SAKSFREMSTILLING Utvalg: Møtedato: Utvalgssak: Teknisk utvalg 18.08.2015 191/15 Kommunestyret 31.08.2015 111/15 Avgjøres av: Sektor: Plan, miljø- og landbruksenheten Arkivsaknr.: Arkivkode: Saksbeh.: Ingebjørg T. Stanton 2013/115 - L12 25 Forslag til detaljreguleringsplan for del av Trolldalen. 2.gangs behandling. Saksprotokoll i Kommunestyret - 31.08.2015 Behandling: Einar Sætra (H) stilte spørsmål ved sin habilitet på bakgrunn av å være grunneier i berørte områder. Sætra fratrådte møtet mens kommunestyret behandlet spørsmålet. Han ble av et enstemmig kommunestyre erklært inhabil jf. Forvaltningsloven 6, 1a). I Sætras sted tiltrådte Trygve Helge Nielsen saken. VOTERING: Forslag til vedtak ble enstemmig vedtatt. Vedtak: Kommunestyret vedtar i medhold av plan- og bygningsloven 12-12, detaljreguleringsplan for Saksprotokoll i Teknisk utvalg - 18.08.2015 Behandling: VOTERING: Innstillingen ble enstemmig vedtatt. VEDTAK:
Kommunestyret vedtar i medhold av plan- og bygningsloven 12-12, detaljreguleringsplan for FORSLAG TIL VEDTAK: Kommunestyret vedtar i medhold av plan- og bygningsloven 12-12, detaljreguleringsplan for Dokumentliste: 1. Forslag til detaljplan, datert 04.06.2015. 2. Forslag til reguleringsbestemmelser, datert 04.06.2015. 3. Planbeskrivelse, datert 04.06.2015. 4. Innkomne merknader ved offentlig ettersyn med COWI s kommentarer, datert 04.06.2015. 5. ROS-analyse, datert 04.06.2015. 6. Energiutredning datert 15.10.2014. 7. Alle innkomne merknader etter offentlig ettersyn. 8. Særutskrift 1.g.behandling i TU 23.09.2014, sak 206/14. Sammendrag: Planområdet ligger på Fevik og utgjør den nordøstre delen av gjeldende plan for Trolldalen. Områdene det gjelder har i gjeldende reguleringsplan benevnelsen C1-7, C10-14, D3 og del av I1. Planforslaget inneholder en variasjon i boligtype med både eneboliger, leiligheter og kjedehus/ rekkehus. Det foreslås en høyere utnyttelsesgrad enn i gjeldende plan, med anslagsvis 69 boligenheter innenfor området. Rådmannen anbefaler kommunestyret å vedta detaljplanen med bestemmelser og planbeskrivelse, datert 04.06.2015. Fakta: COWI A/S fremmer på vegne av Grimstad kommune forslag til ny detaljreguleringsplan for del av Trolldalen. Planforslaget omfattes av gjeldende plan for Trolldalen, vedtatt 29.01.2007 og vil erstatte deler av denne planen. Langs Sømsveien følger planen avgrensningen til reguleringsplan for Fv.35 Sømsveien, vedtatt 18.03.2013. I gjeldende kommuneplan, vedtatt 29.08.2011 er området avsatt til Bebyggelse og anlegg: Boligformål. Planen ble meldt oppstart i mars 2013, og ble 1.gangs behandlet i TU 23.09.2014. Planen ble lagt ut til offentlig ettersyn med frist 10.05.2015. Det er kommet inn 3 merknader fra private og 5 uttalelser fra offentlige instanser. Merknadene er sammenfattet og kommentert av COWI, se vedlegg 4. Fylkeskommunen har i sin uttalelse, 29.12.2014, ingen merknader til planforslaget. Fylkesmannen, 06.01.2015, viser til at det er hule eiker i området og anbefaler kommunen å vurdere bevaring av de største trærne. De foreslår endring av 2.1.13 slik at boligfeltet får en
høyere utnyttelse med krav til flere leiligheter og færre boliger. De skriver også at enkelte formuleringer i bestemmelsen bør bli mer konkrete og presise. Statens vegvesen, 05.01.2015, har ingen vesentlige merknader bortsett fra at de forutsetter at det utarbeides teknisk plan som sikrer at avrenning fra planområdet ikke belaster grøftene langs fv.35. Grimstad kommune v/brann- og feiertjenesten, 28.11.2014, viser til TEK10 og slokkevannskapasitet, og det er viktig at det sikres adkomst og oppstillingsplasser for utrykningskjøretøy også på private adkomster. Videre skriver de at de foretrekker brannhydrant fremfor kummer. Grimstad kommune v/byggesaksenheten, 10.01.2015, har merknader til bestemmelsene, og viser til at flere av bestemmelsene er unødvendige da de allerede omfattes av plan-og bygningsloven, TEK-10 og kommuneplanens bestemmelser. Glenn Marcussen skriver 19.09.2014, at han ønsker å flytte adkomstveien, forbi hans eiendom, 2-3m mot vest for å frigjøre plass til bolig. Rune Flaath og Jan Osuld Henningsen, 06.01.2015, skriver at den planlagte utbyggingen av Trolldalen vil føre til at overvann fra området vil havne på deres jorder som fra før er flomutsatt. De skriver at overvannet må ledes i rør til resipient/bekk med god nok kapasitet, før byggetillatelse gis. Jan Osuld Henningsen, 09.01.2015, ønsker å forandre kotehøydene i område B5 for bedre tilpasning til adkomsten til tomtene. Ønsker også å dele området i 4 tomter. Vurdering: Rådmannen er positiv til planforslaget for del av Trolldalen som vil gi mulighet for ca 69 nye boenheter med nær tilknytning til sentrumsområde på Feviktoppen og der det bl.a. er butikksenter, legesenter, skole (1. -10.klasse) og kollektivtransport. Rådmannen mener at planforslaget tilfredsstiller hovedprinsippet i kommuneplanen at boligområdene skal ha en differensiert bebyggelse og at det anslagsvis bør bestå av 70% konsentrert bebyggelse og inntil 30% eneboliger. Planforslaget har en god fordeling av boligtyper fra eneboliger til to-, tre- og firemannsboliger i kjede/rekke og legger opp til en høy utnyttelsesgrad %BYA = 40. Prinsippene i gjeldende plan for Trolldalen opprettholdes i forslag til ny plan, mens arronderingen av de enkelte områdene endres. Det er enkelte steder gjort endringer på veitracéen, og kjøreveien innenfor planområdet tilfredsstiller nå veinormen for Grimstad kommune. Flere av de innkomne merknadene, spesielt fra de offentlige instanser, bemerket at flere reguleringsbestemmelser hadde uklare formuleringer med store muligheter for tolkning og skjønnsutøvelse og flere bestemmelser var unødvendige da de allerede er sikret gjennom TEK10, PBL eller kommuneplanens bestemmelser. Vedrørende brann- og feiertjenesten kommentarer om slokkevannskapasiteten og oppstillingsplass for utrykningskjøretøyer viser rådmannen til 5.3 og 5.4. Statens vegvesens kommentar vedrørende avrenning fra planområdet er tatt til følge, jfr. 5.1. Reguleringsbestemmelsene er revidert etter offentlig ettersyn. Noen bestemmelser er strøket. Som et resultat av dette er bestemmelsene blitt renummerert. Rådmannen mener nå at
bestemmelsene er blitt mer konkrete og vil være letter å forholde seg til i byggesaksbehandlingen. Merknadene fra de private er stort sett tatt hensyn til. Dette gjelder bl.a. merknaden fra Marcussen om flytting av adkomstveien. Veien er blitt justert ca 1-1,5m lenger mot vest. Merknaden fra Flaath og Henningsen er tatt til følge ved at det er foreslått ny rekkefølgebestemmelse om at overvann skal legges i rør mot bekk/resipient ( 5.1 siste setning). Henningsens merknad vedrørende kotehøyder er tatt hensyn til i den grad det er mulig å gjennomføre pga adkomsten og to store tomter er endret til 4 mindre tomter. Rådmannen vurderer disse endringene som en forbedring av planforslaget. Rådmannen slutter seg til COWI s kommentarer til innkomne merknader. Universell utforming: I gjeldende kommuneplan er det gitt bestemmelse om at det 30 % av nye boenheter skal ha tilgjengelighet for alle. En slik generell bestemmelse er vanskelig å følge opp noe også byggesaksenheten har kommentert. Rådmannen foreslår derfor et tillegg i rekkefølgebestemmelser 5.3 om at det på situasjonsplanen/utbyggingsplanen for de enkelte områder må vise hvilke boenheter som har krav til universell utforming. Grønnstruktur: I forhold til gjeldende plan for Trolldalen så opprettholdes i prinsippet grønnstrukturen. Noen endringer er gjort pga. flytting av veitracéen men planen viser en god fordeling av stier og grøntområder mellom de enkelte områder og veier/gangveier. Trafikkforhold/skolevei: Planområdet ligger drøye en kilometer fra Fevik skole. Langs med Sømsveien er det nå gang- /sykkelvei og og fortau helt frem til skolen og Feviktoppen. Innenfor Trolldalen planen er det interne gang-/sykkelveier som forbinder de enkelte områder. Biologisk mangfold: Fylkesmannen viser til at det innenfor planområdet er flere hule eiker og anbefaler at kommunen vurderer bevaring av de største trærne. Det ønskes høy utnyttelse innenfor området og det kan derfor være vanskelig å bevare enkelte trær. Deler av planområdet som er foreslått til grønnstruktur og lekeplass består av eikeskog, og for disse områdene er det foreslått reguleringsbestemmelser om at eksisterende vegetasjon skal tas hensyn til. Rådmannen vurderer at omfanget av utbyggingen får små konsekvenser for naturmiljøet og mener derfor at naturmangfoldloven 8 12 er ivaretatt i planen. Energiutredning: I henhold til kommuneplanens bestemmelser er det blitt utarbeidet en energiutredning for planområdet. Konklusjonen i utredningen er at det for utbyggingsområdet i Trolldalen anbefales varmepumper i kombinasjon med pelletskaminer eller vedfyring. Vannbåren varme kan vurderes, fortrinnsvis i flermannsboliger da gevinsten av vannbåren varme øker med antall m². Ved å legge inn vannbåren varme gir det muligheter for å benytte solfangere som kan gi gevinst overtid. Vannbåren varme gir økte investeringskostnader men gir god fleksibilitet i forhold til ulike energikilder. Vannbåren varme gir i tillegg god komfort i form av meget jevn innetemperatur. Rådmannen vil ikke ta stilling til hvilke energikilder som kan brukes på dette tidspunkt men at det må vurderes i forbindelse med byggesøknaden.