Fyllingsdalen, gnr. 20, bnr. 1716, Bønesberget. PlanID Forslag til avvisning av privat forslag til reguleringsendring.

Transkript

1 Byrådssak 1236 /13 Fyllingsdalen, gnr. 20, bnr. 1716, Bønesberget. PlanID Forslag til avvisning av privat forslag til reguleringsendring. FIWE ESARK Hva saken gjelder: Saken gjelder spørsmål om endring av regulert friområde til byggeområde for blokkbebyggelse på Bønesberget, vis a vis Bønes skole, se figur 1. Forslaget om privat plan fremmes av Hamlet Eiendom ved ABO Plan og Arkitektur i samarbeid med En til En Arkitekter, se figur 2 og 3. Planområdet er på 11,3 daa, herav 2,86 daa til byggeformål. Det er planlagt 4 blokker i 3-4 etasjer med i alt 19 boenheter innenfor en utnyttelsesgrad på % BRA=120 og varierende mønehøyder inntil kote +74 m.. Parkering er planlagt i underetasje med en dekning på 1,25 p-plass pr boenhet. Det er planlagt ensidig fortau langs tilkomstvegen til skolen og bebyggelsen i området. Tomten er til dels ganske brattlendt. Planområdet er en del av det generelle Byggeområdet i kommuneplanen og omfattes av Temaplan om grønnstruktur. Planområdet er en del av et etter hvert tett utbygget boligområde på Bønes med utbygget infrastruktur med skole, barnehager, kollektivtilbud og butikk. Bønes skole Figur 1: Oversiktskart Bønesområdet. Lokalisering av planforslaget viset med rød strek. Fagetaten kunne ikke anbefale planforslaget til 1.gangs behandling ut fra vektlegging av hensyn til regulert friområde, barns interesser for areal til lek, trafikksikkerhet på skolevei, samt for høy tomteutnyttelse. Fagetaten anbefalte avvisning av planforslaget til byrådet. Planforslaget ble etter vedtak i byrådet lagt ut til offentlig ettersyn med påpeking av sterk tvil, se plankart i figur 2. Det kom 1

2 en rekke private og offentlige merknader, herunder innsigelse fra fylkesmannen knyttet til barns interesser, manglende erstatningsareal og påpeking av at forslaget fremstår som ytterligere nedbygging av den overordnede grønnstrukturen på Bønes. Det foreligger ikke en barnetråkkanalyse. Det er ikke registrert spesielle spor av barns bruk av området utover stitilkomst til skolen. Skolen opplyser at området ikke brukes til uteundervisning. Etter offentlig utleggelse er planforslaget bearbeidet på en rekke punkt som følge av flere forhold. Ut fra usikkerhet om endelig resultat valgte forslagsstiller å utarbeide en ny disposisjonsanalyse om hovedpunkt i planforslaget. Denne ble lagt frem for byrådet der fagetaten anbefalte avvisning, se vedlegg L. Ut fra usikkerheten var det ikke ansett hensiktsmessig å fremstille planmateriellet fullstendig etter alle kravene i lovverket. Byrådet ønsket imidlertid ikke å fremme saken til komite for miljø og byutvikling uten at det forelå fullstendig planmateriell. Fagetaten ble derfor anmodet om å kontakte forslagsstiller for å få tilsendt aktuelt og oppdatert planmateriale. Fagetaten mottok oppdatert planmateriell som er en videre bearbeiding av tidligere disposisjonsanalyse fra 2010, se figur 3, 4 og 5. Antall boenheter er her halvert, byggehøyder redusert fra 6 etg til 3-4 etg., byggvolumene er trukket vekk fra vei, areal til friområde er økt, samt at en-sidig bredere fortau er valgt som løsning og forlenget fram til skolen. Figur 4 viser terrengprofil der byggene er trukket inn i bratt terreng. Figur 2: Planforslag som var til høring i 2006 Figur 3: Bearbeidet planforslag etter høring, 2012 Svart strek viser sammenlignbar avgrensning av boligformål som var til høring i 2006 Det vises til vedlegg for nærmere orientering om planforslaget. Fagetaten har vurdert mottatt planmateriale og peker på en rekke planfaglige og formelle punkt som ikke er tilstrekkelig bearbeidet og fremstilt til å kunne gi grunnlag for avsluttende behandling og vedtak. Dette gjelder føringer i plankart og bestemmelser for plassering og utforming av blokk-bebyggelsen, variasjon i byggehøyder, fastsetting av byggegrenser, krav til universell utforming, krav til uteoppholdsareal, parkeringsdekning og vurdering av rasfare. Det er ikke tilstrekkelig sammenheng mellom viktige intensjoner om utforming av bebyggelsen i planbeskrivelsen og forslag til plankart og bestemmelser, se 2

3 figur 6 om illustrasjonsplan. Slik planforslaget formelt er fremstilt åpnes det for en sammenhengende blokkbebyggelse tett på veibanen uten tilpasning til eksisterende terreng og landskap. Det er behov for nærmere presisering av plassering av aktuelle blokker, varierte byggehøyder og felles uteareal. Det er satt av to områder til lekeareal som skal være allment tilgjengelig, samtidig som de er ment å være en del av dekningen for felles uteoppholdsareal for planlagt bebyggelse. Det er ikke hjemmel i plan- og bygningsloven for denne løsningen siden disse to formålene kommer i motstrid. Disse to arealene kan da ikke medregnes i planlagt dekning av felles uteareal. Figur 4: Terrengprofil, bearbeidet forslag Figur 5: Illustrasjonsplan til bearbeidet planforslag Det er utarbeidet ROS-analyse med påpeking av flere risikopunkt, særlig knyttet til rasfare, overvann og radon. Det er tatt inn krav i bestemmelsene om utarbeiding av rasrapport og VA-rammeplan, men de er ikke utarbeidet slik at de kan legges til grunn for planforslaget. Krav om aktuelle tiltak av hensyn til sikring mot radonfare er ikke tatt med i forslag til bestemmelser. Terrengprofiler viser at bebyggelsen er planlagt relativt tungt inn i bratt terreng. Etter fagetatens vurdering er det et klart behov for nærmere rapporter om rasfare, overvann og radon for å kunne sikre at hovedpunktene i planløsningen er tilstrekkelig bearbeidet, herunder aktuelle rekkefølgekrav om tiltak. Isolert sett vurderer fagetaten foreliggende forslag til utbygging i planforslaget som bedre enn forslaget fra 2011, men fremstår likevel som upresist, med vesentlige mangler i fremstilling og gir for få føringer for planlagt utbygging. Når det gjelder en viktig sammenheng med grønnstruktur viser fagetaten til forrige fagnotat, datert Det fremgår her at kjernespørsmålet i saken er om det skal åpnes for bygging i regulert friområde eller ikke. Det er utarbeidet en egen analyse av den overordnede grønnstrukturen i Bønesområdet, se vedlegg N og figur 6. Flere opprinnelig regulerte friområder inntil dette planområdet er nå bygget ned (bl.a. areal vest for skolen og barnehagetomtene). Etter fagetatens vurdering er det regulerte friområdet som her ønskes bebygd egnet nok til barns lek og behov for arealer og naturområder til lek. Planforslaget reduserer denne muligheten og utløser kravet om å fremskaffe fullverdig 3

4 erstatningsareal. Etter fagetatens vurdering er det ikke pekt på fullverdig erstatningsareal, jfr. Rikspolitiske retningslinjer for barn og unges interesser i planlegging. Selv om arealet til byggeformål er noe endret i arrondering og redusert i omfang underveis i prosessen, opprettholdes spørsmålet om erstatningsareal. Spørsmål om endret lekeareal og grøntstruktur har ikke vært tatt opp med fylkesmannen på nytt, jfr. foreliggende innsigelse. Figur 6: Oversiktskart grøntstruktur Byråden ser positivt på forslag om boligformål i seg selv, men slutter seg til fagetatens vurderinger av forslaget til boligbebyggelse og påpeking av mangelfull presisering og føringer i plankart og bestemmelser for utforming av planlagt bebyggelse ved byggesaksbehandling. Byråden slutter seg til at planforslaget ikke er tilstrekkelig fremstilt etter krav i plan- og bygningsloven til avsluttende 2.gangs behandling. Slik sett må foreliggende planforslag formelt avvises. Når det gjelder forslagets innhold og omfattende bearbeiding etter offentlig utleggelse vil det etter byråden sin vurdering være grunnlag for å vurdere en grad av fortetting i en balansert sammenheng med behov og hensyn til friområder i et etter hvert tett utbygget boligområde på Bønes. Byråden vil her vise til at Bønesområdet har en egnet og ønsket infrastruktur som gir et avgrenset grunnlag for ytterligere fortetting. Området har gode bokvaliteter, god lokalisering til hovedvegsystemet og i nord er det fortsatt god tilgang til store grøntområder, se figur 6. Foreliggende planforslag viser en bearbeiding som tar relevant hensyn til landskap og frigjør den mest egnede delen av det eksisterende regulerte friområdet til friområde/grønnstruktur. Byggvolumene er vesentlig redusert, byggehøyder er variert og fremstår med et mindre blokkpreg som bryter mindre med strøkskarakteren i området, jfr. vektlegging av hensyn til strøkskarakter for byggeområder mindre enn 10 daa. ref. kommuneplanens prinsipper for fortetting. Hensyn til trafikksikkerhet langs vegen til skolen er bedret ved forslag om redusert utbygging og med 4

5 en-sidig og bredere fortau som løsning for gangtrafikk. Når det gjelder erstatningsareal for areal til lek, er det mottatt et forslag fra forslagsstiller i notat datert , se vedlegg L. Arealet det vises til ligger langs turvegen oppover til Dyrdalen/Knoltrane i LNF-område ca 600 m nordover fra planområdet i luftlinje. Etter byrådens vurdering kan arealet være egnet i seg selv, men ligger for langt fra planområdet til å kunne ansees som erstatningsareal. Byråden vil oppsummere at planforslaget av 2012 fremstår som en mer balansert utbygging av boligformål i sammenheng med viktige hensyn til behov for fri- og lekeområder i nærmiljøet. Byråden vil anbefale at planforslaget bearbeides videre og oppdateres til fullstendig planmateriell etter aktuelle krav i plan- og bygningsloven, herunder utarbeiding av nødvendige rapporter om rasfare, overvann og radon. Med denne forutsetningen vil byråden anbefale at foreliggende forslag avvises med sikte på positiv behandling av et oppdatert planforslag. Vedtakskompetanse: I henhold til plan- og bygningsloven og og bystyrets vedtak i sak 149/09, jfr. sak om fullmakter ligger det til byrådet å treffe avgjørelse om planforslag skal legges frem til 2.gangs behandling. Byråden for byutvikling, klima og miljø innstiller til byrådet å fatte følgende vedtak: 1. I medhold av plan- og bygningslovens fremmes ikke foreliggende forslag til reguleringsendring: a. Fyllingsdalen, gnr. 20 bnr mfl. Bønesberget. Reguleringsendring.Plannr , vist på plankart sist datert/revidert b. Tilhørende bestemmelser datert/revidert Begrunnelsen fremgår av saksutredningen. 2. Byrådet anbefaler at foreliggende planforslag oppdateres etter kravene til fremstilling i plan- og bygningsloven, med sikte på endelig behandling. Dato: 21. mai 2013 Dette dokumentet er godkjent elektronisk. Filip Rygg byråd for byutvikling, klima og miljø Vedlegg: Fagnotat, datert m/vedlegg: A. Plankart, datert B. Reguleringsbestemmelser, datert C. Forslagsstillers planbeskrivelse, oppdatert D. Illustrasjonsplan, datert E. Snitt, datert F. Forslagsstillers merknadsskjema - offentlig ettersyn, datert G. Merknadskart, datert H. Sol og skyggeanalyse, datert I. Fotomontasjer, datert J. Flyfoto K. Gis-kontroll, datert L. Fagnotat, datert M. Erstatningsareal for friområde, notat, ABO, datert N. Notat om grønnstruktur, skole og trafikksituasjon, Dig Plan, datert