4/01 markedsrapport næringseiendom.

Transkript

1 4/01 4/01 4/01 markedsrapport næringseiendom <

2 Innhold 2 Leder... 2 Oppsummering Økonomiske rammebetingelser Rentesituasjon Inflasjon Arbeidsledighet Aksjemarkedet Olje Eiendomsmarkedet Generelt Fremtidsutsikter Leiemarkedet Oslo sentrum Oslo indre vest Oslo indre nord Oslo indre øst/indre syd Oslo ytre vest Oslo ytre nord Oslo ytre øst Oslo ytre syd Øvrige Stor-Oslo... 9 Leieprisanslag Kontor Lager Investering i næringseiendom De største eiendomsselskapene Nøkkeltall for eiendomsselskapene Om Norsk Nærings Megling MULIGHETENES MARKED? Det er stor forskjell i aktørenes syn på eiendomsmarkedet om dagen. Mens noen hevder at vi skal "ned" hele 2002, er det andre som har benyttet de siste månedene til å handle. Investeringsmarkedet er lite påvirket av den generelle pessimistiske situasjonen. Det er stor likviditet i markedet - mange selgere og kjøpere. Det er fortsatt flere kjøpere enn selgere. Syndikeringsmarkedet er også store kjøpere. Denne situasjonen er vel ikke ekstraordinær. Med en usikker børs og en synkende rente, finner mange eiendomsmarkedet interessant. De fleste investeringsobjektene har relativt lange leiekontrakter. Investorene legger til grunn at reforhandling av leiekontraktene vil skje i et langt bedre marked enn dagens. Vi er enige i denne konklusjonen. Leiemarkedet er tregere. Dette er heller ikke ekstraordinært. Det er mange leietagere som har utsatt de langsiktige beslutningene, og som ikke ønsker å disponere for de neste 5 årene i dagens marked. Men noen ser nettopp dette som en mulighet! Pris er ikke det viktigste for alle. Fokus er rettet mot hvilke muligheter de har. Nå dukker de sjeldne mulighetene frem! De som fokuserer mest på pris vil nok oppleve at de får mer for pengene nå enn de gjorde for ett kvartal siden. Vi henviser til flere store leiekontrakter som er inngått det siste kvartalet. Markedet er ikke fraværende. Vi benytter også anledningen til å ønske våre lesere en god jul og et godt nytt år. Vi ser frem til et aktivt eiendomsår i Neste markedsrapport utkommer medio mars. Øystein A. Landvik Denne markedsrapporten finner du også på internett:

3 4/013 Oppsummering Konjunkturer - Terrorangrepene på USA førte til enda større usikkerhet i verdensmarkedene. Imidlertid har de viktigste børsene stabilisert seg noe, og panikkstemningen synes å være borte. - Forventninger om økt vekst i verdensøkonomien i løpet av 2002 gir håp om økt aktivitet også i Norge. - Fall i oljeprisene øker mulighetene for vekst i verdensøkonomien og reduserer temperaturen i Norge. - Etterspørselen etter arbeidskraft har falt, men fortsatt mangel på fagfolk i en del bransjer. - Avdempningen i arbeidsmarkedet gir muligheter for noe lavere renter i tiden fremover. 1. Økonomiske rammebetingelser 1.1 Rentesituasjon Både i USA og Europa har rentenivået falt. I USA snakker man nå sågar om negativ realrente. Norges Bank har ikke fulgt etter, men har endret grunnsyn ved å antyde at den norske renten kan bli satt ned før jul (avgjøres etter at rapporten har gått i trykken). Etterspørselen fra utlandet har falt og vi har sett en rekke konkurser innen IKT-sektoren. Dette betyr at presset i arbeidsmarkedet har avtatt noe. Et noe kjøligere arbeidsmarked har altså åpnet for mulighetene til rentenedgang. Signalene fra sentralbanken er imidlertid at nedgangen kan bli relativt beskjeden. Utviklingen i det norske rentemarkedet er også delvis styrt av statsbudsjettet som synes å være nøkternt. 1.2 Inflasjon Forventningene om rentekutt henger sammen med at inflasjonen synes å bli relativt lav de nærmeste årene. Sentralbanken mener det er mer sannsynlig at den faller under 2,5 prosent om to år enn at den blir høyere. Også Statistisk sentralbyrå anslår lav inflasjon de nærmeste årene. Kredittveksten i Norge holder seg fremdeles høy, men har de siste månedene vært avtakende. Selv om det forventes lavere renter fremover, trenger ikke nedgangen å bli så stor. Det er forventet en betydelig økning i reallønnen i På denne måten blir kjøpekraften styrket og presset på prisene større. Dette gjør at renten kanskje må holdes oppe hvis man skal nå inflasjonsmålet. Eiendom 10 rs statsobl. 3-mnds nibor Korte og lange renter - Fortsatt stor interesse for kjøp av sentralt beliggende næringsbygg i Oslo. 16,00 14,00 12,00 - En usikker fremtid fører til økt fremleie. Kravet til dekningsbidrag er mindre hos fremutleiere enn hos utleiere. 10,00 8,00 6,00 4,00 - Få leietagere inngår kontrakt på nye lokaler før de har løst de gamle. 2,00 0,00 Kilde: DnB Markets - Større tilgang på arealer i markedet gjør at det er et visst press nedover på prisene. 15 % Inflasjon - Leieprisnivået er betydelig høyere enn for fem år siden. Dette gjør at eiendomsselskapene får økt kontantstrøm etter reforhandling. - Et noe lavere rentenivå gir bedre rammebetingelser for eiendomsinvestorene. 10 % 5 % 0 % Kilde: SSB

4 Økonomiske rammebetingelser forts. 1.3 Arbeidsledighet 1.4 Aksjemarkedet 1.5 Olje 4 Innen IT-fagene har nedgangen rammet hardt med et fall i etterspørselen på to tredjedeler. De fleste prognoser viser imidlertid at det på lang sikt vil være mangel på IT-medarbeidere. Foruten ITbransjen har man i Oslo-området merket nedgangen særlig innen varehandel, markedsføring og reiseliv. Økningen i arbeidsledigheten var i november stor i følge Aetat. Ca personer er i dag arbeidsledige. Det siste året har økningen vært størst i Akershus, Oslo og Sogn og Fjordane. At antallet ledige stillinger har fallt kraftig, viser at markedet har snudd. Tallene viser at det også er store bransjeforskjeller. Det siste året har etterspørselen etter en del typer arbeidskraft blitt halvert. Børsene nådde et bunnivå en drøy uke etter terrorangrepene i USA, men den negative utviklingen i verdensøkonomien hadde startet før dette. De siste månedene har imidlertid aksjemarkedene vist en forsiktig, men positiv utvikling, og mange børser ligger på et høyere nivå enn i begynnelsen av september. Oslo Børs har også løftet seg etter terrorangrepene, men sakker noe etter på grunn av fallende oljepris. Tradisjon tro fokuserer aktørene i aksjemarkedene på utviklingen i USA. Den amerikanske sentralbanken har kuttet renten ti ganger i år og renten er nå helt nede i 2 prosent. Det burde derfor være et tidsspørsmål før vi igjen ser vekst i verdens viktigste økonomi. Siden forrige rapport har oljeprisene falt med 30 prosent, og ligger nå i underkant av 20 dollar. Den svake veksten i verdensøkonomien kan føre til at oljeprisen forblir lav en stund. Utviklingen videre står og faller på i hvilken grad de oljeproduserende landene makter å samarbeide om produksjonskutt. Mye av diskusjonen har dreid seg om land utenfor OPEC, som f.eks. Norge og ikke minst Russland, bør være med å bidra med kutt i produksjonen. Russland satser dessuten på at Vesten vil hjelpe til med å løse de finansielle problemene som kan oppstå i landet dersom oljeprisen blir liggende lavt over lengre tid. En lavere oljepris kan imidlertid være med på å dra i gang hjulene i verdensøkonomien igjen. Utvikling i arbeidsledighet 7 % Arbeidsledige i % av arbeidsstyrken 6 % 5 % 4 % 3 % 2 % 1 % 0 % Kilde: SSB Utviklingen i totalindeksen på Oslo Børs siden 11. september 1150 Totalindeks sep okt nov Kilde: Oslo Børs

5 4/ Generelt 2. Eiendomsmarkedet Eiendomsmarkedet i Oslo er fortsatt påvirket av de internasjonale nedgangskonjunkturene. Turbulensen i aksjemarkedet fremstiller eiendomsmarkedet som et lavrisikomarked. Mange aktører ønsker fortsatt å investere i eiendom. For utleierne derimot har markedet utviklet seg i negativ retning. Mange bedrifter har leid lokaler med forventning om vekst. Dette gjør at bedriftene ikke vokser ut av lokalene, men heller sitter igjen med overflødig areal. Færre bedrifter har behov for å flytte og samtidig er det risikabelt å flytte uten å ha leid ut sine egne lokaler først. 4/015 Relativt mange bedrifter i Oslo forsøker å fremutleie kontorarealer. En del av disse er villige til å ta et tap på sine leiekontrakter. Dette fører til et press nedover på leieprisene. En urolig verdenssituasjon gjør at beslutningsprosessene i bedriftene blir lengre og det tar tid å finne leietakere. Selv om veksten i leieprisene foreløpig har stoppet opp, blir det europeiske markedet for næringseiendom generelt sett på som forutsigbart og lønnsomt. De fleste løpende leiekontrakter er tegnet på leieprisnivåer som ligger betydelig under dagens leienivåer. Selv om markedsleien skulle falle på kort sikt, kan eiendomsselskapene få økte leieinntekter etter hvert som kontraktene skal reforhandles. På samme måte som med den planlagte konjunkturavgiften, har man i etterpåklokskapens lys tenkt å innføre de gamle avskrivningsreglene for næringsbygg igjen. Aktørene i markedet er glad for dette, men er mildt sagt oppgitte over politikernes bidrag til uforutsigbarhet. 2.2 Fremtidsutsikter karakteriseres som et svakt år i de fleste markeder i forhold til oppturen man opplevde på store deler av 90-tallet. Gjennom mesteparten av året har man hatt en negativ utvikling i verdensøkonomien. Den psykologiske virkningen i kjølvannet av 11. september ble derfor merkbar. Likevel ligger nå de viktigste børsene på et høyere nivå enn før terrorangrepene, og forventningene til fremtidig inntjening har dermed økt de siste månedene. På kort sikt er det først og fremst verdenssituasjonen som styrer risikobildet. Den siste tidens uroligheter i verdensøkonomien har fristet mange til å flytte kapital fra børs til eiendom. Organisasjonen for økonomisk utvikling og samarbeide (OECD) konkluderer med at nedturen blir kortvarig og at veksten sannsynligvis vil ta seg kraftig opp igjen i annet halvår neste år. Slår disse prognosene til, vil man et stykke ut i 2002 se at beslutningsprosessene angående lokalisering av bedriftene blir smidigere. I tillegg vil nok mange investorer ha hukommelse nok til å vegre seg for flytte for mye kapital fra lavrisikomarkeder som eiendom over til sykliske markeder som for eksempel teknologi. Av den grunn forventer vi at investering i eiendom vil være et attraktivt marked de nærmeste årene. Vi har opplevd at Norge ikke er skjermet fra konkurser og oppsigelser selv om oljeprisen er høy og vi har en totalt sett høy etterspørsel etter arbeidskraft. Når oljeprisen faller ser vi at visse strukturelle problemer oppstår. Har vi ledig kapasitet i enkelte yrker i privat sektor, er det ikke gjort på dagen å overføre arbeidstakerne til yrker som sykepleiere og lærere. For eiendomsinvestorene er det imidlertid ikke sikkert at avdempningen i arbeidsmarkedet totalt sett slår negativt ut. Et kjøligere arbeidsmarked har gjort at pengemarkedsrenten har falt, og gitt lysere renteutsikter for investorene. Videre synes det som om eiendomsbesitterne har arealledigheten under kontroll. I byggebransjen har det til tider vært mangel på arbeidskraft, og det er dyrt å bygge både innen bolig og næringssegmentet, Et sviktende utleiemarked har dermed ført til at utbyggerne har stoppet opp i tide. Den viktigste grunnen til at utleiemarkedet i Oslo har stått relativt stille de siste månedene er sannsynligvis at økonomien ellers i verden også står stille. Bedriftene ekspanderer ikke på samme måte lenger. I tillegg har vi dette året fått mange Telenorlokaler ut i markedet. På sikt tror vi likevel ikke sentralt lokaliserte kontorlokaler av god standard vil være vanskelige å leie ut. På samme måte har man også i prestisjesegmentet gjennom mange år hatt en meget lav arealledighet. Vi har gjentatte ganger i våre markedsrapporter pekt på at det først og fremst er lokaler med usentral beliggenhet, gjerne kombinert med lav standard, som faller ut. At bedriftene fokuserer på effektive kommunikasjonsmuligheter for de ansatte, er en trend som synes å forsterke seg. Med utsikter til større økonomisk vekst fra neste år trenger ikke økning i arealledighet å bli et langvarig fenomen. Selv om det er noe usikkert hvordan sysselsettingsutviklingen blir i 2002, tror vi likevel på en stabil utvikling neste år både innen markedet for utleie og innen kjøp og salg av næringsbygg.

6 6 3. Leiemarkedet 3.1 Oslo sentrum Oslo sentrum er innenfor ca 15 min. gangavstand fra Oslo Rådhus I Oslo sentrum er det fortsatt en del ledighet. Når det i tillegg er færre bedrifter som er på flyttefot og en del fremleiearealer i markedet, blir det et visst press nedover på prisene. I sentrum finner vi ikke mange arealer i det øverste segmentet som er ledige i markedet. Denne type arealer blir imidlertid ofte utleid før de kommer ut i markedet. Betalingsvilligheten for prestisjelokaler er fortsatt høy. På Aker Brygge er det satt leieprisrekord. Leieprisen for snaut 400 m 2 kontorarealer på fremleiebasis er kr 3500 pr. m 2 /år, inkludert felleskostnadert blir leien på kr 4100 pr. m 2 /år. Et selskap fra finanssektoren blir nye leietakere. Også andre steder på Aker Brygge merker man god interesse for attraktive arealer. På Stranden 1 er det tegnet kontrakt på 1700 m 2 kontor til et prisnivå på kr 3000,- pr. m 2 /år. Meglerhuset Orkla Enskilda Securities har signert kontrakt på ca m 2 kontorarealer i Ifs lokaler på Filipstad Brygge. Dette fører til at Orklas lokaler i Tordenskiolds gate 8-10 nå er ute i markedet. Ytterligere vel m 2 som Storebrand skal fraflytte på Filipstad Brygge skal også ut i utleiemarkedet. Det meldes om god interesse for disse arealene. Man regner med at leieprisnivået vil variere fra kr 2500,- til kr 3300 pr. m 2 /år. I Oslo Atrium har SAS tegnet leiekontrakt på ca m 2 kontorarelaer. Leieprisnivå ligger på kr 2100,- pr. m 2 /år. I tillegg er man i sluttforhandlinger med en annen bruker på leie av ytterligere m 2. Leieprisnivå er antatt å være i samme størrelsesorden. Med disse to brukerne klare er mesteparten av bygget utleid. Usikkerheten rundt utbyggingen i Bjørvika fortsetter. Nye beregninger fra bl.a. ECON viser at samlet infrastruktur i området kan koste opptil 8,5 milliarder kroner. Igjen er statens rolle gjenstand for debatt. Uten tilstrekkelige bidrag kan tomteprisene i området bli så høye at det ikke lønner seg å bygge ut. Fortsatt synes det som om det kan gå tid før trafikkmaskinen ved den kommende Operaen blir fjernet. Operaen er planlagt ferdig i 2008, og man frykter at det kan gå opptil 8 år etter ferdigstillelsen før trafikken er fjernet. Oslo havnevesen skal selge ut en del prestisjetomter i årene fremover. Salget av Tjuvholmen nær Aker Brygge er første område som skal ut, og tomten skal være klar til byggestart i begynnelsen av Frem til 2008 fristilles i tur og orden områder i Bjørvika- Bispevika, Søenga-Lohavn, Filipstad og Ormsund. Kontorbygget i Pilestredet 27 er solgt for i overkant av 120 millioner kroner m 2 kontorarealer blir fristilt okto- Ytre vest Ytre nord Indre vest Sentrum Indre nord Indre øst Indre syd ber 2002, og man har en del interessenter til lokalene. Posten følger opp salget av Postgirobygget til Entra. Nå er det lavblokken som snart skal ut i markedet som salgsobjekt. Ca m 2 kontorarealer etter Merkantildataselskapet Ementor er fremutleid i Torggata Leieprisen ligger på kr 1450 pr. m 2 /år as is. Leietager betaler en del tilpasninger. I Thiisgården i Haakon VII`s gate er snaut 600 m 2 utleid. Leiepris er i overkant av kr 2300,- pr. m 2 /år as is, leietager betaler alle tilpasninger. I Torggata er ca m 2 kontorarealer utleid til UDI. Leieprisnivået ligger på kr 1600,- pr. m 2 /år. NCC sitt byggeprosjekt i Hausmannsgate 17 er solgt til det nye Utdanningsforbundet. Forbundet tar etter hvert selv 6500 m 2, de resterende 2300 m 2 skal leies ut. Leieprisnivået er kr 1600,- til 1700,- pr. m 2 /år. Ytre syd Ytre øst Kartet viser inndelingen av Oslo i de delene vi omtaler i den følgende beskrivelse

7 4/ Oslo indre vest I Drammensveien 6 er det reforhandlet en kontrakt på 1300 m 2 kontorarealer. Prisnivået på arealene varierer fra kr 1800,- kr 2000,- pr. m 2 /år. Noen mindre kontorarealer er utleid i Stortingsgaten 33. Leiepris er kr 1600,- pr. m 2 /år. Arkitektkonkurransen for utviklingen av Vestbanetomta er i gang. Ca m 2 bygg skal fylle tomten. Av dette regner man med at omtrent m 2 går til handel. service og kontorer. Området skal være ferdig utbygget i Oslo indre vest består av områdene Bislett, Majorstuen, Frogner og Skillebekk. I Bogstadveien vil flere gårder bli totalrenovert i løpet av de nærmeste par årene. Noe mer forretningsareal vil da bli tilgjengelig. I tillegg gjør det høye leienivået det tøft å overleve økonomisk. Dette gjør at det nå kan bli noe større bevegelse leiemarkedet i handlegaten. Det meldes om at leienivået på butikklokaler i attraktive handlegater som Karl Johan og Bogstadveien har falt litt. Noe av bakgrunnen synes å være færre etablerere. Man regner med at sidegatene også vil bære preg av den reduserte etterspørselen. Oslo sentrum, kontorer med god standard 3. kv. 4. kvartal - Snitt Min Maks Snitt Vika/ Aker Brygge Øvrige sentr /017 I Pilestredet 33 er man i kontraktsforhandlinger med en bruker som kan komme til å ta hele arealet i Shellbygget. Leieprisantydning i bygget ligger på kr 2000,- til 2200,- pr. m 2 /år alt etter hvilke tilpasninger som blir gjort. Majorstuen Hotell på totalt 2400 m 2 er solgt for 34 millioner kroner. Hotellet skal bygges om til boliger. Næringsseksjonene skal leies ut og eventuelt selges. Oslo indre vest, kontorer med god standard 3. kv. 4. kvartal - Snitt Min Maks Snitt Oslo indre nord Oslo indre nord består av områdene St. Hanshaugen, Alex. Kiellands pl., Grünerløkka Teknologisk institutt planlegger å bygge ut sine lokaler i Akersveien 24c fra m 2 til m 2. På denne måten vil man forsøke å skape en ny teknologipark. Man håper på å leie ut til bedrifter som kan oppnå synergieffekter. Det meldes om bra interesse for mindre kontorlokaler på Grünerløkka. Typiske etterspørrere er IT-selskaper og konsulentselskaper. Aktiviteten i områdene rundt Akerselva er så stor at eiendomsselskapene signaliserer at de vil være på utkikk etter muligheter for utvikling av næringsprosjekter og boligprosjekter. Oslo indre nord, kontorer med god standard 3. kv. 4. kvartal - Snitt Min Maks Snitt Sentrum Skøyen/Lysaker Nydalen Helsfyr/Bryn Leieprisutvikling, bydelssegmentert Figuren viser leieprisutvikling på kontorer av god standard. Leiepris for sentrum gjelder utenom prestisjeområder. Bydelene Lysaker og Skøyen er slått sammen til en graf Vi ser at sentrum og Skøyen/Lysaker skifter på å ligge høyest i leiepris, den største differansen fant vi i 2. kvartal 2000 på kr 100,- pr. m 2 /år. I vår rapport har vi priset områdene likt det siste året. Sammenligner vi derimot Nydalen og Helsfyr/Bryn har differansen i leieprisnivå har vært stabil Den prosentvise leieprisøkningen er relativt lik i alle de fire områdene, og varierer fra 30%-38%. Til sammenligning er leieprisøkningen på prestisjelokaler siden 4. kvartal 1996 på snaut 40%.

8 3. Leiemarkedet forts. 3.4 Oslo indre øst/indre syd 3.5 Oslo ytre vest 8 Oslo indre øst består av områdene Grønland, Tøyen, Kampen/Vålerenga, Ensjø og Lodalen. Oslo indre syd består av områdene Sjursøya/Bekkelaget, Nordstrand. Salget av Oslo kommunes eiendom i Herslebsgate 19 er i avslutningsfasen. Det meldes om meget god interesse for salgsobjektet. Sannsynligvis vil det antatte potensialet til boliger og næring, på tilsammen m 2, bli utnyttet av kjøperen. 750 m 2 kontorarealer på Grønland er utleid til en leiepris på kr 1340,- pr. m 2 /år. I Lodalenområdet meldes det om god interesse for mindre kombinasjonslokaler. Det stilles imidlertid krav til adkomst, kjøreporter etc. Lokomotivverkstedet på Sørenga kan bli rustet opp for 35 millioner. Et nytt opplevelsessenter kan stå klart i I tillegg til utstillinger og aktiviteter kommer restaurant og butikker. Oslo havnevesen satser nå på å realisere fjordbyvedtaket innen Som nevnt i 3.1 vil en rekke tomter i havneområdene bli fristilt de nærmeste årene. Arealeffektivisering og arealfrigjøring blir satsningsområder i tiden fremover. I følge havnevesenets handlingsplan vil brukerne kunne velge mellom omlasting lengre ute i Oslofjorden, eller ved de nye omlastingsterminalene som skal utvikles på området Kongshavn, Sjursøya og Ormsund. Dersom tempoet i omstillingene holdes oppe kan også Ormsund fristilles i løpet av Oslo indre øst / Oslo indre syd, kontorer med god standard 3. kv. 4. kvartal - Snitt Min Maks Snitt Oslo ytre vest består av områdene Fornebu, Lysaker, Skøyen, og Smestad. Telenorinnflyttingen går som planlagt. I tråd med tidsplanen flyttet 1600 arbeidstakere inn i bygget i slutten av november. Når det m 2 store hovedkvarteret står ferdig i november neste år vil 7500 personer ha sitt daglige virke i lokalene. Fornebubanen blir Norges første private bane. Private får bygge og drive den nye banen med et fast avtalt tilskudd fra det offentlige. Valget av type bane blir gjort på nyåret. I Strandveien 15 er hele B-blokken tømt etter at både c.rel og Broadband Mobile har gått konkurs. I tillegg er nå m 2 som Gjensidige NOR sitter i selv i A-Blokken til leie. Arealene etter konkursrammede Enitel er også ute i markedet. Det meldes om at interessen for de drøy 8000 m 2 er stigende, og man regner med at arealene kan bli delt mellom flere brukere. Det knyttet seg også lenge spenning til hvordan Kværnerkrisen skulle løses. Hadde industrigiganten gått konkurs, ville ytterligere tusener kvadratmeter kontor blitt ledig på Lysaker. IT-selskapet Nextra som sitter i Drammensveien 167 skal flytte til Telenorbygget på Fornebu. Dette fører til at 4375 m 2 kontorarealer blir fristilt i vår. Man forventer et leieprisnivå på rundt kr 1900,- pr. m 2 /år i snitt. I Strandveien 35 er noen mindre kontorarealer utleid til kr 1400,- pr. m 2 /år. Lokalene må karakteriseres som eldre og noe ukurante. På indre Lysaker er ca. 600 m 2 kontorarealer av vanlig god standard utleid til ca. kr 1600,- pr. m 2 /år. Et IT-selskap har en del kontorarealer for fremutleie i Drammensveien 134. Ca. 500 m 2 er utleid de siste månedene, og leieprisnivå ligger på ca. kr 1800,- pr. m 2 /år. Noen leiekontrakter på kontorarealer i 1000 m 2 -størrelsen i Skøyen Atrium er reforhandlet. De nye leieprisene er i størrelsesorden kr 1800,- til kr 2000 pr. m 2 /år. Tilsammenligning var leieprisene for 5 år siden kr 1200,- til kr 1300,- pr. m 2 /år. På Lilleaker ventes det på at bebyggelsesplanen angående utvidelse av CC- Vest skal bli klar. Man håper på byggestart etter sommerferien i Utvidelsen gjelder 4000 m 2 forretningsarealer og 4000 m 2 parkering. I Lilleakerveien 16 planlegges det utvidelse av området med m 2 næringsareal og 200 boliger. Ferdigstillelse blir tidligst om 4 år. Over Granfosstunnelen på Ring 3 planlegges det på sikt ytterligere boligbebyggelse i form av 500 leiligheter i lavblokk. Vi har definert områdene Skøyen og Lysaker som egne prisgrupper. Områdene er hver i sær forskjellige fra resten av området Oslo ytre vest. Oslo ytre vest, kontorer med god standard 3. kv. 4. kvartal - Snitt Min Maks Snitt Ytre vest Skøyen Lysaker

9 4/01 4/ Oslo ytre nord Oslo ytre nord består av områdene Gaustad, Ullevål, Nydalen, Kjelsås/Frysja, Sandaker/Storo, Torshov/Sagene, Carl Berner/Sinsen. I Nydalen meldes det om fortsatt god interesse for å leie mindre arealer. Det tidligere Costumaxbygget i Gjerdrums vei 21 er nå utleid til en kommunal bruker. Leieprisnivå på 4650 m 2 hovedsaklig kontorarealer er i underkant av kr 1700,- pr. m 2 /år. I Gjerdrums vei 12 er det tegnet en del kontrakter på mindre arealer. Leieprisnivåene ligger rundt kr 1500,- pr. m 2 /år. Omtrent samtidig med utgivelsen av denne rapporten fattes det vedtak om hvor lokaliseningen til Handelshøyskolen BI skal være i fremtiden. Det knytter seg stor spenning til hva utfallet blir. I nybygget i Vitaminveien ved Storo Senter har man merket god interesse for forretningslokalene som nå er til leie i markedet. Bygget er forventet ferdigstilt i 2002 og skal bestå av 2000 m 2 forretningsarealer og m 2 kontorarealer. I Sandakerveien 78 har en offentlig bruker reforhandlet en kontrakt på 1700 m 2 kontorarealer. Prisnivået på arealene ligger på kr 1200,- pr. m 2 /år. Store endringer er på gang i området Sagene-Torshov boliger er på gang i bydelen, og etter hvert vil også butikkene og spisestedene dukke opp. NCC har satt av ca m 2 til næringsvirksomhet i Lilleborg-byen. Oslo ytre nord, kontorer med god standard 3. kv. 4. kvartal - Snitt Min Maks Snitt Ytre nord Nydalen Oslo ytre øst Oslo ytre øst består av områdene Økern, Årvoll/Bjerke, Ulven, Helsfyr/Bryn, Alnabru/ Furuset og Groruddalen. IT-giganten WM-Data samlokaliserer seg i Strømsveien 102 på Helsfyr. Leiekontrakt på 3000 m 2 pluss opsjon på ytterligere 1000 m 2 er tegnet. Leieprisene i bygget ligger mellom ca. kr 1600,- til 1700,- pr. m 2 /år. I de tidligere Contempuslokalene i GPIbygget i Karihaugveien 89 er noen kontrakter på mindre arealer tegnet. Prisnivået ligger i overkant av kr 1300,- pr. m 2 /år. Alcatels hovedanlegg på Økern er solgt for 400 millioner kroner. Det nye eierselskapet eies av Aspelin-Ramm gruppen og OBOS Forretningsbygg. Bygget består av m 2 bto bebyggelse og selveiertomten er på m 2. Det vil bli utført omfattende rehabilitering samt nybygging på området. Utviklings-eiendommen til NCC i Fyrstikkalleen 21 er inne til regulering. Man håper på byggestart i midten av I Brobekkveien 104b er det utleid 1100 m 2 kombilokaler. Leieprisnivået er kr 625,- pr. m 2 /år, og arealene er for rålokaler å regne. Fabritius satser stort på Alnabruområdet. Tomten Haavind Nordre på 50 mål er snart ferdigregulert. På sikt planlegges det her m 2 nybygg. Noen mindre lagerarealer er utleid i Smalvollveien. Leieprisnivået ligger på kr 800,- pr. m 2 /år. Oslo ytre øst, kontorer med god standard 3. kv. 4. kvartal - Snitt Min Maks Snitt Ytre øst Helsfyr/Bryn Kombikont.* Oslo ytre syd Oslo ytre syd består av områdene Ryen, Skullerud, Bjørndal og "Næringskorridor Syd". Skullerudområdet og ytre syd kjennetegnes fortsatt av at prisnivået ligger noe under områder som Helsfyr og Bryn. Ordinære kontorlokaler kan ofte leies til rundt kr 1000,- pr. m 2 /år. Også i ytre syd meldes det om god etterspørsel etter kombinasjonslokaler av mindre størrelse. I Olav Helsets vei 5 på Skullerud er man i sluttforhandlinger med en større bruker m 2 kontorarealer blir som kjent fraflyttet av Telenor. Oslo ytre syd, kontorer med god standard 3. kv. 4. kvartal - Snitt Min Maks Snitt Øvrige Stor-Oslo ABB legger hovedkontoret på kvadratmeter på Billingstadsletta ut for salg. ABB følger en trend med å selge sin egen eiendom, og så leie den tilbake. Et anslått prisnivå er 500 millioner kroner. I Asker satser man på et nytt kulturhus med en prislapp på 375 millioner kroner. Man håper på byggestart i mai neste år, og ferdigstillelse Nybygget er planlagt i åtte etasjer, og deler av arealet medfører utvidelse av Trekanten kjøpesenter. De kvadratmeterene vil bli brukt til kulturformål, forretningslokaler, restaurant og kontorer for utleie. En bruker har leid tilsammen 1500 m 2 kontorarealer fordelt på Hamang kontorsenter og det nærliggende næringssenteret. As is leienivå er på kr 1100,- pr. m 2 /år på næringssenteret (488 m 2 ) og på kontorsenteret kr 1200,- pr. m 2 /år. 9

10 3. Leiemarkedet forts. NNM s anslag av leie-nivå 4. kvartal - kontorlokaler i Oslo-området Endringer siden Type Andel* Min. Maks. Gj.snitt Tendens kv. -01 A Prestisje lokaler 3% %66% -4% B Høy standard, mest attraktiv beliggenhet 15% %62% -2% C Høy standard, forøvrig 30% %63% -3% 10 D Ordinære lokaler 30% %79% 0% E Umoderne, mangelfulle lokaler 15% %78% 0% F Eldre, urasjonelle lokaler 7% %86% 0% -*Andel: NNM har fordelt bygningsmassens relative andel av de segmenter vi har kommentert. - Beløpene er oppgitt pr. m 2 /år eksklusiv andel felleskostnader. Andel av fellesareal prises overensstemmende med selve lokalleien. - Sammenligningene med 1988 og 1993 gjelder gjennomsnittspriser. Tallene er ikke inflasjonsjusterte. Vi får et "Oslo-gjennomsnitt" på kr 1.400,- pr m 2 /år for vårt utvalg av markedet. Hvis vi kun selekterer på kategorier med høy standard (A-C), blir gjennomsnittsleien 1.791,- pr m 2 /år. Kommentarer/utfyllende opplysninger Segmentene består av eiendommer med beliggenhet i sentrale strøk i Oslo. A. Prestisje: Med prestisje menes både prestisjebeliggenhet og standard. Nivået oppnås i topplokaler i nye eller totalrehabiliterte eiendommer i meget attraktive deler av Oslo, spesielt i Vika og på Aker Brygge. B. Høy standard, mest attraktiv beliggenhet: Nivået oppnås i nyere og rehabiliterte eiendommer i sentrale deler av byen, bl.a. i hovedgatene i området fra Vika til Stortorget, samt Skøyen og Lysaker. C. Høy standard: Segmentet preges av eiendommer med moderne ventilasjon og kjøling. Eiendomsmassen er enten oppført eller totalrehabilitert i løpet av de siste 5 år. Dersom eiendommen er rehabilitert, legges det vekt på høy arealeffektivitet. Vi finner også eiendommer som med bedre beliggenhet kunne ha vært i B-segmentet. D. Ordinære lokaler: Nivået oppnås på ordinære eiendommer. Segmentet er på vei tilbake, og består som regel av tidligere C-eiendommer. For at eiendommen skal avansere til C-segmentet, må ofte en betydelig rehabilitering til. E. Umoderne/mangelfulle lokaler: Eiendommene i dette segmentet har åpenbare mangler i forhold til det markedet etterspør. Det er ofte ikke lønnsomt å rehabilitere på grunn av beliggenhet eller miljø. Segmentet er delvis ute av markedet, og noen lokaler har hatt langtidledighet. F. Eldre urasjonelle lokaler: Segmentet har falt ut av markedet. Eiendommene er ofte saneringsmodne, og har tilfeldige og kortsiktige kontrakter. 250 m m m m 2 3. kv kv kv kv kv kv kv kv. 01 X: Lager, høyde 3,5 m Y: Lager, høyde 3,5-6 m Z: Lager, høyde 6 m NNM s anslag av leienivå 4. kvartal -lagerlokaler i Oslo området, samt tilsvarende priser fra markedsrapport 3/01. X: Nesten uavhengig av beliggenhet. Vareheis eller rampe eller u.etg i industribygg. Y: En eller flere porter. Oftest rampe. Få søyler. Z: Spesialtilpasset. Stort antall ramper/porter.

11 4/01 I forrige rapport satte vi opp en yieldindeks som fortalte noe om hvordan avkastningskravet til prestisjebygg har utviklet seg de 10 siste årene, og vi har også denne gangen med en oppdatert versjon. 4. Investering i næringseiendom 4/01 Yield er et uttrykk for direkte avkastning. Net yield er definert som netto leieinntekter dividert med eiendommens salgspris. Dette er likevel et tall som er vanskelig å tallfeste siden markedsverdien av en næringseiendom avhenger av mange Yieldindeks for bygg i A-segmentet i Oslo. Yield i % ulike faktorer som leieinntekt, beliggenhet og leiekontraktenes lengde. Vi skal her likevel presentere en indeks på hvordan yield-utviklingen har vært. I vårt eksempel tas det utgangspunkt i et kontorbygg i A-segmentet (definert side 10) med en sikker leietaker med en lang (7-10 år) leiekontrakt. Videre tenker vi oss at en potensiell kjøper av eiendommen fokuserer sterkt på to faktorer: kapitalkostnader og risikomargin. Indeksen tar dermed først og fremst hensyn til utviklingen i pengemarkedsrenten og risiko Ved å fokusere på de to faktorene leieprisutvikling og risiko, kan vi si noe om verdiutviklingen på næringsbygg bydelsvis. Leieprisøkningen i prosent de siste 5 årene har i de viktigste næringsområdene vært relativt lik. (Se. f.eks. figur side 7.) Det synes dermed som om leieprisutviklingen i mindre grad har bidratt til differensiering i verdiutviklingen på næringsbygg. Vi har lånt tall fra Eiendomsspars Oslostudiet og satt opp utvikling i arealledighet i figuren under. (Inndelingen i bydeler samsvarer ganske bra med våre, se kart s.6.) Tallene tyder på at risikoen har blitt redusert mest i områder med attraktiv beliggenhet og bygg av høy standard, som f.eks. Vika/Rådhuset. Tallmaterialet for leieprisutvikling og arealledighet sannsynliggjør at de 5 siste årene har kontorlokaler med prestisjebeliggenhet og høy standard vært det segmentet i Oslo hvor byggene relativt sett steg mest i verdi. Dette er en trend man kjenner også fra andre europeiske byer. Arealledighet 1997 og 10% 9% 8% 7% 6% 5% 4% 3% 2% 1% 0% 3,5% Primo 1997 Primo 1,5% 5,7% 3,0% 4,1% 1,9% 8,6% 7,1% Vika/Rådhuset Øvrige sentrum Ytre vest Ytre nord/øst/syd Kilde: Eiendomsspar

12 5. De største eiendomsselskapene i Norge Eiendomsselskapene Her presenterer vi nøkkeltallene for de viktigste eiendomsselskapene i Norge i 4. kvartal. Totalt teller listen 27 selskaper. (-) betyr at data mangler. De viktigste eiendomsselskapene i Norge (tall for 4. kvartal ): *Endringer i prosent gjelder siste år Selskap (alfabetisk) Brutto leie pr. år i mill. kr. Samlet næringsareal i m 2 ZZZZZZZZZZ Arealledigheti Vektet -hvorav bygg/ gjenværende endring* endring*zzzzzzpark/rehab leietid i år endring* 12 Andenæs Eiendom AS 90,0 1% % % 3,8 23% Aspelin-Ramm gruppen AS 176,8 23% % % 6,0 11% Avantor ASA 117,0 17% % % 5,3-7% Centennial AS 69,7 3% % 0 0% 6,6 2% EAB Eiendom AS 140,0 12% % % 4,1 0% Entra Eiendom AS 645, % 6,7 - Eiendomsspar AS/Victoria AS 526,0-3% % % 7,0-13% Fabritius Eiendom AS 55,8 6% % 0 7% 3,4-15% Gjensidige NOR 1181,0 30% % % 4,8 20% Industrifinans Næringseiendom ASA 446,1 5% % 0 1% 6,8-1% Kjøpesenter Holding AS 63, % 5,0 - KLP Eiendom AS 858, % 7,8 - Kristiania Eiendomsforvaltning AS 66,7 29% % % 5,6 14% Linstow Eiendom AS 293,9-6% % % 4,6 12% Mustad Eiendom AS 92,0 2% % % 6,0 2% NSB Eiendom 1 397, ,3 - OBOS Forretningsbygg AS 214,3 4% % % 3,7-14% Olav Thon Gruppen 1475,0 11% % 5,5 0% Pecunia AS 98,3 65% % % 13,5-8% Sektor Eiendomsutvikling AS 345,6 31% % % 4,0-2% SpareBank1 244,6-1% % % 6,0-13% Steen&Strøm ASA 560,0 8% % - 3% 4,0 0% Storebrand Eiendom 905,0 5% % % 4,3 2% Veidekke 35,0-15% % 900 1% 4,0 0% Vesta Liv/ Norske Liv 2 348, ,4 - Vital Eiendomsforvaltning 3 838,0 21% % 0-6,2 29% Warbo Gruppen 50, % 5,0-1 NSB Eiendom: Tallene inkluderer ROM eiendomsutvikling. 2 Vesta Liv og Norske Liv fusjonerer 1/1-02 og rapporterer samlet. 3 Vital Eiendomsforvaltning: Tallene inkluderer m 2 forvaltet for DnB. I tillegg forvaltes m 2 innleide lokaler for DnB.

13 4/01 4/ Nøkkeltall for eiendomsselskapene Her er oversikten over eiendomsselskapenes tre på topp i ulike kategorier: Størst leieinntekt pr. år: 1 Olav Thon kr Gjensidige NOR kr Storebrand Eiendom kr Størst samlet næringsareal: 1 Gjensidige NOR m 2 2 NSB Eiendom m 2 3 Storebrand Eiendom m 2 Lengst gjenværende leietid: 1 Pecunia AS 13,5 år 2 KLP Eiendom AS 7,8 år 3 Vesta Liv/ Norske Liv 7,4 år Størst vekst leieinntekt siste år: 1 Pecunia AS 65% 2 Sektor Eiendomsutvikling AS 31% 3 Gjensidige NOR 30% Størst vekst næringsareal siste år: 1 Kristiania Eiendomsforvaltning 67% 2 Mustad Eiendom 47% 3 Aspelin-Ramm/Sektor Eiend. 22% Størst vekst i gjenværende leietid siste år: 1. Vital Eiendomsforvaltning 29% 2. Andenes Eiendom 23% 3. Gjensidige NOR 20% Totalindeksen versus eiendomsselskapene Eiendomsselskaper Totalindeks Kilde: Oslo Børs sep okt nov des jan feb mar apr mai jun jul aug sep okt nov 2000 Figuren beskriver utviklingen i totalindeksen på Oslo Børs og en egen eiendomsindeks. Eiendomsindeksen er basert på utviklingen i Avantor, Industrifinans Næringseiendom, Olav Thon eiendom og Steen & Strøm. De fire selskapene er vektet likt i indeksen. Tidsperioden som gjelder er primo september 2000 til ultimo november.

14 Norsk Nærings Megling AS Administrerende direktør 14 Norsk Nærings Megling AS (NNM) er en uavhengig spesialist på næringseiendom - primært i Oslo området. Etter over 18 år i bransjen har selskapet opparbeidet en anselig erfaring og bredde innen utleie, salg, rådgivning og søkeroppdrag. NNM er en kvalitetsleverandør gjennom alle faser av oppdraget. NNMs saksbehandlere har kundens oppdrag som sitt spesialfelt. Styrken ligger i den samlede markedskunnskap NNM besitter ved å være store innenfor alle områder av eiendomsmarkedet. Fra nyttår fusjonerer NNM med Norden Eiendomsmeglerforretning AS. Sammen med Norden Corporate ASA og Norden Prosjekt AS, vil Norsk Nærings Megling AS utgjøre et av Norges bredeste miljøer innenfor eiendomsmegling, corporate og prosjekt med tilsammen 22 ansatte. Vår nye adresse blir Stranden 1A, 4.etg., på Aker Brygge. Tlf.: Øystein A. Landvik er statsautorisert eiendomsmegler med mer enn 18 års erfaring fra bransjen hvorav de siste 14 år med næringseiendom. «Årets eiendomsmegler 1994», underviser på BI i faget næringsmegling og sterkt engasjert på vegne av bransjen. Har vært formann i Oslo og Akershus Eiendomsmeglerforening og er formann i Forum For Næringsmeglere. Mottok Norges Eiendomsmeglerforbunds hederstegn i E-post adresse: landvik@nnm.no SALG SØK Faglig leder NNM jobber bevisst med hele salgsmarkedet i Stor-Oslo området, men har spesiell fokus på større og mellomstore eiendommer. Grundige analyser og et meget godt nettverk kreves for å avdekke eiendommens potensial og muligheter. Gjennomføring av salgsprosessen på en profesjonell måte krever innsikt og erfaring samt velutviklet forhandlingsteknikk. Gjennom dette legger vi grunnlaget for strategisk markedskommunikasjon og en optimal pris. Gjennom den profesjonalisering som har skjedd i eiendomsmarkedet har produktet søk blitt stadig viktigere. Bedrifter på flyttefot har sett fordelen av å ha en egen rådgiver i sitt søk etter lokaler, evaluering av alternativer, bistand i forhandlinger og opprettelse av leiekontrakt. NNM har gjennom flere år hatt oppdrag for alt fra mindre selskaper til store børsnoterte selskaper. Vi bistår i leie/kjøp av kontorlokaler, kombilokaler, lager og tomter. Petter Nylend er bedriftsøkonom fra BI og statsautorisert eiendomsmegler. Avla eksamen som beste eiendomsmegler-student i 1993 og har arbeidet i NNM siden mars Tidligere arbeidserfaring fra Vestenfjelske Bykreditt AS. Underviser på BI i faget næringsmegling. E-post adresse: nylend@nnm.no UTLEIE Med mer enn 18 år i utleiebransjen har NNM opparbeidet seg en erfaring som har gjort selskapet til en av de største aktørene innen utleie av næringseiendom i Norge. Våre spesialister vet at for å lykkes med utleiearbeid er essensen å kvalitetsikre utleieprosessen fra start til mål. Dette oppnås gjennom erfarne og fokuserte eiendomsmelgere med en meget god markedsoversikt. ANALYSE Gjennom vårt daglige arbeid ser vi nødvendigheten av å knytte til oss analytikere som fokuserer på de korte og lange trendene i markedet. Analyseavdelingen utarbeider bl.a. NNMs kvartalsvise markedsrapport som blir benyttet av hele eiendomsmarkedet. I tillegg utføres analyser for og i samarbeid med våre kunder basert på problemstillinger knyttet til markedet for næringseiendom. Statsautorisert eiendomsmegler Jan Wold er bedriftsøkonom fra BI. Fullførte eiendomsmeglerskolen på BI våren Han arbeidet deretter som eiendomsmegler i London, inntil han begynte i NNM juni E-post adresse: wold@nnm.no

15 Jurist 4/0115 Statsautorisert eiendomsmegler Vidar Korneliussen er bedriftsøkonom fra BI. Deltidsstudent på eiendomsmeglerstudiet frem til våren Arbeidet som megler i Bekkelaget Eiendom fra Fra 1996 i Notar Eiendom AS. Begynte i Norsk Nærings Megling AS februar E-post adresse: korneliussen@nnm.no Geir A. Nærø avla juridisk embetseksamen ved Universitetet i Oslo 1999 med boligrett og forsikringsrett som fordypningsfag. Har tidligere arbeidet i Europeiske Reiseforsikring. Ble ansatt som megler i Norsk Nærings Megling AS i desember E-post adresse: naro@nnm.no Statsautorisert eiendomsmegler/ aut.regnskapsfører Gunn Nordeide er bedriftsøkonom og autorisert regnskapsfører fra BI. Uteksaminert fra eiendomsmeglerstudiet våren Har drevet egen virksomhet innenfor eiendomsforvaltning og regnskapsføring, samt arbeidet hos Notar Eiendom AS og Postbanken Eiendomsmegling AS. Begynte i NNM februar som økonomisjef. E-post adresse: nordeiede@nnm.no Statsautorisert eiendomsmegler Solveig Lund er utdannet bedriftsøkonom fra BI. Uteksaminert fra eiendomsmeglerstudiet våren Hun arbeidet deretter som eiendomsmegler hos Petter Woxen inntil hun ble ansatt i Norsk Nærings Megling AS i oktober E-post adresse: lund@nnm.no Megler/ diplomøkonom Ole Christian Iversen er uteksaminert fra BI Har i tillegg studert økonomi/ markedsføring ved Arizona State University 1995/96. Ble våren 2000 uteksaminert som eiendomsmeglerkandidat på eiendomsmeglerstudiet BI. Har jobbet i Gjensidige Bank som fagkonsulent før han ble ansatt i NNM september E-post adresse: iversen@nnm.no Markedskoordinator Sissel Tove Åsberg er utdannet innen administrasjon- og organisasjonsutvikling. Har bakgrunn fra prosjektledelse med markedsføring, presse og media som hovedfelt. Har tidligere bl.a. jobbet som pressesjef for Innovation Kværner under Whitbread 97/98. Var selvstendig næringsdrivende før hun kom til NNM i august. Diplomøkonom Anne K. Simonsen er uteksaminert fra BI i Har i flere år arbeidet som næringsforvalter hos OBOS Eiendomsforvaltning AS. Ble ansatt som megler i Norsk Nærings Megling AS i februar. E-post adresse: simonsen@nnm.no Markedsanalytiker Ingar K. Larsen er utdannet cand. polit. med hovedfag i samfunnsøkonomi fra Universitetet i Bergen våren. Har cand.mag-grad innen realfag fra 1995 og Praktisk- Pedagogisk utdanning (1998) fra samme lærested. Har tidligere jobbet som adjunkt. Begynte i Norsk Nærings Megling AS januar. E-post adresse: larsen@nnm.no Sekretær Nina W. Høksnes avsluttet skolegang fra 3-årig videregående skole handel og kontor-linje i Jobbet i flere år som butikkselger og innkjøpsansvarlig før hun startet hos NNM i januar. E-post adresse: hoksnes@nnm.no

16 1201 Lay-out, bildemanipulasjon og trykk Digital Imagery copyright PhotoDisc, Inc. Besøksadresse: Grev Wedels plass 5, 5. etasje Telefon: Epost: Foretaksregistrert NO Postadresse: Postboks 303 Sentrum, 0103 Oslo Telefaks: