Fagnotat. BERGEN KOMMUNE Byutvikling/Plan- og bygningsetaten. REGULERINGSFORSLAG TIL Saksnr.: /18 OFFENTLIG ETTERSYN Emnekode: ESARK 5122

Transkript

1 BERGEN KOMMUNE Byutvikling/Plan- og bygningsetaten Fagnotat REGULERINGSFORSLAG TIL Saksnr.: /18 OFFENTLIG ETTERSYN Emnekode: ESARK 5122 Saksbeh.: HAFO Dato: BERGENHUS, GNR. 164 BNR. 948 MFL. NEDRE NYGÅRD, DELER AV KVARTAL 16 C. AREALPLAN-ID FORSLAG TIL DETALJREGULERING, OFFENTLIG ETTERSYN Kort om planforslaget Ard arealplan as fremmer på vegne av Lars Hilles gate eiendom as planforslag for et område på ca. 4,6 daa i krysset Lars Hilles gate Nygårdsgaten (SATS-bygget). Oversiktskart Planområdet sett fra sør Planforslaget omfatter Lars Hilles gate 29 (SATS-bygget) og tilliggende fortau. Bygget har i dag to etasjer med næringsformål (treningssenter og frisør). I planforslaget legges det til rette for påbygg av fire nye etasjer med inntil 28 boenheter samt et mindre næringsareal i tredje etasje. Uteoppholdsarealer er vist på taket. Det er avsatt arealer for innendørs sykkelparkering, men ingen bilparkering. For utfyllende opplysninger om planområdet, planforslaget, konsekvenser av planforslaget samt oppsummering og kommentarer til uttalelser og merknader vises til forslagsstillers planbeskrivelse, vedlegg C. Side 1 av 5

2 Fagetatens kommentarer Fagetaten har ingen merknader til planprosessen så langt og vurderer det mottatte planmaterialet til å ha tilfredsstillende kvalitet for å sendes på høring og legges ut til offentlig ettersyn. Fagetaten slutter seg i utgangspunktet til hovedformålet sentrumsformål (bolig) og hovedgrepet i planforslaget. Nedenfor følger fagetatens kommentarer til sakens mest sentrale/aktuelle problemstillinger. Øvrige aktuelle tema anser fagetaten som tilfredsstillende løst og belyst. For opplysninger om disse tema henvises til forslagsstillers planbeskrivelse (vedlegg C). Kulturmiljø/byggehøyde SATS-bygget utgjør det tidligere bygget til Auto 23 (bilforretning/verksted) og er et av flere bygg på Nedre Nygård som representerer den tidlige bilepoken i Bergen. Flere av disse er i dag revet/ombygd. SATS-bygget har tidligere vært midlertidig fredet, men saken er nå avsluttet, og fredning er ikke lenger aktuelt. Bygget har imidlertid fremdeles høy antikvarisk verdi, og planområdet omfattes av hensynssone kulturmiljø i kommuneplanens arealdel. Når det gjelder byggehøyder, er det kommunedelplan sentrum (arealplan-id ) som er gjeldende (går foran både kommuneplanen og reguleringsplanen); maksimal gesimshøyde 15,5 m og maksimal mønehøyde 21 m. I planforslaget er gesimshøyden oppgitt til ca. 22,5 m mot Lars Hilles gate (totalt seks etasjer). I tillegg kommer tiltak på takterrassen (pergola og heishus). Dagens uttrykk videreføres i påbygget (gjelder ikke mot Nygårdsgaten 94) og reklametårnet forhøyes. SATS-bygget ligger i et område hvor det pågår/er vedtatt store endringer som blant annet medfører store/økte byggehøyder. Etter fagetatens vurdering er det således naturlig at det også kan vurderes økte byggehøyder for SATS-bygget, fra dagens to etasjer. Dette fremkommer også i Hordaland fylkeskommunes vedtak ( ) om oppheving av den midlertidige fredningen: Eit påbygg, gitt ei god form og tilpassing, vil ikkje redusere dei arkitektoniske verdiane til bygningen. Me kan heller ikkje sjå at dei kulturhistoriske verdiane ved bygningen forstått som eit eksempel på og minne om bilismens og bilbransjens framvekst i mellomkrigstida vert svekka av eit påbygg. Fylkeskommunen har slutta seg til eit forslag til påbygging der både det avrunda frontpartiet og langsida mot Lars Hilles gate er ført opp i fem etasjer, (vår understrekning) med vidareføring av formene i den eksisterende andre etasjen. Dette svarer også i det vesentlege til dei opphavlege planane for bygningen. I en ny kulturminnefaglig uttalelse fra Hordaland fylkeskommune ( ) fremkommer imidlertid følgende «Vi ser difor at i alt 6 etasjar (vår understrekning) på eigedommen i Lars Hilles gate 29 ikkje vil få store negative konsekvensar for kulturminneinteressene i planområdet». I gjeldende reguleringsplan (arealplan-id ) er maksimal gesimshøyde oppgitt til 16,5 m. I bestemmelsene åpnes det imidlertid for noe høyere utnyttelse dersom hele kvartalet (16 C), naboeiendommene i nord og vest, inngår i en enhetlig samlet utbygging. Etter fagetatens vurdering burde planområdet vært utvidet slik at den foreslåtte påbyggingen kunne vurderes opp mot potensialet i resten av kvartalet. Dette ville blant annet ført til at de samlede konsekvensene for den fredete bensinstasjonen (like nord for planområdet) ville kommet bedre frem. Side 2 av 5

3 Etter en samlet vurdering, utfra gjeldende plangrunnlag, foreliggende planområde, forholdet til den fredete bensinstasjonen, boligblokken i vest (Nygårdsgaten 94) og SATS-bygget som kulturminne vurderer fagetaten det slik at en total byggehøyde på fem etasjer er mer riktig. Fem etasjer (gesimshøyde ca. 19 m) vil fremdeles være høyere enn kommundelplanens maksimale gesimshøyde (15,5 m) og vil utgjøre ca. 100 % av byromsbredden. Formål/bokvalitet Planområdet er i kommunedelplan sentrum vist som blandet sentrumsformål. Her fremkommer også hovedprinsippet for funksjonsblanding; publikumsrettede virksomheter på gateplan, kontorarbeidsplasser i mellometasjene og boliger i de øverste etasjene. I planforslaget er SATS-bygget vist som sentrumsformål (forretning, tjenesteyting, kontor, hotell, bevertning og bolig) der første etasje er forbeholdt publikumsrettede virksomheter. Boligformål tillates kun etablert i 3-6 etasje. Med henvisning til den korte avstanden (vel 4 m på det smaleste og vel 6 m mellom vinduer, i tillegg stikker balkongene ca. 1,6 m ut) mellom eksisterende boligblokk i Nygårdsgaten 94 og planlagt påbygg på Lars Hilles gate 29, stiller fagetaten spørsmål knyttet til bokvalitet for deler av bebyggelsen, både i eksisterende blokk og for planlagt påbygg; innsyn, sol/lys og utsikt. I tillegg vil den korte avstanden kreve tiltak utfra brannvernhensyn. Snitt A Etter fagetatens vurdering må planforslaget ivareta disse forholdene på en bedre måte, selv i en urban situasjon som dette. Det kan her tenkes flere løsninger; øke avstanden mellom blokkene, boligformål kun i 5. og 6. etasje, ikke påhengte balkonger m.m. Når det gjelder støy, fremkommer det i støyutredningen at alle aktuelle bestemmelser i KDP Sentrum tilfredsstilles. De fleste leilighetene blir gjennomgående selv om dette ikke er et krav i bestemmelsene. Side 3 av 5

4 Uteoppholdsarealer I henhold til kommunedelplan sentrum skal det avsettes minimum 11 m 2 felles uteoppholdsareal per boenhet. I planforslaget løses dette ved å legge til rette for en felles takterrasse med minimum 15 m 2 felles uteoppholdsareal per boenhet. Fagetaten anbefaler løsningen, men vil presisere viktigheten av at takterrassen blir opparbeidet med god kvalitet. Det stilles ikke krav om private uteoppholdsarealer, men det er i planforslaget åpnet opp for balkonger mot vest. Fagetaten er skeptisk til balkonger for deler av påbygget, jf. kommentarene gitt foran. Parkering I planforslaget legges det ikke til rette for bilparkering. Med henvisning til områdets sentrale beliggenhet, overordnede mål om nullvekst i biltrafikken samt «Gåbyen Bergen», støtter fagetaten en slik løsning. Tilstrekkelig og lett tilgjengelig innendørs sykkelparkering er sikret i forslaget til bestemmelser. Planavgrensning Ved kunngjøring planoppstart var deler av tilliggende vegsystem tatt med. Dette er nå tatt ut av planforslaget da det ikke er behov for endringer i vegsystemet. Rekkefølgekrav Utbedring av dagens fortau langs Lars Hilles gate samt opparbeiding av takterrasse, sykkelparkering og renovasjonsløsning er inntatt som rekkefølgekrav i forslaget til bestemmelser. Konklusjon Fagetaten slutter seg i utgangspunktet til hovedformålet sentrumsformål (bolig) og hovedgrepet i planforslaget. Fagetaten har imidlertid noen merknader knyttet til bokvalitet og byggehøyde. Dette er foreløpige vurderinger. Fagetatens endelige anbefaling vil fremkomme i etatens fagnotat til 2.gangs behandling. Side 4 av 5

5 Fagetatens beslutning: 1. I medhold av plan- og bygningslovens 12-11, og i henhold til delegert myndighet, sendes følgende forslag til detaljregulering på høring og legges ut til offentlig ettersyn: Bergenhus, gnr. 164 bnr. 948 mfl, Nedre Nygård, deler av kvartal 16 C, arealplan-id Siste revisjonsdato plankart: Siste revisjonsdato bestemmelser: Som forutsetning for det videre planarbeidet legges følgende til grunn: Planforslaget må bearbeides slik at bokvaliteten knyttet til innsyn, sol/lys og utsikt må bedres. PLAN- OG BYGNINGSETATEN Petter Wiberg - avdelingssjef Mette Svanes - etatsdirektør Brevet er elektronisk signert og har derfor ingen underskrift. Vedlegg: A. Plankart datert , dok.nr. 22 filnr. 2 B. Reguleringsbestemmelser datert , dok.nr. 22 filnr. 10 C. Forslagsstillers planbeskrivelse datert , dok.nr. 22 filnr. 8 D. Merknadsskjema datert , dok.nr. 16 filnr. 21 E. Illustrasjoner datert , dok.nr. 16 filnr. 16 F. Snitt/fasader datert , dok.nr. 16 filnr. 24 G. Plan 3. etasje datert , dok.nr. 22 filnr. 7 H. Sol på gårdsrom plan 3 datert , dok.nr. 22 filnr. 11 I. Solstudie datert , dok.nr. 16 filnr. 25 J. Kulturminnedokumentasjon datert mai 2016, dok.nr. 16 filnr. 18 K. Støyutredning datert , dok.nr. 16 filnr. 9 L. Luftvurdering datert , dok.nr. 16 filnr. 8 M. VA-rammeplan datert , dok.nr. 16 filnr. 2,3 og 27 Fullstendig dokumentoversikt og saksgang, se saksnr Kopi: Ard arealplan as, Nygårdsgaten 114, 5008 Bergen kommune Lars Hilles gate Eiendom as, Torangsvåg, 5384 Torangsvåg Side 5 av 5