Stjørdal kommune behandlet søknaden den 17. januar Kommunen godkjente søknaden i sin helhet.

Transkript

1 Fylkesmannen i Nord-Trøndelag Noerhte-Troondelagen rylhkenalma Advokatfirmaet Welde Postboks Stjørdal Vår dalo: Vår reb: /2102 ArkivItode:423.1 Deres dalo: Deres reb: / Anne Westerheim Øverlands gate Stjørdal Klage på kommunens vedtak om rammetillatelse for oppføring av garasje på eiendommen 1 02/78, Øverlands gate 1 6, i Stjørdal kommune - Fylkesmannen stadfester kommunens vedtak Sammendrag Saken gjelder søknad om tillatelse til oppføring av garasje nærmere nabogrense enn fire meter. Etter en konkret vurdering har Fylkesmannen kommet frem til tiltaket kan tillates. Kommunens vedtak stadfestes. Det vises til oversendelse fra Stjørdal kommune av 12 desember 2014, og til brev fra kommunen, datert 29_juni 2015, vedrørende tolkning av kommuneplanens arealdel. Fyikesmannen beklager lang saksbehandlingstid. Sakens bakorunn Tiltakshaverne Gunn Mari Dyrnes og Einar Haave søkte den 13. januar 2014 om rammetillatelse for oppføring av tilbygg til eksisterende bolig, oppføring av ny garasje og riving av eksisterende uthus. Stjørdal kommune behandlet søknaden den 17. januar Kommunen godkjente søknaden i sin helhet. Vedtaket ble påklaget av naboene Jan Kåre Westerheim v/advokat Ingrid Ulvan Olsen og Anne Westerheim ved brev av 4. februar 2014 I klagene ble det anført at kommunen ikke kunne godkjenne at garasjen plasseres nærmere nabogrensen enn fire meter, og at den omsøkte plassering krevde dispensasjon. Det ble videre anført at garasjen ville fremsta som en massiv vegg, og være til betydelig ulempe for spesielt Jan Kåre Westerheim. Kommunen behandlet klagene den 12. mars Kommunen tok ikke klagene til følge, og ved brev av 13. mars 2014 ble saken oversendt Fylkesmannen for endelig klagebehandling. Fylkesmannen fant elter en konkret vurdering at de ulempene Jan Kare Westerheirn ville få ved den omsøkte plasseringen ville være vesentlige, og at garasjen med den omsøkte plassering ikke kunne godkjennes, jf_plan- og bygningsloven (pbi.) ledd. Fylkesmannen tok klagene fil følge, og kommunens vedtak om rammetillatelse for oppføring av garasje ble opphevet ved vedtak av 16. juli Postadresse' Postboks Steinkjer fmntdost@fylkesmannen.no Besoksadresse' Statens hus Strandvelen 38 fylkesmannen.no/nt Telefon: Saksbehandler: Torbjøm Kayser Org.nr.:

2 Side 2 av 7 Kommunen mottok den 3. september 2014 ny søknad om tillatelse til oppføring av garasje med carport på eiendommen 102/78, Øverlands gate 16 I denne søknaden var plasseringen av garasjen endret slik at den var vendt 90 grader i forhold til den tidligere søknaden. Dette var gjort av hensyn til naboen Jan Kåre Westerheim. I brev av 4 september 2014 protesterte Anne Westerheim mot det omsøkte tiltaket Ved brev av 4. september 2015 kom advokat Gulbrandsen pa vegne av Jan Kåre Westerheim med merknader til tiltaket. Det anføres at selv om garasjen er snudd 90 grader, vil den fremdeles være til betydelig ulempe for Westerheim Ved brev av 17. september 2014 kommenterte tiltakshaverne merknadene fra naboene. Søknaden ble behandlet av kommunen den 23. oktober 2014 som sak nr. 695/14. Kommunen viser til at den omsøkte garasjen med carport har et bebygd areal og bruksareal under 50 m2, og saledes er å anse som en mindre bygning etter TEK For slike mindre tillak kan kommunen med hjemmel i pb tredje ledd bokstav b tillate oppføring nærmere nabogrense enn hovedregelen om 4 meters avstand i bestemmelsens annet ledd Kommunen fant ikke at den omsøkte garasjen vil være til betydelig ulempe for noen av naboene. Kommunen godkjente søknaden i sin helhet. Kommunens vedtak ble paklaget av Anne Westerheim ved brev av 12. november 2014, og av advokat Line Gulbrandsen på vegne av Jan Kåre Westerheim, ved brev av 14. november Stjørdal kommune v/komite plan behandlet klagene i møte den 10 desember 2014 som sak 189/14. Vedtaket av 23. oktober 2014 i sak 695/14 ble opprettholdt og klagene ble ikke tatt til følge. Saken ble den 12. desember 2014 oversendt Fylkesmannen i Nord-Trøndelag for endelig avgjørelse. Fylkesmannen ved saksbehandlere Trond Flydal og Torbjørn Kayser var på befaring på eiendommen den 20. april Klactene Det hitsettes fra klagen fra Anne Westerheim: «Stjørdal kommune har i gitt tillatelse til å sette opp et lagerbygg på 10 meter 1 meter unna min eiendom, og med en høyde på 4,5 meter. På min eiendom star det en gammel bebyggelse som i sin tid var en gård drevet med husdyr, og det var ingen annen bebyggelse rundt. Argumentet med at det allerede star et uthus på eiendommen min finner jeg merkelig. Jeg valgte å beholde bebyggelsen som den var, og gjorde om det gamle fjøsel til garasje, og verksted. Bebyggelsen øst for eiendommen min ble satt opp mange år etterpa. og 4 meter fra nabogrensen. I den tid det vil komme ny bebyggelse på min tomt, vil en 10 meter lang lagerbygning langs med gjerdet mitt føre til forringelse av min tomt. Naboloven sier klart at bebyggelse skal være i en avstand på 4 meter fra nabogrensen. Jeg ser ikke noe grunnlag for at det her skal bygges nærmere min tomt. Det ble hos Fylkesmannen gitt avslag pé el tidligere patenkt bygg langs gjerdet 1 meter fra grensen min. Nå er det på nytt godkjent av Stjørdal kommune en bygning på 10 meter og høyde 4,5 meter 1 meter fra grensen min. Godkjent vedtak gjelder etter mitt skjønn ikke en

3 Side 3 av 7 standard garasje, men en unødvendig stor lagerbygning på samme sted. Jeg har også en ca. 30 meter lang tujahekk inntil gjerdet mitt, som jeg mener vil ta skade av graving en meter unna. Jeg føler at det er tiltakshaver som blir tilgodesett i denne saken. Jeg har ikke forståelse for at disse kravene om utbygging i alle søknadene skal gå ut over meg og min tomt som naba Dette er heller ikke fortetning av området, heller gjenbygging.» Det vises for øvrig til klagen i sin helhet. Det hitsettes fra klagen fra Jan Kåre Westerheim v/advokat Line Guldbrandsen: «Slik omsøkte garasje med carport er beskrevel, omfattes den - vel og merke akkurat - av unntaksbestemmelsen i plan- og bygningsloven 29-4, tredje ledd, bokstav b. Dette innebærer al bygningsmyndighelene kan godkjenne en plassering nærmere nabogrense enn fire meter. Vurdering blir om de fordeler tiltakshaver har av den omsøkte plassering og utformingen skal tillegges større vekt enn de ulemper dette medfører for naboen. Tiltakshaver har også tidligere søkt om garasje med tilsvarende plassering, og Stjørdal kommune godkjente også den gang omsøkte tiltak. Vedtaket ble også den gang påklaget av berørte naboer, heriblant Jan Kåre Westerheim, Fylkesmannen tok - etter a ha vært på befaring klagene til følge, og orngiorde kommunens vedtak [. Det er ikke korrekt- slik Stjørdal kommune legger til grunn - at omsøkte garasje ikke vil være til belydelig ulempe for Westerheim Selv om omsøkte garasje nå er snudd 90 grader, vil den fremdeles være til betydelig ulempe for Jan Kåre Westerheim. Garasjen med carport vil fremdeles fremstå som en massiv vegg mot sør som hindrer at sollys slipper inn til Westerheims eiendom. Sol- og lysforholdene på Westerheims elendom vil bli vesentlig reduserl. Den omsøkte garasjen vil få en sjenerende og ruvende fasade mot Westerheim sin eiendom. Omsøkte garasje har dessuten et vindu mot Westerheirn sin eiendom, som vil medføre økt innsyn mot bolig/hage/veranda. Dette er ikke ønskelig. [...] Selv om garasjen det nå søkes om er noe endret i forhold til garasjen som lidligere ble omsøkt, er dette likevel ikke tilstrekkelig til at konklusjonen bør bli annerledes. For øvrig har omsøkte garasje ingen gode visuelle kvaliteter, verken i forhold 14seg selv eller forhold til omgivelsene. Bygget fremstår som et 'Iagerbygg', og dets utforming bryter med byggeskikken i området.» Det vises for øvrig til klagen i sin helhet. Fylkesmannen bemerker: Fylkesmannens kompetanse som klageinstans Forvaltningsloven 34 danner det rettslige utgangspunktet for Fylkesmannens kompetanse i klagesaker. Fylkesmannen kan prøve alle sider av saken, og kan også ta hensyn til nye omstendigheter. Fylkesmannen skal vurdere de synspunkter klageren kommer med, og kan også ta opp forhold som ikke er berørt av klageren. Der Fylkesmannen er klageinstans for vedtak truffet av en kommune skal det legges vekt på hensynet til det kommunale selystyre ved prøving av det frie skjønnet. Fylkesmannen kan stadfeste, oppheve eller fatte nytt vedtak i saken.

4 Side 4 av 7 Klagefrist oq reltsliq klaqeinleresse Klagene er framsatt retticlig av personer med rettslig klageinteresse, jf. fvl. 28 og 29. Planstatus oq rettsliq utgangspunkt Den aktuelle elendommen ligger innenfor fortettingsområde BF3 i kommuneplanens arealdel, vedtatt 20. mars Dette området er også en del av Sentrumsplanen Stjørdalshalsen, område B44. Det følger av reguleringsplanens bestemmelser 3 pkt 1 at bebyggelsen innenfor området skal nyttes til boligformål, samt tilhørende garasje og uthus. Tillatt utnyttelsesgrad er U=0,35 for området, og det tillates oppført bebyggelse i to etasjer med en maksimal gesimshøyde pa 7 meter. Takvinkelen skal ikke oversfige 40 grader. Bestemmelsene til kommuneplanens arealdel pkt gjelder BF3-omredene, og gar ved motstrid foran bestemmelsene i reguleringsplanen, jf. pbl. 1-5 annet ledd. Etter det Fylkesmannen kan se er det ikke motstrid mellom de gjeldende planene som får betydning i denne saken, og det omsøkte tiltaket er etter dette ikke i strid med gjeldende plangrunnlag. Pbl andre ledd fastsetter det alminnelige kravet om avstand til nabogrense. Hovedregelen er at med mindre en rettslig bindende plan fastsetter noe annel, skal avstand være minst halve høyden av bygningen, men aldri mindre enn fire meter. I utgangspunktet krever derfor plassering av tilbygg nærmere nabogrense enn fire meter dispensasjon elter pbl Etter pbt 29-4 tredje ledd bokstav b kan imidlertid kommunen godkjenne at garasje, uthus og lignende mindre tiltak plasseres nærmere nabogrensen enn fire meter. Her er det lagt opp til en forenklet godkjenningsordning, dvs, at man ikke behøver a gå veien om dispensasjon. Byggesaksforskriften ble endret med virkning fra 1. juli Denne endringen far ikke betydning i denne saken, jf. lov av 20. juni 2014 kap III nr. 2 hvor det går fram at søknader sendt kommunen før endringer trer i kraft skal for hele tiltaket behandles etter de tidligere reglene for behandling av slike saker. Departementet har i forhold til slike mindre tiltak nær nabogrensen uttalt i rundskriv H-18/90 at prinsippet om at tiltakshavers ønsker skal følges der ikke avgjørende grunner taler i mot, må modereres noe. Forhold som brannsikring, utsikt, lysforhold og hensyn til naboer slik at de beholder/kan få tilsvarende kvaliteter, er momenter som lettere bør kunne gis avgjørende betydning og ses på som avgjørende grunner. Tiltakshaver har heller ikke et rettskrav på plassering av garasjen nærmere nabogrensen enn fire meter. Slik det omsøkte tiltaket er beskrevet, omfattes dette av unntaksbestemmelsen i pbl tredje ledd bokstav b. Dette innebærer at bygningsmyndighetene kan godkjenne en plassering nærmere nabogrensen enn 4 meter Vurderingen blir i det følgende om de fordeler tiltakshaver har av den omsøkte plasseringen og utformingen skal tillegges større vekt enn de ulemper dette medfører for klagerne. Rettsliq vurdering Det hitsettes fra Stjørdal kommunes vurdering i vedtaket av 23. oktober 2014: «Anne Westerhelm er etter kommunens skjønn ikke vesentlig berørt av tiltaket. Det er over 20 meter fra tiltaket til hennes bebyggelse, og garasjen vil ikke gi redused lys- og sofinnfall. kan dedor ikke se at hun vil bli vesentlig berørt av at kommunen tillater plassering 1 meter fra grense som omsøkt. Når det gjelder hennes anførsler om at bebyggelsen er et stor lagerbygg og at dette er uvanlig i omradet, vil kommunen vise til Westerheims uthus som har en lengde pa ca 12

5 Side 5 av 7 meters lengde. Garasjen med carport anses etter kommunens området. skjønn å ikke være fremmed Kommunens har vurdert den ornsøkte garasje og Westerheims merknader, og kan ikke se al den omsøkte garasje vil være til betydelig ulempe for Westerheim, verken når det gjelder solog lysforhold eller når det gjelder økt innsyn. Garasjedelen har minste avsland 4,1 meter fra nabogrensen. Garasjen er heller ikke uvanlig høy, og det vises i den forbindelse til retntngslinje i kommuneplanens arealdel pkt for områder der høyde ikke er regulert, at garasjer skal ha maks mønehøyde 4,5 meter. Omsøkte garasje er i en elasje, og har mønehøyde på 4,5 meter. Def er garasjen gavivegg som vender mot Westerheim, og gaviveggen kommer 4,1 meter fra nabogrensen. Riktignok oppføres garasjen syd for Westerheims eiendom, men kommunen vurderer at solforholdene ikke vil bli vesentlig forringet som følge av plasseringen. Garasjen vil heller ikke forringe lysinnfallet vesentlig. Kommunen kan derfor ikke se at garasjen vil være til betydeliq ulempe for Westerheim. Carportdelen er lavere enn garasjedelen, ca 3 meter høyde på øverste gesims. Denne carportdelen bryter gaviveggen pa en slik måte at gaylveggen ikke fremstår som en massiv vegg, slik Westerheim anfører. Carportdelen vil ikke gi ulemper for Westerheim, etter kommunens skjønn, selv om den oppføres 1 meter fra nabogrense. Totalt vil garasjebygningen med carport, slik kommunen vurderer, ikke medføre betydelige ulemper for Westerheim. Det anses som en fordel for Westerheim al garasjebygget har en lavere carportdel mot hans eiendom, i stedet for at hele bygningen er en lukket garasjebygning med 4,5 meter mønehøyde. Videre anføres det at vinduene vil gi økt innsyn. Kommunen er uenig i dette, da garasjen ikke er oppholdsrom, og vil derfor ikke gi innsyn Vinduene vil bryle opp fasaden, slik at denne fremstår bedre estetisk sett. Dette har også vært henstklen fra tillakshavers side, i tillegg til slippe inn lys. Kommunen kan på bakgrunn av dette ikke se at noen av naboene vil bli vesentlig negabvt berørt av omsøkte garasje og dens plassering. Man må la i betraktning at dette er et boligområde, og at endringer på naboeiendornmer vll skje. Dette er en påregnelig utvikling i sentrumsnære boligornrader» Det hitsettes videre fra kommunens vurdering av klagene: «Rådmannen har vurdert hvorvidt det er grunnlag for omgjønng av vedtaket, men er kommel til at naboene ikke er berørt av bltaket av en slik grad at det er grunnlag for å ta klagene til følge. Det må også legges vekt n tiltakshavers utnyttelse av sin eiendom på en god måte, og muligheten for å skape gode uteoppholdsarealer. Tiltakshaver har i saken lagt vekt på hensynet til naboene ved plassenng av garasjen og utforming av denne med en carport del, som er lavere enn resten av garasjen. For naboer i tettbygde strøk er det påregnelig al det kan komme bebyggelse på naboeiendommer som delvis kan være til ulempa Ulempene naboene påføres ved oppføring av omsøkte garasje, anses ikke å være så betydelig at garasje ikke kan tillates.» Eiendommen ligger sentralt i Stjørdal sentrum, sørøst for Ole Vig videregående skole. Tomta er avlang, og er oppgitt å være 553 m2. Malt i kartet er tornta ca. 13 meter bred mot klager Jan Kåre Westerheim Taket på carportdelen av garasjen som søkes oppført er 5,5 meter bredt mot Jan Kåre Westerheims eiendom. Garasjedelens omsøkte bredde er 4,9 meter. Byggets totale lengde er 10,3 meter, hvorav garasjen er 7,3 meter Garasjetaket har en mønehøyde på 4,5 meter og gesimshøyde på 4,05 meter, mens carporten er lavere, ca. 3 meter på høyeste gesims. Etter situasjonsplanen som vedlå søknaden vil carporldelen være 1 meter fra nabogrensen i nord, garasjen vil være fire meter fra den samme nabogrensen. Mot nabogrensen i øst vil bade carport og garasje være 1 meter fra grensen.

6 Side 6 av 7 Hensynene bak den generelle avstandsbestemmelsen i pbl er i all hovedsak I lysforhold, innsyn, utsikt og brannsikkerhet. Også tap av aktuell utbyggingsmulighet kan være relevant. Dette er hensyn som også må vurderes ved bygningsmyndighetens avgjørelse om å tillate garasje, uthus og lignende mindre tiltak nærmere nabogrensen enn fire meter. Anne Westerheims eiendom ligger øst for tiltakshavers eiendom. Eiendommen er, i følge matrikkelen, ca. 1,5 daa. Det er ca. 20 meter fra det omsøkte tiltaket til bebyggelsen pa hennes eiendom. Fylkesmannen er enig med kommunen i at garasjen ikke vil gi betydelige ulemper for hennes eiendom. Avstanden til bebyggelsen og det faktum at det pa eiendommen er uteoppholdsarealer som ikke blir påvirket av den omsøkte garasjen, er avgjørende for Fylkesmannens vurdering. Vi er heller ikke kommet til at det omsøkte tiltaket vil begrense klagers utbyggingsmulighet på en slik måte at tiltaket bør nektes av den grunn. Jan Kåre Westerheims eiendom ligger nord for det omsøkte tiltaket Det er opparbeidet uteoppholdsareal sør pa tomta. Det er plantet noen busker/trær som skjermer noe for sola og hindrer innsyn til eiendommen hans. Det er oppført en veranda pa bakkeniva som har gode sol- og lysforhold mot sør, og i andre etasje pa huset er det ogsa en veranda. Klageren har ogsa stue i første etasje som vender sørover. Fylkesmannen er av den oppfatning at soltapet for Jan Kåre Westerheims eiendom ved oppføring av den omsøkte garasje ikke vil være betydelig. Det vektlegges at garasjedelen er fire meter fra nabogrensen, og at carportdelen er lavere, ca. 3 meter på høyeste gesims. Det vil kunne bli noe soltap på deler av tomta vår og høst, men da hovedsakelig midt på dagen. Det legges til grunn at en da uansett vil ha annet uteoppholdsareal med sol. Westerheim har i sin klage papekt at vinduet mot hans eiendom vil kunne medføre økt innsyn Fylkesmannen bemerker imidlertid at garasjen ikke kan benyttes som oppholdsrom. Det vil saledes ikke være fare for økt innsyn fra dette vinduet. Fra garasjen til bebyggelsen på Jan Kåre Westerheims eiendom er det ca. 8,5 meter. Hensynet til brannsikkerhet anses således ivaretatt. Fylkesmannen legger for øvrig til grunn at tiltakshaver ved oppføring av garasjen oppfyller kravene til sikkerhet ved brann som fremgår av kapittel lii TEK10. Etter en konkret vurdering finner Fylkesmannen ikke at ulempene for naboeiendommene vil være så store at det omsøkte tiltaket ikke kan godkjennes. Det er Fylkesmannens oppfatning at hensynet til tiltakshavers utnyttelse av eiendommen i denne konkrete saken tilsier at filtaket bør godkjennes som omsøkt. Kommunen har ved sitt vedtak, og i den forberedende klagebehandlingen, foretatt en grundig vurdering av tiltakets påvirkning for naboene. Kommunen har funnet at ulempene naboene påføres ikke vil være så betydelig at garasjen ikke kan tillates. Fylkesmannen har ingen innvendinger til den konkrete vurderingen som er foretatt av kommunen. Pa bakgrunn av ovennevnte fatter Fylkesmannen følgende vedtak: Stjørdal kommunes vedtak av 23. oktober 2014 i sak nr , hvor søknad om tillatelse til oppføring av garasje nærmere nabogrensen enn fire meter på eiendommen 102/78 ble godkjent, stadfestes. Klagene er med dette ikke tatt til følge.

7 Side 7 av 7 Fylkesmannens vedtak er endelig og kan ikke påklages videre i forvaltningen, jf. fyl. 28. Med hilsen Sissel E Slapgård(e.f.) Torbjørn Kayser Assislerende kommunaldirektør Rådgiver Kommunalavdelmgen Kommunalavdelingen Dokumentet er elektronisk godkjent og har derfor ingen underskrift Kopi Gunn Maø Dyrnes og Einar Haave Øverlands gate STJØRDAL Stjørdal kommune Postboks STJØRDAL