Storebrand Eiendomsfond AS

Transkript

1 Forvaltet av: Storebrand Eiendomsfond AS Storebrand Privat Investor ASA 3. kvartal 2013

2 2 Kvartalsrapport Q Storebrand Eiendomsfond AS Innhold Sammendrag Avkastning og aksjekurs Eiendomsporteføljen Eiendomssalg Finansiering Regnskap Markedskommentar Side

3 3 Sammendrag Storebrand Eiendomsfond AS (Fondet) leverer en avkastning på ca. 0,1 % i 3. kvartal Storebrand Eiendomsfond AS er eier av totalt 53 næringsbygg som blir forvaltet av UNION Eiendomskapital på vegne av fondet. I løpet av 3. kvartal ble Dyrskueveien 5, Raveien 269 og Landøyveien 2 realisert (som omtalt i forrige kvartalsrapport). Fondet har i tillegg solgt ytterligere 4 eiendommer med overtakelse i 4. kvartal, og har til sammen solgt 8 eiendommer så langt i år. Fondet har levert en akkumulert avkastning på 17,9 %. Verdiskapningen i porteføljen skyldes i hovedsak gode eiendomskjøp, prosjektarbeider på eiendommer, aktiv jobbing med utleie av ledige arealer, samt forlengelse av eksisterende leiekontrakter etter overtakelse av eiendommene. Netto yield på porteføljen er 6,8 %. Fondet har aksjonærer.

4 4 Kvartalsrapport Q Storebrand Eiendomsfond AS Avkastning og aksjekurs Fondet leverer en avkastning på ca. 0,1 % for 3. kvartal. Det er ikke gjennomført verdivurdering av eiendomsporteføljen i kvartalet, og eventuelle endringer i eiendomsverdiene er således ikke reflektert i kursen. Siden oppstart i 2005 har Fondet levert en akkumulert avkastning på ca. 17,9 %. Avkastning pr. aksje Q Direkteavkastning 0,7 % Verdiendring -0,6 % Totalt 0,1 % Verdijustert egenkapital pr. aksje Verdijustert egenkapital pr. aksje (VEK) beregnes ved å ta utgangspunkt i bokført egenkapital pr. aksje med tillegg/fradrag for avvik mellom eiendomsporteføljens bokførte verdi vs. markedsverdi, samt overkurs/underkurs for Fondets gjeld. Aksjekurs og avkastning Kurs Avkastning Oppstart 9,04 - Q4 05 9,07 0,4 % Q1 06 9,78 7,9 % Q ,70 9,4 % Q ,36 6,2 % Q ,15 7,0 % Q ,35 8,8 % 1 Q ,73 3,0 % Q ,36 5,0 % Q ,47 0,8 % Q ,15-4,8 % 2 Q ,04-9,1 % Q3 08 8,86-19,8 % Q4 08 7,01-20,8 % Q1 09 6,92-1,3 % Q2 09 6,68-3,4 % Q3 09 6,78 1,4 % Q4 09 7,81 15,2 % Q1 10 7,69-1,5 % Q2 10 8,47 10,1 % Q3 10 8,33-1,7 % Q4 10 9,70 16,4 % Q1 11 9,98 2,9 % Q ,36 7,4 % 3 Q3 11 9,98-3,7 % Q4 11 9,60-0,8 % 4 Q1 12 9,72 1,3 % Q2 12 8,50-5,3 % 5 Q3 12 8,53 0,3 % Q4 12 8,23-3,5 % Q1 13 8,29 0,7 % Q2 13 7,74-0,9 % 6 Q3 13 7,74 0,1 % Akkumulert 17,9 % Avkastning i 3. kvartal 2013 Avkastning i eierselskapet Storebrand Privat Investor ASA ble ca. 0,1 % i 3. kvartal. Per var verdijustert egen kapital (VEK) pr. aksje NOK 7,74. Hvordan beregnes avkastningen? Egenkapitalavkastningen for en eiendomsinvestering inkluderer i hovedsak to elementer: 1. Direkteavkastning 2. Verdiendring Direkteavkastning Direkteavkastning kalkuleres ved å ta brutto leieinntekter for kvartalet fratrukket eierkostnader 1, dividert på vektet verdijustert egenkapital for perioden. Direkteavkastningen for Fondet i 3. kvartal ble 0,7 %. Direkteavkastningen for fondet ble 0,7 % i 3. kvartal. Verdiendring Det er ikke gjennomført verdivurdering av eiendomsporteføljen i 3. kvartal. Eventuelle endringer i markedsforholdene er således ikke reflektert i Fondets VEK for perioden. Totalt sett resulterte verdiendringene i en negativ avkastning på ca. 0,6 % i perioden, som i hovedsak skyldes investeringer i eiendomsmassen som ikke reflekteres i eiendomsverdiene før neste verdivurdering. Avkastning siden oppstart Siden oppstart har Fondet levert en akkumulert avkastning på 17,9 % 2. Aksjonærer som er interessert i å kjøpe eller selge aksjer i annenhåndsmarkedet bes kontakte UNION Corporate AS på telefon Utbytte Siden oppstart i 2005 er det utbetalt utbytte til aksjonærene i årene 2007, 2008, 2011, 2012 og Utbetalingene var på henholdsvis NOK 0,875, NOK 0,68, NOK 0,65, NOK 0,70 og NOK 0,42 pr. aksje. Det er samlet utbetalt NOK 3,33 pr. aksje siden oppstart i Ettersom Fondet går inn i en avviklingsfase er det å forvente økte utbytter i forbindelse med eiendomssalg. 1 Utbytte på NOK 0,875 per aksje. 2 Utbytte på NOK 0,68 per aksje. 3 Utbytte på NOK 0,35 per aksje. 4 Utbytte på NOK 0,30 per aksje. 5 Utbytte på NOK 0,70 per aksje. 6 Utbytte på NOK 0,42 per aksje. Totalt i utbytte 3,33 per aksje. Noter 1 Eierkostnader inkluderer driftskostnader, avsetninger, skatt, rentekostnader, forvaltningshonorarer m.m. 2 Det presiseres at historisk avkastning ikke er en garanti for fremtidig avkastning.

5 5 Eiendomsporteføljen Eiendomsporteføljen består av 53 eiendommer med en markedsverdi på ca. NOK millioner 1. Det er totalt 326 leietakere i porteføljen. Netto-yielden på porteføljen er ca. 6,8 % ved utgangen av 3. kvartal, og ledigheten er ca. 5,3 %. Det er i kvartalet fremforhandlet flere eiendomssalg som overtas i neste kvartal. Fondets levetid Ved ordinær generalforsamling i Storebrand Privat Investor ASA 23.mai 2012 ble styrets forslag om å forlenge fondets levetid med inntil tre år vedtatt. Eiendomsfondet blir avviklet senest 31. desember Frem til 31. desember 2015 skal forvalter gjennomføre et nedsalg av eiendomsporteføljen med minimum 75 % basert på en vurdering av hva som gir best verdiskapning for aksjonærene. Øvrig del på inntil 25 % av eiendoms porteføljeverdien skal realiseres innen 31. desember 2015 dersom det ikke sannsynliggjøres en betydelig forventet meravkastning for aksjonærene ved å realisere innen 31. desember Gjennomsnittlig yield, basert på siste verdivurdering av porteføljen var ca. 6,8 % Solid eiendomsportefølje Per bestod eiendomsporteføljen av 53 eiendommer med en samlet verdi på NOK millioner. Porteføljen har et samlet areal på ca m2 som ved utgangen av kvartalet genererte årlige leieinntekter på ca. NOK 450,4 millioner. Gjennomsnittlig yield 2, basert på siste verdivurdering av porteføljen var ca. 6,8 %. Dette er inklusive prosjekteiendommer som for eksempel Karl Johans gate 12 og Kirkegaten 34, hvor det fortsatt er store arealer som er under rehabilitering og som således står uten leieinntekter. Totalt er det investert ca. NOK 20,1 millioner i Fondets eiendommer i løpet av 3. kvartal. Investeringene skyldes blant annet prosjekter på eiendommer der kontrakter er blitt reforhandlet. Leieforhold Per hadde eiendomsporteføljen totalt 326 ulike leietakere. De tre største leietakerne i porteføljen er Hafslund Eiendom AS, Maske Gruppen AS og Forsvarsbygg. De største og mest solide leietakerne er ansvarlige for store deler av leien i porteføljen. Eksempelvis var de 30 største leietakerne per ansvarlige for ca. 56 % av de samlede leieinntektene i porteføljen. Ledigheten i porteføljen er på ca. 5,3 %. Salg av eiendom Forvalter har i løpet av kvartalet arbeidet med salg av flere eiendommer i Fondet. I løpet av 3. kvartal ble Landøyveien 2, Dyrskueveien 5 og Raveien 269 solgt og overtatt. Det er i kvartalet fremforhandlet ytterligere 3 eiendomssalg. Noen av disse salgene vil bli nærmere omtalt i Eiendomssalg. Fondet har flere eiendommer med utviklingsprosjekter som forventes ferdigstilt de kommende årene. Det er å forvente at flere av disse eiendommene vil bli vurdert for salg, når brorparten av gevinstpotensialet på eiendommene vurderes som realisert. Verdivurderinger Det er ikke gjennomført verdivurdering av Fondets eiendommer i 3. kvartal. Neste verdivurdering vil bli gjennomført ved utgangen av 4. kvartal. Generelt har verdivurderingene vist at eiendom med lav antatt risiko har holdt seg godt i verdi. Det er særlig eiendom med korte leiekontrakter, risikofylt beliggenhet og logistikk som har Eiendomsfondets levetid Eksempel på en portefølje på NOK 7,0 mrd. Mill. NOK Oppbygging Forvaltning Avvikling Portefølje av eiendommer Topp 10 investorer % andel av aksjene 1 STOREBRAND LIVSFORSIKRING 10,70 % 2 UNIFOR - FORVALTNING 1,11 % 3 LØRENSKOG KOMMUNE 0,77 % 4 KIKAMO AS 0,75 % 5 RS PLATOU SECONDARIE 0,71 % 6 LAVO AS 0,65 % 7 STATE STREET NOMINEE DE8W 0,63 % 8 HEDALM AS 0,62 % 9 AS BACKE 0,59 % 10 SCHEIBLERS LEGAT 0,57 % Noter 1 Alle tall er justert for fondets eierandel 2 Yield er et nøkkeltall som beskriver direkteavkastningen på en eiendom. Yield for en eiendom beregnes som leieinntekter fratrukket kostnader dividert med eiendommens markedsverdi. En leieinntekt fratrukket eierkostnader, på eksempelvis NOK 6 millioner og en markedsverdi av eiendommen på NOK 100 millioner gir en yield på 6,0 % (6 mill/100 mill).

6 6 Kvartalsrapport Q Storebrand Eiendomsfond AS Eiendomsporteføljen (forts) Fordeling eiendomstype 18,8% 32,4% Kontor Butikk 2,2% 4,0% Lager Annet Fordeling geografi 16,3% 44,4% Oslo Akershus 9,7% 7,6% Vestfold Østfold 42,6% Parkering 5,3% 4% 3,7% 2,4% 2,1% 1,9% 1% 0,9% 0,4% 0,3% Nord-Trøndelag Oppland fått økt yield-påslag i verdivurderingene. Det er godt synlig fra verdivurderingene at den aktive forvaltning gjennom ombygging og utleie, skaper en positiv utvikling. Verdivurdererne estimerer markedsverdien av eiendommene som om de skulle omsettes i markedet på verdivurderingstidspunktet. I den for bindelse blir en rekke forhold rundt eiendommene hensyntatt. Det være seg leietakerprofil, gjen værende løpetid på eksisterende leie kontrakter, behov for rehabilitering/oppussing, vedlikeholdskostnader, eiendommens beliggenhet, samt den generelle bygningstekniske standarden. I tillegg vurderes andre sammenlignbare trans aksjoner som er gjennomført i nær området, finansieringskostnader, tilgjen gelighet av ledige lokaler i nær området, markedsnivået for nye leiekontrakter, og de generelle makroøkonomiske utsiktene for de kommende årene. I sum gir dette et realistisk bilde av prisnivået som kan oppnås om eiendommen skulle omsettes fritt i markedet på verdivurderingstidspunktet. For verdivurdering av Fondets eiendommer benyttes NEWSEC og Akershus Eiendom, som er to av de ledende aktørene innenfor dette området i Norge. Sør-Trøndelag Vest-Agder Hordaland Nordland Telemark Rogaland Tromsø Hedmark Reforhandlingspotensial Andel leiekontrakter som utløper 40 % 35 % 30 % 25 % 20 % 15 % 10 % 5 % 0 % Kontor Annet Butikk Lager Parkering Forretningslokale Investering Servering

7 7 Eiendomssalg I henhold til Fondets plan om nedsalg og avvikling, arbeider forvalter aktivt med å klargjøre eiendommer for salg. Ærfuglveien 2 i Tromsø kommune Eiendommen ble kjøpt i 3. kvartal 2006 for NOK 13,4 mill. og selges med overtakelse i 4. kvartal 2013 for NOK 25,5 mill. Eiendommen er i dag leid ut til RSA Nilsen Bil AS, som er lokal forhandler av Suzuki, Fiat, Alfa Romeo, Jeep og Isuzu. Nilsen bil AS, har inngått en leiekontrakt på 15 år. Eiendommen er lokalisert på Tromsøya i Tromsø. Bygget ligger i umiddelbar nærhet til flyplassen. Et av Tromsøs ledende kjøpesentre, Jekta-senteret ligger i nærheten, og det er flere bygg i området som er utviklet til storhandel med Europris, flisbutikker m.v. Ærfuglveien 2 var på kjøpstidspunktet fullt utleid som lagerbygg til en leietaker. Fondet rehabiliterte eiendommen i 2009 til funksjonell og moderne bilforretning med 1. etasje og mesanin-etasje, og totalarealet er på ca m 2. I tillegg til salgshall er det også verksted, område for klargjøring av biler og administrasjonskontorer. Stanseveien 21 i Oslo kommune Fondet har solgt Stanseveien 21, med overtakelse i 4. kvartal Eiendommen ble kjøpt i 4. kvartal 2005 for NOK 41 mill. og selges for NOK 51,6 mill. Eiendommen er et kombinasjonsbygg oppført i 1984 med påfølgende påbygg i Bygget går over to etasjer, med en mesanin-etasje over deler av lageret. Tomten er eiet på kvm med ca 90 parkeringsplasser på egen grunn. Eiendommen har tre leietakere med gjenværende leietid på 4,6 år. Eiendommen er sentralt beliggende i veletablert næringsområde, Nedre Kalbakken Industriområde, inntil Østre Aker vei. Eiendommen nyter godt av direkte av- og påkjøringsmuligheter fra Østre Aker vei og adkomst fra Stanseveien. Vidjeveien 5 i Tønsberg kommune Eiendommen ble kjøpt i 4. kvartal 2005 for NOK 46,9 mill. og selges med overtakelse i 4. kvartal 2013 for NOK 50 mill. Eiendommen er et handelsbygg, der Plantasjen er leietaker på lang leiekontrakt. Bygget er oppført i 2000/2001 og har et areal på ca kvm. Tomten er på ca kvm, og er opparbeidet med 177 parkeringsplasser, utendørs salgsarealer, lagerplass og grøntarealer. Bebyggelsen står på festet grunn med løpetid til Leietaker dekker festeavgiften. Vidjeveien 5 ligger sentralt i nordre del av Slagen inntil Fylkesveg 311 mellom Åsgårdstrand og Tønsberg. Langs denne veien ligger det flere store bilbaserte handelskonsepter. Her finnes det blant annet Maxbo, Skeidar, Bohus, lokalt kjøpesenter og flere større dagligvarebutikker. Eiendommen er godt profilert fra hovedvei, med adkomst fra Ringshaugveien, via Vidjeveien. Ærfuglveien 2 Stanseveien 21 Vidjeveien 5

8 8 Kvartalsrapport Q Storebrand Eiendomsfond AS Finansiering Fondets belåningsgrad er 73,6 % ved utløp av 3. kvartal. Totalt har Fondet rentebærende gjeld på NOK millioner, hvorav 56,2 % av dette er rentesikret. Gjennomsnittlig rentekostnad var 5,66 % ved utløp av kvartalet. Topp 10 Leietakere % andel av porteføljen 1 Hafslund Eiendom AS 4,4 % 2 Maske Gruppen AS 3,6 % 3 Forsvarsbygg 3,5 % 4 Norgesgruppen Øst AS 3,1 % 5 Lindex AS Invoice 3,1 % 6 Universitetet i Oslo 3,1 % 7 Skanem Moss AS 3,0 % 8 Trondheim Kommune - Helse og velferdstjenesten 2,6 % 9 Carlsen Fritzøe Handel AS 2,5 % 10 Expert AS 2,5 % Andre 316 ulike leietakere 68,6 % Totalt 100,0 % Utløpsprofil Leieinntekter Mill. NOK Arealledighet 3,5 % 3,0 % 2,5 % 2,0 % 1,5 % 1,0 % 0,5 % Belåningsgrad Per hadde Fondet totalt NOK millioner i langsiktig gjeld, og en belåningsgrad på 73,6 %. Fondets samlede gjeld har gått ned i perioden, noe som skyldes nedbetaling av gjeld i perioden knyttet til salg av eiendom. Fondet har som målsetning å ha en gjennomsnittlig belåningsgrad på 70 % over Fondets levetid, men har anledning til å ha en belåningsgrad på mellom 60 % og 80 %. Per hadde Fondet totalt NOK millioner i langsiktig gjeld. Rentekostnader Den gjennomsnittlige årlige rentekostnaden for Fondet per var 5,66 %, inklusiv lånemargin. Dette var en oppgang på 7 rentepunkter fra utgangen av 2. kvartal, og skyldes hovedsakelig økte bankmarginer. Postivt yield gap Fondets gjennomsnittlige rentekostnad per var lavere enn den gjennomsnittlige yielden 1 på eiendomsporteføljen på samme tidspunkt. Den gjennomsnittlige netto-yielden på eiendomsporteføljen per var 6,8 %. Dermed var det et positivt yield gap 2 på ca. 1,1 % mellom Fondets netto leieinntekter og Fondets rentekostnader. Rentesikring Per var 56,2 % av Fondets langsiktige gjeld rentesikret, noe høyere enn forrige kvartal. I henhold til Fondets prospekt skal minimum 50 % av total gjeld være rentesikret. Sikringsgraden forventes å øke som følge av salg av eiendommer. Det er et positivt yield gap på ca. 1,1 % i perioden. Fondet benytter seg av ulike rentesikringsinstrumenter for å redusere renterisikoen i langsiktig gjeld. Det vanligste instrumentet er rentebytteavtaler. Per har Fondet 16 ulike rentebytteavtaler. Den gjennomsnittlige rentekostnaden på disse avtalene er 7 % inklusiv lånemargin, og avtalene har en gjennomsnittlig gjenværende løpetid på ca. 2,2 år. Forklaring av rentesikring Rentesikringsavtaler blir som nevnt benyttet for å øke forutsigbarheten av rentekostnader over en gitt periode. Fondet minimerer således risikoen i tilfelle rentene skulle stige kraftig og den løpende kontantstrømmen ikke dekker rentekostnadene. Avdragsstruktur Fondets lånerammer løper hovedsakelig uten avdrag. Nåværende avtaler har for det meste avdragsfrihet frem til 2014/2015. Som følge av den vedtatte delvise forlengelsen av Fondets levetid vil finansieringsstrukturen bli søkt tilpasset den samme løpetiden. 0,0 % Oslo Rogaland Sør- Andre Trøndelag Kontor Butikk Lager Noter 1 Fondets gjennomsnittlige yield er et nøkkeltall som beskriver den gjennomsnittlige direkteavkastning på fondets eiendommer. Se definisjonen av yield i fotnote 1 på side 5. 2 Differansen mellom fondets netto leieinntekter og fondets gjennomsnittlige rentekostnad

9 9 Regnskap RESULTAT (Tall i MNOK) Q2/ 2013 Hittil i år 2012 Gevinst ved salg av bygg -15,8 4,0-26,3 Leieinntekter 115,4 353,3 488,0 Øvrige inntekter -8,3-0,0 4,3 Sum inntekter 91,3 357,4 466,0 Av og nedskrivninger varige driftsmidler -19,0-58,0-141,2 Reversering tidligere års nedskrivninger 5,8 29,8 6,9 Annen driftskostnad -41,6-105,2-134,1 Sum driftskostnader -54,8-133,4-268,4 Driftsresultat 36,5 224,0 197,6 Finansinntekter 9,4 15,6 24,8 Finanskostnader -76,7-221,6-302,7 Verdiendring finansielle derivater 23,6 54,0-1,7 Resultat -7,2 72,0-82,1 BALANSE (Tall i MNOK) Eiendeler Utsatt skattefordel 165,6 165,6 165,6 Varige driftsmidler 6 199, , ,7 Finansiell anleggsmidler 16,4 16,4 16,4 Sum anleggsmidler 6 380, , ,6 Bank 267,4 267,4 327,4 Omløpsmidler 76,9 76,9 65,5 Sum eiendeler 6 725, , ,6 Egenkapital og gjeld Innskutt egenkapital 183,6 183,6 183,6 Annen innskutt egenkapital 1 479, , ,1 Sum egenkapital 1 663, , ,6 Gjeld Langsiktig gjeld 4 793, , ,4 Kortsiktig gjeld 268,9 268,9 348,6 Sum gjeld 5 062, , ,0 Sum egenkapital og gjeld 6 725, , ,6

10 10 Kvartalsrapport Q Storebrand Eiendomsfond AS Markedskommentar UNION venter at transaksjonsmarkedet går fra nøling og lange beslutningsprosesser i 3. kvartal til handling i 4. kvartal. For kontorleiemarkedet i Oslo, Asker og Bærum har UNION ytterligere nedjustert etterspørselsprognosene. Hovedbildet i UNIONs scenario frem til 2017 består, men utviklingen er forskjøvet med et år. Totalomsetning i Norge Mrd. NOK 70,0 60,0 50,0 40,0 30,0 20,0 10,0 0,0 1,4% E Kilde: UNION / DnB NOR Næringsmegling Totalomsetning i Norge pr. Q Fordelt på ulike investorer 46,9% 12,5% 6,3% Eiendomsselskap Norske fond Syndikeringsaktører Utlendinger inkl. fond Yield gap 8 % 7 % 6 % 5 % 4 % 3 % 2 % 1 % 0 % ,2% 14,6% 56 12,8% 0,3% 50 Liv- og pensjonsselskap inkl. egne fond Private investorer Bruker av eiendommen Andre eller konfidensielt Q2 06 Q3 06 Q4 06 Q1 07 Q2 07 Q3 07 Q4 07 Q1 08 Q2 08 Q3 08 Q4 08 Q1 09 Q2 09 Q3 09 Q4 09 Q1 10 Q2 10 Q3 10 Q4 10 Q1 11 Q2 11 Q3 11 Q4 11 Q1 12 Q2 12 Q3 12 Q4 12 Q1 13 Q2 13 Q3 13 Yield Rentekostnader Yield gap Kilde: Storebrand Eiendomsfond Rammevilkår og konjunkturutsikter Økonomi: Prognosene for internasjonal økonomi innebærer høy vekstrate for de fremvoksende økonomiene, god veksttakt for USA, men kun marginal BNP-vekst for Eurosonen. Internasjonal økonomi utvikler seg tilstrekkelig bra til at norsk fastlandseksport er ventet å stige marginalt de nærmeste årene. Etter god fart i norsk økonomi i fjor har 2013 vært preget av oppbremsing. Vekstanslagene for norsk økonomi er nedjustert gjennom året og det har blitt større sprik i hva ulike aktører venter. Konsensus tilsier at norsk økonomi er tilbake på trendvekst fra overgangen 2014/2015. Fremtidstro: Konjunkturbarometeret til Dagens Næringsliv viser at bedriftene per 3. kvartal fortsatt er preget av generell optimisme. Graden av optimisme er imidlertid noe mer avdempet sammenlignet med 3. kvartal i fjor og i Flere ulike målinger viser litt lavere bemanningsplaner. Befolkning: Befolkningsveksten i Norge ventes å bli ca. 1 % årlig frem til I første halvår økte befolkningsmengden med personer, og veksten de siste 12 månedene tilsvarer en årlig veksttakt på 1,2 % i følge Statistisk Sentralbyrå. Totalt sett venter UNION positive rammevilkår for næringseiendom de nærmeste årene fordi rentene vil holde seg lave, lønnsomheten i næringslivet er god og behovet for næringseiendom er økende i storbyene. I de fire største storby-regionene var sysselsettingsveksten på 4,4 % i sum for 2011/2012. For øvrige Norge var veksten tilsvarende under 2 %. Renter og lånefinansiering De fleste næringseiendomsinvesteringer finansieres med over 50 % lån og under 50 % egenkapital. De fleste investorer er avhengig av høy låneandel for å kunne by en realistisk pris og samtidig ha utsikter til en tilfredsstillende avkastning. Næringseiendomsmarkedet er derfor følsomt overfor endringer i lånefinansieringsmulighetene og rentene. De siste månedene har det vært en mindre reduksjon i bankmarginene, men rentene har steget mer slik at samlet finansieringsrente netto har steget med ca. 40 rentepunkter. UNION Bankundersøkelse Q viser at lånefinansieringssituasjonen har bedret seg ytterligere for prosjekter som er kapitaltunge, men hvor det er lav risiko knyttet til leieinntektene i eiendommene. Lånefinansierings situasjonen har blitt mer utfordrende for boligutviklerne. Salgsmarkedet for næringseiendom Transaksjonsmarkedet var i 3. kvartal preget av lange beslutningsprosesser og få storsalg i Norge. De siste ukene har det kommet til løsning i flere prosjekter hvor man har vært i bud/aksept i mange måneder. Normalt er partene motivert for å få på plass kjøp og salg før nyttår og UNION venter at transaksjonsmarkedet vil gå fra nøling i 3. kvartal til handling i 4. kvartal. Hittil i år har UNION registrert ca. 100 gjennomførte transaksjoner for til sammen over NOK 26,5 mrd. I tilegg har UNION registrert transaksjoner for NOK 5,4 mrd. i bud/aksept. Tre fjerdedeler av salgsvolumet hittil i år har vært knyttet til kontoreiendommer, kjøpesentre og boligrelaterte transaksjoner. Mange av transaksjonene har vært knyttet til eiendommer med lange leieavtaler og betalingssikre leietagere. Det har også vært mange omsetninger av tomter og utviklingseiendommer hvor kjøperne planlegger ombygging, utvidelser eller totalrehabilitering. Eiendomsselskapene og syndikeringsaktørene har vært de største nettokjøperne av næringseiendom så langt i år. Liv- og pensjonsselskapene, private investorer, eiendomsfondene og eiendomsbrukere har utgjort netto-selgerne. Priser / yielder Yieldene har de siste månedene i all hovedsak hatt en stabil utvikling. Innen kontor i Oslo har økte markedsleienivåer bidratt til økt verdi for

11 11 de best beliggende prime-eiendommene. For de fleste kontoreiendommer i hovedstaden har imidlertid økte tilpasningskostnader langt på vei eliminert verdieffekten av økte markedsleienivåer. UNION kan imidlertid identifisere et undersegment med positiv verdiutvikling. For kontoreiendommer i veletablerte kontorområder med høy standard (begrenset behov for investeringer ved kontraktsutløp) og leiekontrakter inngått fra slutten av 2008 til slutten av 2011 har verdiutviklingen vært positiv fordi leienivået ligger under dagens markedsleienivåer. I tilegg vurderer UNION at kontorobjekter med korte kontrakter som er velegnet for større rehabiliteringsgrep/ ombygginger/utvidelser nå vil oppnå høyere salgspriser fordi kjøpsinteressen for denne type utviklingseiendom har økt de siste årene. Særlig eiendomsselskapene etterspør og kan finansiere slike kjøp. Avkastning Norsk Eiendomsfondsindeks (tidligere UNIONs fondsindeks) steg netto med 3,2 % i første halvår, men sank med 0,6 % i 2. kvartal til nivå 98,6. Indeksen er med andre ord 1,4 % under oppstart som var i 4. kvartal Til sammenligning lå Storebrand Eiendomsfond ved inngangen til andre halvår 17,8 % over oppstart og UNION Eiendomsinvest Norge 44,9 % over oppstart. De siste månedene har konsumprisindeksen hatt en overraskende høy årsvekst og nivået var 2,8 % per september. Gitt at utviklingen holder seg ut året vil det slå tilsvarende positivt ut på avkastningsnivåene for 2013 fordi svært mange leieavtaler korrigeres årlig med konsumprisveksten. store aktørene allerede har skaffet seg lokaler med rom for vekst venter man at etterspørselen fra denne sektoren vil være mindre fremover. Gjennom 2013 har veksttakten i norsk økonomi og graden av optimisme i næringslivet sunket. UNION har derfor nedjustert etterspørselsprognosene. UNIONs scenario for kontorleiemarkedet i Oslo, Asker og Bærum innebærer at kontorledigheten synker fra 7 % høsten 2012 til så vidt under 5 % ved utgangen av Hovedbildet i UNIONs scenario består, men de endrede prognosene innebærer at utviklingen er forskjøvet med et år. UNION venter fortsatt ca. 5 % årlig vekst i markedsleienivåene. Bergen, Trondheim og Stavanger For Bergen ventes markedsleienivåene primært å få en stabil utvikling. De fleste leiekontraktene signeres i intervallet til kr. pr. m²/år 1. I Trondheim signeres de fleste nye kontrakter i intervallet til kr. pr. m²/år. For både Bergen og Trondheim legger vi til grunn en maksleie på ca kr. pr. m²/år. I Stavanger holder ledigheten seg lav i sentrum og markedsleienivåene stiger 2. I randsonene og på Forus er kontorledigheten stigende og veksten i leienivåene de siste årene har vært mindre markant enn i sentrum. For høystandard kontor i sentrum går intervallet fra til kr. pr. m²/år. På Forus er tilsvarende nivå til kr. pr. m²/år. Hittil i år har UNION registrert 20 transaksjoner i de tre byene for til sammen NOK 4,5 mrd. Gjennomsnitts-yielden i kontoromsetningene fra 2010 vært 6,9 % i Bergen, 7,5 % i Trondheim og 6,8 % i Stavanger. Til sammenligning var tilsvarende gjennomsnittsnivå i Oslo/Akershus 6,3 %. Oslo Børs Hovedindeksen på Oslo børs steg med 15,4 % i fjor og er opp ytterligere 20,8 % per 4. november. Nivået er ca. 2 % under all time high. Tilsvarende økte eiendomsindeksen på Oslo Børs med 19 % gjennom fjoråret og har vokst med ytterligere ca. 7,7 % hittil i år. Kontorleiemarkedet i Oslo, Asker og Bærum Hovedtendensen i kontorleiemarkedet i Oslo, Asker og Bærum innebærer at det er vekst i markedsleienivåene. Basert på data fra Eiendomsverdi Næring beregnes løpende årstendensen for å korrigere for bl.a. sesongvariasjoner. I 3. kvartal steg årstendensen med 1,4 % og gjennomsnittlig leienivå i nye kontrakter er opp med 6,6 % siden 3. kvartal i fjor. De siste årene har flere oljerelaterte leietakere fått økt arealbehov og etterspørselen har vært oljesmurt. Ettersom så mange av de 1 Kyte Næringsmegling 2 Eiendomsmegler1 NæringsEiendom

12 Storebrand Eiendomsfond AS c/o UNION Eiendomskapital AS, Bolette brygge 1, Postboks 1715 Vika, N-0121 Oslo, nr B