Fyllingsdalen, gnr. 26, bnr. 181, Krohnegården, detaljregulering til andre gangs behandling

Transkript

1 Byrådssak 310/14 Fyllingsdalen, gnr. 26, bnr. 181, Krohnegården, detaljregulering til andre gangs behandling TONB ESARK Hva saken gjelder: Norconsult AS fremmer på vegne av Trygge barnehager AS forslag til detaljregulering for en barnehage. Planområdet er på ca 7 daa og består av en landskapskolle som grenser mot fylkesveien Krohnegården (Fv 286) i øst, og er ellers omgitt av eksisterende småhusbebyggelse. Mot vest avsluttes kollen med en bratt skrent. Figur 1. t.v. og t.h. oversiktskart, planområdet i rødt. Planforslaget omfatter et hovedbygg for barnehage i en til to etasjer over en parkeringsetasje. Total utnyttingsgrad sett i forhold til hele tomtearealet er satt til % BRA = 40 %. Innendørs bruksareal for barnehage er inntil 1200 m 2. Det vil gi rom for 6-7 avdelinger eller ca barn, avhengig av alderssammensetningen. På bakgrunn av tomtens topografi må det tilhørende utearealet Figur 2. Oppriss fasade mot Krohnegården. avtrappes/planeres for å tilfredsstille krav til tilgjengelighet. Området inngår i en eldre reguleringsplan fra 1976 hvor det er angitt et bygg for barnehage, samt en leke-ballplass på ca. 750 m 2. Det er i dag ikke foretatt noen opparbeiding av området. Deler av det regulerte lekeplassarealet inngår i dag i noen av de tilliggende boligtomtene. 1

2 Bortsett fra et mindre areal nærmest Krohnegården eies planområdet i dag av Bergen kommune. Eiendommen ble i 2005 foreslått omregulert til omsorgsboliger. På grunn av den vanskelige tilgangen på barnehagetomter og det store fokuset på målsettingen om «full» bydelsvis barnehagedekning, bestemte byrådet høsten 2006 at tomten som var foreslått omregulert til omsorgsboliger omreguleres til barnehageformål. Det ble på denne bakgrunn meldt oppstart av planarbeid for barnehage den , med formål å tilpasse gjeldende reguleringsplan til dagens krav til barnehagedrift. Planområdet er i dag ubebygget, se bildet. Skråningen mot øst mot veien er relativt tett bevokst med blandet kratt, på toppen og i nord er det enkelte furutrær av bra kvalitet. Figur 3. Oversiktsbilde (veien Krohnegården sees langs nedre billedkant). For utfyllende opplysninger vises til Fagetatens fagnotat, datert Innkomne merknader og uttalelser ved offentlig ettersyn Planforslaget lå ute til offentlig ettersyn i tidsrommet Det kom inn 8 private merknader samt 8 uttalelser fra høringsinstanser. I uttalelser og merknader blir det i hovedtrekk tatt opp følgende tema: Arealbruken/behov for ny barnehage? Innsyn/skygge Trafikk/parkering Endringer etter offentlig ettersyn Det er kun foretatt mindre endringer etter planforslaget var til offentlig ettersyn og de endringene som er gjort vurderes til å være til gunst for naboer. Planmaterialet er for øvrig omarbeidet og supplert i henhold til ny Plan -og bygningslov. Blant temaer som er oppdatert i henhold til ny lov kan sikring mot radon og støyskjerming ved støyutsatte uteområder og fasader nevnes. For ytterligere informasjon vises det til fagetatens fagnotat. Fagetatens vurdering Fagetaten viser til at selv om kollen kan beholde den grønne silhuetten og atkomst til utsiktspunktet sikres, vil den foreslåtte utbyggingen naturlig nok oppfattes som en visuelt sett negativ endring, som også vil medføre økt aktivitet og støybelastning for de nærmeste naboene, og nærområdet vil miste en grønn lomme. Fagetaten er i utgangspunktet restriktiv til omdisponering av denne type arealer. På den annen side ligger det aktuelle området i utkanten av bebyggelsen i Fyllingsdalen, nært opp mot Løvstakken, og har god tilgang til alternative grønne områder, bl.a. er det relativt kort avstand til opparbeidet friområde ved Storavatnet. I den tidligere reguleringen har området vært tenkt delvis opparbeidet og bebygget. Konklusjon Fagetaten mener at barnehagen med tilhørende arealer kan tilføre nærområdet verdier. Etter en totalvurdering, der behovet for grønne lunger vurderes mot behovet for å imøtekomme målet om full 2

3 barnehagedekning, slutter fagetaten seg til planforslagets og til at tomten kan benyttes til barnehage. Fagetaten mener imidlertid at bygningsvolumet er for stort og anbefaler at planforslaget vedtas med forbehold og om at utnyttelse på tomten reduseres til % BRA= 30 %. Byrådets vurderinger Byrådet viser til fagnotat datert og slutter seg til fagetatens vurderinger om å tilrettelegge for barnehage i tråd med planforslaget. Bergen har mål om bydelsvis barnehagedekning og byrådet ser positivt på at planforslaget bidrar til å nå dette målet. Beregningene viser at «gul støysone» ligger inntil den østvendte fasaden på den planlagte barnehagen. Det etableres støyskjermer for deler av fasaden som ligger i «gul støysone». Et eventuelt uteareal på den laveste del av taket vil derfor ha behov for støyskjerming, mens de øvrige planlagte utearealene vil få tilfredsstillende støyforhold. I rapporten foreslår en skjerm langs fasadelivet på ca. 1,2 m høyde. Arealbruk er alltid en avgreining mellom ulike interesser og planforslaget vil påvirke naboeiendommene da arealet vil bli endret fra grønn lunge til å bli bebygd med barnehage. Tomten har en relativt bratt skrent mot vest. Skrenten ligger godt utenfor området hvor det foreslås tiltak, men det påpekes at det er et mulig behov for sikring mot fallulykker som skal vurderes i forbindelse med byggesaksbehandling. Deler av naturtomten vil bli bevart og en kan med dette skape arealer som kan fungere som samlingsplass med tilgjengelighet for flere aldersgrupper. I uttalelse fra Grønn etat ønsker at en ubebygd del skal ivaretas for å bevare mest mulig av tomtens naturpreg, spesielt den vestlige delen av tomten. På grunn av sikkerheten og for å tilfredsstille kravene til tilgjengelighet, må store deler av uteområdene inngjerdes og delvis opparbeides. Arealene nærmest toppen med utsiktspunktet, samt skrenten mot vest, vil kunne opprettholdes. Dette er lagt som føring i planbestemmelsene. yrådet vurderer barnehagens beliggenhet som gunstig i forhold til nye boliger som er under planlegging ved Melkeplassen (høyden over Løvstakktunnelen). Trafikk/parkering Dagens trafikkmengde er beregnet til ca ÅDT (oppjustert fra ÅDT = 850 ved offentlig ettersyn). Dette vurderes likevel til å være relativt lavt for en fylkesvei. Veien har ikke fortau på den aktuelle strekningen, men langs eiendommen ligger det rester av et eldre veifar. Med litt rydding av vegetasjon kan dette fungere som en egnet gangvei. I forhold til barn og unges interesser er området lite tilgjengelig for alle aldersgrupper, særlig for de minste barna. Opparbeiding av uteområde for en barnehage vil gjøre området attraktivt for flere, og spesielt da for de mindre barna. Byrådet er positiv til at det legges opp til at lekeområdet vil være tilgjengelig for nærområdet utenom barnehagens åpningstider. Byrådet vurderer utnyttelsesgraden til å være unødig høy, både sett i forhold til behovet, og sett i forhold til tomtens delvis utfordrende topografi. Byrådet anbefaler derfor utnyttelsesgraden redusert til % BRA = 30 %. Dette vil være bedre i samsvar med behovet som er skissert i barnehageplanen, og vil også kunne gi mulighet for å beholde en større del av det naturlige terrenget på tomten. 3

4 Figur 2. Snitt som viser barnhagens beliggenhet mot kollen og fylkesvegen. Barnehagens hovedbygg vil ligge langs fylkesvegen, inn mot den høyeste delen av kollen, se illustrasjon over. Bebyggelsen vil da fungere som skjerm mot fylkesveien. Parkeringskjelleren er foreslått lagt omtrent i høyde med innkjørselen nord i planområdet. Siden fylkesveien faller mot sør, vil dette medføre at bygget vil bli liggende noe høyt sett fra denne vinkelen. Bebyggelsen har god plassering og følger i stor grad silhuetten av kollen. Ulempene med skyggekasting i forhold til dagens situasjon vil bli små. Den laveste del av takflaten er foreslått nyttet som utearealet med god tilkomst til det bakenforliggende terrenget. Imidlertid vil takflaten være noe eksponert for trafikkstøy, og det må i så fall settes opp støyskjerming slik angitt i støyrapporten. Støytiltak ansees ivaretatt i planbestemmelsene ( 1.4). Tilliggende areal mot øst er regulert til offentlig vei i en reguleringsplan fra 1999, arealplan-id Krohnegården, Rosenlund og deler av Nils Langhelles vei. Denne reguleringsplanen viser utbedring av veien Krohnegården med fortau eller gang- og sykkelvei langs veiens østside, og medfører at veien trekkes noe mot vest i forhold til dagens situasjon. Den nevnte veiutbedringen er foreløpig ikke utført og det er usikkert når dette vil bli gjennomført (det er knyttet rekkefølgebestemmelser til utbyggingsområder innenfor samme plan). Trolig vil en derfor ved en utbygging av barnehagen måtte forholde seg til eksisterende veisituasjon. Dette medfører at en eventuell utbygging forutsetter at Statens vegvesen godkjenner en midlertidig atkomst. De stiller seg positive til dette, men forutsetter at det opparbeides et midlertidig fortau mot buss-stoppet like nord for planområdet v/kirsten Flagstads vei. Dette fortauet vil senere bli erstattet av regulert fortau på motsatt side ved ovennevnte utbedring av veien Krohnegården. I forhold til kulturminner har Hordaland fylkeskommune i forbindelse med et tidligere planarbeid vært på befaring ( ). De påpekte at det langs det gamle veifaret går en oppmuring/steingard som de ber om at det tas hensyn til. Byantikvaren bemerker også dette og den nå anbefalt fysiske skjermer i reguleringsbestemmelsene. Begrunnelse for fremleggelse for bystyret: I henhold til plan og bygningslovens (2008) 3-3,2.ledd, ligger det til bystyret selv å vedta reguleringsplan, jfr Komite for miljø og byutvikling skal avgi innstilling i saken. Byrådet innstiller til bystyret å fatte følgende vedtak: I medhold av plan- og bygningslovens vedtas følgende forslag til detaljregulering: 1. a) Fyllingsdalen, gnr 26, bnr 181, Krohnegården, barnehage. Arealplan-ID , vist på plankart sist datert b) Grad av utnytting settes lik % BRA = 30%. 4

5 2. Tilhørende reguleringsbestemmelser datert/revidert Dato: 14. oktober 2014 Dette dokumentet er godkjent elektronisk. Ragnhild Stolt-Nielsen byrådsleder Henning Warloe byråd for byutvikling, klima og miljø Vedlegg: Fagnotat datert, med følgende vedlegg: Plankart Reguleringsbestemmelser Forslagsstillers planbeskrivelse Forslagsstillers merknadsoppsummering Merknadskart 5