Figur 1: Planavgrensning

Transkript

1 BERGEN KOMMUNE Byutvikling/Plan- og bygningsetaten Fagnotat Til: Byrådsavdeling for Byutvikling Fra: Plan- og bygningsetaten Dato: Saksnr.: /16 Emnekode: ESARK 5122 Saksbeh.: MCHR/IMKA Fana, Gnr. 40, Bnr. 8, m.fl, Skjoldvegen boligtun, Mindre endring av reguleringsplan. Arealplan-ID Forslag til mindre endring av detaljplan, fremleggelse til vedtak Kort om planforslaget Weglo Design, Plan & Landskap AS fremmer på vegne av Sameiet Skjoldlia 17 forslag til mindre endring av detaljplan for Skjoldvegen i Fana. Figur 1: Figur 1: Planavgrensning Bakgrunnen for søknad om mindre endring er knyttet til tre forhold; Endring av utnyttelsesgrad for felt BB, endring av formålsgrense mellom f_gr og BF3 og tilrettelegging for etablering av sekundærbolig i felt BF3. Planområdet er i gjeldende reguleringsplan, vedtatt i 2015, regulert til område for eksisterende boliger (planid: ). Planområdet er i gjeldende KPA 2010 avsatt til bebyggelse og anlegg. Området sør for planområdet inngår i senterområde S18 i KPA Planområdet omfattes også av reguleringsplan for Fana, del av gnr. 40, Skjold fra 1996 (planid: ). Side 1 av 6

2 Oppsummering av foreslåtte endringer av reguleringsplan Under følger en opplisting av de viktigste endringene i forhold til gjeldende reguleringsplan: Endring av utnyttelsesgrad for felt BB Utnyttelsesgraden forslås endret fra %-BRA = 186 % til %-BRA = 280 %. Endring av formålsgrensen mellom f_gr og BF3 Formålsgrensen for BF3 justeres 6 meter mot sør, med byggegrense 2 meter fra formålsgrensen. I tillegg justeres byggegrensen inntil formålsgrensen på østsiden, slik at den ligger 1 meter fra tomtegrense. Tilrettelegging for etablering av sekundærbolig i felt BF3 Det er ønskelig å sikre muligheten for etablering av sekundærbolig på gnr. 40, bnr (felt BF3). For utfyllende opplysninger om planområdet, planforslaget, konsekvenser av planforslaget vises til forslagsstillers planbeskrivelse, vedlegg C. Innkomne merknader og uttalelser ved varsel om oppstart og høring Før det treffes vedtak, skal saken forelegges berørte myndigheter, og eierne og festerne av eiendommer som direkte berøres av vedtaket, skal gis anledning til å uttale seg, jf. plan- og bygningslovens 12-14, 3. ledd. Saken ble oversendt berørte parter , med frist til å komme med merknad eller uttale den Det ble mottatt 7 uttalelser fra offentlige instanser og 3 private merknader. Merknadene og uttalelsene er oppsummert og kommentert av plankonsulenten i vedlegg D. Dette materialet er gjennomgått av fagetaten og vurderes som dekkende. I uttalelsene og merknadene blir det i hovedtrekk pekt på følgende: Naboer stiller seg uforstående til at saken legges frem som en mindre endring da planforslaget innebærer overskridelse av maksimal %-BRA (200 %-BRA) i KPA En økning på nærmere %-BRA = 150 % må regnes som betydelig. Utnyttelsesgraden på tomten er for høy. Den prosjekterte bygningen på felt BB bør reduseres for å passe bedre inn i strøket. Det bemerkes at slingringsmonn i detaljreguleringsplan, hva angår byggehøyder, ikke bør aksepteres. Sertifisert trepleier skal tilkalles ved tvil om eikens rotsystemer og påvirkning av dette ved byggeaktivitet. Bymiljøetaten anser at myke trafikanter bør ivaretas bedre, og at ytterligere boligfortetting her ikke er forsvarlig før gang- og sykkelvei er etablert. Side 2 av 6

3 Fagetatens vurderinger Fagetaten har vurdert alle aktuelle tema. Nedenfor følger kommentarer til de aktuelle hovedproblemstillingene i saken. For opplysninger om øvrige tema henvises til forslagsstillers beskrivelse (Vedlegg C). Endring av utnyttelsesgrad for felt BB Det foreslås en endring av utnyttelsesgrad for felt BB. Felt BB har et areal på 640 m 2, og i henhold til gjeldende reguleringsplan er maksimal utnyttelse for felt BB %-BRA = 186 %. Dette tilsier at det er tillatt å etablere et nybygg på 1190 m 2. Illustrasjonsmateriale til vedtatt reguleringsplan viser i midlertidig et bygg med totalt areal på 1780 m 2 inklusiv parkering. Dette medfører at det illustrerte bygget ikke kan oppføres innenfor rammene av vedtatt plan. Bakgrunnen for avviket skyldes redusering av størrelsen på felt BB i fasen mellom offentlig ettersyn og 2. gangs behandling. Felt BB hadde et areal på 961 m 2 og en utnyttelsesgrad på %-BRA = 186 % ved offentlig ettersyn (Figur 2), dette samsvarte med bygget som var illustrert på 1780 m 2. Ved 2. gangs behandling ble felt BB innskrenket til 640 m 2 på grunn av utvidelse av hensynssone rundt eksisterende eik, mens utnyttelsesgraden utilsiktet forble uendret (Figur 3). Figur 2: Avgrensning felt BB ved offentlig ettersyn, arealet var 961 m 2 Figur 3: Avgrensning felt BB i vedtatt plan, arealet er redusert til 640 m 2 For at det illustrerte nybygget på 1780 m 2 skal kunne realiseres, må utnyttelsesgraden justeres til %-BRA = 278,1 %. Dette avrundes til %-BRA = 280 % for å sikre rom for eventuelle nødvendige justeringer som følge av fremtidig detaljprosjektering. Det er de samme illustrasjonene av bebyggelsen på felt BB som lå til grunn for behandlingen av gjeldende plan, som nå foreligger for den mindre endringen. Fagetaten hadde den gang ingen spesielle innvendinger mot det foreliggende prosjektet og ser ingen grunn til å trekke en annen konklusjon nå. Den mindre endringen anbefales derfor vedtatt. I og med at det er de samme illustrasjonene som ligger til grunn, vurderes det heller ikke å være grunnlag for å kreve at foreslått endring skal behandles som en ny detaljregulering. Side 3 av 6

4 Øvrige justeringer for felt BB For å sikre fortåelsen av gjeldende plan er de ulike kotehøydene for hvert enkelt terrasseringsnivå i felt BB presisert gjennom den mindre reguleringsendringen. Avtrappingen av bebyggelsen er vist i illustrasjonsplanen, og bestemmelsenes ordlyd er justert slik at illustrasjonsplanen er bindende på dette punktet. Dette har medført en endring av bestemmelser og Bestemmelse har fått følgende tillegg: «Illustrasjonsplanen er bindende mht. avtrapping av byggehøyder jf ». Tilsvarende har bestemmelse fått følgende tillegg i ordlyden: «Maksimal byggehøyde for den enkelte etasje fremgår av illustrasjonsplanen datert jf » Figur 3: Utklipp fra illustrasjonsplan som viser avtrapping og byggehøyder i felt BB Av samme årsak er det presisert at formålsgrensen tilsvarer byggegrensen for felt BB. Bestemmelse er justert til: «For feltet gjelder formålsgrensen som byggegrense». Endring av formålsgrensen mellom f_gr og BF3 Felt BF3 består av en eksisterende enebolig på gnr. 40, bnr I vedtatt reguleringsplan har grunneier på gnr. 40, bnr (BF3) avstått noe areal (f_u2 og f_gr) for å sikre tilstrekkelig areal for å realisere planlagt ny bebyggelse i felt BB. Grunneier (gnr. 40, bnr. 1363) har gjennomført en kontrollmåling, og målingen avdekket at den reelle plasseringen av formålsgrensen går midt over plenen til grunneier på gnr. 40, bnr (Figur 4). Forslagstiller påpeker at den vedtatte reguleringsplanens intensjon ikke var Figur 4: Rød stripe markerer plassering av formålsgrensen i vedtatt reguleringsplan. at halve plenen til grunneier på gnr. 40, bnr skulle være tilgjengelig for beboere i felt BB. Det er dermed ønskelig å justere formålsgrensen mellom BF3 og f_gr. Formålsgrensen er foreslått justert 6 meter mot sør, med byggegrense 2 meter fra formålsgrensen. I tillegg foreslås det en justering av byggegrensen inntil formålsgrensen på østsiden, slik at den ligger 1 meter fra tomtegrense. Det er ikke spesielle innvendinger mot justering av formåls- og byggegrenser mellom felt f_gr og BF3. Det foreligger heller ikke merknader til justeringen. Tomtens nivåforskjeller og typologi tilsier at de foreslåtte byggegrenser ikke vil føre til særlig ulempe for naboer. Side 4 av 6

5 Tilrettelegging for etablering av sekundærbolig i felt BF3 Det er ønskelig fra forslagstiller sin side å sikre muligheten for etablering av sekundærbolig i felt BF3 (Figur 6 og 7). I foreliggende forslag til reguleringsendring skisseres det en sekundærbolig tenkt plassert på eksisterende boligs sørøstlige hjørne. Sekundærboligen, med foreslått separat inngang, vil medføre begrensede visuelle konsekvenser for nabobebyggelse på gnr. 40, bnr. 32, da tilbygg ligger lavere i terreng, inntil skrent langs tomtegrense i øst. Figur 5: Felt BF3 i vedtatt reguleringsplan Figur 6: Foreslått endring for felt BF3 i foreliggende reguleringsendring Figur 7: Utklipp fra illustrasjonsplan som viser sekundærbolig i felt BF3 Fagetaten har ikke innvendinger mot å tilrettelegge for sekundærbolig i felt BF3. Gjennom foreslått plassering av bebyggelsen og justering av byggegrensen ivaretas interessene knyttet til den hule eiken. For øvrig må tiltakshaver ved søknad om byggetillatelse dokumentere at gjeldende krav til uteoppholdsareal er tilfredsstilt. Krav til parkeringsdekning er satt til maksimalt 3 biloppstillingsplasser, jf. bestemmelse Trafikale hensyn Bymiljøetaten uttalte til varsel om oppstart at myke trafikanter bør ivaretas bedre, og ytterligere boligfortetting ikke er forsvarlig før gang- og sykkelvei er etablert. Forslagsstiller refererer til at fagetaten ikke har stilt krav til gang/sykkelvei ved 2. gangs behandling og vedtak, og at det dermed ikke kan være grunnlag for å kreve dette da planforslaget ikke endres med konsekvenser for trafikale forhold. Fagetaten slutter seg til forslagstillers vurdering og vil ikke kreve tiltak som går ut over det som er vedtatt i gjeldende plan. VA-rammeplan Ved en feiltakelse ble ikke va-rammeplan oversendt til VA-etaten for uttale i løpet av planprosessen knyttet til gjeldende plan. Va-rammeplanen ble oversendt til VA-etaten gjennom foreliggende mindre endring og anses som tilfredsstillende. Konklusjon Fagetaten slutter seg til de foreslåtte endringer og det planfaglige grepet. Forslaget til mindre endring av gjeldende reguleringsplan vurderes å være tilfredsstillende og anbefales vedtatt. Side 5 av 6

6 Anbefalt forslag fra fagetaten: 1. I medhold av plan- og bygningslovens vedtas følgende forslag til endring av reguleringsplan (detaljregulering): a. Fana, Gnr. 40, Bnr. 8, m.fl, Skjoldvegen boligtun, Mindre endring av reguleringsplan. Arealplan-ID , vist på plankart datert b. Tilhørende reguleringsbestemmelser datert/revidert PLAN- OG BYGNINGSETATEN Stein Hustveit for Petter Wiberg - avdelingssjef Liv-Wigdis Løvvik for Mette Svanes - etatsdirektør Brevet er elektronisk signert og har derfor ingen underskrift. Vedlegg: Dokument Dato (sist endret) A Plankart B Reguleringsbestemmelser C Forslagsstillers planbeskrivelse D Merknadskommentarer E Merknadskart F Illustrasjonsplan G Sol skygge illustrasjoner H Brev mindre endring I VA-rammeplan Fullstendig dokumentoversikt og saksgang, se snr Side 6 av 6