BERGEN KOMMUNE Byutvikling, klima og miljø/etat for byggesak og private planer

Transkript

1 BERGEN KOMMUNE Byutvikling, klima og miljø/etat for byggesak og private planer Fagnotat Til: Byrådsavdeling Byutvikling, klima og miljø Fra: Etat for byggesak og private planer Dato: Saksnr.: /3 Emnekode: ESARK 5120 Saksbeh.: TONB Ytrebygda, gnr 116 bnr 10 mfl., Håvardstun. Plan-ID Forslag til mindre reguleringsendring; fremleggelse til vedtak. Figur 1. Oversiktsbilde, ortofoto fra Blomurbex.no, oversiktskart.kilde: Arcview Vissit, Bergen kommune. Kort om planforslaget Asplan Viak AS Bergen fremmer på vegne av Konseptbygg AS forslag til mindre reguleringsendring av reguleringsplan Ytrebygda, Fana bydel, Håvardstun. Planområdet ligger mellom Flyplassvegen og Quality hotell Edvard Grieg i Ytrebygda. Det ble i prosjekteringsfasen synliggjort behov for en del mindre justeringer/forbedringer av ulike forhold som påvirker bokvaliteter, adkomst, utomhusanlegg, boder, uteplasser og naboforhold. Som en konsekvens av dette foreslås leilighetsbygget i 2 etasjer i gjeldende plans felt B1, endret til rekkehusbebyggelse. Dette medfører at antall boenheter reduseres fra 37 til 26. De viktigste endringene for øvrig er en rekke småjusteringer av veglinjer, byggegrenser og formålsgrenser samt utvidelse av fellesområder for boss og post, se figur 2. Det foreslås også at fasader som vender mot Flyplassvegen i feltene BKS2 og BKS3, skal kunne ha innglasset uteplass/vinterhage på lik linje med tilsvarende fasader i felt BKS1. Videre er støyskjermen som følger av vedtatt plan, tatt ut, mens det i nærværende forslag til mindre endring foreslås nye støyskjermer for utearealene til felt BKS1 og BKS2. Planområdet grenser opp til eksisterende boligområde i Sandsliåsen i vest og landbruksareal i øst, og utgjør ca. et areal på 36,7 daa.

2 Planprosess Fagetaten ble i løpet av planprosessen kjent med at støybelastningen i planområdet ville bli forverret som et resultat av pågående plan for utvidelse av Sandslikrysset (Reguleringsplan, , Sandslikrysset). Støynivået vil øke med - og i overkant av - 3 db når vegutvidelsen er realisert i forhold til det nivået som var kjent da gjeldende plan for Håvardstun ble vedtatt i Fagetaten gjorde forslagsstiller oppmerksom på forholdet. Sweco har på vegne av forslagsstiller utført oppdatert støymåling for planområdet. Den nye støyberegningen er lagt til grunn for nærværende forslag til endring (støyrapporten, vedlegg C, datert ). Omsøkte endringer Det legges i planforslaget til rette for mindre endringer som omfatter en rekke mindre justeringer av planen. Følgende endringer foreslås: 1 Bygningstype for felt B1 endres fra leilighetsbygg (blokk) til rekkehus. 2 Feltbenevnelsene B1, B2 og B3 endres til BKS1, BKS2 og BKS3. 3 Småjusteringer av formålsgrensene langs adkomstvegene. 4 Flytte formålsgrensen mellom BKS2 og f_vs mot syd. 5 Justere formålsgrensen og eiendomsgrensen mellom BF10 og f_g3. Dette for å bevare hagemur og terrasse på eiendom gnr 116 bnr Justere formålsgrensen og eiendomsgrensen mellom BKS1 og f_lek. Dette for å bygge adkomstvegen til BKS1 uten å sprenge vekk en fin kolle med furutrær. Videre å etablere snuhammer på toppen av bakke for brannbil, flyttebil etc. 7 Justere formålsgrensen mellom f_kta2, o_kta1 for boss og post og f_g2. Det har vært avholdt møter med BKK Nett, BIR og Posten. Justeringene er fremkommet etter ønske/ krav fra forannevnte. 8 Justere byggegrense i BKS3 for å gi bedre bokvaliteter (solforhold, privat, adkomstareal, utvendig bodplassering). Byggegrensen foreslås flyttet nord- og vestover. 9 Mindre justering av byggegrensen nordøst i BKS1 for å gi plass til utvendig sportsbod (hus D5). 10 Justere byggegrensen i BKS2 for å bygge fullgode utvendige sportsboder for husene A1, A2 og A3, ved inngang. Videre for å få etablert ordentlige hageareal på sydøstsiden av bebyggelsen. 11 Justere formålsgrensen mellom BF7 og adkomstvegen til BKS1 (fjernet grønn stripe og støyskjerm). 12 Utnyttelsesgraden i felt BKS3 foreslås økt fra 25 % til 27 % (BYA) 13 Det foreslås at det kan tilrettelegges privat uteoppholdsareal i innglasset uteplass/ vinterhage eller bak støyskjermer i fasader Flyplassvegen i feltene BKS1, BKS2 og BKS3 som vender mot. Det foreslås også at innglasset uteplass/vinterhage skal kunne bygges utenfor byggegrensen. Gjeldende reguleringsbestemmelser åpner for innglasset uteplass/ vinterhage i felt B1. 14 Det foreslås at frittliggende boder kan etableres utenfor byggegrensen. 15 Plankart med tilhørende bestemmelser er oppdatert i henhold til plan- og bygningsloven av Det er en forutsetning for justering av byggegrenser at det ikke går på bekostning av områder avsatt til LEK. Side 2 av 7

3 f_lek BF9 BKS1 BF8 BKS3 BF10 f_g1 BF7 BKS2 post /avfall f_pp f_kv f_g3 Figur 2. Illustrasjon av endringer. Kilde: Asplan Viak AS. Rød farge viser utvidelse av formål: konsentrert småhusbebyggelse og utvidelse av felles avkjørsel og område for avfallsteknisk og kommunalteknisk virksomhet mot sør. Blå farge viser utvidelse av byggegrense. Grønt areal med rødt omriss i feltene BKS1, BKS2 og BKS3 viser områder avsatt til lek. Lilla farge viser ny lokal støyskjerm ved det som i dag er vist til på plankart og i bestemmelser som BKS1, men som B1 over. For utfyllende opplysninger om planområdet, planforslaget, konsekvenser av planforslaget samt oppsummering og kommentarer til uttalelser og merknader vises til forslagsstillers planbeskrivelse, vedlegg C. Innkomne merknader og uttalelser Berørte naboer samt Fylkesmannen i Hordaland, Grønn etat og Trafikketaten er varslet om de mindre endringene. Verken Fylkesmannen eller Grønn etaten hadde noen spesielle kommentarer til planforslaget. Det ble ikke mottatt noen merknader fra naboene. Søknad om mindre endring av reguleringsplan ble ved Etat for byggesak og private planer mottatt til behandling Forslaget til mindre endring er i ettertid justert i samsvar med gjeldende regelverk, men ikke vesentlig endret. Saken vurderes å være tilstrekkelig opplyst. Side 3 av 7

4 Fagetatens kommentarer Nedenfor følger fagetatens kommentarer til utvalgte tema som etaten mener krever ytterligere avklaring. Øvrige aktuelle tema anser fagetaten som tilfredsstillende løst og belyst. For opplysninger om disse tema henvises til forslagsstillers planbeskrivelse (vedlegg C). Bygningsstruktur Fagetaten har ingen innvendinger mot forslaget om å endre boligtype fra leilighetsbygg (lavblokk) til rekkehus (konsentrert småhusbebyggelse). Utomhusarealer I gjeldende reguleringsplan stilles det krav om min 6 m² privat og 25 m² felles uteoppholdsarealer med gode kvaliteter for hver enhet. Det stilles de samme krav til rekkehus og blokkleiligheter. I gjeldende kommuneplanens arealdel (KPA 2010) er kravet til privat uteoppholdsareal for rekkehus satt til 75 m² per enhet og for fellesareal 50 m² per enhet. En slik omdisponering av forholdet mellom privat og felles uteoppholdsareal med store private uteareal er ikke mulig å gjennomføre med omsøkt endring av bygningsstrukturen. Planer vedtatt etter gjelder foran kommuneplanens arealdel, således ligger krav til uteoppholdsareal i utgangspunktet fast. Den foreslåtte endringen søker å gi mer og bedre privat uteoppholdsareal for de enhetene i felt BKS2 og BKS3 som har lite ettermiddagssol på privat uteplass på den stille siden. Dette foreslås løst med vinterhage mot sør og sørøst. I tillegg må det opparbeides støyskjerm langs deler av rekken i felt BKS1 som vender mot vest for å gi uteoppholdsareal under 55 db; dette grunnet økt støy på grunn av den planlagte ombyggingen av krysset Flyplassvegen/Sandslivegen. Innglasset uteplass/vinterhage er ikke anbefalt som del av det private uteoppholdsarealet for dette området. Når fagetaten like fullt velger å anbefale forslaget, skjer dette etter en helhetsvurdering og større tro på at forslagsstiller vil lykkes bedre med å skape et godt bomiljø med gode bokvaliteter enn hva som var tilfellet med konseptet med leilighetsbygg. Det forutsettes imidlertid at uteplass/vinterhage ikke kommer nærmere formålsgrense enn 1 meter, dette fordi nødvendig vedlikehold skal kunne gjøres fra egen eiendom. Figur 3. Fra støynotat Sweco uteoppholdsareal m støynivå under 55Db. Side 4 av 7

5 Støytiltak Sweco har i notat datert vist hvordan private uteplasser kan skjermes slik at alle boenheter får en uteplass med støynivå under Lden = 55 db og sol ved vårjevndøgn kl. 15. For husrekkene som vender mot Flyplassvegen, kreves da innglassing av uteplass / vinterhage for enkelte av boenhetene. Ved husrekken i BKS1 som vender mot vest, må det settes opp en lokal skjerm. Notatet viser også hvordan krav til innendørs støynivå kan løses, blant annet med lydisolerende vinduer med trafikkstøyreduksjonstall Rw+Ctr = db. Alle krav til innendørs støynivå (TEK/NS 8175) og utendørs støyforhold (reg. plan/t-1442/ kommuneplan) tilfredsstilles med føringer som angitt i dette notatet. Figur 4. Fra støynotat Sweco, skjermingstiltak. Under henvisning til forannevnte har fagetaten ingen innvendinger mot de foreslåtte endringer. Grad av utnytting I felt BKS3 er utnyttelsesgraden foreslått økt fra 25 % til 27 % (BYA). Resterende felt foreslås med samme utnyttelsesgrad som i gjeldende reguleringsplan. I og med at valgt boligtype medfører at utnyttelsesgraden i feltene BKS1 og BKS2 blir lavere enn maksimalt tillatt, får den foreslåtte økningen innenfor felt BKKS3 ingen praktiske konsekvenser. Fagetaten har følgelig ingen motforestillinger. Samlet %-BYA for de prosjekterte boligene innenfor BKS1, BKS2 og BKS3 blir 28,5 %. Trafikkløsninger Det er foretatt mindre justeringer for å lage snuhammer i tilnærmet flatt terreng, i nordøst ved feltet omtalt i plankart som BKS3. Parkeringsløsning/garasje videreføres som i gjeldende plan. Parkeringsgarasjen foreslås plassert under rekkehusbebyggelsen i felt BKS1 med samme adkomstpunkt som vist i gjeldende reguleringsplan. Konklusjon Fagetaten slutter seg til hovedformålet bolig og hovedgrepet i forslaget til mindre endring. Side 5 av 7

6 Vedtak I medhold av plan- og bygningslovens vedtas følgende endring av reguleringsplan: 1. Ytrebygda gnr 116 bnr 10 mfl., Håvardstunveg, Mindre reguleringsendring. Plan-ID , vist på plankart sist datert Tilhørende bestemmelser datert/revidert ETAT FOR BYGGESAK OG PRIVATE PLANER Petter Wiberg byggesakssjef Ulf Sæterdal seksjonsleder Side 6 av 7

7 Vedlegg: A. Plankart datert dok 18 fil 4. B. Reguleringsbestemmelser, datert dok 23 fil 1. C. Forslagsstillers planbeskrivelse, datert dok 22 fil 2. D. Støyrapport, datert , del av dok 19 fil 2. Fullstendig dokumentoversikt og saksgang, se snr Side 7 av 7