Entrepriserettforeningen, Myrkdalen 6.-7. april Avtalestrategi-balanse i avtaler-samfunnsansvar-leverandøroppfølging Renato Bonafede, innkjøpssjef DNB Næringseiendom AS
Agenda 1. Introduksjon 2. Avtalestrategi 3. Balanse i avtaler 4. Samfunnsansvar 5. Leverandøroppfølging 2
DNB Næringseiendom 2015 En av Norges største private eiendomsforvaltere Datterselskap av DNB Livsforsikring ASA Forvaltet eiendom for NOK 24,6 mrd Leieinntekter i 2015 - NOK 2,0 mrd Forvaltet areal 852 000 kvm Antall ansatte: 60 Kontorer i Bergen og Oslo Renato Bonafede Bakgrunn Ingeniør, bygg Økonom Offentlige Anskaffelser Entrepriserett Master i endringskompetanse Erfaring Salg Rådgivende ingeniør Prosjekt- og byggeleder Byggherre Entreprenør Anskaffelser 3
Avtalestrategier Oppgavens art Entreprisemodell Anskaffelsesmetode Alltid tilbud og forhandlingsrett Aldri anbud 4
Typiske prosjekter i DNB Næringseiendom Type oppdrag Nybygg, transformasjon, ombygginger, tekniske utskiftninger Leietakertilpasninger Oppdraget Myndighetspålegg, flere av byggene er selvstendige brannobjekt DNB standard; estetikk, overflater, Leietakers ønsker Økonomi Prosjektet skal være regningssvarende Fremdrift Veldig ofte kort tid og styrt av leietakers behov 5
Utfordringer i prosjektene Kort frist, vanligvis 3 5 mnd Forhåndskalkyler basert på erfaringstall Prosjektkostnader fra 50.000.- + 1 mrd Snittpris: 2-3 mill kr Prosjekter: ca 200 prosjekter pr år Krevende leietakere 6
7 Utforinger - rutiner er viktig - det går i 100
Avtalestrategi behovsstyrt strategi Oppgavens art: størrelse, kompleksitet Fremdrift: tidspress Markedssituasjonen; hva sier markedet Krav til konkurranse 9
Valg av anskaffelsesmodell Byggherrestyrte Totalentrepriser Stor spesifiseringsgrad Delte hovedentrepriser; bygg - teknisk Samspillmodell 2 faser - konkurranse og målprisoppdrag Krever fleksibilitet og erfaring er ingen ulempe Direkteanskaffelser 10
Avtalestrategi Leverandørvalg Valg av leverandører Avhengig av prosjektets art og anskaffelsesmodell Alltid noen kjente, de som vet, og hvordan vi kommer dit Velger vekk de som ikke fortjener fornyet tillitt Prøver ut nye leverandører; - for å teste markedet, - metoder, - personell 11
Terskelverdier Konkurranse er hovedregel Minikonkurranser Full konkurranse Direktekjøp: Varekjøp < 50.000 Kombinerte kjøp > 100.000.- 12
Avtalestrategi evaluering Grunnlag for forhandlingene Evalueringskriterier 1 Pris 6 2 Kvalitet 7 3 Fremdrift 8 4 Leveringsdyktighet 9 5 Kompetanse 10 11 12 Evne til samhandling Energi og miljøfaktorer Garantitid Servicekostnader Vedlikeholdskostnader Kjennskap til behovet er viktigere enn vekting av kriteriene 13
Balanse i avtaler Bytte av varer og tjenester mot økonomisk kompensasjon Maktfaktorer Størrelsesforholdet mellom partene handlemønster Kunnskap/ kompetanse; kjenn til motstander Økonomi; betalingsplaner og betalingsbetingelser Fremdrift; Dårlig planlegging kan forrykke balanseforholdet Balansert exit Mål Forståelse av at felles måloppnåelse er avhengig av gjensidig respekt 14
Balanse i avtaler Hvordan oppfattes vi som Kunde: Stor nasjonal aktør Rettferdighetsprinsipp er viktig Oppfattes som betalingssterk, men lever kommersielt Konkurransedyktighet krever fokus uavhengig av betalingsevne Sårbar for omdømmetap Balansert styrke; sterk med de sterke, mild med de svake 15
Balansert eierskap Eierskap i prosjektet Byggherre eller rådgiver som eier prosjektet prosjektleder Arkitekt Leverandøren Leverandørens organisasjon Tunge på produksjonsmedarbeider Eller tunge på kontraktsmedarbeidere Finne feil eller produsere effektivt 16
Samfunnsansvar Utgangspunkt: Alle har et ansvar for å ta vare på miljøet og samfunnet rundt oss Målekriterier Miljøfaktorer Arbeidsmiljø Sosiale rettigheter 17
Samfunnsansvar Avtalen må gjenspeile de kravene vi stiller Miljøfaktorer Energikrav; energiklasser BREEAM Energibærere; vannenergiens paradoks Material- og utstyrskvaliteter; bærekraft, kvaliteter og slitestyrke Kildesortering 18
Samfunnsansvar - Avtalen må gjenspeile de kravene vi stiller Arbeidsmiljø Stiller vi bare krav i kontrakt Eller følger vi opp fysisk; Byggeplass Leverandørens kontoradresse Som byggherre Via konsulent 19
Samfunnsansvar Avtalen må gjenspeile de kravene vi stiller Sosiale rettigheter Byggherrens ansvar for manglende innbetalinger av offentlige avgifter og skatter Bruk av underentreprenører i underliggende ledd Overvåke utsatte bransje Mål: Ivaretakelse av kontraktkrav bevisstgjøre at vi er en aktiv Byggherre Vi er ikke politi eller myndighetskontroll 20
Leverandøroppfølging Hvorfor er det viktig å følge opp leverandør Er de det de lover? Kan vi komme i etiske dilemma? Samsvar mellom hva leverandøren lover og hva han leverer Kvalitet? Miljø? Myndighetspålagte krav? Leverandørsamtaler, se lenke:referatmal Eksternrevisjon, se lenke: tilsyn leverandører 21
22 Takk for meg!