UNION Markedsrapport Q4 2010

Størrelse: px
Begynne med side:

Download "UNION Markedsrapport Q4 2010"

Transkript

1 UNION Markedsrapport Q Transaksjonsmarkedet Stigende priser og hektisk avslutning på året Side 9 Avkastning Union Fondsindeks steg 1,6 % i tredje kvartal Side 11 Status utleie i Oslo, Asker og Bærum 7,5 % arealledighet og svakt stigende leiepriser Side 13 Andre byer Bergen, Trondheim og Stavanger Side 25 Segmenter Handel, hotell, logistikk og bolig istockphoto Side 28

2 Oppsummering Markedssyn per fjerde kvartal 2010 Transaksjonsmarkedet Vi vurderer prime yield kontor til 5,80 % - ned fra 6,0 % i Q3 og 6,5 % for et år siden. CBD-eiendommer og trofé-eiendommer kan få høyere prising. Våre vurderinger baserer seg på konkrete omsetninger utenfor CBD, diverse bud, til dels høyere utlånsgrader og generelt større konkurranse blant kjøperne. I transaksjonene har det uavhengig av segment, kronestørrelse og geografi vært et høyt innslag av eiendommer med lange og sikre leiekontrakter. Vi registrerer likevel en viss tendens til flere omsetninger av eiendommer med ordinære løpetider på leiekontraktene, og at enkelte banker er noe mer positive til å finansiere denne type kjøp uten sidesikkerhet. Et flertall av bankene har gitt lån eller tilbud med utlånsgrad over 80 % i høst. Lånevilkårene har utviklet seg stabilt fra Q3. Fondsaktørene er i ferd med å øke sine kjøp. Vi har notert 85 transaksjoner over MNOK 50 hittil i år på til sammen NOK 26,1 mrd. Med bakgrunn i diverse bud/aksept og konfidensielle prosesser regner vi det for sikkert at vi passerer 100 større omsetninger med god margin. Vi venter et transaksjonsvolum i 2010 på NOK mrd. 10 større transaksjoner utgjør 54 % av salgsvolumet hittil i år. Utleiemarkedet kontor Oslo, Asker & Bærum Leieprisene har gjennomgående blitt redusert med % fra medio 2008, men vi oppfatter at nedbremsningen stoppet opp rundt forrige årsskifte i lys av bedre utsikter og at den sterke veksten i arealledigheten hadde avtatt. Våre anslag for leieprisene på kort sikt innebærer fortsatt svakt stigende priser for CBD, Øvrige sentrum og Oslo vest. For de øvrige kontorområdene venter vi en stabil utvikling. Antall ledige lokaler medio november var 769, noe som er 10 % høyere enn i tredje kvartal og 9 % høyere enn i november Arealledigheten er opp fra 7,0 % i september til 7,5 % i november. Kontorledigheten er nå på 8,0 % i Oslo og snaue 6 % i Asker/Bærum. Nivået varierer fra 4,4 % i Øvrige sentrum til 11 % på Skøyen. Markedet preges av et generelt tilbudsoverskudd, men er i balanse i sentrum som over tid har hatt lavere ledighet. For de nærmeste årene venter vi høy nybygging, moderat konjunkturoppgang og at flere kontorer blir bygget om til andre formål. Totalt sett vil arealledigheten synke langsomt og leieprisene stige begrenset til 2014 for deretter å ta seg opp. Todelt marked mellom attraktive og ukurante eiendommer. 2

3 Leder Stigende pristendenser og frisk avslutning på året I forbindelse med årsavslutningen er det en hektisk stemning i transaksjonsmarkedet og siden sist har prisene steget. Mange er motivert for å sluttføre transaksjonene før nyttårsskiftet og de siste ukene har vi notert én transaksjon med netto-yield på 6,10 % og to på høye 5-tall, hvorav den ene ikke er sluttført. Vårt anslag for prime yield er nå på 5,80 % og innebærer en prisvekst det siste året på 12 %. Det er mange rykter i markedet og fortsatt mange transaksjoner med bud/aksept som av ulike årsaker ikke sluttføres. Makrobildet er nå ganske komplekst. Det har vært økt fokus på de finansielle problemene og innstramningene i Europa og risikoen for flere år med lav vekst. Samtidig viser de ferskeste anslagene for norsk økonomi fra Norges Bank og Statistisk Sentralbyrå en konjunkturoppgang med hele 3 % vekst i fastlandsøkonomien allerede i Makrousikkerheten gir seg utslag i at prognoseretningen både for sysselsettingen og de lange rentene varierer mellom ulike makromiljøer. Videre har børsen hatt en frisk oppgang gjennom høsten og bedriftene planlegger å ansette flere. Vi legger til grunn at optimismen klart overgår pessimismen, og at det er sannsynlighetsovervekt for svakt vekst i EU-området og sterkere oppgang i Norge. I tabellen under har vi skilt mellom transaksjoner over MNOK 250 og de i intervallet MNOK I transaksjonene under MNOK 250 har det vært større spenn i nøkkeltallene, mens de større transaksjonene gjennomgående har hatt hakket lavere yield-nivåer og litt lengre gjenværende leieperioder. De 23 omsetningene over MNOK 250 står for 70 % av salgsvolumet og 15 av disse er solgt av eiendomsselskapene og private investorer. På kjøpssiden har syndikeringsaktørene stått for 9, eiendomsselskapene 7, norske fond 3, utenlandske fond 2 og Liv/pensjonsselskap 2. Antall MNOK Andel av salgsvolumet målt i NOK yield-intervall Median-yield År igjen på leiekontrakten (snitt) Over MNOK % 6,1 % - 7,5 % 6,50 % 11 MNOK % 5,75 % - 9,4 % 7,05 % 10 Vi har notert 12 transaksjoner i år hvor gjenværende løpetid på leiekontraktene har vært seks år eller mindre og i 22 av omsetningene under MNOK 250 mangler vi denne informasjonen. Det har likevel vært et svært tydelig mønster at det primært har blitt omsatt eiendom som tilbyr lange og sikre leieinntekter. Dette mønsteret gjelder uavhengig av eiendomssegment, størrelse og langt på vei geografi. I kontorleiemarkedet er det også mange kontraktssigneringer nå før nyttår. Vi har opprettholdt vårt markedssyn fra sist. Leieprisene stiger i CBD, sentrum og Oslo vest, mens øvrige områder har en flat tendens. Vi håper rapporten bidrar til oppdatert og nyansert innsikt og ønsker dere en god innspurt på året, god jul og et aktivt

4 Innhold 1. Oppsummering Side 2 2. Leder Side 3 3. Makro Side 5 4. Transaksjonsmarkedet Side 9 5. Avkastning på investeringer i næringseiendom Side Leiemarkedet for kontor i Oslo, Asker og Bærum Side Bergen, Trondheim og Stavanger Side Handel, hotell, logistikk og bolig Side Ansatte i UNION Gruppen Side 32 4

5 Norsk økonomi Utsikter for Moderat til god vekst i fastlandsøkonomien fremover Norges handelspartnere er ventet å få tilstrekkelig vekst til at eksporten fra fastlandet stiger med 2 % i år og 3 % neste år. Konjunkturprognosene for det kommende året som er publisert siden sist spriker med hensyn til hvor sterk veksten blir og hvilken retning de lange rentene og sysselsettingen i Norge tar. Prognosene varierer fra svak til god vekst. Handelsbanken ventet per oktober at BNP for fastlandet stiger med 1,4 % i 2011 og Norges Bank venter tilsvarende 3,0 % vekst. Privat konsum vil utgjøre motoren i norsk økonomi og oljeinvesteringene vil stige fra neste år (Norges Bank). KPI vil i snitt stige med 2,0 % per år i perioden (Norges Bank). Norge Hovedtall (årlige prosentuelle endringer) Svak vekst i Europa, moderat i USA og sterk i Kina BNP- vekst, årlige endringer E 2010E 2011E E* USA 0,0 (2,6) 2,8 2,0 3,0 Japan (1,2) (5,2) 2,8 1,5 1,8 Kina 9,6 8,6 10,3 9,3 9,0 Eurosonen 0,4 (4,1) 1,5 1,3 2,0 UK (0,1) (4,9) 1,5 2,0 2,5 Norge (fastlandet) 1,8 (1,6) 1,8 3,3 3,0 Sverige (0,6) (5,1) 4,3 3,5 3,0 Norges handelspartnere (0,1) (4,4) 3,0 2,5 2,8 *Gjennomsnittlig vekst per år Kilde: Norges Bank PP3 Utvikling Arbeidsmarkedet i Pensjonsfondet Utland og valutakurser E 2011E 2012E 2013E BNP - Fastlandet (1,4) 1,8 3,0 3,0 2,8 BNP (1,4) 0,8 2,0 2,3 1,5 KPI 2,1 2,3 1,3 2,0 2,3 Privat forbruk 0,2 2,8 3,3 3,5 2,8 Offentlig forbruk 4,7 2,8 2,0 - - Oljeinvesteringer 5,7 (6,5) 7,0 5,0 4,0 Tradisjonell eksport (5,5) 2,0 2,8 - - Sysselsetting (0,4) 0,0 1,0 1,3 0,8 Arbeidsledige AKU (nivå) 3,2 3,5 3,5 3,3 3,3 Kilde: Norges Bank PP3 MNOK Kilde: Norges Bank, Nasjonalbudsjett 2009 NOK / # Valuta DKK 1 EUR 1 GBP 100 JPY 10 SEK 1 USD Kilde: Norges Bank, november

6 Norsk økonomi Arbeidsmarkedet Norge / Oslo Arbeidsmarkedet bedre enn mange har fryktet Konsensus viser sysselsettingsreduksjon på kun i sum for 2009/10. Sysselsettingstendensene i Oslo er typisk mer volatile og ligger i forkant av landsgjennomsnittet. Gjennom 2009 sank sysselsettingen i Oslo med 1,1 % eller snaue 5.000, men diverse data indikerer klart et trendskifte. Antall ledige kontorstillinger i Oslo er opp 12 % fra aug. og 13 % fra nov. 09. Antall registrert ledige hos NAV Oslo innen typiske kontoryrker er per nov. ned 25 % fra juli 09, ned 15 % fra nov. 09 og ned 6 % fra august i år. Manpowers undersøkelse foretatt i august viser at en overvekt av bedriftene på 9 % i Norge og 18 % i Oslo-området planlegger å øke bemanningen i fjerde kvartal. Høy positiv overvekt for kontorbransjene. Prosentuelle endringer i sysselsettingen i Norge per år Antall sysselsatte personer Norge / Oslo Ant. sysselsatte i Norge (1.000) E Norge Oslo Kilde: SSB / UNION / NAV Endring i antall ansatte i Oslo. NAV anslår +400 i 2010 Ant. sysselsatte i Oslo (1.000) Norges Bank - oktober 2010 (0,4) 0,0 1,0 1,3 SSB - september 2010 (0,4) (0,6) 0,8 1,4 Handelsbanken - oktober 2010 (0,5) (0,2) 0,7 0,9 Konsensus (0,4) (0,3) 0,8 1,2 Endr. ant. sysselsatte (11 336) (6 946) Ant. sysselsatte (3 000) (8 000) (13 000) E 2010E Kilde: UNION/SSB/NAV 6

7 Norsk økonomi Renter Ulike forventninger til de lange rentene 10-års swaprente ble redusert fra 4,70 % ved inngangen til 2010 til 3,66 % på det laveste primo sept. og har per 6. des. steget til 4,20 %. Handelsbanken sin prognose for 10-års swaprente som ble publisert 20. oktober viser en nedgang til 3,80 % på et års sikt. Nordea sine anslag per 9. november innebærer vekst i de lange rentene og et nivå på 4,83 % på et års sikt. Nordea har siden sist oppjustert sine anslag Forskjellen mellom bankene skyldes ulike makroforventinger. Prognosene for 10-års statsobligasjonsrente indikerer, kombinert med inflasjonsanslagene, at risikofri realavkastning de nærmeste to årene i snitt, kun vil ligge på 2,44 % per år. Swap- og pengemarkedsrenter Nordea sine renteprognoser per 9. november Nordea - 9. november Spot 3M 6M 1Y 2Y 3 mnd NIBOR 2,52 2,54 2,69 2,97 4,10 Styringsrenten 2,00 2,00 2,00 2,50 3,75 Spread 0,52 0,54 0,69 0,47 0,35 10 års swap 3,94 3,95 4,23 4,83 4,96 10 års stat 3,28 3,35 3,63 4,23 4,36 Spread 0,66 0,60 0,60 0,60 0,60 10 års swap - Handelsbanken sine anslag fra oktober ,03 3,95 3,85 3,80 Spread 10 års swaprente vs.10 års statsobligasjon 12M NIBOR. 3, 5, 7 og 10 år swap renter % 5,0 4,5 4,0 3,5 3,0 2,5 2,0 1,5 1,0 0,5 0 1y swap 3y swap 5y swap 7y swap 10y swap NOK SEK EUR USD Kilde: DnB NOR Markets Kilde: DnB NOR Markets % 5,0 4,0 3,0 2,0 1,0 0 4,18 0,68 3,50 3,41 3,18 3,12 0,39 0,38 0,17 3,02 2,80 2,95 NOK SEK EUR USD 7

8 Transaksjonsmarkedet og avkastning på investeringer i næringseiendom

9 Transaksjonsmarkedet Økende salgstakt i alle segment Spread på 1,6 % mellom prime yield (5,80 %) og 10-års swaprente (4,20 %). Yield-gapet er klart høyere enn snittet for de siste 10 årene som er 1,2 %. Nedgangen i prime yield det siste året innebærer isolert sett en verdiøkning på 12 %. En investering med 70 % lånefinansiering ville gitt 40 % avkastning på egenkapitalen (alt annet likt) som følge av yield-kompresjonen. Det er fortsatt makrousikkerhet og prognosene for de lange rentene spriker. Likevel tilsier interessen for eiendomskjøp, konjunkturprognosene, leieprisutsiktene og lånevilkårene sannsynlighetsovervekt for fortsatt verdiøkning. Vi har registrert over 100 % vekst i transaksjonsvolumet (målt i kroner) i alle segment hittil i år mot tilsvarende periode i fjor. Vi venter ca. 150 % vekst i transaksjonsvolumet totalt i år. Transaksjonsvolum hittil i 2010 fordelt på segmenter % Prime yield og 10-års swaprente Prime netto yield og 10 års Swap (tom. primo des.) års swap-rente Prime yield Kilde: UNION / Reuters EcoWin Årlig transaksjonsvolum i NOK mrd. Kun transaksjoner over MNOK 50 Lager/Kombi/ Terminal/Ind 20 % Annet 7 % 2010 NOK 26,1 mrd Butikk/Handel 33 % Kontor 32 % Hotell 8 % Segment Antall NOK mrd. Kontor 36 8,2 Hotell 2 2,1 Butikk/Handel 16 8,6 Logistikk/Ind. 19 5,2 Annet 12 1,9 Sum 85 26,1 NOK bn E Kilde: UNION / DnB NOR Næringsmegling 9

10 Transaksjonsmarkedet Langt over 100 transaksjoner i 2010 Transaksjonsvolumet hittil i 2010 De fleste investorgrupper er aktive på begge sider Fordeling på geografi i kroner og per kvartal i antall De større transaksjonene er veldig konsentrert på Sørøstlandet inkl. Oslo/Akershus som står for ¾ av salgsvolumet. Eiendomsporteføljer står for 11 % og resten av landet utgjør kun 14 %. Gitt av vi får like mange transaksjoner på avslutningen av 2010 som i fjor, vil vi ende opp på ca. 130 salg over MNOK 50 i år. Vår tabell over de ulike investorkategorienes kjøp og salg hittil i år har vist et relativt stabilt mønster gjennom året. De fleste aktørgruppene øker både sine kjøp- og salgsvolum. Eiendomsselskapene, private investorer og brukere av eiendommen gjennom sale-lease back har vært netto selgere, mens enkelte syndikeringsaktører og utenlandske fond har vært særlig store netto kjøpere. Sammensetningen av kjøpere og selgere, finansieringsvilkårene og til dels generell makrousikkerhet har bidratt til at salgsmarkedet har vært preget av at det primært omsettes eiendom som tilbyr lange og sikre leieinntekter. Det er for denne type kjøp at syndikeringsaktørene med flere har fått tilfredsstillende lånefinansiering, og det er for denne type eiendom man enklest har fått frem akseptable priser for selgerne. Vi mener å kunne registrere en viss tendens til at litt flere eiendommer med ordinære løpetider på leiekontraktene blir omsatt og at det generelt legges mer eiendom ut for salg. både sine kjøp- og salgsvolum. Eiendomsselskapene, private investorer og Øvrige Sørøst Vår undersøkelse mot bankene i fjerde kvartal viste stabil utvikling i lånevilkårene i forhold til tredje kvartal, men med større variasjoner mellom bankene. Kravet til egenkapital i et standard trygt kontorprosjekt er % gitt et lån på fem år. Flertallet av bankene har i høst gitt lån eller tilbud med en lånegrad over 80 % og en bankmargin under 135 punkter over Nibor. Tyngden av utlån har imidlertid hatt en lånegrad på 71 % og en bankmarginen over Nibor på ca. 150 punkter. Midt- og Nord- Norge 4 % Sør- og Vestlandet 10 % landet 19 % Porteføljer/ Konf/Annet 11 % 2010 NOK 26,1 mrd Oslo/Akershus 56 % Estimat Sikre Aktørenes kjøps-/salgsandeler og nettokjøp i NOK mrd Q1 09 Q2 09 Q3 09 Q4 09 Q1 10 Q2 10 Q3 10 Q4 10 Aktør Kjøp Salg Netto kjøp Kjøp Salg Eiendomsselskap 24 % 56 % -8,6 6,2 14,7 Norske fond 7 % 2 % 1,2 1,8 0,5 Syndikeringsaktører 32 % 0 % 8,4 8,4 0,0 Utlendinger inkl. fond 23 % 4 % 5,1 6,1 1,0 Liv- og pensjonsselskap 4 % 4 % 0,0 1,1 1,1 Private investorer 5 % 13 % -2,1 1,4 3,5 Bruker av eiendommen 1 % 13 % -2,9 0,4 3,3 Andre eller konfidensielt 3 % 7 % -1,1 0,9 1,9 Sum 0,0 26,1 26,1 10

11 Avkastning Høyere prising av næringseiendom har gitt fondene vekst fem kvartal på rad Unions Fondsindeks opp 16 % siden bunnen i Q2 09 Hovedindeks og eiendomsindeks tom Unions Fondsindeks er en indeks for avkastning i norske eiendomsfond med investeringer i næringseiendom i Norge. Fondene er vektet i forhold til verdijustert egenkapital. Oppstartstidspunktet for fondene varierer. Ettersom flere av fondene har halvårlige verdivurderinger er datagrunnlaget for tredje kvartal mangelfullt, men indikerer en oppgang på 1,6 % fra Q2. Indeksen er nå 16 % over bunnen i Q2 2009, men 46 % under toppen i Q4 07. Eiendomsindeksen på Oslo børs har siden Q3-rapporten (22. sept.) steget med 4,2 % per 1. desember. Hovedindeksen er tilsvarende opp 8,5 %. Tall fra IPD viser en totalavkastning i 2009 for næringseiendom totalt på 4,8 % og 4,0 % for kontor spesielt. Indeksen publiseres nå kun årlig. Avkastning eiendomsfond Unions Fondsindeks Q4 05 Q1 06 Kilde: UNION Eiendomskapital Fondsindeks, Q4 05 = 100 Q2 06 Q3 06 Q4 06 Q1 07 Q2 07 Q3 07 Q4 07 Q1 08 Q2 08 Q3 08 Q4 08 Q1 09 Q2 09 Q3 09 Q4 09 Q1 10 Q2 10 Q Nov 07 Mar 08 Jul 08 Nov 08 Apr 09 Aug 09 Dec 09 Mai 10 Sep 10 Kilde: Oslo Børs Totalavkastning Eiendom totalt / kontor (Kilde: IPD) 25 % 20 % 15 % 10 % 5 % 0 % -5 % -10 % IPD Norsk Eiendomsindeks IPD Norsk Kontor Kilde: IPD Norden OSE 4040 Real Estate OSEBX 11

12 Leiemarkedet for kontor i Oslo, Asker og Bærum

13 Kontormarkedet i Oslo, Asker og Bærum Etterspørsels- og tilbudstrendene tilsier svakt synkende arealledighet fra neste år Arealetterspørselen har snudd svakt opp Beregnet netto arealabsorpsjon i m² per år Våre beregninger og prognoser viser at netto arealabsorpsjon snur opp fra m 2 i fjor til minimum m² i år. Våre prognoser viser en samlet netto arealabsorpsjon på m² perioden Vi har ikke endret våre anslag for netto arealabsorpsjon siden tredje kvartal, men legger til grunn at anslagene er nøkterne. Forrige konjunkturoppgang var spesielt sterk. Den viktigste driveren på etterspørselssiden er nå voksende bedrifter og forventninger om videre vekst som fører til at flere leietagere flytter til større lokaler. Veksten i etterspørselen modereres ved at de større bedriftene gjerne kutter i areal per ansatt ved flytting. De fleste leietagerne vektlegger at lokalene er arealeffektive Klart høyere nybyggtilførsel enn ved forrige oppgang Ferdigstillelse av kontorbygg i m² per år Vi opprettholder våre prognoser fra tredje kvartal og inkludert en residual for småprosjekter venter vi at markedet blir tilført ca m² i år, m² i 2011 og m² i Høyere nybygging fremover enn ved konjunkturoppgangen Nybyggingen de nærmeste årene vil særlig finne sted i Bjørvika (bl.a. DnB NOR m²). Fornebu (bl.a. Statoil og Aker m²), Tjuvholmen og i Nydalen. Begrenset med større hovedkontoralternativ i eksisterende bygg, lave byggekostnader og offensive utviklere vil sannsynligvis bidra til høy byggeaktivitet også etter Vi venter også høyere konvertering fra kontor til andre formål, spesielt fra kontorbygg som ligger i boligområder Prognose Oslo, Asker og Bærum Asker & Bærum Oslo

14 Kontormarkedet i Oslo, Asker og Bærum Annonserte arealer og arealledighet Fortsatt svak vekst i antall ledige lokaler per november Ledig areal og antall annonser (Oslo, Asker & Bærum) Siden september har antall ledige lokaler steget fra 698 til 769, og er nå på det høyeste nivået i perioden fra finanskrisen Antall annonser Ledige arealer i m² Antall ledige lokaler er likevel ikke mer enn 9 % høyere enn for et år siden. Veksten i kontorledigheten var særlig hurtig i 2008 og frem til påske i I perioden etter har nivået kun steget med 14 %. Siden tredje kvartal er det bare for Lysaker og CBD vi registrerer færre ledige lokaler. Særlig i Øvrige sentrum har det blitt flere annonserte lokaler, men arealedigheten er likevel kun 4,4 % i området. Arealledigheten varierer fra 4,4 % i Øvrige sentrum til 11 % på Skøyen. Ledigheten er totalt på 7,5 % (8,0 % i Oslo og snaue 6 % i Asker/Bærum). Arealledigheten i ferd med å toppe ut Våre prognoser innebærer at arealledigheten topper ut på ca. 8 % ved årsskiftet og synker langsomt de nærmeste årene. Gradvis høyere arealetterspørsel og til dels konvertering av kontorbygg vil bidra til at den relativt høye nybyggingen absorberes okt. 08 jan. 09 apr. 09 jul. 09 okt. 09 jan. 10 apr. 10 jul. 10 okt. 10 Kilde: Union / Finn.no 22 % av lokalene som tilbys er over m² Over m² 22% % av de annonserte lokalene tilbyr mer enn m². Snittarealet i de annonserte lokalene var per november på 902 m². Kun syv eksisterende bygg kan tilby m² kontor eller mer. I følge Eiendomsverdi Næring ble det i perioden jan.-sept. i snitt betalt 16 % mer per kvadratmeter i kontrakter over m² sammenlignet med snittet for alle kontrakter. Vi legger til grunn at dette primært skyldes at tilpasningene typisk er mer omfattende når større leietagere flytter inn. Kilde: Union / Finn.no Under m² 78% 14

15 Leiemarkedet Kontor - Oppsummering Oslo, Asker og Bærum Todelt utvikling i kontorleiemarkedet Leieprissoner For det kommende kvartalet venter vi svakt stigende leiepriser i CBD, Øvrige sentrum og Oslo vest og flat leieprisutvikling for øvrige områder. Vi legger fortsatt til grunn at det er et generelt tilbudsoverskudd, men særlig i sentrum er markedet i balanse, og området har over tid hatt lavere kontorledighet enn det samlede markedsområdet. Data fra Eiendomsverdi Næring for kontrakter registrert i tredje kvartal viser en snittpris for kontor i Oslo på kroner per m² per år, og kroner i snitt per år for de 15 % høyest prisede kontraktene. Snittnivåene varierer fra kvartal til kvartal, men dataene indikerer at leieprisbunnen ble nådd andre halvår 2009 og at trenden deretter netto har vært marginalt opp. Leiepriser og ledighet Oslo & Asker / Bærum NOK / m Snitt kontorleiepriser 1999 Q CBD priser topp standard 1998 Q Q Kilde: Eiendomsverdi Næring AS Q NOK / m Kilde: UNION % 8 % 7 % 6 % 5 % 4 % 3 % 2 % 1 % 0 % Kilde: UNION Arealledighet nov nov ,6 % 7,4 % 7,5 % 5,8 % 6,6 % 6,9 % 6,9 % 7,2 % 6,4 % 6,4 % nov jan feb mar apr mai jun jul aug sept okt nov des jan feb mar apr mai juni juli aug sep okt nov 15

16 Våre leieprisanslag for første kvartal 2011 Leiepriser i nye kontrakter over 500 m² målt i Topp standard og Gjennomsnitt kr. per kvm. per år ekskl. mva. og beliggenheter (snittlokalet for felleskostnader per Q sonen) Leiepristendens Vika, Aker Brygge & Tjuvholmen Svak vekst Øvrige sentrum inkl. Bjørvika Svak vekst Oslo Vest inkl. Majorstua Svak vekst Indre Nord inkl. Ullevaal stadion Utflating Indre øst inkl. Kværnerbyen Utflating Skøyen Utflating Lysaker Uflating Fornebu Utflating Nydalen Utflating Bryn / Helsfyr Utflating Ytre Vest inkl. Ullern og Smestad Utflating Ytre Nord og Øst inkl. Økern Utflating Ytre syd inkl. Ryen Utflating Asker / Bærum ekskl. Lysaker og Fornebu Utflating På sidene for de 14 leieprisområdene viser vi grafisk utviklingen per kvartal fra primo 2008 med en leiepristrakt. For de aktuelle områdene har vi i leiepristabellen angitt hvilke lokaliseringer vi anser som topp beliggenhet med inkl. lokaliseringen. For eksempel i Ytre nord og øst har vi gått ut fra Økern. For Asker/Bærum ekskl. Lysaker og Forenbu tar vi utgangspunkt i Sandvika sentrum. Skal man vurdere hva som utgjør fair leiepris for et konkret kontorlokale må man ta hensyn til en rekke faktorer som plassering i bygget, parkeringsmuligheter, utsikt, fellesfunksjoner som kantine, nærhet til offentlig transport etc. Vi jobber daglig i markedet og utfører oppdrag på leieprisvurderinger. Ta gjerne kontakt på for en grundig vurdering av ditt lokale. 16

17 Leiemarkedet - Kontor Vika / Aker Brygge & Tjuvholmen (CBD) Øvrige sentrum Vi venter fortsatt stigende leiepriser inn i 2011 Topp standard i Vika / Aker Brygge var først ute med å passere leieprisbunnen. Området ligger tradisjonelt først ute i utviklingen. Flere tilbud i markedet antyder stigende prestisjepriser. For Q vurderer vi nivået for topp standard og beliggenhet til kr. per m²/år, opp 17 % fra bunnen i Q4 09 og 26 % under toppen i For Q1 vurderer vi snittnivået i nye kontrakter til ca kr. per m²/år, opp 9 % fra bunnen i Q4 2009/Q1 2010, men 22 % under toppen i tilbud å velge mellom per nov., likt med sept. 10 tilbud over m². Ca. 9 % arealledighet per november, uforandret fra september. God balanse mellom tilbud og etterspørsel Øvrige sentrum er et område med spesielt store variasjoner i attraktivitet knyttet til plassering og standard for kontorlokalene. Området har over tid hatt lavere arealledighet enn markedet generelt. For Q vurderer vi nivået for topp standard og beliggenhet til kr. per m²/år, opp 12 % fra bunnen i Q4 09, men 18 % under toppen i For Q vurderer vi snittnivået i nye kontrakter til ca kr. per m²/år, opp 10 % fra bunnen i Q1 2010, men ca. 15 % under toppen i tilbud å velge mellom mot 121 i sept. 19 tilbud over m². 4,4 % arealledighet per september, stabilt i forhold til tredje kvartal. Leiepriser i kr. per m 2 /år Vika / Aker Brygge Leiepriser i kr. per m 2 /år Øvrige sentrum Snittpriser Topp standard og beliggenhet 1Q 08 3Q 08 1Q 09 3Q 09 1Q 10 3Q 10 1Q 11E Snittpriser Topp standard og beliggenhet 500-1Q 08 3Q 08 1Q 09 3Q 09 1Q 10 3Q 10 1Q 11E 17

18 Leiemarkedet - Kontor Oslo vest inkl. Majorstua Indre nord inkl. Ullevaal stadion Under 5 % kontorledighet og svakt stigende priser For området utgjør Majorstua topp beliggenhet. Indeksbygget ligger akkurat på grensen til Oslo vest, men sorterer under Øvrige sentrum. For Q vurderer vi nivået for topp standard og beliggenhet til kr. per m²/år, opp 10 % fra bunnen i Q1 2010, men 10 % under toppen i 08. For Q vurderer vi at snittnivået i nye kontrakter stiger til kr. per m²/år. Nivået er opp med 10 % siden bunnen og 8 % under toppen i tilbud å velge mellom mot 65 i sept. 8 tilbud over m². Antall ledige lokaler har vært stigende det siste halvåret, men ledigheten holder seg fortsatt på et lavt nivå og det har vært tegnet kontrakter på gode nivåer. Leiepriser i kr. per m 2 /år Oslo vest Ca. 10 % arealledighet og stabil leieprisutvikling For området utgjør Ullevaal stadion topp beliggenhet. For Q vurderer vi at nivået for topp standard og beliggenhet holder seg stabilt på ca kr. per m²/år. For Q vurderer vi at snittnivået i nye kontrakter holder seg stabilt på ca kr. per m²/år. Nivået er ned ca. 13 % fra toppen i Vi har oppjustert vurderingen av snittnivået svakt, men ikke utviklingen. 72 tilbud å velge mellom, mot 70 i sept. 16 tilbud over m², mot 14 i sept. Vår telling per nov. viser snaue 10 % arealledighet, mot drøye 10 % i Q3. Leiepriser i kr. per m 2 /år Indre nord Snittpriser Topp standard og beliggenhet 500-1Q 08 3Q 08 1Q 09 3Q 09 1Q 10 3Q 10 1Q 11E Snittpriser Topp standard og beliggenhet 1Q 08 3Q 08 1Q 09 3Q 09 1Q 10 3Q 10 1Q 11E 18

19 Leiemarkedet - Kontor Indre øst inkl. Kværnerbyen Skøyen Vi anslår flat leieprisutvikling det kommende kvartalet For området utgjør Kværnerbyen topp beliggenhet. For Q vurderer vi nivået for topp standard og beliggenhet til kr. per m²/år. Nivået innebærer en flat utvikling. For Q vurderer vi at snittnivået i nye kontrakter ligger flatt på ca kr. per m²/år. Differansen mot toppnivåene blir således ca. 600 kr. 13 tilbud å velge mellom, mot 8 i sept. 6 tilbud over m². Vår telling per november viser ca. 13 % arealledighet mot 14 % i sept. Massen av kontorbygg er begrenset slik at arealledigheten kan endre seg mye opp og ned fra kvartal til kvartal. Større arealer er under utbygging i Kværnerbyen. Leiepriser i kr. per m 2 /år Indre øst Tilbudsoverskudd hindrer leieprisvekst Nest etter CBD var Skøyen området med høyest leieprisvekst under forrige oppgang. For Q vurderer vi nivået for topp standard og beliggenhet til kr. per m²/år i nye kontrakter. Nivået er 27 % under toppen i Vi venter en stabil utvikling i leieprisene på Skøyen de kommende månedene. For Q1 vurderer vi snittnivået til ca kr. per m²/år. Anslaget inne- bærer en stabil utvikling i Q4 og en nedgang på 17 % siden toppen i Differansen fra snittet til toppnivåene blir således 700 kr. 41 tilbud å velge mellom per november mot 39 i sept. 12 over m². Ca. 11 % arealledighet per november, opp fra 9 % i sept. Leiepriser i kr. per m 2 /år Skøyen Snittpriser Topp standard og beliggenhet 250-1Q 08 3Q 08 1Q 09 3Q 09 1Q 10 3Q 10 1Q 11E Snittpriser Topp standard og beliggenhet 500-1Q 08 3Q 08 1Q 09 3Q 09 1Q 10 3Q 10 1Q 11E 19

20 Leiemarkedet - Kontor Lysaker Fornebu Stabil utvikling i leieprisene tross tøff konkurranse Tøff konkurranse om leietagerne fra bl.a. Skøyen og Fornebu. For Q vurderer vi nivået for topp standard og beliggenhet til kr. per m²/år i nye kontrakter. Nivået er 22 % under toppen i 2008 og anslaget innebærer en stabil leieprisutvikling de kommende måndene. For Q vurderer vi snittnivået til ca kr. per m²/år. Anslaget innebærer en flat utvikling og en differanse til toppnivåene på 350 kr. Den lave differansen skyldes at kontormassen gjennomgående er relativt ny. 26 tilbud å velge mellom per november mot 27 i sept. 10 over m². Ca. 10 % arealledighet per november, stabilt i forhold til tredje kvartal. Vækerø Park er annonsert med et stort areal, men er først ledig fra Leiepriser i kr. per m 2 /år Lysaker Stort potensial for nybygg stabile priser på kort sikt Siden sist har vi oppjustert leieprisanslagene med 50 kroner (både snitt og topp), og forventer en stabil leieprisutvikling det kommende kvartalet. For Q anslår vi nivået for topp standard og beliggenhet til kr. per m²/år i nye kontrakter. For Q vurderer vi snittnivået til ca kr. per m²/år. Differansen til toppnivåene er på 400 kr. Den lave differansen skyldes også her at kontormassen i høy grad er av nyere dato. Snittprisene er ned anslagsvis 10 % siden toppen i Våre data for kontorledighet tilsier at kontorledigheten per november er i intervallet 5 til 7 %. Leiepriser i kr. per m 2 /år Fornebu Snittpriser Topp standard og beliggenhet 1Q 08 3Q 08 1Q 09 3Q 09 1Q 10 3Q 10 1Q 11E Snittpriser Topp standard og beliggenhet 1Q 08 3Q 08 1Q 09 3Q 09 1Q 10 3Q 10 1Q 11E 20

21 Leiemarkedet - Kontor Nydalen Bryn/Helsfyr Kontorledigheten fortsetter svakt oppover For Q vurderer vi nivået for topp standard og beliggenhet til kr. per m²/år i nye kontrakter. Anslaget innebærer at nivået er 20 % under toppen i 2008 og i en flat utvikling gjennom 2010 og første kvartal nester år. For Q vurderer vi snittnivået til ca kr. per m²/år. Anslaget er 12 % under toppen i 2008 og innebærer en stabil utvikling på kort sikt. 28 tilbud å velge mellom per november mot 24 i september. 14 tilbud over m² mot 9 i september. Arealledigheten har gjennom 2010 steget fra 5 % til 9,3 % per november, og er svakt opp fra 8,5 % i tredje kvartal. Statnett og Egmont vil leie til sammen m² i hvert sitt nybygg Leiepriser i kr. per m 2 /år Nydalen Flere ledige lokaler stabile leiepriser Bryn/Helsfyr scorer typisk godt i perioder med tilbudsoverskudd, men flere ledige lokaler hindrer leieprisvekst i det korte bildet. For Q vurderer vi nivået for topp standard og beliggenhet til kr. per m²/år i nye kontrakter. For Q vurderer vi snittnivået til ca kr. per m²/år. Anslaget innebærer en nedgang på ca.10 % fra toppen i tilbud å velge mellom per november mot 38 i september og 33 i mai. 16 tilbud over m² mot per november mot 12 i september og 10 i mai. Arealledigheten har steget fra 5 % i Q2 til snaue 8 % per november. Søylen bygger nytt kontorbygg på m² med ferdigstillelse i 2012 Leiepriser i kr. per m 2 /år Bryn / Helsfyr Snittpriser Topp standard og beliggenhet 1Q 08 3Q 08 1Q 09 3Q 09 1Q 10 3Q 10 1Q 11E Snittpriser Topp standard og beliggenhet 1Q 08 3Q 08 1Q 09 3Q 09 1Q 10 3Q 10 1Q 11E 21

22 Leiemarkedet - Kontor Ytre vest inkl. Ullern og Smestad Ytre nord og øst inkl. Økern Stabil utvikling i kontorledigheten og leieprisene Flere ledige lokaler, men færre over m² For området eksemplifiserer Ullern og Smestad topp beliggenhet. Vi har oppjustert anslagene med 100 kroner, men holder retningen stabil. For Q vurderer vi nivået for topp standard og beliggenhet til kr. per m²/år. For Q vurderer vi at snittnivået i nye kontrakter ligger flatt på ca kr. Våre anslag innebærer at snittprisene har sunket 16 % siden toppen i per m²/år. Differansen mot toppnivåene blir således ca. 400 kr. 20 tilbud per november, mot 19 i september. 4 tilbud over m². Vår telling per november viser snaue 8 % arealledighet, likt som i september. Leiepriser i kr. per m 2 /år Ytre vest For Q vurderer vi nivået for topp standard og beliggenhet til kr. per m²/år. For området utgjør Økern topp beliggenhet. For Q vurderer vi at snittnivået i nye kontrakter ligger stabilt på ca kr. per m²/år. Differansen mot toppnivåene blir således ca. 600 kr. Våre anslag innebærer at snittprisene har sunket 13 % siden toppen i tilbud å velge mellom per november mot 97 tilbud i september. 20 tilbud over m² per november mot 25 i september. På tross av et stigende antall annonserte lokaler sank kontorledigheten fra ca. 10 % i sept. til snaue 9 % i nov. Nedgangen skyldes lavere snittareal i de ledige lokalene. Leiepriser i kr. per m 2 /år Ytre nord og øst Snittpriser Topp standard og beliggenhet 1Q 08 3Q 08 1Q 09 3Q 09 1Q 10 3Q 10 1Q 11E Snittpriser Topp standard og beliggenhet 250-1Q 08 3Q 08 1Q 09 3Q 09 1Q 10 3Q 10 1Q 11E 22

23 Leiemarkedet - Kontor Ytre syd inkl. Ryen Asker/Bærum ekskl. Lysaker og Fornebu 23 tilbud og stabil leieprisutvikling For området utgjør Ryen topp beliggenhet. For Q vurderer vi topp standard og beliggenhet til kr. per m²/år. For Q anslår vi at snittnivået i nye kontrakter ligger flatt på ca kr. per m²/år. Differansen mot toppnivåene blir således ca. 550 kr. Våre anslag innebærer at snittprisene har sunket 13 % siden toppen i tilbud å velge mellom per nov., mot 20 i sept. 6 tilbud over m². Vår telling per november viser en arealledighet på ca. 11 %. Liten kontormasse bidrar til store svinger i ledighetsprosenten. Gunnar Karlsen AS flytter inn i nybygg på m² på Ryen i PS! Rosenholm Campus ligger utenfor Oslo syd og oppnår høyere priser. Leiepriser i kr. per m 2 /år Ytre syd Vi venter stabil leieprisutvikling for Q I området utgjør sentrum av Sandvika topp beliggenhet. For Q anslår vi topp standard og beliggenhet til å ligge flatt på kr. per m²/år. For Q vurderer vi at snittnivået i nye kontrakter ligger flatt på ca kr. per m²/år. Differansen mot toppnivåene blir således 500 kr. Våre anslag innebærer at snittprisene har sunket med 14 % siden toppen i tilbud å velge mellom per nov. mot 95 tilbud i september og 85 i mai. 21 tilbud over m² per november. Arealledigheten har steget fra 5,4 % i september til 6,7 % per november. Det siste året har antall ledige lokaler steget med 34 %, men lavere snittareal har begrenset veksten i arealledigheten kraftig. Leiepriser i kr. per m 2 /år Asker / Bærum Snittpriser Topp standard og beliggenhet 250-1Q 08 3Q 08 1Q 09 3Q 09 1Q 10 3Q 10 1Q 11E Snittpriser Topp standard og beliggenhet 1Q 08 3Q 08 1Q 09 3Q 09 1Q 10 3Q 10 1Q 11E 23

24 Andre markeder - Bergen, Trondheim, Stavanger - Handel, Hotell, Industri/Lager, Bolig

25 Bergen Kontorleiemarkedet og transaksjonsmarkedet Arealledigheten vurderes til 6,3 %* Leiepriser (i kr. per m 2 /år) - per halvår fra 2005 DN nov. 2010: Snittprisen for sentrale og moderne kontorlokaler ligger flatt på kr. per m²/år. Stk. ledige kontorlokaler fra 107 i sept til 118 i nov. Leieprisene i sentrum ligger i intervallet kroner. De fleste områdene ligger i prisintervallet fra til kr. per m²/år*. Høy standard i sentrum ventes å stige svakt, og øvrige lokaler ventes å synke svakt*. Nybygg sentralt kr. per m²/år*. * Kyte Næringsmegling i samtaler ultimo november ** Finn.no NOK / m2 Snitt leiepriser for moderne, sentrale kontorlokaler ekskl. mva. og felleskostnader Begrenset salgsvolum, fem omsetninger innen kontor Volum i transaksjoner over MNOK 50 i (nov) Kilde: Dagens Næringsliv Vi har notert tre større omsetninger siden tredje kvartal, og totalt 10 transaksjoner over MNOK 50 hittil i år på til sammen NOK 1,6 mrd. I tillegg har det kommet til bud/aksept på bl.a. en større kontoreiendom hvor vi er oppfordret til å være tilbakeholdne med informasjonen. Yield-nivåene i årets salg har variert fra rett over 6 % til snaue 8 %. Vår database indikerer en spread på ca. 70 punkter mot Oslo. Prime yield vurderes å ligge i intervallet 6,5 til 6,7 %*. I fem av transaksjonene har vi informasjon om gjenværende løpetid på leiekontraktene. I tre omsetninger var det syv år eller mindre igjen, og to hadde 10 år igjen. I snitt var det 7,8 år igjen på leiekontraktene. Flere av kjøperne og selgerne med primær forankring i Oslo. * Kyte Næringsmegling Annnet 13 % Kontor 57 % 2010 NOK 1,6 mrd Handel 30 % 25

26 Trondheim Kontorleiemarkedet og transaksjonsmarkedet Stabil utvikling i antall ledige lokaler Leiepriser (i kr. per m 2 /år) per halvår fra 2005 DN nov 2010: Snittprisen for sentrale og moderne kontorlokaler ligger flat på kr. per m²/år. Stk. annonserte kontorer har fra november i fjor ligget relativt stabilt på 80 til 90 lokaler*. Volum ledig kontorareal (talt og beregnet) har steget fra ca m² i september til drøye m² i november* (større snittareal). Stor usikkerhet knyttet til kontormassen og dermed ledighetsprosenten. Nybyggvolumet tilsier svakt stigende ledighet i år. *Kilde: Union / Finn.no NOK / m2 Snitt leiepriser for moderne, sentrale kontorlokaler ekskl. mva. og felleskostnader Begrenset med større (kjente) salg hittil i år Volum transaksjoner over MNOK 50 i Kilde: Dagens Næringsliv (nov) Vi har notert kun 7 transaksjoner over MNOK 50 hittil i 2010 på til sammen ca. MNOK 596. Enkelte andre skal være i prosess. Kontor inngår i 6 av de 7 transaksjonene. To av salgene var innen tomt og utviklingseiendom. Blant kjøperne finner vi DnB NOR Eiendomsfond, Statsbygg og Entra Eiendom. Blant selgerne finner vi Kvenild Slette AS, St. Olavs Hospital og Trondheim kommune. Én av transaksjonene hadde påfallende lav yield. Vi vurderer prime yield til 6,6 % med bakgrunn i en spread på 80 punkter mot prime yield i Oslo. Logistikk 17 % 2010 MNOK 596 Kontor 83 % 26

27 Stavanger Kontorleiemarkedet og transaksjonsmarkedet Stabile leiepriser, men kontorledigheten er på vei ned Leiepriser (i kr. per m 2 /år) per halvår fra 2005 DN november 2010: Snittprisen for moderne og sentrale kontorlokaler ligger stabilt på kr. per m²/år. Nivået ligger tilsvarende flatt på ca kr. for Forus / Stavanger oljemiljø. Kontorledigheten har det siste året blitt redusert fra ca. 7 % til 5 %, men er fortsatt for høy til at leieprisene stiger*. Leieprisene har generelt sunket % siden toppen og ligger for høy standard i sentrum i intervallet kr. per m²/år*. *Kilde: Vågen Eiendom november 2010 NOK / m2 Snitt leiepriser for moderne, sentrale kontorlokaler ekskl. mva. og felleskostnader Kun tre større omsetninger, alle kjøpt av syndikatører Volum transaksjoner over MNOK 50 i Kilde: Dagens Næringsliv (nov) Vi har kun notert tre større gjennomførte transaksjoner over MNOK 50 hittil i år, på til sammen MNOK 489. Videre har vi opplysninger om et ytterligere salg som nå er i DD. Alle tre eiendommene er kjøpt av syndikatører. For to av omsetningene var netto-yielden i intervallet 7,0 til 7,4 %. Vågen Eiendom opplyser at attraktive eiendommer er solgt på syvtallet det siste halvåret. Gitt at det ikke blir en kraftig renteoppgang ventes det synkende yield-nivåer det nærmeste året*. Logistikk 41 % 2010 MNOK 489 Kontor 59 % Vi legger til grunn at spreaden mot Oslo er i intervallet punkter. 27

28 Andre segmenter Handel Fortsatt lyse utsikter på kort og lang sikt HSH venter 5 % omsetningsvekst i handelen i 2011 Prognosene for privat konsum har vært svært sterke men har gradvis blitt nedjusterte gjennom Fortsatt antyder imidlertid anslagene høyere leieprisvekst for handelseiendommer enn for eiendommer hvor leien justeres med KPI. SSB sine anslag fra september viser en årlig snittvekst for privat konsum på snaue 4 % for årene og Norges Bank sine anslag fra oktober innebærer en tilsvarende årlig vekst på drøye 3 %. KPI ventes til sammenligning å stige årlig med 1,8 % i samme periode. HSH venter 5 % vekst handelsomsetningen i Anslagene tilsier at handelsomsetningen stiger med 5 % mer enn KPI i perioden 2010/2011. I følge Kvarud Analyse steg omsetningen i kjøpesentrene med 2,9 % i perioden januar-oktober sammenlignet med samme periode i Årlig vekst i handelsomsetning (%) E 2011E Dagligvarer 6,1 7,6 5,6 4,0 4,0 Klær 8,4 0,7 4,0 3,0 4,0 Sko 6,8 1,8 1,0 0,0 3,0 Møbler 8,0 (0,6) (1,3) 6,0 8,0 Elektronikk 7,3 (3,1) (1,3) 5,0 8,0 Byggevarer 11,4 1,4 (3,9) 4,0 8,0 Sportsutstyr 12,2 4,9 10,8 6,0 4,0 Totalt - Handel 8,2 3,8 3,2 4,0 5,0 Kilde: HSH september omsetninger på til sammen NOK 8,8 mrd. hittil i år Ferdigstillelse av bygg for handel i m² per år I de omsatte eiendommene i 2010 har det i snitt vært 10 år igjen på leieavtalene, med variasjoner fra 1 til 20 år. Sett bort fra et ekstremtilfelle som ikke karakteriserer markedet har netto-yieldene vært i intervallet 6,10 til 7,96 %. Median-yield for de omsatte eiendommene var ca. 7 %. I skrivende stund arbeides det med emisjon og børsintroduksjon for Maud Eiendom med 77 % av leieinntektene fra handel og 23 % fra logistikk. Volum ledige butikklokaler i Oslo var ned fra ca m² i sept. til ca m² i november. Antall ledige lokaler var ned fra 81 til 69. Våre høstprognoser innebærer at volum ferdigstilte kjøpesentre synker fra drøye m² i 2007 til ca m² i 2012 relatert til restriksjonene på nybygg over m² som ble gjeninnført i Befolkningsvekst, sentralisering og kjøpekraftsforbedringer gir et solid grunnlag for leieprisvekst for godt plasserte handelseiendommer de kommende ti årene Kilde: UNION / SSB Kjøpesenter Annen butikk

29 Andre segmenter Hotell Lønnsomhet på ca. 5 % og nøkkeltall i bedring Foruten salget av Norgani (eiendomsverdi i Norge på ca. NOK 2 mrd.) har vi kun registrert én annen hotell-transaksjon i år over MNOK 50. Horwath Consulting sin spørreundersøkelse i 2010 antyder en lønnsomhet i hotellnæringen på ca. 5 % for Særlig større hotell, byhotell og flyplasshotellene viser god lønnsomhet, mens mindre hotell og distriktshotell til dels viser negative driftsresultater. Nøkkeltallene for perioden hittil i år mot samme periode i fjor viser gjennomgående stadig bedring. Tendensen er stabil for pris per rom. Utviklingen i RevPar, omsetning, KPI og BNP tilsier totalt sett at lønnsomheten i år blir på linje med fjoråret og at hotellmarkedet generelt utvikler seg positivt. Mange hotell vurderes solgt høy nybygging Både for Norge og Oslo har det hittil i år vært en helt marginal bedring i kapasitetsutnyttelsen som i årets tre første kvartal var på hhv. 52,0 % og 68,3 %. Ref. over går nøkkeltallene i riktig retning og konjunkturene er i bedring. Et nøkkelspørsmål nå er hvorvidt etterspørselen vil vokse tilstrekkelig til å absorbere den høye tilførselen av nye hotellrom. I følge Horwath Consulting stiger romkapasiteten med 13 % fra 2009 til 2013 og på bl.a. Fornebu tilføres drøye 600 nye rom i Under forrige konjunkturoppgang nøt hotellmarkedet godt av betydelig lavere nybyggtilførsel enn det vi ligger an til å få fremover. Horwath Consulting sin 2010-rapport opplyser at minimum 56 hotell med en samlet romkapasitet på ca rom vurderes solgt. Vi finner grunn til å tro at dette primært dreier seg om distriktshotell med utfordringer og i mindre grad om lønnsomme hotell i de større byene. % Hovedtall Norge / Oslo januar - september Januar - september Endr. ÅoÅ RevPar YTD (NOK) Norge (0%) Oslo (1%) Omsetning (MNOK) Norge % Oslo % Pris per rom (YTD) Kilde: SSB Norge (1%) Oslo (2%) Kapasitetsutnyttelse av antall rom i jan. sept. per år Januar september Norge / Oslo Kilde: SSB Norge Oslo 29

30 Andre segmenter Logistikk eiendommer innen kombinasjon, lager, terminal og industri Mange omsetninger med netto-yield på sekstallet 18 transaksjoner hittil i 2010 over MNOK 50 på til sammen NOK 5,1 mrd. Flertallet av omsetningene det siste halvåret har hatt en netto-yield på det øvre sekstallet. Vi vurderer prime yield lager til 6,80 %, med en spread på 100 punkter mot prime yield for kontor. Ved leieavtaler lenger enn 10 år vil yielden kunne bli lavere og vi har notert 6 transaksjoner innen logistikk i år med nettoyield på 6,80 % eller lavere. Yield-nivåene i de 16 transaksjonene i 2010 der vi har relevant informasjon har vært mellom 6,35 % og 9,20 % med en median på 7,0 %. I snitt har de omsatte eiendommene i 2010 hatt ca. 13 år igjen på leiekontraktene. Gjenværende leieperiode varierer fra 2 til 19 år. Syndikatørene kjøper og eiendomsselskapene selger Volum ledige lagerlokaler lokaler i i m² i m² i Oslo/Akershus mar.09 jun.09 sep.09 des.09 mar.10 jun.10 sep.10 Kilde: UNION / Finn.no Ferdigstillelse av nybygg i Norge i m² per år Syndikeringsaktørene og norske fond har stått bak 14 av de 18 kjøpene hittil i år. Særlig eiendomsselskapene og private investorer har vært på selgersiden. Kun tre av transaksjonene har hatt en salgssum godt over MNOK Industri Lager Leieprisene i Oslo-området ligger normalt i intervallet kr. per m²/år. For prime områder som Alnabru, nybygg med høy grad av skreddersøm, kjølelager etc. kan kvadratmeterprisene gjerne bli høyere. Nærhet til motorvei og sentrum, samt kontordel gir høyest leienivå. Volum ledige arealer holder seg stabilt fra sept., og det er i tillegg mange potensielle nybygg annonsert. Våre estimat for tilførsel av nybygg i Norge (basert på Prognosesenterets anslag for igangsetting) innebærer at volum nye lagerareal synker fra toppen på m² i 2008 til m² i Tilsvarende faller tilførselen av industribygg fra m² i 2008 til m² i E 2011E 2012E Kilde: UNION / SSB 30

31 Andre segmenter Bolig Boligprisene flater ut Boligpriser fra 2005 til oktober 2010 i kr. per m² Nominelt har boligprisene i Norge steget hele 23 % siden bunnen i desember 2008 til og med oktober Leiligheter i Oslo har tilsvarende økt 21 %. Fra august til oktober har gjennomsnittelig kvadratmeterpris i Norge flatet ut på kr. Snittet for leiligheter i Oslo er tilsvarende på kr. Snitt leiepris for leilighet/hybel i Oslo var kr. per mnd. per Q Leieprisene steg med 0,9 % sammenlignet med Q og er på all time high. Snittprisene er opp 6,5 % fra Q3 i fjor og 10 % fra bunnen Q enheter var annonsert for utleie i Oslo i Q3, opp 9 % fra første kvartal. Tilbudssiden er likevel netto ned 28 % siden toppen i Q Prognosesenteret venter per august stigende boligbygging fremover. NOK 1, oktober. Kilde: EFF/NEF Oslo Stavanger Bergen Trondheim Norge Gunstig utvikling for utleiere av leiligheter i Oslo Leiepris per mnd. for leilighet/hybel i Oslo tom. Q3 10 Leieprisene for hybler/leiligheter i hovedstaden har steget seks kvartal i rad og er nå 10 % høyere enn i Q Utviklingen har således vært gunstig sammenlignet med for eksempel kontor. Norge fortsetter å ha en kraftig befolkningsvekst og kombinert med sentraliseringstendenser er utsiktene gode også på lengre sikt. Boligmarkedet har klart seg bedre i Norge enn i de fleste andre land og omsetningsprisene er på all time high. Justert for inflasjonen er de kun 2,5 % under toppen i august Gitt prognosene for lønnsvekst, arbeidsmarkedet og fortsatt gunstige rentenivåer finner vi det mer sannsynlig at boligprisene stiger enn det motsatte. Optimismen er også langt på vei tilbake blant boligbyggerne, og Prognosesenteret venter at igangsettingstakten stiger fra snaue i fjor til i Særlig byggingen av leiligheter er ventet å stige kraftig fremover. NOK / måned Q102 Q103 Q104 Q105 Q106 Q107 Q108 Q109 Q110 Kilde: Opinion (tidl. Makrosikt) på oppdrag for Boligbygg KF i Oslo kommune 31

32 ANSATTE I UNION GRUPPEN - UNION Norsk Næringsmegling Transaksjoner Øystein A. Landvik CEO/Partner UNION Gruppen CEO UNION Norsk Næringsmegling Øystein A. Landvik har mer enn 25 års erfaring fra eiendomsmarkedet, sist som adm.dir. i Norsk Nærings Megling AS (NNM) som han har vært med å bygge opp siden Landvik er utdannet statsautorisert eiendomsmegler CCiM og har mottatt flere hedersbevisninger for sin innsats og engasjement i bransjen. Landvik har vært ansatt i UNION Norsk Næringsmegling siden i Jonas Karlsen Leder salgavdelingen Partner UNION Norsk Næringsmegling Jonas Karlsen er partner i UNION Norsk Næringsmegling AS hvor han leder transaksjonsavdelingen. Karlsen har 10 års erfaring fra kjøp og salg av næringseiendom, bl.a. som prosjektleder for Norlandia Hotellene i perioden og som megler og partner i UNION Norsk Næringsmegling AS i perioden 2001 og frem til i dag. Karlsen er utdannet siviløkonom med fordypelse innen finans fra NHH, der han uteksaminerte i Alexander Gundersen Alexander Gundersen begynte i UNION Norsk Næringsmegling AS i februar 2010 og jobber med eiendomstransaksjoner og analyse. Gundersen har tidligere jobbet med kapitalforvaltning hos Orkla Finans, Corporate Finance Eiendom hos Pareto Private Equity og vært med å lede rådgivningsavdelingen til Vaagen Investering i Oslo. Gundersen har en BBA og Master of Applied Finance fra Macquaire University, Sydney. Utleie Trond Aslaksen Leder utleieavdelingen Partner UNION Norsk Næringsmegling Daglig leder i UNION Norsk Næringsmegling. Trond Aslaksen har 7 års erfaring fra it-bransjen, hvor han bl.a. jobbet for Merkantildata. De siste 5 årene har Aslaksen jobbet med strategisk analyse og rådgivning for Seeyou AS. Aslaksen er utdannet siviløkonom fra Handelshøyskolen, BI og ble ansatt i september 2007 som leder for utleieavdelingen i UNION Norsk Næringsmegling AS. Stine B. Sørgen Stine Sørgen jobber med utleie av næringseiendom, og har vært ansatt i Union Norsk Næringsmegling AS siden mai 2008.Hun har 17 års erfaring som Eiendomsmegler, hvorav de 10 år siste årene som Eiendomsmegler og fagansvarlig i DnB NOR Eiendom. Stine B. Sørgen er utdannet Eiendomsmegler fra Handelshøyskolen BI i 1993 og fikk Eiendomsmeglerbrev/lisens i Analyse og Verdivurdering Gunnar Selbyg Leder analyseavdelingen Gunnar Selbyg er ansvarlig for løpende overvåking av eiendomsmarkedet og arbeider med analyse- og informasjonsrelaterte oppgaver for kunder og medarbeidere i UNION Gruppen. Selbyg er utdannet siviløkonom og har vært ansatt i UNION Norsk Næringsmegling fra mai Han har tidligere arbeidet ca. ni år som henholdsvis analysesjef og KAM i Prognosesenteret AS. Robert Knudsen Robert Knudsen jobber som transaksjonsmegler på salg. Knudsen begynte som megler i UNION Norsk Næringsmegling AS i februar Han er utdannet siviløkonom fra Handelshøyskolen BI. Knudsen har erfaring fra finansiell analyse og rådgiving i Deloitte & Touche, DnBNor og Ica Norge, og har jobbet som aksjemegler i Handelsbanken investment Banking. Christian Brede Moe Christian Brede Moe jobber fortrinnsvis som megler på utleie av næringsarealer og har vært ansatt siden september Han arbeider også med transaksjoner av mindre nærings seksjoner, til salg av boliggårder og næringsbygg. Brede Moe har 16 års erfaring fra eiendomsmarkedet både som eiendomsforvalter og megler på salg og utleie. Brede Moe var med på å starte M2 Næringsmegling AS hvor han var partner frem til Preben Klausen Leder verdivurdering Preben Klausen jobber på transaksjon og leder avdeling for verdivurdering. Han har vært ansatt i UNNM siden 2004 og har tidligere jobbet med salg av produkter til næringseiendomsbransjen. Klausen har en MBA med konsentrasjon i Finans fra Queensland University of Technology og en Bachelor-grad i Økonomi & Administrasjon fra Central Queensland University i Australia. Sonja Horn Partner UNION Norsk Næringsmegling Sonja Horn har 12 års erfaring fra bank med prosjekt finansiering og risikovurdering. bla som Direktør for Næringseiendom og Banksjef for Storkunder i Fokus Bank. Sonja begynte i UNION gruppen i 2008 og er har i dag sitt hovedfokus på transaksjoner. Sonja er utdannet Siviløkonom fra Handelshøyskolen BI med tillegg av ledelseskurs fra IMD. Gaute Dammen Tyssebotn Gaute Dammen Tyssebotn jobber med utleie av næringseiendom. Han er i tillegg fagansvarlig for UNION norsk næringsmegling AS. Han er utdannet cand. jur. fra universitet i Bergen 2004 med fordypning i eiendomsrett. Dammen Tyssebotn har erfaring fra stilling som megler og jurist innenfor eiendomsmegling siden Videre har han erfaring som advokatfullmektig innen fast eiendom fra advokatfellesskapet Tetzschner & Co, med fullmektigbevilgning siden Robert Nystad Robert Nystad begynte i UNION i august Robert arbeider deltid ved siden av studier som analyseassistent. Han bistår analyseteamet og har hovedansvar for å oppdatere databaser og presentasjoner. 321

33 ANSATTE I UNION GRUPPEN - UNION Eiendomskapital Bjørn Henningsen Partner UNION Gruppen Bjørn Henningsen var med å etablere UNION Eiendomskapital i Han er daglig leder i selskapet og Partner i Union Gruppen. Utover rollen som daglig leder i selskapet er hans hovedfokusområder kjøp/salg av eiendom, finansiering og skape verdier på eiendommene som UEK forvalter. Henningsen har 22 års erfaring fra eiendomsmarkedet i Norge, inkludert 12 års erfaring fra bank med hovedfokus på finansiering av næringseiendom og etter dette 10 års erfaring med eiendomsinvestering og eiendomsutvikling. Henningsen er Siviløkonom fra Heriot-Watt University i Skottland. Frode Johansen Frode Johansen jobber med kjøp av eiendommer/ eiendomsselskaper for ulike eiendomsmandater, og har vært ansatt i UNION Eiendomskapital siden våren Han var involvert i de aller fleste eiendomskjøpene til Storebrand Eiendomsfond frem til Han har tidligere erfaring fra DnB NOR hvor han jobbet med finansiering av eiendommer for noen av de største norske eiendomsaktørene fra 1994 til Johansen er utdannet siviløkonom fra Handelshøyskolen BI i Sandvika. Tor Pedersen Tor Pedersen jobber som fund manager for Storebrand Eiendomsfond, og har vært ansatt i UNION Eiendomskapital siden Som fund manager er Pedersen involvert i alle aspekter rundt fondet med fokus på å skape best mulig avkastning for fondets aksjonærer. Pedersen har tidligere erfaring fra AEW Europe / Curzon Global Partners i London, hvor han jobbet med asset management av deres europeiske eiendomsportefølje. Pedersen har en MSc innen real estate finance fra CASS Business School i London. Lars Even Moe Partner UNION Gruppen Lars Even Moe er partner i UNION Gruppen med hovedansvar for Storebrand Eiendomsfond og utvikling av nye produkter. Han var før etableringen av UNION Eiendomskapital ansvarlig for etableringen av Norges første eiendomsfond for institusjonelle investorer hos Aberdeen Property Investors. Før dette har han bl.a. jobbet med investeringsanalyser i Linstow AS, og tilsyn av forsikringsselskaper og verdipapirforetak i Kredittilsynet. Moe er siviløkonom fra BI. Katrine Duns Katrine Duns jobber i hovedsak med forvaltning av UNION Eiendomskapitals eiendomssyndikater. Hovedoppgaver er eiendomsforvaltning, oppfølging og rapportering til selskapenes investorer. Katrine Duns ble ansatt i UNION Eiendomskapital i begynnelsen av Hun har tidligere erfaring som eiendomsforvalter hos Basale Gruppen AS. Katrine Duns er siviløkonom fra Handelshøyskolen BI. Torgeir Røstberg Torgeir Røstberg jobber som controller og har vært ansatt i UNION Eiendomskapiltal siden Hovedoppgaver er økonomisk forvaltning og rapportering av Storebrand Eiendomsfond og enkeltstående syndikater. Han har tidligere erfaring med revisjon fra Ernst & Young AS. Røstberg er siviløkonom fra Handelshøgskolen i Bodø. Jarle Villumstad Partner UNION Gruppen Jarle Villumstad er partner i UNION Gruppen og daglig leder i UNION Eiendomskapital AS, med lang erfaring fra det norske eiendomsmarkedet. Han var sentral i etableringen av Aberdeen Property Investors, og har der bl.a. hatt ansvaret for kapitalforvaltningen av Nordea Livs eiendomsportefølje (verdi ca. 2,2 mrd.). Fra tidligere har han erfaring fra forskjellige stillinger innen det norske eiendomsmarkedet, bl.a. som eiendomssjef i Norske Liv. Utdannet statsaut. eiendomsmegler fra BI og sivilmarkedsfører fra Norges Markedshøyskole. Cato S. Hauge Cato Hauge har jobbet i UNION Eiendomskapital siden Hovedfokus er verdimaksimering av eiendommene i selskapets portefølje gjennom aktiv leietakerpleie (restrukturering og reforhandlinger) og utvikling av eiendommen. Potensielle utviklingsscenarioer identifiseres i god tid før leieutløp for å maksimere potensialet i den enkelte eiendommen og maksimere utbyttet av reforhandlinger med eksisterende leietakere. Asset management teamet jobber målrettet med å utnytte oppsidepotensialet på den enkelte eiendommen. Hauge har 12 års erfaring som eiendomsutvikler og eiendomsforvalter med særskilt fokus på handelseiendommer og kjøpesentereiendommer. Han har også jobbet som næringsmegler i DTZ realkapital i Oslo og er utdannet sivilmarkedsfører fra Norges Markedshøyskole. Glenn Tore Stray Glenn Tore Stray har jobbet i UNION Eiendomskapital siden Hovedfokus er verdimaksimering av eiendommene i selskapets portefølje gjennom aktiv leietakerpleie (restrukturering og reforhandlinger) og utvikling av eiendommen. Potensielle utviklingsscenarioer identifiseres i god tid før leieutløp for å maksimere potensialet i den enkelte eiendommen og maksimere utbyttet av reforhandlinger med eksisterende leietakere. Asset management teamet jobber målrettet med å utnytte oppsidepotensialet på den enkelte eiendommen. Stray har 8 års erfaring som eiendomsutvikler og eiendomsforvalter. Han har også jobbet som næringsmegler i MeglerCompagniet AS i Oslo og er utdannet siviløkonom fra Handelshøyskolen BI. 33 2

34 ANSATTE I UNION GRUPPEN Are Duus Carlsen UNION Eiendomskapital AS Are Duus Carlsen har jobbet i UNION Eiendomskapital siden Hovedfokus er verdimaksimering av eiendommene i selskapets portefølje gjennom aktiv leietakerpleie (restrukturering og reforhandlinger) og utvikling av eiendommen. Potensielle utviklingsscenarioer identifiseres i god tid før leieutløp for å maksimere potensialet i den enkelte eiendommen og maksimere utbyttet av reforhandlinger med eksisterende leietakere. Asset management teamet jobber målrettet med å utnytte oppsidepotensialet på den enkelte eiendommen. Duus Carlsen har 12 års erfaring som eiendomsbesitter, eiendomsutvikler og eiendomsforvalter med særskilt fokus på handelseiendommer og er utdannet industriell økonom fra HiA og Norske Shipping Akademi. Pål Bolstad UNION Management AS Pål Bolstad er partner og daglig leder for UNION Management AS, som tilbyr tjenester innenfor alle tekniske områder rundt eiendom, herunder; eiendomsutvikling, teknisk rådgivning, prosjektledelse, teknisk drift for eier og leietakere. Bolstad har 20 års erfaring innen teknisk drift av næringseiendommer, han har tidligere jobbet som daglig leder i DriftsCompagniet AS, med teknisk ansvar for ca. 1,4 mill. m2 og 12 ansatte. Han har erfaring fra over 50 teknisk due diligence og flere store, og mange små utviklingsprosjekter. Ingar Rognås UNION Management AS Ingar Rognås jobber som teknisk forvalter/ rådgiver i UNION Management AS, med ansvarsoppgaver som teknisk drift, prosjektledelse og rådgiving i forbindelse med teknisk due diligence etc. Han har vært ansatt siden oppstarten av UM i januar Han har fra 2000 jobbet i DriftsCompagniet AS med et avbrekk i perioden hvor jobbet han som Driftssjef i Aberdeen Property Investors. Før 2000 har han erfaring fra bla. Ingeniørbygg AS.Rognås har mer enn 15 års erfaring innen drift og vedlikehold av næringseiendommer. Jannecke Vinjum UNION Eiendomskapital AS Jannecke Vinjum har hovedansvaret for konsernregnskapene til Storebrand Eiendomsfond AS og UNION Gruppen AS. Hun har vært ansatt i UNION Eiendomskapital siden oktober Jannecke har mer enn tolv års erfaring fra revisjon, hvor hun de siste 10 årene var ansatt i KPMG AS. Jannecke har også erfaring med forretningsførsel for private investorer og eiendomsselskaper. Jannecke er utdannet revisor fra Handelshøyskolen BI og har i tillegg tatt høyere revisorstudiet ved NHH. Erik Thoresen UNION Management AS Erik Thoresen jobber som teknisk forvalter i UNION Management AS, med hovedansvar for teknisk drift av eiendommene. Herunder også etablering og oppfølging av felles-og gårdeierbudsjetter, prosjektledelse tilknyttet rehabilitering og vedlikeholds oppgaver med videre. Han har vært ansatt siden oppstarten av UM i januar Han har fra 2006 jobbet i DriftsCompagniet AS med tilsvarende oppgaver og før 2006 har han erfaring fra Marius Management AS som driftsleder og OBOS som vaktmester. Thoresen har 23 års erfaring innen drift og vedlikehold av bolig og næringseiendommer. Thor Hornburg UNION Management AS Tor Hornburg jobber som teknisk forvalter i Union Management AS med ansvarsoppgaver som teknisk drift, eiendomsutvikling og prosjektledelse. Han har vært ansatt siden november Hornburg har 28 års erfaring innen eiendomsforvaltning, han har tidligere vært med på utviklingen av Aker Brygge (fra skipsverft til en ny bydel ), tidligere partner i ForvaltningsCompagniet AS, Senior Manager i ISS Facility Services divisjon eiendom og kommer fra stillingen som eiendomssjef for Telenor Arena. Hornburg er utdannet bedriftsøkonom fra BI. Kristin Vollan UNION Investorservice AS Kristin Vollan ble ansatt i UNION Eiendomskapital AS mars Hun har hovedansvaret for datterselskapet Union Investorservice AS, som fra 2010 vil regnskapsrapportere UNIONs syndikater og investeringer. Kristin har 20 års erfaring fra regnskaps-/skatterapportering og økonomistyring og utdannet Bachelor of Management fra Handelshøyskolen BI. Jan Sørlie UNION Management AS Jan Sørlie jobber som teknisk forvalter i UNION Management AS, med hovedansvar for den daglig tekniske driften av eiendommene. Herunder også etablering og oppfølging av felles- og gårdeierbudsjetter, prosjektledelse tilknyttet rehabilitering og vedlikeholds oppgaver med videre. Han har vært ansatt siden oppstarten av UM i januar 2010.Han har tidligere jobbet i DriftsCompagnet AS fra 2005, Marius Mangement AS fra 2001 og Saga Petrolium AS fra 1997 med tilsvarende oppgaver. Sørlie har 25 års erfaring som elektriker og bas på større byggeprosjekter. Han er også utdannet som Driftsøkonom. 34

35 ANSATTE I UNION GRUPPEN Terje Nesbakken UNION Corporate AS Terje Nesbakken er daglig leder i UNION Corporate AS og Partner i UNION Gruppen AS. Han har ansvaret for finansiell og strategisk rådgivning, M&A og tilrettelegging av offentlige og private emisjoner. UNION Corporate fokuserer på eiendomsrelaterte prosjekter, men utfører også tjenester innen andre bransjer. Nesbakken er utdannet Siviliøkonom fra Handelshøyskolen BI og har 15 års erfaring med finansiell rådgivning og corporate finance. Nesbakken kom fra stillingen som leder for eiendomsavdelingen i First Securities AS før han begynte i UNION Gruppen i februar Erik Dagslett UNION Capital AS Erik Dagslett jobber hovedsakelig med kapitalinnhenting og har vært ansatt i UNION Capital siden Januar Han har mer enn 12 års erfaring fra salg og distribusjon av investeringsprodukter og har tidligere jobbet bla. I Orkla Finans. Dagslett er utdannet fra BI og autorisert fondsmegler fra Norges Fondsmeglerforbund. Nina Molstad UNION Gruppen Leder sekretariat Nina Molstad begynte i UNION Gruppen i januar 2001 som sekretær. Hun har siden mars 2006 vært leder for sekretariatet og har tidligere jobbet 5 år som butikkselger med innkjøpsansvar. Håkon Sundbye UNION Corporate AS Håkon Sundbye har vært ansatt i UNION Corporate siden august 2010, med hovedfokus på analyse og gjennomføring av prosjekter. Sundbye har tidligere jobbet 4 år i UNION Eiendomskapital, med fokus på transaksjon, produktutvikling og fondsforvaltning. Håkon har også erfaring fra investeringsanalyse og prosjektoppfølging i OBOS. Sundbye er utdannet Master of Science in Real estate investments fra CASS Business School i London. Torbjørn Hatløy UNION Norsk Næringsmegling AS Torbjørn Hatløy har vært ansatt i UNION siden september Torbjørn arbeider deltid ved siden av studiene ved Handelshøyskolen BI. Han arbeider som analyseassistent hvor han har ansvar for oppdatering og utvikling av databaser og presentasjoner. Annbjørg Osnes UNION Gruppen Sekretær Annbjørg Osnes er salgs- og markedsføringsutdannet, med flere år fra eiendomsslag og selvstendig næringsdrivende. Annbjørg begynte hos UNION som vikar med ansvar for administrasjonen i 2007 og fast ansatt som sekretær fra William Wittusen UNION Corporate AS William W. Wittusen har vært fulltidsansatt i UNION Corporate sidne Før dette var han ansatt i UNION Eiendomskapital siden 2005 hvor han jobbet med produktutvikling og tilrettelegging av eiendomsprosjekter, eiendomstransaksjoner og oppfølging av fond- og porteføljeselskaper. Han var sentral i etableringen og oppbyggingen av Storebrand Eiendomsfond fra 2005 til 2008 hvor han var involvert i kapitalinnhenting, eiendomskjøp, forvaltning og rapportering. Han har tidligere erfaring fra eiendomsselskapet Mapeley i London hvor han jobbet med forretningsutvikling og større porteføljetransaksjoner fra 2002 til Wittusen har en Bachelor-grad i finans fra University of Denver i USA. Marianne Meyer Morris UNION Gruppen Regnskapssjef Marianne Meyer Morris har vært ansatt som regnskapssjef i UNION Gruppen AS siden Hennes ansvarsområde er i hovedsak føring og rapportering av regnskapene til selskapene i Gruppen. Kristine Stockinger UNION Gruppen Sekretær Kristine Stockinger jobbet som vikar i UNION Gruppen fra april til august 2007 og ble etter et år i permisjon fast ansatt i august Hun har jobbet som daglig leder og innkjøpsansvarlig i butikk og har flere års erfaring som sekretær og resepsjonist. Kristine er utdannet medisinsk sekretær. 35

10/13/2010. Union Norsk Næringsmegling ved analysesjef Gunnar Selbyg. Markedsstatus per tredje kvartal 2010. NFF 13. oktober 2010

10/13/2010. Union Norsk Næringsmegling ved analysesjef Gunnar Selbyg. Markedsstatus per tredje kvartal 2010. NFF 13. oktober 2010 Union Norsk Næringsmegling ved analysesjef Gunnar Selbyg Markedsstatus per tredje kvartal 21 NFF 13. oktober 21 UNION Gruppen Konklusjoner Forutsetninger for vårt markedssyn Transaksjonsmarkedet Kontorleiemarkedet

Detaljer

Status og prognoser for næringseiendom. Torsdag 6. mars 2014

Status og prognoser for næringseiendom. Torsdag 6. mars 2014 Status og prognoser for næringseiendom Torsdag 6. mars 2014 Norsk økonomi på trendvekst fra 2015 Årlige prosentuelle endringer 2012 2013E 2014E 2015E 2016E BNP - Fastlandet 3,4 1,8 2,1 2,5 3,1 BNP 2,9

Detaljer

Transaksjonsmarkedet. Avkastning. Status utleie i Oslo, Asker og Bærum. Andre byer. Segmenter

Transaksjonsmarkedet. Avkastning. Status utleie i Oslo, Asker og Bærum. Andre byer. Segmenter Markedsrapport Q3 2010 Transaksjonsmarkedet Sterk vekst i antall transaksjoner og svakt synkende yield-nivåer Side 9 Avkastning Union Fondsindeks steg 3,0 % i andre kvartal Side 11 Status utleie i Oslo,

Detaljer

UNION Markedsrapport Q1 2011

UNION Markedsrapport Q1 2011 UNION Markedsrapport Q1 2011 Transaksjonsmarkedet Markedet har åpnet seg for eiendommer flest Side 9 Avkastning Unions Fondsindeks steg med 19,1 % i Q4 2010 Side 11 Status utleie i Oslo, Asker og Bærum

Detaljer

Markedsrapport Q2 2011

Markedsrapport Q2 2011 sk profil 2010 Markedsrapport Q2 2011 Transaksjonsaktiviteten har tatt seg betydelig opp de siste ukene UNION Gruppen AS UNION Gruppen er en uavhengig og ledende aktør i det norske markedet for næringseiendom.

Detaljer

Transaksjonsmarkedet. Avkastning. Status utleie i Oslo, Asker og Bærum. Andre byer. Segmenter

Transaksjonsmarkedet. Avkastning. Status utleie i Oslo, Asker og Bærum. Andre byer. Segmenter Markedsrapport Q2 2010 Transaksjonsmarkedet Flere transaksjoner og sterkt økende volum for salg Side 9 Avkastning Union Fondsindeks steg 3,6 % i første kvartal Side 11 Status utleie i Oslo, Asker og Bærum

Detaljer

Entras Konsensusrapport Juni 2014

Entras Konsensusrapport Juni 2014 Entras Konsensusrapport Juni 2014 Innhold Sammendrag Kontorledighet i Oslo & Bærum Leiepriser Oslo sentrum Transaksjonsvolum Norge Prime Yield i Oslo Vedlegg Spørsmålene Deltakerne 1 Sammendrag: Stabile

Detaljer

Prisstigningsrapporten

Prisstigningsrapporten Prisstigningsrapporten NR. 11/2007 www.opak.no EIENDOMSMARKEDET - LEIEPRISUTVIKLINGEN FOR KONTORLOKALER I OSLO-OMRÅDET OG I NORGES STØRSTE BYER side 2/12 Prisoppgangen fortsetter for leie av kontorlokaler

Detaljer

Transaksjonsmarkedet. Status utleie i Oslo, Asker og Bærum. Andre byer. Segmenter. Økende salgsvolum, men selektive investorer Side 9

Transaksjonsmarkedet. Status utleie i Oslo, Asker og Bærum. Andre byer. Segmenter. Økende salgsvolum, men selektive investorer Side 9 Markedsrapport Q1 21 Transaksjonsmarkedet Økende salgsvolum, men selektive investorer Side 9 Avkastning Union Fondsindeks steg 7,5 % i fjerde kvartal Side 11 Status utleie i Oslo, Asker og Bærum Leieprisene

Detaljer

Markedsrapport Q3 2011

Markedsrapport Q3 2011 sk profil 2010 Markedsrapport Q3 2011 Selektive investorer, men mange transaksjoner UNION Gruppen AS UNION Gruppen er en uavhengig og ledende aktør i det norske markedet for næringseiendom. UNION Gruppen

Detaljer

Markedsrapport Vår 2012

Markedsrapport Vår 2012 sk profil 2010 Markedsrapport Vår 2012 Porteføljene spisses 1 Et komplett eiendomshus UNION Gruppen er en uavhengig og betydelig aktør i det norske markedet for næringseiendom. Vi tilbyr tjenester innen

Detaljer

Entras Konsensusrapport April 2014

Entras Konsensusrapport April 2014 Entras Konsensusrapport April 2014 Innhold Sammendrag Kontorledighet i Oslo & Bærum Leiepriser Oslo sentrum Transaksjonsvolum Norge Prime Yield i Oslo Vedlegg Spørsmålene Deltakerne 1 Sammendrag: Stabil

Detaljer

Markedsrapport Vinter 2012

Markedsrapport Vinter 2012 sk profil 2010 Markedsrapport Vinter 2012 Eiendomsselskapene har økt kjøpstakten UNION Gruppen AS UNION Gruppen er en uavhengig og ledende aktør i det norske markedet for næringseiendom. UNION Gruppen

Detaljer

Markedsrapport Høst 2012

Markedsrapport Høst 2012 sk profil 2010 Markedsrapport Høst 2012 Leieprisene vil stige videre Leder Lave renter lenge De siste årene har bankenes prognoser vist forventninger om økte rentenivåer, mens den faktiske utviklingen

Detaljer

Markedstrender og utvikling inn i 2011. Kontor

Markedstrender og utvikling inn i 2011. Kontor Markedstrender og utvikling inn i 2011. Kontor 13.10.2010 1 Agenda Kort om Vital Eiendom. Utfordringer i dagens kontormarked Utvikling av kontormarkedet inn i 2011 Miljø 13.10.2010 2 1 Vital Eiendom AS

Detaljer

EIENDOMSMARKEDET Q1-2016 MARKEDSSITUASJON HVA SKJER OG HVOR?

EIENDOMSMARKEDET Q1-2016 MARKEDSSITUASJON HVA SKJER OG HVOR? EIENDOMSMARKEDET Q1-2016 MARKEDSSITUASJON HVA SKJER OG HVOR? Prime yield 4,00% Største transaksjon: Statens Hus i Stavanger 51% av transaksjonsvolumet (2015) Ledighet 8,50%. Forventes å øke til 8,75%

Detaljer

Prisstigningsrapport nr. 6-7 - 2009

Prisstigningsrapport nr. 6-7 - 2009 OPAKs Prisstigningsrapport Prisstigningsrapport nr. 6-7 - 2009 EIENDOMSMARKEDET - PRISUTVIKLINGEN FOR KONTORLOKALER I OSLO-OMRÅDET OG I NORGES STØRSTE BYER side 2/13 Leieprisene for prestisjelokaler i

Detaljer

Entras Konsensusrapport Januar 2014

Entras Konsensusrapport Januar 2014 Entras Konsensusrapport Januar 2014 Innhold Sammendrag Kontorledighet i Oslo & Bærum Leiepriser Oslo sentrum Transaksjonsvolum Norge Prime Yield i Oslo & Bærum Entra 2013: Kontrakter, prosjekter, kjøp

Detaljer

Markedsrapport. Transaksjonsmarkedet. Status utleie i Oslo, Asker og Bærum. Andre byer

Markedsrapport. Transaksjonsmarkedet. Status utleie i Oslo, Asker og Bærum. Andre byer Markedsrapport Q2 29 Transaksjonsmarkedet k Ufordrende fremmedfinansiering, men markedet kan snu raskt når kredittmarkedene normaliseres Side 1 Status utleie i Oslo, Asker og Bærum Klassiske tegn på nedgangskonjunktur

Detaljer

Prisstigningsrapport nr. 6-07 - 2008

Prisstigningsrapport nr. 6-07 - 2008 OPAKs Prisstigningsrapport Prisstigningsrapport nr. 6-07 - 2008 EIENDOMSMARKEDET - PRISUTVIKLINGEN FOR KONTORLOKALER I OSLO-OMRÅDET OG I NORGES STØRSTE BYER side 2/13 Salgspriser på kontorlokaler i Oslo

Detaljer

Avkastning for investorer i norske syndikater 1998 febr. 2013

Avkastning for investorer i norske syndikater 1998 febr. 2013 UNION Markedspuls Juni 2014 Månedens tema Avkastning for investorer i norske syndikater 1998 febr. 2013 Jon Olav Mjølhus ved Høyskolen i Buskerud og Vestfold har regnet på avkastningen i norske eiendomssyndikater.

Detaljer

NORTH BRIDGE NORDIC PROPERTY AS

NORTH BRIDGE NORDIC PROPERTY AS NORTH BRIDGE NORDIC PROPERTY AS STATUSRAPPORT FOR 3. KVARTAL 2010 www.northbridge.no EIENDOMSOPPDATERING Trollåsveien, Oppegård (100 %) En ny leietaker flyttet inn i 507 m 2 kontorlokaler 1. september

Detaljer

Markedsrapport Vår 2013. Høyt fokus på eiendomsutvikling

Markedsrapport Vår 2013. Høyt fokus på eiendomsutvikling Markedsrapport Vår 2013 Høyt fokus på eiendomsutvikling Leder Size matters Vi kan nok en gang registrere at rentene er blitt rekordlave. I store deler av mai måned har 10-års swaprente ligget under 3 %.

Detaljer

Markedsrapport Vinter 2013

Markedsrapport Vinter 2013 sk profil 2010 Markedsrapport Vinter 2013 Attraktivt yield-gap etter bankmargin Leder Transaksjonstrender og salgstriggere for 2013 2012 ble et godt år for langt de fleste aktørene i det norske næringseiendomsmarkedet.

Detaljer

EIENDOMSDAGENE 2016. 14. januar 2016

EIENDOMSDAGENE 2016. 14. januar 2016 EIENDOMSDAGENE 2016 14. januar 2016 2015 2015 Tidenes transaksjonsår 125 milliarder Estimat 2 pr. 11. januar Hva med 2016? 3 AVGJØRENDE DRIVERE I 2016 1. Finansiering 2. Utsikter i leiemarkedet Banksjef

Detaljer

Forventninger til eiendomsmarkedet Stavanger. 20. November 2013

Forventninger til eiendomsmarkedet Stavanger. 20. November 2013 Forventninger til eiendomsmarkedet Stavanger 20. November 2013 Agenda Hvem er UNION? Forventninger til eiendom i Norge - Markedsutvikling - Strukturelle endringer for eiendomsinvesteringer Oppsummering

Detaljer

Prisstigningsrapporten

Prisstigningsrapporten Prisstigningsrapporten NR. 06-07/2007 www.opak.no EIENDOMSMARKEDET - LEIEPRISUTVIKLINGEN FOR KONTORLOKALER I OSLO-OMRÅDET OG I NORGES STØRSTE BYER side 2/13 Det har vært historisk høy prisstigning på leie

Detaljer

Kontormarkedet på vei oppover - betinget optimisme

Kontormarkedet på vei oppover - betinget optimisme 1/10 NR. 6-7/2005 EIENDOMSMARKEDET - PRISUTVIKLINGEN FOR KONTORLOKAL-LEIER I OSLO-OMRÅDET OG "KYSTEN RUNDT" Kontormarkedet på vei oppover - betinget optimisme Dagens Næringsliv har på nytt utarbeidet en

Detaljer

Aksjemarkedet. Avkastning i sentrale internasjonale aksjemarkeder, samt OSEBX, i NOK. Månedlig avkastning på Oslo Børs og verdensindeksen målt i NOK

Aksjemarkedet. Avkastning i sentrale internasjonale aksjemarkeder, samt OSEBX, i NOK. Månedlig avkastning på Oslo Børs og verdensindeksen målt i NOK Aksjemarkedet var preget av uro knyttet til gjeldskrisen i PIIGS-landene. Dette ga seg spesielt utslag i avkastningen i aksjemarkedene i. kvartal, etter at gjeldssituasjonen i Hellas ble avdekket. I tillegg

Detaljer

NÆRINGSEIENDOM 2009 MANDAG 27 APRIL BERGEN KINO MAGNUS BARFOTSGATE

NÆRINGSEIENDOM 2009 MANDAG 27 APRIL BERGEN KINO MAGNUS BARFOTSGATE NÆRINGSEIENDOM 2009 MANDAG 27 APRIL BERGEN KINO MAGNUS BARFOTSGATE 1 Innhold 1. Byggeprosjekter 2. Bybanen 3. Salgsmarkedet 4. Leiemarkedet BYGGEPROSJEKTER Byggeprosjekter Lønningen Areal ca. 3.500 kvm

Detaljer

Markedsrapport. 1. kvartal 2012. P. Date

Markedsrapport. 1. kvartal 2012. P. Date Markedsrapport 1. kvartal 212 P. Date Aksjemarkedet Man har, etter et svakt 2, vært vitne til en oppgang i aksjemarkedene i første kvartal i 212. Sterkere tiltro til verdensøkonomien har økt risikovilligheten

Detaljer

STOR ETTERSPØRSEL ETTER PRESTISJEEIENDOMMER GIR REKORDLAVT AVKASTNINGSKRAV PÅ TROSS AV FLAT UTVIKLING I LEIEPRISENE.

STOR ETTERSPØRSEL ETTER PRESTISJEEIENDOMMER GIR REKORDLAVT AVKASTNINGSKRAV PÅ TROSS AV FLAT UTVIKLING I LEIEPRISENE. NR. 11/2014 Side 1/8 STOR ETTERSPØRSEL ETTER PRESTISJEEIENDOMMER GIR REKORDLAVT AVKASTNINGSKRAV PÅ TROSS AV FLAT UTVIKLING I LEIEPRISENE. DN S EKSPERTPANEL FORVENTER VIDERE VEKST I SALGSPRISENE. En kombinasjon

Detaljer

Markedsrapport Høst 2013. Fra nøling til handling

Markedsrapport Høst 2013. Fra nøling til handling Markedsrapport Høst 2013 Fra nøling til handling LEDER Fra nøling til handling Vi kan nok en gang presentere et godt salgsvolum for Norge med ca. 100 omsetninger så langt i år. Inkluderer vi transaksjoner

Detaljer

Markedsrapport Vinter 2014

Markedsrapport Vinter 2014 Markedsrapport Vinter 2014 LEDER Økt yield-gap Økt yield-gap i i transaksjonene Differansen Differansen mellom mellom yield og yield samlet og samlet lånefinansieringsrente inkludert inkludert prime kontoreiendom

Detaljer

Markedsrapport Høst 2014

Markedsrapport Høst 2014 Markedsrapport Høst 2014 LEDER LEDER Foran et rykk i eiendomsverdiene og Økt yield-gap i transaksjonene avkastningen? Lånefinansieringsrenten for næringseiendomslån med full rentesikring har veksten for

Detaljer

Markedskommentar. 2. kvartal 2014

Markedskommentar. 2. kvartal 2014 Markedskommentar 2. kvartal 2 1 Aksjemarkedet Etter en svak start på året for aksjer, har andre kvartal vært preget av bred og solid oppgang på verdens børser som på ny har nådd nye toppnoteringer. Dette

Detaljer

God Jul! Fredrik Sverdrup Dahl sivilingeniør NR. 11/2010

God Jul! Fredrik Sverdrup Dahl sivilingeniør NR. 11/2010 3560.1 Side 1/9 NR. 11/2010 Moderat leieprisøkning i Oslo det siste året, men fallende avkastningskrav har gitt salgsprisøkning på nye kontorbygg. I Kristiansand, Stavanger, Bergen og Trondheim har leieprisene

Detaljer

Høye prisforventninger og sterkt boligsalg, men fortsatt mange forsiktige kjøpere

Høye prisforventninger og sterkt boligsalg, men fortsatt mange forsiktige kjøpere Høye prisforventninger og sterkt boligsalg, men fortsatt mange forsiktige kjøpere Det månedlig BoligMeteret for september 29 gjennomført av Opinion as for EiendomsMegler 1 Norge Oslo, 23. september 29

Detaljer

Markedsrapport. 1. kvartal 2011. P. Date

Markedsrapport. 1. kvartal 2011. P. Date Markedsrapport 1. kvartal 20 Aksjemarkedet Til tross for en turbulent start på 20, hvor jordskjelvet i Japan og den politiske uroen i Nord- Afrika og midtøsten har preget nyhetsbildet, så har verdens aksjemarkeder

Detaljer

Storebrand Eiendomsfond AS. 30. oktober 2013

Storebrand Eiendomsfond AS. 30. oktober 2013 Storebrand Eiendomsfond AS 30. oktober 2013 Agenda 1. Porteføljeinformasjon 2. Salgsstrategi for SEF 2 Porteføljeinformasjon 3 23. mai 2012 - Felix konferansesenter Fondets avkastningsmål er 8 12 % Investeringsrammer

Detaljer

NÆRINGSEIENDOM 2014 TIRSDAG 29. APRIL MAGNUS BARFOTSGATE

NÆRINGSEIENDOM 2014 TIRSDAG 29. APRIL MAGNUS BARFOTSGATE NÆRINGSEIENDOM 2014 TIRSDAG 29. APRIL MAGNUS BARFOTSGATE NETTHANDEL EN OPPFØLGING «LIGHT» AV FJORÅRETS SEMINAR KJØPESENTER Innhold 1. Byggeprosjekter 2. Leiemarkedet 3. Transaksjonsmarkedet BYGGEPROSJEKTER

Detaljer

Makrokommentar. Mai 2015

Makrokommentar. Mai 2015 Makrokommentar Mai 2015 Relativt flatt i mai Verdens aksjemarkeder hadde en relativt flat utvikling på aggregert basis, til tross for at flere markeder beveget seg mye i mai. Innen fremvoksende økonomier

Detaljer

NÆRINGSEIENDOM 2015 TIRSDAG 21. APRIL SCANDIC HOTEL ØRNEN

NÆRINGSEIENDOM 2015 TIRSDAG 21. APRIL SCANDIC HOTEL ØRNEN NÆRINGSEIENDOM 2015 TIRSDAG 21. APRIL SCANDIC HOTEL ØRNEN 1. Byggeprosjekter 2. Leiemarkedet 3. Transaksjonsmarkedet BYGGEPROSJEKTER Byggeprosjekter Hotell Zander K Areal: 7.960 m² Type: Hotell 250 rom

Detaljer

Aksjonærbrev høsten 2009 Global Eiendom Utbetaling 2008 AS

Aksjonærbrev høsten 2009 Global Eiendom Utbetaling 2008 AS Aksjonærbrev høsten 2009 Global Eiendom Utbetaling 2008 AS > 950 Aksjonærer i Norge > 1 450 Aksjonærer i Sverige Global Eiendom Utbetaling 2008 AS («GEU») 58 % Global Fastighet Utbetalning 2008 AB («GFU»)

Detaljer

Påvirker markedsparametrene byutviklingen? MIDT-NORSK EIENDOMSKONFERANSE 2013

Påvirker markedsparametrene byutviklingen? MIDT-NORSK EIENDOMSKONFERANSE 2013 Påvirker markedsparametrene byutviklingen? MIDT-NORSK EIENDOMSKONFERANSE 2013 TORE BERG Analytiker/Partner RUNE HUSBY Megler/Partner Tilbakeblikk Liten tilgang på nye kontorlokaler i 2013 vil føre til

Detaljer

Konjunkturbarometer For Sør- og Vestlandet

Konjunkturbarometer For Sør- og Vestlandet Konjunkturbarometer For Sør- og Vestlandet Publisert 06. januar 2016 Kyrre M. Knudsen, sjeføkonom Vekst i verden nær normalt og blir noe høyere i 2016 enn 2015. «USA har kommet godt tilbake og det går

Detaljer

Om konjunkturene, pengepolitikken og eiendomsmarkedene

Om konjunkturene, pengepolitikken og eiendomsmarkedene Om konjunkturene, pengepolitikken og eiendomsmarkedene Sentralbanksjef Svein Gjedrem Næringseiendom. april Forventet konsumprisvekst om år Prosent. Kvartalstall.. kv. -. kv. Arbeidsgiverorganisasjoner

Detaljer

Markedskommentar. 1. kvartal 2014

Markedskommentar. 1. kvartal 2014 Markedskommentar. kvartal des. jan. jan. jan. jan. feb. feb. feb. feb. mar. mar. mar. mar. Aksjemarkedet Utviklingen i aksjemarkedene har vært relativt flat dersom man ser. tertial under ett. Oslo Børs

Detaljer

k profil 2010 UNION Eiendomsinvest Norge ASA

k profil 2010 UNION Eiendomsinvest Norge ASA k profil 2010 UNION Eiendomsinvest Norge ASA 4. kvartal 2011 2 INNHOLD Innhold Sammendrag 3 Avkastning og aksjekurs 4 Kvartalets eiendom 5 Eiendomsporteføljen 6 Finansiering 8 Regnskap 9 Markedskommentar

Detaljer

k profil 2010 UNION Eiendomsinvest Norge ASA

k profil 2010 UNION Eiendomsinvest Norge ASA k profil 2010 UNION Eiendomsinvest Norge ASA 2. kvartal 2011 2 innhold Innhold Sammendrag 3 Avkastning og aksjekurs 4 Kvartalets eiendom 5 Eiendomsporteføljen 6 Finansiering 8 Regnskap 9 Markedskommentar

Detaljer

VICTORIA EIENDOM FORELØPIG ÅRSREGNSKAP 2015

VICTORIA EIENDOM FORELØPIG ÅRSREGNSKAP 2015 VICTORIA EIENDOM FORELØPIG ÅRSREGNSKAP 2015 2015 var et meget godt år for Victoria Eiendom. Victoria Eiendoms resultat før skatt ble kr 1.141 mill., mot kr 514 mill. i 2014. Verdijustert egenkapital er

Detaljer

Prisstigningsrapporten

Prisstigningsrapporten Prisstigningsrapporten NR. 11/2006 www.opak.no EIENDOMSMARKEDET - PRISUTVIKLINGEN FOR LEIER FOR KONTORLOKALER I OSLO-OMRÅDET OG KYSTEN RUNDT Det er god vekst i leieprisene i de største byene, med tidenes

Detaljer

Storebrand Eiendomsfond AS

Storebrand Eiendomsfond AS Forvaltet av: Storebrand Eiendomsfond AS 1. kvartal 26 2 Kvartalsrapport Q1 26 - Storebrand Eiendomsfond AS Avkastning og aksjekurs Fondets avkastning i 1. kvartal ble 7,9%, nesten tre ganger forventet

Detaljer

Markedsrapport 1-2009

Markedsrapport 1-2009 Markedsrapport 1-29 Eiendomsavkastning i et langsiktig perspektiv Gjesteartikkel av Håvard Bjorå i IPD Norden AB Side 5 Transaksjonsmarkedet Fremmedfinansieringen bremser markedet - bedring på sikt! Side

Detaljer

Global Eiendom Utbetaling 2008 AS. Kvartalsrapport juni 2014

Global Eiendom Utbetaling 2008 AS. Kvartalsrapport juni 2014 Global Eiendom Utbetaling 2008 AS Kvartalsrapport juni 2014 INNHOLD Hovedpunkter 3 Nøkkeltall 3 Aksjekurs og utbetalinger 4 Porteføljeoversikt 5 Drift, forvaltning og finansiering 6 Struktur 7 Generelt

Detaljer

I Oslo har endringene i leieprisene det siste halve året fra november 2011 til juni 2012, vært:

I Oslo har endringene i leieprisene det siste halve året fra november 2011 til juni 2012, vært: 3788.2 NR. 06-07/2012 Kontormarkedet er generelt sett kjøligere, i følge Dagens Næringslivs eiendomsindeks 12. juni 2012. Kontorprisene faller i Kristiansand, Bergen, Trondheim og deler av Oslo. Det er

Detaljer

Markedskommentar. 3. kvartal 2014

Markedskommentar. 3. kvartal 2014 Markedskommentar 3. kvartal Aksjemarkedet Etter en svært sterkt. kvartal, har 3. kvartal vært noe svakere. MSCI World steg var opp,5 prosent dette kvartalet målt i NOK. Oslo Børs nådde all time high i

Detaljer

UNION. Hvor går markedet for handelseiendom? September 2011

UNION. Hvor går markedet for handelseiendom? September 2011 UNION Hvor går markedet for handelseiendom? September 2011 Kort om UNION Gruppen www.union.no UNION Gruppen - En av landets ledende kapitalforvaltere og rådgivere innenfor eiendom 48 ansatte ved kontoret

Detaljer

VICTORIA EIENDOM FORELØPIG ÅRSREGNSKAP 2008

VICTORIA EIENDOM FORELØPIG ÅRSREGNSKAP 2008 VICTORIA EIENDOM FORELØPIG ÅRSREGNSKAP 2008 2008 var et svakt år for Victoria Eiendom, som følge av den negative utviklingen i eiendomsmarkedet. Verdijustert egenkapital er pr. 31.12.2008 beregnet til

Detaljer

NY OPPTUR FOR PRESITSJELOKALER I OSLO. AV KYSTBYENE HAR TROMSØ, KRISTIANSAND OG STAVANGER STØRST VEKST, UTFLATING I BERGEN OG TRONDHEIM.

NY OPPTUR FOR PRESITSJELOKALER I OSLO. AV KYSTBYENE HAR TROMSØ, KRISTIANSAND OG STAVANGER STØRST VEKST, UTFLATING I BERGEN OG TRONDHEIM. 3885.1 NR. 06-07/2013 NY OPPTUR FOR PRESITSJELOKALER I OSLO. AV KYSTBYENE HAR TROMSØ, KRISTIANSAND OG STAVANGER STØRST VEKST, UTFLATING I BERGEN OG TRONDHEIM. DN S EKSPERTPANEL TROR OPPTUREN FORTSETTER

Detaljer

Storebrand Eiendomsfond AS

Storebrand Eiendomsfond AS Forvaltet av: Storebrand Eiendomsfond AS Kvartalsrapport Q4 25 2 Kvartalsrapport Q4 25 - Storebrand Eiendomsfond AS Vestre Rosten 79 i Trondheim, en av de første eiendommene som ble kjøpt for fondet. Eiendommen

Detaljer

US Opportunities AS. Kvartalsrapport juni 2014

US Opportunities AS. Kvartalsrapport juni 2014 US Opportunities AS Kvartalsrapport juni 2014 INNHOLD Hovedpunkter 3 Nøkkeltall 3 Aksjekurs og utbetalinger 4 Porteføljeoversikt 5 Drift, forvaltning og finansiering 6 Struktur 7 Generelt om selskapet

Detaljer

NR. 06-07/2014. Oslo, 21.08.2014 for OPAK AS. Øystein Dieseth Avdelingsleder næring

NR. 06-07/2014. Oslo, 21.08.2014 for OPAK AS. Øystein Dieseth Avdelingsleder næring 3975.1 Side 1/9 NR. 06-07/2014 Stort sett mindre endringer i leieprisene for kontorbygg i Oslo siste halvår av 2014. Blant kystbyene har prisveksten i Tromsø fortsatt. Øvrige kystbyer har uendret leieprisnivå

Detaljer

Konjunktur- og boligrapport med prognoser til 2018

Konjunktur- og boligrapport med prognoser til 2018 Konjunktur- og boligrapport med prognoser til 2018 Boligkonferansen 19. mars 2015 Roger Bjørnstad Samfunnsøkonomisk analyse Roger.bjornstad@samfunnsokonomisk-analyse.no BNP-vekst 2014 (IMF) Investeringer

Detaljer

Knutepunkt Edinburgh 2014. Konserndirektør Vegard Helland

Knutepunkt Edinburgh 2014. Konserndirektør Vegard Helland Knutepunkt Edinburgh 2014 Konserndirektør Vegard Helland 1 2 3 Næringslivet i SMN / Midt-Norge / NV Eiendomsmarkedet med bankøyne Tilgang på finansiering 1 2 3 4 Vårt geografiske fokus er i Trøndelag og

Detaljer

Byggebørsen 2015. Utleie-og transaksjonsmarkedet for næringseiendom. Rune Husby Megler / Partner

Byggebørsen 2015. Utleie-og transaksjonsmarkedet for næringseiendom. Rune Husby Megler / Partner Byggebørsen 2015 Utleie-og transaksjonsmarkedet for næringseiendom Rune Husby Megler / Partner Agenda Leiemarkedet Kontor Handel Lager / industri Markedet for kjøp og salg Oppsummering Leiemarkedet Totalledighet

Detaljer

k profil 2010 UNION Eiendomsinvest

k profil 2010 UNION Eiendomsinvest k profil 2010 UNION Eiendomsinvest UNION Eiendomsinvest Norge ASA 1. kvartal 2011 2 innhold Innhold Sammendrag 3 Avkastning og aksjekurs 4 Kvartalets eiendom 5 Eiendomsporteføljen 6 Finansiering 8 Markedskommentar

Detaljer

Søt kløe for eiendom i 2011, men den sure svie lurer i kulissene. Citykonferansen 2011

Søt kløe for eiendom i 2011, men den sure svie lurer i kulissene. Citykonferansen 2011 Søt kløe for eiendom i 2011, men den sure svie lurer i kulissene Citykonferansen 2011 Radisson SAS Scandinavia Hotel 15. februar 2011 Christian Ringnes Adm. dir. 2010 gir fin fart inn i 2011. Lite nybygg

Detaljer

I FØLGE DN S EKSPERTPANEL HAR SAGLSPRISENE FOR KONTORLOKALER I OSLO OG ANDRE STØRRE BYER I NORGE STÅTT STILLE SIDEN 2008.

I FØLGE DN S EKSPERTPANEL HAR SAGLSPRISENE FOR KONTORLOKALER I OSLO OG ANDRE STØRRE BYER I NORGE STÅTT STILLE SIDEN 2008. 3932.1 NR. 11/2013 Side 1/8 I FØLGE DN S EKSPERTPANEL HAR SAGLSPRISENE FOR KONTORLOKALER I OSLO OG ANDRE STØRRE BYER I NORGE STÅTT STILLE SIDEN 2008. EFFEKTEN AV DETTE ER AT LITE NYE KONTORLOKALER IGANGSETTES.

Detaljer

OPAKs prisstigningsrapport Nr. 5/2016

OPAKs prisstigningsrapport Nr. 5/2016 OPAKs prisstigningsrapport Nr. 5/2016 OPAK AS Hovfaret 13 PB 128 Skøyen 0212 Oslo OPAK prisstigningsrapport 1 Ekspertpanelets vurdering er denne gang uendrede leiepriser i Oslo. Spådommer for tiden fremover

Detaljer

Markedsrapport Vår 2015

Markedsrapport Vår 2015 Markedsrapport Vår 2015 LEDER Stor aktivitet og god avkastning også i 2015 2014 var et sterkt år i eiendomsmarkedet. Transaksjonsvolumet var rekordhøyt, renter og yieldnivå falt videre og avkastningen

Detaljer

Boligmarkedsrapport og prisstatistikk NBBL 2. kvartal 2015. www.nbbl.no

Boligmarkedsrapport og prisstatistikk NBBL 2. kvartal 2015. www.nbbl.no Boligmarkedsrapport og prisstatistikk NBBL 2. kvartal 2015 Innhold NBBLs prisstatistikk Fortsatt stigende boligpriser s. 3 Sterkest prisvekst i Bergen og Oslo det siste året s. 5 Siden 2009 har Tromsø

Detaljer

ERSTATNINGSLOKALENE ETTER TERRORANGREPET PÅ REGJERINGSKVARTALET ER DOBBELT SÅ STORE SOM FORVENTET.

ERSTATNINGSLOKALENE ETTER TERRORANGREPET PÅ REGJERINGSKVARTALET ER DOBBELT SÅ STORE SOM FORVENTET. 3827.1 NR. 11/2012 ERSTATNINGSLOKALENE ETTER TERRORANGREPET PÅ REGJERINGSKVARTALET ER DOBBELT SÅ STORE SOM FORVENTET. DN S EKSPERTPANEL SIER AT ERSTATNINGSLOKALENE HAR LØFTET LEIEPRISENE I INDRE SENTRUM

Detaljer

London Opportunities AS

London Opportunities AS O B L I G O I N V E S T M E N T M A N A G E M E N T London Opportunities AS Kvartalsrapport mars 2015 Innhold/ Innehåll Innhold Hovedpunkter 3 Nøkkeltall 3 Aksjekurs og utbetalinger 4 Kursutvikling 4 Porteføljeoversikt

Detaljer

Makrokommentar. Oktober 2014

Makrokommentar. Oktober 2014 Makrokommentar Oktober 2014 Turbulent oktober Finansmarkedene hadde en svak utvikling i oktober, og spesielt Oslo Børs falt mye i første del av måneden. Fallet i oljeprisen bidro i stor grad til den norske

Detaljer

London Opportunities AS. Kvartalsrapport juni 2014

London Opportunities AS. Kvartalsrapport juni 2014 London Opportunities AS Kvartalsrapport juni 2014 INNHOLD Hovedpunkter 3 Nøkkeltall 3 Aksjekurs og utbetalinger 4 Porteføljeoversikt 5 Drift, forvaltning og finansiering 6 Struktur 7 Generelt om selskapet

Detaljer

k profil 2010 UNION Eiendomsinvest Norge AS

k profil 2010 UNION Eiendomsinvest Norge AS k profil 2010 UNION Eiendomsinvest Norge AS 2. kvartal 2012 2 innhold Innhold Sammendrag 3 Avkastning og aksjekurs 4 Kvartalets eiendom 5 Eiendomsporteføljen 6 Finansiering 8 Regnskap 9 Markedskommentar

Detaljer

Etatbygg Holding III AS. Kvartalsrapport juni 2014

Etatbygg Holding III AS. Kvartalsrapport juni 2014 Etatbygg Holding III AS Kvartalsrapport juni 2014 INNHOLD Hovedpunkter 3 Nøkkeltall 3 Aksjekurs og utbetalinger 4 Porteføljeoversikt 5 Drift, forvaltning og finansiering 6 Struktur 7 Generelt om selskapet

Detaljer

Markedsrapport. 4. kvartal 2011. P. Date

Markedsrapport. 4. kvartal 2011. P. Date Markedsrapport 4. kvartal 20 P. Date Aksjemarkedet 20 var stort sett et svakt år på verdens børser. Foruten en svak oppgang i USA, falt de sentrale aksjemarkedene i resten av verden. Målt i NOK var det

Detaljer

God Jul! NR. 11/2011. Oslo, 12.12.2011. for OPAK AS. Fredrik Sverdrup Dahl Sivilingeniør

God Jul! NR. 11/2011. Oslo, 12.12.2011. for OPAK AS. Fredrik Sverdrup Dahl Sivilingeniør 3709.1 NR. 11/2011 OSLOS KONTORMARKED TROSSER KRISETIDENE MED PRISREKORD FOR NYE KONTORLOKALER. KONTORLEIEMARKEDET I OSLO UTVIKLER SEG MER POSITIVT ENN I DE STØRSTE BYENE. KUN STAVANGER HAR REGISTRERT

Detaljer

Hovedstyremøte 22. september 2004

Hovedstyremøte 22. september 2004 Hovedstyremøte. september Forutsetninger for rente og valutakurs og anslag på konsumprisene justert for avgiftsendringer og uten energivarer (KPI-JAE) og produksjonsgapet i Inflasjonsrapport /. Prosent

Detaljer

UNION Eiendomsinvest Norge AS

UNION Eiendomsinvest Norge AS UNION Eiendomsinvest Norge AS 3. kvartal 2015 2 3 INNHOLD SAMMENDRAG Sammendrag Innhold Sammendrag 3 Eiendomsporteføljen 4 Avkastning og aksjekurs 7 Finansiering 8 Regnskap 9 Markedskommentar 10 UNION

Detaljer

Storebrand Eiendomsfond AS

Storebrand Eiendomsfond AS Forvaltet av: Storebrand Eiendomsfond AS Storebrand Privat Investor ASA 2. kvartal 2011 Innhold Leder Avkastning og aksjekurs Kvartalets eiendom Eiendomsporteføljen Finansiering Regnskap Markedskommentar

Detaljer

Deliveien 4 Holding AS

Deliveien 4 Holding AS O B L I G O I N V E S T M E N T M A N A G E M E N T Deliveien 4 Holding AS Kvartalsrapport mars 2015 Innhold Hovedpunkter 3 Nøkkeltall 3 Aksjekurs og utbetalinger 4 Kursutvikling 4 Porteføljeoversikt 5

Detaljer

Investorrapport H2 2011

Investorrapport H2 2011 Investorrapport H2 USA Property Norway KS Florida Residential KS Kort markedsbeskrivelse Første kvartal i har vist at det amerikanske markedet fremdeles er volatilt og at veien frem til full vekst vil

Detaljer

HOTELLMARKEDET PR. 28. februar 2011

HOTELLMARKEDET PR. 28. februar 2011 HOTELLMARKEDET PR. 28. februar 2011 Noen highlights fra denne rapport: På landsbasis ser vi at februar gir en oppgang i antall solgte rom med 7 %. I februar stiger REVPAR med 6 % når vi ser på hele landet

Detaljer

Markedskommentar P.1 Dato 15.10.2012

Markedskommentar P.1 Dato 15.10.2012 Markedskommentar P. 1 Dato 15.1.2 Aksjemarkedet Aksjemarkedene har steget i 3. kvartal og nyheter fra Euro-sonen har fortsatt å prege bevegelsene i markedene. Siden utgangen av 2. kvartal har frykten for

Detaljer

Etatbygg Holding II AS. Kvartalsrapport juni 2014

Etatbygg Holding II AS. Kvartalsrapport juni 2014 Etatbygg Holding II AS Kvartalsrapport juni 2014 INNHOLD Hovedpunkter 3 Nøkkeltall 3 Aksjekurs og utbetalinger 4 Porteføljeoversikt 5 Drift, forvaltning og finansiering 6 Struktur 7 Generelt om selskapet

Detaljer

UKENS HOLBERgRAF. 14. mars 2008

UKENS HOLBERgRAF. 14. mars 2008 UKENS HOLBERgRAF 14. mars 2008 Norges Bank holdt renten uendret på 5,25 men løftet rentetoppen 0,25 prosentpoeng Norges Bank besluttet på rentemøtet i går å holde folioinnskuddsrenten uendret på 5,25-poeng.

Detaljer

Markedskommentar P. 1 Dato 14.09.2012

Markedskommentar P. 1 Dato 14.09.2012 Markedskommentar P. 1 Dato 14.9.212 Aksjemarkedet Det siste kvartalet har det det franske og greske valget, i tillegg til den spanske banksektoren, stått i fokus. 2. kvartal har vært en turbulent periode

Detaljer

Storebrand Eiendomsfond AS

Storebrand Eiendomsfond AS Forvaltet av: Storebrand Eiendomsfond AS Storebrand Privat Investor ASA. kvartal 0 Kvartalsrapport Q 0 - Storebrand Eiendomsfond AS Innhold Sammendrag Avkastning og aksjekurs Eiendomsporteføljen Eiendomssalg

Detaljer

Dette resulterte i til dels kraftige bevegelser i rente og valutamarkedet i perioden etter annonseringen. 6,4 6,2 6 5,8 5,6 7,2 7

Dette resulterte i til dels kraftige bevegelser i rente og valutamarkedet i perioden etter annonseringen. 6,4 6,2 6 5,8 5,6 7,2 7 Månedsrapport 7/14 Den svenske Riksbanken overasket markedet Som vi omtalte i forrige månedsrapport ble markedet overasket av SSB s oljeinvesteringsundersøkelse og sentralbankens uttalelser på sist rentemøte

Detaljer

Eiendomsskatt - eiendomsselskapets perspektiv Jørn Seljelid Direktør økonomi & finans ROM Eiendom AS Presentasjon Estate Konferanse 19.

Eiendomsskatt - eiendomsselskapets perspektiv Jørn Seljelid Direktør økonomi & finans ROM Eiendom AS Presentasjon Estate Konferanse 19. Eiendomsskatt - eiendomsselskapets perspektiv Jørn Seljelid Direktør økonomi & finans ROM Eiendom AS Presentasjon Estate Konferanse 19. november 2015 Bedre byrom der mennesker møtes Agenda 1. Kort om

Detaljer

Global Eiendom Vekst 2007 AS

Global Eiendom Vekst 2007 AS O B L I G O I N V E S T M E N T M A N A G E M E N T Global Eiendom Vekst 2007 AS Kvartalsrapport mars 2015 Innhold Hovedpunkter 3 Nøkkeltall 3 Aksjekurs og utbetaling 4 Kursutvikling 4 Drift, forvaltning

Detaljer

Næringsbygg Holding III AS. Kvartalsrapport desember 2014

Næringsbygg Holding III AS. Kvartalsrapport desember 2014 Næringsbygg Holding III AS Kvartalsrapport desember 2014 innhold Hovedpunkter 3 Nøkkeltall 3 Aksjekurs og utbetalinger 4 Porteføljeoversikt 5 Drift, forvaltning og finansiering 6 Struktur 7 Generelt om

Detaljer

Storebrand Eiendomsfond AS

Storebrand Eiendomsfond AS Forvaltet av: Storebrand Eiendomsfond AS Storebrand Privat Investor ASA. kvartal 05 Kvartalsrapport Q 05 - Storebrand Eiendomsfond AS Innhold Sammendrag Avkastning og aksjekurs Eiendomsporteføljen Finansiering

Detaljer

Makrokommentar. April 2015

Makrokommentar. April 2015 Makrokommentar April 2015 Aksjer opp i april April var en god måned for aksjer, med positiv utvikling for de fleste store børsene. Fremvoksende økonomier har gjort det spesielt bra, og særlig kinesiske

Detaljer

NR. 06-07/2015. Oslo, 07.09.2015. for OPAK AS. Øystein Dieseth Avdelingsleder Eiendomsrådgivning

NR. 06-07/2015. Oslo, 07.09.2015. for OPAK AS. Øystein Dieseth Avdelingsleder Eiendomsrådgivning Side 1/9 NR. 06-07/2015 Leieprisene er på vei nedover for de fleste segmenter. Ekspertpanelets spådommer for tiden fremover er stort sett uendret, eller med nedgang i leienivå. På tross av synkende leiepriser

Detaljer

Prisstigningsrapport nr. 5-2009

Prisstigningsrapport nr. 5-2009 OPAKs Prisstigningsrapport Prisstigningsrapport nr. 5-2009 EIENDOMSMARKEDET - PRISUTVIKLINGEN FOR BOLIGER I OSLO OG OMEGN OPAKs BOLIGUNDERSØKELSE I UKE 19/2009 (04.05. - 10.05.2009): side 2/12 OPAK AS

Detaljer

REGIONALT NETTVERK. Oppsummeringer - nasjonal og for alle regioner NR. 1 2014. Intervjuer er gjennomført i perioden 27. januar til 19. februar.

REGIONALT NETTVERK. Oppsummeringer - nasjonal og for alle regioner NR. 1 2014. Intervjuer er gjennomført i perioden 27. januar til 19. februar. REGIONALT NETTVERK Oppsummeringer - nasjonal og for alle regioner NR. 1 2014 Intervjuer er gjennomført i perioden 27. januar til 19. februar. NASJONAL OPPSUMMERING ETTERSPØRSEL, PRODUKSJON OG MARKEDSUTSIKTER

Detaljer