side 3.1.Nøkkeltall for eiendomsselskapene.. 13

Transkript

1 side 1.Økonomiske rammebetingelser Rentesituasjon Forbrukervekst - inflasjon Arbeidsledighet Aksjemarkedet - Olje - Handel De børsnoterte eiendomsselskapene 3 2.Eiendomsmarkedet Generelt Oslo sentrum Oslo indre vest Oslo indre nord Oslo indre øst Oslo indre syd Oslo ytre vest Oslo ytre nord Oslo ytre øst Oslo ytre syd Øvrige Stor-Oslo Leieprisanslag Kontor Lager 10 3.De største eiendomsselskapene Nøkkeltall for eiendomsselskapene Oppsummering 13 NÆRINGS- EIENDOM: 4/00 5.Presentasjon av meglerne i NNM. 14 Vedlegg: Eiendomsmarkedet i Trondheim (Nylander Næringsmegling ASA) Eiendomsmarkedet i Møre og Romsdal (Næringsmeglerne i Møre og Romsdal AS) NNM på internett Leiekalkulator finner riktig leiepris på dine lokaler Markedsrapporter Tips og råd Registrere behov

2 Markedsrapport nr. 4/00 side 2 INNLEDNING Kun 14 prosent av befolkningen oppgir at den siste tids renteøkninger vil påvirke forbruket vesentlig. NNM har opplevd god aktivitet i salgsmarkedet utover høst og vinter. Spesielt har responsen vært god for utviklingseiendommer. Lange og korte renter 10 års statsobl. 3-mnds nibor På kort sikt er det vanskelig å oppdrive lokaler i sentrum for brukere av størrelse. Utviklingen i området rundt sentralstasjonen gir positive ringvirkninger for sentrum og kanskje spesielt kvadraturen. 16,00 14,00 12,00 10,00 Den nye konjunkturavgiften sender sjokkbølger inn i eiendomsmarkedet. Avgiften virker dårlig forberedt og forutsettes å gi spesielt negative effekter for distriktene. 8,00 6,00 4,00 2,00 Neste markedsrapport utkommer medio mars. 0, Økonomiske rammebetingelser Statsbudsjettet er ikke stramt nok til at vi kan forvente rentereduksjoner, men regjeringer later til å motstå presset om å bruke mer av årets rekordstore oljeoverskudd. Dette taler for et stabilt høyt rentenivå neste år. Kilde: DnB Markets 8 % 6 % 4 % 2 % Realrente De økonomiske utsiktene er gode, på tross av lav vekst i produktiviteten og et stramt arbeidsmarked. 1.1 Rentesituasjonen Siden 1997 har prisveksten i Norge vært høyere enn blant eurolandene. Dette har ført til at Norge nå har klart høyere rente enn eurolandene. Norges Bank vil, for å oppnå kursstabilitet mot euro, bruke renten slik at pris - og kostnadsstigningen kommer ned mot den stigningen Den europeiske sentralbanken (ESB) sikter mot. Norges Bank har i alt økt renten med1½ prosentpoeng i år. Mye tyder på at vi må belage oss på et stabilt høyt rentenivå de nærmeste par årene. En lavere rente forutsetter en strammere finanspolitikk enn den Regjeringen legger opp til i forslaget til statsbudsjett for neste år og høy rente later følgelig også å bli strategien til Norges Bank. Sannsynligheten er høy for at vi må leve med boligrente på 8-9 prosent frem til Intet tyder imidlertid på at det relativt høye rentenivået vil føre husholdningene inn i en ny gjeldskrise. 0 % «Realrente» definerer vi som differansen mellom langsiktig rente (lang stats-obligasjon) og utviklingen i KPI ( inflasjon). Tall for 2000 er dagens "lange stat" og anslått KPI for år Kilde: SSB 1.2 Forbruksvekst/ Inflasjon De siste ukers indikatorer tyder på at renteøkningene har virket. Privat forbruk ser ut til å være på vei ned og inflasjonen peker nedover. Statsbudsjett3et antas å ha en nøytral effekt på økonomien i Men den reelle underliggende veksten i statsbudsjettets utgifter og skatte- og avgiftsopplegget gjør at konsumprisveksten i 2001 og 2002 kan bli noe høyere enn anslått.

3 Markedsrapport nr. 4/00 side 3 Norges Bank frykter at statsbudsjettet kan føre til høyere inflasjon de to neste årene enn tidligere antatt. 1.4 Aksjemarkedet / olje 16 % 14 % 12 % 10 % 8 % 6 % 4 % 2 % 0 % Inflasjon Inflasjonen fra 1975, her vist ved årlig %-vise endring i KPI. Tall for 2001 er anslag. Kilde: SSB 1.3 Arbeidsledighet 1999 Kapasitetsutnyttelsen i norsk økonomi forutsettes fortsatt å ville holde seg meget høy de nærmeste årene. Gjennomføringen av den femte ferieuken vil øke mangelen på arbeidskraft og bidra til sterkere press på lønningene. Dette trekker i retning av et fortsatt stramt arbeidsmarked. På tross av at tall fra SSB som viser et noe slakkere arbeidsmarked, viser en fersk undersøkelse blant norske småbedrifter at det på kort sikt forventes fortsatt vekst i sysselsettingen. På den annen side vil økte arbeidskraftkostnader kunne bidra til lavere sysselsetting i næringslivet. Arbeidsledigheten utgjør for tiden 3,5%. Dette representerer en oppgang på 0,2 prosentpoeng fra tredje kvartal i fjor. 6,00 % 5,00 % 4,00 % 3,00 % 2,00 % 1,00 % 0,00 % 1985 Arbeidsledige i % av arbeidsstyrken Totalindeksen ligger for tiden under nivået fra nyttår. Aksjemarkedet preges av jo -jo liknende svingninger. Det er mørke skyer på teknologihimmelen og investorene rømmer it -aksjene. Kombinasjonen av en sterk dollar, høy oljepris og stort volum bidrar til rekordoverskudd på driftsbalansen med utlandet. Også de neste årene forutsettes meget store overskudd.. På etterspørselssiden forventer IEA (International Energy Agency) en fortsatt vekst i etterspørselen etter olje de neste 20 åren e. Det er særlig transportsektoren som vil stå for den største veksten i energiforbruket. IEAs analyser indikerer følgelig et fortsatt problem mht. CO2 utslipp. Pr. medio desember noteres Brent Spot til US $ 28,5 1.5 De børsnoterte eiendomsselskapene Eiendomsaksjene forblir tildels betydelig rabbatert. Eiendomsaksjer oppleves som kjent ikke særlig spennende for tradere. Mange analytikere er av den oppfattning at eiendomsselskapene har lite å gjøre på børs. Thon Eiendomsselskap fikk et resultat på 186,4 millioner kroner før skatt etter årets ni første måneder, mot et resultat på 120,5 millioner i samme periode i fjor. Avantor konsernet fikk et overskudd på 394,5 millioner kroner etter årets ni første måneder, mot et resultat på 54,9 millioner kroner i samme periode i fjor. Steen & Strøm fikk et resultat på 207,7 millioner kroner etter årets ni første måneder, mot et resultat på 191 millioner i samme periode i fjor. Tallene fra de børsnoterte eiendomsselskapene påvirkes i stor grad av i hvilken grad de har solg seg ned eller øket porteføljen. Se for øvrig nøkkeltall for eiendomsselskapene siste side. Kilde: Arbeidsmarkedsetaten, Tall fra 2001 er anslag

4 Markedsrapport nr. 4/00 side 4 2. Eiendomsmarkedet 2.1. Generelt Vi får stadig flere bekreftelser på at lei eprisene i prestisjesegmentet øker. Som vi påpekte i siste markedsrapport er tilbudsiden på ledige sentrumsarealer svært begrenset, noe som gir grobunn for høye leiepriser og stadig nye prisrekorder. De mest attraktive lokalene har blitt utleid ved hjelp av lukkede budrunder. Betalingsvilligheten er høy for gode lokaler med riktig beliggenhet. Vi merker også større differensiering mellom gode og dårlige leieobjekter. Kravet til standard og beliggenhet blir stadig viktigere og brukes også som et middel for å trekke til seg attraktive jobbsøkere i et presser arbeidsmarked. Mangel på gode sentrumslokaler har gjort sitt til at stadig flere selskaper tegner kontrakt på større arealer enn dagens drift og antall ansatte tilsier. Å sikre seg fremtidig ekspansjonslokaler kan gjøre sitt til at bedriften ikke blir tvunget til å flytte ved fremtidig organisk vekst eller ved eventuelle strukturelle endringer. Etter en periode med blodrøde tall og mye uro i dot.com bransjen, er det igjen selskaper i den gamle økono mien som dominerer arenaen for de dyreste leieobjektene. Det er heller ikke å legge skjul på at gårdeierne fortsatt viser sin skepsis til den nye økonomiens betalingsdyktighet. Innføringen av konjunkturavgiften er nok et eksempel på manglene forutsigbarh et i bransjens rammebetingelser. Forslaget om innføring av en konjunkturavgift pålydende 10 % på oppføring og rehabilitering av næringsbygg slo ned som en bombe i markedet. Regjeringen ønsker i første omgang å kjøle ned utbyggingstakten innen næringseie ndom, for dernest å flytte ressursene over mot boligbygging. Dette kan nok på kort sikt oppnås, men virkningene på lang sikt kan bli fatal for aktørene i næringsmarkedet. Et resultat som følge av avgiften kan bli fullstendig stillstand i markedet for nye næringsbygg frem til avgiften fjernes. Prosjekter som blir gjennomført på tross av konjunkturavgiften vil bli tilsvarende dyrere, noe som igjen medfører høyere husleie. Taperne i denne prosessen blir utleiere som allerede har skrevet leiekontrakt, men som ikke har rukket å kontrahere byggearbeidene. Dersom konjunkturavgiften kun vil gjelde for 2001, vil dette kunne medføre en boom av nye igangsatte næringsbygg med ferdigstillelse Det hersker for øvrig full forvirring om konjunkturavgiftens egentlige innhold og konsekvens. Slik saken ble fremstilt etter budsjettforliket syntes det fordelaktig å utsette byggestart til for å unngå konjunkturavgiften. Finansdepartementet mener at avgiften først påløper når bygget er ferdigstilt. Hvis det ikke blir gjort et nytt avgiftsvedtak høsten 2001, innebærer dette at bygg som fullføres i 2002 blir avgiftsfrie uavhengig av hvor mye arbeid som er gjennomført i Distriktene vil uansett rammes hardest. Marginene på næringsbygg i distriktene er betraktelig lavere enn i sentrumsområdene. Entreprenørbransjen har allerede varslet utsettelser av nybygg, og permitteringer av ansatte i kjølvannet av konjunkturavgiften. Vi konkluderer med et større press, og dertil høyere leiepriser. Nye leietakere vil trolig få presentert regningen. Vi erfarer at det i siste periode har vært en svak nedgang i salgsprisene for investeringseiendommer. På grunn av et usikkert rentemarked har yielden på næringsbygg steget. Gode prosjekter har lidd minst. Yielden har steget mellom 0,25% til 1%. Nedgangen har vært mindre markant i segmentet for utviklingseiendommer. Syndikeringsmarkedet lider fortsatt av siste rentekorrektiv og under stor politisk uforutsigbarhet. Lager - kombinasjonslokaler Leieprisene i segmentet for lager- og kombinasjonslokaler er relativt stabile. Det er størst etterspørsel etter kurante bygg i størrelsesorden m 2. Området rundt godsterminalen på Alnabru/Furuset er fortsatt populært. God av/påkjøring til E6 og kort vei til sentrum gjør området svært attraktivt. Vi erfarer god etterspørsel etter effektive nybygg hvor logistikk og enkel adkomst er vektlagt og ivaretatt. Slike bygninger oppnår leiepriser i området rundt kr. 900, - pr m 2 /år, definert i vår rapport som makspris.

5 Markedsrapport nr. 4/00 side 5 Byggebransjen Nye tall viser at entreprenørene ha r hatt økt tilgang på nye bolig - og yrkesbygg fra 2. kvartal 2000, sammenlignet med samme kvartal i Det er spesielt i Oslo at økningen i nye byggeprosjekter har vært stor. Distriktene derimot kan vise til samme tall som fjoråret. Som følge av konjunkturavgiften har flere aktører i bransjen allerede varslet en mulig omsetningssvikt neste år, og permitteringer av ansatte kan bli et resultat. Flere av de største entreprenørene flytter i disse dager ansatte fra anlegg og over på bolig prosjekter. Handel: Det er meget gode tider for kjøpesentere. Sammenlignet med fjordåre t kan landets 50 største sentra vise til en omsetningsøkning på 9 prosent i årets 3 første kvartaler. I Oslo har nyetablerte Byporten og Steen & Strøm Vika bare ført til at folk handler mer, og ikke ødelegger for etablerte sentere som Oslo City og Glasmagasinet. Bolig Høsten har som vanlig vist seg å være en dempend e faktor på boligmarkedet. I november falt boligprisene med 1% sammenlignet med samme måned i fjor. Meglere kan melde om færre budgivere og lavere betalingsvillighet. Sesongen har vært preget av å være kjøpers marked, men allerede nå indikerer markedet a t vi går inn i en mer aktiv periode. Det er forventet økt aktivitet og prisoppgang i boligmarkedet utover vinteren. Det er heller ingen umiddelbare faktorer som ser ut til å påvirke denne trenden i negativ retning. Til tross for lavere priser bygges det boliger som aldri før. I årets ni første måneder var økningen i nye boligprosjekter hele 17% sammenlignet med samme periode i fjor. I samme periode har også antall omsetninger økt med boliger sammenlignet med fjorårets tall. Markedsrapporten og leiepristabellen angir markedspriser for hvert enkelt område. Leienivåene gjelder kontorlokaler med god standard. Leietakerne i Bogstadveien skiftes stadig ut. Flere etablerte forretninger med lang fartstid i den berømte handlegaten bukker under for høye leiepriser og et enormt press i leiemarkedet. Glassmagasinet i Bogstadveien, på hjørnet ved Industrigaten, legger ned etter 99 års drift på Majorstuen. Match Woman har opphørssalg i disse dager og stenger dørene i løpet av kort tid. Lokalet vil overtas av et eiendomsmeglerkontor. Magasinet i Bogstadveien har delvis gjenåpnet etter en omfattende rehabilitering. Resten av Magasinet har offisiell åpning i februar. Det er lagt stor vekt på helhetlig innredning og flere av leietakerne er skiftet ut. Prestisjetunge forretninger som Urmaker Bjerke og Tatler blir å finne blant de nye leietakerne. Med flyttingen av Tatler fra Bogstadveien 50 til Magasinet, er det duket for Motehuset Sand sin inntreden i Bogstadveien. Huset Sand vil sannsynligvis fremleie noe av det 450 m 2 store arealet til andre brukere. Kartet viser inndelingen av Oslo i de delene vi omtaler i den følgende beskrivelse.

6 Markedsrapport nr. 4/00 side Oslo sentrum Oslo sentrum er innenfor ca 15 minutters gangavstand fra Oslo Rådhus Sentrum er i skuddet som aldri før. Sjelden har antall selskaper på flyttefot vært h øyere og ledigheten i kontormarkedet mindre. De store eiendomsbesitterne melder om fulle hus, og eventuelle arealer som fristilles på sikt absorberes raskt av eksisterende leietakere. Som følge av skjevheten i tilbudet/etterspørsel i sentrum har selskaper med et prekært arealbehov måtte utvide sitt søkeområde til å gjelde mindre sentrumsnære områder. Det er fortsatt ingen avklaring i forhold til et salg av Nedre Vollgt. 11. Landbruksdepartementet som er eier har ønsket å selge bygget tomt for leietaker e. Dersom det ikke oppnås tilfredstillende pris, vil det igangsettes et utleiearbeid på nyåret med tanke på et salg etter det. Utleiearbeidet av ca m 2 kontor i Klubbygningen i Akersgaten 18/ Øvre Slotts gate 9 er i gang. Megler melder om meget god interesse. Antatt ferdigstillelse ultimo Thons nye bygg i Bjørvika, Paviljongen, antas ferdigstilt våren Utleier er i forhandlinger med enkelte større brukere, men ingen kontrakter er i skrivende stund undertegnet. Utleier håper å sette ny rekord for leiepriser i området med en antydning på kr ,- pr. m 2 /år. Bygningen utgjør ca m 2, og tilrettelegges for en bruker. I Bjørvika vil NSB igangsette arbeidene med et nybygg på m 2 ved påsketider Det er antydet et leienivå på rundt kr 2.000, - pr. m 2 /år. Posten vurdere å selge Postgirobygget, som totalt er på m 2 fordelt på 19 etasjer. Avgjørelsen om å selge avhenger av hvor mye potensielle kjøpere er villig til å gi. Det er antydet at prisforlangende vil ligge rundt NOK 500 millioner. Det knytter seg spenning til planene Linstow har for kvartalet rundt Hovedpostkontoret og Postmuseet i Kvadraturen. Hovedpostkontoret vil fraflytte lokalene i 2003, og Linstow er i full gang med utredningsarbeidet for bruken av eiendommen. Interessen fra flere hotellkjeder har vært stor, samtidig som politikernes ønske om flere boliger i området er klart uttalt. IF flytter som kjent fra Aker Brygge i 2003 og ledigstiller svært etterspurte lokaler på brygga. Storebrand har ikke tatt endelig beslutning mht. hvilke arealer som fristilles og leiepris. Det er vel ikke utenkelig at det settes nye leieprisrekorder når utleiearbeidet kommer i gang. I Stortings gt. 14 kan megler melde om at et lokale på m 2 har blitt utleid til kr 2.100,- pr m 2 /år. Lokalet var av ordinær god standard. Olav Thon har leid ut arealer i Akers gt. 41 til leiepriser mellom kr ,- pr. m 2 /år. Arealene var i størrelsesorden fra 145 m 2 til 350 m 2. *) Oslo sentrum, kontorer med god standard 3. kv kvartal Vika/ Aker Brygge Øvrige sentr *) Vika/Aker Brygge betegner vi som et eget område på grunn av sitt høye prisnivå. Til dels hører også eiendommene rundt Rådhuset til dette segmentet Oslo indre vest Oslo indre vest består av områdene Bislett, Majorstuen, Frogner og Skillebekk. Det er satt ny prisrekord i dette området i forbindelse med utleie av Hydrobygget i Bygdøy Allé. Advokatfirmaet Haavind Vislie går inn som ny leietaker i de 5 øverste etasjene, hvor leieprisen for øverste etasje utgjør kr , - pr.m 2 /år. Utleiearbeidet av m 2 kontor i Shellgården i Pilestredet 33 A har startet. Bygget er på 16 etasjer, og megler er i dialog med brukere som ønsker å leie hele bygget. Det er ventet at snittleien i bygget vil ligge i overkant av kr 2.000,- pr. m 2 /år. I ngen kontrakter er undertegnet i skrivende stund. Mye tyder på at Majorstuen er et område i sterk vekst. Colosseum Park bidro til å dra vind i seilene, og vi venter i spenning på å se resultatet av Sørkedalsveien 6. Flere større rehabiliteringsprosjekter er også på trappene. Vi kan nå se konturene av det nye KPMG- bygget på Majorstuen. Antatt ferdigstillelse ultimo KPMG vil fremutleie deler av arealene. Leieantydning på disse arealene er oppgitt til kr ,- pr. m 2 /år for de øverste etasjene. In gen kontrakter er i skrivende stund undertegnet.

7 Markedsrapport nr. 4/00 side 7 Det er stor interesse for forretnings-/ servicearealene i byggets 1. etg, med leieantydning over kr ,- pr. m 2 /år. Byggearbeidene i forbindelse med nybygget til Høegh i Parkveien er i full gang. Foruten Høegh vil SAS Institute som har leid ca m 2 være leietakere i bygget. Innflytting er annonsert til medio Leieprisen antas å ligge i området rundt kr 2.050,- pr. m 2 /år. Det er ingen nye leietakere i Hegnars fraflyttede lokaler i Fr. Stangs gate. Gårdeier er i forhandlinger med en interessent på hele arealet. Leieantydning ligger i området rundt kr ,- pr. m 2 /år. Nordisk Råd flyttet inn i m 2 i Holbergsgate 1 i september. Leiepris kr ,- pr. m 2 /år. Oslo indre vest, kontorer med god standard 3. kv kvartal Oslo indre nord Oslo indre nord består av områdene St. Hanshaugen, Alex. Kiellands pl., Grünerløkka. Områdene langs Akerselven tiltrekkes f ortsatt av dot.com- selskaper og innovative bransjer. Særlig etterspurt er kombinert- og lagerlokaler som ved enkle grep kan tilrettelegges til kreative kontorer. NCC har hatt stor suksess med sin rehabilitering av Chr. Kroghs gate. Lokalene ferdigstilles sommeren Leiepris kr ,- pr. m 2 /år for de beste arealene. Få store ledige kontorarealer på Grünerløkka, mens det er flere ledige kontorlokaler i størrelsesordenen opp til 500 m 2. Orkla flytter i disse dager produksjonen av Ringnes ut av anlegget i Thorvald Meyersgt. 2/ Toftesgt. 2/12. Fortsatt vil Orkla bruke endel av kontorbyggene på området. Hva som skjer med resten av anlegget er fortsatt usikkert. Orkla jobber med en utredning, og det er ikke usannsynlig at deler av området på sikt blir u tbygget med boliger. Planene for et nytt næringsbygg på m 2, samt 450 nye studenthybler er klare på Ankertorget. Utbygger regner med byggestart 2.kvartal 2001 og ferdigstillelse om 2 år. Bruken av den gamle sjokoladefabrikken til Nidar Bergene i Malmøgt./Marstrandgt. er fortsatt under utredning. Omgivelsene i området forøvrig ligger tilrette for en boligutbygging. Oslo indre nord, kontorer med god standard 3. kv kvartal Oslo indre øst Oslo indre øst består av områdene Grønland, Tøyen, Kampen/Vålerenga, Ensjø og Lodalen Den gamle postgarasjen i Konowsgate 67 er solgt fra Investra ASA. Planene for Kværners gamle anlegg i Lodal en er fortsatt i utredningsfasen. Endel av bygningsmassen er fredet og vil derfor bli stående. Meglere jobber med utleie av disse arealene, samtidig som det er tegnet noen kortere leiekontrakter på bygg som vil bli revet ved en utbygging. Oslo indre øst, kontorer med god standard 3. kv kvartal Oslo indre syd Oslo indre syd består av områdene Sjursøya / Bekkelaget, Nordstrand. Byggestoppen for de syv boligblokkene i den 90 år gamle Arctanderbyen på Ekeberg er opphevet. De mest sentrale bygningene er senket med en halv etasje noe som reduserer bygningshøyden. Plan - og bygningsetaten mener dette er mer i samsvar med de lovmessige krav som stilles til høyder og estetikk. Prosjektet inneholder til sammen 58 boliger. Det er liten utvikling i området hva gjelder næringseiendom. Oslo indre syd, kontorer med god standard 3. kv kvartal

8 Markedsrapport nr. 4/00 side Oslo ytre vest Oslo ytre vest består av områdene Forn ebu, Lysaker, Skøyen, og Smestad. Det er fortsatt god aktivitet på Lysaker. Flere større prosjekter er igangsatt, og mye tyder på at det vil være stor byggeaktivitet i årene fremover. Området preges av få store ledige arealer. Det er først i 2002 at flere nybygg i området vil ferdigstilles. Det er for øvrig flere større arealer på fremleiebasis. Mustad eiendom har igangsatt utleiearbeidet i forbindelse med nybygg i Lilleakerveien 6. Bygget blir på totalt m 2, med etasjeflater på ca 700 m 2. Forventet ferdigstillelse primo Litt lenger ned i gaten er Eiendomsspar godt i gang med nybygg på m 2. Bygget regnes ferdigstilt i november Fortsatt er 9000 m 2 ledig for utleie. Sterke drivkrefter i Lysakerområdet satser på å innarbeide IT Lysaker, uavhengig av IT Fornebu som antas ferdigstilt tidligst i Primærønsket er å etablere og tilrettelegge forholdene for et høyteknologisk miljø på lik linje med konsulentmiljøet på Skøyen. I nitiativtagerne jobber i den forbindelse med å tilretteleg ge det fysiske miljøet og å etablere nødvendige tilleggsfunksjoner som hotell/ konferansesenter, caféer og nødvendige servicefasiliteter. Etter omrokkeringer internt i Gjensidige er m 2 i Strandveien 15 fristilt for utleie til eksterne brukere m 2 er allerede bortleid, og Gjensidige er allerede i forhandlinger med flere store brukere på resterende m 2. Bygget fra 1999 er av høy standard og leieprisene begynner fra kr 1.900,- pr m 2 /år og oppover. Det er nå kjent at forsikringsselskapet I F flytter fra Aker Brygge til Lysakerlokket. Selskapet blir leietakere i et av NCCs nybygg på lokket som utgjør ca m 2. Antatt ferdigstillelse om 2 år. Skøyen er fortsatt bortimot fullt utleid. Få arealer tilbys i markedet. På Fornebu er det nå Fo rnebu Boligspar (Acta Sundal Collier, Ola Mæhle, Erik Bøhler m.fl) og NCC/OBOS/Norgesgruppen som står igjen som budgivere etter 2. budrunde. Det prestisjetunge prosjektet til Fred. Olsen ser dermed ut til å bli kun halvparten så stort som først planlagt. Vi har definert områdene Skøyen og Lysaker som egne prisgrupper. Områdene er hver i sær forskjellige fra resten av området Oslo ytre vest. Oslo ytre vest, kontorer med god standard 3. kv kvartal Ytre vest Skøyen Lysaker Oslo ytre nord Oslo ytre nord består av områdene Gaustad, Ullevål, Nydalen, Kjelsås/Frysja, Sandaker/Storo, Torshov/Sagene, Carl Berner/Sinsen. Telenor har lagt ut Kyrre Greppsgt. 19 for salg. Dagens bygningsmasse er på totalt m 2 og eiendommen har et utbyggingspotensiale på ca m 2 til boligformål. Telenor melder om stor interesse og forventer et salg i inneværende år. På Myrens Verksted er hele næringsarealet på m 2 fullt utleid. Nybygg på m 2 ferdigstilles neste år. Arealet er fullt utleid. I tillegg vil Myren Eiendom igangsette bygging av to næringsbygg på totalt m 2 i løpet av Leienivået i nybygg i området ligger r undt kr pr m 2./år. Oslo ytre nord, kontorer med god standard 3. kv kvartal Ytre nord Nydalen Oslo ytre øst Oslo ytre øst består av områdene Økern, Årvoll/Bjerke, Ulven, Helsfyr/Bryn, Alnabru/ Furuset og Groruddalen. Utleier er i dialog med flere store interessenter i forbindelse med utleie av NCCs nye prosjekt; Helsfyr Panorama. Bygget utgjør totalt m 2 fordelt over 17 etasjer. Antatt ferdigstillelse årsskiftet 2002/ Møller er i forhandlinger med flere større interessenter på sitt nye prosjekt i Teisen Terrasse.

9 Markedsrapport nr. 4/00 side 9 Prosjektet er godkjent i kommunen, og ligger nå inne til politisk behandling. Prosjektet utgjør ca m2 kontor og servicerettet virksomhet. Leieantydning kr ,- pr. m 2 /år Electrolux Norge AS samlokaliseres. I denne forbindelse legges hovedkvarteret i Spireaveien ut for salg med mulighet for tilbakeleie eller relokalisering. Bygget utgjør totalt m 2. Oslo ytre øst, kontorer med god standard 3. kv kvartal Snitt Min: Maks: Snitt Ytre øst Helsfyr/Bryn Kombikont.* Oslo ytre syd Oslo ytre syd består av områdene Ryen, Skullerud, Bjørndal og "Næringskorridor Syd". Det er forstsatt ingen avklaring i forhold til tomteområdet Bakkerudfeltet. Kommunen jobber med et reguleringsforslag for hele området. Det er kommet innsigelser fra Statens vegvesen og beboere i området på forestått bruk. Saken ventes å være ferdigbehandlet i kommunen i løpet av m 2 kontor på Kolbotn etter IBM skal ut i markedet. Arealene ledigstilles april Ingen nye leiekontrakter er tegnet på Telenors anlegg på Skullerud. Megler er i dialog med interessenter. Åpningen av Svartdalstunnelen har ført Ryen nærmere sentrum, og kan få innvirkning for området på sikt. Oslo ytre syd, kontorer med god standard 3. kv kvartal Øvrige Stor- Oslo Sandvika-området Handelshøyskolen BI i Sandvika vokser stort i omfang. En stiftelse bestående av BI og BIs studenter har kjøpt Elias Smiths vei 10 i Sandvika. Bygningen skal delvis gjøres om til studentboliger, og utvides med ytterligere 2 etasjer. Det har vært stor interesse for Elkos fraflyttede lokaler i Sandvika. Bygget utgjør ca m 2 kombinasjonslokaler. Gårdeier er i forhandlinger med en stor interessent på hele arealet. Widerøe s Flyveselskap ASA flytter fra Lysaker til Statoilbygget på Hamang. Innflytting skjer i løpet av desember/ januar. Gjensidiges nye bygg på Leif Tronstads plass ble ferdigstilt i september. Kun få kontorarealer gjenstår før hele bygningen er fullt utleid. Det meldes om priser opp mot kr ,- pr m 2 /år for kontorlokalene. Det enorme omfanget av boligbygging i Sandvika skaper frykt for at kommunen ikke vil makte å følge opp med nødvendig tilrettelegging av v eier, skoler og annen infrastruktur rundt de store boligetableringene. Bebyggelsesplanene for Kjørbokollen med 225 nye boliger er nå vedtatt. Også på Forsvarets eiendom bak Kjørbokollen og Sandvika Storsenter planlegges det boliger. I tillegg er store boligprosjekter under planlegging både i Skytterdalen og på Franzefoss med til sammen nærmere 2000 boliger. Andenæs Eiendom har i løpet av kort tid kjøpt m 2 næringsarealer i Sandvika. Siste anskaffelse var Hamang Næringssenter på ca m 2, som ble solgt fra Arena Eiendom. Gardermoen Gardemoen Park AS har inngått samarbeid med Fabritius Eiendom om utviklingen av næringseiendommer i Gardemoen Park og Vinterbro Næringspark. Totalt eier Gardemoen Park AS 1200 mål som skal utvikles. Som et ledd i samarbeidet har Fabritius kjøpt en tomt på 11,4 mål med muligheter for et kombinertbygg på ca 5000 m 2.

10 Markedsrapport nr. 4/00 side Leieprisanslag NNM s anslag av leienivå 4. kvartal kontorlokaler i Oslo- området Minimum Maksimum Gj.snitt Andel (*) A: Prestisje lokaler: % B: Høy standard, mest attraktiv beliggenhet: % C: Høy standard, forøvrig: % D: Ordinæ re lokaler: % E: Umoderne, mangelfulle lokaler: % F: Eldre, urasjonelle lokaler: % Beløpene er oppgitt pr. m²/år eksklusiv andel felleskostnader. Andel av fellesareal prises overensstemmende med selve lokalleien. Vi får et "Oslo-gjennomsnitt" på kr 1.399,- pr m²/år for vårt utvalg av markedet. Hvis vi kun selekterer på kategorier med høy standard (A-C), blir gjennomsnittsleien kr 1.788,- pr m²/år. (*)Andel: NNM har fordelt bygningsmassens relative andel av de segmenter vi har kommentert. På denne måten kan vi definere et "Oslo-gjennomsnitt" på markedsleien for kontorlokaler. Oslo-gjennomsnittet vil da fange opp både endringer i markedsleien og forskyvninger i det enkelte segment. Vi ser en tendens til at de øverste segmentene vil ta en øket andel av totalmarkedet. NNM s anslag av leienivå sammenlignet med siste tids utvikling Kontorlokaler i Oslo området - gjennomsnittspriser 3.kv 4.kv Endringer siden: kv 00 A: % 63 % 4 % B: % 62 % 2 % C: % 63 % 0 % D: % 79 % 0 % E: % 78 % 0 % F: % 86 % 0 % NNM s anslag av leienivået på kontorlokaler i Oslo området pr. 4. kv sammenlignet med toppåret 1988, bunnåret 1993 og pr. foregående rapport, 3. kv Pilene indikerer te ndenser (prognoser). Tallene er ikke inflasjonsjusterte NNM s anslag av leienivå 4. kvartal lagerlokaler i Oslo området, samt tilsvarende priser fra markedsrapport 3/ m² m² m² 5000 m² 3. kv kv kv kv kv kv kv kv. 00 X: Lager, høyde 3,5 m Y: Lager, høyde 3,5-6 m Z: Lager, høyde 6 m X: Nesten uavhengig av beliggenhet. Vareheis eller rampe eller u.etg i industribygg. Y: En eller flere porter. Oftest rampe. Få søyler. Z: Spesialtilpasset. Stort antall ramper/porter.

11 Markedsrapport nr. 4/00 side 11 Kommentarer / utfyllende opplysninger: Segmentene består av eiendommer med beliggenhet i sentrale strøk av Oslo. A. Prestisje: Med prestisje menes både prestisjebeliggenhet og -standard. Andre viktige momenter i denne sammenheng er "myke verdier" som leietakersammensetning, profil og miljø, samt "hardware" som tekniske og komfortmessige kvaliteter. Prestisjebetegnelsen setter ofte krav til at lokalene er pusset opp i løpet av de senere år. Prestisjebetegnelsen kan også benyttes på deler av bygg. Nivået oppnås i topp lokaler i nye eller totalrehabiliterte eiendommer i meget attraktive deler av Oslo og tildels Lysaker etc. B. Høy standard, mest attraktiv beliggenhet: Nivået oppnås i nyere og rehabiliterte eiendommer i sentrale deler av byen bl.a i "hovedgatene" i om rådet fra Vika til Stortorget. Avgjørende faktorer er; beliggenhet, plassering i kvartalet, eiendommens omdømme og sammensetning av leietakere. Eiendommen kan ha en "prestisje"-beliggenhet, men mangle muligheten for standardhevning, f.eks. pga. arealeffektivitet. På samme måte kan bygget ha meget høy teknisk og visuell standard, men være litt hemmet av områdets totalattraktivitet, eller den interne beliggenhet i området, f.eks. utsiktsretning. Mest attraktiv beliggenhet kan eksempelvis være området innenfo r: Rosenkrantzgate, C.J. Hambros pl. Nationaltheateret, Ruseløkkveien og Vika Atrium. Deler av kvadraturen og sentralstasjonen omfattes også. Skøyen og Lysaker hører også til dette segmentet. C. Høy standard: Segmentet preges av eiendommer med moderne ventilasjon med kjøling, og øvrige tekniske fasiliteter på et høyt nivå. Eiendomsmassen er enten oppført eller totalrehabilitert i løpet av de siste 5 år. Dersom eiendommen er rehabilitert, legges det vekt på høy arealeffektivitet. Vi finner også eiendom mer som med den "riktige" beliggenheten kunne ha vært i B -segmentet. D. Ordinære lokaler: Nivået oppnås i "vanlige" eiendommer. Dette segmentet er "på hell", og nesten uten unntak tidligere C -eiendommer. Dersom man skal løfte eiendommen tilbake til C, må det som regel en kraftig rehabilitering til. Denne rehabiliteringen vil ofte komme som en konsekvens av at markedet generelt sett har begynt å stige, eller at området som eiendommen ligger i skifter karakter. E. Umoderne/mangelfulle lokaler: Eiendommene i dette segmentet har åpenbare mangler i forhold til det markedet etterspør. Det er ofte ikke lønnsomt å rehabilitere pga den mangelfulle beliggenhet/område/miljø. Segmentet har til dels "falt ut av markedet". Noen har hatt langtidsledighet. Det kan være et potensiale å ta ut av eiendommen. F. Eldre urasjonelle lokaler: Dette segmentet har "falt ut av markedet". Eiendommene er ofte saneringsmodne, og har tilfeldige og kortsiktige kontrakter. Forklaring til lagermatrisen: Matrisen forutsetter at valg av lagerlokaler skjer på bakgrunn av funksjon og størrelse. Vi har med hensikt unnlatt å skille på beliggenhet, da det etter vårt skjønn er mindre viktig for prissettingen av lager/kombi - lokaler, enn feks. for kontorlokaler. Lager med lav takhøyde finne r færre brukere enn høytlagre. Lavtlagre er ofte lokalisert i underetasje og har derfor ofte kortere søyleavstand, vanskeligere adkomst og færre porter/ramper. Få lagerbrukere er i stand til å utnytte takhøyde over 8 meter. De som kan utnytte dette poten sialet rasjonelt er villig til å betale godt for det.

12 Markedsrapport nr. 4/00 side De største eiendomsselskapene i Norge Her presenterer vi nøkkeltallene for de viktigste eiendomsselskapene i Norge ved utløpet av 4. kvartal Totalt teller listen 24 selskaper. DE VIKTIGSTE EIENDOMSSELSKAPENE I NORGE (TALL FOR 4. KVARTAL 2000): Selskap (alfabetisk) Bto. Leie pr. år (mill. kr) Endr. fra 3.00 hvorav park/ rehab/ under bygging Samlet næringsareal (m²) Totalt Endring fra 3.00 Vektet gj.v. leietid (år) Endring fra 3.00 Andenæs Eiendom AS 88,8-13, ,1-0,9 Aspelin-Ramm gruppen AS 143,2 5, ,4-0,1 Avantor ASA 100,0 0, ,7-0,1 Centennial 67, ,5 - EAB Eiendom AS 125, ,1 - Eiendomsspar AS/Victoria AS 541, ,0 - Fabritius Eiendom AS 52, ,0 0,2 Gjensidige NOR 911, ,8 - Industrifinans Næringseiendom ASA 425, ,9-0,2 KLP Eiendom AS 682,0 2, ,1-0,2 Kristiania Eiendomsforvaltning AS 51,6-0, ,9 0,3 Linstow ASA 314,0 1, ,1-0,2 Mustad Eiendom AS 90,0 5, ,9-0,1 Norske Liv AS 223,8 3, ,2-0,1 OBOS Forretningsbygg AS 206,5 7, ,3-0,2 Olav Thon gruppen 1) 1 325, ,5 n.a. Pecunia AS 59, ,7-0,3 Sektor Eiendomsutvikling AS 263,9 8, ,1 - SpareBank1 246,0 29, ,9 - Steen & Strøm ASA 520,0 60, ,0 - Storebrand Eiendom 862,0 22, ,2 0,2 Trondheim Næringsbygg AS 100,0-5, Veidekke ASA 41, ,0 - Vital Eiendomsforvaltning AS 2) - Den norske Bank ASA 199, Vital Forsikring ASA 496, ,8-0,1 Vesta 146,1 1, ,3 SUM 8 281, Gjennomsnitt 5,86-0,08 1) Ikke mottatt tall - benyttet forrige kjente tall 2) I tillegg forvalter Vital Eiendomsforvaltning ca m² innleide lokaler for DnB

13 Markedsrapport nr. 4/00 side Nøkkeltall for eiendomsselskapene Her er oversikten over eiendomsselskapenes tre på topp og tre på bunn i ulike kategorier: Størst leieinntekt pr år: 1) Olav Thon Gruppen kr ) Gjensidige NOR kr ) Storebrand Eiendom kr Størst positiv endring i leieinntekt fra 3/00: 1) Steen & Strøm + kr ) SpareBank1 + kr ) Storebrand Eiendom + kr Størst ut fra areal: 1) Gjensidige NOR Eiendom m² 2) Storebrand Eiendom m² 3) KLP Eiendom AS m² Lengst gjenværende leietid: 1) Pecunia AS 14,7 år 2) Norske Liv AS 10,3 år 3) KLP Eiendom AS 8,1 år Høyest gj.sn. leieinntekt pr m²/år *: 1) Pecunia AS kr ,- pr m² 2) SpareBank1 kr ,- pr m² 3) Mustad kr ,- pr m² Lavest gj.sn. leieinntekt pr m²/år *: 1) Avantor ASA kr 453,- pr m² 2) Aspelin Ramm Gruppen AS kr 620,- pr m² 3) Kristiania Eiend.forv. AS kr 641,- pr m² * Leieinntekt pr m²/år representerer samlet leie dividert på samlet næringsareal bortsett fra arealer under oppføring (antas å ikke være inntektsbringende). 4.0 Oppsummering Konjunkturer: Kombinasjonen av en sterk dollar, høy oljepris og stort volum bidrar til rekordoverskudd på driftsbalansen med utlandet. Også de neste årene forutsettes meget store overskudd.. De økonomiske utsiktene er gode, til tross for lav vekst i produktiviteten og et stramt arbeidsmarked. Statsbudsjettet er ikke stramt nok til at vi kan forvente rentereduksjoner, men regjeringer later til å motstå presset om å bruke mer av årets rekordstore oljeoverskudd. Dette taler for et stabilt høyt rentenivå neste år. Budsjettforliket mellom regjeringen og sentrumspartiene antas å ha en nøytral effekt på økonomien i Eiendom: Leieprisene i prestisjesegmentet fortsetter å stige. Økt differensiering mellom gode og dårlige lokaler. Vanligere med budrunder på attraktive leieobjekter i sentrum, Konjunkturavgiften kan føre til stillstand i markedet for bygging av nye næringsbygg. Distriktene vil lide mest pga. lave marginer. Salgsmarkedet går bra. Spesielt er det stor interesse rundt utviklingseiendommer.

14 Markedsrapport nr. 4/00 side 14 Norsk Nærings Megling AS (NNM) er en uavhengig spesialis t på næringseiendom - primært i Oslo området. Selskapet feiret sitt 15-års jubileum i 1999 og bred erfaring innen utleie, salg, rådgivning og søkeroppdrag. Markedsrapporten er et tilbud til kunder og forbindelser som ønsker å holde seg orientert i marked et for næringseiendom. Den finnes også på internet: Meglerne i NNM er: Administrerende direktør Øystein A. Landvik er statsautorisert eiendomsmegler med mer enn 18 års erfaring fra bransjen hvorav de siste 14 år med næringseiendom. «Årets e iendomsmegler 1994», underviser på BI i faget næringsmegling og er sterkt engasjert på vegne av bransjen. Har vært formann i Oslo og Akershus Eiendomsmeglerforening og er formann i Forum For Næringsmeglere. Mottok Norges Eiendomsmeglerforbunds hederstegn i E-post adresse: landvik@nnm.no Statsautorisert eiendomsmegler Marianne Nielsen Begynte i Norsk Nærings Megling i 1990, og har mer enn 15 års erfaring med forskjellige oppgaver innen meglerfaget. Hun har ved siden av meglingen et ansvar for oppgjør og regnskap. E-post adresse: nielsen@nnm.no Faglig leder Petter Nylend er bedriftsøkonom fra BI og statsautorisert eiendomsmegler. Avla eksamen som beste eiendomsmeglerstudent i 1993 og har arbeidet i NNM siden mars Tidligere arbeidserfaring fra Vestenfjelske Bykreditt AS. Underviser på BI i faget næringsmegling. E-post adresse: nylend@nnm.no Statsautorisert eiendomsmegler Jan Wold er bedriftsøkonom fra BI. Fullførte eiendomsmeglerskolen på BI våren Han arbeidet deretter som eiendomsmegler i London, inntil han begynte i NNM juni E-post adresse: wold@nnm.no Megler Vidar Korneliussen er bedriftsøkonom fra BI. Deltidsstudent på eiendomsmeglerstudiet frem til våren Arbeidet som megler i Bekkelaget Eiendom fra Fra 1996 i Notar Eiendom AS. Begynte i Norsk Nærings Megling AS februar E-post adresse: korneliussen@nnm.no Diplomøkonom Ole Christian Iversen er uteksaminert fra BI Har i tillegg studert økonomi/markedsføring ved Arizona State University 1995/96. Ble våren 2000 uteksaminert som eiendomsmeglerkandidat på eiendomsmeglerstudiet BI. Har jobbet i Gjensidige Bank som fagkonsulent før han ble ansatt i NNM september E-post adresse: iversen@nnm.no Statsautorisert eiendomsmegler Solveig Lund er utdannet bedriftsøkonom fra BI. Uteksaminert fra eiendomsmeglertudiet våren Hun arbeidet deretter som eiendomsmegler hos Petter Woxen inntil hun ble ansatt i Norsk Nærings Megling AS i oktober E-post adresse: lund@nnm.no