DET NORSKE BOLIGMARKEDET: BAKGRUNNSFAKTORER OG BÆREKRAFTIGHET

Transkript

1 DET NORSKE BOLIGMARKEDET: BAKGRUNNSFAKTORER OG BÆREKRAFTIGHET Erling Røed Larsen, Ph.D. forskningssjef Eiendomsverdi og professor II, Handelshøyskolen BI CME, 14. februar 2017

2 Dagens agenda Gå gjennom bakgrunnsmekanismer Antyde virkemåter og virkegrader Etablere indikatorer Diskutere hva indikatorene kan fortelle oss om bærekraft Det norske boligmarkedet

3 De viktigste faktorene i boligmarkedet Strukturelle Urbanisering Balassa-Samuelson-effekten (olje inntektsøkning, prisøkning i skjermet sektor) Lavere langsikts realrente E Konjunkturelle Ledighet og sysselsetting Lav kortsikts realrente E God tilgang på kreditt God inntektsvekst T Infrastruktur og trafikkavvikling Mangel på sentrale, byggeklare tomter Skatt Demografi Lite leiemarked Standardkrav X-faktorer Forventninger om kapitalgevinst Gjeld og egenkapitalakselerator

4 Renten, renten, renten Svært lett å betjene renteutgifter Ingen utsikt til særlig renteøkning Men hvis renten var hele historien, hadde vi sett lik boligprisøkning over hele landet Det gjør vi ikke Renten forklarer nivå, ikke regional spredning Kilde: Eiendomsverdi

5 E: Urbanisering Eie (P) og leie (E) er nære substitutter Urbanisering P/E-rate endres ikke Ikke urbanisering P/E-rate endres

6 Folkeavstemning med føttene Makro flyttemønster Norge urbaniseres Cafe latte-effekten Ikke mangel på land, men på sentrale koordinater Sammenheng arbeidsmarkedet og boligmarkedet Kunnskapsarbeidere vil til informasjonsklynger Kilde: SSB Det norske boligmarkedet

7 Urbanisering er ikke problemet, men løsningen Prof. Glaeser i «Triumph of the City»: Idé-sentraler Stordriftsfordeler (eks. sykehus) Miljøgevinster (transport) Framtiden ligger i byene

8 Tilbud Boligprisene ville ha vært (mye) lavere i Oslo (storbyer) hvis: flere kunne bo i sentrum brukte kort tid til sentrum STIKKORD: TID TIL SENTRUM

9 Urbanisering gir trengsel og trafikk Asker: 140m2 rekkehus: 6.0 mill. Vestre Aker: 8.8 mill. Forskjell: 2.8 mill. Ekstra reisetid: 30 min. Timepris: 400 kr/t Årsverdi: kr Kapitalisert (nåverdi): 2.5 mill. Når det er kø på veiene, blir det kø på visningene

10 Store fortetningsutfordringer NIMBYism Internasjonale eksperter overrasket over store plener i gangavstand fra sentrum København: minst 2 ganger tettere! Insider-outsiderproblematikk NIMBYism Det norske boligmarkedet

11 Men glem ikke: ønsket om kapitalgevinst Sekundærboligkjøpere: Kilde: Eiendomsverdi Det norske boligmarkedet

12 Reell reprising av sentralitet blir forsterket av gjeld og egenkapitalakselerator Har 100 m2. Kjøpte for 5 mill (H), lånte 4 mill. (M), E = 1 mill. LTV = 80 % Vil ha 120 m2 netto etterspørrer Reaksjon priser øker 20%? Boliger blir dyrere Vil ha 125 m2 eller 115 m2? Selvforsterkende spiraler

13 Risikobildet Prisnedgang Lav likviditet Tapt egenkapital 1. Kreditt- eller inntektshendelse 2. Realøkonomisk sjokk 3. Synkronisert selge-først-strategi Betjeningsproblemer Synkronisert nedskalering Feedback Det norske boligmarkedet

14 Synkronisering Alle vil selge først Umulig Høst 2008: Alle ville selge først Det norske boligmarkedet Kilde: Anundsen og Røed Larsen (2014). Journal of European Real Estate Research

15 Indikatorer P/E avslører om det er boble (> 30) eller urbanisering (<30) P/I avslører om gjeldsgraden er urovekkende høy (> 5) eller akseptabel (< 5) Det norske boligmarkedet

16 P/E Oslo, leiligheter P (eie): % E (leie): % Tabell 3. Beregnede P/E rater. Imputering av leie (E) for eiere og salgspris (P) for leietakere. Oslo og Stavanger, mars-april 2016 P/E Oslo 25. prosentil Median Gjennomsnittlig 75. prosentil Beregnet leiepris (E) for eiere 21,0 23,5 24,4 26,9 Beregnet salgspris (P) for leietakere 20,6 23,1 23,7 26,0 Stavanger Beregnet leiepris (E) for eiere 21,2 23,8 24,4 26,7 Beregnet salgspris (P) for leietakere 21,4 24,3 25,4 28,3 Det norske boligmarkedet

17 P/I Medianboligpris/median inntekt etter skatt 5,3 5,4 4,9 5,0 5,1 5,2 4,7 4,7 4,9 5,5 5,8 4,6 4,6 4,5 4,4 4,5 4,6 3,5 4,0 3,8 3,7 3,3 3,4 3,5 3,0 2,9 2,8 Medianboligpris/median inntekt etter skatt , Anders Lund, Eiendomsverdi Oppjustert ved å benytte SSBs lønnsindeks (tabell 07235) 1.1. år t vs1.1.år t-1 siste tre år og Eiendomsverdis boligprisindeks

18 Dette var bakgrunn og apparat: La oss være mer konkrete og se på nye tall Det norske boligmarkedet

19 PRISUTVIKLING 2016 DE STØRSTE BYENE 125,0 123,3 120,0 115,0 112,8 110,0 110,3 107,5 105,0 104,9 104,3 100,0 100,0 97,4 95,0 Norge Oslo Bergen Trondheim Kristiansand Stavanger Tromsø Det norske boligmarkedet

20 ØKENDE PRISFORSKJELLER I BYENE Sentrum Stavanger m , per m2 Det norske boligmarkedet

21 ØKENDE PRISFORSKJELLER I BYENE Uranienborg Oslo m , per m2 Det norske boligmarkedet

22 Leiligheter - snitt m2 pris (50-70m2, bygd ) Det norske boligmarkedet

23 FJORÅRETS KANSKJE HEFTIGSTE BUDRUNDE? Det norske boligmarkedet

24 FJORÅRETS KANSKJE HEFTIGSTE BUDRUNDE? Det norske boligmarkedet

25 BOLIGPRISER OG INNTEKT Det norske boligmarkedet

26 Tenk dere en gjennomsnittlig famille med mor og far i arbeid og med 2 barn under 18 år. Det norske boligmarkedet

27 Medianinntekt etter skatt - par med barn 0-17 år Kilde SSB Det norske boligmarkedet

28 Medianprisen for famileboliger (enebolig, rekkehus, tomannsbolig) Det norske boligmarkedet

29 10,0 Medianpris hus / medianinntekt etter skatt - par med barn 0-17år ,0 8,7 8,0 7,0 7,1 6,6 6,0 5,0 4,0 3,0 3,4 4,3 3,6 3,6 5,2 5,5 6,1 5,5 4,9 3,9 3,0 3,9 3,6 4,9 3,1 3,7 3,9 4,1 3,5 4,0 3,1 3,2 3,0 4,1 4,4 4,1 3,1 4,7 2,8 5,0 4,0 4,2 4,1 5,2 4,5 3,5 5,7 4,1 2,0 1,0 0,0 Det norske boligmarkedet

30 Eksempel Ski kommune Inntekt etter skatt - Par med barn 0-17 år Median boligpris Det norske boligmarkedet

31 Vi beregner så hva en familie med medianinntekt må bruke som andel av sin disponible inntekt (etter skatt) for å finansiere medianboligen. Forutsetninger er: - 85% belåning - 25 års nedbetaling - Styringsrente + 2 % bankmargin Det norske boligmarkedet

32 35 % Årlig kostnad som andel av disponibel inntekt 30 % 28 % 29 % 25 % 20 % 19 % 24 % 20 % 22 % 23 % 22 % 23 % 22 % 22 % 24 % 15 % 10 % 5 % 0 % Det norske boligmarkedet

33 Hva skjer med årlig kostnad dersom renten på boliglånet skulle stige med henholdsvis 1 %, 2 %, 3 % og 4 %? Det norske boligmarkedet

34 40 % Årlig kostnad som andel av disponibel inntekt 35 % 35 % 32 % 30 % 25 % 20 % 15 % 10 % 19 % 24 % 28 % 29 % 20 % 22 % 23 % 22 % 23 % 22 % 22 % 24 % 26 % 29 % : 3,55% : 4,55% : 5,55% : 6,55% 5 % 0 % Det norske boligmarkedet

35 Hva skjer med årlig kostnad dersom boliglånsrenta forblir på dagens nivå, men prisene stiger med henholdsvis 10 %, 15 %, 20 % og 25 %? Det norske boligmarkedet

36 35 % Årlig kostnad som andel av disponibel inntekt 30 % 25 % 20 % 19 % 24 % 28 % 29 % 20 % 22 % 23 % 22 % 23 % 22 % 22 % 24 % 26 % 29 % 28 % 27 % 15 % 10 % : 10% : 15% : 20% : 25% 5 % 0 % Det norske boligmarkedet

37 Vi ser her: skisser av en «semi-rente-elastisitet» Renteøkning på 1 %-poeng Boligprisøkning på 10 % Boligutgiftsandel 26 % Boligutgiftsandel 26 % Renteøkning på 2 %-poeng Boligprisøkning på 25 % Boligutgiftsandel 29 % Boligutgiftsandel 29 % Anundsen, A.K. (2017): Semi-rente-elastisitet: 13.9 Det norske boligmarkedet

38 Hvordan ser regnestykket ut for landets største boligmarkeder? Det norske boligmarkedet

39 45 % Årlig lånekostnad som andel av disponibel inntekt etter skatt 40 % 40 % 35 % 30 % 25 % 20 % 15 % 33 % 31 % 28 % 26 % 25 % 24 % 22 % 20 % 17 %17 % 16 % 18 % 14 % 18 % 16 % 23 % 14 % 17 % 18 %19 % 16 % 18 % 14 % 15 % 14 % 19 %20 % 19 % 14 % 22 % 13 % 23 % 18 % 19 % 19 % 24 % 21 % 16 % 26 % 19 % 10 % 5 % 0 % Det norske boligmarkedet

40 Oppsummerende merknader Boligprisoppgangen har reell komponent; leiepriser har også steget Bidrag fra kreditt-siden Risiko knyttes til kreditthendelse, sjokk eller forventningsendring I markeder der selgere også er kjøpere vil dette kunne gi selvforsterkende spiraler P/E er ikke foruroligende høy (for leiepriser har også steget) P/I er høy og boligutgiftene sensitive for renteøkninger Det norske boligmarkedet