Markedsrapport nr. 3/97. Eiendomsmarkedet 3. kvartal 1997

Transkript

1 Markedsrapport nr. 3/97 side 1 Markedsrapport nr. 3/97 Eiendomsmarkedet 3. kvartal 1997 I N N H O L D S F O R T E G N E L S E side 1. ØKONOMISKE RAMMEBETINGELSER Rentesituasjon Forbrukervekst - inflasjon Arbeidsledighet Bank - Finans - Forsikring Aksjemarkedet - Olje - Handel De børsnoterte eiendomsselskapene 4 2. EIENDOMSMARKEDET Generelt Oslo sentrum Oslo indre vest Oslo indre nord Oslo indre øst Oslo indre syd Oslo ytre vest Oslo ytre nord Oslo ytre øst Oslo ytre syd Øvrige stor-oslo Leieprisanslag Kontor Lager DE STØRSTE EIENDOMSSELSKAPENE Nøkkeltall for eiendomsselskapene OPPSUMMERING 12 Oslo, 29. september 1997 NORSK NÆRINGS MEGLING AS

2 Markedsrapport nr. 3/97 side 2 INNLEDNING En fantastisk sommer ga eiendomsmarkedet en noe sen start på høsten. Den heftige aktiviteten fra i vår er nå tilbake - og vel så det. Norge er fortsatt i fremgang - dog forventes en mer moderat økonomisk vekst i kommende periode. Vi har nå vært vitne til "syv gode år" - spørsmålet er om vi da får "syv dårlige" Stortingsvalget er gjort. Mange hevder vi får et uregjerlig Storting - flere utfordringer venter Bondevik som ny regjeringssjef. Markedsrapport nr. 4/97 kommer i desember. Tilsvarende for tremåneders NIBOR er 3,84 % som betyr en økning på ca 30 punkter fra forrige kvartal. I tiden fremover blir det interessant å se hvor mye regjeringen setter inn på å holde fast kronekurs - eller om den "gir opp" og derved må akseptere økende renter. Alle eksperter anslår stabilt eller til og med fallende rentenivå ut 1997 og også for Lange og korte renter 10 års statsobl. 3-mnds nibor 16,00 1. ØKONOMISKE RAMMEBETINGELSER 14,00 12,00 10,00 Mange hevder den nye regjeringen ikke vil føre en særlig annerledes økonomisk politikk enn den forrige. Og i den grad de gjerne vil, er det ikke sikkert de får det til! I den korte tiden etter valget har verken børs eller andre markeder tatt valgresultatet "ille opp" - alt er som før. Vi er spent på å se om det varer. 8,00 6,00 4,00 2,00 0, Kilde: DnB For gjenværende del av 1997 og 1998 forventes noe lavere økonomisk vekst enn foregående år. Det finnes unntak - vi låner mye mer enn tidligere! Bare veksten forblir moderat er det iflg. prognosemakerne ingen særlig grunn til bekymring rundt de generelle økonomisk forholdene i landet. 1.1 Rentesituasjonen Verken SSB eller Norges Bank spår noen renteøkning - snarere tvert imot. Sammenholdt med en viss økning i inflasjonen vil vi neste år oppleve den laveste realrenten på 10 år. I skrivende stund er renten på 10 års statsobligasjon S467 på 5,79 % noe som er en svak nedgang fra forrige rapport. 8 % 6 % 4 % 2 % 0 % Realrente 1994 Kilde: SSB og DnB Tall for 1997 er hittil i år Forbruksvekst/Inflasjon Vi er vitne til en stabil vekst i forbruket. Spesielt har kjøp av nye biler og varige formuesgoder, så som møbler og brune- og hvitevarer, økt betraktelig. Foreløpig medfører ikke forbruksveksten noen vesentlig økning i

3 Markedsrapport nr. 3/97 side 3 inflasjon. For 1997 og 1998 ser det ut til at inflasjonen vil være i området 2-2,5% pr år - som innebærer en viss økning fra Paradoksalt nok har det i det siste året vært en sterk økning i husholdningenes bruttogjeld og en enda sterkere vekst i netto fordringer. Vi har altså stadig mer penger og låner enda mer. Forklaringen er økte boligpriser og en økt finansiell sparing - altså aksjer og fonds. 14 % 12 % 10 % 8 % 6 % 4 % 2 % 0 % Inflasjon Inflasjonen fra 1975, her representert ved årlig %-vise endring i KPI.1997 er foreløpige tall og 1998 er anslag. Kilde: SSB 1.3 Arbeidsledighet 6,00 % 5,00 % 4,00 % 3,00 % 2,00 % 1,00 % 0,00 % Arbeidsledige i % av arbeidsstyrken Kilde: Arbeidsdirektoratet og SSB 1997 er foreløpige tall og 1998 er anslag 1997 Økende sysselsetting er et faktum. Flere ledige stillinger er også et faktum - tildels betydelig i enkelte sektorer. Stadig lavere ledighetsrate forventes, og "Jobb nr 1" blir nå å sørge for at ikke presset på lønninger blir for sterkt i forbindelse med bedriftenes iver etter å skaffe ny arbeidskraft. Aldri har vi utdannet flere gjennom det norske skole- og utdanningssystemet. Allikevel, - det er mangel på kvalifisert arbeidskraft! 1.4 Bank/finans/forsikring Vi låner mer enn på lang tid. Dette betyr gode tider for en "volumjagende" bank- og finans næring. Samtidig har bankene et økende problem ved at de ikke lenger oppnår tilfredsstillende innskuddsdekning på sine utlån. Dette skyldes en endret holdning blant "sparere" som velger mer konkurransedyktige spareformer. Lavere innskuddsdekning medfører at økte utlån tærer på egenkapitalandelen i bankene - noe vi så spesielt under forrige bankkrise. Den underliggende lønnsomheten i bankene er fremdeles ikke god nok og det meldes stadig om behov for nye rasjonaliseringer. Spennende å se om den nye regjeringen Bondevik realiserer redusert eierskap i bankene. Forsikringsselskapene utvider sine forretningsområder. Banktjenster er nå blitt en del av det vanlige forsikringsselskapets tjenester. De store vil bli komplette finanskonsern før de er fornøyd. Forsikringsselskapene opplever en sterk økning i sin samlede forvaltningsportefølje, - hovedsakelig på grunn av en sterk børs. Selskapene har krav til hvor stor del av porteføljen som til enhver tid skal utgjøres av eiendomsinvesteringer, og de kjøper derfor mye eiendom, - og mer skal de ha. 1.5 Aksjemarkedet/olje/handel Børsen har hatt en mindre stigning det siste kvartalet enn de foregående. Imidlertid viser børsen fortsatt styrke og ingen tegn til dramatisk fall på kort sikt. Siste all time-high hadde vi 7. august med totalindeks på I skrivende stund er indeksen på 1318,21 som er opp 143 poeng fra noteringen ved vår forrige rapport.

4 Markedsrapport nr. 3/97 side 4 Oljeprisen ligger pt. i nivå +/- $19 fatet (brent spot), en for Norge god pris som ventes å holde seg på dette nivået ut dette og neste år. Med høy oljeproduksjon gir det formidable inntekter til AS Norge - oljefondet vokser. 1.6 De børsnoterte eiendomsselskapene Samtlige selskaper prises godt under verdijusert egenkapital (substansverdi). Dette begrunnes delvis med at selskapene ikke er attraktive nok for utenlandske børsaktører på grunn av sin beskjedne størrelse. Eiendomsselskapene klarer ikke å henge med den sterke utviklingen på børsen. 2. EIENDOMSMARKEDET 2.1. Generelt Det er ingen signaler eller nøkkeltall som peker i negativ retning for eiendomsmarkedet. En del husker forrige fall så godt at man leter spesielt etter negative signaler. Markedet er lite og lett å "snakke" både opp og ned. På kort sikt finner vi ikke signal på, - verken i makro-økonomisk perspektiv eller på annen måte, at markedet skal falle på noen år ennå. Men så har vel ingen "nedturer" kommet som "planlagt" tidligere heller. I leiemarkedet er det stadig mindre tilbud av gode lokaler og tiltagende etterspørsel dette gjelder såvel kontormarkedet som kombi- og lagermarkedet. Indeks De børsnoterte eiendomsselskapene i forhold til totalindeksen på Oslo Børs Totalindeks Oslo Børs Eiendomsselskapene - indeks Oversikten viser utviklingen på Oslo børs totalt og for de fire eiendomsselskapene fra og frem til nå. Kilde: Finansavisen (Oslo børs) Vi opplever at store og små leietakere på jakt etter lokaler, ofte er lite forberedt på hvor vanskelig det kan være å finne gode leieobjekter. De begynner for sent å planlegge - ofte ender det med nødløsninger/midlertidige løsninger. Flere og flere velger å bruke megler i sin jakt på finne lokaler. Fremdeles er boligmarkedet svært hett. Det er generelt bygget for få boliger til å dekke dagens etterspørsel. Høyere boligleiepriser kombinert med lave lånerenter har gitt flere det nødvendige incitament til å kjøpe. Nytt i denne rapporten er at vi har utvidet vår tabellariske leieprisoversikt med et nytt segment - Majorstuen. Flere bygg er under oppføring og eldre bygg totalrehabiliteres. I denne rapporten har vi også valgt å gi omtalen av eiendomsmarkedet en annen struktur. Vi tar utgangspunkt i en geografisk inndeling av markedet og omtaler all relevant eiendomsaktivitet innenfor det aktuell geografiske segment. Prisanslag og oversikt over historiske leiepriser finnes i pkt. 2.2., der vi tar for oss leieprisutviklingen både for kontor og lager.

5 Markedsrapport nr. 3/97 side Oslo sentrum Området preges av høy aktivitet. Sentrum har stor variasjon i kontorleiepriser - Aker Brygge/Vika leder i kappløpet om høyeste leiepriser - vi nærmer oss nå det nominelle nivået i toppåret 1988! Imidlertid er det en sterkere differensiering enn i '88, mangelfulle eller middelmådige lokaler når ikke opp i dagens konkurranse. Det er relativt få nybygg som er igangsatt i sentrum, dog nevnes KLPs "Byporten" m² kontor på Oslo S som vil stå ferdig i Tukthuskvartalet til Samvirke på m², som i tilfellet kan bygges i to etapper, er under prosjektering og kan ferdigstilles ila. høsten Olav Thon har stadig planer for området rundt Storgaten-Gunerius. Enkelte andre større prosjekter er på gang. Få store nybygg vil imidlertid være tilgjengelig for leietakere innenfor ett år - særlig av en viss størrelse. Mangelen på nyere bygg i sentrum virker prisdrivende på gode lokaler i rehabiliterte bygg. På Stortorvet, Havnelageret og på Aker Brygge vil det bli fristilt store arealer fordi leietakere flytter ut. Hoteller bygges som aldri før - samtidig som godt belegg rapporteres fra stadig flere. Mange ombygde kontoreiendommer i sentrum er blitt hotell.. KLP Eiendom forlangte meget gode beting-elser for sitt hotellprosjekt i Byporten. Etter det vi forstår har Scandic nå sagt ja, - betyr det at Norges dyreste hotellavtale er inngått? Oslo kommune vil stå hardt på at sentrumskjernen fortsetter å utvikle seg slik at det forblir byens handlesentrum. Antall kjøpe-sentre eller bransjesentere utenfor bykjernen skal ikke øke. Imidlertid har vi sett mange eksempler på kreative mennesker som er i stand til å utfordre en slik intensjon. God aktivitet i salgsmarkedet - "bygårder" er i skuddet blant mindre investors. Større eiendommer kjøpes stadig oftere av forsikringsselskapene. Til tross for lavere renter og svært gode økonomiske ramme-betingelser generelt, ser vi meget få eiendoms-handler med yield på mindre enn 7%. Det er stor forskjell på de beste og de nest beste eiendommene. Mange venter på hva som skjer i Bjørvika. Uten Telenor ser det ut til at vi må vente en stund. Området har ikke utviklet god nok infrastruktur (bla. veinett) og dessuten hevdes det at grunnlagsinvesteringene ved bygging blir svært kostbare (vanskelige grunnforhold) Oslo indre vest (Bislett-Majorstuen- Frogner-Skillebekk) KLP Eiendom's satsing på kombinasjonen undervisningsmiljø og kontor i Frydenlundkvartalene ved Bislett framstår som en gedigen suksess. Gode leiepriser og langsiktige leiekontrakter vitner om god eiendomsutvikling. Majorstuen er på vei opp. I mange år har det vært klart for en nybyggsatsing i området - nå kommer det! "Datten" realiseres endelig, med Kreditkassens nye hovedkontor og en del for kommersiell kontorutleie. I tillegg kommer boliger og forretningssenter. Wahl Eiendom bygger på Sørkedalsveien 10 og melder om stor interesse - leiekontrakter er registrert på nivå opp til kr 1400,-. Hydro rehabiliterer Sørkedalsveien 6 som skal leies ut i sin helhet. I tillegg kommer flere andre større og mindre enheter. Tilsammen venter vi opp mot m² nye/rehabiliterte kontorer i Majorstuen-området i løpet av kort tid. Kontorområdet Majorsuten har kommet for å bli. Bogstadveien har fortsatt Oslos mest populære handlegate. Fremdeles ser vi stor etterspørsel etter forretningslokaler. Utkjøp av leiekontrakter med tildels enorme overkurser er vanlig. Leie-priser over kr ,- pr m²/år er ikke uvanlig. Frognerområdet, spesielt med sine gamle kontorvillaer, har blitt dømt nord og ned tidligere. Vi ser imidlertid at etterspørselen etter "sjarmerende" villaer er der. Kreative miljøer tiltrekkes - mange vil eie egne lokaler og kjøper her. Prismessig blir eiendommene ofte offer for

6 Markedsrapport nr. 3/97 side 6 lav effektivitet - få arbeidsplasser i forhold til antall m². Prisene på gode kontorer stiger i hele området Oslo indre nord (St. Hanshaugen - Alex. Kiell. pl - Grünerløkka) Myhrens verksted er solgt fra Kværner til Myhren Eiendom AS og det nystartede selskapet vil utvikle området ytterligere med en kombinasjon av boliger og kontorer - med hovedvekt på kontorer. Deler av dette området nyter også godt av Statens satsning langs Akerselva mot sentrum med etableringer innenfor kunst og kultur. Vi tror området vil utvikle seg positivt. De tre "R"ene (Rikskonsertene, Riksteatret og Riksutstillingene) får samlokalisering i gamle Vulkan industrier. Arkitekthøyskolen flytter til Oslo Energis gamle bygg i Maridalsveien 29 og Kunstfaghøyskolen får sitt nye eldorado inne på Seilduksfabrikken. Det er flere større eiendommer i området som kan bidra til en ytterligere utvikling. Vi er spent på å se hva som blir det neste Oslo indre øst (Tøyen, Kampen/Vålerenga, Ensjø, Lodalen) Laber aktivitet - ingen vesentlig nybygging for kontorer eller lager/produksjon. Et unntak er Ensjø-området som befester sin posisjon som bilby og som har få eller ingen ledige arealer til dette formål. Et annet unntak er Kværners eiendom i Lodalen som fraflyttes helt eller delvis av Kværner. Ved fraflyttingen må deler av eiendomsmassen finne en annen utnyttelse enn den har i dag. Her er mulighetene mange - spennende å se hva det blir til? Oslo indre syd (Sjursøya/ Bekkelaget, Nordstrand) Relativt lite utviklet som næringsområde for ordinære næringsbygg. En del mindre handler er registrert. "Alle" venter på hva som skjer med havna. Utviklingen i Bjørvika, veitraseene i området, spesielt for E6-S, samt utfallet av diskusjonene om jernbanetunnel, blir avgjørende Oslo ytre vest (Lysaker, Skøyen, Smestad) Dette området er i sterk vekst. Leieprisene øker sterkt og nybygg leies ut 1-2 år før de er innflyttingsklare. Mustad Eiendom realiserer sine planer ved utvidelse på Lysaker og bygger kontorer samtidig som man utvider kjøpesenteret CC-Vest til også å omfatte et bransjesenter. Mustad har i tillegg muligheten til å igangsette et gigantprosjekt. Ca m² kontor kan realiseres i et området der infrastruktur osv. er på plass allerede. Skøyen er fylt opp - det finnes ingen alternativer for større bedrifter som trenger lokaler innen ett år. Av de fem største revisjonsselskapene er det kun Ernst & Young som blir igjen i sentrum. De andre har sett seg tjent med å flytte til Skøyen - leiekontrakter skrevet på nivå kr ,- pr m²/år. Telenor flytter til Fornebu - det ser nå ut til å være endelig avklart. Tomten på 215 mål kjøpes for kr 471 mill!! Norsk Investorforum, med Fred. Olsen i spissen, har fortsatt planer om en "IT-landsby" på Fornebu. Nydalens Compagnie er blant dem satser på Fornebu. De kjøper eiendommene; Bråthen SAFEs driftsbygg 9000 m² og SAS sin fraktterminal på m² under forutsetning av at de får overta tomtegrunnen fra Oslo kommune. Linstow Eiendom oppfører bygg ved Smestaddammen på ca m² kontor Oslo ytre nord (Gaustad, Ullevål, Nydalen, Kjelsås/Frysja, Sandaker/Storo, Torshov/Sagene, Carl Berner/Sinsen) Ferdigstillelsen av en planfri Ring 3 og en nylig vedtatt T-banering vil bety vesentlig lettere kommunikasjon til og fra dette området. Nydalen, som allerede har manifestert seg som et av de mest ettertraktede kontorområdene i byen, vil nyte godt av dette. Vi har registrert leiekontrakter som nærmer seg det ypperste hva

7 Markedsrapport nr. 3/97 side 7 gjelder leieprisnivå. Kontrakter skrives nå på nivå opptil kr ,- pr m². Mye takket være suksessiv nybygging i takt med etterspørselen, har Avantor klart å tiltrekke seg store brukere med behov for nybygg. Byggingen av Det nye Rikshospitalet nærmer seg slutten og fristiller mange sterkt etterspurte bygningsarbeidere. Det fristiller også etterspurte arealer til spesielt bolig i det gamle sykehuset Oslo ytre øst (Økern, Årvoll/Bjerke, Ulven, Helsfyr/Bryn, Alnabru/Furuset, Groruddalen) På Bryn er det god aktivitet i kontormarkedet. Etterspørselen er stabil og prisutviklingen er god. En del nybyggingsaktivitet er registret - Bryn Eiendom planlegger å realisere ca m² kontor for utleie med ferdigstillelse 1998/1999. Etterspørselen etter gode lager og kombieiendommer er skrudd i taket. Lagermarkedet har tradisjonelt vært preget av at eier og bruker er samme person. Dette skyldes først og fremst at lagersegmentet har vært så lavt priset at det ikke har vært interessant for profesjonelle investorer å satse på dette som et alternativ til kontorleiemarkedet. Utviklingen de siste par år har imidlertid endret dette bildet drastisk. Arealledigheten på lagermarkedet er vesentlig redusert i denne perioden som en følge av akselererende etterspørsel. Det finnes snart ikke alternativer å velge mellom. Flere og flere må se seg om etter muligheter som ligger utenfor Oslo selv om de gjerne vil være i Alnabruområdet. I løpet av det siste halve året har vi registrert en oppgang på leieprisen på over 20% på de mest ettertraktede lagerlokalene. De store planlagte lagerprosjektene i nedre del av Groruddalen vil sannsynligvis ikke stå ferdig før i Dette fører til ytterligere prispress. KLP Eiendom kjøper Oslo kommunes næringsfestportefølje på ca 700 mål for tilsammen kr 792 mill. Mange av eiendommene er lokalisert i denne delen av byen, men også resten av byen er representert. Kjøpesummen tilsvarer en gjennomsnittspris på ca kr pr m². Basert på dagens årlige festeinntekt på kr. 44 mill gir investeringen ca 5,6 % direkteavkastning. Oslo kommune bør være fornøyd Oslo ytre syd (Ryen, Skullerud, Bjørndal, "Næringskorridor Syd"): Det legges til rette for en sterkere næringsetablering i denne delen av byen. Utvilsomt det området i byen med flest bosatte i forhold til antall arbeidsplasser. Oslo kommune har gjennomført et storstilt salg av næringstomter. Prisene ligger i området kr 500,- pr m² og opp til kr 750,-. Vekstsenteret på Skullerud er fullt. Det er fremdeles etterspørsel etter arealer. Vi er spent på om etterspørselen vedvarer, spesielt når Telenor har besluttet å fraflytte store arealer i området Øvrige Stor-Oslo: En del nye prosjekter under oppføring. Vesentlig satsing innenfor lager/kombisegmentet. Stadig færre store tomteområder igjen - interessen øker for områdene utenfor pressområdene. Gardermoen gir stadig økende interesse for områdene langs E6-N. Særlig store tomter og store lager/kombiflater er ettertraktet. Gode leie- og salgspriser oppnås stadig lengre nordover. På Gardermoen reiser byggene seg. Med ett år igjen til åpning er det også fart i hotellbygging og andre planer som har ligget der lenge.

8 Markedsrapport nr. 3/97 side Leieprisanslag NNM s anslag av leienivå 3. kvartal kontorlokaler i Oslo området Minimum: Maximum: Gj.snitt: Andel: (*) A: Prestisje lokaler: % B: Høy standard, mest attraktiv beliggenhet: % C: Høy standard, indre sone forøvrig: % D: Ordinære lokaler: % E: Umoderne, mangelfulle lokaler: % F: Eldre, urasjonelle lokaler: % G: Oslo indre vest (Majorstua), god standard: % H: Oslo vest (Skøyen, Lysaker), god standard: % I: Oslo nord (Nydalen), god standard: % J: Oslo øst (Helsfyr, Bryn), god standard: % K: Oslo ytre øst/syd, god standard: % Vi får et "Oslogjennomsnitt" på kr 1.219,- pr kvm/år for vårt utvalg av markedet. Hvis vi kun selekterer på kategorier med høy standard (A-C, og G-K), blir gjennomsnittsleien kr 1.461,- pr m²/år. Beløpene er oppgitt pr. m²/år eksklusiv andel felleskostnader. Andel av fellesareal prises overensstemmende med selve lokalleien. (*) Andel: NNM har forsøkt å fordele bygningsmassens relative andel av de segmenter vi har kommentert. På denne måten kan vi definere et "Oslogjennomsnitt" på markedsleien for kontorlokaler. Oslogjennomsnittet vil da fange opp både endringer i markedsleien og forskyvninger i det enkelte segment. Vi ser en tendens til at de øverste segmentene vil ta en øket andel av totalmarkedet. NNM s anslag av leienivå sammenlignet med siste tids utvikling Kontorlokaler i Oslo området - gjennomsnittspriser 2. kvartal 3.kvartal Endringer siden: kv.-97 A: Prestisje lokaler: % 41 % 2 % B: Høy standard, mest attraktiv beliggenhet % 38 % 3 % C: Høy standard, indre sone forøvrig: % 47 % 4 % D: Ordinære lokaler % 57 % 5 % E: Umoderne lokaler % 44 % 8 % F: Eldre, urasjonelle lokaler: % 43 % 11 % G: Oslo indre vest (Majorstua), god standard: H: Oslo vest (Skøyen - Lysaker), god standard: % I: Oslo nord (Nydalen), god standard: % J: Oslo øst (Helsfyr, Bryn), god standard: % K: Oslo ytre øst/syd, god standard: % NNM s anslag av leienivået på kontorlokaler i Oslo området pr. 3. kv sammenlignet med toppåret 1988, bunnåret 1993 og pr. foregående rapport, 2. kv Pilene indikerer tendenser (prognoser). Tallene er ikke inflasjonsjusterte.

9 Markedsrapport nr. 3/97 side 9 Kommentarer / utfyllende opplysninger: Segmentene A-F består av eiendommer beliggende i Indre sone av Oslo sentrum, innenfor ca 15 minutters gangavstand fra Oslo Rådhus. A. Prestisje: Med prestisje menes både prestisjebeliggenhet og -standard. Andre viktige momenter i denne sammenheng er "myke verdier" som leietakersammensetning, profil og miljø, samt "hardware" som tekniske og komfortmessige kvaliteter. Prestisjebetegnelsen setter ofte krav til at lokalene er pusset opp i løpet av de senere år. Prestisjebetegnelsen kan også benyttes på deler av bygg. Nivået oppnås i topplokaler i nye eller totalrehabiliterte eiendommer i området Fr. Nansens Pl., Vika, Aker Brygge etc. B. Høy standard, mest attraktiv beliggenhet: Nivået oppnås i nyere og rehabiliterte eiendommer i sentrale deler av byen bl.a i "hovedgatene" i området fra Vika til Stortorget. Avgjørende faktorer er; beliggenhet, plassering i kvartalet, eiendommens omdømme og sammensetning av leietakere. Eiendommen kan ha en "prestisje"-beliggenhet, men mangle muligheten for standardhevning, f.eks. pga. arealeffektivitet. På samme måte kan bygget ha meget høy teknisk og visuell standard, men være litt hemmet av områdets totalattraktivitet, eller den interne beliggenhet i området, f.eks. utsiktsretning. Mest attraktiv beliggenhet kan eksempelvis være området innenfor: Rosenkrantzgate, C.J. Hambros pl. Nationaltheateret, Ruseløkkveien og Vika Atrium. Deler av kvadraturen omfattes også. C. Høy standard, indre sone: Segmentet preges av eiendommer med moderne ventilasjon med kjøling, og øvrige tekniske fasiliteter på et høyt nivå. Eiendomsmassen er enten oppført eller totalrehabilitert i løpet av de siste 5 år. Dersom eiendommen er rehabilitert, legges det vekt på høy arealeffektivitet. Vi finner også eiendommer som med den "riktige" lokale beliggenheten kunne ha vært i B-segmentet. D. Ordinære lokaler: Nivået oppnås i "vanlige" eiendommer i indre sone. Dette segmentet er "på hell", og nesten uten unntak tidligere C- eiendommer. Dersom man skal løfte eiendommen tilbake til C, må det som regel en kraftig rehabilitering til. Denne rehabiliteringen vil ofte komme som en konsekvens av at markedet generelt sett har begynt å stige, eller at området som eiendommen ligger i skifter karakter. E. Umoderne/mangelfulle lokaler: Eiendommene i dette segmentet har åpenbare mangler i forhold til det markedet etterspør. Det er ofte ikke lønnsomt å rehabilitere pga den mangelfulle beliggenhet/område/miljø. Segmentet har til dels "falt ut av markedet". Noen har hatt langtidsledighet. Det kan være et potensiale å ta ut av eiendommen i samarbeid med naboer, strøksforening etc. F. Eldre urasjonelle lokaler: Dette segmentet har "falt ut av markedet". Eiendommene er ofte saneringsmodne, og har tilfeldige og kortsiktige kontrakter. Segmentene G - K består av moderne kontoreiendommer med god standard av nyere dato (eks.: Brynshøyden) eller totalrehabilitert (eks.: Nydalen Park). G. Oslo indre vest (Majorstuen): Majorstuen fremstår som et vekstområde med relativt mange nye kontorbygg (også under bygging - "Datten"). I tillegg er en del eldre bygg nylig kraftig rehabilitert. Kommunikasjonsmessig knutepunkt med gode fremtidsutsikter. H. Oslo vest (Skøyen- Lysaker): Segmentet omfattes av området fra Skøyen til Fornebu. Mange har bygget til eget bruk (Hydro, Gjensidige, Wilhelmsen osv). Vi har i vår oversikt sett bort fra enkelte prestisjeeiendommer, som feks. Godthaab, som oppnår leier på nivå med og kanskje til og med over presitsjeeiendommene i Oslo sentrum. I. Oslo nord (Nydalen): Området består opprinnelig av gamle industrilokaler som er totalrehabilitert eller revet. Relativt stort innslag av media og "kultur". Stort utbyggningspotensiale som gradvis utnyttes. J. Oslo øst (Helsfyr / Bryn): En av de første store eiendomsutviklingsprosjekter hvor man har bygget (eller rehabilitert seg til ) en beliggenhet. Sentralt beliggende kommunikasjonsmessig. K. Oslo ytre øst/syd: Segmentet omfatter området fra Bryn over Ryen ut mot Skullerud. Næringskorridor syd har ikke utviklet seg som forventet. Ikke helhetlig utbygget. Endel "enslige" nye bygg på Ryen, samt en noe sterkere fortetning på Skullerud.

10 Markedsrapport nr. 3/97 side 10 Leieprisutvikling fra 1988 til 1997/2 Alle tall, utenom 1997, pr. 4. kvartal A: Prestige lokaler, beste beliggenhet Leie pr m²/åt B: Meget sentrale lokaler, god standard C: Sentrale lokaler, tidsmessige D: Ordinære, lokaler /3 F E A B C D E: Eldre, sentrale, men utidsmessige lokaler F: Eldre, urasjonelle lokaler NNM s anslag av leienivå 3. kvartal lagerlokaler i Oslo området 250 m² m² m² 5000 m² Lavtlager (høyde 3,5 m) "Vanlig" lager (h. 3,5-6 m) Høytlager (høyde 6m ) Kjennetegn Nesten uavhengig av beliggenhet. Vareheis eller rampe eller U.etg i industribygg. En eller flere porter. Oftest rampe. Få søyler. Spesialtilpasset. Stort antall ramper/porter. Matrisen tar utgangspunkt i at valg av lagerlokaler skjer på bakgrunn av funksjon og størrelse. Vi har med hensikt unnlatt å skille på beliggenhet, da det etter vårt skjønn er mindre viktig for prissettingen av lager/kombi-lokaler, enn feks. for kontorlokaler. Lager med lav takhøyde er mindre attraktive enn høytlagre. Lavtlagre er gjerne lokalisert i underetasje og har derfor ofte få porter/ramper. Prisene faller med økende arealer, fordi større lagerbrukere har høye krav til logistikk, kapasitet, samt at lokalene ofte er vanskelige å dele etc. Lagre med liten takhøyde finnes nærmest ikke med arealer over 5000 m². Etterspørselen er størst for mellomstore lokaler, dvs. 750 m² til 5000 m². Her oppnås gjennomgående høyest priser.

11 Markedsrapport nr. 3/97 side DE STØRSTE EIENDOMSSELSKAPENE I NORGE Her presenterer vi nøkkeltallene for de viktigste eiendomsselskapene i Norge ved utløpet av 3. kvartal Tallene er innhentet av NNM i uke 39. Totalt teller listen 23 selskaper. Vi merker oss at det i løpet av siste år (fra 3/96) har selskapene samlet øket årlig leieinntekt med ca 600 mill og i samme periode øket samlet næringsareal med tilsammen ca m². Samtidig har antall m² under bygging/rehabilitering økt med ca m². Dette vitner om høy aktivitet. Tallene er selvfølgelig justert for fusjoner og nye selskaper i tabellen. Olav Thon er det selskapet som har hatt størst økning både i leieinntekt og næringsareal med hhv. 125 millioner i leieøkning og m² næringsareal ila. det siste året. DE VIKTIGSTE EIENDOMSSELSKAPENE I NORGE (TALL FOR 3. KVARTAL 1997): Selskap (alfabetisk) Bto. leie pr. år (mill. kr) Endring fra 2.97 hvorav park/ rehab/ under bygging Samlet næringsareal (m²) Totalt Endring fra 2.97 Vektet gj.v. leietid (år) Endring fra 2.97 AS OBOS Forretningsbygg 186, ,6 - ASA Veidekke 54,0 23, ,8 - Aspelin-Ramm gruppen AS 101, ,0 - Avantor ASA 273,9 53, ,8-0,2 Borg Eiendomsselskap AS 79,2 2, EAB Eiendom AS 104, ,5 - Eiendomsspar AS/ Victoria AS 327,0-6, ,0 - Fabritius Eiendom AS 59,0 6, ,6 Gjensidige Forsikring 540,0-4, ,0 KLP Eiendom AS 423,7-1, ,0-0,8 Kristiania Eiendomsforvaltning AS 49,2 0, ,7 - Linstow Eiendom AS 1) 266, ,1 - Mustad Eiendom AS 47, ,4-0,3 NCC Eeg-Henriksen Eiendom AS 61,2 8, ,9 1,4 Norske Liv AS 132,8-9, ,0 - Nydalens Compagnie ASA 188,0 2, ,5 - Olav Thon gruppen 885,0 45, ,5-0,5 Pecunia AS 38, ,8 - Samvirke forsikring 124, Steen & Strøm ASA 1) 456, ,5 - Storebrand Eiendom 672,0 2, ,3 0,8 Vital Forsikring 378,0 22, Wahl Eiendom AS 51, ,9 - SUM Gjennomsnitt 5,59 0,02 1) Ikke mottatt tall, - 2. kvartals tall benyttet

12 Markedsrapport nr. 3/97 side Nøkkeltall for eiendomsselskapene Eiendomsselskapenes tre på topp og tre på bunn i ulike kategorier: Størst leieinntekt pr år: 1) Olav Thon Gruppen kr ) Storebrand Eiendom kr ) Gjensidige Eiendom kr Størst positiv endring i leieinntekt fra 2/97: 1) Avantor ASA + kr ) Olav Thon Gruppen + kr ) ASA Veidekke + kr Størst negativ endring i leieinntekt fra 2/97: 1) Norske Liv AS - kr ) Eiendomspar/Victoria - kr ) Gjensidige - kr Størst ut fra areal: 1) Olav Thon Gruppen m² 2) Storebrand Eiendom m² 3) Gjensidige Eiendom m² Lengst gjenværende leietid: 1) Norske Liv AS 10,0 år 2) Pecunia AS 8,8 år 3) Aspelin-Ramm gruppen AS 8,0 år KLP Eiendom AS 8,0 år Høyest gj.sn. leieinntekt pr m²/år: 1) Pecunia AS kr ,- pr m² 2) Olav Thon Gruppen kr ,- pr m² 3) Vital Forsikring AS kr ,- pr m² 4.0 OPPSUMMERING Konjunkturer: AS Norge er svært likvid og har tilsynelatende ingen økonomiske bekymringer. Valget er over - foreløpig ingen dramatikk! Stabile børs- og markedsindikatorer for resten av : Lave renter og lav inflasjon. Mangel på arbeidskraft er et faktum. Eiendom: Fortsatt stigende leienivå. Rift om nybygg - leies ut i god tid før ferdigstillelse - og til stigende priser. Det er lønnsomt å investere i nybygging. Flere har bygg under oppføring eller store rehabiliteringstortingprosjekter som vil tilføre markedet mange nye kontor-m² i løpet av få år. Lager- og kombimarkedet "suser avgårde" - flere blir langsiktige investorer i dette markedet. Det er pr i dag 26 byggekraner i Oslo, med hovedvekt på Majorstuen, Sentrum (Oslo S.) Lysaker og Skøyen. Lavest gj.sn. leieinntekt pr m²/år: 1) NCC Eeg-Henriksen kr 519,- pr m² 2) Kristiania Eiendoms -forvaltning AS kr 524,- pr m² 3) AS OBOS Forretningsbygg kr 545,- pr m²