Storebrand Eiendomsfond AS

Transkript

1 RAPPORT 1. HALVÅR 2008 (IFRS - IAS 34) Halvårsberetning Resultatregnskap Balanse Kontantstrøm Regnskapsprinsipper Segmentinformasjon Avstemming egenkapital

2 STOREBRAND EIENDOMSFOND AS HALVÅRSBERETNING FOR 1. HALVÅR 2008 Hovedpunkter i 1. halvår I henhold til prospektet skulle det gjennomføres to emisjoner i eierselskapene, hhv. Storebrand Privat Investor ASA (99,0 % eier) og Storebrand Institusjonell Investor ASA (1,0 % eier), av Storebrand Eiendomsfond AS i 1. halvår Innhentet kapital i disse selskapene var igjen i henhold til prospektet planlagt å brukes til en emisjon i Storebrand Eiendomsfond AS. Disse emisjonene ble besluttet å ikke gjennomføres (den første emisjonen ble igangsatt, men besluttet kansellert). Beslutningen om å ikke gjennomføre de planlagte emisjonene ble tatt basert på tre hovedpunkter: 1. Det har vært et økt tilbud av aksjer for salg i annenhåndsmarkedet gjennom 1. og 2. kvartal Et aksjekjøp i annenhåndsmarkedet gir investoren samme rettigheter som gjennom en emisjon, men transaksjonen kan gjennomføres med en lavere honorarstruktur. Selskapet og dets aksjonærer vil ikke bli skadelidende. 2. Gjennom etablerte rammer hos sine bankforbindelser, samt egenkapital, har Storebrand Eiendomsfond AS tilstrekkelige midler til å gjennomføre sine tenkte investeringer uten tilføring av ekstra kapital gjennom 1. halvår. 3. Å ikke gjennomføre de to siste planlagte emisjonene er en god løsning for eksisterende og nye aksjonærer i eierselskapene. For eksisterende aksjonærer sørger det for økt likviditet av eierselskapenes aksjer, samtidig som det sørger for at nye aksjonærer kan kjøpe aksjer i eierselskapene med en konkurransedyktig honorarstruktur. Storebrand Eiendomsfond AS overtok tre eiendomsselskaper i 1. halvår To av disse eiendomsselskapene ble overtatt i 1. kvartal Det ene av disse eiendomsselskapene eier et nytt parkeringshus som ligger i Trondheim. Parkerings-Compagniet AS leier hele bygget med 250 p-plasser frem til Det andre eiendomsselskapet eier et bygg på ca m2 i Fredrikstad, hvor Skeidar er største leietaker. I 2. kvartal ble det overtatt et eiendomsselskap med et nybygg med tilhørende parkeringshus under oppføring i Skedsmo kommune, Akershus. Bygget oppføres over tre etasjer, hvor to etasjer vil utgjøre lokaler til en bilforhandler som allerede har tegnet kontrakt. De resterende delene av bygget er under utleie. I løpet av 1. halvår har Storebrand Eiendomsfond AS solgt AS Keysersgate 1 i Oslo. AS Keysersgate nr. 1 ble kjøpt i 1. kvartal 2006, og var den gang del av et større porteføljekjøp i Oslo sentrum. Etter kjøpet er det investert ca. 5 millioner i utvikling og utbedring. Salget av dette selskapet gav en egenkapitalavkastning på ca. 65 prosent isolert sett.

3 Virksomhetens art Storebrand Eiendomsfond AS ble stiftet 31. august Virksomheten drives fra Oslo og selskapet og konsernet har ingen ansatte utover daglig leder. Selskapet er eiet av Storebrand Privat Investor ASA (99,0 %) og Storebrand Institusjonell Investor ASA (1,0 %). Storebrand Eiendomsfond AS skal i hovedsak investere i kontor-, handel/kjøpesenter-, lager/industri- og boligeiendommer som gir en løpende avkastning. Fondets målsetting er å etablere en diversifisert eiendomsportefølje i ulike eiendomssegmenter med ulik lokalisering. Lokaliseringen er presentert ytterligere i notene til årsregnskapet. Fondet skal hente inn kapital i kvartalsvise emisjoner frem til 30. juni 2008 gjennom ovennevnte eierselskaper. Investeringsvirksomheten gjennom 1. halvår 2008 er gjort med utgangspunkt i Storebrand Eiendomsfond AS sin investeringsstrategi fastsatt av styret. Investeringsbeslutningene er i tråd med Storebrand Eiendomsfond AS sine vedtekter truffet av investeringskomiteen, som består av Carl Erik Krefting, Gunnar Bøyum, Kristian Krogenæs, Hans Thrane-Nilsen, Bjørn Henningsen, Lars Even Moe og Jarle Villumstad. Forvaltningen av eiendomsporteføljen utføres av UNION Eiendomskapital AS, basert på en forvaltningsavtale inngått mellom Storebrand Eiendomsfond AS og UNION Eiendomskapital AS. Styret i selskapet har gjennom 1. halvår 2008 i tillegg til å følge opp investeringsstrategien hatt hovedfokus på å sikre at forvalter utfører sine oppgaver som beskrevet i forvaltningsavtalen. Finansielle forhold Rapporten for 1. halvår 2008 er utarbeidet i samsvar med IAS 34 Delårsrapporteringen. Rapporten er ikke revidert. Resultat for 1. halvår 2008 Brutto leieinntekter for 1. halvår var for konsernet på kr. 234,42 millioner mot kr. 130,05 millioner for samme tidspunkt i fjor. Økningen forklares i hovedsak av økning av eiendomsporteføljen og reforhandlede leiekontrakter på deler av eiendomsporteføljen som har vært eiet gjennom hele perioden. Andre driftskostnader utgjorde kr. 14,56 millioner for 1. halvår mot kr. 59,92 millioner for samme tidspunkt i fjor. Reduksjonen i andre driftskostnader forklares i hovedsak ved en reversering av avsatt suksesshonorar til forvalter av konsernet. Avskrivninger på konsernets eiendommer utgjorde for 1. halvår kr. 37,55 millioner, noe som gir et samlet driftsresultat på kr. 203,26 millioner for 1. halvår. Netto finans er positiv med kr. 18,29 millioner for 1. halvår. I henhold til resultatregnskapet for 1. halvår er verdiendringen på finansielle derivater kr. 151,68 millioner. Basert på ovennevnte utgjør resultat før skatt kr. 184,97 millioner for 1. halvår, mot kr. 70,88 millioner for samme periode i fjor. Balanse pr Konsernets eiendeler hadde ved halvårsskifte en samlet verdi på kr ,34 millioner, hvorav varige driftsmidler utgjør kr ,25 millioner. Økning på varige driftsmidler er på kr ,68 millioner fra samme periode i fjor og skyldes nye eiendomskjøp og ferdigstillelse av utviklingsprosjekter.

4 Konsernets egenkapital er per 1. halvår 2008 på kr ,73 millioner. Dette tilsvarer en egenkapitalprosent på 29,2 % mot 35,87 % i samme periode i fjor. Nedgangen i egenkapitalprosenten forklares med investeringer og den økte låneaktiviteten dette medfører. Kontantstrøm Netto kontantstrøm fra drift var -kr. 48,43 millioner i første halvår mot -kr. 75,11 millioner for samme periode i fjor. Endringer i annen kortsiktig gjeld og andre tidsavgrensninger var på kr. 157,07 millioner for 1. halvår i år mot kr. 98,75 millioner for 1. halvår i fjor. Endringene er hovedsakelig relatert til periodiseringseffekter. Kontantstrøm fra investeringsaktiviteter er -kr. 335,54 millioner for 1. halvår mot -kr ,57 millioner for samme periode i fjor. Årsaken til forskjellen skyldes den avtakende investeringsaktiviteten i konsernet i 1. halvår i år sammenliknet med 1. halvår i fjor. Årsak som nevnt ovenfor forklarer netto kontantstrøm fra finansieringsaktiviteter som er gått ned fra kr ,46 millioner for 1. halvår i fjor til kr. 278,05 millioner for 1. halvår i år. Samlet gir ovennevnte en netto kontantstrøm for perioden på -kr. 109,91 millioner for 1. halvår 2008 mot -kr. 190,22 millioner for 1. halvår i Finansiering Per 30. juni var selskapets rentebærende gjeld kr. 5,4 milliarder. På samme tidspunkt var verdien av eiendomsporteføljen kr. 7,4 milliarder, noe som gir en belåningsgrad på ca. 73 %. Den gjennomsnittlige rentekostnaden for fondet pr. 30. juni 2008 var 5,98 prosent pro anno inklusiv lånemargin. Kr. 8,43 millioner (0,15 %) av konsernets rentebærende gjeld forfaller innen utgangen av år 2010, kr. 580,1 millioner (10,74 %) forfaller inne utgangen av 2011 og resterende rentebærende gjeld, kr. 4,81 milliarder (89,11 %), forfaller i 2012 eller senere. Risikofaktorer Markedsrisiko Konsernet vil være eksponert for effekter knyttet til makroøkonomiske konjunkturer. Dette vil kunne gi endringer i leienivåer, utleiegrad og verdien på eiendommene. De viktigste faktorene er tilbud og etterspørsel av eiendom, og det avkastningskrav som investorer legger til grunn ved kjøp av eiendom. Selskapet er eksponert mot endringer i rentenivået. Kredittrisiko Konsernet har risiko knyttet til leietakerne på eiendommene. Leietakernes økonomi og finansielle styrke, og dermed deres evne til å betjene leien, har betydning for risikoen knyttet til bortfall av leieinntekter. Risikoen for ledighet og utleieverdi av arealene er vesentlige faktorer, og de avhenger av konjunkturene i økonomien. Ledighet i en eiendom vil føre til bortfall av leieinntekter, samt at eier vil måtte dekke en andel av eiendommens fellesutgifter. Likviditetsrisiko Styret vurderer likviditeten i morselskapet og konsernet som god, og det er ikke besluttet å innføre tiltak som endrer selskapets likviditetsrisiko.

5

6 Resultatregnskap (konsern) Tusen kroner 1. Halvår Halvår 2007 Året 2007 Driftsinntekter Leieinntekter Øvrige inntekter Sum driftsinntekter Gevinst ved salg av eiendommer Driftskostnader Avskrivning på varige driftsmidler Annen driftskostnad Sum driftskostnader Driftsresultat Finansposter Finansinntekt Finanskostnad Verdiendring finansielle derivater Netto finansposter Resultat før skatt Skattekostnad Periodens resultat Herav minoritetsandel av resultat I/A -783 Herav majoritetsandel av resultat I/A

7 Balanse (konsern) Balanse Tusen kroner EIENDELER Anleggsmidler Tomter, bygninger mv Inventar, kontormaskiner mv Sum varige driftsmidler Andre fordringer Sum finansielle anleggsmidler Sum anleggsmidler Omløpsmidler Kundefordringer Andre fordringer Finansielle derivater Bankinnskudd Sum omløpsmidler Sum eiendeler

8 Balanse (konsern) Balanse Tusen kroner EGENKAPITAL OG GJELD Egenkapital Aksjekapital Overkursfond Annen innskutt egenkapital Sum innskutt egenkapital Annen egenkapital Sum opptjent egenkapital Minoritetsinteresser Sum egenkapital Gjeld Utsatt skatt Avsetning for andre forpliktelser Sum avsetning for forpliktelser Annen langsiktig gjeld Obligasjonslån Gjeld til kredittinstitusjoner Sum langsiktig gjeld Kortsiktig gjeld Finansielle derivater Sum kortsiktig gjeld Sum gjeld Sum egenkapital og gjeld

9 Kontantstrømanalyse (konsern) Tusen kroner 1. Halvår Halvår 2007 Året 2007 Kontantstrøm fra drift Resultat før skattekostnad Gevinst ved salg av varige driftsmidler Avskrivninger Verdiendring finansielle derivater Endring i kundefordringer Endring i annen kortsiktig gjeld Endring i andre tidsavgrensninger Netto kontantstrøm fra drift Kontantstrøm fra investeringsaktiviteter Utbetalt ved kjøp og salg av varige driftsmidler Innbetalt ved salg av varige driftsmidler Endring i andre langsiktige fordringer Netto kontantstrøm fra investeringsaktiviteter Kontantstrøm fra finansieringsaktiviteter Innbetalt ved opptak av lån Utbetalt utbytte Innbetalt ved emisjoner (netto) Netto kontantstrøm fra finansieringsaktiviteter Netto kontantstrøm for perioden Beholdning av kontanter ved inng. til perioden Beholdning av kontanter ved utg. av perioden

10 Regnskapsprinsipper (konsern) Storebrand Eiendomsfond er et aksjeselskap og har sitt forretningskontor i Oslo. Storebrand Eiendomsfond AS skal i hovedsak investere i kontor-, handel/kjøpesenter-, lager/industri- og boligeiendommer som gir en løpende avkastning. Fondets målsetning er å etablere en diversifisert eiendomsportefølje i ulike eiendomssegmenter med ulik lokalisering. Eiendomsfondet forvaltes av Union Eiendomskapital AS. Regnskapet er utarbeidet i samsvar med International Financial Reporting Standards (IFRS - IAS 34). Regnskapsprinsippene som er benyttet ved utarbeidelsen av denne delårsrapporten er i samsvar med de regnskapsprinsipper som ble benyttet ved utarbeidelsen av årsregnskapet for Det vises til beskrivelsen av regnskapsprinsipper i årsregnskapet for 2007.

11 Segmentinformasjon (konsern) Primærsegmenter: Type eiendom Kontor Handel Lager / Handel / Annet Sum Tusen kroner kombi Kontor Resultat Inntekter Avskrivninger Resultat før skatt Balanse Innregnet verdi varige driftsmidler Langsiktig gjeld * Av konsernets gjeld er mill ikke knyttet til driftssegmenter, men til porteføljen av eiendommer som helhet. Investeringer Periodens investeringer Sekundærsegmenter: Geografisk område Tusen kroner Oslo Akershus Trøndelag Vestfold Rogaland Annet Sum Inntekter Innregnet verdi varige driftsmidler Periodens investeringer

12 Egenkapitaloppstilling IFRS Egenkapital Annen innskutt Annen Sum Tusen kroner Aksjekapital Overkursfond egenkapital egenkapital Minoritet egenkapital Egenkapital pr Emisjoner i perioden Netto) Årest resultat Utbetalt utbytte Balanse (IFRS) Emisjoner i perioden (netto) Andre endringer 0 Minoritetsinteresser Årest resultat Utbetalt utbytte Egenkapital pr Andre endringer Årest resultat Utbetalt utbytte Balanse (IFRS)