BERGEN KOMMUNE Bytrådsavdeling for byggesak og bydeler/etat for byggesak og private planer

Transkript

1 BERGEN KOMMUNE Bytrådsavdeling for byggesak og bydeler/etat for byggesak og private planer Notat Saksnr.: /12 Saksbeh.: LINS Emnekode: BBY-5122 Til: Byrådsavdeling for byggesak og bydeler Kopi til: Fra: Etat for byggesak og private planer Dato: Ytrebygda, gnr 119, bnr 399, Vestre Rå. Klage over avslag på søknad om mindre vesentlig reguleringsendring. 1. Hva saken gjelder Saken gjelder søknad om mindre vesentlig reguleringsendring. Søknaden ble avvist/avslått ved beslutning av 15. september 2008 (vedlegg 7). Beslutningen ble påklaget av ansvarlig søker, 3RW Arkitekter, ved brev datert 5. oktober 2008 (vedlegg 6). En beslutning om å avslå en mindre vesentlig reguleringsendring regnes ikke som et enkeltvedtak etter forvaltningsloven, og kan følgelig ikke påklages etter forvaltningslovens klageregler. Bergen kommune har imidlertid praksis for å behandle klager over slike avslag, og eventuelt fremme dem for Komitè for byutvikling dersom klagen ikke tas til følge av fagetaten. Søknaden går ut på endring av reguleringsformålet for delfeltene B16/1, B16/3, B17/1 og B17/2 fra enebolig til tomannsbolig, øke tomteutnyttelsen fra 20 % (BYA) til 25 % (BYA) samt formålsendring ved at en byggefri sone av tomtene avsettes til fellesområde for brukerne av angjeldende tomter. Den byggefrie sonen har benevnelsen FA3 og FA4 på innsendt forslag til plankart. Fellesområdet skal virke som en buffersone mellom friluftsområdene (SF4 og SF5) og det skal brukes til felles uteopphold og lek for de respektive tomtene. Det omsøkte området inngår i dag som delfelt B16/1, B16/3, B17/1 og B17/2 i gjeldende reguleringsplan, , for Ytrebygda, Vestre Rå, gnr 119 bnr 5, 148 m.fl.(vedlegg 5). Området er regulert til frittliggende småhusbebyggelse. Vann- og avløpsetaten har i uttalelse meddelt at det kan påregnes tilknytningsrett til off. vannog avløpsnett (vedlegg 9). Samferdselsetaten motsetter seg økt bruk av eksisterende avkjørsel fra kommunal veg Siljustølvegen, samt utvidet bruk av Siljustølvegen før den blir utbedret frem til krysset med Grimseidvegen, jfr. brev datert 26.august 2008 (vedlegg 8). Det foreligger protester fra Siljustølvegen 16 (vedlegg 13) og 20 (vedlegg 12) som gjelder både søknad om mindre vesentlig reguleringsendring og innleverte byggesøknader. Vedrørende det som går på søknad om mindre vesentlig reguleringsendring trekkes frem at

2 veistandarden er for dårlig for den økningen i trafikken som omsøkte endring vil kunne medføre. Det er også skepsis vedrørende at bygningsmassen økes. Tiltakshaver har kommet med tilsvar til nabomerknadene i brev av 23. mai 2007 (vedlegg 10 og 11). Tiltakshavers prosessfullmektig, advokat Mads Jespersen, har i klageomgangen bedt både Samferdselsetaten og Etat for byggesak og private planer om befaring i saken. Denne anmodningen har ikke blitt etterkommet. Fra Etat for byggesak og private planers side begrunnes dette med at en befaring som etterspurt ikke fremstår som hensiktsmessig, da denne ikke kan anses å belyse saken ytterligere enn det den i dag er, på bakgrunn av foreliggende kart- og bildemateriale. Saken er blitt vurdert på nytt basert på innkommet klage og øvrige opplysninger, uten at det er funnet grunnlag for å ta klagen til følge. 2. Anbefalt forslag til vedtak: Beslutning datert 15. september 2008 opprettholdes. Klagen tas ikke til følge. Else-Kristin Foss Vikenes byggesakssjef 3. Klage: Ulf Sæterdal kst. seksjonsleder 3.1 Trafikk Det anføres at tomannsboliger ikke nødvendigvis vil generere mer trafikk enn eneboliger, da eneboligene kan ha sokkel med utleieenhet. Når det gjelder Samferdselsetatens uttalelse, viser klager til at en enkelthusstand uansett kan anskaffe seg mer enn to biler. Kravet til parkering er et minimumskrav og ikke en begrensing for den enkelte husstand. Ansvarlig søker hevder differansen i trafikkpress er minimal, og i alle fall ikke en tilstrekkelig begrunnelse for å avslå søknaden. Det vises til at det ikke eksisterer rekkefølgebestemmelser i gjeldende reguleringsplan. Når administrasjonen stiller krav om at Siljustølvegen må utbedres før tiltak i det aktuelle utbyggingsområdet, introduseres bestemmelser som ikke er hjemlet i nevnte plan og som i tillegg bryter med planens intensjon om utbygging med avkjørsel til Siljustølvegen. 2

3 3.2 Leke- og uteoppholdsareal Uteoppholdsarealet (FA3 og FA4) består av en fire meter bred parsell som har direkte tilknytning til de fire omsøkte boligbyggene. Parsellen deles på midten av felles gangvei (FG3), som binder sammen byggeområdene B16 og B17 med friluftsområdene SF4 og SF5. I nord knyttes FA4 oppmot Siljustølvegen, slik at den gir en naturlig passasje til omliggende rekreasjonsområder. Arealet FA3 og FA4 ligger som en mellomsone mellom de omsøkte boligtomtene og friluftsområdene SF4 og SF5. Arealet er godt beskyttet fra biltrafikk, og gir barn og voksne anledning til både lek og andre felles gjøremål i naturnære omgivelser. Arealets bredde på fire meter gir gode muligheter for tilrettelegging både med rutsjebane, sandkasser, skjermede sittegrupper og lignende. Arealets lengde gir en variasjon som vil gagne brukerne ved at man kan benytte arealet sammen med naboer, eller finne sin egen rolige plass i solen. Arealet har på grunn av sin avlange utforming svært gode solforhold. 3.3 Administrasjonens vurdering Det vises til at det tidligere er godkjent en mindre vesentlig reguleringsendring på felt B11. Det synes urimelig å bruke de omsøkte boligenes avkjøring og fellesarealets utforming og plassering som grunnlag for forskjellsbehandling i foreliggende sak. Klager hevder videre at vedtaket om å avvise/avslå søknad om mindre vesentlige reguleringsendringer er gjort på et grunnlag som ikke er hjemlet i planens forutsetninger eller i forhold til overordnede plankrav. Begrunnelsen for å anse tomtene som eneboligtomter anses videre for svak i forhold til planen og planbestemmelsenes utforming. Det bør kunne forventes at tomter innenfor planområdet, som er av lik størrelse og karakter, får den samme behandling i forhold til utnyttelse. Det vises for øvrig til klagen i sin helhet. 4. Merknader/vurderinger: 4.1 Trafikk Samferdselsetaten har i sin uttalelse av 26. august 2008 (vedlegg 8) blant annet vist til at oppføring av tomannsboliger vil medføre økt bruk av eksisterende avkjørsel sammenlignet med at det oppføres eneboliger. Videre uttales det at Siljustølvegen er en smal (ca 4 meter i bredde) kommunal veg uten fortau. Samferdselsetaten motsetter seg økt bruk av eksisterende avkjørsel fra kommunal vei, Siljustølvegen, samt utvidet bruk av selve vegen (uten utbedring) frem til kryss mot fylkesvei, Grimseidvegen. Klager hevder at økningen i trafikk ikke nødvendigvis vil bli noe større oppføring av tomannsboliger versus eneboliger, da en enkelthusstand kan skaffe seg mer enn to biler, og det ved oppføring av eneboliger kan etableres utleieenheter i sokkel. Fagetaten er ikke enig i klagers vurdering av økningen av trafikal belastning på Siljustølvegen ikke vil være av betydning ved bygging av tomannsboliger i stedet for eneboliger. Selv om tomtene i utgangspunktet kan utnyttes med samme antall boenheter ved tomannsboliger som ved eneboliger (hovedenhet + eventuell utleieenhet), vil antall beboere normalt være større ved 4 tomannsboliger enn ved 4 eneboliger. En alminnelig utleieenhet/sokkelleilighet vil sjelden være egnet til større familier etc. Det gjøres i denne sammenheng oppmerksom på at også tomannsboliger har en potensiell mulighet til å eventuelt leie ut rom som hybel etc. Det 3

4 legges til grunn at det er lite tvilsomt at 4 tomannsboliger nødvendigvis genererer større trafikk enn 4 eneboliger. 4.2 Leke- og uteoppholdsareal Selv om de felles uteoppholdsarealene oppfyller kommuneplanens krav når det gjelder universell utforming, helning, HMS, lokalisering, klima og opparbeiding, anses de under enhver omstendighet ikke å oppfylle kravet til hensiktsmessig utforming. Arealene fremstår i sin helhet som restarealer som er lite egnet som felles uteoppholdsareal. Fagetaten er ikke enig i klagers påstand om at arealets bredde på fire meter gir gode muligheter for tilrettelegging både med rutsjebane, sandkasser, skjermede sittegrupper og lignende, eller at arealets lengde gir en variasjon som vil gagne brukerne ved at man kan benytte arealet sammen med naboer, eller finne sin egen rolige plass i solen. Tvert imot fremstår arealet som for smalt til at det kan utnyttes på en hensiktsmessig måte. Den fysiske utformingen av fellesarealet gjør at det, i motsetning til klagers påstand, fremstår som svært sannsynlig at ulike aktiviteter vil komme i konflikt med hverandre. 4.3 Usaklig forskjellsbehandling Fagetaten er enig med klager i at like tomter innenfor samme planområde skal få samme behandling ved vurderingen av en mindre vesentlig reguleringsendring. Felt B11, hvor kommunen har godkjent søknad om mindre vesentlig reguleringsendring, skiller seg fra B16 og B17 ved at B11 har en langt bedre og mer hensiktsmessig utforming av det felles uteoppholdsarealet, samt at veiløsningen er vesentlig bedre enn for B16 og B17. Forskjellsbehandlingen anses følgelig å være saklig begrunnet. I motsetning til klager, anser fagetaten vedtakets begrunnelse for å anse angjeldende tomter som eneboligtomter som tilstrekkelig begrunnet. Begrunnelsen må ses i sammenheng med de presiseringer som ble gitt av Etat for byggesak og private planer i e-post (vedlegg 14) i etterkant av forhåndskonferanse 22. februar Det siteres følgende fra e-posten: "Det vises til referat fra forhåndskonferanse datert hvor det på side 2 står : "Administrasjonen mener at prosjektet ikke er i samsvar med reguleringsbestemmelsene " frittliggende småhusbebyggelse" Uttdyping. I fagetatens redegjørelse som fulgte reguleringsplanen til 2. gangs behandling står det: "Boligområder Det er 13 eksisterende boliger innenfor planområdet. Innenfor de nye boligområder i planforslaget foreslåes det inntil 80 boenheter, fordelt slik: Frittliggende småhusbebyggelse: 29 eneboligtomter, 4 boenheter i tomannsbolig/generasjonsbolig. Konsentrert småhusbebyggelse: (inkl. mindre leilighetsbygg) totalt ca 45 enheter." Det vises videre til reguleringsbestemmelsene hvor det står: "På tomt B3 og B14 kan det oppføres to-mannsbolig.bygget skal utformes etter prinsipper for universell utforming, jfr. Teknisk byggeforskift kap. X." Ut fra ovenstående er det fra etatens side ikke tvil om at tomtene som var tema for forhåndskonferansen var eneboligtomter." 4

5 (Utheving kun gjort i fagnotatet.) I klageomgangen finner man å kunne slutte seg til denne vurderingen, som synes tilstrekkelig begrunnet i reguleringsplanens bestemmelser. På bakgrunn av ovenstående anbefales klagen ikke tatt til følge. Trykte vedlegg: 1. Situasjonskart (dok 14) 2. Situasjonsplan (dok 1) 3. Planforslag (dok 5) 4. Flyfoto (dok 15) 5. Utnitt av gjeldende reguleringsplan m/bestemmelser (dok 13) 6. Klage, datert (dok 9) 7. Avvisning/avslag, datert (dok 8) 8. Uttalelse fra Samferdselsetaten, datert (dok 7) 9. VA-etatens uttalelse, datert (dok 2) 10. Tilsvar til nabomerknad fra Siljustølvegen 20, datert (dok 1, side 19) 11. Tilsvar til nabomerknad fra Siljustølvegen 16, datert (dok 1, side 12) 12. Nabomerknad fra Siljustølvegen 20, datert 20. mai 2007 (dok 1, side 18) 13. Nabomerknad fra Siljustølvegen 16, datert 8. mai 2007 (dok 1, side 11) 14. E-post i forbindelse med forhåndskonferanse i sak (dok 1, side 23) 5