God start på året Transaksjonsvolumet 29 7 % av salgsvolumet i fjor på Sør-Østlandet Fordeling på geografi i kroner og per kvartal i antall Den sterke avslutningen på fjoråret bekrefter at forutsetningene for et mer velfungerende marked har falt på plass. Så langt i år har vi notert p j, underliggende volumvekst i transaksjonsmarkedet. Gitt Sektor-salget og at den positive trenden fortsetter er det sannsynlig med et transaksjonsvolum i størrelsesorden +/- 3 mrd. kroner i år. Hovedtrendene fra forrige kvartals-rapport holder seg og innebærer at lånevilkårene går i retning av normalisering, salgsvolumet er stigende og investorene søker sikre inntektsstrømmer. Vi erfarer at nybygg (gjerne med lange leiekontrakter) og til dels også tomter utgjør en forholdsvis høy andel av transaksjonene. Våre oversikter tyder på en noe økende kjøpsinteresse blant private investorer. Syndikeringsaktørene, som gjerne henter egenkapital fra private investorer, nyter godt av dette og har klart økt sitt kjøpsvolum og ble største nettokjøper i fjor. I følge de opplysningene vi har hentet inn var eiendomsselskapene netto selger i fjor. Vi legger imidlertid til grunn at eiendomsselskapene var kjøper i flere av salgene hvor kjøper/selger ikke er opplyst. Utenlandske fond var netto kjøpere i 29 og det blir spennende og se hvor aktive de blir fremover. Utenlandske aktører er gjerne følsomme overfor hurtige salgsprosesser og kostnaden ved å sikre seg mot valutasvingninger mot den norske kronen. Flere sale- leaseback ktransaksjoner gjorde at Brukere av eiendommen var største t netto selger i 29. Vi noterer også at enkelte norske fondsaktører de siste månedene har hentet egenkapital og det er sannsynlig at de vil øke sin aktivitet i transaksjonsmarkedet fremover. Midt og Nord 2 % bud/aksept i 18 transaksjoner, noe vi tolker som at det er en klar 5 44 Sør og Vestlandet 15 % Norge 13 % Øvrige Sørøstlandet 14 % Ikke opplyst 29 NOK 15,1 mrd Oslo/ Akershus 56 % kvartal 2. Kvartal 3. Kvartal 4. Kvartal Aktørenes kjøps- og salgsandeler og nettokjøp i mrd. kr. Aktør Kjøp Salg Nettokjøp Kjøp Salg Eiendomsselskap 3 % 38 % 1,2 4,5 5,7 Norske fond 3 % 11 % 1,2,5 1,7 Syndikeringsaktører 2 % 1 % 2,8 3,,2 Utlendinger inkl. fond 15 % % 2,2 2,2 Livselskap 5 % 2 %,3,7,4 Private investorer 1 % 8 %,2 1,5 1,3 Bruker av eiendommen 7 % 21 % 2, 1,1 3,2 Andre eller konfidensielt 11 % 18 % 1,1 1,7 2,8 Sum 1 % 1 % 15,1 15,1 1

11 Avkastning Bedre utsikter i leiemarkedet og fallende yield har gitt verdistigning Stigende vekst i avkastningen i norske eiendomsfond Hovedindeks og eiendomsindeks tom Union Fondsindeks er en indeks for avkastning i norske eiendomsfond med investeringer i næringseiendom i Norge. Fondene er vektet i forhold til verdijustert t egenkapital. Oppstartstidspunktet t tid t for fondene varierer Union Fondsindeks viste en vekst på 7,5 % i fjerde kvartal og er 8,8 % over bunnen i Q2 29, men netto 49 % under toppen i Q Eiendomsindeksen på Oslo børs har per 1. mars steget 9 % siden bunnen 1. april i fjor, men er likevel 53 % under toppen i november IPD vil publisere data for andre halvår den 23. mars. IPD viser en totalavkastning for første halvår 29 for næringseiendom totalt på,2 % og -,2 % for kontor spesielt (interne verdivurderinger bidrar positivt). Kilde: Oslo Børs Avkastning eiendomsfond d Union sin fondsindeks d Totalavkastning t Totalt / kontor (Kilde: IPD) nov. 7 feb. 8mai. 8 aug. 8nov. 8 feb. 9mai. 9 aug. 9nov. 9 feb. 1 OSE 44 Real Estate OSEBX Fondsindeks, Q4 5 = Q4 5 Q2 6 Q4 6 Q2 7 Q4 7 Q2 8 Q4 8 Q2 9 Q4 9 Kilde: UNION Eiendomskapital 25 % 2 % 15 % 1 % 5 % % -5 % H1-1 % IPD Norsk Eiendomsindeks 29 IPD Norsk Kontor Kilde: IPD Norden 11

12 Leiemarkedet for kontor i Oslo, Asker og Bærum

13 Kontormarkedet i Oslo, Asker og Bærum Etterspørsels- og tilbudstrendene vil snu i 21 Etterspørsel arealabsorpsjonen blir igjen positiv Arealabsorpsjonen ble -5. m² i fjor mot tidligere ventet -7. m². Sysselsettingsutviklingen i kontoryrkene i Oslo viser allerede tegn til å ha snudd og makroprognosene tilsier vekst i 21. Oslo er typisk i forkant. Mange av de små bedriftene flytter til større arealer og flere av de store areal-effektiviserer i forbindelse med flytting. Vi venter marginalt positiv vekst i etterspørselen i 21 (+2. m²). Beregnet netto arealabsorpsjon i 1. m² per år Bedriftenes grad av optimisme, vekstambisjoner og effekter av flytting utgjør vesentlige usikkerhetsfaktorer, men konjunkturprognosene tilsier tiltagende arealabsorpsjon de nærmeste årene Tilførselen l av nybygg synker de nærmeste to årene Ferdigstillelse l av kontorbygg i 1. m² per år Vi legger til grunn at tilførselen av nye kontorbygg blir i størrelsesorden 23. m² de kommende to årene, tilsvarende 2,5 % av kontormassen i Oslo, Asker og Bærum. Vi har nedjustert anslaget for 29 med 1. m² til 15. m² og oppjustert anslaget for 21 til 145 m² og for 211 til 85 m². Våre prognoser er basert på oppfølging av alle større prosjekter, og vi har dessuten lagt inn en residual på ca. 1 m² per år for småprosjekter. Nye hovedkontor for DnB NOR i Bjørvika på 8 m² og Statoil på Fornebu (internasjonal virksomhet) på 6 m² ferdigstilles etter 211 og vil innebære at tilførselen sannsynligvis stiger etter prognoseperioden. 13

14 Kontormarkedet i Oslo, Asker og Bærum Annonserte arealer og arealledighet Hver fjerde kvadratmeter er langtidsledig Arealledighet og tilbud i 1 m² i Oslo, Asker/Bærum Antall annonserte arealer har steget med 34 % siden oktober 28, men kun 12 % de siste 12 måneder. Brutto 715 annonserte lokaler i Oslo, Asker & Bærum per februar. Volum ledige kontorlokaler målt i areal har steget med 72 % siden bunnen primo 28, men kun 14 % de siste 1 månedene. Volum tilbudt kontorareal var per februar 686 m², noe som tilsvarer en arealledighet på å74%(77%io 7,4 (7,7 % Oslo og 62%iA 6,2 Asker/Bærum). Data fra Eiendomsspar (Oslo-studiet 21) viser at ca. 18. m² kontor har stått ledig i mer enn ett år. Flere av disse eiendommene er i begrenset grad en del av konkurransebildet okt. 8 des. 8 feb. 9 apr. 9 jun. 9 aug. 9 okt. 9 des. 9 feb. 1 Arealledigheten når 8 % på slutten av året 23 % av de annonserte lokalene tilbyr mer enn 1 m². Kun syv eksisterende bygg kan tilby 1 m² kontor eller mer. 23 % av lokalene l som tilbys er over 1. m² Over 1 m² 23 % I følge øg Eiendomsverdi Næring ble det i fjor i snitt betalt 16 % mer per kvadratmeter i kontrakter over 1. m² sammenlignet med alle kontrakter. Vi legger til grunn at dette skyldes at tilpasningene typisk er mer omfattende når større leietagere flytter inn, samt mindre utvalg. Vi opprettholder vår prognose fra forrige kvartal om at arealledigheten vil nå 8 % ved utgangen av 21. Gitt markedsbalanse ved ca. 5 % arealledighet vil det ved utgangen av 21 være et overskudd av ledige kontorarealer på snaue 3 m². Kilde: Union / Finn.no Under 1 m² 77% 14

15 Leiemarkedet Kontor - Oppsummering Oslo, Asker og Bærum Todelt utvikling i kontorleiemarkedet Leieprissoner Leieprisene bunner ut i Q1 21 og vil stige svakt fra Q2. For eiendommer i CBD med topp standard har leieprisveksten allerede begynt. Leieprisene har bremset kraftig opp, og gjennomgående blitt redusert med 15-2 %. Utsiktene er nå bedre og gårdeierne holder mer igjen. Volum fremleie synes å være avtagende. Mange av leiekontraktene som ble inngått for fem-seks år siden gir vekst i leienivået ved reforhandling. Data fra Eiendomsverdi Næring for kontrakter registrert i fjerde kvartal viser en snittpris for kontor i Oslo på 1 56 kroner per m² per år, og 2 4 kroner i snitt per år for de 15 % høyeste prisede kontraktene. Leiepriser i og ledighet Oslo &A Asker / Bærum Snitt kontorleiepriser CBD priser topp standard 98 Q4 9 Arealledighet nov. 28 febr. 21 NOK / m Kilde: Eiendomsverdi Næring AS NOK / m Kilde: UNION 8 % 6,6 % 6,8 % 7 % 6,4 % 6,2 % 58% 5,8 6 % 5, % 5 % 4 % 3 % 2 % 1 % % Kilde: UNION nov jan feb mar apr mai jun jul aug sept okt nov des 7,4 % jan feb 15

16 Våre leieprisanslag per februar 21 Leiepriser i kr. per kvm. per år ekskl. mva., felleskostnader og vesentlige Fra Q4 29 Fra Q1 21 Fra høyeste nivå tilpasningskostnader Q1 29 Q2 29 Q3 29 Q4 29 Q1 21 Q2 21 til Q1 21 til Q2 21 i 28 til Q1 21 Vika / Aker Brygge topp standard % 3 % 34 % Snitt % 2 % 28 % Øvrige sentrum - topp standard % 2 % 26 % Snitt % 2 % 23 % Oslo Vest topp standard % 3 % 22 % Snitt % 2 % 21 % Indre Nord - topp standard % % 17 % Snitt % % 23 % Gamlebyen topp standard % % 14 % Snitt % % 23 % Skøyen - topp standard % 2 % 3 % Snitt % 1 % 11 % Lysaker topp standard % 1 % 23 % Snitt % % 11 % Fornebu topp standard % % 26 % Snitt % % 12 % Nydalen - topp standard % 1 % 23 % Snitt % 2 % 17 % Bryn / Helsfyr topp standard % 3 % 18 % Snitt % % 16 % Ytre Vest - topp standard d % % 252 % Snitt % % 18 % Ytre Nord og Øst topp standard % % 19 % Snitt % 2 % 14 % Ytre Syd - topp standard % % 17 % Snitt % 2 % 16 % Asker Bærum eksl. Lysaker % % 19 % og Fornebu topp std. og snitt % % 23 % 16

17 Leiemarkedet - Kontor Vika / Aker Brygge (CBD) Øvrige Sentrum Leieprisene for topp standard opp 3 % i første kvartal Vika / Aker Brygge først ute til å passere leieprisbunnen Q1 21: Topp standard 3 1 kr. per m²/år ned 34 % siden pristoppen Q1 21: Snitt 2 3 kr. per m²/år ned 28 % siden pristoppen Q2 28. Differansen mellom topp og snitt redusert fra 1 6 kroner til 8 kroner Topp standard opp 3 % både i Q1 og Q2 Leieprisene har justert seg raskt og betydelig. Vi anslår uendret snittnivå i første kvartal og en oppgang på 2 % i Q tilbud å velge mellom mot 8 i november. 21 tilbud over 1 m² Ca. 1 % arealledighet per februar, ned fra 12 % i november. Store sprik i byggkvalitet og leiepriser Q1 21: Topp standard 2 5 kr. per m²/år ned 26 % siden pristoppen Q2 28. Q1 21: Snitt 1 5 kr. per m²/år ned 23 % siden pristoppen Q3 28. Differansen mellom topp og snitt redusert fra 1 5 kroner til 1 kroner Topp standard uendret i Q1 og opp 2 % i Q2 Vi anslår 2 % nedgang g i snittprisene i Q1 og 2 % oppgang g i Q2 131 tilbud å velge mellom, opp fra 124 i november. 29 tilbud over 1 m² Vår telling per februar viser 7,1 % arealledighet, opp fra 5,9 % i november Leiepriser i i kr per m 2 /år Vika / Aker Brygge Leiepriser i i kr per m 2 /år Øvrige Sentrum Snittpriser Topp standard Snittpriser Topp standard 1Q8 2Q8 3Q8 4Q8 1Q9 2Q9 3Q9 4Q9 1Q1E 2Q1E 1Q8 2Q8 3Q8 4Q8 1Q9 2Q9 3Q9 4Q9 1Q1E 2Q1E 17

18 Leiemarkedet - Kontor Oslo Vest Indre Nord Fortsatt lav arealledighet og få større lokaler tilgjengelig Q1 21: Topp standard 1 9 kr. per m²/år ned 22 % siden pristoppen Q2 28 Q1 21: Snitt 1 5 kr. per m²/år ned 21 % siden pristoppen Q3 28 Differansen mellom topp standard og snittet redusert fra 6 til ca. 4 kr. Topp standard uendret i Q1 og opp 3 % i Q2 Snittprisene ned 2 % i Q1 og opp 2 % i Q2 59 tilbud å velge mellom, ned fra 56 i november. 5 tilbud over 1 m² Vår telling per februar viser ca. 3 % arealledighet, helt marginalt opp fra november. Topp standard holder seg bedre i pris Q1 21: Topp standard 1 5 kr. per m²/år ned 17 % siden pristoppen Q2 28 Q1 21: Snitt 1 15 kr. per m²/år ned 23 % siden pristoppen Q3 28 Differansen mellom topp og snitt økt fra 3 kr. til ca. 35 kroner Topp standard ned 3 % i Q1 og flat utvikling i Q2 Vi anslår 2 % nedgang i snittprisene i Q1 og flat utvikling i Q2 73 tilbud å velge mellom, opp fra 62 i november. 19 tilbud over 1 m² Vår telling per februar viser ca. 13 % arealledighet, opp fra 9 % i november. Leiepriser i i kr per m 2 /år Oslo Vest Leiepriser i i kr per m 2 /år Indre Nord Snittpriser Topp standard Snittpriser Topp standard 1Q8 2Q8 3Q8 4Q8 1Q9 2Q9 3Q9 4Q9 1Q1E 2Q1E 1Q8 2Q8 3Q8 4Q8 1Q9 2Q9 3Q9 4Q9 1Q1E 2Q1E 18

19 Leiemarkedet - Kontor Gamlebyen Skøyen Byens høyeste arealledighet per februar tross få tilbud Nedgang i antall ledige lokaler Q1 21: Topp standard kr. per m²/år ned 14 % siden pristoppen Q2 28 Q1 21: Snitt 1 75 kr. per m²/år ned 23 % siden toppen Q3 28 Differansen mellom topp standard og snittet er på 35 kroner per februar Vi anslår ca. 2 % reduksjon i både snittprisene og topp standard i Q1 og flat utvikling i Q2 16 tilbud å velge mellom, mot 17 i november. 7 tilbud over 1 m² Vår telling per februar viser ca. 14 % arealledighet. Massen av kontorbygg er begrenset slik at arealledigheten kan endre seg mye opp og ned kvartal til kvartal. Q1 21: Topp standard 2 3 kr. per m²/år ned 3 % siden pristoppen Q2 28 Q1 21: Snitt 1 7 kr. per m²/år ned 11 % siden toppen Q3 28 Differansen mellom topp standard og snittet har blitt redusert fra 1 45 kroner til 6 kr. Topp standard flat utvikling i Q1, opp 2 % i Q2. Snittprisene fortsatt betydelig over forrige bunn, ned 1 % i Q1, opp 1 % i Q2 34 tilbud å velge mellom, ned fra 43 i november. 13 tilbud over 1 m². Vår telling per februar viser 8 % arealledighet, mot 9 % i november Leiepriser i i kr per m 2 /år Gamlebyen Leiepriser i i kr per m 2 /år Skøyen Snittpriser Topp standard 25 1Q8 2Q8 3Q8 4Q8 1Q9 2Q9 3Q9 4Q9 1Q1E 2Q1E Snittpriser Topp standard 5 1Q8 2Q8 3Q8 4Q8 1Q9 2Q9 3Q9 4Q9 1Q1E 2Q1E 19

20 Leiemarkedet - Kontor Lysaker Fornebu Arealledigheten litt opp, men fortsatt under Oslo-snittet Q1 21: Topp standard kr. per m²/år ned 23 % siden pristoppen Q2 28. Q1 21: Snitt 1 55 kr. per m²/år ned 11 % siden pristoppen Q3 28. Differansen mellom topp og snitt redusert fra 725 kroner til 325 kroner Vi anslår at topp standard synker med 1 % i Q1 og stiger med1 % i Q2 Vi anslår at snittprisene synker 2 % i Q1 og får en flat utvikling i Q2 44 tilbud å velge mellom, opp fra 41 i november.1 tilbud over 1 m² Vår telling per februar viser 6,7 % arealledighet, mot 5 % i november. Leieprisene flater ut i andre kvartal Q1 21: Topp standard 1 7 kr. per m²/år ned 26 % siden pristoppen Q3 28 Q1 21: Snitt kr. per m²/år ned 12 % siden toppen Q3 28 Differanse på topp og snitt på 375 kr. per februar Vi anslår at topp standard synker med 3 % i Q1 og får en flat utvikling i Q2 Vi anslår at snittprisene synker med 2 % i Q1 og flater ut i Q2 5 tilbud å velge mellom. Flere Fornebu-annonser hører etter vår inndeling hjemme på Lysaker Vår telling per februar viser ca. 3 % arealledighet mot 6 % i november Leiepriser i i kr per m 2 /år Lysaker Leiepriser i i kr per m 2 /år Fornebu Snittpriser Topp standard 1Q8 2Q8 3Q8 4Q8 1Q9 2Q9 3Q9 4Q9 1Q1E 2Q1E Snittpriser Topp standard 25 1Q8 2Q8 3Q8 4Q8 1Q9 2Q9 3Q9 4Q9 1Q1E 2Q1E 2

21 Leiemarkedet - Kontor Nydalen Bryn/Helsfyr Uendret arealledighet siden november på 5 % Q1 21: Topp standard kr. per m²/år ned 23 % siden pristoppen Q2 28. Vårt nivå for topp standard ligger noe under enkelte publiserte leiekontrakter kt og bransjedata. De høyt prisede kontraktene kt har gjerne hatt vesentlige tilpasningskostnader som er innbakt i prisene. Q1 21: Snitt 1 45 kr. per m²/år ned 17 % siden pristoppen Q3 28. Differansen mellom topp og snitt redusert fra 55 kroner til 275 kroner Vi anslår at topp standard synker 1 % i Q1 og stiger 1 % i Q2 Vi anslår at snittprisene synker 2 % i Q1 og stiger 2 % i Q2 18 tilbud å velge mellom mot 22 i november. 7 tilbud over 1 m² Lavere arealledighet enn omkringliggende områder Q1 21: Topp standard 1 6 kr. per m²/år ned 18 % siden pristoppen Q2 28. Med kostbare tilpasninger vil høyere priser kunne oppnås. Q1 21: Snitt kr. per m²/år ned 16 % siden pristoppen Q3 28. Differansen mellom topp og snitt redusert fra 575 kroner til 425 kroner. Vi anslår at prisene for topp standard flater ut i Q1 og stiger med 3 % i Q2. Vi anslår at snittprisene synker 2 % i Q1 og flater ut i Q2. 41 tilbud å velge mellom, opp fra 37 i november. 14 tilbud over 1 m² 6 % arealledighet i februar mot 8 % i november. Prisbevisste leietagere har bidratt til at området har klart seg relativt bra foreløpig. Leiepriser i i kr per m 2 /år Nydalen Leiepriser i i kr per m 2 /år Bryn / Helsfyr Snittpriser Topp standard 5 5 Snittpriser Topp standard Q8 2Q8 3Q8 4Q8 1Q9 2Q9 3Q9 4Q9 1Q1E 2Q1E 1Q8 2Q8 3Q8 4Q8 1Q9 2Q9 3Q9 4Q9 1Q1E 2Q1E 21

22 Leiemarkedet - Kontor Ytre vest Ytre nord og øst Vi anslår at leieprisene flater ut til våren Q1 21: Topp standard 1 65 kr. per m²/år ned 25 % siden pristoppen Q2 28. Q1 21: Snitt 1 35 kr. per m²/år ned 18 % siden pristoppen Q3 28. Differansen mellom topp og snitt redusert fra 575 kroner til 3 kroner Vi anslår at prisene for topp standard synker 1 % i Q1 og flater ut i Q2 Vi anslår at snittprisene synker 2 % i Q1 og flater ut i Q2 22 tilbud å velge mellom, uendret fra november. 6 tilbud over 1 m² Vår telling per februar viser ca. 9 % arealledighet, mot 7 % i februar. Skarpere skille mellom attraktiv og ukurant eiendom Q1 21: Topp standard 1 45 kr. per m²/år ned 19 % siden pristoppen Q2 28. Q1 21: Snitt 1 75 kr. per m²/år ned 14 % siden pristoppen i Q3 28. Differansen mellom topp og snitt redusert fra 57 kroner til 375 kroner Vi anslår at topp standard har nådd prisbunnen og flater ut Vi anslår at snittprisene synker 2 % både i Q1 og i Q2 12 tilbud å velge mellom, opp fra 9 i november. 19 tilbud over 1 m² Vår telling per februar viser 8,5 % arealledighet mot 1 % i november. Utvalget av ledige lokaler har således et høyere snittareal nå. Leiepriser i i kr pr m 2 /år Ytre vest Leiepriser i i kr pr m 2 /år Ytre nord og øst Snittpriser Topp standard Snittpriser Topp standard 1Q8 2Q8 3Q8 4Q8 1Q9 2Q9 3Q9 4Q9 1Q1E 2Q1E 1Q8 2Q8 3Q8 4Q8 1Q9 2Q9 3Q9 4Q9 1Q1E 2Q1E 22

23 Leiemarkedet - Kontor Ytre syd Asker/Bærum ekskl. Lysaker og Fornebu Fortsatt nedside for ukurant eiendom Q1 21: Topp standard kr. per m²/år ned 17 % siden Q2 28 Q1 21: Snitt 1 5 kr. per m²/år ned 16 % siden pristoppen Q3 28 Differansen mellom topp og snitt redusert fra 5 kroner til 375 kroner Vi anslår topp standard synker 2 % i Q1 og flater ut i Q2 Vi anslår at snittprisene synker 2 % både i Q1 og Q2 21 tilbud å velge mellom, opp fra 17 i november. Kun 1 tilbud over 1 m² Vår telling per februar viser en uendret arealledighet på ca. 5 % PS! Rosenholm Campus som ligger i Oppegård kommune inngår ikke i grunnlaget. Eiendommen oppnår høyere leiepriser. Leiepriser i i kr pr m 2 /år Ytre syd Leieprisene i ferd med å nå bunnen Q1 21: Topp standard kr. per m²/år ned 19 % siden pristoppen Q2 28 Q1 21: Snitt 1 2 kr. per m²/år ned 23 % siden pristoppen Q3 28 Differansen mellom topp og snitt redusert fra 475 kroner til 425 kroner Vi anslår at både leieprisene for topp standard og snittprisene synker 2 % i Q1 og flater ut i Q2 77 tilbud å velge mellom, ned fra 83 i november. 12 tilbud over 1 m² Vår telling per februar viser at arealledigheten er uendret siden november på ca. 6 % Leiepriser i i kr pr m 2 /år Asker / Bærum Snittpriser Topp standard 5 Snittpriser Topp standard Q8 2Q8 3Q8 4Q8 1Q9 2Q9 3Q9 4Q9 1Q1E 2Q1E 1Q8 2Q8 3Q8 4Q8 1Q9 2Q9 3Q9 4Q9 1Q1E 2Q1E 23