Utvalg: Møtedato: Utvalgssak: Teknisk utvalg /14 Kommunestyret /14 Kommunestyret /14

Transkript

1 SAKSFREMSTILLING Utvalg: Møtedato: Utvalgssak: Teknisk utvalg /14 Kommunestyret /14 Kommunestyret /14 Avgjøres av: Sektor: Plan, miljø- og landbruksenheten Arkivsaknr.: Arkivkode: Saksbeh.: Christine Bjørndal Edvardsen 2011/ L12 36 Forslag til detaljregulering for Linnheia Nord - Ny 2.gangsbehandling Saksprotokoll i Kommunestyret Behandling: Einar Sætra (H) stilte spørsmål ved sin habilitet fordi han har eierinteresser i området. Sætra fratrådte mens kommunestyret behandlet spørsmålet. Sætra ble av et enstemmig kommunestyre erklært inhabil jf. forvaltningsloven 6, 1. ledd, pkt. a). Saken ble deretter behandlet med 34 representanter til stede. Tore Stalleland (SP) fremmet følgende forslag til vedtak: Kommunestyret sender planen tilbake til tiltakshaver og henstiller om å løse trygg skolevei før saken fremmes for ny behandling. Teodor Teistedal (KrF) fremmet følgende forslag til vedtak: Kommunestyret vedtar i medhold av plan- og bygningslovens detaljregulering for Reguleringsbestemmelsene pkt. 2.4 endres slik: "Midlertidig skolevei, inntil ny gang- og sykkelvei er realisert gjennom hovedadkomsten til Linnheia, blir via trafikksikker infrastruktur over Engene og videre på gang- og sykkelvei langs FV 420 til Fevik skole." Rekkefølgekrav pkt. 8.9 går ut. VOTERING: Teistedals forslag ble vedtatt mot 15 stemmer (4 H, 2 SP, 6 V, 2 FrP og 1 SV) som stemte for Tore Stallelands forslag.

2 Vedtak: Kommunestyret vedtar i medhold av plan- og bygningslovens detaljregulering for Reguleringsbestemmelsene pkt. 2.4 endres slik: "Midlertidig skolevei, inntil ny gang- og sykkelvei er realisert gjennom hovedadkomsten til Linnheia, blir via trafikksikker infrastruktur over Engene og videre på gang- og sykkelvei langs FV 420 til Fevik skole." Rekkefølgekrav pkt. 8.9 går ut. Saksprotokoll i Kommunestyret Behandling: Et enstemmig kommunestyre vedtok å utsette saken til neste møte Vedtak: Saken ble utsatt til neste møte Saksprotokoll i Teknisk utvalg Behandling: Beate Skretting Kristiansen, H, fremmet følgende tilleggsforslag: Fordi det legges opp til at rideløypa skal være skolevei for Linnheia Nord boligområde, må rideløypa være erstattet/lagt om i henhold til tidligere vedtak i Teknisk utvalg, før det gis igangsettingstillatelse til nye tiltak i boligfeltet Linnheia Nord. VOTERING: Innstillingen ble enstemmig vedtatt. Skretting Kristiansens tilleggsforslag ble enstemmig vedtatt. VEDTAK: Kommunestyret vedtar i medhold av plan- og bygningslovens detaljregulering for Fordi det legges opp til at rideløypa skal være skolevei for Linnheia Nord boligområde, må rideløypa være erstattet/lagt om i henhold til tidligere vedtak i Teknisk utvalg, før det gis igangsettingstillatelse til nye tiltak i boligfeltet Linnheia Nord. FORSLAG TIL VEDTAK: Kommunestyret vedtar i medhold av plan- og bygningslovens detaljregulering for Dokumentliste: Forslag til detaljregulering, revidert Forslag til bestemmelser, revidert

3 Planbeskrivelse Kommentarer til offentlig ettersyn Innkomne merknader Søknad fra Block Watne, datert Sammendrag: Hensikten med planarbeidet er å tilrettelegge for boligbebyggelse med varierte boligtyper. Planens areal er i underkant av 100 daa og ligger øverst i Linnheia, helt inntil kommunegrensen mot Arendal og Engene boligområde. Det er lagt opp til en bebyggelse med 168 boenheter bestående av en blanding av frittliggende eneboliger, eneboliger i kjede, vertikaldelte tomannsboliger, leilighetsbygg og blokker. Linnheia Nord er første detaljreguleringsforslag innenfor området Linnheia, hvor det samtidig pågår arbeid med områderegulering. Asplan Viak har på vegne av Block Watne arbeidet parallelt med begge disse planforslagene, men i kommunestyret den ble det vedtatt at områdereguleringen skal omarbeides ved at hovedadkomsten flyttes og legges i Vessøykrysset. Dette medfører store forsinkelser i framdriften på områdeplanen, og Block Watne ønsker nå at detaljregulering for Linnheia Nord skal behandles uavhengig av områdeplanen. Fakta: Melding om påbegynt planarbeid ble varslet den Grimstad kommune mottok planforslag for Linnheia Nord den Planen ble førstegangsbehandlet i Teknisk utvalg den hvor det ble vedtatt å legge planen ut på offentlig ettersyn. Høringsperioden ble satt fra til I høringsperioden kom det inn i alt 7 innspill. Disse er sammenstilt og kommentert til slutt i denne saksfremstillingen. Parallelt med foreliggende plan er det arbeidet med områderegulering for Linnheia boligområde. I kommunestyremøte den ble det vedtatt at områderegulering for Linnheia skal omarbeides med ny plassering av hovedadkomsten til feltet. Det medfører at områdereguleringen må til ny 1.gangsbehandling og legges ut på nytt offentlig ettersyn, noe som vil holde igjen behandlingen av detaljregulering for Linnheia Nord. Tiltakshaver ber derfor kommunestyret om å løsrive foreliggende plan fra kravet om at områdereguleringen må vedtas før detaljregulering. Linnheia Nord er det første delområdet som detaljreguleres innenfor områdeplanen. Planområdet ligger øverst i Linnheia, helt inntil kommunegrensen mot Arendal kommune og Engene boligområde. På vestsiden grenser planen til jordbruksareal på Birketveit og Tingstveit. Planens areal er i underkant av 100 daa. Hensikten med planen er å legge til rette for boligbebyggelse. Bebyggelsen som er illustrert i plankartet viser fotavtrykk av den bebyggelsen som pr. i dag er aktuell å bygge, men vises med ikke-juridiske linjer. Takutstikk, del av balkonger/terrasser mv. kan gå inntil 1 meter utover påtegnet byggegrense. Bebyggelsen som er etablert på Engene Platå, øverst i Engene-området, vil i stor grad videreføres i Linnheia Nord. Engene Platå og Linnheia Nord vil dermed utgjøre et sammenhengende og enhetlig boligområde med felles kommunikasjon, grønnstruktur og tekniske anlegg. Byggene orienteres mot syd og vest og vil få uteareal med gode solforhold. Det er lagt opp til etablering av 168 boenheter. Minst 30 % av boligene i områdene skal tilfredsstille byggeforskriftenes krav til tilgjengelighet. Linnheia Nord skal ha adkomst via Engene Platå. Dersom flere av boligområdene i Linnheia boligområde skal bygges ut, er det satt krav til opparbeidelse av samleveien gjennom hele

4 boligområdet jf. forslag til områderegulering for Linnheia. Samleveien vil også da kunne betjene Linnheia Nord. Det er satt av felles parkeringsplasser for en del av bebyggelsen. Frittliggende og eneboliger i rekke vil ha parkering på egen grunn. For blokkbebyggelse vil parkering skje i p-kjeller. I planen er det satt 50 meters byggegrense mot landbruksarealene på Birketveit og Tingstveit. Buffersonen mellom landbruk og bebyggelse er regulert til friområde hvor det skal tilrettelegges for opphold og lek. Innenfor boligfeltet er det satt av plass til 4 sandlekeplasser. Alle lekeplasser skal opparbeides og utstyres etter særskilt detaljplan godkjent av Grimstad kommune. Friområde o_f9 vil være sammenhengende med tilstøtende friområde på Engenesiden. Disse områdene vil sammen utgjøre et romslig felles oppholds- og aktivitetsområde for Linnheia og Engene boligområde. Det stilles også rekkefølgebestemmelse til etablering av gang- og sykkelvei gjennom o_f9, noe som vil sikre tilgjengelighet og forbindelse mellom de to boligområdene. Gitdalen er en eksisterende tursti som skal opprettholdes som grøntdrag gjennom hele Linnheia boligområde. Den delen av grøntdraget som ligger innenfor detaljreguleringsplanen skal opparbeides med gruset sti i forbindelse med utbygging her. Det samme gjelder for friområdene o_f8, o_f10 og o_f11/a_l2. Når det gjelder friområde o_f8 var dette arealet tidligere en del av forslag til områdereguleringen, og ikke detaljreguleringen. Det er knyttet rekkefølgekrav til opparbeidelse av dette arealet i forbindelse med utbygging av Linnheia Nord, og arealet er nå tillagt detaljreguleringsplanen. Årsaken til det er at dersom detaljreguleringsplanen vedtas uavhengig av områderegulering kan det ikke knyttes rekkefølgekrav til områder som ligger utenfor planen, og som er uregulert. På denne måten har en sikret opparbeidelse av grøntområdene. Det er også lagt til en ny bestemmelse om at området kan bebygges med inntil 175 boenheter og at disse kan betjenes via veinett gjennom Engene boligområde. Denne bestemmelsen var også foreslått ved tidligere behandlinger av planen, men da som en bestemmelse til områdereguleringen. Det er gjort funn av kulturminner innenfor planområdet og det er knyttet bestemmelse som sikrer arkeologiske utgravninger før det kan gjøres tiltak etter planen. De automatisk fredede kulturminnene er markert i kartet som bestemmelsesområder. Innspillene som kom inn etter at planen lå ute til offentlig ettersyn er i det følgende kort gjengitt og kommentert. 1) Statens vegvesen, brav datert Uttaler at planen ikke kommer i dirkete kontakt med riks- eller fylkesveinettet. Det vurderes at det er gjort rede for trygg skolevei. Vegvesenet har ingen vesentlige merknader til planforslaget. Rådmannen har ingen kommentarer. 2) Arendal kommune, brev datert Viser til at boligområdene innenfor Linnheia får to adkomstløsninger når den nye rundkjøringen og adkomstveien fra Birketveit er etablert. I mellomtiden vil trafikken gå gjennom Engene, noe som kan være belastende for boligområdet. Arendal kommune mener det bør settes et tak på hvor mange boenheter som kan bygges før det stilles krav om opparbeiding av rundkjøringen.

5 Det legges opp til en sammenhengende grønnstruktur med tursti gjennom områdene F5, F7 og F10. Det er en fordel dersom den grønne korridoren planlegges videre nordover, slik at de nye byggeområdene kan knyttes til eksisterende boligområde på Vestre Nedenes. Reguleringsbestemmelsene bør endres til også å omfatte F8 og F11. Opparbeidelse av tursti bør sikres gjennom rekkefølgekrav. Rådmannens kommentar: Ny bestemmelse fastsetter at inntil 175 boenheter kan benytte seg av adkomst via Engene boligområde. Dersom områderegulering for Linnheia blir vedtatt og flere felt bygges ut vil også Linnheia Nord kunne benytte denne adkomsten. F8 og F11 er innlemmet i bestemmelsene om opparbeidelse av turstier. F8 er også inkludert i detaljreguleringsplanen for å sikre opparbeidelse av tursti. 3) Grimstad kommune ved barnas representant, brev datert Linnheia blir en stor bydel i Grimstad kommune. Linnheia Nord vil sannsynligvis bli et første byggetrinn av en utbygging som vil gå over et tidsrom på flere år. Det er derfor viktig å tilrettelegge for at beboerne sikres infrastruktur og et godt bomiljø allerede fra første bolig tas i bruk. Barnas representant mener det er veldig bra at tilfredsstillende skolevei skal sikres allerede fra første bolig bygges. Skoleveien må kunne brukes av sykler og barnevogner, må være lyssatt og kunne brøytes. Det må legges til rette for at gående og syklende kan komme seg effektivt og sikkert ned til busstopp ved fv. 420 og i retning Grimstad og Arendal, da beboerne i feltet naturlig vil forflytte seg i begge retninger. Det er også viktig å sikre grønne korridorer og stiforbindelser gjennom Engene og Linnheia til stinettet ved Tingstveit og Birketveit. Det bør vurderes å bruke traséen til den midlertidige skoleveien som en mulighet til å få lyssatt turdrag ut til Esketveitveien og dermed påkobling til lysløypa på Fevik. Et sammenhengende lyssatt turdrag fra det nye feltet ut til lysløypa i Fevikmarka, vil forhøye kvaliteten på grønnstrukturområdene. Rådmannens kommentar: Rådmannen tilslutter seg uttalelsen fra barnas representant om det som angår viktigheten av gode og helhetlige turstiforbindelser og trygg skolevei. Dette anses ivaretatt i planen ved at det knyttes rekkefølgebestemmelse til opparbeidelse av sti gjennom friområdene innenfor Linnheia Nord. Skoleveien vil gå via deler av rideløypa og inn på gml. Birketveitvei, ikke ut til Esketveitveien. Før ytterligere bebyggelse i Linnheia er etablert, kan beboere i Linnheia nord også benytte veinett med gangveier gjennom Engene for å komme ned til fylkesveien. 4) Rober Larsen, grunneier av 60/17, brev datert Viser til en privat avtale inngått med Block Watne. Rådmannen har ingen kommentarer. 5) Agder Energi, brev datert Kravet til horisontal avstand mellom bygg og spenningsførende linje er 6 meter. Det må settes av plass til nettstasjoner i området. Plasseringen må gjøres i samarbeid med Agder Energi. Rådmannens kommentar: Forholdene anses ivaretatt i planen, og rådmannen har ingen kommentarer.

6 6) Grimstad kommune, kommunaltekniske tjenester, brev datert Det forutsettes at detaljreguleringen tar opp i seg overordnede prinsipper fra områdereguleringen og kommentarer gitt til denne. Det må sikres kjørbar adkomst til område for ball-lek og kvartalslekeplass, samt adkomst til turstinett. Det må etableres gang- og sykkelvei ned til fv Det vil også være naturlig å fremføre vann- og avløpsanlegg til kommunens eksisterende anlegg ved fylkesveien. Bruk av veien gjennom Engene må avklares med Arendal kommune. Veistandard i Arendal må være tilsvarende det som skal bygges i Grimstad, og juridiske forhold vedrørende adressering, eiendomsskatt mv. må avklares. Det må påses at det settes av nok areal til renovasjonsanlegg og oppstillingsplass for renovasjonsbil. Byggegrense mot offentlig vei skal være 4 meter. Løsning for undergang for gang- og sykkelvei under samleveien må vises i egen plan. Det som er vist ser ikke ut til å være gjennomførbart. Rådmannens kommentar: Overordnede prinsipper og bestemmelser fra områdeplanen anses videreført til detaljreguleringen. Vann- og avløpsanlegg vil fastsettes i tekniske planer. Arendal kommune har i sine innspill til planen ikke hatt innvendinger mot at Linnheia Nord får adkomst via Engene. Det at noen av boenhetene får adkomst fra Arendal kommune vil ikke være problematisk med tanke på adressering mv. Det er ikke planlagt undergang for gang- og sykkelvei under samleveien. Rådmannen anser de ovennevnte punktene ivaretatt i plan og bestemmelser. 7) Grimstad kommune, byggesaksenheten, udatert - Bemerker at 30 % av boligene skal tilfredsstille krav om tilgjengelighet - Hvor er adkomst til p-kjeller i Bb11-1 og Bb11-2? - Hvor ligger 8-mannsboligene? - Planlagt bebyggelse er vist som illustrasjon - Kan all bebyggelse plasseres 1,0 meter fra eiendomsgrense? Hvor går eiendomsgrensen? - Fradeling er søknadspliktig Rådmannens kommentar: Alle spørsmålene er besvart av forslagstiller i eget notat. Punktene som gjelder mangler i kart, er rettet opp. Når det gjelder planlagte eiendomsgrenser er disse nå tatt inn i plankartet. Vurdering: Rådmannen ser positivt på at det legges fram forslag til detaljregulering for Linnheia Nord. Planen som legges fram er i tråd med den overordnede områdereguleringen som tidligere har vært til politisk behandling både i teknisk utvalg og i kommunestyret. Selv om denne nå skal omarbeides vil ikke Linnheia Nord berøres av de endringene som skal utføres. Det anses derfor som uproblematisk å vedta foreliggende plan før det er fattet vedtak for områdeplanen. Kommunens intensjon i forbindelse med boligutbygging er å ha en variert boligmasse. Foreliggende forslag presenterer en plan som tilrettelegger for nettopp dette. Innenfor området er det tenkt å etablere både frittliggende eneboliger, eneboliger i rekke, tomannsboliger, leilighetsbygg og blokker. Forslagstiller skriver at området skal ha en enhetlig arkitektur, men med variasjon i fasadeløsninger, materialbruk og farger. Linnheia Nord vil ligge i forlengelsen

7 av Engeneområdet og rådmannen mener at det derfor vil være fint å videreføre den moderne byggeskikken som er etablert på Engene. Parkeringsdekningen er angitt i forhold til bygningstype og ikke i forhold til boenhetens størrelse slik det er vist i kommunens parkeringsvedtekter (som nå er foreslått omgjort til bestemmelser til kommuneplanen). For småhusbebyggelse er det satt av 2 parkeringsplasser hvor det medregnes plasser i garasje/carport og åpne plasser foran åpningen til garasje/carport. For 8-mannsboliger er det satt av 1,5 parkeringsplasser pr boenhet, hvor 1 er i garasje/carport og 0,5 er i åpne plasser for besøkende på felles parkeringsområde. Blokkbebyggelse er gitt 1,25 parkeringsplasser pr boenhet, hvor 1 plass er i p-kjeller og 0,25 er i åpne plasser for besøkende på felles parkeringsområde. Rådmannens vurdering er at parkeringsdekningen er tilfredsstillende. Linnheia Nord ligger helt øverst i Linnheia, det er derfor viktig å tilrettelegge for lekeplasser og turstier i tilknytning til utbygging her. Områdereguleringen for Linnheia viser en overordnet og helhetlig sammenheng i grønnstrukturen gjennom området, og det er viktig at Linnheia Nord får benytte deg av opparbeidede turstier helt fra starten av. Dette blir nå enda viktigere å ivareta ettersom detaljreguleringen foreslås vedtatt uavhengig av vedtak for områdereguleringen. Rådmannens vurdering er at rekkefølgebestemmelsene sikrer opparbeidelse av lekeplasser og turstier på en god måte, og tidligere bindinger mellom områdeplan og detaljregulering knyttet til område o_f8 er nå løst opp og i sin helhet ivaretatt i detaljreguleringen. Rådmannen mener også det er bra at det stilles krav til standard og kvalitet på lekeplasser som skal opparbeides i området. Det er lagt opp til at Linnheia Nord skal ha adkomst via Engene inntil samleveien gjennom Linnheia er etablert. Etablering av samleveien knyttes til rekkefølgekrav i områdereguleringen. Nå som områdereguleringen skal behandles på nytt, med ny hovedadkomst inn i feltet knyttes det usikkerhet til om eller når denne samleveien blir opparbeidet. Muligheten for at Linnheia Nord må ha varig adkomst via Engene, er tilstede. Dersom områdereguleringen ikke blir vedtatt finnes det ingen andre adkomstalternativer for Linnheia Nord, enn gjennom Engene. En må derfor ha med i vurderingen at renovasjon, drift og vedlikehold av internveiene i Linnheia Nord må betjenes via Engene. Skolevei har vært tema i løpet av planprosessen, og rådmannen er opptatt av det planlegges for trygg skolevei for alle. Fortau ned til fylkesveien skal etableres samtidig med utbygging av samlevei gjennom Linnheia, og inntil dette er på plass er det lagt inn en alternativ skolevei via deler av eksisterende rideløype, gml. Birketveitveien og under fylkesveien gjennom eksisterende kulvert. Rådmannen anser denne traséen som en trygg skolevei, men poengterer at muligheten er til stede for at dette blir en varig skolevei, og ikke midlertidig inntil samleveien gjennom feltet er bygget. Det anses derfor som svært viktig og bra at det stilles krav om lyssetting og brøyting av denne traséen. Rådmannens vurdering er at Linnheia Nord vil kunne stå på egne ben, og anbefaler kommunestyret å vedta foreliggende plan og samtidig løsrive planen fra områdereguleringen for Linnheia.