VFF, 3. april Harald Magnus Andreassen

Transkript

1 VFF, 3. april 2014 Harald Magnus Andreassen

2 Kødder du, eller? VFF, 3, april 2014 Harald Magnus Andreassen

3 Housing Financial assets % of disposable income Liabilities of which equities Swedbank Norway Sweden Denmark USA

4 Hva har vi gjort siden 2000? Finansiere i nye boliger 5% Netto finansinvesteringer: 1% 4

5 Hva har vi gjort siden 2000? Finansiere i nye boliger 5% Netto finansinvesteringer: 1% Vi øker gjeldsgraden med 6% av inntektene Vi øker fordringsraten med 7% av inntektene Mye går til pensjonssparing (bra!), noe til bankinnskudd. Og det inkluderer ikke-noterte selskaper 5

6 Vi må legge på netto spart husleie Hvor stor er den? 3% ok som snitt, ikke der nå 6

7 7

8 De siste 10 årene har vært Norges! 8

9 Ganske likt over tid, før skatt Bank/pengemarkedet er taperen, på lang sikt (merk: lang sikt!) 9

10 10

11 Aksjer svinger mest på kort sikt, men så stor for skjell i de lange sykene PS: Aksjer leder litt! 11

12 Bolig går i praksis fri for beskatning Andre: Stor del av nominell avkastning (og enda mer av reell) i skatt Netto inntekt 0 27% 27% 27% Salgsgevinst 0 27% 27% 27% Formuesskatt 0/lav 0/lav 1% 1% Samlet skatt, 0.2 2% 3% 2% i % av verdi.. andel avkast Boliginvesteringen har gitt mye mer igjen etter skatt fordi avkastning/gevinst ikke skattlegges 12

13 13

14 14

15 Lav skatt forklarer høyt boligforbruk mer enn høyere priser, på sikt 15

16 Når avkastningen etter skatt (8%) er høyere enn lånerente etter skatt (3%), blir avkastningen på EK raskt høy, når giringen er høy Aksjer belånes også, men mulighet langt mindre fordi kortsiktig volatilitet er stor 16

17 På lang sikt er forvaltningskostnadene svært viktige Giring Likviditet Kostnad Bryderi ? 17

18 Hva er utsiktene? 18

19 Risikoen er mindre enn for aksjer 19

20 Er Oslo Børs dyr? Neida, kun midt på treet. Som vokser bra! 20

21 ÁÂÃÄÅÆÇÈÉÅÂÈÁÆ 21

22 Hva er den lange linjen?!" ##! ' () $% % % % % %& %$ %% ÁÂÃÄÅÆÇÈÉÅÂÈÁÆ 22

23 %$ '$ & ()*! "#$ ÁÂÃÄÅÆÇÈÉÅÂÈÁÆ 23

24 %$ '$ & ()*! "#$ ÁÂÃÄÅÆÇÈÉÅÂÈÁÆ 24

25 .. dersom du betaler ned på boliglånet 25

26 Inntektene har steget raskere i Australia og raskt i Canada også 26

27 Tilbudssiden har vært i stand til å reagere! 27

28 Men slapp av: Du får god realrente over tid! Likevel: Pass på når du kjøper og når du selger Merk: Oslo er en by, landet er noe annet! 28

29 Og USA er på vei tilbake, etter dyp nedtur. Bygger altfor lite nå! Det er bare ett sted det fortsatt bygges mye 29

30 SSB: Byggebransjen har gode driftsresultater Er tallene troverdige? Jeg går ikke god for dem (men har sett at noen har tjent bra..) 35% 30% 25% 20% 15% 10% 5% 0% -5% Driftsresultat i % av verdiskaping Fastlands-Norge, bedrifter eks. strøm Industrien Bygg og anlegg, just. for selvstendiges "lønn" -10%

31 Vil bolig alltid bli sett på som noe helt unikt (høyest avkastning, lavest risk)? Hvor mye av skattefordelen på bolig er i prisen? Blir neste ending i skatt i favør eller disfavør av bolig/næringsbygg? Hva blir den neste overraskelsen for norsk økonomi, folks inntekter? Kanskje aller viktigst: 31

32 32

33 33

34 34

35 Spørsmål: Hvilke tre plasseringsalternativer tror du vil gi høyest avkastning og risiko de neste fem år? Bolig: Høy forventet avkastning Lav risiko Aksjer og aksjefond: Lav avkastning Høy risiko Nordmenns oppfatning av forholdet mellom forventet avkastning og risiko stemmer ikke med finansteorien.

36 Housing Financial assets % of disposable income Liabilities of which equities Swedbank Norway Sweden Denmark USA

37 Tar vi med kun Statens Pensjonsfond Utland er aksjeandelen høy Og vi har et SPN + en del aksjer i statlige eie Housing Financial assets % of disposable income Liabilities of which equities Swedbank Norway Sweden Denmark USA Norge m OF

38 Så kanskje Ola og Kari har blitt tilpasset ganske bra likevel 38

39 Hvorfor skal en som eier en dyr bolig betale mindre skatt enn den som eier en billig bolig? Det er ikke rentefradaget som er problemet, men at spart husleie ikke beskattes Hvorfor skal de som eier mye aksjer skattlegges mye hardere enn de som eier dyre boliger Hvorfor skal de som leier betale mer skatt enn de som eier? Synd at de har gått hjem allerede 39

40 VFF, 3. april 2014 Harald Magnus Andreassen