Kapitalforvaltningsrapport 2010

Transkript

1 Kapitalforvaltningsrapport 2010 Sterke prognoser SIDE 04 Forventer sterk avkastning for eiendom i Norge med en gjennomsnittlig totalavkastning på 10 % for årene Tjente 110 millioner på bygård SIDE 07 Forvalter 7,7 milliarder i eiendomsverdier SIDE 23 Best avkastning SIDE 24 UNION Eiendomskapital AS har levert best avkastning av eiendomsfondene siden 2005

2 2 presentasjon av selskapet UNION Eiendomskapital AS UNION Eiendomskapital AS driver aktiv forvaltning av eiendomsinvesteringer og fokuserer på å skape meravkastning for investor i alle deler av verdikjeden innenfor eiendom. UNION Eiendomskapital AS er eiet av UNION Gruppen AS, et fullverdig eiendomshus med fokus på kjøp og salg, utleie, analyse og verdivurdering, corporate finance, egenkapitalfinansiering og kapitalforvaltning. union eiendomskapital as Verdiskapning 100 % Kvalitetssikring 2002 Strategi Transaksjon og forvaltning av investeringen Investor service Finansiell rådgivning Forvaltning av eiendommene Teknisk forvaltning og drift (eksterne leverandører) Allokering mellom investeringsklasser Analyse av eiendomsmarkedet Top down og bottom up analyse Optimering og allokering av eiendomsporteføljer Eiendomsstrategier Forretningsutvikling Sourcing ( deal flow ) Investeringsanalyser Eiendomsstrategier ( hold/sell analyser) Kjøp Finansiering Due diligence Refinansiering Regnskap, konsolidering og rapportering Risikostyring Restrukturering og reforhandling Eiendomsutvikling Exit optimering ( hold/sell ) Leietakerpleie Leieforhandlinger Ledelse av eksterne forvaltere Leieinnkrevning og SPV regnskap 2011 Vaktmestertjenester Oppgraderinger Verdivurderinger og revisjon 2012 Forvaltningsfilosofi Totalavkastning Eiendom Norge UNION tar et helhetlig og reelt eieransvar for investeringene, og fokuserer på å skape meravkastning i alle deler av verdikjeden innenfor eiendom. Union gruppen AS Union norsk næringsmegling AS Union Corporate AS Union capital AS Union Eiendomskapital AS Transaksjon / utleie Analyse / verdivurdering Corporate finance egenkapital kapital forvaltning Transaksjoner - Salgsmandater Søk - Kjøpsmandater Utleie Søk Rådgivning Eiendomsmarkedet - Markedsrapport - Leiemarked Verdivurdering - Eiendom - Selskaper M&A IPO s/buy out s Fairness opinions Strategisk rådgivning Tilrettelegging fond og syndikater Distribusjon av investeringer Hente EK og annen risikokapital Eiendomsfond Direkte investeringer Syndikater UNION Norsk Næringsmegling AS er et av Norges ledende næringsmeglerforetak innenfor salg, utleie og søk av eiendom. UNION Corporate AS er et verdipapirforetak med konsesjon iht. Verdipapirloven. UNION Capital AS er tilknyttet agent av UNION Corporate AS og skal bistå med innhenting av egenkapital til eiendomsinvesteringer og -selskaper. UNION Eiendomskapital AS driver aktiv forvaltning av eiendomsinvesteringer og har konsesjon etter eiendomsmeglingsloven. UNION Management AS er et forvaltnings- og driftsselskap som tar har ansvaret UNION MANAGEMENT AS for teknisk forvaltning og drift TEKNISK DRIFT av eiendommene forvaltet av UNION Eiendomskapital AS og Adm. av teknisk forvaltning tilbyr denne tjenesten også til Teknisk DD Bygge- administrasjon eksterne eiendomsselskaper. UNION Investorservice AS har ansvaret for forretningsførsel og økonomisk forvaltning av eiendomssyndikatene som er tilrettelagt av UNION Eiendomskapital AS og tilbyr forretningsførertjenester for eksterne investorer. UNION INVESTORSERVICE AS FORRETNINGSFØRSEL Forretningsførsel Økonomisk forvaltning

3 3 innhold Innhold UNIONs prognose for eiendomsmarkedet... 4 Ledende eiendomsfond i Norge... 7 Eiendomsporteføljen... 8 Syndikateiendommer Storebrand Eiendomsfond AS...23 Best avkastning siste 5 år...24 Fondseiendommer Ansatte i UNION Gruppen AS istockphoto

4 4 totalavkastning UNIONs prognose for eiendomsmarkedet UNION Eiendomskapital AS forventer at eiendomsmarkedet i Norge vil gi en årlig totalkapitalavkastning på ca. 10 % i årene UNION Eiendomskapital AS forventer en sterk avkastning innenfor eiendom de kommende år. De viktigste faktorene til avkastningen i perioden er en attraktiv direkteavkastning og verdiøkning ved redusert avkastningskrav på eiendom i tillegg til en årlig inflasjon på 2,3 %. Prognoser for eiendomsmarkedet Eiendomsmarkedet i Norge er blitt kraftig repriset siden toppen i slutten av Yieldene økte i denne perioden med opptil 150 punkter hvilket medførte et verdifall på % avhengig av type eiendom. Denne utviklingen snudde i 3. kvartal 2009, hvor yielden begynte å falle. Vi forventer at yielden vil fortsette å falle i 2. halvår 2010, noe som vil bidra til å øke totalavkastningen for år 2010 til 13,2 %. I år 2011 og 2012 forventes det en mer stabil yield utvikling med økende markedsleier i enkelte segmenter, og en totalavkastning for disse årene er estimert til henholdsvis 7,7 % og 8,5 %. Grafen på neste side viser totalavkastningen for eiendomsmarkedet iht. den norske IPD indeksen for årene , samt UNION Eiendomskapital AS sine prognoser for årene Hvordan fastsettes UNION sine prognoser for eiendomsmarkedet i Norge? UNION Eiendomskapital AS utarbeider årlig avkastningsprognoser for eiendomsmarkedet i Norge, og markedet er inndelt i segmentene: Kontor Oslo, Kontor Bergen, Kontor Trondheim, Kontor Stavanger, Kontor Øvrig (mellomstore byer), Handel/ Kjøpesenter og Lager/logistikk. Avkastningen som beregnes er totalavkastningen, dvs. eiendomsavkastning uten belåning, og beregnes for de neste 3 år. Avkastningsprognosene fastsettes basert på følgende metodikk: 1) Top-down - analyse som er en statistisk analyse basert på sammenhengen mellom totalavkastningen innenfor de ulike eiendomssegmentene i perioden sammenlignet med utviklingen i utvalgte makroparametre. 2) Bottom-up - analyse som er en analyse av hvert enkelt eiendomssegment mht. forventet utvikling i markedsleie, ledighet, eierkostnad, investering og avkastningskrav. Hvilke hovedforutsetninger er lagt til grunn for prognosene? Forventet utvikling i norsk økonomi Per medio mai virker oppgangen i Europeisk økonomi mer skjør enn tidligere med bakgrunn i akselererende statsgjeld. Likevel tilsier konsensus at innhentingen i internasjonale konjunkturer blir tilstrekkelig til at fastlandseksporten i Norge stiger med 4,1 % i 2010 og ytterligere 3,9 % i årene Snitt av makroprognosene tilsier at BNP for fastlandet øker med 1,7 % i 2010 og 2,5 % i årene Sysselsettingen flater ut i 2010 for så å ta seg gradvis opp fra Kontorleieprisene er i ferd med å snu I forbindelse med finanskrisen og tiltagende kontorledighet sank leieprisene for kontor både i Oslo og andre storbyer i Norge.

5 5 totalavkastning Markedet tilpasset seg raskt og i hovedstadsområdet har prisene gjennomgående blitt redusert med %. Vi observerer at det nå er færre fremleieforhold i markedet, og våre prognoser innebærer tiltagende arealetterspørsel fremover. I følge en undersøkelse av Manpower i 2. kvartal 2010 planlegger bedriftene nå å øke bemanningen og særlig innen typiske kontoryrker. I sum mener vi derfor at leieprisene er i ferd med å passere bunnen. Et ikke ubetydelig tilbudsoverskudd innebærer at veksten blir moderat frem til 2012 for så å akselerere frem til neste konjunkturtopp. Økt aktivitet i transaksjonsmarkedet Salgsmarkedet preges av omsetning av eiendommer med lange og sikre inntektsstrømmer. Hittil i år har det blitt omsatt nesten like mye næringseiendom som i hele Finansieringsvilkårene er i bedring og interessen fra investorer er økende. Vi forventer dermed et normalisert volum i transaksjonsmarkedet i 2010, og at det vil bli omsatt næringseiendom for ca. 30 milliarder i år. Gjennomgåene har aktørene Totalavkastning Totalavkastning Eiendom Norge fått verdiene oppskrevet fra og med tredje 6,1 % per 2. kvartal Med bakgrunn kvartal i fjor og våre vurderinger innebærer i at rentene ventes å stige marginalt de at prime yield for Kontor i Oslo har blitt kommende to årene forventer vi at yieldene redusert fra 6,5 % i 3. kvartal 2009 til skal reduseres ytterligere. Foto: Christiania qvartalet, union eiendomskapital as Totalavkastn Totalavkast

6 6 vignett kommer

7 Storebrand Eiendomsfond AS - et ledende eiendomsfond i Norge Storebrand Eiendomsfond AS (forvaltet av UNION Eiendomskapital AS) leverte best avkastning blant sammenlignbare eiendomsfond for UNION Eiendomskapital AS sin strategi for kjøp og aktiv forvaltning av eiendomsmassen produserer verdier som er langt bedre enn det konkurrentene kan vise til. Dette resulterte i en meravkastning på 4,4 % sammenliknet med den norske eiendomsindeksen publisert av IPD. 7 et ledende eiendomsfond Track record Storebrand Eiendomsfond AS vs. Fondsindeks norge 170,0 170,0 160,0 160,0 150,0 150,0 140,0 140,0 130,0 130,0 120,0 120,0 110,0 110,0 100,0 100,0 90,0 Fondsindeks Norge Storebrand Eiendomsfond (forvaltet av Union Eiendomskapital) 90,0 80,0 80,0 70,0 70,0 60,0 60,0 Q4 05 Q1 06 Q2 06 Q3 06 Q4 06 Q1 07 Q2 07 Q3 07 Q4 07 Q1 08 Q2 08 Q3 08 Q4 08 Q1 09 Q2 09 Q3 09 Q ,0 % avkastning i 2009 på 6,0 % og et verdifall på -1,1 %. Storebrand Eiendomsfond AS leverte best Storebrand Eiendomsfond AS leverte til avkastning i sin klasse for Med sammenligning en totalavkastning på 9,2 en avkastning på 11,0 % i 2009 leverte %, hvilket er 4,4 % bedre enn indeksavkastningen Storebrand Eiendomsfond AS den sterkeste for perioden. Analysen fra avkastningen blant sammenlignbare IPD viser at meravkastningen skapes eiendomsfond i Norge. Eiendomsfondet både ved at investeringene er allokert er forvaltet av UNION Eiendomskapital til de segmentene med best avkastning, AS og avkastningen er et resultat av det men også at forvalter skaper en høyere sterke fokuset på aktiv forvaltning av avkastning på eiendomsnivå sammenlignet eiendomsmassen. med konkurrentene. Meravkastning på 4,4 % iht. eiendomsindeksen Aktiv forvaltning av eiendomsporteføljen IPD (Investment Property Databank) UNION Eiendomskapital AS har i løpet Det engelske selskapet Investment Property av inngått og reforhandlet Databank (IPD) måler ubelånt eiendomsavkastning over 190 kontrakter og økt leien i fondet i over 20 land, og regnes som med ca. 13 %. De siste månedene er den mest profesjonelle aktøren innen dette det i tillegg signert store kontrakter som feltet. IPD har målt eiendomsavkastning skaper ytterligere verdier for fondet. i Norge siden 2000 og i 2009 inneholdt UNION Eiendomskapital AS søker å den norske indeksen 583 eiendommer skape verdier på eiendommene som med en samlet verdi på over 115 milliarder. forvaltes ved å forvalte disse aktivt Deltagerne i indeksen er norske livselskaper, mht. gode kjøp, finansiering, reutleie eiendomsfond, samt store privateide og restrukturering og riktig timing for eiendomsselskaper. salg. Ved utgangen av 4. kvartal 2009 For 2009 ble den ubelånte totalavkastningen solgte Storebrand Eiendomsfond AS to for IPD-indeksen 4,8 %, bestående av en direkteavkastning Foto: grensen 5-7, union eiendomskapital as Grensen 5-7, Oslo Eiendommen er en s- og kontoreiendom på totalt ca kvm. i Oslo. Kjøpet av eiendommen ble gjennomført i 1. kvartal 2006, og var del av en større eiendomsportefølje i Oslo sentrum. På kjøpstidspunktet var det ledighet i eiendommen, samtidig som flere av leietakerne betalte en leie som var under markedsleie. UNION Eiendomskapital AS så et Nye eiendommer potensial for å restrukturere leieforholdene, og således øke den løpende Solgte eiendommer kontantstrømmen på eiendommen. UNION Eiendomskapital AS har på vegne av Storebrand Eiendomsfond AS investert over 35 millioner i forbindelse med rehabilitering av kontorarealer, og disse fremstår i dag som topp moderne med hensyn til utseende og teknisk standard. Det er inngått ny langsiktig leieavtale med Finn.no for størstedelen av kontorarealene i eiendommen, og dette bidrar ytterligere til verdiskapningen på eiendommen. Eiendommen ble kjøpt for ca. 300 millioner, og solgt for ca. 445 millioner etter investeringer på ca. 35 millioner. Dette gir en gevinst på ca. 110 millioner, eiendommen ble solgt ca. 1 % over siste verdivurdering, noe som gir en total egenkapitalavkastning på over 160 %, eller ca. 30 % årlig i fondets eierperiode. eiendommer med en samlet verdi på nær 600 millioner. Begge disse eiendommene ble kjøpt med en klar strategi for verdiskapning ved restrukturering og utvikling. Dette arbeidet ble i hovedsak ferdigstillet i år 2009, og UNION Eiendomskapital AS initierte derfor et salg av eiendommene i 2. halvår En av disse eiendommene var Grensen 5-7.

8 8 eiendomsporteføljen Beskrivelse av eiendomsporteføljen forvaltningskapital på 7,7 milliarder UNION Eiendomskapital AS forvalter 7,7 milliarder i eiendomsverdier som består av 6,7 milliarder i eiendomsfond og 1,0 milliard i syndikater. Porteføljen består av samlet 74 eiendommer med en leie på 544 millioner. Handel (44 %) Kategorien Handel inkluderer større og mindre seiendommer, -seksjoner og kjøpesenter. UNION Eiendomskapital AS forvalter i dag 37 seiendommer med et samlet areal på kvm. og en samlet leie på 230 millioner, tilsvarende 44 % av samlet leie i porteføljen. Porteføljen av seiendommer inkluderer tre kjøpesenter og en retail park, som samlet forventes å ha en omsetning på ca. 1,4 milliard i år Porteføljen består av de fleste kjente leietakere som blant annet Rema 1000, Elkjøp, Plantasjen, Bohus og XXL. 5 Lager/kombi (32 %) Kategorien Lager/ kombi inkluderer rene lager- og logistikkeiendommer, 3 kombi nasjonsbygg med lager og mindre kontor-arealer og industrieiendommer. 1 UNION Eiendomskapital AS forvalter i dag 17 lager/kombi eiendommer med et samlet areal på kvm. og en samlet leie på 173 millioner, tilsvarende 32 % av samlet leie i porteføljen. Porteføljen av lager/kombi Portefølje Fylke Antall per fylke Akershus 17 Aust-Agder 1 Buskerud 3 Hedmark 1 Hordaland 1 Nordland 5 Nord-Trøndelag 3 Oppland 4 Oslo 18 Rogaland 2 Sør-Trøndelag 5 Telemark 1 Troms 1 Vest-Agder 2 Vestfold 5 Østfold 5 Totalt 74 eiendommer huser kjente leietakere som blant annet Expert Norge AS, Eurosko, Maske Gruppen AS, og Netten.no. Kontor (22 %) UNION Eiendomskapital AS forvalter i dag 16 kontoreiendommer med et samlet areal på kvm. og en samlet leie på 128 millioner, tilsvarende 22 % av samlet leie i porteføljen. Porteføljen av kontoreiendommer inkluderer statlige og fylkeskommunale etater som eksempelvis Forsvarsbygg og NAV samt private selskaper som Hafslund Eiendom AS, Nokia Siemens Networks AS, Atmel Norway AS og Heimdal Gruppen AS. Annet (2 %) Kategorien Annet inkluderer blant annet hotell, restaurant, annen bevertning, tomter og annet. UNION Eiendomskapital AS forvalter i dag 4 eiendommer i denne kategorien en kino, et parkeringsanlegg, et boligprosjekt og en utviklingstomt. Kinoen og parkeringsanlegget har et samlet areal på kvm. og en samlet leie på 13 millioner, tilsvarende 2 % av samlet leie i porteføljen. Boligprosjektet består av 31 leieligheter under oppføring og utviklingstomten er på kvm. og er regulert til lager, industri og kontor. Utviklingspotensial i porteføljen UNION Eiendomskapital AS har samlet 74 eiendommer under forvaltning. Av disse er det identifisert restruktureringsprosjekter på 10 av eiendommene, og det er i porteføljen i tillegg mulig å utvikle ca kvadratmeter nybygg innenfor gjeldende regulering, og/eller eiendommer som er i en reguleringsprosess.

9 UNION Eiendomskapital AS har i perioden solgt eiendommer til en samlet verdi av 3,2 milliarder. Salgene har i gjennomsnitt gitt en gjennomsnittlig årlig egenkapitalavkastning til våre investorer på 62 %. Prosjekt Mandat Antall eiendommer Kjøpsdato Salgsdato Kjøpesum (NOKM) Egenkapital (NOKM) Akkummulert avkastning Støperiveien 28 KS Syndikat 1 mai. 05 des % 150 % Bogstadveien 29 KS Syndikat 1 mar. 05 des % 27 % Borgestad Lagerbygg KS Syndikat 1 feb. 06 feb % 42 % Lørenveien 68 AS Syndikat 1 des. 06 mar % 45 % Entreprenør Eiendom KS Syndikat 1 jun. 06 mar % 84 % Solheimsveien 3 AS Syndikat 1 feb. 07 apr % 256 % Hotvedtveien 6 AS Syndikat 1 des. 06 jun % 45 % Ole Deviks vei 18 AS Fond 1 jun. 06 jun % 166 % Dyrskueveien 44 KS Syndikat 1 nov. 04 aug % 43 % Sentrumshotellene KS Syndikat 2 des. 05 nov % 28 % Banebakken 38 Invest AS Syndikat 1 jun. 07 des % 216 % Keysersgate 1 AS Fond 1 mar. 06 jan % 32 % Vogellund 31 KS Syndikat 1 jun. 05 jan % 23 % Spannaveien 148 AS Fond 1 jun. 06 des % -13 % Bogstadveien 29 AS Fond 1 des. 06 des % -22 % Union Handelseiendommer AS Syndikat 2 des. 08 nov % 17 % Brennaveien 18 AS Fond 1 des. 06 nov % 10 % Grensen 5-7 AS Fond 1 mar. 06 des % 31 % Lillesand Senter AS Syndikat 1 mai. 07 NA 89,5 18,0 NA NA Total % 62 % IRR 9 eiendomsporteføljen Transaksjonsvolum Nye eiendommer 70 Solgte eiendommer 60 Samlet eiendomsportefølje Handel / kontor 1% Kontor 21% Lager / kombi 33% Annet 1% 74 Antall eiendommer Handel 44% Annet Handel/ kontor Kontor Lager/ kombi Handel Segmentfordeling investeringsmandat Handel / kontor 1% Annet 1% Syndikater 13 % Kontor 21% Handel 44% Annet Fond 87 % Syndikater Handel/ kontor Fond Kontor Lager/ kombi Handel Lager / kombi 33% Syndikater 13 % Syndikater

10 istockphoto syndikateiendommer

11 UNION Eiendomskapital AS forvalter i dag 11 syndikater til en samlet verdi av 1,0 milliard. Syndikatene er etablert innenfor eiendomssegmentene Kontor, Handel, Lager og Bolig. Porteføljen har en samlet leie på 54 millioner og et areal på kvm. 11 syndikater Segmentfordeling Kontor 51% Handel 27% Kontor Lager/ kombi Handel Lager/kombi 21% Adresse Kjøpt Beliggenhet Fylke Segment Areal Leieinntekter Gjenværende leietid Holmlia Sentervei Holmlia Oslo Kontor ,0 Eikveien Drammen Akershus Lager/kombi ,2 Deli Skog 1 1) 2007 Vestby Akershus Annet Haakon VII's gate Bodø Nordland Kontor ,6 Kremmartunet Kjøpesenter 2) 2006 Gol Buskerud Handel ,3 Lilletuneveien 6 A 2006 Sarpsborg Østfold Handel ,0 Lillesand Senter 2007 Lillesand Aust-Agder Handel ,7 Lagerutvikling Holding 2007 Moss Østfold Lager/kombi NA NA Keysersgate Oslo Oslo Kontor ,0 Bolette Brygge Oslo Oslo Kontor ,3 St. Stefanskvartalet 3) 2009 Tønsberg Vestfold Bolig Sum ,0 1) Deli Skog 1 er en tomt på kvm. regulert til industri, lager og kontor. 2) Nøkkeltall per 30. april ) St. Stefanskvartalet er et boligprosjekt under utvikling. Transaksjonsvolum - Syndikater Nye eiendommer Solgte eiendommer Samlet eiendomsportefølje Antall eiendommer

12 12 syndikater Kremmartunet Kjøpesenter AS Asset Management Kommentar Kremmartunet Kjøpesenter er et markedsledende kjøpesenter i Hallingdalsregionen, med sentral plassering i Gol sentrum. Det er konkrete planer for videre utvikling av eiendommen med et tilbygg på ca kvm. og ca kvm. bolig. Eiendommen vil da befeste sin posisjon som markedsledende kjøpesenter i regionen, med en styrket butikkmiks og forsterkninger innen eksisterende bransjer. Det er gjennomført mulighetsstudie som tilsier at det er behov for utvidelse av sentret. I anledning utvidelsesplanen er det gjennomført detaljplan med en ny reguleringsplan for eiendommen. Prosjektet forventes igangsatt i løpet av Forvalter: UNION Eiendomkapital AS Forretningsfører: UNION Investorservice AS Prosjektansvarlig: Cato S. Hauge Tlf: Epost: hauge@union.no Drift og teknisk forvaltning: UNION Management AS Selskapsinformasjon kremmartunet Kjøpesenter AS Prosjektstart: Antall investorer: 6 Egenkapital ved etablering: Lån ved etablering: Eiendomsverdi ved etablering: Eiendomsverdi per kvm. ved etablering: Eiendomsyield ved kjøp: 6,5 % Sentrumsvegen 116, Gol kjøpesenter Bygningsår: 1961 rehab og 1997 Antall leietagere: 18 Hovedleietagere: Coop, Cubus, Intersport, m.fl. Bygningsareal (BTA): kvm. Tomteareal (selveiet / festet): kvm. P-plasser: 113 Vektet leietid: 2,3 år Vektet KPI-regulering: 97 % Arealledighet: 3 % Leieinntekter Totalt Per kvm. Ved etablering: Per : Finansiering Belåning og lånebetingelser Belåning: Saldo Renteperiode Rente p.t. 1) Transje 1: Flytende: mnd. NIBOR 2,7 % Transje 2: Fast: ,0 % Transje 3: Flytende: Daglig NIBOR 4,1 % Transje 4: Flytende: mnd. NIBOR 5,7 % Totalt: ,2 % 1) Inklusive margin Avdragsstruktur Type lån: avdrag 2010 Avdrag 2011 Avdrag 2012 Transje 1 og 2: Transje 4: Totalt: Sensitivitetsanalyse av eiendomsverdi Eiendomsyield: 6,50 % 6,75 % 7,00 % Eiendomsverdi 2) : Prosjektverdi: Øvrige eiendeler: Sum eiendeler: Kortsiktig gjeld: Gjeld: Verdijustert egenkapital: Eiendomsverdi per kvm.: Finansieringsgrad: 52,7 % 54,3 % 55,8 % IRR på EK siden oppstart: 38,8 % 36,4 % 34,0 % Akkumulert EK avkastning: 174,1 % 159,5 % 145,9 % 2) Justert for latent skatt

13 Lilletuneveien 6 A Eiendom KS 13 syndikater Asset Management Kommentar Lilletuneveien 6 A Eiendom KS ble etablert i desember 2006 ved kjøp av eiendommen Lilletuneveien 6 A i Sarpsborg kommune. Eiendommen er en og kontoreiendom beliggende i et etablert sområde på Tunejordet i Sarpsborg. På kjøpstidspunktet ble det fokusert på eiendommens solide leietakere samt eiendommens utviklingspotensiale på samlet 600 kvm. Forvalter har i løpet av 4. kvartal 2009 og 1. kvartal 2010 reforhandlet leiekontrakter som representer 56 % av leien på eiendommen. Gjennomsnittlig varighet på leiekontraktene har økt fra 4,5 år til 7,7 år i 4. kvartal Det arbeides aktivt med utleie/reforhandling av øvrige arealer på eiendommen. Forvalter har søkt om tillatelse til rehabilitering av 600 kvm. på eiendommen som kan disponeres til kontor og, og avventer tilbakemelding fra Sarpsborg kommune. Forvalter: UNION Eiendomkapital AS Forretningsfører: UNION Investorservice AS Prosjektansvarlig: Katrine Duns Tlf: Epost: duns@union.no Drift og teknisk forvaltning: UNION Management AS Selskapsinformasjon lilletuneveien 6 A Eiendom KS Prosjektstart: Antall investorer: 30 Egenkapital ved etablering: Lån ved etablering: Eiendomsverdi ved etablering: Eiendomsverdi per kvm. ved etablering: Eiendomsyield ved kjøp: 7,1 % tunejordet, Sarpsborg og kontor Bygningsår: rehabilitert Antall leietagere: 6 Hovedleietagere: rema 1000, Posten Norge Bygningsareal (BTA): kvm. Tomteareal (selveiet): kvm. P-plasser: 210 Vektet leietid: 7,7 år Vektet KPI-regulering: 89 % Arealledighet: 10 % Leieinntekter Totalt Per kvm. Ved etablering: Per : Finansiering Belåning og lånebetingelser Belåning: Saldo Renteperiode Rente p.t. 1) Transje 1: Flytende: mnd. NIBOR 3,7 % Transje 2: Fast: ,3 % Selgerkreditt: Daglig NIBOR 3,8 % Totalt: ,6 % 1) Inklusive margin Avdragsstruktur Type lån: avdrag 2010 Avdrag 2011 Avdrag 2012 Pantelån: Selgerkreditt: Totalt: Sensitivitetsanalyse av eiendomsverdi Eiendomsyield: 7,60 % 7,85 % 8,10 % Eiendomsverdi 2) : Prosjektverdi: Øvrige eiendeler: Sum eiendeler: Kortsiktig gjeld: Langsiktig gjeld: Verdijustert egenkapital: Eiendomsverdi per kvm.: Finansieringsgrad: 69,5 % 71,6 % 73,7 % IRR på EK siden oppstart: -3,5 % -7,2 % -11,0 % Akkumulert EK avkastning: -10,1 % -20,0 % -29,3 % 2) Justert for latent skatt

14 14 syndikater Keysersgate Eiendom AS Asset Management Kommentar Keysesgate Eiendom AS ble etablert i april Selskapet kjøpte AS Keysersgate NR 1 med tilhørende eiendom Keysersgate 1 i Oslo sentrum. Eiendommen, som er sentralt beliggende på hjørnet av Keysersgate og Akersgaten i et område med mye offentlig virksomhet, er bygget i 1892 og inneholder kontorer, restaurant og butikker. Forvalter UNION Eiendomskapital AS har i 2010 reforhandlet leieforhold som utløp i Disse er reforhandlet til samme vilkår som tidligere. Forvalter: UNION Eiendomkapital AS Forretningsfører: UNION Investorservice AS Prosjektansvarlig: Katrine Duns Tlf: Epost: duns@union.no Drift og teknisk forvaltning: UNION Management AS Selskapsinformasjon keysersgate Eiendom AS Prosjektstart: Antall investorer: 1 Egenkapital ved etablering: Lån ved etablering: Eiendomsverdi ved etablering: Eiendomsverdi per kvm. ved etablering: Eiendomsyield ved kjøp: 6,3 % oslo Sentrum, kontor og restaurant Bygningsår: 1892 Antall leietagere: 5 Hovedleietagere: oslo Kommune Bygningsareal (BTA): kvm. Tomteareal (selveiet): 790 kvm. P-plasser: 0 Vektet leietid: 11,0 år Vektet KPI-regulering: 100 % Arealledighet: - Leieinntekter Totalt Per kvm. Ved etablering: Per : Finansiering Belåning og lånebetingelser Belåning: Saldo Renteperiode Rente p.t. 1) Transje 1: Fast rente: ,6 % Transje 2: Selgerkreditt: Totalt: ,6 % 1) Inklusive margin Avdragsstruktur Type lån: avdrag 2010 Avdrag 2011 Avdrag 2012 Pantelån: Totalt: Sensitivitetsanalyse av eiendomsverdi Eiendomsyield: 6,75 % 7,00 % 7,25 % Eiendomsverdi 2) : Øvrige eiendeler: Sum eiendeler: Kortsiktig gjeld: Gjeld: Verdijustert egenkapital: Eiendomsverdi per kvm.: Finansieringsgrad: 80,8 % 83,7 % 86,6 % IRR på EK siden oppstart: -27,5 % -37,9 % -49,0 % Akkumulert EK avkastning: -42,1 % -55,7 % -68,2 % 2) Justert for latent skatt

15 Holmlia Sentervei AS 15 syndikater Asset Management Kommentar Holmlia Sentervei AS ble ervervet i desember 2006 i forbindelse med kjøp av eiendommen Holmlia Sentervei 1. Leiekontrakten med hovedleietager er forlenget og løper til Leietager har opsjon til å fraflytte tidligere. Det jobbes aktivt for å sikre at leietaker blir værende i eiendommen. Forvalter: UNION Eiendomkapital AS Forretningsfører: UNION Investorservice AS Prosjektansvarlig: Frode Johansen Tlf: Epost: johansen@union.no Drift og teknisk forvaltning: UNION Management AS Selskapsinformasjon holmlia Sentervei AS Prosjektstart: Antall investorer: 1 Egenkapital ved etablering: Lån ved etablering: Eiendomsverdi ved etablering: Eiendomsverdi per kvm. ved etablering: Eiendomsyield ved kjøp: 8,4 % holmlia, Oslo kontor Bygningsår: rehab og 2000 Antall leietagere: 9 Hovedleietagere: Ullevål sykehus Bygningsareal (BTA): kvm. Tomteareal (festet): kvm. P-plasser: 40 Vektet leietid: 7,0 år Vektet KPI-regulering: 80 % Arealledighet: - Leieinntekter Totalt Per kvm. Ved etablering: Per : Finansiering Belåning og lånebetingelser Belåning: Saldo Renteperiode Rente p.t. 1) Transje 1: Flytende: mnd. NIBOR 3,8 % Transje 2: Fast: Selgerkreditt: Totalt: ,8 % 1) Inklusive margin Avdragsstruktur Type lån: avdrag 2010 Avdrag 2011 Avdrag 2012 Pantelån: Selgerkreditt: Totalt: Sensitivitetsanalyse av eiendomsverdi Eiendomsyield: 10,50 % 11,50 % 12,50 % Eiendomsverdi 2) : Prosjektverdi: Øvrige eiendeler: Sum eiendeler: Kortsiktig gjeld: Gjeld: Verdijustert egenkapital: Eiendomsverdi per kvm.: Finansieringsgrad: 51,4 % 55,9 % 60,2 % IRR på EK siden oppstart: 16,8 % 10,3 % 4,1 % Akkumulert EK avkastning: 63,7 % 36,5 % 13,7 % 2) Justert for latent skatt

16 16 syndikater Eikveien 19/20 AS Asset Management Kommentar Eikveien 19 / 20 AS ble etablert i desember 2006 ved kjøp av eiendommmene Eikveien 19 og 20 i Drammen kommune. Eiendommene, som er beliggende på Eikhaugen ved Kobbervikdalen syd for Drammen, er utleid til henholdsvis Volvo Trucks Norge AS og Scania Norge AS og fungerer som serviceanlegg for lastebiler og busser. I tillegg til topp moderne bygningsmasse, har eiendommene store tomtearealer som er nødvendig for leietakernes bruk av eiendommene i forhold til oppstilling av kjøretøy. Eiendommene driftes i stor grad av leietakerne selv, som er ansvarlige for daglig drift og løpende vedlikehold. Forvalter jobber aktivt i dialog med leietakerne for å tilrettelegge for at de er fornøyd med fasilitetene og for å skape verdier for aksjonærene. Forvalter: UNION Eiendomkapital AS Forretningsfører: UNION Investorservice AS Prosjektansvarlig: Håkon Sundbye Tlf: Epost: sundbye@union.no Drift og teknisk forvaltning: UNION Management AS Selskapsinformasjon eikveien 19 / 20 AS Prosjektstart: Antall investorer: 1 Egenkapital ved etablering: Lån ved etablering: Eiendomsverdi ved etablering: Eiendomsverdi per kvm. ved etablering: Eiendomsyield ved kjøp: 6,2 % eikhaugen, Drammen verksted Bygningsår: 2002 og 2005 Antall leietagere: 2 Hovedleietagere: volvo Trucks og Scania Norge Bygningsareal (BTA): Tomteareal (selveiet): P-plasser: kvm kvm. n/a Vektet leietid: 11,2 år Vektet KPI-regulering: 100 % Arealledighet: - Leieinntekter Totalt Per kvm. Ved etablering: Per : Finansiering Belåning og lånebetingelser Belåning: Saldo Renteperiode Rente p.t. 1) Transje 1: Fast: ,7 % Transje 2: Flytende: mnd. NIBOR 3,9 % Selgerkreditt: Totalt: ,7 % 1) Inklusive margin Avdragsstruktur Type lån: avdrag 2010 Avdrag 2011 Avdrag 2012 Pantelån: Selgerkreditt: Totalt: Sensitivitetsanalyse av eiendomsverdi Eiendomsyield: 7,40 % 7,65 % 7,90 % Eiendomsverdi 2) : Prosjektverdi: Øvrige eiendeler: Sum eiendeler: Kortsiktig gjeld: Langsiktig gjeld: Verdijustert egenkapital: Eiendomsverdi per kvm.: Finansieringsgrad: 78,9 % 81,3 % 83,5 % IRR på EK siden oppstart: -13,5 % -18,2 % -22,9 % Akkumulert EK avkastning: -35,0 % -44,8 % -53,8 % 2) Justert for latent skatt

17 Deli Skog 1 AS 17 syndikater Asset Management Kommentar Deli Skog 1 AS ble etablert 1. mars 2007 i forbindelse med kjøp av eiendommen gnr. 3 bnr. 24 i Deli Skog Næringspark i Vestby kommune. Deli Skog Næringspark er et veletablert logistikk-cluster beliggende med umiddelbar adkomst til E6 ca. 50 km syd for Oslo i retning Sverige. Arcus, Haugen-Gruppen Scandinavia AS, Asko Øst AS, Skeidar, Schianders, Euro Sko, DHL og Scana Offshore Vestby AS er etablert i området i tillegg til andre mindre logistikk bedrifter. Eiendommen er en ferdig planert ubebygget tomt på totalt kvm., som er regulert til lager, industri og kontor. I henhold til områdets reguleringsplan kan det oppføres et bygg på ca kvm. på eiendommen. Som følge av tomtens form er forvalters vurdering at en hensiktsmessig utnyttelse av eiendommen vil være i området kvm. Forvalter: UNION Eiendomkapital AS Forretningsfører: UNION Investorservice AS Prosjektansvarlig: Håkon Sundbye Tlf: Epost: sundbye@union.no Drift og teknisk forvaltning: UNION Management AS Selskapsinformasjon deli Skog 1 ANS Prosjektstart: Antall investorer: 1 Egenkapital ved etablering: Lån ved etablering: Eiendomsverdi ved etablering: Eiendomsverdi per kvm. ved etablering: 543 Eiendomsyield ved kjøp: n/a deli Skog, Vestby Utviklingstomt Bygningsår: n/a Antall leietagere: - Hovedleietagere: n/a Bygningsareal (BTA) Tomteareal (selveiet): P-plasser: 0 kvm kvm. n/a Vektet leietid: n/a Vektet KPI-regulering n/a Arealledighet: - Leieinntekter Totalt Per kvm. Ved etablering: - - Per : - - Finansiering Belåning og lånebetingelser Belåning: Saldo Renteperiode Rente p.t. 1) Transje 1: Flytende: p.t. rente 5,9 % Transje 2: Fast: Selgerkreditt: Totalt: ,9 % 1) Inklusive margin Avdragsstruktur Type lån: avdrag 2010 Avdrag 2011 Avdrag 2012 Pantelån: Selgerkreditt: Totalt: Sensitivitetsanalyse av eiendomsverdi Eiendomsyield: n/a n/a n/a Eiendomsverdi 2) : Prosjektverdi: Øvrige eiendeler: Sum eiendeler: Kortsiktig gjeld: Gjeld: Verdijustert egenkapital: Eiendomsverdi per kvm.: Finansieringsgrad: 41,6 % 49,9 % 62,4 % IRR på EK siden oppstart: 20,8 % 7,3 % -10,3 % Akkumulert EK avkastning: 71,0 % 22,2 % -26,6 % 2) Justert for latent skatt

18 18 syndikater Lagerutvikling Holding KS Asset Management Kommentar Lagerutvikling Holding KS ble etablert i desember 2007 ved kjøp av eiendommen Solgaard Skog 144 i Moss kommune. Eiendommen er et kombinasjonsbygg beliggende i et etablert logistikkområde på Solgaard Skog i Moss. Kjøpet av eiendommen var en sale-leaseback transaksjon med selger hvor man også skulle bygge og leie ut til selger et nybygg på Øra i Fredrikstad. Pga. endrede markedsvilkår både for leietaker og eiendomsmarkedet generelt ble prosjektet i Fredrikstad stanset. I denne sammenheng ble totalt ca. kr av prosjektets egenkapital tilbakebetalt til investorene. Leietaker varslet tidlig i januar 2010 at de ikke ville kunne betale leie. I april 2010 ble leiekontrakten sagt opp som følge av mislighold, og leietager har fraflyttet eiendommen. Forvalter har i etterkant av dette inngått en samarbeidsavtale med Collicare AS om drifting av lageret på kortsiktig basis. Det vil over tid søkes å oppnå en langsiktig leiekontrakt. Forvalter: UNION Eiendomkapital AS Forretningsfører: UNION Investorservice AS Prosjektansvarlig: Frode Johansen Tlf: Epost: johansen@union.no Drift og teknisk forvaltning: UNION Management AS Selskapsinformasjon lagerutvikling Holding KS Prosjektstart: Antall investorer: 15 Egenkapital ved etablering: Tilbakebetalt egenkapital: Lån ved etablering: Eiendomsverdi ved etablering: Eiendomsverdi per kvm. ved etablering: Eiendomsyield ved kjøp: 7,1 % Solgaard Skog, Moss kombinasjonsbygg Bygningsår: 1999/2001 Antall leietagere: 1 Hovedleietagere: Collicare AS Bygningsareal (BTA): Tomteareal (selveiet / festet): P-plasser: kvm kvm. Vektet leietid: 0,0 år Vektet KPI-regulering: n/a Arealledighet: - Leieinntekter Totalt Per kvm. Ved etablering: Per : n/a n/a Finansiering Belåning og lånebetingelser Belåning: Saldo Renteperiode Rente p.t. 1) Transje 1: Fast: ,0 % Transje 2: Fast: ,0 % Totalt: ,0 % 1) Inklusive margin Avdragsstruktur Type lån: avdrag 2010 Avdrag 2011 Avdrag 2012 Pantelån: Totalt: Sensitivitetsanalyse av eiendomsverdi Eiendomsyield: n/a n/a n/a Eiendomsverdi 2) : Prosjektverdi: Øvrige eiendeler: Sum eiendeler: Kortsiktig gjeld: Gjeld: Verdijustert egenkapital: Eiendomsverdi per kvm.: Finansieringsgrad: 86,5 % 93,0 % 94,7 % IRR på EK siden oppstart: -19,9 % -28,9 % -31,4 % Akkumulert EK avkastning: -23,4 % -31,3 % -33,2 % 2) Justert for latent skatt

19 Haakon VII s gate 98 AS 19 syndikater Asset Management Kommentar Haakon VII s gate 98 AS ble etablert i Selskapet kjøpte eiendommen Haakon VII s gate 98 i Bodø. Eiendommen er i sin helhet utleid til NAV Nordland. NAV Nordland leier bygget på en barehouse kontrakt og har ansvaret for drift og vedlikehold på eiendommen. Eiendommen har et utviklingspotensiale på ca kvm. Forvalter: UNION Eiendomkapital AS Forretningsfører: UNION Investorservice AS Prosjektansvarlig: Katrine Duns Tlf: Epost: duns@union.no Drift og teknisk forvaltning: UNION Management AS Selskapsinformasjon haakon VII s gate 98 AS Prosjektstart: Antall investorer: 13 Egenkapital ved etablering 1) : Lån ved etablering: Eiendomsverdi ved etablering: Eiendomsverdi per kvm. ved etablering: Eiendomsyield ved kjøp: 6,3 % haakon VII s gate 98, Bodø kontor Bygningsår: 1989, påbygget i 1998 og 2004 Antall leietagere: 1 Hovedleietagere: nav Nordland Bygningsareal (BTA): kvm. Tomteareal (selveiet): kvm. P-plasser: 130 Vektet leietid: 9,6 år Vektet KPI-regulering: 60 % Leieinntekter Totalt Per kvm. Ved etablering: Per : ) Inklusive lån fra investorene Finansiering Belåning og lånebetingelser Belåning: Saldo Renteperiode Rente p.t. 1) Transje 1: Fast: ,8 % Transje 2: Flytende: mnd. NIBOR 3,6 % Investorlån: Flytende: mnd. NIBOR 3,6 % Totalt: ,0 % 1) Inklusive margin Avdragsstruktur Type lån: avdrag 2010 Avdrag 2011 Avdrag 2012 Pantelån: Totalt: Sensitivitetsanalyse av eiendomsverdi Eiendomsyield: 7,50 % 7,75 % 8,00 % Eiendomsverdi 2) : Prosjektverdi: Øvrige eiendeler: Sum eiendeler: Kortsiktig gjeld: Gjeld: Verdijustert egenkapital: Eiendomsverdi per kvm.: Finansieringsgrad: 69,1 % 71,3 % 73,5 % IRR på EK siden oppstart: 8,0 % 5,7 % 3,4 % Akkumulert EK avkastning: 40,4 % 27,6 % 15,7 % 2) Justert for latent skatt

20 20 syndikater UNION Boliginvest I AS Asset Management Kommentar UNION Boliginvest 1 AS ble etablert i september 2009 ifm. kjøp av boligprosjektet St Stefanskvartalet i Tønsberg sentrum. Boligprosjektet består av 31 relativt store leiligheter, med et gjennomsnittsareal på 90 kvm., og underjordisk parkering over to plan med totalt 80 parkeringsplasser. 40 parkeringsplasser skal overføres til Vestfold Fylkeskommune når prosjektet er ferdigstilt. Prosjektleder og selger av prosjektet er Andebuveien Eiendom AS som er godt incentivert til å skape verdi i prosjektet som følge av en resultatdelingsmodell. Byggearbeidene ble igangsatt i november 2009 og forventet ferdigstillelse er desember Det er p.t. solgt 24 leiligheter i prosjektet, som representerer en salgsgrad på 83 % og som dekker prosjektets estimerte kostnader. Forvalter: UNION Eiendomkapital AS Forretningsfører: Andebuveien Eiendom AS Prosjektansvarlig: Håkon Sundbye Tlf: Epost: sundbye@union.no Prosjektledelse: Andebuveien Eiendom AS Selskapsinformasjon UNION Boliginvest 1 AS Prosjektstart: Antall investorer: 5 Egenkapital i prosjektet: Låneramme: Prosjektinformasjon tønsberg boligutvikling Bygningsår: Antall leiligheter: 31 Hovedentreprenør: Stokke Bygg AS Salgbart areal: kvm. Tomteareal (selveiet): kvm. P-plasser: 80 Gj.sn. areal per enhet: 90 kvm. Byggestart: nov. 09 Forventet ferdigstillelse: dec. 10 Estimert salgsverdi ved etablering: Estimerte kostnader ved etablering: Estimert prosjektresultat: Solgte leiligheter: 24 Verdi solgte leiligheter: Salgsgrad: 83 % Kostnadsdekning: 107 % Finansiering Belåning og lånebetingelser Belåning: Saldo Renteperiode Rente p.t. 1) Tomtelån: mnd. NIBOR 4,5 % Byggelånsramme: p.t. 5,0 % Selgerkreditt Rentefritt - Totalt ,8 % 1) Inklusive margin Avdragsstruktur Type lån: avdrag 2010 Avdrag 2011 Avdrag 2012 Pantelån Selgerkreditt Totalt Sensitivitetsanalyse av eiendomsverdi best-case Prognose Worst-case Salgspris per kvm.: Kostnad per kvm.: Salgsverdi: Prosjektkostnader: Dekningsbidrag: Resultatdeling selger: Prosjektresultat: Dekningsbidrag: 12 % 9 % 9 % Totalkapitalmargin 2) : 17 % 12 % 11 % Forventet IRR i prosjektet: 70,9 % 54,1 % 50,2 % Akkumulert EK avkastning: 100,0 % 75,0 % 69,2 % 2) Prosjektresultat / prosjektkostnader