Transaksjonsmarkedet. Avkastning. Status utleie i Oslo, Asker og Bærum. Andre byer. Segmenter

Transkript

1 Markedsrapport Q Transaksjonsmarkedet Flere transaksjoner og sterkt økende volum for salg Side 9 Avkastning Union Fondsindeks steg 3,6 % i første kvartal Side 11 Status utleie i Oslo, Asker og Bærum Vi venter gjennomgående svak stigning i leieprisene Side 13 Andre byer Bergen, Trondheim og Stavanger Side 25 Segmenter H d l h t ll l i tikk b li Handel, hotell, logistikk og bolig Side 28

2 Oppsummering Markedssyn per mai 2010 Transaksjonsmarkedet Vi har notert 38 transaksjoner over MNOK 50 hittil i år på til sammen NOK 13,3 mrd. Det er fortsatt primært eiendom med lav risiko som omsettes. Gjennomsnittlig gjenværende løpetid på leiekontraktene var hele 11 år i de 24 salgene i 2010 vi har informasjon om dette. Klar økning i antall eiendommer og samlet volum for salg, herunder en håndfull kjente og foreløpig konfidensielle eiendommer/porteføljer som hver er fra MNOK 700. Sterkere konkurranse om egenkapitalen kan gi flere lange salgsprosesser og krevende kjøpere. Salgsmarkedet har vært mer volatilt de siste ukene. På tross av en litt tregere utvikling akkurat nå opprettholder vi vår prognose for årets transaksjonsvolum på NOK 30 mrd. Vi vurderer prime yield kontor til 6,1 % - identisk nivå med Q1. Finansieringsmulighetene har stadig bedret seg, men det er fortsatt komplikasjoner knyttet til lånefinansieringen for eiendom med kort gjenværende løpetid på leiekontraktene. Vi vurderer internasjonale konjunkturer, inkludert tilgangen på kapital, til å være den viktigste risikofaktoren. Utleiemarkedet kontor Oslo, Asker & Bærum Våre tellinger viser at arealledigheten per mai er på 7,5 %, mot 7,4 % i februar og 4,4 % ved bunnen primo Antall ledige lokaler har grovt sett vært stabilt fra mai i fjor. Siden Q1 har vi registrert stigende kontorledighet på Skøyen og Lysaker og redusert ledighet i sentrum og på Bryn/Helsfyr. Vi opprettholder vår prognose om at arealledigheten topper ut på 8 % i slutten av Det vil da være et tilbudsoverskudd på ca kvadratmeter kontor. En rekke indikatorer tyder på at kontorsysselsettingen har snudd opp i Oslo-området. Arealabsorpsjonen er igjen i ferd med å bli positiv, men vi venter at etterspørselen ikke løftes vesentlig før i Leieprisene har gjennomgående blitt redusert med % fra medio 2008, men vi oppfatter at nedbremsningen stoppet opp rundt årsskiftet i lys av bedre utsikter. Vi opprettholder vårt syn om at leienivåene generelt har passert bunnen, men med variasjoner. Veksten vil nok være marginal i det korte bildet som følge av tilbudsoverskudd. Stigende volum av ledige og ikke konkurransedyktige lokaler. 2

3 Leder Flere transaksjoner og stigende volum for salg Siden vi publiserte Q1-rapporten primo mars har markedstendensene generelt holdt seg stabile og i tråd med våre forventninger. Utviklingen innebærer stigende salgsvolum, investorer som søker eiendom med lav risiko og et kontorleiemarked som er i ferd med å legge bunnen bak seg. Det har vært få overraskelser og vi har opprettholdt vårt markedssyn fra Q1. Det er likevel særlig to endringer vi synes det er naturlig å belyse. For det første fremstår gjeninnhentingen i Europeisk økonomi som mer skjør og kan i verste fall føre til at det blir tyngre for norske banker å låne kapital ute. Tross nervøsitet i markedene tilsier konsensus fortsatt at Europeisk økonomi vil få en moderat vekst fremover. For det andre har det vært en klar vekst i antall eiendommer og samlet volum for salg eller børsnotering. Skal alt bli realisert forutsetter det egenkapital til investeringene tilsvarende opp mot NOK 5 mrd. de nærmeste månedene. Det er i så fall sannsynlig at utlendinger vil stå for en vesentlig del av egenkapitalen. Tiltagende konkurranse om kjøperne og makrorisiko bidrar til at vi vurderer prime yield til å ligge stabil i forhold til Q1 på 6,1 %. Fra yield-toppen på 6,5 % sist høst har prisveksten litt forenklet vært på 6,6 %. Prisveksten tilsier isolert sett at i en 70 % lånefinansiert investering har egenkapitalen steget snaue 22 % i verdi. For eiendommer med lav risiko har nok det meste av yieldreduksjonen allerede funnet sted gitt forventningene om gradvis høyere rente. For eiendom med mer risiko ligger yieldreduksjonen i større grad foran oss gitt en realisering av de positive konjunkturprognosene og etter hvert lavere arealledighet. For kontorleiemarkedet i Oslo, Asker og Bærum opprettholder vi vårt syn som innebærer at arealledigheten peaker ut på 8 % mot slutten av året, for så å synke ned mot intervallet 4,5 til 6,5 % frem til neste konjunkturtopp. Vi har identifisert sikre nybyggprosjekter tilsvarende ca m² for inneværende femårs-periode. Vi finner det sannsynlig at markedet tåler ytterligere nybygg tilsvarende m² i perioden uten å komme i ubalanse. For tiden har vi eiendommer over hele Østlandet for salg for til sammen NOK 2,3 mrd., fordelt på kontor, lager, kombinasjon, utdanning, boligutvikling og handel. Vår utleieavdeling arbeider med ca. 20 eiendommer tilsvarende drøye m², nybyggpotensial for ca m², samt søk tilsvarende m². Vi arbeider systematisk for å overvåke utviklingen og håper rapporten bidrar til en nyansert og oppdatert innsikt. Ta gjerne kontakt for tilbakemeldinger. God sommer! 3

4 Innhold 1. Oppsummering Side 2 2. Leder Side 3 3. Makro Side 5 4. Transaksjonsmarkedet Side 9 5. Avkastning på investeringer i næringseiendom Side Leiemarkedet for kontor i Oslo, Asker og Bærum Side Bergen, Trondheim og Stavanger Side Handel, hotell, logistikk og bolig Side Ansatte i UNION Gruppen Side 32 4

5 Norsk økonomi Utsikter for Mot normalisert vekst i norsk økonomi Norge bedre gjennom finanskrisen Siden sist er den viktigste endringen i prognosene at vekstanslagene er blitt litt mer moderate, og særlig den Europeiske oppgangen fremstår som mer skjør. To tredjedeler d av norsk eksport går til Europa. Konsensusanslagene tilsier at internasjonal økonomi er i ferd med å snu tilstrekkelig opp til at fastlandseksporten stiger med 4 % i år og 3 % i Norges Bank venter 2,3 % vekst i fastlandsøkonomien i år og 2,8 % neste år. Prognosene innebærer at vi når trendvekst ( normalvekst ) i Norges Bank venter at privat konsum vil utgjøre den viktigste vekstmotoren i økonomien med en økning på hele 5,0 % i år og 4,3 % i KPI var per april opp 3,3 % siste 12 mnd., og for 2010 ventes 2,5 % vekst. BNP vekst, årlige endringer E 2010E 2011E 2012E Verdensøkonomien 2,8 (1,2) 3,6 3,4 4,3 USA 0,4 (2,4) 3,1 2,4 3,33 Japan (1,2) (5,2) 2,5 2,4 1,9 Kina 9,6 8,5 9,5 7,0 8,0 Eurosonen 0,5 (4,0) 1,3 1,4 2,3 UK 0,5 (4,7) 1,4 2,8 2,8 Norge 1,8 (1,5) 1,2 1,5 2,0 Sverige (0,5) (4,7) 2,0 3,5 3,4 Danmark (0,9) (5,1) 1,2 2,0 2,8 Norges handelspartnere 0,1 (4,3) 1,7 2,2 2,7 Kilde: DnB NOR M arkets Q210 Norge Hovedtall ll(åli (årlige prosentuelle endringer) di Pensjonsfond Ab Arbeidsmarkedet d Utland og Vltk Valutakurser E 2011E 2012E 2013E 13 BNP Fastlandet (1,5) 2,3 2,8 2,5 2, Handlingsregelen: 12 BNP (1,5) 1,3 1,5 2,0 1,3 4.0% av pensjonsfondet - utland KPI 21 2,1 25 2,5 18 1,8 25 2,5 25 2,5 10 Privat forbruk 0,0 5,0 4,3 3,0 2, Offentlig forbruk 5,2 3,0 2,3 N/A N/A Oljeinvesteringer 6,4 (4,5) (1,5) 6,5 2, Tradisjonell eksport (5,8) 5,3 3,0 N/A N/A 6 Sysselsetting (0,4) 0,0 0,8 1,0 0, Arbeidsledige AKU (nivå) 3,2 3,8 3,8 3,5 3, Kilde: Norges Bank, 24. mars DKK 1 EUR 1 GBP 100 JPY 10 SEK 1 USD Kilde: Norges Bank, Nasjonalbudsjett 2009 Kilde: Norges Bank, mai 2010 NOKm NOK / # Valuta 5

6 Norsk økonomi Arbeidsmarkedet Norge / Oslo Sysselsettingsdata tilsier økt arealetterspørsel i Oslo Konsensus tilsier at sysselsettingen i Norge stiger med netto personer i inneværende treårs periode. Manpower sin Q2-undersøkelse viser at det er 5 % flere arbeidsgivere som venter å øke bemanningen enn det motsatte i Stor-Oslo. Tilsvarende er overvekten 6 % på Østlandet. For Norge er overvekten særlig stor innen typiske kontoryrker (bransjevise målinger kun på nasjonalt nivå). NAV Oslo venter (des. 2009) vekst i sysselsettingen i Oslo på 400 i Antall ledige kontorstillinger i Oslo opp 30 % fra januar og 112 % fra juli 09. Antall registrert ledige hos NAV Oslo innen kontor er ned 26 % fra juli 2009 til mars 2010, og 7 % ned fra januar til mars Prosentuelle endringer i sysselsettingen i Norge per år Antall sysselsatte personer Norge / Oslo Ant. sysselsatte i No orge (1.000) E Norge Oslo Åli Årlig endring di i antall ansatte personer - Oslo Ant. sysselsatte i Os (1.000) slo Kilde: SSB / UNION / NAV Handelsbanken april 2010 (0,6) 0,3 1,0 1,2 Norges Bank PPR1, 24. mars 2010 (0,4) 0,00 0,8 1,0 Nordea mai 2010 (0,4) (0,3) 0,2 NA Konsensus (0,5) 0,0 0,7 1,1 Endr. ant. sysselsatte (12 208) An nt. sysselsatte (3 000) (8 000) (13 000) E 2010E Kilde: UNION/SSB/NAV 6

7 Norsk økonomi Renter Pengemarkedsrenten fra 2,4 % til 3,55 % på to års sikt Nordea sine renteprognoser Styringsrenten ble hevet 5. mai fra 1,75 % til 2,00 %. Norges Bank signaliserer svært gradvise økninger fremfor en hurtig opptrapping. Nordea mai 2010 Spot 3M 6M 1Y 2Y Utsikter til fortsatt lave internasjonale rentenivåer vil sannsynligvis begrense veksten i styringsrenten med hensyn til kronekursen. 10-års swaprente er 4,22 % per 26. mai og 5-års swaprente 3,84 %. 10-års swaprente er ventet å stige ca. 40 punkter på et års sikt, primært fordi nivåene har vært lave og den økonomiske situasjonen normaliseres. Risikofri rente ventes å stige fra 3,33 % til 4,33 % på et års sikt. Kan styrke kronen. Risikofri rente i 2011 minus langsiktig KPI gir kun 1,83 %. 3 mnd NIBOR 2,42 2,43 2,60 2,80 3,55 Styringsrenten 2,00 2,00 2,25 2,50 3,25 Spread 0,42 0,43 0,35 0,30 0,30 10 års swap 4,30 4,59 4,70 4,73 4,99 10 års stat 3,33 3,99 4,20 4,33 4,59 Spread 0,97 0,60 0,50 0,40 0,40 Kilde: Nordea Swap og pengemarkedsrenter Spread 10 års swaprente vs.10 års statsobligasjon t 12M NIBOR. 3, 5, 7 og 10 år swap renter % 4,8 4,3 3,8 3,3 2,8 2,3 1,8 1,3 0,8 % 5,0 4,5 40 4,0 3,5 3,0 2,5 2,0 1,5 10 1,0 0,5 0 4,22 1,02 3,20 2,81 2,98 0,26 0,32 2,55 2,66 1 å swap 3 å swap 5 å swap 7 å swap 10 å swap NOK SEK EUR USD NOK SEK EUR USD Kilde: DnB NOR Markets Kilde: DnB NOR Markets ,22 0,07 3,15 7

8 Transaksjonsmarkedet og avkastning på Transaksjonsmarkedet og avkastning på investeringer i næringseiendom

9 Transaksjonsmarkedet Kraftig vekst i volum eiendom for salg Spread på 1,83 % mellom prime yield og 10-års swaprente. Investorene er fortsatt selektive og foretrekker eiendom med lange og sikre inntektsstrømmer. Gjenspeiler generell usikkerhet og at det er enklere å hente både EK og lånefinansiering til trygge eiendommer. Vi vurderer ultimo mai prime yield for kontor til å være stabil i forhold til Q1 på 6,1 %, ned fra 6,25 % i Q og 6,50 % i Q Sektor-salget tbidrar til at Butikk/Handel har høyest andel av salgsvolumet. l Flere store kjente og foreløpig konfidensielle salg på vei til markedet. Skal alt bli realisert må det hentes ca. NOK 5 mrd. i EK til næringseiendom de nærmeste månedene. Deler av dette vil nok måtte hentes fra utlendinger. Transaksjonsvolum hittil i 2010 fordelt på segmenter % Prime yield og 10-års Swaprente Prime netto yield og 10 års Swap (tom. mai) års swap-rente Prime yield Kilde: UNION / Reuters EcoWin Åli Årlig transaksjonsvolum i mrd. kr. Lager/Kombi/ Terminal/Ind 12 % Annet 4 % 2010 NOK 13,3 mrd Butikk/Handel 53 % Kontor 30 % Hotell 1 % Segment Antall NOK mrd. Kontor 19 4,0 Hotell 1 0,1 Butikk/Handel 8 7,1 Logistikk/Ind. 6 1,6 Annet 4 0,5 Sum 38 13,3 Eiendomstransaksjoner (> NOK 50m) NOK bn E Kilde: UNION / DnB NOR Næringsmegling 9

10 Transaksjonsmarkedet 38 større salg hittil i år, hvorav 25 i Q1 Transaksjonsvolumet hittil i 2010 Hovedtendensene fra Q1 fortsetter, men mer for salg På overordnet nivå fortsetter tendensene i salgsmarkedet fra første kvartal. Det vil si vekst i salgsvolumet, investorene søker eiendom med lav risiko, finansieringsvilkårene er i bedring, det er flere budrunder, men salgsprosessene er fortsatt lange. Gjennomsnittelig gjenværende løpetid på leiekontraktene var hele 11 år i de 24 salgene i 2010 vi har informasjon om dette. Det som først og fremst er nytt siden sist er at volum eiendom for salg er sterkt økende (ca. NOK mrd.), mye på grunn av en håndfull større kjente og foreløpig konfidensielle salg som er på trappene. Med tanke på prisingen vurderer vi altså pristaket for kontor til 6,1 % netto-yield. Videre vurderer vi prime yield logistikk til 7,0 % selv om vi kjenner til et salg i år på lavere nivå. Prime yield for nr. 1 kjøpesentre vurderer vi til 6,0 %. Fra de gjennomførte salgene i 2010 varierer yieldnivået for kontor fra 6,2 til 8,6 %, for handel fra lavt på sekstallet til ca. 7,3 % og for logistikk/industri fra et stykke ned på sekstallet til ca. 8 %. Hvert kvartal gjennomfører vi en undersøkelse mot bankene om deres utlånspolicy i forhold til næringseiendom. Konklusjonsmessig har konkurransen om kundene tiltatt, men fortsatt er det slik at salg av eiendommer med korte leiekontrakter i flere tilfeller får komplikasjoner i forhold til lånefinansieringen. Vi vurderer av kravet til egenkapital i solide prosjekt med en trygg debitor er fra ca. 20 % og oppover, men normalt ca. 30 %. Bankmarginen i solide prosjekt er fra ca. 140 punkter og oppover, men vi kjenner til eksempler i år med lavere marginer. Enkelte syndikeringsaktører og utenlandske fond har gjennom noen få større transaksjoner en høy andel på kjøpersiden, mens øvrige investorgrupper gjennomgående har solgt litt mer enn de har kjøpt. Fordeling på geografi i kroner og per kvartal i antall Midt og Nord Norge 3 % Sør og Vestlandet 10 % Øvrige Sørøst landet 25 % Porteføljer/Konf/ Annet 4 % 2010 NOK 13,3 mrd Oslo/ Akershus 58 % Kvartal Kvartal Kvartal Kvartal Kvartal 2010 Aktørenes kjøps- og salgsandeler og nettokjøp i mrd. kr. Aktør Kjøp Salg Netto kjøp Kjøp Salg Eiendomsselskap 23 % 64 % 5,5 3,0 8,5 Norske fond 4 % 4 % 0,1 0,48 0,54 Syndikeringsaktører 17 % 0 % 2,2 2,2 Utlendinger inkl. fond 44 % 5 % 5,2 5,8 0,6 Liv og pensjonsselskap 3 % 4 % 0,2 0,4 0,5 Private investorer 4 % 7 % 0,4 0,6 0,9 Bruker av eiendommen 2 % 8 % 0,9 0,2 1,1 Andre eller konfidensielt 4 % 8 % 0,5 0,5 1,1 Sum 100 % 100 % 13,3 13,3 10

11 Avkastning Bedre utsikter i leiemarkedet og synkende yieldnivåer har gitt verdistigning Union Fondsindeks opp 12,7 % siden bunnen i Q2 09 Hovedindeks og eiendomsindeks tom Union Fondsindeks er en indeks for avkastning i norske eiendomsfond med investeringer i næringseiendom i Norge. Fondene er vektet i forhold til verdijustert t egenkapital. Oppstartstidspunktet t tid t for fondene varierer. Redusert datagrunnlag indikerer stigning i Q1 på 3,6 % fra Q Eiendomsindeksen på Oslo børs har per 25. mai steget netto 72 % siden bunnen 1. april i fjor, men er likevel 58 % under toppen i november Eiendomsindeksen har blitt redusert med 15 % siden medio april og hovedindeksen har tilsvarende sunket 13 %. 0 Tall fra IPD viser en totalavkastning for 2009 for næringseiendom totalt på nov. 07 mar. 08 jul. 08 nov. 08 mar. 09 jul. 09 nov. 09 mar. 10 4,8 % og 4,0 % for kontor spesielt (interne verdivurderinger bidrar positivt). OSE 4040 Real Estate OSEBX Ak Avkastning ti eiendomsfond d Union Fondsindeks d Ttl Totalavkastning ti Eiendom totalt t / kontor (Kilde: IPD) Kilde: Oslo Børs Q4 05 Q1 06 Kilde: UNION Eiendomskapital Fondsindeks, Q4 05 = 100 Q2 06 Q3 06 Q4 06 Q1 07 Q2 07 Q3 07 Q4 07 Q1 08 Q2 08 Q3 08 Q4 08 Q1 09 Q2 09 Q3 09 Q4 09 Q % 20 % 15 % 10 % 5 % 0 % -5 % -10 % IPD Norsk Eiendomsindeks IPD Norsk Kontor Kilde: IPD Norden 11

12 Leiemarkedet for kontor i Oslo, Asker og Bærum

13 Kontormarkedet i Oslo, Asker og Bærum Etterspørsels- og tilbudstrendene i ferd med å snu opp Etterspørsel arealabsorpsjonen blir igjen positiv Beregnet netto arealabsorpsjon i m² per år Våre beregninger basert på netto endring i kontormassen og ledig areal viser at arealabsorpsjonen i fjor ble negativ med m². Flere større bedrifter har redusert leiearealene ved flytting, mens mindre bedrifter i vekstfasen gjerne flytter til større lokaler. Vi venter kun en helt marginal vekst i kontorsysselsettingen i år. Sammenlignet med under finanskrisen vil sannsynligvis en høyere andel av bedriftene som flytter, dimensjonere for vekst. Totalt sett venter vi at arealetterspørselen blir positiv i år, men kun med m² estimatet viser en arealabsorpsjon på m² og forutsetter at prognosene for en normalisert vekst i økonomien blir realisert Ferdigstillelsen l av nybygg ned til 2011, deretter opp Ferdigstillelse l av kontorbygg i m² per år Endelig offentlig statistikk (SSB) for ferdigstillelse av kontor viser at det i fjor ble fullført ca m² kontor i Oslo, Asker og Bærum. Vi har oppdatert våre prognoser basert på en gjennomgang g g av større byggeprosjekt. Inkl. en residual for småprosjekt venter vi at markedet blir tilført ca m² i år, m² i 2011 og m² i Prognose Oslo, Asker og Bærum Asker & Bærum Oslo Høyere nybygging fremover enn ved konjunkturoppgangen Nybyggingen de nærmeste årene vil særlig finne sted i Bjørvika (bl.a. DnB NOR m²) og Fornebu (bl.a. Statoil og Aker m²) For årene har vi notert ca. 20 prosjekt over m² på til sammen drøye m². Vi venter ca m² i andre prosjekt

14 Kontormarkedet i Oslo, Asker og Bærum Annonserte arealer og arealledighet Ledig areal kun opp 1 % siden Q1 Ledig areal og antall annonser (Oslo, Asker & Bærum) Antall annonserte arealer har netto steget med 29 % siden oktober 2008, 800 Antall annonser 800 men kun 3 % de siste 12 måneder. 700 Ledig areal (1 000 m2) 700 Brutto 688 annonserte lokaler i Oslo, Asker & Bærum per mai Volum ledige kontorlokaler målt i areal har steget med 78 % siden bunnen primo 2008, men kun 18 % de siste 12 månedene Volum tilbudt kontorareal har siden februar økt med kun m² til m² per mai, noe som tilsvarer en arealledighet på 7,5 % (7,9 % i Oslo og 5,9 % i Asker/Bærum) Økningen i ledige arealer det siste året skyldes primært at snittarealet 0 har økt med 18 % til ca m². okt. 08 des. 08 feb. 09 apr. 09 jun. 09 aug. 09 okt. 09 des. 09 feb. 10 apr. 10 Arealledigheten når 8 % på slutten av året Kilde: Union / Finn.no 23 % av lokalene l som tilbys er over m² 23 % av de annonserte lokalene tilbyr mer enn m². Fortsatt kun syv eksisterende bygg kan tilby m² kontor eller mer. Over m² 23 % I følge øg Eiendomsverdi Næring ble det i fjor i snitt betalt 16 % mer per kvadratmeter i kontrakter over m² sammenlignet med snittet for alle kontrakter. Vi legger til grunn at dette primært skyldes at tilpasningene typisk er mer omfattende når større leietagere flytter inn, samt at større leietagere har færre valgmuligheter. Vi opprettholder vår prognose om at arealledigheten vil nå 8 % ved utgangen av 2010, noe som tilsier en økning på m² ledige lokaler. Gitt markedsbalanse ved ca. 5 % arealledighet vil det ved utgangen av 2010 være et overskudd av ledige kontorarealer på snaue m². Kilde: Union / Finn.no Under m² 77% 14

15 Leiemarkedet Kontor - Oppsummering Oslo, Asker og Bærum Todelt utvikling i kontorleiemarkedet 7,5 % ledighet Leieprissoner Leieprisene er generelt i ferd med å passere bunnen, men det er en mer todelt utvikling både mellom områder og attraktiv versus ukurant eiendom. Oslo-studiet 2010 til Eiendomsspar viste at m² har stått tomme mer enn et år. Vi venter at dette volumet (ca. 2 % av kontormassen) er økende. Vi venter at kontorledigheten stiger fra 7,5 % til ca. 8 % på slutten av året, for så å synke ned mot intervallet 4,5 til 6,5 % frem til neste konjunktur- topp. Vi venter moderat leieprisvekst frem til markedet er mer i balanse. NOK / m2 Data fra Eiendomsverdi Næring for kontrakter registrert i første kvartal viser en snittpris for kontor i Oslo på kroner per m² per år, og kroner i snitt per år for de 15 % høyest prisede kontraktene. Leiepriser i og ledighet Oslo &A Asker / Bærum Snitt kontorleiepriser 1999 Q CBD priser topp standard 1998 Q Arealledighet nov mai % % 7,6 %7,5 % 6,9 % 6,9 % % 63% 63% ,8 % 6,3 6,3 6,4 % 6,4 % % % % % % % Q % Kilde: Eiendomsverdi Næring AS NOK / m2 Kilde: UNION Kilde: UNION nov jan feb mar apr mai jun jul aug sept okt nov des jan feb mar apr mai 15

16 Våre leieprisanslag per mai 2010 Leiepriser i kr. per kvm. per år ekskl. mva., felleskostnader og vesentlige tilpasningskostnader Q Q Q Q Q Q Fra Q til Q Fra Q til Q Fra Q til Q Fra høyeste nivå i 2008 til Q Vika / Aker Brygge topp standard % 3 % 2 % 32 % Snitt % 2 % 4 % 27 % Øvrige sentrum topp standard % 2 % 4 % 25 % Snitt % 2 % 5 % 22 % Oslo Vest topp standard % 3 % 3 % 20 % Snitt % 2 % 5 % 20 % Indre Nord topp standard % 3 % 6 % 17 % Snitt % 2 % 8 % 23 % Gamlebyen topp standard % 0 % 3 % 14 % Snitt % 0 % 7 % 23 % Skøyen topp standard % 2 % 44 % 30 % Snitt % 0 % 4 % 11 % Lysaker topp standard % 0 % 6 % 23 % Snitt % 0 % 5 % 11 % Fornebu topp standard % 3 % 8 % 26 % Snitt % 2 % 5 % 12 % Nydalen topp standard % 1 % 8 % 21 % Snitt % 2 % 8 % 17 % Bryn / Helsfyr topp standard % 0 % 0 % 10 % Snitt % 0 % 4 % 10 % Ytre Vest topp standard % 2 % 66 % 25 % Snitt % 2 % 7 % 18 % Ytre Nord og Øst topp standard % 0 % 3 % 19 % Snitt % 2 % 9 % 16 % Ytre Syd topp standard % 0 % 3 % 17 % Snitt % 22 % 99 % 18 % Asker Bærum eksl. Lysaker % 2 % 4 % 19 % og Fornebu topp std. og snitt % 2 % 8 % 23 % 16

17 Leiemarkedet - Kontor Vika / Aker Brygge (CBD) Øvrige Sentrum Vi anslår 2 % vekst i snittprisene i Q2 Nedgang i antall tilbud og i kontorledigheten Topp standard i Vika / Aker Brygge først ute med å passere leieprisbunnen. Området ligger tradisjonelt først i utviklingen. Flere av de kjente leiekontraktene kt har omfattende tilpasninger i bakt ktinn i leieprisen. i Q2 2010: Topp standard kr. per m²/år netto 32 % under pristoppen. Q2 2010: Snitt kr. per m²/år netto 27 % under pristoppen Q Differansen mellom topp og snitt er redusert fra kroner til 850 kroner. Topp standard opp 3 % både i Q2 og Q3. Snittet tilsvarende opp 2 %. 75 tilbud å velge mellom mot 72 i februar. 20 tilbud over m². Ca. 11 % arealledighet per mai, opp fra 10 % i februar. Q2 2010: Topp standard kr. per m²/år netto 25 % under pristoppen Q Q2 2010: Snitt kr. per m²/år netto 22 % under pristoppen Q Differansen mellom topp og snitt redusert fra kroner til kroner. Vi anslår at topp standard stiger 2 % både i Q2 og Q3. Vi anslår at snittprisene også stiger 2 % både i Q2 og Q tilbud å velge mellom, ned fra 131 i februar. 19 tilbud over m². Vår telling per mai viser 5,0 % arealledighet, ned fra 7,1 % i februar. Spesielt stor variasjon i byggkvalitet og leiepriser i dette området. Leiepriser i i kr per m 2 /år Vika / Aker Brygge Leiepriser i i kr per m 2 /år Øvrige Sentrum Snittpriser Topp standard Snittpriser Topp standard 1Q08 2Q08 3Q08 4Q08 1Q09 2Q09 3Q09 4Q09 1Q10 2Q10E 3Q10E 1Q08 2Q08 3Q08 4Q08 1Q09 2Q09 3Q09 4Q09 1Q10 2Q10E 3Q10E 17

18 Leiemarkedet - Kontor Oslo Vest Indre Nord Lav kontorledighet, men flere tilbud over m² Q2 2010: Topp standard kr. per m²/år netto 20 % under pristoppen Q Q2 2010: Snitt kr. per m²/år netto 20 % under pristoppen Q Differansen mellom topp standard og snittet redusert fra 600 til ca. 425 kr. Vi anslår at topp standard stiger 3 % i både Q2 og Q3. Vi anslår at snittprisene stiger 2 % i både Q2 og Q3. 53 tilbud å velge mellom, ned fra 59 i februar. 9 tilbud over m² mot 5 i februar. Vår telling per mai viser snaue 5 % arealledighet, opp fra ca. 3 % i februar. Utflating i Q2, marginal vekst i Q3 Q2 2010: Topp standard kr. per m²/år ned 17 % siden pristoppen Q Q2 2010: Snitt kr. per m²/år ned 23 % siden pristoppen Q Differansen mellom topp standard og snittet er nå ca. 350 kroner. Vi anslår at topp standard flater ut i Q2 og stiger 3 % i Q3. Vi anslår at snittprisene flater ut i Q2 og stiger 2 % i Q3. 75 tilbud å velge mellom, opp fra 73 i februar. 18 tilbud over m², mot 19 i februar. Vår telling per mai viser ca. 13 % arealledighet, uendret fra februar. Leiepriser i i kr per m 2 /år Oslo Vest Leiepriser i i kr per m 2 /år Indre Nord Snittpriser Topp standard Snittpriser Topp standard 1Q08 2Q08 3Q08 4Q08 1Q09 2Q09 3Q09 4Q09 1Q10 2Q10E 3Q10E 1Q08 2Q08 3Q08 4Q08 1Q09 2Q09 3Q09 4Q09 1Q10 2Q10E 3Q10E 18

19 Leiemarkedet - Kontor Gamlebyen / Indre øst Skøyen Større nybygg på vei i Kværnerbyen gir høy ledighet Kontorledigheten har passert 10 % Q2 2010: Topp standard kr. per m²/år ned 14 % siden pristoppen Q Q1 2010: Snitt kr. per m²/år ned 23 % siden toppen Q Differansen mellom topp standard og snittet er på 350 kroner per mai. Vi anslår at leieprisene får en flat utvikling de to kommende kvartalene. 12 tilbud å velge mellom, mot 16 i februar. 7 tilbud over m². Vår telling per mai viser ca. 16 % arealledighet mot 14 % i februar. Massen av kontorbygg er begrenset slik at arealledigheten kan endre seg mye opp og ned fra kvartal til kvartal. Stort potensial for nybygg i Kværnerbyen. Q2 2010: Topp standard kr. per m²/år ned 30 % siden pristoppen Q Q1 2010: Snitt kr. per m²/år ned 11 % siden toppen Q Vi anslår at topp standard flater ut i Q2, og stiger 2 % i Q3. Vi anslår at snittprisene flater ut med bakgrunn i merkbart tilbudsoverskudd. 31 tilbud å velge mellom, ned fra 34 i november. 11 tilbud over m². Vår telling per mai viser 10 % arealledighet, mot 8 % i februar. Arealledigheten har steget fordi gjennomsnittelig arealstørrelse i tilbudene har gått opp (antall tilbud har blitt redusert med tre). Leiepriser i i kr per m 2 /år Gamlebyen / Indre øst Leiepriser i i kr per m 2 /år Skøyen Snittpriser Topp standard 250 1Q08 2Q08 3Q08 4Q08 1Q09 2Q09 3Q09 4Q09 1Q10 2Q10E 3Q10E Snittpriser Topp standard 500 1Q08 2Q08 3Q08 4Q08 1Q09 2Q09 3Q09 4Q09 1Q10 2Q10E 3Q10E 19

20 Leiemarkedet - Kontor Lysaker Fornebu Betydelig vekst i kontorledigheten siste halvår Q2 2010: Topp standard kr. per m²/år ned 23 % siden pristoppen Q Q1 2010: Snitt kr. per m²/år ned 11 % siden pristoppen Q Differansen mellom topp og snitt redusert fra 725 kroner til 325 kroner. Vi anslår at leienivåene for både topp standard og snittet flater ut de to kommende kvartalene. 43 tilbud å velge mellom, ned fra 44 i februar.11 tilbud over m². Vår telling per mai viser 9 % arealledighet, opp fra 7 % i februar og 5 % i november. Vi kjenner til større fremleieareal som er på vei ut i markedet. Kontorledigheten under 5 %, men potensial for nybygg Q2 2010: Topp standard kr. per m²/år ned 26 % siden pristoppen Q Q1 2010: Snitt kr. per m²/år ned 12 % siden toppen Q Differanse mellom topp standard og snitt på 375 kr. per februar. Vi anslår at topp standard flater ut i Q2 og stiger 3 % i Q3. Vi anslår at snittprisene flater ut i Q2 og stiger 2 % i Q3. 7 tilbud å velge mellom per mai. Flere Fornebu-annonser hører etter vår inndeling hjemme på Lysaker. Stort potensial for nybygg på Fornebu og Oksenøya. Leiepriser i i kr per m 2 /år Lysaker Leiepriser i i kr per m 2 /år Fornebu Snittpriser Topp standard 1Q08 2Q08 3Q08 4Q08 1Q09 2Q09 3Q09 4Q09 1Q10 2Q10E 3Q10E Snittpriser Topp standard 250 1Q08 2Q08 3Q08 4Q08 1Q09 2Q09 3Q09 4Q09 1Q10 2Q10E 3Q10E 20

21 Leiemarkedet - Kontor Nydalen Bryn/Helsfyr Kontorledigheten 6,5 %, opp fra 4,9 % i februar Q2 2010: Topp standard kr. per m²/år netto 21 % under pristoppen Q Vårt nivå for topp standard ligger noe under enkelte publiserte leiekontrakter kt og bransjedata. Stjerneeksemplene har gjerne hatt vesentlige tilpasningskostnader innbakt i prisene. Q2 2010: Snitt kr. per m²/år ned 17 % siden pristoppen Q Differansen mellom topp og snitt redusert fra 550 kroner til 325 kroner. Vi anslår at topp standard flater ut i Q2 og stiger 1 % i Q3. Vi anslår at snittprisene flater ut i Q2 og stiger 2 % i Q3. 21 tilbud å velge mellom per mai mot 18 i februar. 7 tilbud over m². Bryn/Helsfyr biter godt fra seg i konkurransen Q2 2010: Topp standard kr. per m²/år ned 10 % siden pristoppen Q Med kostbare tilpasninger vil høyere priser kunne oppnås. Q2 2010: Snitt kr. per m²/år ned 10 % siden pristoppen Q Differansen mellom topp og snitt redusert fra 475 kroner til 400 kroner. Vi anslår at prisene for topp standard stiger med 3 % i Q2 og flater ut i Q3. Vi anslår at snittprisene stiger med 2 % i Q2 og flater ut i Q3. 33 tilbud å velge mellom, ned fra 41 i februar. 10 tilbud over m². Kun 5 % arealledighet per mai mot 6 % i februar og 8 % i november. Vi har foretatt en mindre oppjustering av våre leieprisforventninger til området. Leiepriser i i kr per m 2 /år Nydalen Leiepriser i i kr per m 2 /år Bryn / Helsfyr Snittpriser Topp standard Snittpriser Topp standard Q08 2Q08 3Q08 4Q08 1Q09 2Q09 3Q09 4Q09 1Q10 2Q10E 3Q10E 1Q08 2Q08 3Q08 4Q08 1Q09 2Q09 3Q09 4Q09 1Q10 2Q10E 3Q10E 21