2/03 markedsrapport næringseiendom.

Transkript

1 2/03 2/03 2/03 markedsrapport næringseiendom <

2 Innhold 2 Leder... 2 Oppsummering Investering i næringseiendom.. 3 Innledning... 3 Konjunkturutvikling... 3 Renter... 4 Generelle eiendomsforhold... 4 Leiemarkedet generelt Leiemarkedet Oslo sentrum Oslo indre vest Oslo indre nord Oslo indre øst/indre syd Oslo ytre vest Oslo ytre nord Oslo ytre øst Oslo ytre syd Øvrige Stor-Oslo... 9 Leieprisanslag Kontor Lager Leiemarkedet historisk De største eiendomsselskapene Nøkkeltall Hotellmarkedet i Oslo.. 13 Om Norsk Nærings Megling Denne markedsrapporten finner du også på internett: Lys i andre enden av tunnelen? Leieprisene faller fortsatt, men ikke i samme takt som før. Bunnen i leiemarkedet kan illustreres ved en U-kurve. Leieprisene er nå de fleste steder langt lavere enn hva en normal forrentning av ett nybygg vil kreve. Vi føler at vi er nær U-bunnen. Børsen har steget nesten 30% i løpet av de siste 2 månedene. Vi har tidligere antatt at leiemarkedet tidligst vil stige etter Dersom børsen nå viser en underliggende stabil oppgang, kan leiemarkedet utvikle seg positivt allerede fra 2 kvartal Det er nå ca. 1 million ledige kvadratmeter kontorlokaler i stor-oslo. Dette utgjør en ledighet på ca. 10%. Vi har vært vant til en ledighet på 2% - 3%. Økningen er derfor dramatisk. Analyserer vi ledigheten nærmere er den etter vår mening ikke så dramatisk. For det første har byer som er normalt å sammenligne seg med ellers i Europa en ledighet som ligger på 4% - 5%. For det andre blir den skjulte ledighet synlig i et fallende marked. I et normalmarked vises ikke den skjulte ledigheten da dette er ekspansjonsarealene til den enkelte leietager. Det er ikke uvanlig at et firma leier 25% mer arealer enn de trenger for å kunne vokse. Vi vil derfor hevde at den skjulte ledighet normalt kan være så mye som 2%. Med dette resonnementet vil den reelle økte ledighet i dagens marked ikke utgjøre mer enn 2% - 4% fra et normalnivå. Den siste tids rentefall og utsiktene til ytterligere reduksjon, senker investors avkastningskrav. Reduserte renteutgifter bedrer kjøpers betalingsevne betydelig. Utfordringene i dag er å få tilfredstillende lånegrad eller gearing. Bankene er forsiktige, men vi erfarer at dersom leietager er god, kontrakten lang og ikke minst leienivået riktig, så er det mulig å oppnå tilfredstillende finansiering også i dette markedet. Vi selger gode eiendommer i dag med net-yield ned mot 7,0%. Vi oppsummerer første halvår som utfordrende, og ser frem til et noe lettere andre halvår både i utleie- og salgsmarkedet. GOD SOMMER!

3 2/033 Oppsummering Konjunkturer - Sterk børsoppgang. - Fallende renter i Norge. - Stigende arbeidsledighet og redusert vekstanslag for Norge og internasjonalt. - Økende spekulasjoner om deflasjonsfare. Eiendom - Fortsatt stigende arealledighet og fallende leiepriser. - Få salgs- og utleietransaksjoner. - Fallende avkastningskrav i de øverste segmentene. 1. Investering i næringseiendom Innledning Den lave aktiviteten i næringseiendomsmarkedet fortsatte i andre kvartal. Det er registrert få salgstransaksjoner og det er lite aktivitet i utleiemarkedet. På utleiesiden finnes det enkelte lyspunkter. På Lysaker og Skøyen er det inngått flere store kontrakter. I andre kvartal fortsatte leieprisene å falle. Vi forventer ytterligere reduksjon inneværende år men priskurven viser tegn til utflating. Etterspørselen etter næringseiendom er fremdeles sterk. For de beste eiendommene forventer vi at transaksjoner vil bli gjennomført med yield ned mot 7,0 %. Vi forventer at yield-differansen mellom segmentene vil øke. Konjunkturutviklingen Oslo Børs har steget ca. 30 % siden bunnen i februar. Om dette er begynnelsen på en varig stigning er for tidlig å konstatere. Det er fremdeles stor usikkerhet knyttet til når verdensøkonomien igjen vil oppleve varig vekst. For verdensøkonomien er situasjonen nå slik at alle regionene er avhengig av drahjelp fra andre. Irak krigen er over. Dette bidrar til å ta ut en del usikkerhet i markedet. Utbrudd av SARS og flere terrortrusler utligner derimot en del av denne effekten. I den senere tid har deflasjon blitt nevnt som en reell trussel i flere regioner. Oljeprisene falt raskt etter hvert som usikkerheten i forbindelse med Irak krigen avtok. Oljeprisen har nå stabili- Fig 1: BNP vekst (%) sert seg på et nivå over $25 pr. fat. Det forventes ingen store impulser på oljeprisen på kort sikt. Oljeprisene ligger dermed vesentlig over det som Norges Bank la til grunn ved årsskifte. USA USA er den regionen med de høyeste vekstanslagene for 2003 og 2004, men disse anslagene er også nedjustert. Industrikapasitetsutnyttingen falt til det laveste nivå siden Dette svekker muligheten for en investeringsdrevet oppgang. I USA er det flere lyspunkter enn i andre regioner og utviklingen for en rekke forventningsindikatorer har vært positive. Både næringslivet og husholdningene viser økte positive forventinger til fremtiden. De amerikanske statsobligasjonsrentene ligger nå i underkant av 4 %. Markedet priser inn at FedFunds vil bli kuttet til 1 % 25. juni. De fleste økonomer tror at rentebunnen da vil være nådd. Eurolandene Utviklingen i Eurosonen fortsetter å være helsvart. Foreløpige BNP tall for 1. kvartal viser 0,2 % kvartalsvis nedgang. Arbeidsledigheten i hele området er på 8,7 %. Indikatorer som viser bedriftslederes syn på fremtiden er fremdeles svake. Husholdningene er mer positive. På kort sikt er det vanskelig å identifisere faktorer som skal gi økonomien et løft. De fleste analytikere tror at ESB vil kutte styringsrenten til 1,5 % innen 12 måneder. Som det fremkommer av figur 1 så er konsensus BNP vekst-estimatene for 2003 og 2004 redusert *2004*2005 * BNP vekst Norge 1,4 1,30,9 (1,4) 1,9 (2,1) 2,25 BNP vekst USA 0,3 2,4 2,3 (2,6) 3,6 (3,6) 3,0 BNP vekst EMU 1,5 0,8 1,0 (1,3) 2,0 (2,2) 2,5 Kilde: Consensus Forecast, OECD og Norges Bank * Estimat pr. mai ( Tall i parentes viser estimat 1 kv. 2003) ** Estimat Norges Bank inflasjonsrapport nr

4 Investering i næringseiendom forts. Renter 4 Norge Det fremkommer av figur 1 at konsensus BNP vekstestimat for 2003 og 2004 er betraktelig redusert. Norske konsumenter har også tatt innover seg at fremtiden ikke er svært lys. Norsk Gallups Trendindikator for 2. kvartal 2003 viser at nordmenns oppfatning av landets økonomi faller. Indikatoren er nå på det laveste nivå på 10 år. Det som er paradoksalt er at folks forventninger til egen økonomi ikke faller. Arbeidsledigheten i Norge fortsetter å øke og i april var det registrert helt ledige. Dette tilsvarer 3,9 %. I Oslo og Akershus var tallene henholdsvis (4,7%) og (2,8%.). Det som er en ny tendens er at det er nedgang i offentlig sysselsetting. Norge har ikke vært igjennom en periode med kapasitetsjustering slik som USA og Europa. I dag er kapasitetsutnyttelsen i produksjonssektoren på det laveste nivå på 30 år. Investeringstakten fra industrien forventes dermed å forbli svak de kommende årene. Antall konkurser holder seg høyt. I 2002 var det i Norge 25% økning i åpnede konkurser i forhold til I Oslo ble det i 2002 åpnet 964 konkurser. Det var en oppgang på 24% i forhold til Tall fra 1. kv viser at det fremdeles er sterk vekst i antall åpnede konkurser for Norge og Oslo. Regjeringen har nylig fremlagt forslag til revidert nasjonalbudsjett. De fleste økonomer tror at forslaget vil ha en svak ekspansiv konjunkturmessig virkning på norsk økonomi. Likevel tror økonomer at det fremdeles er rom for ytterlige rentekutt. De fleste økonomer tror at styringsrenten vil bli satt ned til 3,25 3,50 % i løpet av året. For de beste eiendomsprosjektene er det mulig å oppnå lånerente på under 6% forutsatt 10 års rentebinding. Flytende rente er noe lavere. Det er ingen tegn til at rentene vil bli presset oppover på kort sikt. Generelle eiendomsforhold Etter svært høy aktivitet i salgsmarkedet i fjor har aktiviteten falt betraktelig første halvår Årsakene til dette varierer med hvilket segment man opererer i. For objekter i segmentet med korte kontrakter eller ledige arealer betraktes utleierisikoen som for høy. I disse tilfellene blir yielden presset oppover til et nivå hvor selgers og kjøpers forventninger ikke samsvarer. Yielden blir presset oppover som følge av at risikopremien på egenkapitalen øker og bankenes låneutmåling presses nedover. I dagens marked er investorer forsiktig med å kapitalisere på potensielle leieinntekter fra ledige arealer. For eiendommer med kontrakter på over ti år med gode leietakere er det stor etterspørsel. Risikopremien på egenkapitalen er i dette segmentet fremdeles lav samtidig som det oppnås høy låneutmåling. Disse elementene kombinert med lavere lånerente bidrar til at det kan oppnås yield ned mot 7,0%. I dag er det sjelden at objekter i dette segmentet legges ut for salg. Årsaken til dette er at selger ofte har få alternative attraktive investeringsmuligheter. I 2002 var motivet for en del av salgene å justere eksponering eller realisere gevinst. Figur 3 viser hvordan differansen mellom yield og 10 års statsrente har utviklet seg. Differansen er i dag ca. 2 % og dette er ca. 0,5 % over historisk gjennomsnitt. Isolert sett taler dette for at yielden kan bli presset videre nedover. Til tross for høy arealledighet har det foreløpig ikke vært registrert vesentlig konkurser i eiendomssektoren. Årsaken til dette er at det foreløpig er veldig få hele bygg som står tomme. De få hele byggene som står tomme eies av eiendomsselskaper som har risikospredning ved hjelp av store eiendomsporteføljer. Aktører som kun har et eller noen få bygg har ofte risikospredning ved at det er flere leietakere i et bygg. Dette minimerer konkursrisikoen. Fig. 2: Arbeidsledighet og inflasjon (KPI) Inflasjonsøkningen ved årsskifte skyldes hovedsakelig økte strømpriser. Kilde: Bloomberg

5 2/03 Investering i næringseiendom forts. I figuren har vi skissert inn net yield. Yield er et uttrykk for direkteavkastning. Net yield er definert som netto leieinntekter dividert med eiendommens salgspris. I vårt eksempel tas det utgangspunkt i et kontorbygg i A-segmentet (definert side 10) med en sikker leietaker med en lang leiekontrakt. I grafen er det også skissert inn differansen mellom yield og 10 års stat (spread). Siden 1997 er gjennomsnittlig spread 1,45 %. Realrenten er her definert som 10 års statobligasjonsrente minus inflasjonen. Det dramatiske fallet til realrenten ved årsskifte skyldes virkningen av økte strømpriser. 2/035 Boligprisene Mediene har lansert at det er krisestemning i boligmarkedet i Oslo. Eiendomsmeglerbransjens boligprisstatistikk viser derimot at det fremdeles ikke har vært et vesentlig generelt fall i boligprisene i Oslo. Statistikken viser likevel at veksten har flatet helt ut, enkelte segmenter har opplevd et fall og det tar lenger tid å selge boliger. Fremtidig utvikling vil være mest avhengig av renteutvikling og arbeidsledighet. Husholdningenes gjeld har de senere år vokst og gjeldsbelastningen er snart på nivå med slutten av 80-tallet. Likevel er gjelden lettere å bære i dag. Dette fordi lånerenten er betydelig lavere. Fig. 3: Rente- og yield Kilde: Bloomberg/NNM Fig. 4: Sysselsetting. Antall sysselsatte(1.000) i Norge, Oslo og Akershus Kilde: SSB Byggeaktivitet Byggebransjen opplever redusert oppdragsmengde. For bolig og næringsbygg viser tall fra SSB at i både 2001 og 2002 var veksten i igangsatte nybygg negativ. For årets to første måneder var utviklingen negativ i forhold til Fall i boligprisene og fallende behov for næringsareal vil føre til at aktiviteten i byggebransjen sannsynligvis vil ha lav etterspørsel de kommende årene. Det har allerede vært tegn til fallende byggekostnader. Fortsatt lav byggeaktivitet vil føre til at byggeprisene faller ytterlige. Fig. 5: Børsutvikling Kilde: Bloomberg

6 Investering i næringseiendom forts. Leiemarkedet generelt 6 I markedsrapporten for 1. kvartal 2003 hevdet vi at leieprisene var på et nivå som tilsvarer at ytterligere økning i arealledigheten sannsynligvis ikke vil gi utslag i store prisfall. Observasjoner fra 2. kvartal tyder på at dette stemmer. En av årsakene til dette er at prisene nå er på et nivå som gjør at dette ikke er en avgjørende konkurranseparameter - det er ikke ytterlige reduserte priser som gjør at en leietaker velger et lokale fremfor et annet. En annen årsak er at fremleie ikke lenger utgjør en dominerende andel av markedet. Gårdeiere er mer motvillig til å droppe prisene enn det en fremutleier er. I perioder med vedvarende prisfall har bedrifter et incitament til å utsette flytting og nytegning av kontrakter. Hvis prisene viser seg å flate ut er dette incitamentet borte og bedriftene starter å etterspørre lokaler. Etatsutflytting er nå vedtatt. Dette innebærer at ca. 900 kontorarbeidsplasser blir flyttet ut av Oslo. Fig 6: Pris- og yieldeksempler for transaksjoner i Oslo markedet Kontor eiendom Pris (mnok) Yield Kjøper Leietaker Dronning Mauds Gt ,2 % Pecunia Diverse Oslo Atrium 812 7,3 % Anders Wilhelmsen SAS, E&Y Hoffsveien 65 B 114 7,4 % Oslo Pensjonsforsikring Elkem Vahls gt ,5 % Pareto (KS) Plan & Bygningsetaten Nydalen Portefølje 689 7,5 % Nydalen Invest KS Diverse Wergelandsveien 1-3* 367 7,6 % Slottsparken Eiendom KS Luftfartsverket Pilestredet 33* 400 7,7 % Nordea (KS) Oslo Kemnerkontor St. Olavsplass 5* 299 7,8 % St. Olavs Plass 5 KS Universitetet i Oslo Lille Grensen ,4 % Lille Grensen 5 KS Diverse Stålfjæra 10* 64 8,9 % Stålfjæra 10 KS Lindab AS Bergerveien 12, Asker 445 9,9 % DNB (KS) ABB * Dokumentavgift kommer i tillegg Fig 7: Leieprisutvikling historisk: Faste og nominelle priser Kilde: NNM

7 2/03 2. Leiemarkedet (alle priser er oppgitt eks. mva.) Fig 8: Prosent ledighet 2/ Oslo sentrum Oslo sentrum er innenfor ca 15 min. gangavstand fra Oslo Rådhus SAS har besluttet at de likevel ikke ønsker å flytte til Oslo Atrium i Bjørvika. Dermed må de ut i fremleiemarkedet med m 2. SAS har en 10 års leiekontrakt til NOK pr. m 2. I Haakon 7 gt 10 er det utleid til sammen 1.100m 2 til NOK ca pr. m 2. I nr. 5 er det oppnådd NOK pr. m 2 for 2.000m 2. Det ble inngått en ti års kontrakt. I Glassmagasinet er det utleid m 2 til NOK pr m 2. Det ble inngått en tre års kontrakt og arealene meldes å ha god standard. I Kongens gt 12 er det utleid et mindre areal til NOK pr. m 2. I Teatergata 5 er det utleid 400m 2 til NOK pr. m 2. Det ble inngått en 5 års kontrakt og det vil bli foretatt en del tilpasninger. I Grensen 17 er det utleid 600m 2 til NOK pr m 2. I Møllergata 39 er det utleid 1.200m 2. Det ble inngått en kontrakt på NOK pr. m 2 as is. I Osterhaus gt. er det utleid ca. 700 m 2 til NOK 650 pr. m 2. I Lakkegata er det utleid 550m 2 kontor og lager. For kontordelen ble det oppnådd ca. NOK pr. m 2. Oslo sentrum, kontorer med god standard 1. kv. 2. kvartal Snitt Min Maks Snitt Vika/ Aker Brygge Øvrige sentr Oslo indre vest Oslo indre vest består av områdene Bislett, Majorstuen, Frogner og Skillebekk. På Frydenlund har KLP reforhandlet en kontrakt på m 2. Det ble oppnådd NOK pr. m 2. Arealene består av cellekontorer som ble totalrenovert på begynnelsen av 90-tallet. Oslo indre vest, kontorer med god standard 1. kv. 2. kvartal Snitt Min Maks Snitt Oslo indre nord Kilde: Eiendomsspar Oslo indre nord består av områdene St. Hanshaugen, Alex. Kiellands plass og Grünerløkka Det er ikke registrert vesentlig utleie i dette område i 2. kv Oslo indre nord, kontorer med god standard 1. kv. 2. kvartal Snitt Min Maks Snitt Oslo indre øst/indre syd Oslo indre øst består av områdene Grønland, Tøyen, Kampen/Vålerenga, Ensjø og Lodalen. Oslo indre syd består av områdene Sjursøya/Bekkelaget, Nordstrand. I Mariboes gt. 13 er det fremutleid m 2 på en fem års kontrakt. Lokalene er meldt å være i ordinær standard fra 90 tallet og det ble oppnådd NOK 1030 pr m 2. Oslo indre øst/syd, kontorer med god standard 1. kv. 2. kvartal Snitt Min Maks Snitt

8 2.5 Oslo ytre vest 2.6 Oslo ytre nord 2.7 Oslo ytre øst 8 Oslo ytre vest består av områdene Fornebu, Lysaker, Skøyen, og Smestad. I Lilleakerveien 6 har Microsoft Norge AS inngått en kontrakt på NOK 4.300m 2 til NOK pr. m 2. Det ble inngått en fem års kontrakt. I Hoffsveien 1 D er det leid ut 1.800m 2. Det ble inngått en 7 års kontrakt på NOK pr. m 2. Oslo ytre nord består av områdene Gaustad, Ullevål, Nydalen, Kjelsås/Frysja, Sandaker/Storo, Torshov/Sagene, Carl Berner/Sinsen. Det har vært inngått en leiekontrakt i Gjerdrums vei 12 på NOK pr. m 2 for 507 m 2. Det tegnes en del kontrakter for butikkarealer i Nydalen. Nivåene beskrives som tilfredstillende av gårdeier. Oslo ytre øst består av områdene Økern, Årvoll/Bjerke, Ulven, Helsfyr/Bryn, Alnabru/ Furuset og Groruddalen. I Ulvenveien 88 er det utleid 1.600m 2 kontor til NOK 900 pr. m 2. Det vil bli foretatt noe leietakertilpasninger og det ble inngått en tre års kontrakt. I Prof. Birkelandsvei 33 er det utleid 600m 2 kontor til NOK 750 pr. m 2. Det er inngått en avtale på Lysaker Torg 5 på ca m 2 til en leie på NOK pr. m 2. Det har i tillegg vært forlenget leiekontrakten på Lysaker til NOK pr. m 2. I Stranden 8 på Lysaker er det utleid NOK 420m 2 til NOK pr. m 2. Det ble inngått en tre års fremleieavtale. Lokalene er på bakkeplan og det meldes om god standard. I Malmø gt er det utleid 450m 2 til NOK pr. m 2. Oslo ytre nord, kontorer med god standard 1. kv. 2. kvartal Snitt Min Maks Snitt Ytre nord Nydalen I Fredrik Selmersvei er det utleid 1.300m 2 til NOK pr. m 2. Oslo ytre øst, kontorer med god standard 1. kv. 2. kvartal Snitt Min Maks Snitt Ytre øst Helsfyr/Bryn På Sjølyst Forum er det utleid 2.000m 2 til NOK pr. m 2. Leietaker er Skosenteret. På Lysaker er det utleid tre lokaler til sammen 1.000m 2 til ca. NOK 900 pr. m 2. Accenture har leid 6.000m 2 av Telenor på Fornebu. Det er ikke offentliggjort noe prisnivå. Oslo ytre vest, kontorer med god standard Ytre vest Ytre nord Indre nord Indre vest Sentrum Indre øst Ytre øst 1. kv. 2. kvartal Snitt Min Maks Snitt Ytre vest Skøyen Lysaker Indre syd Ytre syd Kartet viser inndelingen av Oslo i de delene vi omtaler.

9 2/ Oslo ytre syd Det er ikke registrert vesentlig utleie i dette område i 2. kv Oslo ytre syd består av områdene Ryen, Skullerud, Bjørndal og "Næringskorridor Syd". Oslo ytre syd, kontorer med god standard 1. kv. 2. kvartal Snitt Min Maks Snitt / Øvrige Stor-Oslo I Asker er det utleid 400m 2 kontor i Nesbruveien 75. Det ble oppnådd NOK 950 pr m 2. Fig. 9: Leieprisutvikling, bydelssegmentert Kilde: NNM Figuren viser leieprisutviklingen på kontorer av god standard. Leiepriser for sentrum gjelder utenom prestisjeområdet. Bydelen Lysaker og Skøyen er slått sammen til en graf. Vi ser at alle fire segmenter nådde det høyeste nivået i 2001.

10 2. Leiemarkedet forts. NNMs anslag leienivå 2.kvartal 2003 kontorlokaler i Oslo-området. Endringer siden Type Andel (*) Min. Maks. Gj. snitt Tendens kv kv -03 A Prestisje lokaler 5 % B Høy standard, mest attraktiv beliggenhet 20 % C Høy standard, 35 % D Ordinære lokaler forøvrig 20 % E Umoderne, mangelfulle lokaler 20 % *Andel: NNM har fordelt bygningsmassens relative andel av de segmenter vi har kommentert. - Beløpene er oppgitt pr. m 2 /år eksklusiv andel felleskostnader og mva. Andel av fellesareal prises overensstemmende med selve lokalleien. - Historiske sammenlikninger gjelder gjennomsnittspriser. Tallene er ikke inflasjonsjusterte. Kommentarer/utfyllende opplysninger Segmentene består av eiendommer med beliggenhet i sentrale strøk av Oslo. A. Prestisje: Med prestisje menes både prestisjebeliggenhet og -standard. Nivået oppnås i topplokaler i nye eller totalrehabiliterte eiendommer i meget attraktive deler av Oslo, spesielt i Vika og på Aker Brygge. B. Høy standard, mest attraktiv beliggenhet: Nivået oppnås i nyere og rehabiliterte eiendommer i sentrale deler av byen, bla. i hovedgatene i Vika til Stortorget, samt Skøyen og Lysaker C. Høy standard: Segmentet preges av eiendommer med moderne ventilasjon og kjøling. Eiendomsmassen er enten oppført eller totalrehabilitert i løpet av de siste 5 år. Dersom eiendommen er rehabilitert, legges det vekt på høy arealeffektivitet. Vi finner også eiendommer som med den "riktige" beliggenheten kunne ha vært i B-segmentet D. Ordinære lokaler: Nivået oppnås i "vanlige" eiendommer. Dette segmentet er "på hell", og nesten uten unntak tidligere C-eiendommer. For å avansere til C- segmentet må ofte en betydelig rehabilitering til. E. Umoderne/mangelfulle lokaler: Eiendommene i dette segmentet har åpenbare mangler i forhold til det markedet etterspør. Det er ofte ikke lønnsomt å rehabilitere pga mangelfull beliggenhet, område og miljø. Segmentet har til dels "falt ut av markedet" og noen har hatt langtidsledighet. Norsk Nærings Megling AS s anslag av leienivå 2. kvartal 2003 lagerlokaler i Oslo området. A beliggenhet B beliggenhet 1. kv kv kv kv. 03 Lager, høyde 3,5 m Lager, høyde 3,5-6 m Lager, høyde 6 m A beliggenhet: B beliggenhet: Lager som ligger i veletablerte lagerområder med gode adkomstmuligheter og i nærhet til sentrum og hovedfartsårer. F.eks. Alnabru området. Lager som ligger i mer perifere områder og har ofte mangelfull infrastruktur. Prisene er beregnet for lager med god standard og god intern logistikk.

11 2/03 3. Leiemarkedet historisk Fig. 10. Utviklingen i leiepriser for prestisjesegmentet Kilde: NNM Figuren over beskriver den kvartalsvise utviklingen over NNMs leieprisanslag for prestisjelokaler (A-segmentet) i Oslo-området. Den røde grafen representerer gjennomsnittlig utleiepris. I tillegg er maksimums- og minimumspriser avmerket. 2/0311 Fig. 11. Leieprisutvikling for kontorer i A-, B- og C-segmentet i Oslo-området. Kilde: NNM Figuren beskriver leieprisutviklingen i segmentene A, B og C, som er definert på side 10. Fig. 12. Utvikling av arealledighet i markedet for kontorarealer i Oslo, Asker og Bærum. Kilde: Eiendomsspar/NNM Figuren viser utvikling av arealledighet for kontorer i Oslo-området samt prisutviklingen i A-segmentet. Eiendomsspars årlige gjennomgang av markedet for kontorlokaler i Oslo viser at ca m 2 var ledig ved årsskiftet. Dette gir en økning på m 2 siste året.

12 4. De største eiendomsselskapene i Norge 4.0 De største eiendomsselskapene Her presenterer vi nøkkeltallene for de største eiendomsselskapene i Norge 2. kvartal Totalt teller listen 30 selskaper. (-) betyr at tall mangler. 2. kvartal 2003 Selskap (alfabetisk) Brutto leie pr. år i mill. kr. Samlet næringsareal i m 2 xxxxxxxx Arealledigheti Vektet -hvorav bygg/ gjenværende endring*endring*park/rehab leietid i år endring * 12 ABG Sundal Collier 237,6 13,5 % ,2 % 8,1 - Amfi Eiendom 284,1 15,3 % ,9 % ,4 % 5,0 0,0 % Andenæs Eiendom AS 92,9 3,7 % ,1 % ,9 % 4,9 22,5 % Aspelin-Ramm gruppen AS 212,0 6,1 % ,5 % ,0 % 5,3-4,2 % Avantor ASA 145,8 24,8 % ,5 % ,3 % 5,7 11,8 % Centennial AS 71,4 1,0 % ,4 % ,0 % 4,0-39,4 % EAB Eiendom AS 140,0 0,0 % ,0 % ,0 % 4,1 0,0 % Eiendomsspar AS/Victoria AS 522,0 0,8 % ,5 % - 2,0 % 6,4-7,2 % Entra Eiendom AS 705,3 8,9 % ,4 % ,0 % 11,1 40,5 % Fabritius Eiendom AS** 61,0 0,0 % ,0 % - 6,0 % 3,8-1,0 % Fearnley Finans Prosjekt AS 377, ,3 % 7,3 - Ferd Eiendom 69,0 0,7 % ,0 % - 3,0 % 4,8-17,2 % Gjensidige NOR Næringseiendom AS*** 1 145,0-5,2 % ,4 % - 6,0 % 5,0 2,0 % Industrifinans Næringseiendom ASA 352,8-22,3 % ,7 % ,2 % 5,0-27,5 % Kjøpesenter Holding AS** 70,8-0,1 % ,5 % ,7 % 4,5 9,8 % KLP Eiendom AS 902,1 2,6 % ,1 % ,0 % 8,4 20,0 % Kristiania Eiendomsforvaltning AS 79,8 18,0 % ,3 % ,0 % 5,2-3,7 % Linstow Eiendom AS 293,8-2,2 % ,4 % 185 4,0 % 3,9-11,4 % Mustad Eiendom AS 157,6 57,6 % ,0 % ,0 % 9,5 75,9 % NSB Eiendom** 397,0 0,0 % ,0 % OBOS Forretningsbygg AS 225,5-5,6 % ,4 % ,0 % 4,7 42,4 % Olav Thon Gruppen 1 600,0 4,6 % ,3 % 4,5 - Pecunia AS 145,5 37,3 % ,2 % ,5 % 11,3-12,4 % Sektor Eiendomsutvikling AS 308,6 2,1 % ,0 % ,0 % 4,4-4,3 % SpareBank1 262,9-1,3 % ,2 % ,0 % 5,2 29,5 % Steen&Strøm ASA 660,0 17,9 % ,5 % - 3,5 % 4,0 0,0 % Storebrand Eiendom 801,0-15,7 % ,8 % ,5 % 4,3-4,4 % Nordea Liv 333,1-6,5 % ,9 % ,1 % 6,8-8,1 % Vital Eiendomsforvaltning 1 009,0 15,7 % ,9 % - - 5,8-4,9 % Warbo Gruppen 61,1 7,0 % ,5 % 760 1,0 % 5,4-10,0 % * Endring gjelder siden 2. kv ** Tall for 1. kv er brukt. *** Tall for Gjensidige Nor Næringseiendom AS gjelder eiendom eid av Gjensidige NOR Spareforsikring AS og Gjensidige NOR Forsikring

13 4.1 Nøkkeltall for eiendomsselskapene Oversikt over eiendomsselskapenes tre på topp i ulike kategorier. 2/0313 Størst leieinntekt pr. år (mill.): 1. Olav Thon Gruppen NOK Gjensidige NOR NOK Vital NOK Størst samlet næringsareal: 1. Gjensidige NOR m 2 2. Entra Eiendom AS m 2 3. NSB Rom m 2 Lengst gjenværende leietid: 1. Pecunia AS 11,3 år 2. Entra Eiendom AS 11,1 år 3. Mustad Eiendom AS 9,5 år 4.2 Hotellmarkedet i Oslo I perioden 1989 til 1999 steg antall hotellovernattinger i Norge med ca. 40 %. I samme periode opplevde næringen økt beleggprosent og økte rompriser. Siden 1999 har veksten i antall overnattinger flatet ut samt at prisene og beleggprosenten har falt. Hovedproblemet er at veksten i yrkesrelatert trafikk og norske fritidsreisende har stoppet samt at det har vært nedgang i utlandsreisende. Det er hoteller utenfor de store byene som sliter mest. Byene har på bekostning av distriktene kapret markedsandeler i kurs- og konferansemarkedet, eksportmarkedet samt fritidssegmentet. I Oslomarkedet har romkapasiteten økt med 50% siden 1992 som tilsvarer 4% årlig vekst. I samme periode har antall overnattinger økt tilsvarende. Fra 1992 til 1998 økte kapasitetsutnyttelsen fra 66,2% til 77,2%. Pr er kapasitetsutnyttelsen 65,3%. Romprisene økte fra NOK 704 i 1992 til NOK 761 i 1999 for deretter å falle til NOK 748 i Driftsmarginen for hoteller har falt i takt med kapasitetsutnyttelsen og romprisutviklingen. Fallet i rompriser kan forklares ut i fra redusert kapasitetsutnyttelse samt at en større andel av omsetningen kommer fra fritidssegmentet. Dette segmentet har lavere betalingsvillighet enn forretningssegmentet. Størst vekst i leieinntekter siste år: 1. Mustad Eiendom AS 57,6 % 2. Pecunia AS 37,3 % 3. Avantor ASA 24,8 % Størst vekst i gjenværende leietid siste år: 1. Mustad Eiendom AS 75,9 % 2. OBOS Forretningsbygg AS 42,4 % 3. Entra Eiendom AS 40,5 % Størst vekst i næringsareal siste år: 1. Pecunia AS 32,2 % 2. Amfi Eiendom AS 16,9 % 3. Kristiania Eiendomsforvaltning AS 16,3 % Utviklingen for Oslo hotellene vil være avhengig av at etterspørselen fra forretnings- og eksportsegmentet tar seg opp. I et vanskelig marked er det kjedehotellene som er best posisjonert. Årsaken til det er at i Norge kommer nærmere 90% av overnattingene som resultat av systemstyrte bestillinger som firmaavtaler, lojalitetskort, hotellpass etc. Oslomarkedet har vært og vil bli ytterlige påvirket av hotellutbygging på Gardermoen og i tilknytting til varemessen på Lillestrøm. 2. juni 2003 åpnet Radisson SAS Nydalen med 163 rom. Fra 2005 og utover foreligger det planer om hotellutbygning på Vestbanetomten, Tjuvholmen, Majorstua, Ullevål og det tidligere hovedpostkontoret.

14 Norsk Nærings Megling AS 14 Norsk Nærings Megling AS (NNM) ble etablert i 1984 og er i dag et selskap i Norden Gruppen som for øvrig består av Norden Corporate ASA og Norden Prosjekt AS. NNM er en av Norges ledende aktører innen kjøp, salg, søk og utleie av næringseiendom. Selskapet har fokus på kjernevirksomheten i Oslo med landsdekkende samarbeidsavtaler i stedet for stedlig representasjon. Norden Corporate ASA har sin styrke inne corporate finance transaksjoner med spesiell vekt på handel, tjenester, reiseliv og eiendom. Norden Prosjekt AS arbeider hovedsakelig med tilrettelegging av finansielle løsninger tilknyttet eiendomsinvesteringer samt syndikering av eiendomsprosjekter. Det komplette tjenestespekter gjør at NNM har en meget god kontaktflate i markedet. Det samlede prosjektvolum fra 1984 og frem til i dag gir selskapet et godt erfaringsgrunnlag, finansiell innsikt samt tyngde ved forhandlinger. Dette sammen med gode og langsiktige kundeforhold er selskapets hovedstyrke. SALG NNM jobber bevisst med hele salgsmarkedet i Stor-Oslo området, men har spesiell fokus på større og mellomstore eiendommer. Grundige analyser og et meget godt nettverk kreves for å avdekke eiendommens potensial og muligheter. Gjennomføring av salgsprosessen på en profesjonell måte krever innsikt og erfaring samt velutviklet forhandlingsteknikk. Gjennom dette legger vi grunnlaget for strategisk markedskommunikasjon og en optimal pris. SØK Gjennom den profesjonalisering som har skjedd i eiendomsmarkedet har produktet søk blitt stadig viktigere. Bedrifter på flyttefot har sett fordelen av å ha en egen rådgiver i sitt søk etter lokaler, evaluering av alternativer, bistand i forhandlinger og opprettelse av leiekontrakt. NNM har gjennom flere år hatt oppdrag for alt fra mindre selskaper til store børsnoterte selskaper. Vi bistår i leie/kjøp av kontorlokaler, kombilokaler, lager og tomter. Partner Øystein A. Landvik har mer enn 20 års erfaring fra eiendomsbransjen. Utdannet Statsautorisert Eiendomsmegler CCMI og har været ansatt i Norsk Nærings Megling AS siden Landvik har mottatt flere hedersbevisninger for sin innsats og engasjement i bransjen. E-post adresse: landvik@nnm.no UTLEIE Med mer enn 18 år i utleiebransjen har NNM opparbeidet seg en erfaring som har gjort selskapet til en av de største aktørene innen utleie av næringseiendom i Norge. Våre spesialister vet at for å lykkes med utleiearbeid er essensen å kvalitetsikre utleieprosessen fra start til mål. Dette oppnås gjennom erfarne og fokuserte eiendomsmeglere med en meget god markedsoversikt. ANALYSE Gjennom vårt daglige arbeid ser vi nødvendigheten av å knytte til oss analytikere som fokuserer på de korte og lange trendene i markedet. Analyseavdelingen utarbeider bl.a. NNMs kvartalsvise markedsrapport som blir benyttet av hele eiendomsmarkedet. I tillegg utføres analyser for og i samarbeid med våre kunder basert på problemstillinger knyttet til markedet for næringseiendom. Partner Knut M. Stokke har mer enn 20 års erfaring fra finans og eiendomsbransjen. Har erfaring fra Orkla Finans hvor han var ansvarlig direktør for eiendomsmegleravdelingen. Utdannet MBA fra Arizona State University. Startet opp Norden Corporate i E-post adresse: stokke@nnm.no

15 Partner 2/0315 Lars P. Fasting har mer enn 20 års erfaring fra finansog eiendomsmiljøet. Har erfaring fra ulike ledende stillinger innen Orkla ASA hvor han avsluttet som Administrerende Direktør for Orkla Finans. Er utdannet sivilingeniør fra NTH. Startet opp Norden Corporate i E-post adresse: fasting@nnm.no Statsautorisert eiendomsmegler/ Diplomøkonom Ole Christian Iversen er uteksaminert fra BI Har i tillegg studert økonomi/ markedsføring ved Arizona State University 1995/96. Uteksaminert fra eiendomsmeglerstudiet ved BI våren Har jobbet i Gjensidige Bank som fagkonsulent før han ble ansatt i NNM september E-post adresse: iversen@nnm.no Megler/ Diplomøkonom Anne K. Simonsen er uteksaminert fra BI i Har i flere år arbeidet som næringsforvalter hos OBOS Eiendoms-forvaltning AS. Ble ansatt som megler i Norsk Nærings Megling AS i februar E-post adresse: simonsen@nnm.no Faglig leder Petter Nylend er bedriftsøkonom fra BI og statsautorisert eiendomsmegler CCIM. Avla eksamen som beste eiendomsmegler-student i 1993 og har arbeidet i NNM siden mars Tidligere arbeidserfaring fra Vestenfjelske Bykreditt AS. Underviser på BI i faget næringsmegling. E-post adresse: nylend@nnm.no Statsautorisert eiendomsmegler Solveig Lund er utdannet bedriftsøkonom fra BI. Uteksaminert fra eiendomsmeglerstudiet våren Hun arbeidet deretter som eiendomsmegler hos Petter Woxen inntil hun ble ansatt i Norsk Nærings Megling AS i oktober E-post adresse: lund@nnm.no Siviløkonom Christoffer Sundin har jobbet med eiendomstransaksjoner i Norden Corporate ASA siden juni Christoffer har erfaring fra Arthur Andersen & Co. som revisjonsmedarbeider og er utdannet siviløkonom fra Handelshøyskolen i Bergen. E-post adresse: sundin@nnm.no Statsautorisert eiendomsmegler CCIM Jan Wold er bedriftsøkonom fra BI. Fullførte eiendomsmeglerskolen på BI våren Han arbeidet deretter som eiendomsmegler i London, inntil han begynte i NNM juni E-post adresse: wold@nnm.no Megler/ siviløkonom Jonas Karlsen er utdannet Siviløkonom fra NHH i Erfaring som prosjektleder fra Norlandia Hotellene. Begynte som megler i Norden Eiendomsmeglerforretning i juni E-post adresse: karlsen@nnm.no Statsautorisert eiendomsmegler/ aut.regnskapsfører Gunn Nordeide er bedriftsøkonom og autorisert regnskapsfører fra BI. Uteksaminert fra eiendomsmeglerstudiet våren Har drevet egen virksomhet innenfor eiendomsforvaltning og regnskapsføring, samt arbeidet hos Notar Eiendom AS og Postbanken Eiendomsmegling AS. Begynte i NNM februar 2001 som økonomisjef. E-post adresse: nordeide@nnm.no

16 0603 Lay-out, bildemanipulasjon og trykk Omslagsfoto Henrik Sørensen / BAM / Samfoto Besøksadresse: Stranden 1a, Aker Brygge Telefon: Epost: post@nnm.no Foretaksregistrert MVA Postadresse: Postboks 1715 Vika, 0121 Oslo Telefaks: