Del 1 Tilstandsrapport LØVÅSEN SYKEHJEM LØVÅSVEIEN 26

Transkript

1 Del 1 Tilstandsrapport LØVÅSVEIEN

2 Etat for bygg og eiendom Tilstandsrapport Dato: Side 1 av 24 INNHOLDSFORTEGNELSE TILSTANDSRAPPORT Formål Eiendomsopplysninger Rapportering Oppsummering med tiltak og kalkyler Enkel beskrivelse av tilstand og tiltak basert på risikobasert tilstandsreg Byggspesifikke målinger og resultater - enkel vurdering Rapport fra særskilte kartlegginger Skjemaer for risikobasert tilstandsregistrering med summeringsark, fotoserier og situasjonsplan Del 2 - Vedlegg... 24

3 Etat for bygg og eiendom Tilstandsrapport Dato: Side 2 av 24 TILSTANDSRAPPORT Løvåsen sykehjem var ferdig oppført i 2006 og består av et stort bygg på i alt m 2 BTA. og med i alt 112 sengeplasser. Bygget består av fire fløyer hhv. fløy A, B, C og D på hhv. fire og fem etasjer. Her er 15 boenheter, hver med 8 til 10 beboere. Der er anlagt sansehage med direkte utgang fra noen av boenhetene, men også utgang fra hver etasje. Her er et stillerom/kapell, en frisørsalong, et tannlegekontor og en fotpleier samt en stor kafeteria i 1. etasje. Bygget er et fullsprinklet betongbygg med plasstøpte betongdekker og veggskiver, søyler og dragere. Yttertaket er et valmet tak med falsede stålplater. Fasadene har tegl og Steni-plater som kledning og vinduene er trevinduer med aluminiumsprofiler utvendig. Det er kun utført det aller nødvendigste av utskiftinger og vedlikeholdsarbeider siden bygget ble satt i drift. Bygget har to vinterhager og en stor utendørs sansehage. Det har vært, og er fremdeles noen lekkasjer fra vinterhagene. OPAKs hovedinntrykk er at sykehjemmet fremstår med god standard og i god vedlikeholdt stand. Inneklimaet vurderes også som godt. Det begynner imidlertid å vise tegn på noe slitasje på innvendige overflater. Utvendig vurderes tilstanden som generelt god, men enkelte problemområder er observert, som dekket i vinterhagene, hvor det er lekkasjer, og overgang fasade/dekker hvor beslagsløsningene har en dårlig utførelse. Innenfor en tiårsperiode vil det være behov for en del periodiske vedlikeholdsarbeider og noe utskiftinger. De store utskiftingene ligger imidlertid enda lenger frem i tid. Det foreligger ingen rapport fra kartlegging av helseplager hos ansatte for sykehjemmet, men ifølge brukerne selv er det ikke meldt om noen negative forhold. Rengjøringen er tilfredsstillende ved sykehjemmet. Bygget er i stor grad tilpasset dagens krav til universell utforming. Det er to moderne heiser fra byggeåret, det er trinnfri adkomst, gode dørbredder og de fleste dører er terskelløse. Også fargesettingen vurderes som god. Det er ikke meldt om, eller registrert problemer med funksjonaliteten ved bygget eller plassmangel i særlig grad. Bygget fremstår som et godt fungerende, funksjonelt sykehjem. Bygget har oppnådd energimerke D, farge rød, hvilket tilsier at energibruken er relativt høy og det benyttes fossilt brensel. Forbruket ligger ca. 15% over normtallet for denne type bygg. Ventilasjonsanleggene har lav faktisk gjenvinning. Energivurderingen av de tekniske anlegg viser at det er mange, relativt enkle tiltak som kan gjennomføres for å bedre energibruken i bygget. Bygget er fullsprinklet og det er balansert ventilasjon med gjenvinning i hele bygget som gir gode luftmengder. Også de elektriske anleggene fremstår med god standard. Over de neste 10 årene vil det primært være behov for periodisk vedlikehold av bygningsmessige og tekniske forhold for å opprettholde den gode standarden. Noen mindre utskiftinger må påregnes. De forslåtte tiltak, for kommende tiårsperiode, utgjør i alt ca. kr inkl. mva. Ca. 70% utgjør vedlikeholdskostnader, mens de resterende 30% er utviklingskostnader. Restlevetiden på bygget, forutsatt normalt vedlikehold, vurderes å være til ca. år 2085, med estimerte vedlikeholdskostnader de neste 10 årene på kr 782,-/m 2. Dette gjenspeiler tydelig byggets unge alder. Etter OPAKs vurdering faller Løvåsen sykehjem typisk inn under kategorien bygg som har behov for mindre vedlikeholdstiltak/utskiftinger, herunder behov for utvikling og moderniseringer. Forutsatt normalt vedlikehold har bygget lang forventet restlevetid. Etat for Bygg og Eiendom presiserer at oppgitte kostnadskalkyler primært relaterer seg til eksisterende bygningsmasse og trenger derfor nødvendigvis ikke samsvare med budsjettbehov. I vurderingsprosessen videre kan andre kostnader påløpe, som f.eks. behov for erstatningslokaler, reguleringsplanendringer, påbygg, modernisering og ombygging for bedre arealutnyttelse o.a.

4 Etat for bygg og eiendom Tilstandsrapport Dato: Side 3 av Formål Denne rapporten tar for seg tilstandskartlegging av bygningsmassen inklusiv enkel enøk-vurdering med anbefalinger om tiltak og kostnader. Rapporten skal danne basis for videre vedlikeholdsplanlegging og er en del av Etat for bygg og eiendom sin strategi for overordnet HMS-forvaltning i kommunale bygg. Tilstandsrapporteringen er videre et ledd i pålegg fra Arbeidstilsynet i 2011 som var rettet mot skolebygg om bl.a. å kartlegge helsefarer forbundet med inneklima, risikovurdere dette og utarbeide tiltaksplaner. Det tas sikte på at tilstandsrapportene vil revideres hvert 4. år og fortrinnsvis med bistand fra bedriftshelsetjenesten og med medvirkning fra ansatte. Vurderingene er gjort utfra befaringer foretatt av OPAK AS inklusive samtaler med driftspersonell og brukere understøttet av aktuelle målinger og fremlagt dokumentasjon. Aktuelle kartlegginger som er utført av leietaker, leietakers byrådsavdeling, bedriftshelsetjenesten, tilsynsrapporter, fagrapporter o.l. som relaterer seg til bruk av bygget er vurdert og integrert i rapporten dersom slik dokumentasjon er fremlagt. Basert på forannevnte er de ulike registreringer sammenført og tiltaksvurdert i skjemaet «risikobasert tilstandsregistrering» som fremgår av kapittel 3.0. Samlet vurdering med anbefalinger om tidfestede tiltaksplaner er forelagt: Tjenesteplass/funksjon Navn Sign Etat for bygg og eiendom Tjenestestedsleder Verneombud Trond Arild Warolin Ingrid Tvedt Nina M. Johannessen 1.2 Eiendomsopplysninger Kommune: Bergen Gnr/Bnr: 23/383 Adresse: Løvåsveien 26 Postnr/Sted: 5145 Fyllingsdalen Byggeår: 2006 BTA: m² Antall bygninger 1 Antall etasjer: 5 Reguleringsforhold: Regulert Etasjer under terrengnivå: Opptil 3 (delvis) Tomtestørrelse: m 2 Bygningstype: Sykehjem Størrelse tilrettelagt uteareal for beboere: Sansehage ca m 2 Bygningen brukes i dag til: Sykehjem samt tilbud om frisør, fotpleier og Tomteopparbeidelse: Ca m 2 tannlege Bygningens tidligere bruk: Ingen Ant. P-plasser: Større påkostninger: Ingen siden byggeåret. Vei/adkomst: Offentlig Ferdigattest: Ikke kjent Vannforsyning: Offentlig Bygningsbrannklasse: BKL 3 Avløp: Offentlig Antall brukere/kapasitet 128 beboere, hvorav 16 av disse er dagpasienter. Antall ansatte 120 årsverk ca. 300 ansatte Andre bruksformål - antall pers. -

5 Etat for bygg og eiendom Tilstandsrapport Dato: Side 4 av Rapportering Denne rapporten er bygget opp som følger: Del 1: Tilstandsrapport: Kapittel angir på overordnet nivå tiltak pr hovedbygningsdel med kostnader samt diverse grunnlagsinformasjon for rapporten Kapittel angir en litt mer detaljert tilstandsoversikt med gjennomførte kartlegginger. Kapittel 3.0 angir detaljer om anbefalte tiltak inkl. fotoserier og situasjonsplan Del 2: Vedlegg: Kapittel 4.0 vedlegg fremgår av egen innholdsfortegnelse under kapittelet Rapport: Utført av: Dato: Tilstandsrapport John Morten Kvam /Ola Thingelstad Tilstandsrapporten er kontrollert Henrik Syvertsen Tilstandsrapporten er et resymè som anbefaler aktuelle tiltak basert på vedlagte delrapporter: Rapport: Utført av: (firma, navn, tittel/funksjon) Dato: Tilstandsregistrering med kostnadsestimater OPAK AS RIB Henrik Syvertsen RIE Ola Thingelstad, ing RIV Ola Thingelstad, ing Andre (ARK, RIBR etc.) Jarle Svanæs, siv.ing Oppsummering fra vernerunde Dokumentasjon ikke mottatt - Oppsummering fra kartlegging av helseplager Dokumentasjon ikke mottatt - Kartlegging og vurdering av ansattes dusj- og toalettforhold Dokumentasjon ikke mottatt - samt arbeidsplasser Forenklet enøkvurdering OPAK AS, v/jarle Svanæs Nov Enøkvurdering tekniske anlegg Energima AS Energiattest Energima AS Følgende målinger er gjennomført: Rapport: Utført av: Dato: Fuktmåling Ikke utført - Inneklimalogging (CO 2, temp, Relativ luftfukt) Ikke utført - Belysning/støy utført ved behov Ikke utført - Utlegging/innhenting av Utført av Bergen kommune EBE. sporfilmer Radon Analyse av sporfilmer Landauer Nordic Tidligere asbestkartlegging Ikke utført - Foreslåtte tiltak er etter beste evne basert på risikovurdering relatert til ovennevnte inklusiv opplysninger gitt av Bestyrer Ingrid Tvedt, verneombud Nina M. Johannessen og byggforvalter Trond Arild Warolin. Følgende verktøy/måleinstrumenter er brukt: Måling: Verktøy/måleinstrument Fukt Ikke aktuelt CO2, temp, relativ luftfukt (RF) Ikke aktuelt Belysning Ikke aktuelt

6 Etat for bygg og eiendom Tilstandsrapport Dato: Side 5 av 24 Ventilasjon Ifm. tilstandskartleggingen vil aktuelle innreguleringsprotokoller legges ved der dette foreligger. Vurdering av tilstand er basert på resultater av fremlagt informasjon og ventilasjonsanleggets alder. Eventuell logging av CO2, temp og RF for å gi et bilde av luftskifte vil foretas dersom dette er hensiktsmessig. Logging vil normalt skje i et representativt utvalg av rom (3-7 stk.) som er beregnet for permanent opphold for flere personer. På generelt faglig grunnlag tilføyes det at et ventilasjonsanlegg sin funksjonelle levetid antas ikke være mer enn 20 år, men kan fungere godt teknisk i 30 år uten at dette gir negativ helsemessig effekt. Jo eldre anlegget er, jo mindre sannsynlig er det at det forefinnes oppdaterte innreguleringsprotokoller. Etat for bygg og eiendom vil for de tilfeller støtte seg på anleggets alder og tilført informasjon og vurdere tilstand deretter, subsidiært foreta inneklimalogging etter behov. Ventilasjonsanlegg med kanalføringer er en del av byggets infrastruktur og vil normalt anbefales utskiftet ifm. større rehabiliteringsarbeider. Medvirkning Ifm. kartleggingsarbeidene av den bygningsmessige tilstand er tjenestestedsleder kontaktet og bedt om å involvere byggets øvrige nøkkelpersonell som verneombud, tillitsvalgte, annet personale for å få frem brukernes erfaringer og observasjoner av bygningstilstand. Herunder plukke ut aktuelle rom og arealer for eventuelle nærmere målinger, samt kunne gi uttale til arbeidsutkast til tilstandsrapport. Verktøy for Tilstandsregistrering og metode Tilstandsrapporten angir på overordnet nivå aktuelle tiltak i sin helhet. Kartleggingsskjemaet «Risikobasert tilstandsregistrering» er brukt som underlag for sluttrapporten. Denne bygger på NS3424-Tilstandsanalyse av byggverk og NS3451-Bygningsdelstabellen, men kan som tillegg også fokusere på driftsrelaterte forhold, HMS-relaterte krav og Enøk. Anbefalinger om tiltak og tidspunkt for gjennomføring (anbefalt vedlikehold- og utviklingsplan) vil basere seg på faglig skjønn av tilstandsgrad, konsekvenstype, konsekvensgrad og sannsynlighet som resulterer i risiko og score. Referansenivå for tilstandsgrad (TG=0) er sett utfra dagens krav og standard. Dette verktøyet er en del av kommunens «Overordnet rutine for systematisk HMS-forvaltning i kommunale bygg-vedlikeholdsstrategi» som er under implementering hvor bl.a. FDV-systemet BkBygg står sentralt. Det er etablert egne moduler for tilstandsregistrering og kontroller. I den grad det lar seg gjøre er anbefalingene med kostnadsestimater (nåverdi) sett ca. 21+ år frem i tid. I tilstandsrapporten er estimatene periodisert i kategoriene Strakstiltak <1år, 1-5år, 6-10år og 11+år fordelt etter følgende kostnadstyper: Akutt (D-V) Skader og mangler som ifølge lover og forskrifter må utbedres eller forhold som kan sette menneskers liv eller helse i fare. 0-1 år Vedlikehold (V) Tiltak som er nødvendig for å opprettholde byggverket på et fastsatt kvalitetsnivå/ funksjonsnivå og derved gjøre det mulig å bruke det til sitt tiltenkte formål innenfor en gitt brukstid. Gjelder også utskifting av bygningsdeler/tekniske installasjoner med kortere levetid enn resten av byggverket. Utvikling (U) (Modernisering)Investering Tiltak som er nødvendig for å utvikle byggverket for å opprettholde dets verdi over tid i forhold til nye krav fra brukere, marked og myndigheter. Enøk vurdert eksplisitt utfra kost/nytte perspektiv. For nærmere redegjørelse av kostnadskategoriseringen (D-V-U) henvises det til NS3454 Livssykluskostnader for byggverk. Prinsipper og struktur. Rivekostnad (R) For bygg som anbefales revet ila kommende 15-års periode er rivekostnad og en grov vurdering behandlet eksplisitt i sluttrapporten med nærmere tidsangivelse. Vurdering baserer seg på «totaløkonomi» til DVU og brukbarhet > nybyggkostnad og arealeffektivitet.

7 Etat for bygg og eiendom Tilstandsrapport Dato: Side 6 av 24 Registreringsnivå 2 iht. «NS 3424:2012 Tilstandsanalyse av byggverk» er fulgt ifm. kartleggingsarbeidene. Det tas forbehold om at skjulte feil og mangler kan forekomme. Det er ikke åpnet opp i konstruksjoner. For det enkelte bygg vil snittverdi for Tilstandsgrad (TG), Konsekvenstype (KT), Risiko og Score fremkomme. Snittverdiene er i forhold til antall registreringer og det presiseres at snittverdiene kun er en overordnet pekepinn på verdiene og trenger nødvendigvis ikke være et «rettferdig» bilde av situasjonen. Dette henger bl.a. sammen med antall registreringer og omfang av disse. Ved regelmessig tilstandskartlegging hvert 4. år vil verdiene kunne reflektere utviklingen av tilstand og HMS status i det enkelte bygg. Konsekvenstype bør ikke ligge på rødt område. Eksempler og forklaring vist nedenfor: Snittverdi Snittverdi Snittverdi TG KT risiko Score 1,7 6,0 2,00 84 Risiko fremkommer slik: Konsekvensgrad (0-3) x Sannsynlighetsgrad (1-3) for at skade kan inntreffe innenfor valgt konsekvenstype Score fremkommer slik: Tilstandsgrad(0-3) x Konsekvenstype (Vekttall 1-9) x Risiko. Score kan være et uttrykk for prioritering av tiltak på et bygg eller mellom flere bygg. Tilstandsgrad 0-3 (TG) Konsekvenstype 1-9 (KT) (Vekttall 1-9 i parantes) Risiko 0-9 Risiko = KG x S KG=Konsekvensgr 0-3 S=Sannsynlighet 0-3 HMS=1-5 0 = Ingen avvik 1 = Fare for liv og helse (9) 1-2,5 = Liten risiko 1 = Ingen vesentlige avvik 2 = Pålegg foreligger (8) 2,5-5 = Middels risiko 2 = Vesentlige avvik 3 = Sikkerhet (7) 5-9 = Stor risiko 3 = Stort/ alvorlig avvik 4 = Pålegg påregenlig (6) 5 = Helse og miljø (5) 6 = Driftsavbrudd (4) 7 = Vedlikehold (3) 8 = Funksjonalitet (2) 9 = Estetikk (1)

8 Etat for bygg og eiendom Tilstandsrapport Dato: Side 7 av Oppsummering med tiltak og kalkyler Bygningsmassen består av et sykehjemsbygg ferdig oppført i 2006.Nedenforstående tabell angir og kategoriserer tiltak og kostnader etter risikovurdering. Vurdert restlevetid: år Institusjonsnavn -TOTALT Antall bygg vurdert : 1 Areal totalt: BTA Estimert rivekostnad ved < 15 år restlevetid : Kr Anbefalte tiltak Strakstiltak <1 år Tiltak 1-5 år Tiltak 6-10 år Tiltak 11 + Totalt Kr. pr. m 2 (0-10 år) Enøk Driftsmessige forhold D (anbefalte forbedringer) U Bygning V U VVS V U Elkraft V U Tele og automasjon V U Andre installasjoner V U Utendørs V U Dokumentasjon - V rapporter - HMS U Sum Drift eks. mva D Sum Vedlikeh. eks.mva V Sum Utvikling eks mva U SUM Eks. mva VU Uforutsett 20% VU Rigg, drift, adm, prosj, PL,BL 25% VU MVA VU TOT. ESTIMAT Inkl.mva VU Som en generell merknad presiseres det at ovennevnte kostnader er rettet mot eksisterende bygningsmasse med eventuelle kostnader ved nødvendig arealutvidelse/ombygging for tilpassing rundt ansattes arbeidsforhold. Eventuelle behov for erstatningslokaler ved gjennomføring av tiltak er ikke hensyntatt. Snittverdi Snittverdi Snittverdi TG KT risiko Score 1,1 6,9 1, Anbefalte organisatoriske forhold: Anbefalte tiltak Anbefaler gruppeskift av lysrør og tennere for å sikre god og enhetlig belysning Få en bedre drifting av ventilasjonsanleggene for bedre energiøkonomi Følge renholdsrutinene bl.a. regelmessig boning/polish av gulvbelegg for at forventet levetid skal oppnås Ansvar Drift Drift Bruker

9 Etat for bygg og eiendom Tilstandsrapport Dato: Side 8 av 24 Investeringsplaner: Løvåsen sykehjem er ikke nevnt spesifikt i Budsjettplanen 2014 for Bergen kommune. Vi påpeker imidlertid at det i Byrådets forslag til budsjett for 2014, økonomiplan , fremheves at det i de siste ti årene har vært gjennomført en storsatsing på sykehjem i Bergen kommune, og at aldersinstitusjonene i Bergen står overfor en betydelig omstilling og utvikling frem mot Det er spesielt behov for økt kapasitet, samtidig som tosengsrom skal avvikles og aldershjemsplasser i uhensiktsmessige bygg må utfases. For ytterligere detaljer om anbefalte tiltak og tidspunkter for utførelser henvises det til kap. 2 og 3. Løvåsen sykehjem ble oppført i 2006 og ligger i Fyllingsdalen like utenfor Bergen sentrum og består av et fem etasjers betongbygg, bygget inn i en skråning. Bygget fungerer som et sykehjem for i alt 128 beboere (hvorav 16 dagplasser). Disse har alle moderne enerom med egne bad/wc. Bygget har bæresystemer bestående av betongsøyler, dragere, dekker og veggskiver. Taket er valmet og tekket med båndtekking i stål. Fasadene er kledd med teglstein og Steni-plater. Vinduer og dører har utvendige aluminiumsprofiler. Innvendige flater består av gulv med banebelegg, vegger med malte flater med og uten glassfiberstrie og systemhimlinger. Bygget har etter OPAKs vurdering ikke behov for noen større oppgraderinger/vedlikeholdsarbeider, men det er viktig med regelmessig vedlikehold for å opprettholde kvaliteten på bygget både utvendig og innvendig. Bygget har moderne VVS-anlegg fra bygget var nytt i Det er tidsriktige sanitæranlegg og vannbårent varmeanlegg fra el-kjele og oljekjele. Det er et moderne ventilasjonsanlegg via åtte ventilasjonsanlegg fra 2006 med gjenvinning og rikelige luftmengder. Varme og ventilasjon styres av tidsriktig SD-anlegg som er tilknyttet web-basert system. El-anleggene er fra oppføringen i 2006, og fremstår i tilfredsstillende god stand. Ledninger, bryter underfordelere og tavler er i god stand. Varme og ventilasjon styres av tidsriktig SD-anlegg som er tilknyttet webbasert system. Brannalarm-, lede/nødlys- og adgangskontrollanlegg er fra 2006 og vurderes å være i god stand. Det er dårlig funksjon på sykesignalanlegget, dette bør skiftes. Sammendrag og anbefalinger kommende 10 år-hovebygg Det er etter vår vurdering og gjennomgang av risiko estimert og anbefalt følgende tiltak: Strakstiltak (0-1år): Ingen Videre anbefaling (1-10år): Utbedre skade på betongskive mellom fløy C og D. Rengjøre og male ubehandlede betongflater. Periodisk vedlikehold av innervegger, innvendige dører, vinduer og himlinger. Male betonggulv i tekniske rom. Male himlinger. Legge om dekkene i vinterhagene i 2. etasje. Feste løs isolasjon på kanaler. Gå over røranlegget og stoppe påbegynnende rustdannelse. Skifte ut sykesignalanlegget. Male utvendig redskapsskjul. Sertifisere/registrere gasstanken. Forprosjekt med tanke på tilpassinger for demenspasienter. Diverse utbedringer iht. utførte energivurderinger. Utarbeide en uavhengig brannteknisk rapport for hele bygget.

10 Etat for bygg og eiendom Tilstandsrapport Dato: Side 9 av Enkel beskrivelse av tilstand og tiltak basert på risikobasert tilstandsreg. Følgende er en kortfattet overordnet beskrivelse av bygningsdeler med teknisk tilstand inklusiv sammendrag av forelagt dokumentasjon på befaringstidspunktet med anbefalinger om tiltak. Det enkelte bygg som denne rapporten omhandler er vurdert separat Driftsmessige forhold (1) Sykehjemmet har tilfredsstillende rutiner hva angår renhold og drift, men pga. kostnadskutt er intervallene blitt stadig lengre. Det har ifølge brukerne ikke vært utført hovedvask siden bygget var nytt. Heller ikke boning/polish av gulvbeleggene utføres lenger, noe som på sikt vil medføre redusert levetid på gulvbeleggene og gi stadig vanskeligere renhold. Det opplyses at dette allerede har medført problemer med lukt enkelte steder. OPAK mener at forholdene er bekymringsverdige, dersom dette medfører riktighet. Ellers bemerkes det at det ved energivurdering av de tekniske anleggene fremgår at servicen på anleggene kan være noe mangelfull. Mange av merknadene er drifts-/servicerelaterte. OPAK har ikke gått nærmere inn på driftsmessige forhold utover dette. Det opplyses ikke om andre problemer med oppgaver og daglige rutiner med driften av bygningene. Vi understreker imidlertid viktigheten av at dagens skriftlige rutiner følges, da brukerne i mange tilfeller ikke selv kan si fra om eventuell misnøye Bygningsmessig (NS3451 2) 200 Bygninger generelt Bygget står på støpt betongsåle som er antatt fundamentert til fjell. Bygget har betong i alle bærende konstruksjoner i form av søyler, dragere, dekker og veggskiver. Det er registrert mye eksponert, ubehandlet betong i fasadene. Fasadene er forblendet med teglstein/plater, med isolasjon iht. TEK Bygget har moderne luftbehandlingsanlegg og el-anlegg. Bygget er fullsprinklet TG 1 det er ikke registrert vesentlige avvik ved noen av byggets hovedkomponenter bortsett fra problemer med lekkasje gjennom dekkene i vinterhagene. Det er også registrert noe lekkasjer gjennom betongdekker i utvendig rømningsvei mellom fløy C og D. Ellers vurderes tilstanden på bygningskroppen generelt å være tilfredsstillende med lang restlevetid. Dette gjelder også de tekniske anleggene som har lang forventet restlevetid. Ingen tiltak medtatt her. Se de ulike punkter under. 210 Grunn og fundamenter Bygget står på en støpt betongsåle antatt fundamentert til fjell. Byggets langfasade mot vest ligger delvis under terreng. TG 1 tilstanden på byggets grunn og fundamenter vurderes som god. Det er ikke registrert tegn til feil/skader som krever tiltak. Dreneringen syntes også å fungere bra. Ingen tegn til fuktinntrengning fra terreng. Ingen tiltak. 220 Bæresystemer Bygget har bæresystemer i betong i form av søyler, dragere, dekker og veggskiver. Søyler og en del dragere er synlige i fasaden og er ubehandlet.

11 Etat for bygg og eiendom Tilstandsrapport Dato: Side 10 av 24 TG 1 - Tilstanden på de bærende systemene vurderes å være god. Det er kun registrert noen mindre skader i en synlig veggskive ved rømningstrappen mellom fløy C og D. Dette kan skyldes en setning. Bæresystemene har lang forventet restlevetid. Kontrollere om sprekk i veggskive er i bevegelse eller ikke. Utbedre skade i veggskive. 230 Yttervegger Ytterveggene består av hva som antas å være isolerte, teglforblendete og platekledte bindingsverksvegger og betongvegger. Vinduer og dører har utvendige aluminiumsprofiler. Vinduene er i tre på innsiden. TG 1 Ytterveggene fremstår i god stand. Det er ikke registrert tegn til skader eller feil. Også vinduene fremstår i god stand. Ytterveggene som helhet har lang forventet restlevetid. Plater og vinduer har en forventet levetid på ca. 40 år, mens teglfasadene har 60 år +/- 10 år. Utskifting av vinduer/dører og platekledning ved utgått levetid. 240 Innervegger De innvendige veggene består av malte lettvegger og mur-/betongvegger, med og uten glassfiberstrie. Innvendige dører er laminatdører, klassifiserte og uklassifiserte. Det er også enkelte skyvedører i fellesrom. De fleste dørene er uten terskler. Badene på beboerrommene har flislagte vegger, mens bad/toaletter for øvrig stort sett har baderomspanel på veggene. TG 1 veggene fremstår i generelt god stand, dog med noe begynnende malingsslitasje på enkelte steder. Dørene vurderes også å være i god stand med lang forventet restlevetid. Enkelte av skyvedørene mellom oppholdsrommet og postkjøkkenet er skjeve og vanskelig å lukke. Rette opp skjeve skyvedører. Det vil være behov for en del periodisk vedlikehold av veggene i bygget de neste 10 årene. Dørene skiftes ut ved utgått levetid, ca. 30 år +/- 5 år. 250 Dekker Dekkene består av plasstøpte betongdekker og betongelementer. TG 1 - Det er ikke registrert tegn til skader eller svikt i noen av dekkene i bygget. Dekkenes levetid er lik byggets. Ingen tiltak medtatt. 255 Gulvoverflater Gulvene i bygget er belagt med ulike vinylbelegg i de fleste lokalene. Badene på beboerrommene har også vinyl, mens resepsjonen med kantine/kafeteria har flislagte gulv, likeså i enkelte andre rom. Tekniske rom har malte betonggulv.

12 Etat for bygg og eiendom Tilstandsrapport Dato: Side 11 av 24 TG 1 Generelt fremstår gulvene i bygget i god stand. Banebeleggene har en forventet levetid på 25 år +/- 5 år. Det er registrert noe sprekker i enkelte skjøter og noe malingsslitasje i tekniske rom. En del gulv fremstå også som matte i overflaten, trolig pga. manglende vedlikehold. Alle gulvene må bones/poleres min. en gang pr. år. Utbedre sprekker i skjøter. Male betonggulv. Skifte gulvbelegg ved utgått levetid. 256 Himlinger Det er hovedsakelig benyttet nedforede systemhimlinger i bygget. Dette gjelder korridorer, fellesrom, beboerrom og toaletter/bad. Det er malte betonghimlinger i tekniske rom TG 1 himlingene i bygget fremstår i god stand med lang forventet restlevetid (20 år +). Løpende utskifting av ødelagte/tilsmussede plater. Male betonghimlinger. Utskifting av himlingene ved utgått levetid. 260 Yttertak Bygget har tretak med valmet saltaksform. Tekkingen er utført med båndtekking med lakkerte stålplater. Takrenner og nedløp også i lakkert stål. Bygget har også en rekke flis-/ hellelagte takterrasser og to vinterhager. Terrassen er belagt med betongheller over en membran, mens vinterhagene har limte fliser. Terrassene har brennlakkerte aluminiumsrekkverk. TG 1-2 yttertaket fremstår i god stand. Det er ikke registrert, eller meldt om, problemer med noen av takene. Tekkingen har en forventet levetid på 40 år +/- 10 år forutsatt regelmessig kontroll og rens av renner og nedløp, som for øvrig er vanskelig tilgjengelige. Takterrassene fremstår i god stand. Det var ikke mulig å inspisere membranen, men det er ikke meldt om problemer med lekkasjer. Membranen har en forventet levetid på 30 år +/- 10 år. Slukene er vanskelig tilgjengelig for inspeksjon og eventuell rengjøring/rens. Vinterhagene har limte fliser over membran. Mange av flisene er løse på begge hagene, og det er lekkasjer gjennom dekket. Problemet har eksistert siden bygget var nytt, uten at det har lykkes å utbedre dette. Legge om dekkene i begge vinterhagene, inkl. demontering av «blomsterbed». Legge ny membran på terrassene ved utgått levetid. Utskifting av taktekkingen ved utgått levetid. 280 Trapper og balkonger Bygget har to innvendige betongtrapper, en mellom A- og B-fløyen og en mellom C- og D- fløyen. Trappene er 180 o rettløpstrapper med midtrepos, flislagt i inntrinn og opptrinn. Dessuten er det fire utvendige rømningstrapper mot øst, en ved hver fløy. Disse er galvaniserte ståltrapper med betongrepos. Bygget har også flere store stålbalkonger montert på braketter på fasaden og med skråstag.

13 Etat for bygg og eiendom Tilstandsrapport Dato: Side 12 av 24 TG 1 Både trappene og balkongene fremstår i god stand, med lang forventet restlevetid. De innvendige trappene har en forventet levetid for flisene på 30 år +/- 10 år. Rømningstrappene i stål har en forventet levetid på 50 år +/- 10 år, balkongene omtrent det samme. Det anbefales regelmessig rengjøring av overflatene på balkongene slik at vedlikeholdsintervallene for maling av overflatene blir lengst mulig. Maling av stålprofilene på balkongene anbefales ca. hvert år. Utskifting av fliser i trappene ved utgått levetid VVS (NS3451 3) 311 Sanitærinstallasjon Det er moderne sanitæranlegg med utstyr og røranlegg fra byggets oppføring i Varmt tappevann leveres fra 3 stk. beredere på 500 liter, også fra Avløpsrørene er for det meste standard Ma-rør. Vannledningene består i hovedsak av stive kobberrør og rør-i-rør. TG 1 - Det er nytt tidsmessig sanitæranlegg som i dag er ca. 8 år gammelt. Normal levetid for sanitæranlegg og ledningsnett er 40 +/- 10 år. Dvs. at røranleggene har en restlevetid på ca. 40 år. Skifte sanitærutstyr ved utgått levetid. Planlegging og utskifting av alle røranlegg ved utgått levetid. 320 Varmeinstallasjon Det er vannbåren varme i bygget, fra eget varmeanlegg i kjelleren, med en gasskjele fra 2006 på 575 kw. Det er videre en el-kjel på 375 kw, også fra Varmeanlegget dekker hele sykehjemmet. Anlegget er plassert i teknisk rom i kjelleren. Til anlegget hører også en utvendig, nedgravd gasstank fra Størrelse og type er ikke kjent. Varmtvannet sirkulerer i stålrør til radiatorer under vinduene i alle rom. Varmen styres via termostater tilknyttet SD-anlegget. Det er et lukket ekspansjonsanlegg og et vannrenseanlegg, begge fra TG 1 - Det er nye tidsmessig varmeanlegg i bygget. Normal levetid for ledningsnett og utstyr er hhv. 40 +/- 10 år og 20 +/- 10 år. Dvs. at røranleggene har en restlevetid på ca. 40 år, mens utstyret har en restlevetid på ca. 20 år. Skifte utstyr ved utgått levetid. Planlegging og utskifting av alle røranlegg, inkl. radiatorer. 350 Kulde Det er egne kjøle-/fryseanlegg i bygget fra 2006 med utedel plassert ved varemottaket. Det benyttes miljøriktig kjølemedium, R407 C. TG 1 - Anlegget er relativt nytt og vurderes å være i god stand. Normal levetid for kulde anlegg er 20 +/- 10 år. Dvs. at kuldeanlegget har en restlevetid på ca. 20 år. Utskifting av kuldeanlegget ved utgått levetid.

14 Etat for bygg og eiendom Tilstandsrapport Dato: Side 13 av Luftbehandling Bygget har flere luftbehandlingsanlegg bestående av balansert ventilasjon med gjenvinning. Det er i alt åtte systemer alle fra Et som betjener adm. fløy på m 3 /h og 7 m 3 /h pr. m 2 med roterende gjenvinner. Et som betjener fløy A beboerrom på m 3 /h og 6 m 3 /h pr. m 2 med roterende gjenvinner. Et som betjener fløy A fellesrom på m 3 /h og 9 m 3 /h pr. m 2 med roterende gjenvinner. Et som betjener fløy B beboerrom på m 3 /h og 5 m 3 /h pr. m 2 med roterende gjenvinner. Et som betjener fløy B og C fellesrom på m 3 /h og 8 m 3 /h pr. m 2 med roterende gjenvinner. Et som betjener fløy D beboerrom på m 3 /h og 6 m 3 /h pr. m 2 med roterende gjenvinner. Et som betjener fløy D fellesrom på m 3 /h og 8 m 3 /h pr. m 2 med roterende gjenvinner. Et som betjente røykerom på 1160 m 3 /h og 19 m 3 /h pr. m 2 med kryssgjenvinner. Luften i bygget tilføres via takdiffusorer, bakkantinnblåsing og rister og trekkes ut via firkantrister og kontrollventiler. Luften distribueres i spirokanaler og firkantkanaler som ikke er varmetapsisolert på tilluftssiden. Luftbehandlingsanleggene og varmen styres av et moderne SD-anlegg, tilknyttet en web-basert løsning, og kan betjenes både lokalt og eksternt. Det er overlevert CD med FDV-instrukser/-tegninger over ventilasjonsanleggene, men ingen papirutgave. TG 1 - Forventet levetid på luftbehandlingsanleggene er 30 år +/- 10 år. Det er gode luftmengder og ventilasjonsanleggene har lang restlevetid. Noe kanalisolasjon, på alle systemene, er av dårlig utførelse, har løsnet og må festes. Gå over og feste løs isolasjon på kanaler. Komplett utskiftning av ventilasjonsanleggene om ca. 30 år. 370 Kjøling Det er lokal kjøling, med fancoils basert på isvann, i mange spesialrom i de fleste etasjer. Det er dessuten kjøling av tilført ventilasjonsluft i luftbehandlingsaggregatene for alle ventilasjonssystemene. Dette skjer via 2 stk. kjølemaskiner plassert i teknisk rom på bakkeplan i nordenden av bygget og ved varemottaket. Isvannsmaskinene har fylling med det godkjente kjølemediet R 404 A. Fra isvannsfordelingen pumpes vann i sirkulasjon via termisk isolerte rørledninger av stål til de forskjellige kurser/anleggsdeler. Anleggene har ekspansjon til lukkede membrankar. TG 1 - Anlegget er tilnærmet nytt og i god stand, med unntak av påbegynnende rustdannelse på enkelte komponenter (rør). Normal levetid for kjøleanlegg er 20 +/- 10 år. Dvs. at kjøleanlegget har en restlevetid på ca. 20 år. Gå over røranlegget og stoppe påbegynnende rustdannelse. Utskifting av kjøleanlegget ved utgått levetid Elektro/automasjon (NS og 5) 410 Basisinstallasjoner for elkraft De elektrotekniske anleggene er fra byggeåret 2006/2007. Fremføring av de elektrotekniske installasjonene i bygget er hovedsakelig basert på kabelbroer over himling, brystningskanaler i kontorer og rom, samt en del skjulte røranlegg i vegger og tak. Kabler og brytere er også fra 2006.

15 Etat for bygg og eiendom Tilstandsrapport Dato: Side 14 av 24 TG 1 - Alle anleggene er som nye og fremstår i god stand, med en forventet levetid på 30 år +/- 10 år. System for internkontroll elektro er ikke etablert ifølge opplysninger gitt av omviser. Det er ikke fremlagt noen FDV-instrukser/tegninger over el-anleggene. Det er opplyst at dette kun finnes digitalt, på en CD. Utskiftning av føringsveier ved utgått levetid. 430 Lavspent forsyning Kablene er fra oppføringen i Også undersentralene er fra 2006, og har automatsikringer. Hovedtavlen, som også er fra 2006, er utført som stålplateskap. Underfordelingene er utført som innfelte i bygningsmessige skap. Spenningssystemet er 400 V-TN. TG 1 El-forsyningene er fra byggeåret 2006 og vurderes å være i god stand. Forventet levetid for underfordelere og hovedtavler er 30 år +/- 10 år. Hovedtavlen og underfordelerne er ca. 8 år, og har således en forventet restlevetid på ca. 30 år. Skifte underfordelere, stigeledninger, hovedtavle, kabler, brytere og stikk ved utgått levetid. 440 Belysningsanlegg Belysningsanleggene i bygget består av lysrørarmaturer, kompaktlysarmaturer og «spotter». Lysarmaturene er fra 2006 og styres av moderne lysstyring og av-/på-brytere. TG 1 - Belysningen i bygningen vurderes å være ny og i god stand. Brukerne opplever også belysningen som god. Forventet levetid for belysningsanlegg er 20 +/- 10 år. Belysningen er ca. 8 år, og har således en forventet restlevetid på ca. 20 år. Utskiftning av alt belysningsanlegg ved utgått levetid. 443 Nødlysutstyr Det er rømnings- og ledelysanlegg fra 2006 i hele bygget. TG 1 - Tilstanden vurderes som god med lang forventet restlevetid - ca. 20 år. Det må påregnes en utskifting av nødlysanlegget innen ca. 20 år. 450 Elvarme Det er vannbårent varmeanlegg se kapittel Basisinstallasjoner for tele- og automatisering Fremføring av tele- og automatisering er forlagt på brystningskanaler og kabelbruer over himling. Anleggene er i tilfredsstillende stand. Anleggene har lang restlevetid, men dette avhenger i stor grad av brukernes behov i fremtiden. Kostnader på arbeidene ifm. dette, utføres i sammenheng med basisinstallasjonene for el-kraft, se pkt. 410.

16 Etat for bygg og eiendom Tilstandsrapport Dato: Side 15 av Brannalarm Bygget har heldekkende brannalarmanlegg fra Anlegget har en forventet restlevetid på 20 år +/- 5 år. TG 1 Anlegget vurderes å være i god stand. Nytt brannalarmanlegg etter endt levetid om år. 543 Adgangskontroll, innbrudds- og overfallsalarm Det er et eget adgangskontrollanlegg fra TG 1 Anlegget er i god stand og har en forventet restlevetid på 15 år +/- 5 år. Nytt adgangskontroll anlegg etter endt levetid om år. 544 Pasientsignal Det er et komplett sykehussignalanlegg fra 2006, med betjeningstablå i alle sengerom, dekktelefoner, smykkesendere og annet utstyr. TG 2 - Brukerne sliter med et utgått system som ikke kan oppgraderes eller repareres. Det er opplyst at sykehjemmene i Bergen har nedsatt en arbeidsgruppe for å løse dette problemet, som et felles prosjekt for flere sykehjem. Normal levetid for slike signalanlegg er ca. 10 år. Utskifting av sykehussignalanlegget innen ett år Heis/andre installasjoner (NS3451 6) Det er to sengeheiser/personheiser i bygget, av fabrikat Schindler med 5 stopp. Anleggene er fra 2006 og er beregnet for 21 personer eller 1600 kg. Det er opplyst om noen driftsproblemer med den ene heisen. TG 1 Heisen fremstår i tilfredsstillende stand såfremt driftsproblemene med den ene blir løst. Heiser har en forventet levetid på 40 år +/-10 år. Heisen kan fortsatt ha en restlevetid på 40 år forutsatt fortsatt regelmessig service. Utskifting av begge heisene, ved utgått levetid, om ca. 40 år Utendørs (NS3451 7) Sykehjemmet har en stor, inngjerdet sansehage i sørenden av bygget. Langs byggets vestside er det anlagt hellelagt gangsti, med utgang fra 4. etasje. I nordenden er det en liten gangsti ned fra utgang i 2. etasje, ned til vei/parkeringsplass. Her er også noen grøntanlegg, likeså langs byggets fasade mot gate. Det er biloppstillingsplasser for personalet i nordenden av bygget, med i alt ca. 45 oppstillingsplasser. Det er ca. 14 plasser for besøkende, på motsatt side av veien for hovedinngangen. Uteområdene fremstår i generelt god stand.

17 Etat for bygg og eiendom Tilstandsrapport Dato: Side 16 av 24 TG 1 - Uteområdene fremstår i generelt god stand. Kun behov for vanlig stell, men asfalterte plasser må legges om ved utgått levetid, ca. 25 år. Hellene langs byggets vestfasade må også legges om om ca. 25 år. Det bør avsettes midler til å kontinuerlig oppgradere/utvikle uteområdene. 710 Bearbeidet terreng Utvendige områder består av opparbeidede grøntområder og asfalterte eller hellelagte områder. Disse var alle nye i Tilstanden på de opparbeidede områdene vurderes som tilfredsstillende. Vanlig forventet levetid for asfaltdekker varierer sterkt avhengig av bruk/belastning, men en levetid på 20 år +/- 10 år kan forventes. Dekkene antas ha en restlevetid på ca. 20 år. Grøntanleggene har kun behov for regelmessig stell, men enkelte fornyinger må likevel påregnes. 720 Utendørs konstruksjoner Av utendørskonstruksjoner kan nevnes forstøtningsmurer av stablestein langs vestfasaden og i nordenden på bygget. Det er et lite redskapsskjul ut mot veien ved sansehagen, oppført i tre. Redskapsskjulet trenger maling. For øvrig anser vi konstruksjonene å være i god stand, med lang restlevetid. Både forstøtningsmurene og redskapsskjulet har en forventet levetid på ca. 50 år forutsatt regelmessig ettersyn/vedlikehold. Male redskapsskjulet Dokumentasjon-rapporter-HMS (9) Generelt Generelt Det foreligger lovpålagt dokumentasjon vedr. brannsikkerheten ved eiendommen samt HMSrutiner for brukerne av byggene. OPAK har ikke fått fremlagt noe FDV-dokumentasjon hverken for bygg, VVS eller elektro, men dette er opplyst at foreligger digitalt. Brukere og driftspersonalet savner FDV-dokumentasjon i papirformat for enkelte anlegg. Bygget er godt tilpasset dagens krav til universell utforming. Det er i hovedsak trinnfri adkomst og døråpnere på inngangsdører, terskelløse dører m.m., og det er heiser i bygget. Også fargesettingen er god. OPAK anbefaler at det snarest utarbeides et sporbart system som dokumenterer alle forhold omkring vedlikehold/oppgraderinger for alle fag. Det er ikke fremlagt noen branntekniske rapporter for bygget, men vi forutsetter at det foreligger en brannstrategi fra byggeåret, som fremdeles er relevant. Universell utforming Bygningene har trinnfri adkomst til de fleste inngangspartiene. Bygget har to heiser som gjør alle arealer tilgjengelig for alle. Det er videre stort sett bare terskelfrie dører i bygget. TG 1 Stigninger/nivåforskjeller Eiendommen har trinnfri adkomst til alle innganger. Det er to heiser i bygget som gir tilgang til alle etasjer i hele bygget. Dørene er generelt terskelfrie.

18 Etat for bygg og eiendom Tilstandsrapport Dato: Side 17 av 24 Kontrast Fargesettingen på bygningsdelene er, etter OPAKs vurdering, godt tilrettelagt for universell utforming. Hovedinngangene på hovedbygget er trukket noe inn og skyggevirkningen bidrar til at dørene blir noe enklere å lokalisere for f.eks. synshemmede. Også innvendige dører har en fargesetting som gjør de noe lettere å lokalisere, men kontrastene kunne med fordel vært noe sterkere. Trappeløpene er ikke merket mht. øverste og nederste trinn. Dette kan imidlertid bedres ved relativt enkle midler. Overflater Uteområdene er hovedsakelig med asfaltbelegg og betongheller. Trapperommene, korridorer, beboerrom m.m. har ulike typer banebelegg eller fliser. Overflatene vurderes som relativt bra mht. sklisikring, jevnhet og rengjøringsvennlighet. Bredde, høyde, avstand Bredden både på trapper og dører vurderes å være god og tilfredsstiller generelt dagens krav for rullestolbrukere. Nå- og rekkehøyder Lysbrytere, døråpnere etc. er generelt riktig plassert i forhold til dagens krav (1 m). Lysforhold Når det gjelder belysningen ved inngangspartier, korridorer og trapper, vurderes denne som tilfredsstillende. Utebelysningen er ikke vurdert, da befaringen fant sted på dagtid. Det er viktig med god belysning utvendig for å skape trygghet og forebygge ulykker. Det anbefales minimum 50 lux i inngangspartier (utvendig). Basert på ovennevnte registreringer er det OPAKs vurdering at eiendommen er godt tilpasset dagens krav til universell utforming. Ingen særskilte tiltak nødvendig. Ingen tiltak medtatt. Funksjonalitet, planløsninger og utforming Bygget vurderes å ha en god planløsning mht. dagens bruk som sykehjem. Det er kun enkeltrom med eget bad/wc i hvert beboerrom. Det er videre store felles oppholdsrom i hver bogruppe med eget kjøkken i hver. Det er også store terrasser og vinterhager til bruk for pasientene. Det er mulig i dag, ved enkle midler, å endre størrelsen på flere av rommene, dersom dette skulle være ønskelig. Det er ikke meldt om særskilte plassproblemer som begrenser eller vanskeliggjør driften ved sykehjemmet. Det er bemerkes at det er noe mangelfullt med arbeidsrom for personalet samt rom hvor en kan ha møter med pårørende. Ifølge bestyrer er ikke sykehjemmet beregnet for pasienter med demens og hjemmet har i dag ingen ledig kapasitet. Etter OPAKs vurdering, er mulighetene for utvidelse av hjemmet små, bortsett fra i høyden. OPAK har ikke gjort noen nærmere vurdering av dette behovet, men bestyrer påpeker at behovet for sykehjemsplasser i bydelen er økende, som i resten av kommunen. Fleksibilitet, Arealbruk Etter OPAKs vurdering er bygget relativt fleksibelt med hensyn til innredning og planløsninger. Det er mye lettvegger som enkelt kan rives/flyttes. Personalet uttrykker generelt tilfredshet ved byggets arealbruk bortsett fra den plassmangelen som er nevnt over. Det er etter OPAKs vurdering ikke mulig å bedre disse forholdene uten at det går ut over kapasiteten for øvrig. Ingen tiltak er medtatt da dette er arbeider som må prosjekteres nøye. Enøk OPAK har gjennomført en enkel enøkanalyse av sykehjemmet, basert på opplysninger/registreringer fra befaringer og oversendt dokumentasjon. Det er ingen lønnsomme, bygningsmessige tiltak.

19 Etat for bygg og eiendom Tilstandsrapport Dato: Side 18 av 24 OPAK har også foretatt energimerking av bygget i forbindelse med denne tilstandsvurderingen. Bygget har oppnådd energikarakter D farge rød. Energibruken ved Løvåsen sykehjem er ca. 10% høyere enn normtallet for aktuelt byggeår. Av mulige enøktiltak nevnes (ref. energivurdering av tekniske anlegg): Tiltak 1: Diverse driftsrelaterte tiltak for mer økonomisk drifting av ventilasjonsanleggene. Tiltak 2: Diverse mindre oppgraderinger/suppleringer på eksisterende anlegg for bedre utnyttelse av anleggene. OPAK har videre gjennomført en energivurdering av 8 stk. ventilasjonsanlegg samt varmeanlegget ved sykehjemmet. Det er gode luftmengder og anleggene har lang restlevetid. Det er anbefalt en rekke driftsrelaterte tiltak samt noen mindre ombygginger/suppleringer. Dette er tiltak som kan bidra til å redusere energibruken til nærmere normtallet. Vi gjør oppmerksom på at energivurdering av isvannsmaskiner, iht. forskriften, kun skal utføres i «kjølesesongen». Dette er derfor ikke utført Helse Det er etter det OPAK kjenner til ikke gjennomført noen undersøkelse mht. helseplager blant de ansatte ved sykehjemmet. Opplysninger gitt av bestyrer og verneombudet tilsier at det ikke foreligger forhold ved sykehjemmet som påvirker de ansattes eller pasientenes helse negativt. Det er ingen opplysninger om unormalt sykefravær ved sykehjemmet. Vi vil imidlertid påpeke at rengjøringen ved sykehjemmet har blitt redusert i senere tid. Dette vil kunne påvirke arbeidsmiljøet, og forholdene for pasientene på sikt. Det foreligger planer for daglig og temporært renhold, men, som nevnt over, følge ikke disse lenger. Renholdet ved sykehjemmet vurderes likevel som bra av OPAK, men vi understreker at vi kun har foretatt en relativt overflatisk, visuell befaring. Vi kunne imidlertid registrere mange matte gulvbelegg, noe som skyldes manglende boning/polish. De ansattes garderobeforhold vurderes som tilfredsstillende, men herregarderobene er noe små. Det er foretatt radonmålinger med sporfilm i Vi viser i denne forbindelse til rapport av fra Landauer Nordic. Det er registrert forhøyede verdier ett sted, og det er i vestibylen i 1. etasje hvor det er målt en årsmiddel på 360 Bq/m 3. Ellers ligger verdiene godt under tiltaksgrensen på 100 Bq/m 3. Brukerne har ikke fått oversendt den aktuelle rapporten. Det opplyses fra EBE at tiltak for ventilasjon er gjennomført og at kontrollmåling er planlagt i uke 50. Sykehjemmet vil informeres når dette vil skje. Sluttrapport utarbeides når bygget er friskmeldt. Det foreligger også rutiner for inneklimaplan. Her fremkommer rydderutiner, lufterutiner og samhandlingsrutiner mellom drifts- og renholdspersonellet. Dette fungerer bra ifølge verneombudet. Det foreligger imidlertid ingen enhetlig driftsplan. Problemene løses etter som de oppstår. Her er det rom for forbedringer generelt. I forbindelse med OPAKs tilstandskontroll er det ikke foretatt målinger av inneluften i noen av rommene. Dette anses heller ikke nødvendig basert på de tilbakemeldinger vi har fått fra brukerne. Svømme-/badeanlegg Ikke relevant. Separat vannforsyning Sykehjemmet er tilkoblet kommunal vannforsyning og avløp. Det er ikke meldt om noen problemer i denne forbindelse, hverken hva angår vannkvalitet eller funksjon.

20 Etat for bygg og eiendom Tilstandsrapport Dato: Side 19 av Miljø OPAK har ikke fått oversendt noen miljøhandlingsplan for sykehjemmet og kjenner ikke til om dette finnes. Sykehjemmet har kildesortering av avfallet. Søppelet plasseres i containere plassert i eget søppelrom. Det er hverken asbest eller PCB i noen av materialene benyttet i bygget Sikkerhet Bygget har et innbruddsalarmanlegg fra Anlegget har en forventet restlevetid på 15 år +/- 5 år. Sikkerheten ved eiendommen vurderes som generelt tilfredsstillende. Det opplyses fra personalet at bygget ikke er bygget for å ivareta pasienter med demens. Sykehjemmet har likevel mange pasienter i denne gruppen, noe som medfører en rekke praktiske problemer, bl.a. med at pasientene forsvinner ut og blir borte. Hittil har dette gått bra, bl.a. pga. godt samarbeide med politiet. Her bør det imidlertid ses på andre løsninger for å ivareta disse pasientenes sikkerhet. Brann Det er et nyere brannalarmanlegg fra 2006 med detektorer i alle arealene i alle bygningene. Anlegget har en forventet restlevetid på ca. 20 år. Det foreligger ingen brannteknisk tilstandsvurdering for sykehjemmet. OPAK anbefaler at det gjennomføres en brannteknisk tilstandsvurdering i løpet av de neste 10 årene, slik at eventuelle feil/mangler eller andre svakheter ved brannsikkerheten avdekkes. Tilfluktsrom/fortifikatoriske anlegg Sykehjemmet har ikke tilfluktsrom Arealer Opplyst totalt bruttoareal (BTA) fra Etat for eiendom er m 2. Bruksareal (BRA) hentet fra matrikkelen/ offentlig eiendomsinformasjon er m 2. Differansen er 219 m 2 som utgjør 7 %. Normal differanse mellom BRA og BTA ligger mellom 5-10%. Arealdifferansen vurderes være innenfor normalområde. BTA legges inn i tabeller og excelark i rapporten, og er grunnlaget for estimerte kalkyler og nøkkeltall i kr/m 2 BTA. Rubrikker i rapporten inneholdende BTA arealinformasjon er hentet fra Etat for eiendom sitt FDV-system/eiendomsregister. Vurdering av arealdifferanse er ment som kvalitetssjekk av arealer for eventuell videre håndtering og pålitelighetsvurdering av eiendomsregister og rundt kalkyler og nøkkeltall i kr/ m 2 basert på BTA. I kalkylesammenheng, bl.a. for innvendige gulvflater, er BRA fra matrikkelen lagt til grunn da dette antas være mest korrekt.

21 Etat for bygg og eiendom Tilstandsrapport Dato: Side 20 av Byggspesifikke målinger og resultater - enkel vurdering Utførte målinger Det presiseres at målingene er stikkprøver tatt på steder som sammen med bruker anses å være representative for vurderingen Inneklimalogging (CO2, temp og RF) Ikke utført Fuktregistrering Ikke utført, da det ikke er meldt om spesielle problemer med dette. Vi påpeker for øvrig at det er meldt om og registrert løse fliser i vinterhagene. Omviser melder at det også har vært og fremdeles er lekkasjer fra disse. OPAK kunne selv registrere hvor vannet fra disse kommer inn i etasjen under, ved overdekket arealet hvor bl.a. søppelcontainere og lasteramper er plassert. Her var det flere lekkasjepunkter. Området er imidlertid åpent ut mot fortau (ikke oppvarmet) slik at lekkasjene gjør lite skade. Det bør likevel iverksettes tiltak for å stoppe lekkasjene, også de som skyldes dårlig avrenning fra rømningstrappene. Sporfilmnr Radon Bergen kommune har foretatt radonmålinger i Måleresultatene er gjengitt under. Sporfilmer er analysert av Landauer Nordic i rapport datert Bygg/ fløy Etg. Romnr. Romtype Dato UT Dato INN Årsmiddel bq Tiltaksbehov JA/NEI Undervisning Nei B Kontor Nei Undervisning/ kantine Undervisning/ kantine Nei Nei Kantine Nei Kjøkken Nei Lege Nei Fotpleie Nei Tannlege Nei Personalgarderobe Nei Hårpleie Nei Vestibyle Nei Vestibyle Ja Kontor Nei Kontor Nei Kontor Nei Kontor Nei Stillerom Nei Beboerrom Nei Beboerrom Nei Arbeidsrom Nei Stue Nei Stue Nei Vinterhage Nei

22 Etat for bygg og eiendom Tilstandsrapport Dato: Side 21 av 24 Sporfilmnr. Bygg/ fløy Etg. Romnr. Romtype Dato UT Dato INN Årsmiddel bq Tiltaksbehov JA/NEI Beboerrom Nei Beboerrom Nei Beboerrom Nei Beboerrom Nei Kjøkken Nei Stue Nei Arbeidsrom Nei Beboerrom Nei Beboerrom Nei Beboerrom Nei Beboerrom Nei Stue Nei Stue Nei Stue Nei Stue Nei Beboerrom Nei Stue Nei Stue Nei Stue Nei Stue Nei Beboerrom Nei Stue Nei Stue Nei Stue Nei Strålevernets anbefalinger for radon ( Alle bygninger bør ha så lave radonnivåer som mulig og innenfor anbefalte grenseverdier: Tiltaksgrense på 100 Bq/m 3 Så lave nivåer som mulig tiltak kan også være aktuelt under tiltaksgrensen Maksimumsgrenseverdi på 200 Bq/m 3 Fra 48 målepunkter på Løvåsen sykehjem er det registrert ett sted hvor radonnivået har oversteget tiltaksgrensen på 200Bq/m³. Dette gjelder rom 102 vestibyle, hvor målt årsmiddelverdi var på 360 Bq/m³. I øvrige rom er det målt årsmiddelverdi for sporfilm under tiltaksgrensen på 100Bq/m³ og under maksimumsgrensen på 200Bq/m³. Det må gjennomføres tiltak ved rom 102 vestibyle. Det opplyses fra EBE at tiltak for ventilasjon er gjennomført og at kontrollmåling er planlagt i uke 50. Sykehjemmet vil informeres når dette vil skje. Sluttrapport utarbeides når bygget er friskmeldt Lysmålinger OPAK har ikke fått opplyst om at det skal være dårlig belysning i noen rom/deler av byggene. Vår befaring avdekket heller ingen områder med dårlig lys. Det ble således ikke foretatt noen lysmålinger ved sykehjemmet.

23 Etat for bygg og eiendom Tilstandsrapport Dato: Side 22 av Tidligere målinger/kartlegginger I tillegg følger tidligere målinger/kartlegginger som vi mener fortsatt har relevans for vurderingen. Disse målinger/kartlegginger er: Kartlegging av asbest Løvåsen sykehjem stod ferdig i 2006, og er dermed ikke omfattet av asbestkartlegginger av helse- og sosialbygg utført av vitenskapelig rådgiver ved UiB, Walther Wedberg, i Det er for øvrig heller ikke benyttet asbestholdige materialer i forbindelse med byggingen av bygget, da dette var forbudt på dette tidspunktet Mugg/sopprapporter Det er ikke foretatt noen målinger mht. mugg- eller soppforekomster etter det OPAK kjenner til. Det er heller ikke registrert forhold som indikerer at dette finnes PCB Da Løvåsen sykehjem er av nyere dato, er PCB-forekomster ikke relevant for dette bygget Annet Løvåsen sykehjem har rutiner for egenkontroll med tanke på forebygging av legionella. Ut fra overlevert dokumentasjon er det umulig å si hvorvidt disse er tilstrekkelige, men basert på erfaring fra andre kommunale bygg, antar vi at disse er noe mangelfulle. Det er viktig med gode og regelmessige kontroller dersom legionella skal forhindres. Vi referer til skjemaer fra Norsk Egenkontroll for forebygging av legionella.

24 Etat for bygg og eiendom Tilstandsrapport Dato: Side 23 av Rapport fra særskilte kartlegginger Ingen særskilte kartleggingsrapporter er lagt frem utover hva som er omtalt i foregående kapitler.

25 Etat for bygg og eiendom Tilstandsrapport Dato: Side 24 av Skjemaer for risikobasert tilstandsregistrering med summeringsark, fotoserier og situasjonsplan. Fremgår på neste side. 4.0 Del 2 - Vedlegg 1. Følgebrev fra rådgiver 2. Plantegninger 3. Enkel enøk-vurdering 4. Andre målinger og dokumentasjon/ rapporter som har relevans for kartleggingen; Energiattest Enøkvurdering tekniske anlegg Radonrapport Aktsomhetsrapport Rassikringsvurdering Eiendomsopplysning fra matrikkelen 5. Kildehenvisninger

26 Hovedbygg Etat for bygg og eiendom Tilstandsregistrering summert Objektnr: Risiko 0-9 Tilstandsgrad 0-3 Risiko = KG x S Konsekvenstype 1-9 (KT) (TG) KG=Konsekvensgr 0-3 S=Sannsynlighet 0-3 HMS=1-5 0=Ingen avvik 1=Fare for liv og helse 1-2,5=Liten risiko 1=Ingen vesentlige 2=Pålegg foreligger 2,5-5=Middels risiko 2=Vesentlige avvik 3=Sikkerhet 5-9=Stor risiko 3=Stort/ alvorlig avvik 4=Pålegg påregenlig 5=Helse og miljø 6=Driftsavbrudd 7=Vedlikehold 8=Funksjonalitet 9=Estetikk KALKYLER - PERIODISERING - NÅVERDI. Se detaljregistrering om anbefalinger av tiltaksår ENØK Kr pr m 2 Kr pr pe Snittverdi Snittverdi Snittverdi Strakstiltak Potensiale BTA Brukere TG KT risiko Score Hovedbygg TOTALT < 1 år 1-5 år 6-10år år 16-20år 21+ år off. tilskudd (0-10år) (0-10år) 2 Bygning V U VVS V U Elkraft V U Tele og automatisering V U Andre installasjoner V U Utendørs V U 0 9 Dokumentasjon - rapporter - HMS V U 0 1,0 1,2 1,0 1,2 1,0 1,0 1,2 7,6 7,5 8,0 5,6 8,0 7,3 5,4 1,12 1,00 1,00 1,60 1,00 1,00 1, Total vedlikeholdskostnad eks. mva (2-9) V Total utviklingskostnad eks. mva (1-9) U Sum eks.mva Marginer og reserver Rigg, drift, adm, prosj, PL,BL MVA TOTALT ESTIMAT AVRUNDET Alle kostnader inkl uforutsett, rigg, drift, adm og mva V+U % % % ,1 6,9 1, FORKLARING KOSTNADSTYPER FORKLARING KONSEKVENSTYPER Driftskostnad kostnader til Løpende drift (lønn, materiell, tilsyn, smøring, justering, tekniske anlegg, brannvern, 1=Fare for liv og helse Direkte eller overhengende fare for liv og helse. (F.eks store alvorlige helseplager for flere brukere/ fare for sammenbrudd av konstruksjoner). Avstengning sannsynlig nødvendig og strakstiltak/ avbøtende tiltak kreves. serviceavtaler, skader, hærverk etc), Renhold, Energi, 2=Pålegg foreligger Det foreligger skriftlig pålegg eller instruks fra tilsynsmyndighet om tiltak VA, Avfallshåndtering, Vakt & Sikring, Utendørs 3=Sikkerhet F. eks fare for brann, bæreevne, fare for innbrudd og hærverk, mindre personskade etc (snømåking, feiing, grøntanlegg, drift av tekniske anlegg) 4=Pålegg påregenlig Pålegg eller skriftlig instruks/ ordre om tiltak fra tilsynsmyndighet vurderes som påregnelig. Gjerne i farvannet av tilsynsrapport eller forskriftsavvik/ endring (NS3454) 5=Helse og miljø F. eks Luftkvalitet, Inneklima, Støy, Renhold, Legionella, vannkvalitet, Fare for forurensning, fukt, helseplager rapporteres, Enøk etc dlikeholdskostnad Kostnader som er nødvendig for å oppretteholde 6=Driftsavbrudd Fare for driftsstans etc byggverket på et fastsatt kvalitetsnivå og derved gjøre 7=Vedlikehold Fare for følgeskade, varig skade etc det mulig å bruke det til sitt tiltenkte formål innenfor en 8=Funksjonalitet Brukbarhet, adkomst, tilgjengelighet, bedre tilrettelegging for utstyr, installasjoner eller brukere etc gitt brukstid. Mrk. Utskifting av bygningsdeler/ tekniske 9=Estetikk Design, utforming, fargevalg, overflater etc installasjoner med kortere levetid enn resten av byggverket er også definert som vedlikehold (NS3454). Utviklingskostnad Kostnader til utvikling av byggverket for å opprettholde dets verdi over tid i forhold til nye krav fra brukere, marked og myndigheter.(ns3454) Kostnadstype Snittverdiene er i forhold til antall registreringer Det undersstrekes at snittverdiene er kun en overordnet pekepinn på verdiene og trenger nødvendigvis ikke være et "rettferdig "bilde av situasjonen. Dette henger bl.a sammen med antall registeringer og omfang av disse. Side 1 av 13

27 Hovedbygg RISIKOBASERT TILSTANDSREGISTRERING - ETAT FOR BYGG OG EIENDOM HMS-konsekvens = = Liten/ ubetydelig risiko Hovedbygg Drift og vedlikeholdskonsekvens = = Middels/ betydelig risiko Helsebygg Objektnr: Estetikk og funksjonalitetskonsekvens = Areal BTA (m 2 ): Antall brukere: 250 Registreringsformål: Vedlikehold, forskriftsavvik og- endringer Byggeår: 2006 Registreringsdato: Utført av: OPAK AS Hjemmel: 10. Granneloven 1. Brann- og eksplosjonsvernloven 11. Diskr.- og tilgjengelighetsloven 2. Arbeidsmiljøloven 12. PBL 3. Eltilsynloven 13. Kulturminneloven 4. Energiloven 14. Produktkontrolloven 5. Sivilbeskyttelsesloven 15. Leiekontrakt 6. Strålevernloven 16. Vedtak bystyre/ byråd 7. Lov om folkehelsearbeid 17. Krav i FDVU-dok 8. Matloven 18. Forsikringskrav 9. Forurensningsloven 19. Særlige bruker/ funksjonskrav Tilstandsgrader: 0=Ingen avvik 1=Ikke vesentlige avvik 2=Vesentlige avvik 3=Stort eller alvorlig avvik Bildenummer fotoserie Hjemmel/ krav Tilstandsgrad 0-3 Konsekvenstype Konsekvensgrad 0-3 Sannsynlighet 0-3 Risiko=KGXS = Stor/ kritisk risiko Score=TGxKTxR Anbefales utført innen Konsekvenstyper: 1=Fare for liv og helse(9) 2=Pålegg foreligger(8) 3=Sikkerhet(7) 4=Pålegg påregnelig(6) 5=Helse og Miljø(5) 6=Driftsavbrudd(4) 7=Vedlikehold(3) 8=Funksjonalitet(2) 9=Estetikk(1) KALKYLE Konsekvensgrader: 0= Ingen konsekvenser 1= liten konsekvens (<20%) 2= middels konsekvens(20-50%) 3= store konsekvenser(>50%) Sannsynlighetsgrader: 1=liten sannsynlighet (>10.år) 2=middels sannsynlighet (1-10) 3=stor sannsynlighet (< årlig) KOSTNADSFORDELING ENØK BYGNINGSDEL Tilstandbeskrivelse Tiltak Bilde nr Hjemmel TG KT KG S R Score År Kalkyle netto TOTALT (V+U) Vedlikeholdskostnad (V) Utviklingskostnad (U) off. tilskudd potensiale (av U) Sum eks. mva: Bygning 210 Grunn og fundamenter Bygget står på en støpt betongsåle antatt fundamentert til fjell. Byggets Legge om dreneringen ved utgått levetid. langfasade mot vest ligger delvis under terreng. Tilstanden på byggets grunn og fundamenter vurderes som god. Det er ikke registrert tegn til feil/skader som krever tiltak. Dreneringen har en restlevetid på ca. 50 år Bæresystemer Bygget har bæresystemer i betong i form av søyler, dragere, dekker og veggskiver. Søyler og en del dragere er synlige i fasaden og er ubehandlet. Tilstanden på de bærende systemene vurderes å være god. Det er kun registrert noen mindre skader i en synlig veggskive ved rømningstrappen mellom fløy C og D. Dette kan skyldes en setning. Bæresystemene har lang forventet restlevetid. Utbedre skade på betongskive mellom fløy C og D Brannbeskyttelse bærende konstruksjon OPAK har ikke foretatt noen brannteknisk kontroll av sykehjemmet. Ingen tiltak. Det er imidlertid ikke registrert noen avvik ifm. med befaring av øvrige fag Yttervegger Ytterveggene består av hva som antas å være isolerte, teglforblendete Rengjøring og maling av ubehandlede betongflater. og platekledte bindingsverksvegger og umalte betongvegger. Ytterveggene fremstår i god stand. Det er ikke registrert tegn til skader eller feil. Fasadeplatene har en forventet restlevetid på 30 år +/- 5 år, mens teglfasadene har en levetid lik byggets. Ubehandlede betongflater bør behandles for økt levetid. 37 til Yttervegger Se over Utskifting av fasadeplater ved utgått levetid 3 og Utv. vinduer, dører, porter Vinduer og dører har utvendige aluminiumsprofiler. Vinduene er i tre på innsiden. Hovedinngangsdører er rene aluminiumsdører med glassfelt. Både vinduene og dørene fremstår i god stand med lang forventet restlevetid - ca. 30 år +. Dørene trolig noe mindre. Bytte ut dørene ved utgått levetid Side 2 av 13

28 Hovedbygg BYGNINGSDEL Tilstandbeskrivelse Tiltak 234 Utv. vinduer, dører, porter Se over Utskifting av vinduer og terrasse-/balkongdører ved utgått levetid. 7 til 10 Bilde nr Hjemmel TG KT KG S R Score År Kalkyle netto TOTALT (V+U) Vedlikeholdskostnad (V) Utviklingskostnad (U) off. tilskudd potensiale (av U) Solavskjerming Det er montert utvendige persienner på solutsatte fasader (sør og vest). Disse styres manuelt fra de ulike rommene. Persiennene er fra byggeåret og har en forventet levetid på 20 år +/- 5 år. Utskifting av persienner ved utgått levetid Innervegger De innvendige veggene består av malte lettvegger og mur- /betongvegger, med og uten glassfiberstrie. Badene på beboerrommene har flislagte vegger, mens bad/toaletter for øvrig stort sett har baderomspanel på veggene. Veggene fremstår i generlt god vedlikeholdt stand. Det er registrert noe begynnende malingsslitasje noen steder. Restlevetiden på innervegger generelt er ca. 30 år. Periodisk vedlikehold de neste 10 årene. 12 til Innervegger Se over Full rehabilitering av innerveggene ved utgått levetid Innv vinduer, dører, foldevegger Innvendige dører er laminatdører, klassifiserte og uklassifiserte. Det er Periodisk vedlikehold av innvendige dører, vinduer etc. 14, også enkelte skyvedører i fellesrom. De fleste dørene er uten terskler. Dørene har en forventet levetid på 30 år +/- 10 år. 18 og Innv vinduer, dører, foldevegger Se over Utskifting av innvendige dører ved utgått levetid Branncellebegrensende konstruksjoner/ branntetting Ikke nærmere vurdert i denne rapporten. 250 Dekker Dekkene består av plasstøpte betongdekker og betongelementer. Det er ikke registrert tegn til svikt eller skader i noen av dekkene i bygget. Restlevetiden er lik byggets restlevetid. 255 Gulvoverflater Gulvene i bygget er belagt med ulike vinylbelegg i de fleste lokale ne. Badene på beboerrommene har også vinyl, mens resepsjonen med kantine/kafeteria har flislagte gulv, likeså i enkelte andre rom. Tekniske rom har malte betonggulv. Det er ikke registrert unormele svanker eller andre ujevnheter i dekkene.banebeleggene har en forventet levetid på 25 år +/- 5 år, ens flsigulv har en levetid på ca. 30 år +/-. Dette forutsetter regelmessig boning/polish. Ingen tiltak. Male betonggulv i tekniske rom Gulvoverflater Se over Utskifting av banebeleggene ved utgått levetid. 19 til Gulvoverflater Se over Utskifting av flisgulv ved utgått levetid Himlinger Bygget har hovedsakelig nedforede systemhimlinger med T- profilsystem. Himlingene fresmtår generelt i god stand med en forventet restlevetid på ca. 20 år +/- 5 år. Det er også noe malte himlinger i tekniske rom etc., også disse i god vedlikeholdt stand. Male himlinger som del av det periodiske vedlikeholdet Himlinger Se over Utskifting av systemhimlinger ved utgått levetid. 22 og Side 3 av 13

29 Hovedbygg BYGNINGSDEL Tilstandbeskrivelse Tiltak 260 Yttertak Bygget har tretak med valmet saltaksform. Tekkingen er utført med Legge om yttertaket ved utgått levetid. båndtekking med lakkerte stålplater fra byggeåret. Det er også en rekke takterrasser samt to vinterhager (i 2. etasje). Terrassene har betongheller over membrantekking og vinterhagene har flislagte dekker også med en membran. Yttertaket er kun befart fra bakkeplan, fra takterrasser og balkonger. Tilstanden vurderes som god og forutsatt regelmessig kontroll og ettersyn forventes tekkingen å ha en forventet restlevetid på ca. 40 år +/- 5 år. Bilde nr 25 til 27 Hjemmel TG KT KG S R Score År Kalkyle netto TOTALT (V+U) Vedlikeholdskostnad (V) Utviklingskostnad (U) off. tilskudd potensiale (av U) Yttertak I vinterhagene er det registrert et omfattende problem med løsnede fliser hvor det samles mye vann. Til tross for forsøk på utbedringer fortsetter problemene. Vannet renner ned ved innkjørsel til rampe under. Etter OPAKs vurdering må dekkene i vinterhagene legges om med ny membran og nye fliser. Det anbefales å vurdere f.eks. et kompositt tremmegulv. Vi anbefaler også at blomsterbedet fjernes og erstattes av enkeltstående blomsterpotter plassert oppe på tremmegulvet. Legge om gulvene i vinterhagene inkl. ny membran. 28 til Yttertak Takterrassene har en asfaltmembran under betonghellene. Forventet restlevetid for denne er ca. 20 år +/- 5 år. Anbefaler at det legges komposittgulv når membranen må skiftes ut. Legge om takterrassene ved utgått levetid Gesimser, takrenner og nedløp Renner, nedløp og beslag er også fra byggeåret Det er i lakkert stålutførelse og fremstår i god stand. Forventet levetid er 30 år +/- 10 år. Dette avhenger av regelmessig kontroll og rens, spesielt av takrenner. Utskifting av beslag, renner og nedløp er medtatt for vinterhager og terrasser i ovennevnte punkter. For hovedtaket må det erfaringsmessig påregnes utskifting av renner og nedløp trolig i løpet av 30 år. Utskifting av takrenner og nedløp på hovedtakene pga. utgått levetid Fast inventar Ikke vurdert Murte piper og ildsteder Bygget har en pipe fra fyrrommet i 1. etasje i fløy A. Pipen er trolig en murt pipe forblendet med teglstein. Pipen er fra byggeåret og fremstår i god stand, med lang forventet restlevetid. Forutsatt bruk av dagens energikilde beregner vi rehabilitering av pipeløpet innen ca. 30 år +/- 5 år Rehabilitering av pipeløp Kjøkkeninnredning Bygget har 15 postkjøkken + et kantinekjøkken, alle fra byggeåret. Innredningene er fra byggeåret. Forventet levetid på kjøkkeninnredning er 30 år +/- 5 år. Utskifting av kjøkkeninnredninger ved utgått levetid Skap og reoler Ikke vurdert Sittebenker, stolrader, bord Ikke vurdert Skilt og tavler Ikke vurdert Merking og etterlysende ledesystem Se pkt Trapper, balkonger mm Bygget har to innvendige betongtrapper, en mellom A og B fløyen og Male stålprofiler på balkongene. en mellom C og D fløyen. Trappene er 180o rettløpstrapper med midtrepos, flislagt i inntrinn og opptrinn. Dessuten er det fire utvendige rømningstrapper mot øst, en ved hver fløy. Disse er galvaniserte ståltrapper med betongrepos. Bygget har også flere store stålbalkonger montert på braketter på fasaden og med skråstag. Trapper og balkonger fremstår i god stand med lang forventet restlevetid forutsatt regelmessig kontroll og vedlikehold Trapper, balkonger mm Se over Skifte fliser i trapper ved utgått levetid. 33 og Side 4 av 13

30 Hovedbygg BYGNINGSDEL Tilstandbeskrivelse Tiltak Bilde nr Hjemmel TG KT KG S R Score År Kalkyle netto TOTALT (V+U) Vedlikeholdskostnad (V) Utviklingskostnad (U) off. tilskudd potensiale (av U) 285 Tribuner og amfier Ikke relevant Baldakiner og skjermtak Ikke relevant Andre bygningsdeler Ikke vurdert. 0 0 Snittverdi pr registrering 1,0 7,6 1,12 88 SUM BYGNINGSMESSIG NETTO VVS-installasjoner 310 Sanitærinstallasjoner Bygget har moderne sanitæranlegg med utstyr og røranlegg fra oppføringen i Varmt tappevann leveres fra 3 stk. beredere, hver på 500 liter, fra Avløpsrørene er for det meste standard Ma-rør. Vannledningene består i hovedsak av stive kobberrør og rør-i-rør. Det er nytt tidsmessig sanitæranlegg/-utstyr som i dager ca. 8 år gammelt. Normal levetid for sanitæranlegg og ledningsnett er 40 +/- 10 år. Dvs. at røranleggene har en restlevetid på ca. 40 år. Planlegging og utskifting av alle røranlegg og sanitærutstyr ved utgått levetid. 1 og Varmeinstallasjoner Det er vannbårent varmeanlegg plassert i teknisk rom i 1. etasje, med Planlegging og utskifting av alle røranlegg ved utgått levetid. en gasskjele fra 2006 på 575 kw. Det er videre en el-kjel på 375 kw også fra Varmeanlegget dekker hele sykehjemmet. En utvendig gasstank, fra 2006, er nedgravd i enden av parkeringsplassen for personalet. Størrelse og type er ikke opplyst. Varmtvann sirkulerer i stålrør til radiatorer under vinduene i alle rom. Varmen styres via termostater tilknyttet SD-anlegget. Det er et lukket ekspansjonsanlegg og et vannrenseanlegg fra Varmeanlegg fremstår som et godt fungerende, moderne anlegg, som i dager ca. 8 år gammelt. Normal levetid for ledningsnett og utstyr er hhv. 40 +/- 10 år og 20 +/- 10 år. Dvs. at røranleggene har en restlevetid på ca. 40 år, mens utstyret har en restlevetid på ca. 20 år Varmeinstallasjoner Se over Skifte utstyr i teknisk rom ved utgått levetid. 6 og Brannslokking Bygget er fullsprinklet. OPAK AS har ikke foretatt noen brannteknisk kontroll av eiendommen. Det vurderes å være tilfresstillende med brannslanger og pulverapparater, som kontrolleres årlig av Bergen kommune. Ingen tiltak utover utskifting av pulverapparater ved behov. Ingen kostnad medtatt da dette hører inn under driften Gass og trykkluft Ikke relevant Prosesskjøling Egne kjøle-/fryseanlegg fra byggeåret 2006 med ute del plassert ved varemottaket. Det benyttes miljøriktig kjølemediet R407 C. Anlegget er i god stand. Normal levetid for kulde anlegg er 20 +/- 10 år. Dvs. at kuldeanlegget har en restlevetid på ca. 20 år. Utskifting av kuldeanlegget ved utgått levetid Side 5 av 13

31 Hovedbygg BYGNINGSDEL Tilstandbeskrivelse Tiltak 360 Luftbehandling Bygget har flere luftbehandlingsanlegg bestående av balansert Gå over og feste løs isolasjon på kanaler. ventilasjon med gjenvinning. Det er i alt åtte systemer alle fra Et, som betjener adm. fløy på m3/h og 7 m3/h pr. m2 med roterende gjenvinner. Et annet, som betjener fløy A med beboerrom på m3/h og 6 m3/h pr. m2 også med roterende gjenvinner. Anlegg betjener fløy A fellesrom og er på m3/h og 9 m3/h pr. m2 med roterende gjenvinner og anlegg som betjener fløy B beboerrom på m3/h og 5 m3/h pr. m2 med roterende gjenvinner. Anlegg betjener fløy B og C fellesrom, og er på m3/h og 8 m3/h pr. m2 og har roterende gjenvinner, mens anlegg 36.06, som betjener fløy D beboerrom, er på m3/h og 6 m3/h pr. m2 med roterende gjenvinner betjener fløy D fellesrom og er på m3/h og 8 m3/h pr. m2 med roterende gjenvinner og det siste, anlegg som betjener røykerom er på 1160 m3/h og 19 m3/h pr. m2 med kryssgjenvinner. Luften i bygget tilføres via takdiffusorer, bakkantinnblåsing og rister, trekkes ut via firkantrister og kontrollventiler. Luften distribueres i spirokanaler og firkantkanaler som ikke er varmetapsisolert på tilluftssiden. Luftbehandlingsanleggene og varmen styres av et SD-anlegg som er tilknyttet en webbasert løsning, og kan betjenes både lokalt og eksternt. Det er overlevert CD med FDV-instrukser/-tegninger over ventilasjonsanleggene, men ingen papirutgave. Forventet levetid på luftbehandlingsanleggene er 30 år +/- 10 år. Det er gode luftmengder og ventilasjonsanleggene har lang restlevetid. Noe kanalisolasjon på alle systemene er av dårlig utførelse har løsnet og må festes. Forventet levetid på luftbehandlingsanleggene er 30 år +/- 10 år. Det er gode luftmengder og ventilasjonsanleggene har lang restlevetid. Noe kanalisolasjon på alle systemene er av dårlig utførelse har løsnet og må festes. Bilde nr Hjemmel TG KT KG S R Score År Kalkyle netto TOTALT (V+U) Vedlikeholdskostnad (V) Utviklingskostnad (U) off. tilskudd potensiale (av U) Luftbehandling Se over Komplett utskiftning av ventilasjonsanleggene ved utgått levetid Komfortkjøling Det er lokal kjøling med fancoils basert på isvann i mange spesialrom i Gå over røranlegget og stoppe påbegynnende rustdannelse. de fleste etasjer. Det er dessuten kjøling av tilført ventilasjonsluft i luftbehandlingsaggregatet for alle ventilasjonssystemene. Dette fra 2 stk. kjølemaskiner. Isvannsmaskiner har fylling med det godkjente kjølemediet R 404 A. Kjølemaskiner er plassert i teknisk rom på bakkeplan i nordenden av bygget og ved varemottaket. Fra isvannsfordeling pumpes vann i sirkulasjon via termisk isolerte rørledninger av stål til de forskjellige kurser/anleggsdeler. Anleggene har ekspansjon til lukkede membrankar. Anlegget er nytt og i god stand, med unntak av påbegynnende rustdannelse. Normal levetid for kjøleanlegg er 20 +/- 10 år. Dvs. at kjøleanlegget har en restlevetid på ca. 20 år Komfortkjøling Se over Utskifting av kjøleanlegget i byggets levetid Vannbehandling Det er et renseanlegg type Enwamatic fra byggeåret. Anlegget har en forventet levetid på ca. 20 år. Skifte anlegget ved utgått levetid Systemer for rensing av vann til svømmebasseng Ikke relevant. 0 0 Snittverdi pr registrering 1,2 7,5 1,00 29 SUM VVS NETTO Side 6 av 13

32 Hovedbygg BYGNINGSDEL Tilstandbeskrivelse Tiltak 4 Elkraftinstallasjoner 410 Basisinstallasjoner for elkraft De elektrotekniske anleggene er fra byggeåret 2006/2007. Fremføring Utskiftning av føringsveier ved utgått levetid. av de elektrotekniske installasjonene i bygget er hovedsakelig basert på kabelbroer over himling, brystningskanaler i kontorer og pasientrom, samt en del skjulte røranlegg i vegger og tak. Kabler og brytere er også fra byggeåret. Alle anleggene fremstår i god stand, med en forventet restlevetid på 30 år +/- 10 år. System for internkontroll elektro er ikke etablert og følgelig heller ikke gjennomført ved sykehjemmet. Det er ikke fremlagt noen FDV-instrukser/tegninger over el-anleggene. Det er opplyst at dette kun finnes digitalt på en CD. Bilde nr Hjemmel TG KT KG S R Score År Kalkyle netto TOTALT (V+U) Vedlikeholdskostnad (V) Utviklingskostnad (U) off. tilskudd potensiale (av U) Høyspent forsyning Trafostasjon utenfor bygget. Netteiers ansvar. Tilstand ikke vurdert. 430 Lavspent forsyning Kablene er fra byggeåret. Også undersentralene er fra samme år. De er utstyrt med automatsikringer. Hovedtavlen er også fra 2007, og utført som stålplateskap med automatsikringer. Underfordelingene er utført som innfelte, bygningsmessige skap. Spenningssystemet er 400 V-TN. Forsyningsanleggene vurderes å være i god stand, med en forventet levetid for underfordelere og hovedtavler på 30 år +/- 10 år. Også stigeledninger og kabler forøvrig har samme forventede levetid. Skifte underfordelere, stigeledninger og hovedtavle, samt kabler, brytere og stikk ved utgått levetid Lys Belysningsanlegget i bygget består av lysrørarmaturer, kompaktlysarmaturer og spotter, alle fra byggeåret. Lyset styres av moderne lysstyring og av/på brytere. Belysningen i bygningen vurderes å være i god stand med lang forventet restlevetid. Brukerne opplever også belysningen som god. Forventet levetid for belysningsanlegg er 20 +/- 10 år. Utskiftning av alle belysningsanlegg ved utgått levetid. 2 og Nødlysutstyr Det er rømnings- og ledelysanlegg fra byggeåret. Tilstanden vurderes som god med lang forventet restlevetid ca. 20 år. Det må påregnes en utskifting av nødlysanlegget om ca. 20 år Elvarme Vannbårent anlegg se kapittel Reservekraft Det er installert en tavle utvendig for tilknytting av eksternt nødstrømmsanlegg. Tavlen er fra byggeåret. Det forutsettes at tavlen testes regelmessig. Ingen tiltak. 0 0 Snittverdi pr registrering 1,0 8,0 1,00 8 SUM ELEKTRO NETTO Side 7 av 13

33 Hovedbygg BYGNINGSDEL Tilstandbeskrivelse Tiltak 5 Tele og automatisering 510 Basisinstallasjoner for tele- og automatisering Fremføring av tele- og automatisering er forlagt i brystningskanaler og Ingen tiltak. på kabelbruer. Anleggene er i tilfredsstillende stand med lang restlevetid men avhenger av brukernes behov i fremtiden. Kostnader på arbeidene ifm. dette utføres i sammenheng med basisinstallasjonene for el-kraft, se pkt Bilde nr Hjemmel TG KT KG S R Score År Kalkyle netto TOTALT (V+U) Vedlikeholdskostnad (V) Utviklingskostnad (U) off. tilskudd potensiale (av U) 520 Integrert kommunikasjon Ikke vurdert Telefoni og personsøking Ikke vurdert Alarm- og signalsystemer Ikke vurdert Brannalarm Det er heldekkende brannalarmanlegg fra 2007 i bygget. Sentralen er plassert ved hovedinngangen i 1. etasje. Anlegget vurderes å være i god stand og har en forventet restlevetid på 15 +/- 5 år. Nytt brannalarmanlegg etter endt levetid Adgangskontroll, innbrudds- og overfallsalarm Det er adgangskontroll anleggi bygget fra Anlegget består av bevegelsesdetektorer i de fløste etasjer samt glassdetektorer i 1. etasje. Anlegget er i god stand og har en forventet restlevetid på 15 år +/- 5 år. Nytt adgangskontrollanlegg ved utgått levetid. 544 Pasientsignal Det er et komplett sykesignalanlegg fra 2007 med betjeningstablåer i alle sengerom, dekktelefoner, smykkesender og annet utstyr. Brukerne sliter med et utgått system som ikke kan oppgraderes og utstyret ikke repareres. Det er opplyst at sykehjemmene i Bergen har nedsatt en arbeidsgruppe for å løse dette som et felles prosjekt for flere sykehjem. Når disse vil komme med et forslag til løsning er umulig å si, men det anbefales å gjøre dette raskest mulig. Normal levetid for sykesignalanlegg er år. Utskifting av sykesignalanlegget Uranlegg og tidsregistrering Ikke relevant Andre deler for alarm og signal Ikke vurdert Lyd- og bildesystemer Ikke vurdert Automatisering Nyere webtilknyttet SD-anlegg for varme og ventilasjonanlegg som vurderes å være i god stand. Forventet levetid ca. 20 år +/- 10 år. Utskifting av anlegget ved utgått levetid Instrumentering Ikke vurdert. 0 0 Snittverdi pr registrering 1,2 5,6 1,60 85 SUM TELE OG AUTOMTISERING NETTO Side 8 av 13

34 Hovedbygg BYGNINGSDEL Tilstandbeskrivelse Tiltak 6 Andre installasjoner 610 Prefabrikkerte rom (kjølerom, fryserom, baderom etc) Bygget har både kjøle- og fryserom. Disse er ikke nærmere vurdert da de tilhører driften. Bilde nr Hjemmel TG KT KG S R Score År Kalkyle netto TOTALT (V+U) 0 0 Vedlikeholdskostnad (V) Utviklingskostnad (U) off. tilskudd potensiale (av U) 620 Person og varetransport Det er to sengeheiser, type Schindler, med 5 stopp fra 2007 i bygget. Heisen har kapasitet for 21 personer eller 1600 kg. Det er opplyst om noe driftsproblemer med den ene heisen. Heiser har en forventet levetid på 40 år +/-10 år. Heisen kan fortsatt ha en restlevetid på 40 år forutsatt regelmessig service. Heisene fremstår i tilfredsstillende stand såfremt driftsproblemene med den ene blir løst. Nye heiser ved utgått levetid Transportanlegg for småvarer Ikke relevant Sceneteknisk utstyr Ikke relevant Avfall og støvsuging Det er søppelnedkast fra flere luker i de ulike etasjene, ned til søppelcontainere/komprimator. Tilstanden er ikke nærmere vurdert av OPAK, men anlegget fungerer godt ifølge omviser. Anlegget har lang levetid (sjaktene). Ingen tiltak Fastmontert spesialutrustning for virksomhet(storkjøkken) Utstyr fra Tilstanden er ikke vurdert. Tilhører driften. Ingen tiltak Løs spesialutrustning for virksomhet Ikke vurdert Andre tekniske installasjoner Ikke vurdert. 0 0 Snittverdi pr registrering 1,0 8,0 1,00 2 SUM ANDRE INSTALLASJONER NETTO Utendørs 700 Utendørs generelt Sykehjemmet har en stor, inngjerdet sansehage i sørenden av bygget. Ingen tiltak medtatt her. Se under. Langs byggets vestside er det anlagt hellelagt gangsti, med utgang fra 4. etasje. I nordenden er det en liten gangsti ned fra utgang i 2. etasje, ned til vei/parkeringsplass. Her er også noen grøntanlegg, likeså langs byggets fasade mot gate. Det er biloppstillingsplasser for personalet i nordenden av bygget, med i alt ca. 45 oppstillingsplasser. Det er ca. 14 plasser for besøkende, på motsatt side av veien for hovedinngangen. Uteområdene fremstår i generelt god stand. Uteområdene fremstår i generelt god stand. Kun behov for vanlig stell, men asfalterte plasser må legges om ved utgått levetid, ca. 25 år. Hellene langs byggets vestfasade må også legges om ca. 25 år Bearbeidet terreng Ikke vurdert Utendørs konstruksjoner Bygget har forstøtningsmurer av stablestein langs vestfasaden og i nordenden på bygget. Det er videre et lite redskapsskjul ut mot veien ved sansehagen, oppført i tre. Konstruksjonene fremstår generelt i god stand, men redskapsskjulet er malingsslitt og trenger maling. Forstøtningsmurene har nærmest ubegrenset levetid forutsatt regelmessig kontroll og ettersyn. Male redskapsskjulet Støttemurer og andre murer Se over Trapper og ramper i terreng Ikke relevant Frittstående skjermtak, leskur mv Ikke relevant. 0 0 Side 9 av 13

35 Hovedbygg Kalkyle netto Vedlikeholdskostnad kostnad potensiale Utviklings- off. tilskudd TOTALT (V+U) (V) (U) (av U) TG KT KG S R Score År BYGNINGSDEL Tilstandbeskrivelse Tiltak 725 Gjerder, porter og bommer Ikke relevant Kanaler og kulverter for tekniske installasjoner Ikke relevant. 0 0 Bilde nr Hjemmel 727 Kummer og tanker for tekniske installasjoner Nedgravd gasstank fra 2007 i nordenden av parkeringsplassen. Type og størrelse ikke oppgitt. Ingen kjente problemer. Sertifisere og registrere tanken, etter sentrale og lokale bestemmelser Utendørs røranlegg Det er overvannshåndtering via kummer til offentlig nett, fra bygget. Det er ikke meldt om problemer med anleggene og tilstanden vurderes som generelt god. Anlegget har trolig lang restlevetid, men det bør kontrolleres med videokamera for å nærmere bestemme tilstanden om ca år. Videokontroll av utvendige avløpsledninger for spillvann og overvann Utendørs elkraft Utvendig belysning fra flere armaturer på fasadene og på enkelte master, styrt av moderne lysstyring. Anleggene har lang restlevetid (> 20 år). Utskifting av de utvendig lysarmatureren ved utgått levetid. kap. 4 - b 5 og Utendørs tele og automatisering (min 1m fra veggliv) Ikke vurdert Veier og plasser Tilhørende bygget er en stor parkeringsplass for personalet i nordenden av eiendommen og en på motsatt side av Løvåsveien (rett oven for hovedingangen). Plassene har asfaltdekker fra Det er også asfaltdekker på områdene foran kjørerampene og gangstier i sansehagen og i nordenden av bygget. Tilstanden på dekkene vurderes som god, men det er noen svanker på parkeringsplasen mot nord, hvor det blir liggende noe vann. Asfaltdekkene har lang restlevetid - ca. 20 år +/- 5 år. Langs vestsiden av bygget er det et hellelagt område med utgang fra 3. etasje som gir tilgang til sansehagen. Området fremstår i god stand med lang restlevetid. Legge nytt asfaltdekke ved utgått levetid Veier og plasser Se over. Legge om hellelagt område mot vest ved utgått levetid Parker og hager Eiendommen har en stor sansehage mot sør. For øvrig er det kun mindre grøntområder med noe beplanting. Grøntanleggene fremstår i god stand. Kun regelmessig stell nødvendig. Ingen tiltak Utendørs infrastuktur Ikke vurdert. 0 0 Snittverdi pr registrering 1,0 7,3 1,00 19 SUM UTENDØRS NETTO Side 10 av 13

36 Hovedbygg BYGNINGSDEL Tilstandbeskrivelse Tiltak 9 Dokumentasjon - rapporter - HMS Her gis en oppsummert beskrivelse av foreliggende dokumentasjon og/ eller beskriv tilstand/ registeringer og anbefalinger utfra befaring/ intervju. Skjønnsmessig fagvurdering med mindre ikke annet er nevnt under. Aktuelle rapporter skal vedlegges sluttrapport. Bilde nr Hjemmel TG KT KG S R Score År Kalkyle netto TOTALT (V+U) Vedlikeholdskostnad (V) Utviklingskostnad (U) off. tilskudd potensiale (av U) 900 Dokumentasjon-rapporter-HMS generelt Det er ikke fremlagt noe HMS-dokumentasjon ifm. med tilstandskartleggingen av sykehjemmet, men det opplyses at dette finnes. OPAK kan således ikke vurdere denne. Det anbefales at denne gjøres enkelt tilgjengelig også fortrinnsvis i papirformat. Ingen kostnad medtatt. 901 FDV-dokumentasjon Det er lagt frem/oversendt lite dokumentasjon ifm. med tilstandskartleggingen av sykehjemmet. Kvaliteten på den fremlagte dokumentasjonen varierer sterkt. Ifølge brukere og dridtspersonalet foreligger det mye dokumentasjon digitalt. De savner imidlertid enkel tilgjengelig informasjon i papirformat, spesielt hva angår de tekniske anlegg. Det er således vanskelig for OPAK å vurdere dokumentasjonen også for FDV. Gjøre FDV-dokumentasjonen enkelt tilgjengelig for alle parter. Ingen kostnad medtatt Fagrapport bygningsvern kulturminne Ikke relevant - nytt bygg Universell utforming. Funksjonalitet, planløsninger og utforming Bygget antas være oppført iht. TEK 1997, ble ferdigstilt i 2006, og er således relativt godt tilpasset kravene til universell utforming (UU). Etter OPAKs vurdering er det ikke vesentlige feil/mangler ved bygget. Ingen titak Fleksibilitet Etter OPAKs vurdering er bygget relavtivt fleksibelt bygget. Det vil, om Se på muligheten for å bedre forholdene for demenspasienter og personalet i nødvendig, relativt enkelt kunne foretas store ominnredninger i bygget. denne forbindelse. Medtar beløp for et forprosjekt. For øvrig er bygget godt tilpasset dagens bruk som sykehjem, men det er ikke beregnet for demenspasienter noe de har flere av i dag Arealbruk Arealene benyttes i dag stort sett slik som tiltenkt fra byggeåret. Hva angår arbeidsplasser for personalet, vurderes denne som ikke tilfredsstillende. Personalet selv ønsker seg noen flere kontorer og møterom til bruk for møter med pårørende. Personalets garderobe- /dusjforhold vurderes som god, men herregarderobene er små. Sykehjemmet har ingen muligheter for å utvide kapasiteten innenfor dagens bygningsmasse, men, etter OPAKs vurderinger, er det mulig med eventuelle utvidelser i høyden, om det skulle bli behov for dette. Slike alternativ er imidlertid ikke nærmere vurdert i denne rapporten, da det krever mer dyptgående prosjektering. Ingen tiltak Sertifiseringer Det er ikke opplyst om eller fremlagt noen form for sertifisering av sykehjemmet. OPAK foretar energimerking av bygget ifm. denne tilstandskartleggingen. Se 912 under Enøkrapport OPAK har gjennomført en forenklet enøk-rapport ifm. med denne tilstandskartleggingen. Ifølge denne er det ingen bygningsmessige tiltak som er aktuelle Energiattest/ Energimerking OPAK har foretatt energimerking av skolen. Bygget har fått energimerke D - farge rød. Det er anbefalt en rekke tiltak som går både på driftingen av anleggene og brukeravhengige forhold. Energibruken ligger noe over normtallet for denne type bygg. Se egen vedlagt energivurderingsrapport. Ingen kostnad medtatt 0 0 Side 11 av 13

37 Hovedbygg BYGNINGSDEL Tilstandbeskrivelse Tiltak 913 Energivurdering av tekniske anlegg OPAK har gjort en energivurdering av de tekniske anlegg, iht. NVE Avsetter beløp til diverse utbedringer. sine krav og skjema. Vi viser i denne forbindelse til egne energivurderingsskjemaer hvor anbefalte tiltak til forbedringer fremkommer. De langt fleste tiltak går på driftsrelaterte forhold. Her syntes det å være rom for forbedringer. Endel mindre ombygginger/suppleringer bør også vurderes. Arbeidene er vanskelig å prise. Det anbefales å kontakte leverandør for nærmere avklaringer. Bilde nr Hjemmel TG KT KG S R Score År Kalkyle netto TOTALT (V+U) Vedlikeholdskostnad (V) Utviklingskostnad (U) off. tilskudd potensiale (av U) Helsemessige forhold-generelt Arbeidsmiljø OPAK har ikke fått fremlagt rapporter fra hverken vernerunde, HMStiltaksplan, bedriftshelsetjeneste eller annen. Det er heller ikke foretatt noen kartlegging av de ansattes helsesituasjon, omfanget av Ingen tiltak. helseplager m.m. Ifølge verneombudet er det ingen særskilte helseplager blant de ansatte og arbeidsforholdene for de ansatte vurderes som generelt bra. 922 Renholdsplan/ kvalitetsnorm Det foreligger og benyttes planer for daglig og temporært renhold iht. kvalitetsmål for BK. Ifølge renholderne er det ingen særskilte problemer bortsett fra at det pga. budsjettkutt, også er gjort kutt i renholdet. Dette innebærer at gulvene ikke lenger bones/poleres regelemessig. Det har heller ikke, ifølge renholdsansvarlig, ikke vært gjort hovedrengjøring på 6 år. Renholdet syntes likevel å være bra ved sykehjemmet, men det er registrret endel matte gulvbelegg. Mangel på polish/boning vil redusere levetiden på gulvbeleggene drastisk. Det er derfo rviktig at renholdplanene følges. Gjenoppta renholdet ifølge renholdsplanen. Driftskostnad - ikke medtatt Separat vannforsyning Sykehjemmet er tilknyttet offentlig vann og avløp. Det foreligger ikke rapporter fra prøvetaking av drikkevann, men det er ikke meldt om problemer med dette. Ingen tiltak Atmosfærisk miljø Ingen kjente problemer med gasser/ damper, lukter eller partikler som Ingen tiltak kan innåndes. Ingen unormale forhold regsitrert Mugg/sopp/råte/ fukt Ingen kjente forekomster. Ingen tiltak Skadedyr Det er ingen kjente forekomster/opplysninger om skadedyr pr. i dag. Ingen tiltak Legionella Det foreligger enkle kontrollrutiner for å forebygge legionelle ifølge omviser. Det skal ikke være problemer i denne forbindelse. Etter OPAKs vurdering er det vanskelig å kontrollere den fremlagte Ingen tiltak medtatt da dette tilhører driften. dokumentasjonen. Den kan se noe mangelfull ut. Anbefaler at kontrollrutiner fra "Norsk Egenkontroll for forebygging av legionella" benyttes Asbest Ikke relevant - bygget er fra Termisk miljø Ikke særskilt vurdert. Ref. rapporter om innemiljø over (9271) Aktinisk mijø Det foreligger ingen luxmålinger ifølge de opplysninger OPAK har fått. Ingen tiltak medtatt. Etter OPAKs vurdering og i ølge brukerne, er det tilfredsstillende belysning i hele bygget Belysning Se over Radon Det foreligger radonmålinger med sporfilm fra Denne viser én overskridelse av tiltaksgrensen og maksimum grenseverdi. Dette gjelder i vestibylen i 1. etasje. De ansatte kjente ikke til denne målingen, heller ikke driftspersonalet. Tiltak må iverksettes, trolig vil Øke luftutskiftingen. Ingen kostnad medtatt. økt luftutskifting kunne hjelpe. Tiltak på ventilasjon er opplyst utført. Planlagt kontrollmåling uke 50. Sykehjemmet vil informeres når dette vil skje. Sluttrapport må utarbeides når bygget er friskmeldt Elektriske og magnetiske felt Ingen opplysninger foreligger, men det er heller ingen mistanke om slikt (ingen høyspentledninger e.l.). Ingen tiltak medtatt. 0 0 Side 12 av 13

38 Hovedbygg BYGNINGSDEL Tilstandbeskrivelse Tiltak 930 Akustisk miljø Ikke nærmere vurdert, men ingen særskilte problemer ifølge brukerne. Ingen tiltak medtatt. Bilde nr Hjemmel TG KT KG S R Score År Kalkyle netto TOTALT (V+U) 0 0 Vedlikeholdskostnad (V) Utviklingskostnad (U) off. tilskudd potensiale (av U) 931 Mekanisk miljø Ikke vurdert Støvdeponi Ingen registrerte eller kjente problemer. Ingen tiltak Inngangsparti Hovedinngangspartiet har skraperister på utsiden og absorberende Ingen tiltak. matter på innsiden for å redusere inntransport-ering av skit og støv Dette syntes å fungere tilfredsstillende Fallsikring Det er fallsikring i form av rekkverk på balkonger, terrasser og Ingen tiltak. gangstier. Vinduene har vanlig barnesikring. Fallsikringen ved bygget vurderes som god Skoldefare Skoldefaren anses som minimal. Det er montert blandebatterier på alle Ingen tiltak servanter, og radiatorene vurderes heller ikke å utgjøre noen skoldefare. 940 Miljømessige forhold-generelt OPAK har ikke fått fremlagt noen avfallsplan for sykehjemmet, men det opplyses at dette foreligger. Det er ingen mistanke om forekomster av miljøgifter som f.eks PCB, bly, kadmium, kvikksølv, olje, isocyanater, arsen mv. Ingen tiltak Sikkerhetsmessige forhold-generelt Branntekniske forhold Bergen kommune foretar regelmessige kontroller av slukkeutstyr, brannalarmanlegg, gjennomføringer i brannskillende konstruksjoner og branndører. Avvik som oppdages skal lukkes snarest mulig. OPAK Utarbeide en uavhengig brannteknisk rapport for hele bygget. har ikke registrerert noen feil/mangler ved befaringen. Det foreligger ingen branntenisk rapport for bygget. OPAK anbefaler at dette utarbeides i løpet av de neste 10 årene Elektrotekniske forhold OPAK er ikke blitt forelagt noen tilfredsstillende rapport (Internkontroll) Det må etableres et system hvor kontrollene loggføres og kopi oppbevares på for de elektrotekniske anleggene. Dette er enda ikke etablert ifølge driftspersonalet. Det opplyses at kommunen selv foretar slik kontroll skolen. Termografering av alle fordelere inngår som en del av internkontrollen. Ingen kostnad medtatt da dette er en driftskostnad. regelmessig. Det er et forskriftskrav at det skal kunne dokumenteres å være utført regelmessig kontroll av anleggene og at disse er i forskriftsmessig stand. Dette gjelder fra bygget er tre år gammelt Tilfluktsrom Ikke relevant Løfteutstyr og løfteinnretninger Ikke vurdert pasientheiser og annet driftsutstyr Ras- og flomsikring Det foreligger en rapport utarbeidet av NGU i Ifølge denne er det Ingen tiltak. ingen rasfare ved eiendommen tilhørende Løvåsen sykehjem. Det er etter OPAKs vurdering heller ingen flomfare i det aktuelle området Snittverdi pr registrering 1,2 5,4 1, SUM RAPPORTER-DOKUMENTASJON-HMS netto SNITTVERDI RISIKO TOTALT/ TOTAL SCORE 1,1 6,9 1, Side 13 av 13

39 Bergen kommune - Etat for bygg og eiendom Løvåsen sykehjem - hovedbygg Løvåsveien 26 Side 1 av 11 Bilde nr Hovedinngangsparti med glassvegger og aluminiumsprofiler. Bilde nr Sykehjemmet sett fra parkeringsplassen mot nord. Bilde nr Sørveggen med sansehagen i forgrunnen. Bilde nr Varelevering med lasteramper Bilde nr Hellelagt område langs vestfasaden med gangbro over til Løvåsbakken. Bilde nr Her ses både yttertaket, platekledte fasader og takterrasser belagt med betongheller.

40 Bergen kommune - Etat for bygg og eiendom Løvåsen sykehjem - hovedbygg Løvåsveien 26 Side 2 av 11 Bilde nr Alu. Vinduer i platekledt fasade på terrasse i 5. etasje. Bilde nr Her ses langs vestfasaden mot sansehagen. Bilde nr Teglfasade mot vest. Bilde nr Sålebenk med skiferheller. Manglende rengjøring gir mosevekst. Bilde nr Flislagt vestibyle i 1. etasje sett mot inngangspartiet. Bilde nr Typisk korridor med beboelsesrom på hver side.

41 Bergen kommune - Etat for bygg og eiendom Løvåsen sykehjem - hovedbygg Løvåsveien 26 Side 3 av 11 Bilde nr Personaltoalettene har enkel, men god standard. Bilde nr Laminatdører til de fleste rom. Bilde nr Beboerrom. Malte trevinduer innvendig og malte platevegger. Bilde nr Typisk beboerrom. Bilde nr Det er egne bad med dusj til hvert beboerrom. Veggene er flislagt. Bilde nr Det er klassifiserte dører mellom beboerrom og korridor.

42 Bergen kommune - Etat for bygg og eiendom Løvåsen sykehjem - hovedbygg Løvåsveien 26 Side 4 av 11 Bilde nr Vinylbelegg fra byggeåret i god stand lang restlevetid. Bilde nr Typiske slitasjemerker på vegg. Bilde nr HC-toaletter. Bilde nr Postkjøkken med innredning fra byggeåret. Bilde nr Oppholdsrom for beboere i tilknytning til postkjøkkenet. Bilde nr Pene, malte betonggulv i tekniske rom. Renholdet syntes være bra.

43 Bergen kommune - Etat for bygg og eiendom Løvåsen sykehjem - hovedbygg Løvåsveien 26 Side 5 av 11 Bilde nr Yttertakene er tekket med båndtekkede stålplater. Takterrassene har betongheller. Bilde nr Yttertakene med beslag, renner og nedløp fremstår i god stand. Bilde nr Takterrassene har betongheller noe som vanskeliggjør rengjøringen av underlaget og slukene. Bilde nr Vinterhagene er flislagt. Her har det vært og er fremdeles lekkasjer gjennom dekket og det ble registrert mye løse fliser. Bilde nr Overgang fasade/dekke i vinterhagen er rufsete utført og det er en rekke synlige sprekker i fugene som kan være potensielle lekkasjepunkter. Bilde nr Her står det mye vann under flisene.

44 Bergen kommune - Etat for bygg og eiendom Løvåsen sykehjem - hovedbygg Løvåsveien 26 Side 6 av 11 Bilde nr Tydelig sprekk i overgang fasade/dekke. Bilde nr Det er også sprekk i hulkilen mellom vegg og dekke i rommet innenfor vinterhagen. Dette tyder på bevegelser i bygget, men det er tegn som tyder på at disse er mindre nå. Bilde nr Flislagte betongtrapper i bygget i god stand. Bilde nr Også opptrinn er flislagt. Bilde nr Utkragede stålbalkonger. Stålet trenger maling innen kort tid. Bilde nr Utvendige rømningstrapper i stål med betongrepos. Problemer med vannavrenningen.

45 Bergen kommune - Etat for bygg og eiendom Løvåsen sykehjem - hovedbygg Løvåsveien 26 Side 7 av 11 Bilde nr Lekkasje underside repos. Bilde nr Som forrige bilde. Bilde nr Som bilde 37. Mrk. sprekk i betongen. Bilde nr Vannlekkasje over platehimling, under repos. Bilde nr Moderne tidsmessig sanitærutstyr. Bilde nr Berederanlegg for varmt tappevann.

46 Bergen kommune - Etat for bygg og eiendom Løvåsen sykehjem - hovedbygg Løvåsveien 26 Side 8 av 11 Bilde nr Enkelt, tidsmessig sanitærutstyr. Her fra garderobene for personalet. Bilde nr Sprinklersentralen er plassert i 1. etasje. Bilde nr Radiatorer med termostatventil. Bilde nr Gasskjele i teknisk rom. Bilde nr El-kjele. Bilde nr Gasstank nedgravd utvendig i nordenden av eiendommen.

47 Bergen kommune - Etat for bygg og eiendom Løvåsen sykehjem - hovedbygg Løvåsveien 26 Side 9 av 11 Bilde nr Noe kanalisolasjon er ødelagt på alle aggregater. Bilde nr Kjølerør ruster - alle aggregater. Bør behandles/isoleres. Bilde nr Moderne markeringslys og heldekkende brannvarsling. Bilde nr Belysning i postkjøkken med lysrørarmaturer fra byggeåret. Bilde nr Moderne undersentraler som stålplateskap i korridorene. Bilde nr Belysning bla. med downlights. Her fra vestibylen.

48 Bergen kommune - Etat for bygg og eiendom Løvåsen sykehjem - hovedbygg Løvåsveien 26 Side 10 av 11 Bilde nr Utendørsbelysning med armaturer på stolper. Bilde nr Utendørsbelysning i vinterhagen (atrium). Bilde nr Eltek brannvarslingsanlegg i hele sykehjemmet. Bilde nr Sykesignalanlegg med mange driftsproblemer. Må skiftes. Bilde nr Gangsti ut fra 2. etasje i nordenden av bygget. Bilde nr Parkeringsplasser for personalet i nordenden av eiendommen.

49 Bergen kommune - Etat for bygg og eiendom Løvåsen sykehjem - hovedbygg Løvåsveien 26 Side 11 av 11 Bilde nr Redskapsskjul langs veien mot sansehagen. Trenger maling. Bilde nr Paviljong i sansehagen. Bilde nr Utendørsmøbler i betong må vaskes. Bilde nr Parkeringsplasser for gjester på motsatt side av veien fra inngangspartiet. Bilde nr Det er skraperister foran inngangsdørene. Bilde nr Hellelagt område langs vestfasaden sett mot sansehagen.

50 /198 23/1 Løvåsbakken 20 2 Byrådsavdeling for finans, eiendom og eierskap Etat for bygg og eiendom Målestokk 1:700 Gnr/Bnr/Fnr: 23/383/0 Dato: Adresse: Løvåsveien 26 23/383 23/ /38 U 23/178 23/385 bakken 23/ /354 23/30 21 Seljebakken 23/ /210 23/ / /22 23/341 23/384 23/ B 23/ /384 23/300 23/ / / / /243 /244 /245 23/ /234 /241 /242 23/372 /341 23/ /383 7 Lauv /233 /232 /231 / Løvåsbakken 23/394 23/395 /388 23/387