BERGEN KOMMUNE Byutvikling, klima og miljø/etat for byggesak og private planer Fagnotat

Transkript

1 BERGEN KOMMUNE Byutvikling, klima og miljø/etat for byggesak og private planer Fagnotat Til: Byrådsavdeling Byutvikling, klima og miljø Fra: Etat for byggesak og private planer Dato: Saksnr.: /20 Emnekode: ESARK 5120 Saksbeh.: SIFJ Fyllingsdalen Gnr 22 Bnr 36 Ture Nermans vei. Boliger. Arealplan-ID FORSLAG TIL DETALJREGULERING. 1G BEHANDLING. Kort om planforslaget Planområdet er totalt på knapt 13 daa og ligger like sør og nedenfor Smiberget borettslag, inne i søndre sving av Ture Nermans vei, se oversiktskartet og bilde fig 2. Fig 1: oversiktskart Planområdet omfatter i all hovedsak eiendommen Ture Nermans vei 75 (ca 9,1 daa) samt den kommunale veien, Ture Nermans vei langs planområdet. Side 1 av 8

2 Østre del av planområdet søkes regulert til blokkbebyggelse, 3 blokker med til sammen 35 leiligheter. Her er det angitt ballplass i gjeldende reguleringsplan for boligfelt V i Fyllingsdalen, som bl.a. omfatter blokkbebyggelsen i Smiberget borettslag. Den resterende vestre del av planområdet består av eksisterende bolighus (bilde bilag C, fig 9) på eiendommen samt to tidligere regulerte boligtomter. Det meste av planområdet er relativt flatt med gode solforhold. Terrenget stiger bratt opp mot Smiberget borettslag. Arealet er for en stor del gjengrodd av krattskog, men en kolle mot borettslaget har fin furuskog. Plankonsulent er Ard arealplan as på vegne av Montasje Kompagniet som er forslagsstiller. Grunneier er Solveig Engelsen. Forslagstiller er tidlig i planprosessen opplyst om at fagetaten trolig ville gi en negativ innstilling til utbygging på dette arealet. At det i dag er overgrodd, og ikke opparbeidet/i bruk som lekeareal, ansees ikke som tilstrekkelig begrunnelse for en omregulering som omsøkt. Forslagstiller viser på sin side til at reguleringen er fra 1964 og at området nå er godt dekket med ballplasser både private (borettslag) og offentlige. Smiberget borettslag som er nærmest, har egne gode fellesareal, og har ingen interesse av å opparbeide denne ballplassen. Forslagstiller mener at alt for øvrig ligger vel til rette for et fortettingsprosjekt på dette stedet. Infrastukturen er godt utbygget og prosjektet vil ikke bli til direkte sjenanse for naboer. Forslagstiller har på denne bakgrunn valgt å gå videre med planprossessen. Fig 2: Bildet er tatt mot øst, og viser høyblokkene på Smiberget med planområdet nedenfor til høyre, inne i svingen mot Ture Nermans vei. Reguleringsmessige forhold Området inngår i reguleringsplan for boligfelt V i Fyllingsdalen, stadfestet , og østre del er der angitt som ballplass. Den resterende del av eiendommen er omfattet av en reguleringsendring (mindre vesentlig) godkjent Se fig 3 og 4, bilag C. Begge planene angir en gangvei, men mens hovedplanen har denne sentralt gjennom området er den i omreguleringen flyttet lengre mot øst. I kommuneplanen (KPA) er arealet angitt som (eksisterende) bebyggelse og anlegg - blandet. Side 2 av 8

3 Det er også en mulighet for at det aktuelle området kan bli del av et påbegynt offentlig områdeplanarbeid for de sentrale deler av Fyllingsdalen (sak nr ). Det er i den forbindelse arbeidet med en mulighetsanalyse. Det nå aktuelle planområdet inngikk i analyseområdet, men der vises kun til eksisterende situasjon. Endelig planområde for områdeplanen er ikke fastsatt, men vil trolig også omfatte dette planområdet. Mulig fremtidig arealbruk vil da kunne få en overordnet vurdering. Oppstart planarbeid og planprogram til høring vil trolig bli kunngjort i løpet av høsten Annet Ture Nermans vei, som går langs planområdet, er kommunal 2 felts kjørevei av god standard m/ensidig fortau (mot planområdet). Trafikkbelastningen er såvidt liten at dette ikke utgjør noe støyproblem for en eventuell fremtidig boligbebyggelse. Historikk Et forslag om konsentrert boligbebyggelse på samme eiendom har også tidligere vært 1g. behandlet og vedtatt utlagt til offentlig ettersyn av byrådet, sak 1558/06. Fagetaten så arealbruken som det viktigste spørsmålet i denne saken og anbefalte at arealet ikke ble omregulert til boligformål, med henvisning til at området utgjorde en viktig arealreserve i forhold til å ivareta viktige, fremtidige fellesfunksjoner i nærmiljøet. Fagetaten påpekte for øvrig at skal området tilrettelegges til ballplass, slik angitt i godkjent regulering, vil dette medføre kostnader både til erverv og opparbeiding. Siden arealet allerede har vært tilgjengelig i over 40 år uten at det var tatt i bruk til dette formålet, anså fagetaten det som lite trolig at det fantes private grupper i området som ville ta på seg disse investeringene. Fagetaten anbefalte derfor at omsøkte planområde i sin helhet ble omregulert til et offentlig friareal (med innløsningsplikt), og mente dette ville være en bedre løsning også for grunneier. Dersom arealet ble værende i privat eie mente fagetaten at spørsmålet om annen bruk trolig ville bli tatt opp igjen på nytt etter en tid. Byrådet støttet fagetatens syn på at det springende punkt var hvorvidt det var ønskelig at dette arealet ble tillatt bebygget, eller om det fortsatt skulle ligge som en arealreserve. Byrådet var også enig med fagetaten i at dersom området skulle beholdes som arealreserve, burde dette avklares gjennom en offentlig reguleringsendring til offentlig friområde Byråden var imidlertid usikker på konklusjonen i saken, og ville la den offentlige høringsprosessen gi grunnlag for beslutningen. Planforslaget ble derfor vedtatt utlagt til offentlig ettersyn. Saken var utlagt til offentlig ettersyn i tidsrommet Planområdet var den gang redusert til i hovedsak å omfatte den del av eiendommen som er regulert til ballplass, og som ikke inngikk i tidligere godkjent omregulering. Det var lagt opp til en utbygging fordelt på flere bygg fra 2 til 6 etasjer, med en leilighet pr etasje, totalt ca 27 leiligheter. Etter høringen innkom 3 private (inkl. grunneier) og 8 offentlige uttalelser. Av de private uttalelsene var en negativ til utbygging, mens en var positiv til boligbebyggelse da område i dag var ustelt, men ønsket ikke for høye bygg som kunne gi sjenerende innsyn. Grunneier ønsket boligbebyggelse, men mente det så ut til å være prosjektert for mange leiligheter/for høy utnytting. For øvrig ville hun på det sterkeste motsette seg en omregulering til offentlig friområde som hun ikke så som noen fordel. Etter 40-års binding av privat eiendom, burde det frigis for grunneier. I ettertid kom det også brev fra styret i Smiberget borettslag, der det ble bekreftet at de ikke så det som aktuelt for dem å benytte det arealet som nå ble søkt omregulert. De viste til at laget hadde godt opparbeidete utendørs leke- og oppholdsarealer på eget område. Side 3 av 8

4 Av de offentlige uttalelsene var Grønn etat negativ til en omregulering, og viste til sin uttale til oppstartvarslingen. De var av den oppfatning at det vil være uheldig å omregulere dette arealet selv om det her ikke forelå konkrete planer for bruk, og påpekte at det var vanskelig å si noe om fremtidens behov. De mente arealet ville være en viktig arealreserve i forhold til å ivareta viktige, fremtidige fellesfunksjoner i nærmiljøet. De påpekte ellers at landskapskollen i planområdets nordre del har landskapsestetiske verdi som det er verdt å ivareta, og mente den regulerte stien måtte ivaretas. Fylkesmannen viste til uttale fra Grønn etat og frarådde også den omsøkte omreguleringen. De offentlige uttalelsene gav ellers i hovedsak opplysninger til nytte for et videre planarbeid, bla kunne Byantikvaren ikke se at planforslaget ville få konsekvenser for nyere tids kulturminner, og etter befaring vurderte de at planområdet ikke har potensiale for funn av automatisk fredete kulturminner. Byantikvaren hadde derfor ingen innvendinger til endringsforslaget. Etter at fagetaten hadde oversendt merknader/uttalelser til forslagstiller for oppsummering og kommentarer ble plansaken lagt i bero. Kommunen ble kontaktet av ny forslagstiller i 2010 med spørsmål om videreføring av saken, men dette planarbeidet ble ikke fulgt opp, og denne plansaken ble formelt avsluttet av kommunen ved brev datert Planprosessen Oppstart og merknader: For den nå aktuelle plansaken ble det avholdt oppstartmøte , hvor fagetaten viste til tidligere forslag til planendring på samme eiendom (se foran under «historikk»), og konkluderte med at oppstart planarbeid ikke kunne anbefales da fagetaten fortsatt mener at området bør reguleres og tilrettelegges til et friområde som kan nyttes av allmenheten. Mot fagetatens anbefaling ble oppstart planarbeid likevel kunngjort i dagspressen , grunneiere, naboer og høringsinstanser ble varslet ved brev. Merknadsfrist var satt til Ved utgang av fristen var det innkommet 1 privat merknad og 9 offentlige uttalelser. Den private merknaden stiller spørsmål vedr ny avkjørsel og plassering av gjerde. Grønn etat opprettholder sitt tidligere syn og frarår i sin uttale til oppstartvarslingen at arealet omreguleres til boligformål. De viser til at dette arealet utgjør en viktig arealreserve i forhold til å ivareta viktige, fremtidige fellesfunksjoner i nærmiljøet. De påpeker ellers at furukollen i planområdets nordre del har landskapsestetisk verdi som det er verdt å ivareta. Fylkesmannen varsler mulig innsigelse pga planområdets verdi som grøntområde. For øvrig gir de offentlige uttalelsene i hovedsak opplysninger og retningslinjer til nytte for det videre planarbeidet, bla setter BIR krav til nedgravd avfallsløsning, og ønsker krav om renovasjonsteknisk plan i bestemmelsene. Dette kravet er ivaretatt i planforslaget. Planforslag til 1g behandling ble mottatt For sammendrag av uttalelser og merknader etter oppstartvarslingen, med forslagstillers kommentarer vises til bilag D. Det henvises til Fagetatens vurdering for fagetatens synspunkt på aktuelle tema. Fagetatens foreløpige vurdering og konklusjon Fagetaten har vurdert alle aktuelle tema, men nedenfor følger kun kommentarer til de aktuelle hovedproblemstillingene i saken. For opplysninger om øvrige tema henvises til forslagsstillers planmateriale, se oversikt sist i dette fagnotatet. Bl.a kan vises til bilag C, pkt 9.13 vedr ROSanalyse som konkluderer med at det ikke er punkt som utmerker seg spesielt. Det er da heller ikke funnet sårbare arter registrert i naturbase. Dette skal imidlertid vurderes spesielt opp mot naturmangfoldsloven, og dette må suppleres før en eventuell 2g behandling. Side 4 av 8

5 Planbestemmelsene setter videre krav om at prinsippet om universell utforming skal legges til grunn i planområdet. Forholdet til barn og unges interesser er omtalt av forslagstiller i pkt 9.7, men kommenteres ikke spesielt av fagetaten siden dette forholdet ansees å gå inn i det som fagetaten ser som hovedspørsmålet i denne saken. Hva er riktig arealbruk for den del av planområdet som nå er regulert som ballplass? Forslagstiller hevder at planforslaget forholder seg til overordnede planer, og er i tråd med arealformålet i KPA (jf pkt 9.1). Dette synet deles ikke av fagetaten som mener at det her er reguleringsplanen som angir formålene. Hovedformålet bebyggelse og anlegg i KPA viser til at arealbruken i disse områdene er fastlagt gjennom regulering, eller dagens bebyggelse og bruk. Dette vil derfor omfatte alle typer formål, ikke kun byggeformål. Planforslaget Planforslaget er delt i en østre og en vestre del, med en felles innkjørsel sentralt i området. I følge planbeskrivelsen består planområdet i dag av en enebolig i vest og grøntareal i øst. I planforslaget vil eneboligen bli bevart, mens grøntområdet vil bli bygget ut med 3 leilighetsbygg med til sammen 35 leiligheter. Plankartet angir vestre del som boligbebyggelse - frittliggende (BFS), østre del som boligbebyggelse blokkbebyggelse (BBB), med en felles innkjørsel sentralt i området. Boligbebyggelse - frittliggende (BFS): Dette arealet er ca 3,6 daa og er angitt med en utnyttingsgrad % BYA = 30%. På plankartet og i planbeskrivelse angitt med eksisterende bebyggelse samt byggegrense. Det fremstår imidlertid som uklart hvilken mulig fremtidig tilleggsbebyggelse det er tenkt å legge til rette for. I godkjent regulering er det her angitt to eneboligtomter (da med atkomst fra nord). Det er vist 2 eneboliger på illustrasjonsplanen i samsvar med dette. Eneboligtomtene er også nevnt i oppstartmelding, samt i forslagstillers kommentar til nabomerknad (bilag D). Fagetaten vil se det som naturlig at et så vidt stort areal ble delt, og vil mene det er en fordel for eier om plansaken legger til rette for en eventuell tomtedeling. Dette bør avklares og eventuelt korrigeres før saken 2g behandles. Boligbebyggelse blokkbebyggelse (BBB): Fig 3: Forslagstillers illustrasjon (laget av O.L. Tvilde AS) Det angitte byggearealet (BBB) er på ca 2,3 daa. I tillegg kommer parkering og utearealer. I planbestemmelsene er største utnyttingsgrad satt lik BRA 110%, mens det på plankartet er Side 5 av 8

6 angitt % BRA = 200%. Utnyttingsgraden skal regnes i forhold til byggearealet og må samsvare på kart og i bestemmelser (hvor arealet bør oppgis). Dette må rettes opp før saken eventuelt 2g behandles. I planbeskrivelsen (C, pkt 8.4) er for øvrig utnyttingsgrad regnet til 108 % BRA, dvs at dette samsvarer med planbestemmelsene. Da er imidlertid også uteareal mv regnet med. På plankartet er utnyttingsgraden trolig regnet i forhold til BBB, som er oppgitt til 2276 m 2. Resultatet blir likevel ikke helt det samme da dette gir BRA = 4552 m2, mens BRA i planbeskrivelsen er oppgitt til 4887m 2 (derav 3210m 2 boligareal). For øvrig virker det å være noe feil i oppsettet for BRA. (bokstavfeil? bygg C skal være minst). Det legges opp til 3 leilighetsbygg hvor bygg A skal ha 5, bygg B 4 og bygg C 2 boligetasjer, jfr illustrasjonsplan. Parkeringsanlegget er lagt under bebyggelse og del av utearealet. Fig 4: snitt nord-sør (fra forslagstillers planmateriale). Fagetaten har ingen spesielle merknader til foreslåtte byggehøyder, men mener planforslaget legger opp til for høy utnyttelse. Selv om området ligger sentralt i Fyllingsdalen inngår det ikke i noe definert senterområde. Fagetaten ser derfor ingen god begrunnelse for å tillate så vidt mange enheter som det her legges opp til. Etter fagetatens vurdering vil en reduksjon til ca BRA = 2300 m2 boligareal eller ca 25 leiligheter gi mulighet for en bedre tilpassing til eksisterende terreng, og totalt sett gi bedre bokvaliteter. Dette vil også samsvare omtrent med tidligere forslag til utbygging, jfr under historikk. Spesielt er fagetaten negativ til at bebyggelsen er foreslått lagt så langt inn i kollen mot borettslaget (jfr terrengsnitt angitt med grønn strek. Fig 4 bør for øvrig deles opp i 3 separate snitt for bedre lesbarhet). Denne kollen har fin furuskog og har vært spesielt fremhevet som et viktig landskapselement det var verdt å ta vare på. Fagetaten vil mene at bebyggelsen skal trekkes tilbake, og helst slik at kollen får direkte kontakt med det øvrige utearealet. I tidligere regulering er det for øvrig vist en gangsti sentralt gjennom planområdet (nord-sør). I hovedplanen var denne lagt vest for den nevnte kollen, mens den tidligere reguleringsendringen har flyttet den mot øst, jfr C, fig 3 og 4. Gangstien var søkt ivaretatt i tidligere planforslag, omtrent i samsvar med opprinnelig plan, da ville stien ligge greit i terrenget. Imidlertid protesterte grunneier og ønsket den som i reguleringsendringen, terrenget er der svært bratt. Det nå aktuelle planforslaget har ikke tatt stilling til en gangforbindelse. Fagetaten er positiv til at det legges opp til gjennomgående gangforbindelser og vil anmode tiltakshaver om å se på en slik mulighet. Imidlertid vil ikke gangstien ha samme viktighet dersom arealet endres fra ballplass til bolig. Skal gangstien videreføres på borettslagets eiendom forutsettes at det inngåes et samarbeid. Planmaterialet På bakgrunn av fagetatens negative innstilling er ikke planmaterialet gjennomgått i detalj, men materialet vurderes som tilstrekkelig for en eventuell utleggelse til offentlig ettersyn. Nødvendig supplering/oppretting i planmateriale forutsettes innarbeidet før saken eventuelt fremmes for 2g behandling. Side 6 av 8

7 Når det gjelder plankartet kan det spesielt stilles spørsmål til den viste trase for Ture Nermans vei siden denne delvis ikke samsvarer med eksisterende situasjon. I forslag til planbestemmelser er det ikke forutsatt rekkefølgebestemmelser for noen opparbeiding og 6.2 og 6.3 viser til eksisterende vei. Fagetaten forutsetter at Trafikketaten vil vurdere forholdene vedr offentlig vei ved en eventuell 1g høring. Konklusjon Fagetaten opprettholder sitt tidligere standpunkt i saken og frarår en omregulering slik omsøkt. Fagetaten vil mene at den tidligere høringen for den tilsvarende saken har styrket dette standpunktet, det vises da også til at fylkesmannen har varslet mulig innsigelse i den nå aktuelle plansaken. Fagetaten vil derfor ikke anbefale at denne plansaken videreføres. Slik fagetaten ser det bør arealbruken for denne eiendommen vurderes i en overordnet sammenheng. Spesielt vises da til det pågående områdeplanarbeidet. Den aktuelle del av planområdet bør eventuelt reguleres til offentlig friareal (med innløsningsplikt). Når det gjelder omsøkte blokkbebyggelse vil fagetaten anbefale at forslaget reduseres i omfang og bearbeides i tråd med fagetatens kommentarer, dersom det aktuelle planarbeidet skal videreføres. Anbefalt forslag fra fagetaten: I medhold av plan- og bygningslovens 12-11, legges følgende forslag til detaljregulering ikke ut til offentlig ettersyn: Fyllingsdalen, Gnr 22 Bnr 36, Ture Nermans vei. Boliger. Arealplan-ID , vist på plankart sist datert Tilhørende reguleringsbestemmelser datert/revidert Begrunnelsen fremgår av saksutredningen. ETAT FOR BYGGESAK OG PRIVATE PLANER Petter Wiberg byggesakssjef Ulf Sæterdal seksjonsleder Side 7 av 8

8 Trykte bilag til dette fagnotatet (dok nr 20): A. Plankart datert B. Reguleringsbestemmelser, datert C. Forslagsstillers planbeskrivelse. D. Merknadskommentarer. Andre sentrale plandokument: - Illustrasjonsplan, dok 16 (fil 12) - Andre illustrasjoner, dok 16 (fil 6-11) - Snitt, dok 16 (fil 17) - VA-rammeplan, dok 16 (fil 19-25). - Uttalelser/merknader etter oppstartvarsling, dok 16 (fil 16). - Solstudie, dok 18. Fullstendig dokumentoversikt og saksgang, se snr Side 8 av 8