Storebrand Eiendomsfond AS

Transkript

1 Forvaltet av: Storebrand Eiendomsfond AS Storebrand Privat Investor ASA 1. kvartal 2012

2 Innhold Leder Avkastning og aksjekurs Kvartalets eiendom Eiendomsporteføljen Finansiering Regnskap Markedskommentar Side

3 1 Leder Storebrand Eiendomsfond (Fondet) leverer en avkastning på ca. 1,3 prosent for første kvartal. Det ble på generalforsamlingen i mai vedtatt at 75 % av eiendomsporteføljen skal avhendes innen slutten av 2015, mens 25 prosent av porteføljen kan beholdes frem til slutten av Det ble utbetalt NOK 0,70 pr. aksje til aksjonærene i begynnelsen av juni. Hovedindeksen på Oslo Børs (OSEBX) steg gjennom første kvartal med ca. 11 prosent, mens Eiendomsindeksen (Real Estate 4040) steg med ca 19 prosent i samme period. Etter kvartalets slutt har derimot børsen utviklet seg negativt, og er i dag omtrent på likt nivå som ved inngangen til året. Eiendomsindeksen er fortsatt opp ca. 13 prosent. Flere aktører har de siste månedene justert opp vekstprognosene for norsk økonomi. Statistisk Sentralbyrå sine tall viser at økonomien vokste med 1,4 prosent bare i første kvartal (1,1 prosent for fastlandsøkonomien). Særlig privat forbruk og økte oljeinvesteringer trekker veksten opp. NHO venter at særlig bedrifter og områder med høy eksponering mot olje/offshore og tjenesteytende næringer vil ha en positiv sysselsettingsvekst. Totalt sett ventes Norge å få en svak konjunkturoppgang de nærmeste årene med lav prisvekst, lave renter og moderat vekst i sysselsettingen. Forslaget om delvis forlengelse ble godt mottatt av aksjonærene, og over 90% av de fremmøtte aksjene stemte for forslaget. Pt. er det registrert eiendomstransaksjoner for nærmere NOK 20 milliarder i Det forventes at årets omsetning vil nå ca. NOK 45 milliarder, hvilket representerer en økning på 25 prosent sammenlignet med På generalforsamlingen i mai ble det vedtatt å utbetale NOK 0,70 pr. aksje. Dette er ca. 7 prosent av verdijustert egenkapital pr. 1. kvartal. Utbetalingen er ikke skattemessig å regne som utbytte, men tilbakebetaling av kapital. Det ble i juni utbetalt NOK 0,70 pr aksje, eller ca. 7 prosent av VEK Forvalters forslag om en delvis forlengelse av Fondets levetid ble også behandlet på generalforsamlingen. Forslaget innebar en delvis forlengelse av Fondets levetid, hvor 25 prosent av porteføljen kan selges i perioden , mens 75 prosent skal avhendes før utløpet av Forslaget ble godt mottatt av aksjonærene, og over 90 % av de fremmøtte aksjene stemte for forslaget. Vedtaket medfører at Forvalter fortsetter den aktive forvaltningen av eiendomsporteføljen, og at eiendommene avhendes gradvis over de neste 6 årene som beskrevet på generalforsamlingen. Tor Pedersen Fund Manager

4 2 Kvartalsrapport Q Storebrand Eiendomsfond AS Avkastning og aksjekurs Fondet leverer en avkastning på 1,3 prosent for 1. kvartal. Det er ikke gjennomført verdivurdering av eiendomsporteføljen i kvartalet, og eventuelle endringer i eiendomsverdier er således ikke reflektert i kursen. Etter kvartalets slutt er det utbetalt utbytte på NOK 0,70 pr. aksje, tilsvarende ca. 7,2 prosent av siste VEK. Avkastning pr. aksje Q Direkteavkastning 1,5 % Verdiendring -0,3 % Totalt 1,3 % Verdijustert egenkapital pr. aksje Verdijustert egenkapital pr. aksje (VEK) beregnes ved å ta utgangspunkt i bokført egenkapital pr. aksje med tillegg/fradrag for avvik mellom eiendomsporteføljens bokførte verdi vs. markedsverdi, samt overkurs/ underkurs for Fondets gjeld. Avkastning i 1. kvartal 2012 Avkastning i eierselskapet Storebrand Privat Investor ASA ble 1,3 prosent i 1. kvartal. Pr. 31. mars 2012 var verdijustert egenkapital (VEK) pr. aksje NOK 9,72. Hvordan beregnes avkastningen? Egenkapitalavkastningen for en eiendomsinvestering inkluderer i hovedsak to elementer: 1. Direkteavkastning 2. Verdiendring Direkteavkastning og verdiendringer kan ikke alltid summeres til totalavkastningen nevnt innledningsvis, da totalavkastningen måles på morselskapnivå. Avkastning siden oppstart Siden oppstart har Fondet levert en akkumulert avkastning på ca. 30 prosent. Aksjonærer som er interessert i å kjøpe eller selge aksjer i annenhåndsmarkedet bes kontakte Storebrand Markets på telefon Aksjekurs og avkastning Kurs Avkastning Oppstart 9,04 - Q4 05 9,07 0,4 % Q1 06 9,78 7,9 % Q ,70 9,4 % Q ,36 6,2 % Q ,15 7,0 % Q ,35 8,8 % Q ,73 3,0 % 1 Direkteavkastning Direkteavkastning kalkuleres ved å ta brutto leieinntekter for kvartalet fratrukket eierkostnader 1, dividert på vektet verdijustert egenkapital for perioden. Direkteavkastning for Fondet i 1. kvartal ble 1,5 prosent, hvilket er i tråd med direkteavkastningsmålet pr. kvartal på ca. 1,5 prosent. Utbytte Etter kvartalets slutt er det utbetalt utbytte på NOK 0,70 pr. aksje. Utbetalingen fant sted 5. juni, og er ca. 7,2 prosent av VEK. Siden oppstart i 2005 er det utbetalt utbytte til aksjonærene i årene 2007, 2008, 2011 og Utbetalingene var på henholdsvis NOK 0,875, NOK 0,68, NOK 0,65 og NOK 0,70 pr. aksje. Q ,36 5,0 % Q ,47 0,8 % Q ,15-4,8 % Q ,04-9,1 % 2 Direkteavkastning for fondet ble 1,5 prosent i 1. kvartal. Ettersom Fondet går inn i en avviklingsfase er det å forvente økte utbytter i forbindelse med eiendomssalg. Q3 08 8,86-19,8 % Q4 08 7,01-20,8 % Q1 09 6,92-1,3 % Q2 09 6,68-3,4 % Q3 09 6,78 1,4 % Q4 09 7,81 15,2 % Q1 10 7,69-1,5 % Q2 10 8,47 10,1 % Q3 10 8,33-1,7 % Q4 10 9,70 16,4 % Q1 11 9,98 2,9 % Q ,36 7,4 % Q3 11 9,98-3,7 % 3 Verdiendring Det er ikke gjennomført verdivurdering av eiendomsporteføljen pr. mars Eventuelle endringer i markedsforholdene er således ikke reflektert i selskapets VEK for perioden. Neste verdivurdering av eiendommene vil gjennomføres i 2. kvartal Fondets rentebytteavtaler viser en relativt flat utvikling i kvartalet. Totalt sett resulterte verdiendringene i en negativ avkastning på 0,3 prosent i perioden. Skattemessig er ikke utbetalingene å regne som utbytte, men som tilbakebetaling av innbetalt egenkapital. Dette for å skatteoptimalisere utbetalingene. Q4 11 9,60-0,8 % 4 Q1 12 9,72 1,3 % Akkumulert 29,7 % 1 Inkl. utbytte på NOK 0,875 per aksje. 2 Inkl. utbytte på NOK 0,68 per aksje. 3 Inkl. utbytte på NOK 0,35 per aksje. 4 Inkl. utbytte på NOK 0,30 per aksje. Noter 1 Eierkostnader inkluderer driftskostnader, avsetninger, skatt, rentekostnader, forvaltningshonorarer m.m. 2 Det presiseres at historisk avkastning ikke er en garanti for fremtidig avkastning.

5 3 Kvartalets eiendom Kvartalets eiendom er Dyrskuevegen 5 på Kløfta, i Ullensaker kommune. Eiendommen er en handelseiendom med 2 leietakere fordelt over totalt ca m 2, og har meget god eksponering mot E6 mellom Oslo og Gardermoen. Etter at en av de tidligere leietakerne har flyttet ut, har eiendommen gjennomgått til dels store investeringer og er fullt utleid. Eiendomsbeskrivelse Dyrskuevegen 5 ble kjøpt i 2. kvartal Eiendommen ble kjøpt som et nybygg, og er således funksjonellt og i meget god teknisk stand. Bygget er delt inn i to handelsarealer med felles inngang. Det er også nylig etablert noe ekstra adgang i forbindelse med innflytting av bilforretning. Det er også etablert mesanin i deler av disse arealene. Eiendommen ligger i første rekke mot E6 mellom Oslo og Gardermoen, og har således meget god eksponering. Leietakere Megaflis AS og Autolease AS leier hele eiendommen som har et totalareal på m 2. Autolease AS er et heleid datterselskap av DNB ASA. I forbindelse med etablering av bilforretning for Autolease AS ble eiendommen utvidet med en mesanin på m 2. Eiendommen fremstår i dag med et topp moderne bilanlegg med tilhørende verksted, samt en flisebutikk med positiv omsetningsutvikling. Eiendommen har god parkeringsdekning med ca. 250 parkeringsplasser. utvikling som følge av de grepene som er gjort den senere tid. Eiendommen ligger i første rekke mot E6 mellom Oslo og Gardermoen, og har således meget god eksponering. Verdiutvikling Siden kjøpet i 2007 har eiendommen hatt en negativ verdiutvikling. Årsaken til dette er en negativ markedsutvikling i perioden 2007 til 2009 hvor eiendomsverdiene falt med til sammen ca. 20 prosent. Mye av dette verdifallet er dog innhentet som følge av noe bedrede markedsforhold og utviklingsarbeidet som er gjennomført på eiendommen i Autolease AS er et heleid datterselskap av DNB ASA. Utviklingspotensial Forvalter anser utviklingspotensialet på eiendommen som realisert gjennom prosjektet med Autolease AS. Verdivurderingene har hatt en positiv

6 4 Kvartalsrapport Q Storebrand Eiendomsfond AS Eiendomsporteføljen Tre eiendommer er solgt i løpet av kvartalet, og Fondet har nå totalt 58 eiendommer med leieinntekter på til sammen ca. NOK 490 millioner. Det er totalt ca. 360 leietakere i porteføljen. Netto-yielden på porteføljen er ca. 6,8 prosent ved utgangen av 1. kvartal, og ledigheten er redusert til ca 3,7 prosent. Eiendomsfondets levetid Eksempel på en portefølje på NOK 7,0 mrd. Mill. NOK % Oppbygging Forvaltning Avvikling Oslo Akershus 7% Sør-Trøndelag Topp 10 investorer Portefølje av eiendommer Fordeling investorer Basert på fylke 9% 16% Rogaland 11% Møre og Romsdal Andre 14% % andel av aksjene 1 Storebrand Liv 10,7 % 2 Henderson Indirect Property (B) 1,7 % 3 UNIFOR - Forvaltningsstiftelsen 1,1 % 4 Lørenskog Kommune 0,8 % 5 Lavo AS 0,6 % 6 Victory Life 0,6 % 7 State Street Nominees Ltd. All 0,6 % 8 Hedalm AS 0,6 % 9 AS Backe 0,6 % 10 Scheiblers Legat 0,6 % Andre ulike investorer 82,0 % Totalt 100,0 % Fondets levetid 23. mai ble det avhold ordinær generalforsamling for Fondet, og i henhold til prospektet skulle det tas stilling til en mulig forlengelse av Fondet på dette tidspunktet. Styrets anbefaling var å selge ut 75 % av eiendommene i løpet av den opprinnelige nedsalgsfasen fra , mens de resterende 25 % av eiendommene selges ut i løpet av Dette forutsetter at Forvalter kan sannsynliggjøre en betydelig meravkastning for aksjonærene ved å forlenge. Styrets forslag om delvis forlengelse ble vedtatt med 90,1 % av de fremmøtte aksjene. Det er dermed mer klarhet rundt Fondets videre levetid, og Forvalter kan således arbeide mer konkret med salgsprosesser på eiendommene i de kommende årene. Målet er å utdele overskuddslikviditet forløpende til aksjonærene etter hvert som eiendom selges. Styrets forslag om delvis forlengelse ble vedtatt med 90,1 % av de fremmøtte aksjene. Solid eiendomsportefølje Fondet har nå overtatt alle eiendommer, og det er ikke planlagt ytterligere eiendomskjøp. Pr. 31. mars bestod eiendomsporteføljen av 58 eiendommer med en samlet verdi på NOK millioner. Porteføljen har et samlet areal på ca m 2 som ved utgangen av kvartalet genererte årlige leieinntekter på ca. NOK 490 millioner. Gjennomsnittlig yield 1, basert på siste verdivurdering av porteføljen var ca. 6,8 prosent. Dette er inklusive prosjekteiendommer som for eksempel Karl Johans gate 12, hvor det fortsatt er store arealer som er under rehabilitering og således står uten leieinntekter. Totalt er det investert ca. NOK 19 millioner i Fondets eiendommer i løpet av 1. kvartal. De største investeringene er gjennomført i Dyrskueveien 5 og Karl Johans gate 12. Leieforhold I løpet av 2011 ble det skrevet 80 leiekontrakter med en årlig leie på ca. NOK 60 millioner. I gjennomsnitt var de nye kontraktsleiene ca prosent over tidligere leie, og dette representerer således en verdiøkning for Fondet. I løpet av 2012 er det kontraktsutløp tilsvarende en årlig leie på ca NOK 50 millioner, og dette er således noe lavere enn de siste årene. Pr. 31. mars 2012 hadde eiendomsporteføljen totalt 358 ulike leietakere. De tre største leietakerne i porteføljen er Hafslund ASA, Plantasjen ASA og Maske Gruppen AS. De største og mest solide leietakerne er ansvarlige for store deler av leien i porteføljen. Eksempelvis var de 30 største leietakerne pr. 31. mars 2012 ansvarlige for 48 prosent av de samlede leieinntektene i porteføljen. Av de totale leieinntektene stammer ca. 15 prosent fra leietakere som enten er statlige, kommunale, eller er deleiet av disse. Ledigheten i porteføljen er ytterligere redusert i løpet av kvartalet, og er ved kvartalets utløp ca. 3,7 prosent. Den generelle ledighetsgraden i Oslo, Asker og Bærum er til sammenligning ca. 7 prosent. Noter 1 Yield er et nøkkeltall som beskriver direkteavkastningen på en eiendom. Yield for en eiendom beregnes som leieinntekter fratrukket kostnader dividert med eiendommens markedsverdi. En leieinntekt fratrukket eierkostnader, på eksempelvis NOK 6 millioner og en markedsverdi av eiendommen på NOK 100 millioner gir en yield på 6,0 prosent (6 mill/100 mill).

7 5 Eiendomsporteføljen (forts) Salg av eiendom Som nevnt i forrige kvartalsrapport ble salget av Østre Aker vei eiendommene gjennomført i 1. kvartal. Eiendommene ble solgt til en pris ca. 14 prosent over siste verdivurdering. Salget tilførte Fondet en likviditet på ca. NOK 40 millioner, etter innfrielse av gjeld. Fondet har flere eiendommer med utviklingsprosjekter som forventes ferdigstilt i de kommende årene. Det er å forvente at flere av disse eiendommene vil bli vurdert når brorparten av gevinstpotensialet på eiendommene vurderes som realisert. I henhold til vedtaket på generalforsamling 23. mai skal nå 75 prosent av porteføljen realiseres innen utløpet av 2015, og de resterende 25 prosent innen utløpet av Dette gjør at Forvalter nå kan legge en mer klar salgsstrategi for Fondets eiendommer. Ledigheten i porteføljen er ytterligere redusert i løpet av kvartalet, og er ved kvartalets utløp ca. 3,7 prosent. Verdivurderinger Det er ikke gjennomført verdivurdering av Fondets eiendommer i 1. kvartal. Neste verdivurdering vil bli gjennomført ved utløpet av 2. kvartal. Markedet for næringseiendom generelt har utviklet seg relativt flatt i løpet av 1. kvartal. en rekke forhold rundt eiendommene hensyntatt. Det være seg blant annet leietakerprofil, gjenværende løpetid på eksisterende leiekontrakter, behov for rehabilitering/oppussing, vedlike holdskostnader, eiendommens beliggenhet, samt den generelle bygningstekniske standarden. I tillegg vurderes andre sammenlignbare transaksjoner som er gjennomført i nærområdet, finansieringskostnader, tilgjenglighet av ledige lokaler i nærområdet, markedsnivået for nye leiekontrakter, og de generelle makroøkonomiske utsiktene for de kommende årene. I sum gir dette et realistisk bilde av prisnivået som kan oppnås om eiendommen skulle omsettes fritt i markedet på verdivurderingstidspunktet. Det er ikke gjennomført verdivurdering av Fondets eiendommer i 1. kvartal. For verdivurdering av Fondets eiendommer benyttes NEWSEC og Akershus Eiendom, som er to av de ledende aktørene innenfor dette området i Norge. Neste verdivurdering gjennomføres 2. kvartal Fordeling eiendomstype 18% 35% 30% 25% 20% 35% Kontor Butikk Lager 4% 2% 1% 1% 1% 0% Annet Parkering Servering Fordeling geografi 19,7% 41,0% Oslo Akershus Sør-Trøndelag Vest-Agder Hordaland 9,3% Vestfold Østfold 7,4% Nordland Telemark Rogaland Reforhandlingspotensial Andel leiekontrakter som utløper Garasje 41% Investering Uteareal 5,5% 4,6% 3,9% 2,3% 1,9% 1,8% 1,3% 0,9% 0,2% 0,2% Oppland Nord-Trøndelag Hedmark Troms Verdivurdererne estimerer markedsverdien av eiendommene som om de skulle omsettes i markedet på det aktuelle tidspunktet. I den forbindelse blir 15% 10% 5% 0% År Kontor Butikk Lager Annet Parkering Servering Garasje Investering

8 6 Kvartalsrapport Q Storebrand Eiendomsfond AS Finansiering Fondets belåningsrad er 73 prosent ved utløp av 1. kvartal, og dette er en økning på ca. 2 prosent fra 4. kvartal. Totalt har Fondet rentebærende gjeld på NOK millioner, hvorav ca. 56 prosent av dette er rentesikret. Gjennomsnittlig rentekostnad var ca. 5,2 prosent ved utløp av kvartalet. Fondet har ingen vesentlige gjeldsforfall i Topp 10 Leietaker % andel av porteføljen 1 Hafslund Eiendom AS 4,0 % 2 Plantasjen ASA 3,3 % 3 Maske Gruppen AS 3,2 % 4 Lindex AS Invoice 2,8 % 5 Universitetet i Oslo 2,8 % 6 Forsvarsbygg 2,8 % 7 Skanem Moss AS 2,7 % 8 Trondheim Kommune - Helse og velferdstjenesten 2,3 % 9 Carlsen Fritzøe Handel AS 2,3 % 10 Expert AS 2,3 % Andre 348 ulike leietagere 71,5 % Utløpsprofil Leieinntekter Mill. NOK ,0% 1,8% 1,6% 1,4% 1,2% 1,0% 0,8% 0,6% 0,4% 0,2% 0,0% Arealledighet Oslo Rogaland Akershus Andre 100,0 % År Belåningsgrad Pr. 31. mars 2012 hadde Fondet totalt NOK millioner i langsiktig gjeld, og en belåningsgrad på 73 prosent. Belåningsgraden er opp i perioden, som er et resultat av ytterligere prosjektfinansiering som er trukket opp på flere av eiendommene i løpet av kvartalet. Fondet har som målsetning å ha en gjennomsnittlig belåningsgrad på 70 prosent over Fondets levetid, men har anledning til å ha en belåningsgrad på mellom 60 og 80 prosent Pr. 31. mars 2012 hadde Fondet totalt NOK millioner i langsiktig gjeld. Rentekostnader Den gjennomsnittlige årlige rentekostnaden for Fondet pr. 31. mars 2012 var 5,21 prosent, inklusiv lånemargin. Dette var en nedgang på 0,09 prosent fra utgangen av 4. kvartal, og er et resultat lavere flytende renter i perioden. Positivt yield gap Fondets gjennomsnittlige rentekostnad pr. 31. mars 2012 var lavere enn den gjennomsnittlige yielden 1 på eiendomsporteføljen på samme tidspunkt. Den gjennomsnittlige yielden på eiendomsporteføljen pr. 31. mars var 6,8 prosent. Dermed var det et positivt yield-gap 2 på 1,55 prosent mellom Fondets netto leieinntekter og Fondets rentekostnader. Rentesikring Pr. 31. mars 2012 var ca. 56 prosent av Fondets langsiktige gjeld rentesikret. I henhold til Fondets prospekt skal minimum 50 prosent av total gjeld være rentesikret. Sikringsgraden er forventet å være relativt uendret for Pr. 31. mars 2012 var ca. 56 prosent av Fondets langsiktige gjeld rentesikret. Fondet benytter seg av ulike rentesikringsinstrumenter for å redusere renterisikoen i langsiktig gjeld. Det vanligste instrumentet er rentebytteavtaler. Pr. 31. mars 2012 hadde Fondet inngått 20 ulike rentebytteavtaler. Den gjennomsnittlige rentekostnaden på disse avtalene var 6,37 prosent inklusiv lånemargin, og avtalene hadde en gjennomsnittlig gjenværende løpetid på 3,38 år. Prosjektfinansiering I løpet av 4. kvartal etablerte Forvalter kredittrammer for prosjektfinansiering på til sammen ca. NOK 300 millioner. Dette er for å sikre kapital til identifiserte prosjekter de nærmeste årene, samt for å unngå å finansiere disse prosjektene utelukkende med egenkapital. Avdragsstruktur Etter kvartalets utløp har Fondet refinansiert et obligasjonslån på NOK 335 millioner. Lånet ble besluttet refinansiert i bank i stedet for obligasjonsmarkedet. Det er i all hovedsak avdragsfrihet på Fondets lånefasiliteter frem til Kontor Butikk Lager Annet 1 Fondets gjennomsnittlige yield er et nøkkeltall som beskriver den gjennomsnittlige direkteavkastning på fondets eiendommer. Se definisjonen av yield i fotnote 1 på side 5. 2 Differansen mellom fondets netto leieinntekter og fondets gjennomsnittlige rentekostnad pr. 1. kvartal 2012.

9 7 Regnskap RESULTAT (Tall i MNOK) Q1/2012 Hittil i år Gevinst ved salg av bygg - - 9,2 Leieinntekter 125,7 125,7 488,8 Øvrige inntekter 0,1 0,1 6,4 Sum inntekter 125,8 125,8 504,5 Tap ved salg av aksjer (garantier) -5,34-5,34 - Av og nedskrivninger varige driftsmidler -19,7-19,7-99,1 Reversering tidligere års nedskrivninger 2,7 2,7 37,5 Annen driftskostnad -26,1-26,1-137,0 Sum driftskostnader -48,4-48,4-198,5 Driftsresultat 77,4 77,4 305,9 Finansinntekter 6,0 6,0 21,8 Finanskostnader -75,3-75,3-292,1 Verdiendring finansielle derivater 9,8 9,8-30,1 Resultat 17,8 17,8 5,6 BALANSE (Tall i MNOK) Eiendeler Utsatt skattefordel 165,1 165,1 165,1 Varige driftsmidler 6 931, , ,0 Finansiell anleggsmidler 15,5 15,5 17,9 Sum anleggsmidler 7 112, , ,1 Bank 434,5 434,5 281,6 Omløpsmidler 64,7 64,7 65,1 Sum eiendeler 7 611, , ,8 Egenkapital og gjeld Innskutt egenkapital 183,6 183,6 183,6 Annen egenkapital 1 738, , ,2 Sum egenkapital 1 922, , ,8 Gjeld Langsiktig gjeld 5 045, , ,3 Kortsiktig gjeld 643,9 643,9 663,7 Sum gjeld 5 689, , ,0 Sum egenkapital og gjeld 7 611, , ,8

10 8 Kvartalsrapport Q Storebrand Eiendomsfond AS Markedskommentar Fjerde kvartal ble som vanlig preget av mange transaksjoner og leiekontraktsigneringer. På slutten av fjoråret registrerte UNION en svakt stigende yield-tendens og rentefallet ga negativ verdiutvikling på gamle fastrenteavtaler. Fremover er det ventet å være generelt gode rammevilkår for næringseiendom. Totalomsetning i Norge Mrd. NOK Kilde: UNION Q Totalomsetning i Norge pr Fordelt på ulike investorer 42% 9% 8% 7% 6% 5% 4% 3% 2% 1% 0% 0% 4% Yield gap Kilde: UNION 3% 4% Eiendomsselskap Livselskap Syndikat Andre Kilde: UNION NOK 17 mnd. pr. Q1.12 Prime Yield 10-års swap-rente Yield gap Private investorer Norske fond Internasjonale 38% 36 45E 17 Konjunkturutsiktene De siste månedene har utsiktene for internasjonal økonomi blitt hakket bedre, og særlig nøkkeltallene for USA viser en positiv utvikling. Konsensus tilsier imidlertid svak vekst i internasjonal økonomi, og usikkerheten er fortsatt stor. Utviklingen ute påvirker Norge blant annet gjennom lave rentenivåer, og forventninger om svak utvikling i fastlandseksporten de nærmeste to årene. Statistisk Sentralbyrå (SSB) venter per februar, at norsk økonomi neste år vil gå inn i en svak oppgangskonjunktur. Sysselsettingen ventes å stige med drøye prosenten per år, og Norges Bank sin forventningsundersøkelse (gjennomført i januar) viser en økende grad av optimisme blant bedriftene. Kombinert med sterk befolkningsvekst og forventninger om god vekst i privat konsum, tyder dataene på gode rammevilkår for næringseiendom i Norge de nærmeste årene. Et lite unntak er konsumprisindeksen (KPI) som ventes å stige med kun 1,7 prosent i snitt i perioden Leieavtalene i blant annet kontormarkedet reguleres normalt med KPI, og november-justeringen var på kun 1,2 prosent. Renter og finansiering Rentekostnadens to hovedkomponenter, fastrentenivåene og bankmarginen, har det siste året gått i hver sin retning. I løpet av fjerde kvartal fortsatte rentenivåene og synke, men stigende bankmarginer oppveide nedgangen. Det siste året har rentenedgangen vært ca. 0,35 prosent større enn økningen i bankenes marginer slik at netto finansieringskostnad i nye lån har tendert ned. Det typiske rentenivået i et nytt lån til kjøp av næringseiendom er per mars på ca. 5,4 prosent inkludert bankmargin. I løpende lån, basert på fastrenteavtaler og flytende bankmargin, har den samlede rentekostnaden tendert opp de siste kvartalene fordi bankmarginene har økt. Salgsmarkedet Salgsmarkedet for næringseiendom var i fjor preget av mange omsetninger innen eiendommer med lange leiekontrakter og mange salg innen tomt/utvikling. Syndikeringsaktørene ble største netto kjøper av næringseiendom for tredje året i rad, og hentet anslagsvis NOK 200 millioner i egenkapital til investeringer i næringseiendom i Norge. Eiendomsselskapene, som har vært største netto selger av næringseiendom siden finanskrisen, økte kjøpstakten i fjor og nettokjøpte næringseiendom gjennom andre halvår i fjor. Antall transaksjoner var som vanlig høyt i fjerde kvartal, og totalt økte antall omsetninger fra 146 i 2010 til 173 i 2011 (kun transaksjoner fra NOK 50 millioner). Det var imidlertid kun én transaksjon over NOK 1 milliard og målt i verdi sank transaksjonsvolumet fra NOK 39 milliarder i 2010 til NOK 36 milliarder i fjor. Priser / yielder Snitt-yielden i transaksjonene i andre halvår var på 7,05 prosent. Nivået var 0,25 prosent høyere enn i første halvår, og gir uttrykk for økt risikopåslag blant investorer og banker. Generelt var det en økende yield-spread gjennom andre halvår mellom eiendom med lav antatt risiko og eiendom med ordinær til høy antatt risiko. Prime yield vurderes til å være 5,50 prosent nå. Oslo Børs Hovedindeksen på Oslo Børs (OSEBX) steg gjennom fjerde kvartal i fjor med 11

11 9 prosent, mens Eiendomsindeksen (Real Estate 4040) sank med 5 prosent i samme periode. Innledningsvis i 2012 har Oslo Børs vist en stigende tendens, godt hjulpet av stigende oljepris og nye oljefunn i inn- og utland. Kontorleiemarkedet i Oslo, Asker og Bærum Selskapet Eiendomsverdi Næring registrerer data for ca. 800 leiekontrakter innen kontor i hovedstaden hvert år. Dataene viser at gjennomsnittlig kvadratmeterleie har steget med ca. 5 prosent i fjor og ca. 7 prosent siden bunnen i begynnelsen av Det har imidlertid vært store forskjeller i utviklingen avhengig av område. De siste par årene har flyttestrømmen generelt gått fra randsonene til sentrumsområdene som har fått den beste leieprisutviklingen. Det er et betydelig volum langtidsledige lokaler, og eiendommer utenfor sentrum og de etablerte kontorklyngene er ofte svært utfordrende å leie ut. Det er særlig arealeffektive eiendommer på attraktive beliggenheter med høy standard som har fått vekst i leienivåene. Fremover venter vi ca. 5 prosent årlig vekst i leienivåene i nye kontrakter som et gjennomsnitt. Etterspørselen har hatt en stigende tendens de siste to årene, men ekstraordinær høy tilførsel av nybygg innebærer at kontorledigheten sannsynligvis vil stige fra snaue 7 prosent i dag til snaue 8 prosent om et år. UNION forventer svakt synkende kontorledighet fra Bergen, Trondheim og Stavanger Det ble registrert i alt 31 transaksjoner over NOK 50 millioner i fjor som til sammen utgjorde NOK 7 milliarder i de tre by-regionene. Stavangerområdet har de siste to årene skilt seg ut ved at de større eiendoms salgene typisk ender med kjøper som er basert utenfor fylket. I 2010 gjaldt dette for 80 prosent av kjøpsvolumet og i fjor for samtlige fem transaksjoner over NOK 200 millioner. Lokale meglere vurderer i alle byene den generelle leiepristendensen i kontormarkedet til å være flat til svakt stigende. Handelssegmentet UNION erfarer god etterspørsel etter eiendom innen handel og nye norskbaserte strukturer er under etablering for kjøp av handelseiendom både i Norge og øvrige Skandinavia. I fjor ble det registrert totalt 35 transaksjoner over NOK 50 milliarder i 20 kommuner for til sammen NOK 7,3 milliarder. Eiendomsselskapene var største netto kjøper i dette segmentet, og vi registrerte netto-yielder fra rett under 5 prosent til snaue ni prosent. Median-yielden i omsetningene var på 6,9 prosent. Sett bort fra kjøpesentrene var det i gjennomsnitt 11 år igjen på leiekontraktene i eiendommene som ble solgt i fjor. Virke (tidligere HSH) venter 5 prosent vekst i detaljomsetningen i år, og konsensus innebærer at privat konsum stiger med 3,5 prosent i år og 3,9 prosent i Reallønnsvekst, stigende sysselsetting og befolkningsmengde, samt lave renter bidrar til de positive forventningene. NOK Renteutvikling 8% 7% 6% 5% 4% 3% 2% 1% 0% Yield gap 8% 7% 6% 5% 4% 3% 2% 1% 0% Markedsleie og utleiegrad Q1-08 Q2-08 Q3-08 Q1-09 Q2-09 Q4-09 Q1-10 Q3-10 Q4-10 Q1-11 Q1-12 Kilde: UNION Q2 06 Q3 06 Q4 06 Q1 07 Q2 07 Q3 07 Q4 07 Q1 08 Q2 08 Q3 08 Q4 08 Q1 09 Q2 09 Q3 09 Q4 09 Q1 10 Q2 10 Q3 10 Q4 10 Q1 11 Q2 11 Q3 11 Q4 11 Q1 12 Kilde: UNION 3-måneders NIBOR-rente 10-års swap-rente Yield Rentekostnader Yield gap Utleiegrad 100% 98% 96% 94% 92% 90% 88% 86% 84% Q Utleiegrad kontor (%) Markedsleie pr. kvm. prestisje

12 Storebrand Eiendomsfond AS c/o UNION Eiendomskapital AS, Bolette brygge 1, Postboks 1715 Vika, N-0121 Oslo, Telefon , nr B