Storebrand Eiendomsfond AS

Transkript

1 Forvaltet av: Storebrand Eiendomsfond AS Årsrapport 2006

2 2 Årsrapport Storebrand Eiendomsfond AS Innhold Daglig leder har ordet Revisjonsberetning Årsberetning Resultatregnskap Balanse Kontantstrømoppstilling Regnskapsprinsipper/Noter Side

3 3 Årsrapport Storebrand Eiendomsfond AS Daglig leder har ordet 2006 har vært et begivenhetsrikt år for eiendomsfondet. Eiendomsmarkedet utviklet seg meget positivt gjennom året og det har vært stor etterspørsel fra flere nyetablerte eiendomsselskaper og fondsaktører. I løpet av året har fondet kjøpt 21 eiendommer og levert en avkastning til investor på 34 %. Ved utgangen av året bestod eiendomsporteføljen av i alt 31 eiendommer til en samlet verdi av ca. NOK millioner. Eiendomsmarkedet Stor etterspørsel førte til rekordhøy omsetning av næringseiendom i Det er anslått at det ble gjennomført transaksjoner for ca NOK 68 milliarder i 2006, en økning på ca 55 prosent fra 2005 og hele 200 prosent høyere enn i Omsetningen av næringseiendom har vært preget av økt etterspørsel fra flere nyetablerte eiendomsselskaper og fondsaktører. Aktiviteten i leiemarkedet har vært sterk og kontorleiene har steget kraftig. I Oslo økte leieprisene for prestisjelokaler med over 25 prosent i 2006 og kontorleiene i de øvrige storbyene har også utviklet seg meget positivt. Forventning om fortsatt nedgang i ledigheten innenfor kontorsektoren sannsynliggjør en positiv leieutvikling i årene som kommer. Eiendomsporteføljen Ved inngangen av året eide fondet 10 eiendommer for samlet ca. NOK 500 millioner. Forvalter har i løpet av året kjøpt og overtatt ytterligere 21 eiendommer til en verdi av ca millioner. Investeringene er gjennomført i henholdt til fondets investeringsstrategi som er utarbeidet av UNION Eiendomskapital og godkjent av fondets styrende organer. Eiendomsporteføljen er godt diversifisert, både med hensyn til eiendomstype, leietakere og geografisk beliggenhet. Kombinert med solide leietakere med lange leiekontrakter gir dette fondet et godt utgangspunkt for å levere en trygg og god fremtidig avkastning. Dette gjelder både utvikling av bygg og reforhandling av leieavtaler. Året som kommer Fondet har kommet godt i gang i Årets første emisjon er allerede gjennomført og det er mye som tyder på at emisjonen blir fulltegnet. Fondet har så langt kjøpt 15 nye eiendommer for ca. NOK millioner og forvalter jobber i disse dager aktivt med nye investeringer for fondet. UNION Eiendomskapital er optimistiske til fondets fremtidige utvikling. Vi tror at fortsatt økonomisk vekst og et attraktivt leiemarked vil resultere i en attraktiv egenkapitalavkastning for fondets investorer de kommende år. Våre prognoser for eiendomsmarkedet viser en årlig avkastning på 9,5 prosent de neste tre årene som tilsvarer en forventet egenkapitalavkastning for fondet på prosent. Lars Even Moe Daglig leder Storebrand Eiendomsfond AS Fondets eiendomsportefølje leverte en avkastning på 34 prosent i 2006, inkludert utdeling på 8 prosent. Dette var i overkant av fondets langsiktige avkastningsmål og er et resultat av et godt marked og fondets evne til å kjøpe gode eiendommer til under markedspris. At eiendomsporteføljen økte ved samtlige kvartalsvise verdivurderinger er et godt bevis på dette. Samtidig har fondet en høy investeringshastighet og en meget konkurransedyktig finansiering. I tillegg har forvalter forhandlet flere nye leiekontrakter som har bidratt til å skape økte verdier i porteføljen. Forvalter arbeider kontinuerlig for å hente merverdier ut av porteføljen.

4 4 Årsrapport Storebrand Eiendomsfond AS Revisjonsberetning

5 5 Årsrapport Storebrand Eiendomsfond AS Årsberetning Virksomhetens art Storebrand Eiendomsfond AS ble stiftet 31. august Virksomheten drives fra Oslo og selskapet og konsernet har ingen ansatte utover daglig leder. Selskapet er eiet av Storebrand Institusjonell Investor ASA (1,6 %) og Storebrand Privat Investor ASA (98,4 %). Storebrand Eiendomsfond AS skal i hovedsak investere i kontor-, handel/kjøpesenter-, lager/industri- og boligeiendommer som gir en løpende avkastning. Fondets målsetting er å etablere en diversifisert eiendomsportefølje i ulike eiendomssegmenter med ulik lokalisering. Lokaliseringen er presentert ytterligere i notene til årsregnskapet. Fondet skal hente inn kapital i kvartalsvise emisjoner frem til senest 30. juni 2008 gjennom ovennevnte eierselskaper. Investeringsvirksomheten gjennom 2006 er gjort med utgangspunkt i Storebrand Eiendomsfond AS` investeringsstrategi fastsatt av styret. Investeringsbeslutningene er i tråd med Storebrand Eiendomsfond AS` vedtekter truffet av investeringskomiteen, som består av Carl Erik Krefting, Gunnar Bøyum, Kristian Krogenæs, Hans Thrane-Nilsen, Bjørn Henningsen, Lars Even Moe og Jarle Villumstad. Forvaltningen av eiendomsporteføljen utføres av UNION Eiendomskapital AS, basert på en forvaltningsavtale inngått mellom Storebrand Privat Investor ASA og Storebrand Eiendomsfond AS og UNION Eiendomskapital AS. Styret i selskapet har gjennom 2006 i tillegg til å følge opp investeringsstrategien hatt hovedfokus på å sikre at forvalter utfører sine oppgaver som beskrevet i forvaltningsavtalen. Fortsatt drift I samsvar med regnskapsloven 3-3a bekreftes det at forutsetningene om fortsatt drift er tilstede. Storebrand Eiendomsfond AS er i en sunn økonomisk og finansiell stilling. Status og resultat Ved utløp av fjerde kvartal 2006 var det tegnet og innbetalt en netto kapital som beskrevet i prospektene for eierselskapene på samlet TNOK til Storebrand Eiendomsfond AS. TNOK av dette er kapital fra Med en belåningsgrad på 70 % gir dette selskapet en investeringsevne på TNOK Storebrand Eiendomsfond AS har i løpet av år 2006 kjøpt og overtatt 21 eiendomsselskaper. Samlet kjøpesum for aksjer og andeler vedrørende disse eiendomsselskapene er på TNOK Ved kjøpstidspunktet hadde disse eiendommene en verdi på TNOK Per var verdien på de samme eiendommene samlet TNOK Eiendomsverdien for hele perioden var per verdsatt til TNOK av Akershus Eiendom og Eiendomsconsult. Storebrand Eiendomsfond AS fikk i 2006 et negativt driftsresultat på TNOK , mens konsernet fikk et positivt driftsresultat på TNOK Sammenlignbare tall for 2005 var hhv. TNOK 513 og TNOK 430. Resultat før skatt ble positivt med TNOK for morselskapet mens det for konsernet ble et positivt resultat før skatt på TNOK I 2005 var resultat før skatt negativt med TNOK 452 i morselskapet og negativt med TNOK 363 for konsernet. Årsresultatet endte i samme periode på TNOK for morselskapet og TNOK for konsernet. Leieinntektene for konsernet endte på TNOK pr mot TNOK pr Økningen forklares med den sterke vekstfasen Storebrand Eiendomsfond AS er inne i. Styret foreslår følgende disponeringer for Storebrand Eiendomsfond AS: Morselskap 2006 (Tall i TNOK) Avsetning til utbytte Overført til/(fra) annen egenkapital ( ) Sum disponert Selskapets likvide midler er plassert i bank og vurderes å ha lav risiko. Per hadde morselskapet en bankbeholdning på TNOK Tilsvarende beløp for konsernet var TNOK Bokført verdi av varige driftsmidler er pr på TNOK for konsernet. Som er en økning på TNOK sammenliknet med Morselskapets totalkapital pr var på TNOK per Av dette var 58,20 % langsiktig gjeld og 3,95 % kortsiktig gjeld. Konsernets totalkapital pr var på TNOK Av dette var TNOK 57,80 % langsiktig gjeld og 4,80 % kortsiktig gjeld.

6 6 Årsrapport Storebrand Eiendomsfond AS Egenkapitalen for Storebrand Eiendomsfond AS pr er hhv. TNOK for morselskapet og TNOK for konsernet. Selskapet og konsernet forurenser ikke det ytre miljø. Eventuelt avfall og utslipp som oppstår ved drift og bebygning blir behandlet etter gjeldende lover og regler. Selskapet har ingen ansatte. Styret består av 3 personer, hvorav 2 er menn. Styrets leder er kvinne. deres evne til å betjene leien, har stor betydning for risikoen knyttet til bortfall av husleie/ inntekter. Risikoen for ledighet og utleieverdi av arealene er vesentlige faktorer, og de avhenger til en stor grad av konjunkturene i økonomien. Ledighet i en eiendom vil føre til bortfall av leieinntekter, samt at eier vil måtte dekke en andel av eiendommens fellesutgifter. Likviditetsrisiko Selskapet og konsernet vurderer likviditeten i selskapet som god, og det er ikke besluttet å innføre tiltak som endrer selskapet og konsernets likviditetsrisiko. Hendelser etter regnskapsårets avslutning. Det er stor interesse for eiendomsinvesteringer blant private investorer, og selskapet gjennomfører neste emisjon gjennom eierselskapet Storebrand Privat Investor ASA i perioden 15. januar 2007 til 16. mars februar 2007 brøt det ut brann i lokalene til StorCash i Brobekkveien 80 hvor en av Storebrand Eiendomsfond AS sine eiendommer ligger. Arealet på kvm som ble brannskadet var en del av en større bygningsmasse, men var bygget som en egen branncelle slik at brannen ikke spredte seg til andre deler av bygget. Det ble allerede samme dag stillet to arealer på hhv kvm og 700 kvm til rådighet til Brobekk Storcash slik at de i løpet av få dager kunne åpne ny butikk på området. Storebrand Eiendomsfond har fullverdiforsikret alle eiendommer og har også 36 måneders avbruddsforsikring for husleietap. Styret er av den oppfatning av at dette ikke vil ha noen økonomiske konsekvenser for fondet. Styret er av den oppfatning at det ikke har inntrådt forhold etter regnskapsårets avslutning som er av betydning for bedømmelsen av selskapet. Forskning og utvikling Verken morselskapet eller selskapene i konsernet er berørt av forhold som kan defineres som forsknings- og utviklingsaktiviteter. Fremtidig utvikling UNION Eiendomskapital AS, som er selskapets forvalter, har utarbeidet avkastnings-prognoser for eiendomsmarkedet de neste 3 år. Det forventes på bakgrunn av dette at eiendomsmarkedet i Norge vil gi en konkurransedyktig avkastning i årene som kommer. Styret forventer derfor en fortsatt positiv utvikling for selskapet. Oslo, 5. mars 2007 Lars Even Moe Daglig leder/styremedlem Finansiell risiko Markedsrisiko Selskapet og konsernet vil være eksponert for effekter knyttet til makroøkonomiske konjunkturer og dette vil kunne gi endringer i leienivåer, utleiegrad og verdien på eiendommene. De viktigste faktorene er tilbud og etterspørsel av eiendom, og det avkastningskrav som investorer legger til grunn ved kjøp av eiendom. Selskapet er eksponert mot endringer i rentenivået. Gustav Heiberg Simonsen Styremedlem Siv Blanca Børge-Ask Styrets leder Kredittrisiko Leietakernes økonomi og finansielle styrke, og dermed

7 7 Årsrapport Storebrand Eiendomsfond AS Resultatregnskap Morselskap Konsern Tall i NOK Note Driftsinntekt - - Leieinntekt Sum Driftsinntekter Driftskostnad - - Avskrivning på varige driftsmidler Annen driftskostnad 6, Sum driftskostnader (20 948) (513) Driftsresultat Finansposter Finansinntekt (44 903) (1 069) Finanskostnad 3 (49 944) (1 069) Netto finansposter (43 967) (794) (452) Resultat før skatt (363) (3 667) 127 Skatter 11 (1 329) (326) Årsresultat (262) Avsetning til utbytte ( ) (325) Overført til/(fra) annen egenkapital 9 ( ) (325) Sum disponert (262) Oslo, 5. mars 2007 Lars Even Moe Siv Blanca Børge-Ask Gustav Heiberg Simonsen Styremedlem Styrets leder Styremedlem Daglig leder

8 8 Årsrapport Storebrand Eiendomsfond AS Balanse pr. 31. desember Morselskap Konsern Tall i NOK Note EIENDELER Anleggsmidler Utsatt skattefordel Sum immaterielle eiendeler Tomter, bygninger mv. 5, Inventar, kontormaskiner mv. 5, Sum varige driftsmidler Fordringer på konsernselskap Aksjer i datterselskaper 10, Sum finansielle anleggsmidler Sum anleggsmidler Omløpsmidler - - Kundefordringer Andre fordringer Fordringer på konsernselskap Bankinnskudd Sum omløpsmidler SUM EIENDELER EGENKAPITAL OG GJELD Egenkapital Aksjekapital Overkursfond Annen innskutt egenkapital Sum innskutt egenkapital (326) Annen egenkapital / (udekket tap) 0 (262) 0 (326) Sum opptjent egenkapital 0 (262) Sum egenkapital Gjeld - - Utsatt skatt Sum avsetning for forpliktelser Annen langsiktig gjeld Gjeld til kredittinstitusjoner 12, Sum langsiktig gjeld Avsatt utbytte Kortsiktig gjeld Sum kortsiktig gjeld Sum gjeld SUM EGENKAPITAL OG GJELD

9 9 Årsrapport Storebrand Eiendomsfond AS Kontantstrømoppstilling Morselskap Konsern Tall i NOK (452) Ordinært resultat før skattekostnad (363) - - Konsernbidrag til reduksjon kostpris aksjer Ordinære avskrivninger Endring i kundefordringer (2 510) (924) Endring i annen kortsiktig gjeld (56 740) (5 613) Endring av andre tidsavgrensninger (38 303) (444) (28 904) (3 401) Tilført fra årets virksomhet Utbetalt ved kjøp av varige driftsmidler ( ) ( ) ( ) (70 937) Utbetalt ved kjøp av aksjer (4 400) Utbetalt ved stiftelse av datterselskaper - - ( ) ( ) Utbetalt lån til datterselskaper - - ( ) ( ) Netto likviditetsendring fra investeringer ( ) ( ) Innbetalt ved opptak av lån Innbetalt ved emisjoner (39 630) (9 674) Emisjonskostnader (39 630) (9 674) Netto likviditetsendring fra finansiering Netto Likviditetsendring gjennom året Beholdning av kontanter inngående balanse BEHOLDNING AV KONTANTER

10 10 Årsrapport Storebrand Eiendomsfond AS Regnskapsprinsipper Årsregnskapet er satt opp i samsvar med regnskapslovens bestemmelser og god regnskapsskikk i Norge. Regnskapsperiode Resultatregnskapet for morselskap og konsern inneholder regnskapstall fra frem til I konsernregnskapet medtas resultat for oppkjøpte selskaper fra oppkjøpstidspunktet Konsolideringsprinsipper Konsernregnskapet omfatter morselskapet Storebrand Eiendomsfond AS og dets datterselskaper som vist i note 9. Konsernregnskapet er utarbeidet som om konsernet var en økonomisk enhet. Transaksjoner og mellomværende mellom selskapene i konsernet er eliminert. Kjøpte datterselskaper regnskapsføres i konsernregnskapet basert på morselskapets anskaffelseskost. Anskaffelseskost tilordnes identifiserbare eiendeler og gjeld i datterselskapet, som føres opp i konsernregnskapet til virkelig verdi på oppkjøpstidspunktet. Merverdier i konsernregnskapet avskrives lineært over de oppkjøpte eiendelenes forventede levetid. Datterselskaper Datterselskapet vurderes etter kostmetoden i morselskapets selskapsregnskap. Investeringen er vurdert til anskaffelseskost for aksjene med mindre nedskrivning har vært nødvendig. Utbytte og andre utdelinger er inntektsført samme år som det er avsatt i datterselskapet. Overstiger utbytte andel av tilbakeholdt resultat etter kjøpet, representerer den overskytende del tilbakebetaling av investert kapital, og utdelingene er fratrukket investeringens verdi i balansen. Konsernbidrag til datterselskap regnskapsføres som økning av morselskapets kostpris etter fradrag for skatt. Konsernbidrag fra datterselskap regnskapsføres som inntekt i morselskapet samme år i den utstrekning konsernbidraget representerer opptjening i eierperioden. Klassifisering og vurdering av balanseposter Omløpsmidler og kortsiktig gjeld omfatter poster som forfaller til betaling innen ett år etter anskaffelsestidspunktet. Øvrige poster er klassifisert som anleggsmiddel/langsiktig gjeld. Omløpsmidler vurderes til laveste av anskaffelseskost og virkelig verdi. Kortsiktig gjeld balanseføres til nominelt beløp på opptakstidspunktet Varige driftsmidler Varige driftsmidler balanseføres og avskrives over driftsmidlets forventede levetid. Direkte vedlikehold av driftsmidler kostnadsføres løpende under driftskostnader, mens påkostninger eller forbedringer tillegges driftsmidlets kostpris og avskrives i takt med driftsmidlet. Dersom gjenvinnbart beløp av driftsmiddelet er lavere enn balanseført verdi foretas nedskrivning til gjenvinnbart beløp. Gjenvinnbart beløp er det høyeste av netto salgsverdi og verdi i bruk. Verdi i bruk er nåverdien av de fremtidige kontantstrømmene som eiendelen vil generere. Tomter avskrives ikke idet de anses og ikke ha verdifall. Fordringer Kundefordringer og andre fordringer er oppført i balansen til pålydende etter fradrag for avsetning til forventet tap. Avsetning til tap gjøres på grunnlag av individuelle vurderinger av de enkelte fordringene. Skatt Skatten i resultatregnskapet omfatter både periodens betalbare skatt og endring i utsatt skatt. Utsatt skatt er beregnet med 28% av forskjeller mellom regnskapsmessige og skattemessige verdier, samt skattemessig underskudd til fremføring ved utgangen av regnskapsåret. Skatteøkende og skattereduserende midlertidige forskjeller som reverserer eller kan reversere i samme periode er utlignet. Netto utsatt skattefordel balanseføres i den grad det er sannsynlig at denne kan bli nyttegjort. I den grad konsernbidrag ikke er resultatført er skatteeffekten av konsernbidraget ført direkte mot investering i balansen. Utsatt skatt på merverdier ved oppkjøp vurderes til nåverdi som tilsvarer en skattesats på 7%. Egenkapitalkostnader Utgifter ved stiftelse av selskapet og senere emisjoner regnskapsføres direkte mot egenkapitalen etter skatt. Renter Rentekostnad ved bruk av rentebytteavtaler kostnadsføres etterhvert som de påløper. Urealiserte gevinster/tap på slike posisjoner regnskapsføres ikke. Leietakertilpasninger Leietakertilpasninger dekket av gårdeier aktiveres og avskrives normalt over rest leieperiode. Kontantstrømoppstilling Kontantstrømoppstillingen er utarbeidet etter den indirekte metode. Kontanter og kontantekvivalenter omfatter kontanter, bankinnskudd og andre kortsiktige, likvide plasseringer. Anleggsmidler vurderes til anskaffelseskost. Andre anleggsmidler enn driftsmidler nedskrives til virkelig verdi ved verdifall som ikke forventes å være forbigående. Langsiktig gjeld balanseføres til nominelt beløp på etableringstidspunktet.

11 11 Årsrapport Storebrand Eiendomsfond AS Noter Alle beløp i NOK 1000 hvis ikke annet er angitt. Note 1: Virksomhetsområde Selskapets og konsernets virksomhet er kjøp, utleie, forvaltning og salg av fast eiendom. All virksomhet er i Norge. Note 2: Store enkelttransaksjoner Konsernet har gjennomført 4 emisjoner og kjøpt følgende eiendommer/eiendomsselskaper i 2006: Grensen 5-7 Karl Johansgt 12 Kirkegt 34 Keysersgt 1 Adolph Tidemandsgt 12 Spannaveien 148 Ole Deviksvei 18 Brobekkveien 80 Alf Bjercesvei 14 Bilittveien 6 Ærfuglveien 2 Jacobsgt 2 Energiveien 16 Moeveien Kjellerholen 7 Energiveien 14 Rabekkgata 6 Bogstadveien 29 Brennaveien 18 Industriveien 7 Sverdrupsgate 27 Oslo Oslo Oslo Oslo Lillestrøm Stavanger Oslo Oslo Oslo Ås Tromsø Ullensaker Ullensaker Sandefjord Ullensaker Ullensaker Moss Oslo Nittedal Trondheim Stavanger Samlet kjøpesum inkludert omkostninger for aksjer og andeler er TNOK Note 3: Spesifikasjon av resultatposter Morselskap Konsern Finansinntekt Renteinntekter Renteinntekter fra konsernselskap Konsernbidrag Sum finansinntekt Finanskostnad Rentekostnader, inkl. etableringsgebyr (49 944) Sum finanskostnad (49 944) 1 069

12 12 Årsrapport Storebrand Eiendomsfond AS Note 4: Spesifikasjon av balanseposter Morselskap Konsern Fordringer på konsernselskap Spesifikasjon av kortsiktig gjeld Leverandørgjeld Skyldige offentlige avgifter Kortsiktig gjeld til konsernselskap Annen kortsiktig gjeld / andre påløpne kostnader Sum kortsiktig gjeld Note 5: Varige driftsmidler Konsern Tomter Bygninger Maskiner og Inventar Sum Anskaffelseskost Tilgang Sum anskaffelseskost Akk. avskrivninger (33 661) (429) (34 090) Balanseført verdi Årets avskrivninger Økonomisk levetid år 3-5 år Avskrivningsplan - Lineær Lineær Note 6: Ytelser til ledende personer, revisor mv. og antall ansatte Antall ansatte Selskapene i konsernet har, med unntak for daglig leder i morselskapet, ikke ansatte. Ytelser til ledende personer Daglig leder i morselskapet mottar ikke lønn eller andre ytelser fra selskapet, men honoreres indirekte gjennom forvaltningshonorar til tilrettelegger. Styremedlemmer i selskapene i konsernet har ikke mottatt styrehonorar. Daglig leder og styret har ingen avtale om bonus, sluttvederlag e.l. Kostnadsført honorar til revisor Morselskap Konsern Lovpålagt revisjon Andre attestasjonstjenester Utarbeidelse av årsregnskap og ligningsoppgaver, samt skatterådgivning - - Andre tjenester utenfor revisjonen Sum kostnadsført Revisor har i tillegg bistått med finansiell gjennomgang ved oppkjøp. Honorar for dette arbeid utgjør Tnok 710 for 2006.

13 13 Årsrapport Storebrand Eiendomsfond AS Note 7: Spesifikasjon av annen driftskostnad Morselskap Konsern Annen driftskostnad Revisjonshonorarer Etablering- og oppstartskostnader Forvaltningshonorar Diverse honorarer Øvrige kostnader Eiendomsdrift Sum annen driftskostnad Note 8: Aksjekapital og aksjonærinformasjon (Denne note beløp i hele tall) Aksjekapitalen i Storebrand Eiendomsfond AS består av aksjer à kr. 1, totalt kr Det foreligger aksjonæravtale som bl.a. regulerer valg av de tre styremedlemmer i selskapet, hvoretter Storebrand Bank ASA, UNION Eiendomskapital AS og investorene velger hvert sitt styremedlem. For øvrig har aksjene like rettigheter. Aksjonærer pr Aksjer Eierandel Storebrand Privat Investor ASA ,4 % Storebrand Institusjonell Investor ASA ,6 % Totalt antall aksjer ,0 % Medlemmer av selskapets styre eier indirekte følgende aksjeandeler Styrets leder, Siv Blanca Børge-Ask 0,000% Styremedlem og daglig leder, Lars Even Moe v/ Laboremus Invest AS 0,012% Styremedlem, Gustav Heiberg Simonsen 0,004% Note 9: Egenkapitalbevegelse Konsern Aksjekapital Overkurs Annen innskutt egenkapital Annen egenk. Sum Egenkapital pr Kapitalutvidelser Emisjonskostnader Kapitalnedsettelse Årets resultat Avsatt utbytte Andre endringer Egenkapital

14 14 Årsrapport Storebrand Eiendomsfond AS Note 9: Egenkapitalbevegelse Morselskap Aksjekapital Overkurs Annen innskutt egenkapital Annen egenk. Egenkapital Kapitalutvidelser Emisjonskostnader Kapitalnedsettelse Årets resultat Avsatt utbytte Egenkapital Sum Note 10: Aksjer i datterselskaper Aksjer eiet direkte av morselskapet Stemmeandel kontor verdi Stanseveien 21 AS 100% Oslo Landøyveien 2 AS 100% Oslo 879 Stasjonsveien 20 Eiendom AS 100% Oslo Vestre Rosten 79 AS 100% Oslo Hageeiendom Vestfold AS 100% Oslo 100 Kjøpmannsgt AS 100% Oslo 100 Borgenveien 42 AS 100% Oslo 100 Storebrand Eiendomsfond ANS - Andeler AS 100% Oslo 100 Grensen 5-7 AS 100% Oslo Karl Johansgt 12 AS 100% Oslo Kirkegt 34 AS 100% Oslo Keysersgt 1 AS 100% Oslo Adolph Tidemandsgt 12 AS 100% Oslo Plantica Eiendom ANS 100% Oslo Ole Deviksvei 18 DA 100% Oslo Brobekkveien 80 AS 100% Oslo Alf Bjercesvei 14 AS 100% Oslo Bilittveien 6 AS 100% Oslo Ærfuglveien 2 AS 100% Oslo Jacobsgt 2 AS 100% Oslo Energiveien 16 AS 100% Oslo Moeveien AS 100% Oslo Kjellerholen 7 ANS 100% Oslo Energiveien 14 AS 100% Oslo Høyden Eiendom KS 100% Oslo Bogstadveien 29 KS 100% Oslo Brennaveien 18 AS 100% Oslo Industriveien 7 AS 100% Oslo Sverdrupsgate 27 AS 100% Oslo Union Nystiftet Fond 5 AS 100% Oslo 100 Union Nystiftet Fond 6 AS 100% Oslo 100 Union Nystiftet Fond 7 AS 100% Oslo 100 Sum aksjer i datterselskap

15 15 Årsrapport Storebrand Eiendomsfond AS Note 11: Skatter Avstemming mellom regnskapsmessig overskudd og skattepliktig inntekt Morselskap Morselskap Resultat før skattekostnad (452) Inntekstsført konsernbidrag (41 910) Endring i midlertidige forskjeller Permanente forskjeller (39 610) (9 674) Anvendt fremførbart underskudd (9 975) - Mottatt / (avgitt) konsernbidrag Skattepliktig inntekt / (underskudd) 486 (10 126) Skatter i resultatregnskapet består av følgende Morselskap Konsern Morselskap Konsern Årets betalbar skatt Årets resultatførte endring i utsatt skatt / utsatt skattefordel (127) (102) Sum årets skatter kostnad /(inntekt) (127) (102) Midlertidige forskjeller pr består av Morselskap Konsern Morselskap Konsern Driftsmidler 28% Driftsmidler 7% Sum midlertidige forskjeller Underskudd til fremføring 28% - (9 508) (10 126) (18 056) Sum midlertidige forskjeller og underskudd til fremføring (10 126) Utsatt skatt, 28% Utsatt skatt, 7% Utsatt skattefordel, 28% Netto balanseført utsatt skatt / (utsatt skattefordel) (2 835) 154 Note 12: Langsiktig gjeld Avdragsstruktur og senere Mor og konsern Avdrag til forfall

16 16 Årsrapport Storebrand Eiendomsfond AS Note 13: Pantstillelser Morselskap Konsern Gjeld sikret med pant Bokført verdi av pantsatte eiendeler (tomt, bygg og inventar) Morselskapets gjeld er også sikret i aksjene i datterselskaper Av konsernets bankinnskudd er Tnok sperret som sikkerhet for oppføring av nybygg Note 14: Finansiell markedsrisiko Selskapets finansielle markedsrisiko er hovedsakelig knyttet til svingninger i det norske rentenivået. Selskapet er ikke eksponert for valutarisiko og det er stor spredning i kredittrisiko knyttet til inngåtte leieavtaler. For å redusere renterisikoen benyttes rentesikringsinstrumenter. Pr er det inngått avtale om 5,8 års rentesikring for ca 58 % av selskapets låneportefølje. Minimum 50 % av selskapets låneportefølje skal være rentesikret til enhver tid. Note 15: Nærstående parter Transaksjoner i konsernet Interne lån av langsiktig art renteberegnes mellom selskapene i konsernet med morselskapets rentesats ovenfor dets eksterne kredittgiver med tillegg av et påslag på 0,25 %. Styre, ledelse og eiere UNION Eiendomskapital AS som er eiet av enkelte av styremedlemmene har inngått forvaltningsavtale med selskapet. Forvaltningshonoraret utgjør 0,8 til 0,85 % pr. år av totalkapitalen (verdijustert egenkapital tillagt gjeld) og beregnes på kvartalsvis basis. Forvalter har rett på suksesshonorar dersom egenkapitalavkastningen overstiger 12% pr. år. Ved oppnåelse av egenkapitalavkastning utover de forventede 12 % per år skal Forvalter motta et suksesshonorar på 10 % av meravkastningsintervallet 12 % til 14 %. Ved oppnåelse av en egenkapitalavkastning fra og med 14 % skal Forvalter i tillegg motta en 20 % andel av meravkastningen for det overstigende som suksesshonorar. Suksesshonorar skal beregnes når siste eiendom er solgt, og forfaller til betaling ved overlevering av den siste eiendommen. Bringes avtalen med Forvalter til opphør har Forvalter rett til å motta suksesshonorar for perioden frem til og med opphørstidspunktet. På grunn av fremtidig utvikling mv. er det knyttet usikkerhet til suksesshonorarets størrelse. Suksesshonoraret er knyttet til og beregnes av ikke realisert og ikke regnskapsført egenkapitalavkastning. Av disse grunner er derfor suksesshonoraret ikke kostnadsført/avsatt UNION Eiendomskapital AS har i 2006 tilrettelagt emisjoner i selskapet. For dette har selskapet mottatt tilretteleggingshonorar på Tnok Eierne av UNION Eiendomskapital AS eier indirekte aksjer i selskapet.

17 Storebrand Eiendomsfond AS c/o UNION Eiendomskapital AS, Filipstad brygge 2, Postboks 1715 Vika, N-0121 Oslo, Telefon ,