BERGEN KOMMUNE Byutvikling, klima og miljø/etat for byggesak og private planer Fagnotat

Transkript

1 BERGEN KOMMUNE Byutvikling, klima og miljø/etat for byggesak og private planer Fagnotat Til: Byrådsavdeling for byutvikling, klima og miljø Fra: Etat for byggesak og private planer Dato: Saksnr.: /15 Emnekode: ESARK 5122 Saksbeh.: SIFJ LAKSEVÅG, GNR. 27, BNR. 92 mfl, TJØNNEN DAGLIGVAREHANDEL. FORSLAG TIL MINDRE REGULERINGSENDRINGER AV AREALPLAN ID OG AREALPLAN-ID Kort om planforslaget Rambøll Norge AS fremmer på vegne av R. Svendsen eiendom AS forslag om endring av reguleringsplanene Fyllingsdalen gnr. 27, bnr.1, Tjønnen, arealplan-id og Laksevåg, gnr. 27, bnr. 175 mfl. Tjønnen/Øvre Fyllingsveien, arealplan-id Planområdet ligger på vestsiden av Øvre Fyllingsveien (Fv 280), på høydedraget over Løvstakktunnelen. Totalt er arealet som omfattes av endringsforslaget ca 6,9 daa, av dette er ca 2,9 daa veiareal. Figur 1: Oversiktskart, planområdet markert med rød strek. Formålet med endringsforslaget er å regulere til tomt for dagligvarehandel (inntil 1500 m 2 i samsvar med kommuneplanens bestemmelser) på det planerte området vist omtrent midt i bildet se figur 2. I samsvar med krav fra Statens vegvesen medfører dette en oppgradering av avkjørselen til Øvre Fyllingsveien samt flytting av en tidligere regulert (men ikke opparbeidet) busslomme til nord for samme avkjørsel.

2 Figur 2: Bilde som viser dagens situasjon. Reguleringsmessige forhold I kommuneplanen er området vist som arealformål bebyggelse og anlegg. Ihht bestemmelsenes pkt 16 Handel, kan detaljhandel med bruksareal inntil 1500m 2 lokaliseres uavhengig av senterstruktur innenfor kommuneplanens arealformål bebyggelse og anlegg. Figur 3: Arealplan-ID Den opprinnelige reguleringsplanen for området godkjent , arealplan-id , viste det nå omsøkte arealet som del av et større område for erverv (vist med rødt), se fig 3. Ihht de tilhørende planbestemmelsene 10 skal dette arealet nyttes til anlegg for ervervsvirksomhet som industri og servicebedrifter, og virksomhet i tilknytting til dette. Side 2 av 5

3 Dagligvarehandel tillates ikke. Figur 4: Arealplan-ID Det ble godkjent en planendring for nabotomten, se figur 4, slik at den nå omsøkte tomten ligger igjen som et planert restareal, slik det også fremgår av bildet figur 2. Del av Øvre Fyllingsvei forbi planområdet inngår i en nyere reguleringsplan godkjent , arealplan-id Denne planen omfatter også arealet sør for det nå omsøkte planområdet (se figur 3). Innkomne merknader og uttalelser Det ble sendt varsling om planendringen til grunneiere, naboer og offentlige høringsinstanser ved brev datert Frist for tilbakemelding var satt til Det innkom 5 merknader, derav fra 2 private. Hjemmelshaver av gnr 27, bnr 92 har trukket tilbake sin merknad, mens borettslaget Fjellheim, på motsatt side av Øvre Fyllingsveien, påpeker sjenanse med støy og lys, samt økt trafikk ved idrettsplassen, og mener ellers at forslaget ikke er i tråd med PBL som en mindre reguleringsendring. Etter befaring på stedet gav Statens vegvesen i sin andre uttale krav til utforming av avkjørsel til Øvre Fyllingsveien, samt flytting av busslomme til nord for avkjørselen. Forslagstiller har oppsummert og kommentert merknadene i vedlegg D. Dette materialet er gjennomgått av fagetaten og vurderes som dekkende. Det henvises til Fagetatens vurdering for fagetatens synspunkt på aktuelle tema. Fagetatens vurdering Fagetaten har vurdert alle aktuelle tema, men nedenfor følger kun kommentarer til de aktuelle hovedproblemstillingene i saken. For opplysninger om øvrige tema henvises til forslagsstillers planbeskrivelse (vedlegg C) samt øvrige vedlegg (se oversikt sist i dette fagnotatet), bla VArammeplan og en ROS-analyse som konkluderer med at det generelt er lav risiko i området. Det gamle deponiet vil ikke bli berørt av tiltaket. Prinsippet for universell utforming ansees ivaretatt, jf planbeskrivelsen pkt Slik nevnt tidligere innebærer søknaden endring av 2 reguleringsplaner. Arealplan-ID fra 1982, og arealplan-id fra Siden den eldste planen er så vidt gammel har Side 3 av 5

4 fagetaten i denne saken sett det som hensiktsmessig at det utarbeides et nytt sett bestemmelser til denne planendringen. Dette også for å oppdatere bestemmelsene i samsvar med dagens krav. Den omsøkte byggetomten inngår i den eldste planen. Selv om den gamle reguleringsplanen for området spesifikt avviser dagligvarehandel innenfor planområdet, kan dette i dag slik fagetaten ser det være en egnet tomt for en nærbutikk. Forholdene i området har endret seg siden reguleringsplanen ble vedtatt. Det er i dag relativt mange boliger i nærområdet, og det er planlagt/delvis under bygging en god del nye, som også vil ligge innenfor gangavstand til den foreslåtte butikktomten. Beliggenheten tilsier det som lite trolig at den planlagte dagligvarebutikken vil trekke særlig mye ny trafikk til området. Kommuneplanen åpner for øvrig også for detaljhandel inntil 1500 m 2 i dette området, og kommuneplanen gjelder foran eldre reguleringsplan i den grad slik plan strider mot kommuneplanens innhold. Den foreslåtte tomteutnyttingen ligger godt innenfor hovedplanens bestemmelser. For øvrig vurderes ikke en dagligvarebutikk på denne tomten til å medføre spesielt stor sjenanse for naboer. Slik det også påpekes i forslagstillers oppsummering ligger Øvre Fyllingsveien mellom borettslaget som har sendt negativ merknad i saken, og den aktuelle tomten. Den nyere reguleringsplanen er behandlet som en detaljregulering ihht plan- og bygningsloven av Dvs at en planendring formelt behandles som en revisjon. Denne reguleringsplanen tar med Øvre Fyllingsvei langs tomten, hvor det er innregulert en busslomme, samt den aktuelle avkjørselen. Det vurderes ikke til å være behov for å endre bestemmelsene til denne planen. Selv om butikken trolig ikke vil trekke mye ny trafikk til området, vil trafikken lokalt i det aktuelle krysset øke. Dersom det skal etableres en dagligvarebutikk på det aktuelle arealet anbefaler Statens vegvesen en opprusting av krysset, samt at busslommen flyttes til nordsiden. Disse forholdene er fulgt opp i planforslaget. Fagetaten anser med dette trafikksikkerheten som tilfredsstillende ivaretatt, og har for øvrig ingen spesielle kommentarer. Det ligger ellers rekkefølgebestemmelser vedr opparbeiding av busslomme også i denne planen (som har samme forslagstiller). Barn og unges interesser: Det er ikke fremkommet opplysninger som tilsier at den aktuelle byggetomten i dag er nyttet til aktiviteter for barn og unge. Tomten ligger opp mot Øvre Fyllingsvei, er grovplanert og ansees som lite egnet for lek. For øvrig ligger Frøya idrettspark like i nord, og det er kort veg til større naturområder (byfjellene). Konklusjon Fagetaten vurderer endringsforslaget til å falle innenfor «mindre endring» som kan vedtas ved delegert myndighet i samsvar med plan- og bygningslovens andre ledd. Å ta i bruk den aktuelle tomten til en dagligvarebutikk på inntil 1500m 2, ansees for å være i tråd med kommuneplanens bestemmelser. Den medfølgende utbedring av krysset samt flytting av busslommen omfatter kun veiareal, og vurderes ikke til å berøre noen parter negativt. Forslaget til reguleringsendringer vurderes å være tilfredsstillende og anbefales vedtatt. Side 4 av 5

5 Anbefalt forslag fra fagetaten: I medhold av plan- og bygningslovens vedtas følgende forslag til mindre reguleringsendringer: 1. Laksevåg, gnr. 27, bnr. 92 mfl. Tjønnen dagligvarehandel. Mindre endring av arealplan- ID Endringen er vist på plankart sist datert , merket arealplan-id og Tilhørende reguleringsbestemmelser datert/revidert , erstatter hovedplanens bestemmelser for det aktuelle planområdet. 2. Laksevåg, gnr. 27, bnr. 92 mfl. Tjønnen dagligvarehandel. Revisjon av arealplan-id Revisjonen fremgår av plankart sist datert , merket arealplan-id og Hovedplanens bestemmelser gjelder uendret. ETAT FOR BYGGESAK OG PRIVATE PLANER Petter Wiberg byggesakssjef Ulf Sæterdal seksjonsleder Vedlegg: A. Plankart datert B. Reguleringsbestemmelser datert C. Forslagsstillers planbeskrivelse. D. Oppsummering og merknadskommentarer. E. Støyrapport F. ROS analyse G. Situasjonsplan H. Plan/snitt I. Fasader J. VA-rammeplan Fullstendig dokumentoversikt og saksgang, se snr Side 5 av 5