BERGEN KOMMUNE Byutvikling, klima og miljø/etat for byggesak og private planer

Transkript

1 BERGEN KOMMUNE Byutvikling, klima og miljø/etat for byggesak og private planer Fagnotat Til: Byrådsavdeling for byutvikling, klima og miljø Fra: Etat for byggesak og private planer Dato: Saksnr.: /39 Emnekode: ESARK 5121 Saksbeh.: ULSA LAKSEVÅG, GNR. 140, BNR. 111, LEIRVIKÅSEN, REGULERINGSENDRING. PLANNUMMER FORSLAG TIL VESENTLIG REGULERINGSENDRING, 2. GANGS BEHANDLING. Kort om planforslaget ABO Plan & Arkitektur fremmer på vegne av Bodoni Gruppen AS planforslag for Leirvikåsen 39 i Fagerdalen industriområde, Godvik, i Laksevåg bydel i et regulert industriområde (plan nr ) i Fagerdalen. Planområdet ligger mellom to offentlige atkomstveier, og ca. 12 km. vest for Bergen sentrum. Figur 1. Oversiktskart - planområdets plassering Figur 2. Skråfoto tatt mot nord, med planområdet markert. Bakgrunnen for planarbeidet er at Bodoni Gruppen AS som eier Leirvikåsen 39 ønsker å samle gruppens ulike selskaper innenfor sektorene grafiske tjenester, forlag, trykkeri og emballasje. Selskapene er i dag lokalisert på flere steder i Bergen. På eiendommen er det i dag et eksisterende bygg som blir brukt til trykkeri, forlag og emballering. I forbindelse med samlokaliseringen er det behov for å utvide den eksisterende bygningsmassen, noe som medfører endring av reguleringsplanen for området som er av eldre dato (P , ikraftsatt ). Planområdet er på ca. 6,8 daa og samsvarer med eiendommen gnr.140, bnr.111 sine grenser. Eiendommen foreslås regulert til kombinert byggeformål for forretning/kontor/industri. Totalt er det satt av 48 overflateparkeringsplasser og parkering for 31 sykler på eiendommen. I tillegg

2 reguleres en kolle midt i planområdet og skråningene ned mot Leirvikåsen og Leirvikflaten til grønnstruktur. Nord for eksisterende bygg planlegges en miljøstasjon som reguleres til kommunalteknisk anlegg. Eiendommen har i dag adkomst fra Leirvikåsen både sør og nord for eksisterende bygg. Den sørligste adkomsten skal i følge planforslaget saneres, og det reguleres en ny avkjørsel fra Leirvikflaten. Eksisterende bygning på eiendommen har et bruksareal på til sammen ca kvm fordelt på to etasjer. Planlagt nybygg har BRA på 5000kvm. BRA beregnet ut fra tomtearealet totalt inkludert parkeringsareal på 1170 kvm gir en utnyttelse på 126% BRA, jf. side 18 og 19 i planbeskrivelsen. Maks mønehøyde er satt til kote + 79,5. Eksisterende bygg har mønehøyde kote + 78, og samme høyde planlegges for tilbygget. Nybygget har 5 etasjer med «innskutt» 5. etasje, jf. Snittegning B-B nedenfor. Figur 2. Utsnitt fra snittegning B-B, ABO Plan & arkitektur For utfyllende opplysninger vises til vedleggene (materiell utarbeidet av forslagsstiller). Innkomne merknader og uttalelser ved offentlig ettersyn Planforslaget lå ute til offentlig ettersyn i tidsrommet Det kom ikke inn private merknader. Det kom inn åtte uttalelser fra høringsinstanser. Merknadene og uttalelsene er oppsummert og kommentert av plankonsulenten i vedlegg D. Dette materialet er gjennomgått av fagetaten og vurderes som dekkende. I uttalelsene og merknadene blir det i hovedtrekk pekt på følgende: Høyde og volum på nybygget bør bearbeides Tallet på parkeringsplasser bør vurderes Formålet "forretning" bør spesifiseres da det er lite ønskelig med detaljhandel i dette området Viktigheten av å ta hensyn til gjenværende grøntområder og sikre gode overganger mellom grøntområde og uteareal Det henvises til Fagetatens vurdering for fagetatens synspunkt på aktuelle tema. Endringer etter 1.gangs behandling/ offentlig ettersyn Endringene som er foretatt etter 1.gangs behandling/ offentlig ettersyn fremgår av vedlegg D, merknadsskjema, s.4. Plankart og reguleringsbestemmelser er oppdatert i henhold til endringene. Det er ikke gjort en fullstendig revisjon av planbeskrivelsen. Side 2 av 6

3 Kort oppsummert innebærer endringene: Det er foretatt en endring av det nye byggets form og plassering i terreng. Antall parkeringsplasser er redusert Mindre endringer i reguleringsbestemmelsene Fagetatens vurdering Fagetaten har vurdert alle aktuelle tema, men nedenfor følger kun kommentarer til de aktuelle hovedproblemstillingene i saken. I tillegg nevnes tema knyttet til barn- og unges interesser og naturmangfoldsloven. For opplysninger om øvrige tema henvises til forslagsstillers planbeskrivelse (vedlegg C). Utnyttelsesgrad / byggehøyder / estetikk: Planforslaget var ved beslutning om offentlig ettersyn i strid med dagjeldende bestemmelser om utnyttelsesgrad i kommuneplanens arealdel på maksimalt TU=50% som gjaldt i alle byggeområder. I gjeldende bestemmelser til kommuneplan (KPA2010) er det kun gitt bestemmelser om utnyttelsesgrad for byggeområder til boligformål (%- BRA = 60%). For øvrige reguleringsformål skal ny bebyggelse tilpasses strøkskarakteren med hensyn til høyde og grad av utnytting ( punkt 23 i kommuneplanbestemmelsene ). Planforslaget er ikke entydig når det gjelder beregning av utnyttelsesgrad. Planforslaget oppgir bruksarealet for bebyggelsen til å være 7360 m2. Dersom det videre medregnes 48 parkeringsplasser i bruksarealet, og legges til grunn hele eiendommen som "tomteareal" i bergningsgrunnlaget, får vi en utnyttelsesgrad på % BRA = 121 % som gir et sammenligningsgrunnlag med kommuneplanen. Fortetting og samlokalisering er positivt både med hensyn til transport og arealøkonomi, og fagetaten mener det viktigste i denne saken må være å sikre at den nye bebyggelsen ikke vil bryte vesentlig med strøkskarakteren. Det er foretatt en endring av det nye byggets form og plassering i terreng, etter at dette ble problematisert i forbindelse med 1. gangs behandling av planforslaget. Høydevirkningen mot Leirvikflaten ble da bemerket. Merknader til høydevirkning har også blitt kommentert i høringsrunden. Det nye bygget er nå trukket tilbake fra Leirvikflaten, noe som også sikrer bedre ivaretakelse av det eksisterende grønne beltet lags denne vegen. Tidligere viste volumskissene at 3. og 4. etasje skulle henge ut over byggets 1. og 2. etasjer, men nå er 1. til 4. etasje vist i samme vertikallinje, mens 5. etasje er inntrukket som vist tidligere. Se for øvrig figur 3 nedenfor som illustrerer den nye bebyggelsens volum og plassering i forhold til omgivelsene. Fagetaten er av den oppfatning at de tilpasninger som er foretatt medfører at planlagte tiltak / bygg i hovedsak er i samsvar med strøkskarakteren, og at foreslåtte utnyttelsesgrad kan aksepteres. Planforslaget må rettes opp slik at bestemmelser og plankart er entydig når det gjelder utnyttelsesgrad. Grønnstruktur: Langs vegen Leirvikflaten er det et belte med vegetasjon i skråningen opp mot bebyggelsen i industriområdet. Dette grønne beltet har blitt etablert som en grønnstruktur i området som er verdt å ivareta. Med endringene som nå er gjort i planforslaget i forhold til å trekke bebyggelsen tilbake fra Leirvikflaten, vil noe mer av dette arealet kunne ivaretas. Planforslaget sikrer gjennom reguleringsbestemmelsenes 5.1 at vegetasjonen i områdene regulert til grønnstruktur skal beholdes og vedlikeholdes slik at det fremtrer som en estetisk grønnstruktur. Side 3 av 6

4 Fagetaten har tidligere anbefalt at kollen midt i området søkes bevart, men med en henstilling om at overgangen mellom grøntarealet og parkeringsarealet ble avtrappet for å tone ned de høye skjæringene. Det går imidlertid tydelig frem av perspektivtegningene nedenfor at å bevare kollen som grønnstruktur med eksisterende vegetasjon og terreng ikke vil være hensiktsmessig. Området bør heller bearbeides terrengmessig og fungere som et opparbeidet grøntareal på tomten. Figur 3. Utsnitt av perspektivtegning utarbeidet av ABO plan & arkitektur. Til venstre vises området sett fra nord, til høyre vises området sett fra vest (Leirvikflaten). Krav til terrengbehandling er sikret gjennom reguleringsbestemmelsen punkt 2.2 om at terrenginngrep skal skje mest mulig skånsomt. Dette utgjør en føring for videre planlegging av tiltak innenfor planområde. Illustrasjonene viser for øvrig etablering av forholdvis høye skjæringer. Dette er uheldig i forhold til terrengtilpasning og det anbefales en presisering av nevnte reguleringsbestemmelse om at «Skjæringer må ikke være over 3 meter «. Barn- og unges interesser Planforslaget berører ikke barn og unges interesser da planområde er en del av eksisterende industriområde. Naturmangfold Det er noe uberørt natur innenfor område. Det foreligger ikke opplysninger om at former for sårbart naturmiljø blir skadelidende som følge av planforslaget. Det vises for øvrig til punkt om grønnstruktur ovenfor. Konklusjon Fagetaten slutter seg i hovedsak til hovedformålet forretning/kontor/industri, og det planfaglige grepet i planforslaget. Fagetaten mener imidlertid at planforslaget må endres på følgende punkter for å være tilfredsstillende: - Plannavn skal være identisk på plankart og reguleringsbestemmelsene: Planens navn er: LAKSEVÅG. GNR 140 BNR 111, LEIRVIKÅSEN - For å få entydighet i planforslaget når det gjelder utnyttelsesgrad, endres plandokumentene slik:-plankartet påføres % BRA = 121% - Reguleringsbestemmelsenes pkt endres til å lyde: Maksimal grad av utnytting er % BRA = 121 %. Ved beregning av utnyttingsgrad defineres "tomteareal" til å gjelde hele tomtens areal på 6800 m2. - I reguleringsbestemmelsene punkt tilføyes «Skjæringer må ikke være over 3 meter «. Forslaget til reguleringsplan anbefales vedtatt med overnevnte endringer. Side 4 av 6

5 Forslag til vedtak : 1. I medhold av plan- og bygningslovens vedtas følgende forslag til reguleringsendring: Laksevåg, Gnr. 140, Bnr. 111, Leirvikåsen, Reguleringsendring. Reguleringsendring. Plannummer , vist på plankart sist datert Tilhørende reguleringsbestemmelser datert/revidert Det gjøres følgende endringer : - Plannavn skal være identisk på plankart og reguleringsbestemmelsene: Planens navn er: LAKSEVÅG. GNR 140 BNR 111, LEIRVIKÅSEN - Plankartet påføres % BRA = 121% - Reguleringsbestemmelsenes pkt endres til å lyde: Maksimal grad av utnytting er % BRA = 121 %. Ved beregning av utnyttingsgrad defineres "tomteareal" til å gjelde hele tomtens areal på 6800 m2. - I reguleringsbestemmelsene pkt tilføyes «Skjæringer må ikke være over 3 meter «. 3. Plankart, bestemmelser og planbeskrivelse oppdateres før kunngjøring. ETAT FOR BYGGESAK OG PRIVATE PLANER Petter Wiberg byggesakssjef Ulf Sæterdal seksjonsleder Side 5 av 6

6 Vedlegg: Bergen kommune. Byutvikling, klima og miljø Saksnr /39 A. Plankart datert B. Reguleringsbestemmelser, datert C. Forslagsstillers planbeskrivelse, datert D. Merknadskommentarer og oppsummering av endringer, datert E. Illustrasjonsplan F. Perspektiver og snitt Fullstendig dokumentoversikt og saksgang, se snr Side 6 av 6