Boligpriser. Hvor høyt kan de gå? Av Finansfeber ( Oktober 2011

Transkript

1 Boligpriser Hvor høyt kan de gå? Av Finansfeber ( Oktober 2011

2 Boligprisutvikling NB! Grafen går Kun til (Etter 08 stiger prisene videre til nye topper)

3 Boutgifter: Leiligheter; Hus; Leietagere

4 Statsgjeld vs. Husholdningsgjeld Hvis vi for en stund glemmer statsgjeld, som jo er i vinden om dagen... og konsentrerer oss om husholdningsgjeld vs. BNP, så får vi noen interessante referansepunkter. Det er husholdningenes gjeldsgrad som er interessant vis a vis boligprisene. Ofte hører vi at en sprekk i boligmarkedet aldri vil kunne skje her "for Norge er ett av verdens rikeste land. Men... Staten vil ikke gå inn og overta boliglånet ditt dersom økonomien går på en soft patch, eller en mer alvorlig smell. Alt staten vil gjøre ved en resesjon/depresjon er å bruke penger på motkonjunkturtiltak over statsbudsjettet, eventuelt baile bankene. Bailouten en boliglånsdebitor har å se frem til er en personlig konkurs, med påfølgende gjeldssanering etter 5 år på eksistensminimum via gjeldsordning... Det er interessant å se på husholdningenes gjeld, siden de ikke kan øke gjelden vs. inntekten i det uendelige. Dette er relevant å se på, siden boligkjøp hovedsakelig finansieres med gjeld.

5 Økning i husholdningenes gjeld vs. økningen i boligprisene Siden bolig er en aktivaklasse som i all hovedsak finansieres via kreditt, er vi avhengig av gjeldsvekst for å ha boligprisvekst. Drivere for høyere boligpriser i Norge er derfor: 1. Tilbud vs. etterspørsel 2. Lave renter som gjør at gjeldsbyrden oppleves håndterbar 3. Subsidiering av boliglån via fradragsberettigede gjeldsrenter og fritak for gevinstbeskatning ved salg 4. Banker som er villige til å låne ut 5. Senking av kredittkrav (Husbanken), som fyller på etterspørselssiden med kjøpere som ikke ellers ville fått lån

6 GJELDSVEKST: Norske husholdninger har sammenlagt en gjeld på ca 85% av BNP (Husk tallet 85%) Hva har andre land? Og hva med deres boligpriser? (Tallet 85% er kommet frem til ved å dele nylig publiserte (via E24) tall over husholdningsgjeld fra Norges Bank, med norsk BNP for 2010)

7 UK: Husholdningsgjeld vs. BNP Gjelden toppet på ca 100% av BNP...mens boligprisene toppet i 2007 når gjelden var på ca 95%

8 USA: Husholdningsgjeld vs. BNP Gjelden toppet på ca 98% av BNP i mens boligprisene toppet i 2006 når gjelden var på ca 94%

9 USA & UK ser altså ut til å ha nådd sine topper når husholdningenes gjeld vs. BNP var på omkring 90%-95%

10 Er 90%-95% en universal smerteterskel, noe som gir Norge ytterligere 5%-10%å gå på... eller kan vi klare å klemme ut litt til...?

11 Australias husholdninger klarer det...enn så lenge Husholdningene har mer enn 95% av BNP i gjeld...og boligprisene stiger enda (svart graf)

12 Kanskje 90%-95% er en minstegrense som må nåes før ett krakk i boligprisene kan finne sted, og ikke en maksgrense?

13 La oss se på verdens drøyeste boligboble noensinne, Japan. kjøpte man bolig på toppen i 1991, er verdien halvert i dag, 20 år etter. Hvor mye gjeld hadde de japanske husholdningene i % av BNP da deres boble sprakk...over maksgrensen på 90%-95%?

14 Japan: husholdningenes gjeld vs. BNP Nei, 95% er ingen minstegrense. Japan hadde bare omkring 38%......før deres boligboble sprakk:

15 Legger vi til at Hellas og Irlands husholdningsgjeld nådde omkring hhv. 61% og 110% av BNP, før boligprisene deres toppet, ser vi at selv om ett lands tåleevne varierer, er allikevel våre husholdningers 85% relativt høyt. (for Hellas er det hovedsakelig statsfinansene som har ødelagt økonomien)

16 Og selv om gjeld og boligpriser stiger i tandem...

17 ...så synker de ikke i tandem! Gjelden forblir, og virker som en klamp om foten til økonomien:

18 Tilbake til Norge... Er vi i bobleterritorium?

19 Tja, døm selv... Boligprisindeks: Norge vs. USA (tom. 2008) Uproporsjonal utvikling mellom boligpriser & gjeld vs. lønnsvekst siden (Legg merke til at gjelden øker i takt med boligprisene)

20 Hva med tilbud og etterspørsel? Er tilbudet av en vare (bolig) mindre enn etterspørselen, stiger prisen på varen

21 Siden boliger ikke er en forbruksvare, kan vi også ta følgende forutsetning: Når den siste kjøperen er inne, er alle potensielle selgere I følge greater fool teorien stopper dette prisstigningen i enhver aktivaklasse.

22 Dette så vi under IT-Boblen:...alle bare måtte ha....helt til alle hadde fått...

23 Household ownership i sammenlignbare land, hvor boligprisene har gått på en knekk: England 1991: 67% % USA 1991: 59% % Irland 1991: 83% % Hellas 1991: 72% 2009 ca. 79% Spania 1991: 80% % Den høyeste ratioen ett av landene oppnådde før kollaps, var 86% (Spania) (1991 tallene er hentet fra World Bank Research Team)

24 Norges utvikling i home ownership ratio: 1991: 73% 2006: 86% (Husbanken har gjort en god jobb...alle skal få...bolig) (2006 tallene er hentet fra Eurostats 2009 årbok)

25 Ved siden av økonomiske konjunktursvingninger, har det norske boligmarkedet 3 hovedtrussler: Kjøperne makter ikke ta opp mer gjeld; ingen penger til å by prisene videre opp Kjøperne blir brukt opp ; alle representerer derfor en potensiell selger Vi har historisk høy husholdningsgjeld, samtidig som vi har historisk lave renter

26 Hvordan vil det gå med norske boligpriser? Vil vårt tre faktisk vokse inn i himmelen?...eller sitter vi på en boligboble?

27 Spør din lokale eiendomsmegler!