BERGEN KOMMUNE Byutvikling, klima og miljø/etat for byggesak og private planer

Transkript

1 BERGEN KOMMUNE Byutvikling, klima og miljø/etat for byggesak og private planer Fagnotat Til: Byrådsavdeling for byutvikling, klima og miljø Fra: Etat for byggesak og private planer Dato: Saksnr.: /8 Emnekode: ESARK 5121 Saksbeh.: STIL YTREBYGDA, GNR. 36, BNR. 451, M/FLER, NORDEIDBREKKA, PLANID FORSLAG TIL MINDRE REGULERINGSENDRING. Kort om planforslaget TAG Arkitekter Bergen AS fremmer på vegne av grunneier, Nordeidbrekka Eiendom AS, forslag til mindre endring av gjeldende reguleringsplan «Søreide/Søvik/Steinsvik», med planid Tiltaket som ønskes oppført på eiendommen strider mot gjeldende reguleringsplan med hensyn til utnyttingsgrad og formål. Bakgrunnen for planarbeidet er å gi plass til nytt tiltak, med videreføring av naturterreng som en del av et større naturområde på naboeiendommer. Det skal bygges 6 boligenheter på til sammen 930m 2. Planområdet er 2300m 2.

2 De ønskede endringer går ut på følgende punkter: Endre formål fra «enebolig» til «konsentrert småhusbebyggelse». % - BRA økes til 47,2 % for hele tomten, og 85 % innenfor felt BKS. Utvide byggegrensen. Planområdet er avsatt til bebyggelse og anlegg i kommuneplanens arealdel. I gjeldende reguleringsplan, planid , er området regulert til eneboligformål med TU 25 %. Figur 1. Gjeldende reguleringsplan: Hovedformål enebolig. Figur 2. Forslag til mindre endring: Hovedformål konsentrert småhusbebyggelse. Deler av eiendommen består av naturterreng som henger sammen med et større naturområde på naboeiendommen, gnr.36, bnr.442, som er et LNF-område i kommuneplanens arealdel. Det er tydelig stitråkk i sørvestlig retning over tomten, og flere spor som tyder på at furuvegetasjonen i vest fungerer som naturlig lekeareal. Naturområdet skal sikres for inngrep og være åpen for allmenn ferdsel. Det skal også etableres felles lekeplass inntil eksisterende lekeplass på nabotomten, gnr.36, bnr.492 (se figur 6). Figur 3. Korridor/tilgang til friområdet skal bevares, og det skal etableres ny lekeplass inntil eksisterende lekeplass på gnr.36 bnr.492. Side 2 av 9

3 Tilstøtende arealer er regulert til boligformål med henholdsvis 25 % TU for frittliggende bebyggelse, 35 % TU for konsentrert bebyggelse og 40 % TU for blokkbebyggelse. Det ble nylig oppført boligprosjekt med lavblokker øst for planområdet, gnr.36, bnr.536, med 50 % TU. Mot planområdets øvrige tilstøtende områder avgrenses arealet mot eksisterende boligbebyggelse i form av rekkehus og eneboliger. Figur 4. Ønsket formål er i samsvar med eksisterende bebyggelsesstruktur og uttrykk. Trafikk blir lagt gjennom en eksisterende avkjørsel til fylkesveg Dolvikvegen fra Nordeidbrekka, som er en kommunal vei med fartsgrense på 30 km/t. Gangavstand til nærmeste busstopp med 91 daglige avganger mot henholdsvis Oasen, Søreide eller Nesttun for overgang til videre kollektivtransport. Samlet reisetid fra planområdet til Bergen sentrum er estimert ca minutter. Planforslagets hovedpunkter: Seks rekkehus, med tre etasjer. % - BRA = 85 % innenfor BKS, % - BRA = 47,2 % for hele planområdet. Planområdet grenser mot naturareal som skal sikres mot inngrep. Her er det tydelig stitråkk i sørvestlig retning over tomten, og det er tydelige spor som indikerer at området brukes som naturlig lekeareal. Vegetasjonen på planområdet er i dag preget av gress, strå og mose, med enkeltstående furutrær i vest, og noe spredte bjørker. Nærmeste vann er Sørtjørna og Skranevannet, samt Nordåsvannet er i gåavstand. Disse kan imidlertid brukes som tur og rekreasjonsområder. Det er totalt 515 m 2 hage mot øst. Ved tomtedeling for hvert enkelt rekkehus vil det være 70 m 2 hageareal, 7 m 2 balkong og 15 m 2 terrasse, som vil gi 92 m 2 private uteoppholdsareal pr. boenhet. Fellesarealet dekkes av plassen i felt BLK med 149 m 2, og uteoppholdsarealet i vest på 579 m 2. Totalt fellesareal pr. boenhet er 108 m 2. Det planlegges carport i front av boligene (en parkeringsplass per boenhet). Gjesteparkering løses i felt SPP1 og SPP2, med plass til 6 biler, inkludert 1 HCparkeringsplass. Sykkelparkering løses innenfor felt BKS for hver enkelt boenhet, og innenfor SPP2 som anvist på illustrasjonsplan. Side 3 av 9

4 Tilkomst til planområder går via Dolvikveien og inn på kommunal veg, Nordeidbrekka, med fartsgrense 30 km/t. Derfra inn på en privat veg med fortsatt fartsgrense på 30 km/t. Vegen er en blindveg som ender på naboeiendommen gnr.36, bnr.178,186. For utfyllende opplysninger vises til vedleggene (materiell utarbeidet av forslagsstiller). Materialet er gjennomgått av fagetaten og anses som dekkende. Innkomne merknader og uttalelser ved varsel om oppstart og høring Naboer, grunneiere og offentlige etater ble varslet om oppstart av planarbeid med brev datert Det kom inn én privat merknad og syv forhåndsuttalelser. Merknadene og uttalelsene er oppsummert og kommentert av plankonsulenten i vedlegg D. Fullstendig søknad om mindre endring av reguleringsplan ble mottatt ved Etat for byggesak og private planer Før det treffes slikt vedtak skal forslaget til mindre reguleringsendring i medhold av plan- og bygningslovens siste ledd, forelegges berørte myndigheter, og eiere samt festere av eiendommer som berøres direkte av vedtaket. Saken ble oversendt berørte parter Det ble mottatt to uttalelser fra offentlige instanser og én privat merknad. Merknadene og uttalelsene er oppsummert og kommentert av plankonsulenten i vedlegg E. Dette materialet er gjennomgått av fagetaten og vurderes som dekkende. I uttalelsene og merknadene for planoppstart blir det i hovedtrekk pekt på følgende: Nærmeste naboer synes % - BRA % blir for høy for denne tomten. Det er bekymringer rundt økt belastning av fellesarealet og stor gjennomgangstrafikk. Barn og unges representant ønsker tilstrekkelig kartlegging av barn og unges interesser. Grønn etat vurderer oppføring av rekkehus til å passe godt inn med eksisterende bygningsmiljø; blokk- og boligbebyggelse. Men forutsetter at en utbygging av rekkehus følger kommuneplanens bestemmelser når det gjelder grønnstruktur, barns interesser og krav til uteareal. BIR sier at det kan benyttes klassisk avfallsløsning, men etablering av returpunkt og farlig avfall skal være en del av planprosessen. Ber planmyndighetene om at det legges inn krav til utarbeidelse av renovasjonsteknisk avfallsplan i planbestemmelsene. Trafikketaten mener avkjørsel til kommunal veg må oppgraderes med hensyn til vegområder og frisiktsoner, og vil at avkjørselen skal utbedres slik at overvann fra avkjørsel ikke renner inn i den offentlige veg. Bergen brannvesen ber om at byggverk utformes i henhold til krav i byggteknisk forskrift med tanke på tilgjengelighet for rednings- og slokkemannskaper. Hordaland fylkeskommune ber om at det blir lagt særlig vekt på areal- og transport, arkitektur/estetikk, barn og unges interesser, samferdsel, og universell utforming. Byantikvaren bemerker at eksisterende bolighus er et av de eldste og mest bevarte bolighusene i området, og er derfor skeptisk til planen. I uttalelsene og merknadene for høring av planforslag blir det i hovedtrekk pekt på følgende: Grønn etat ønsker at større løvtrær på eiendommens særvestre hjørne ivaretas. Trafikketaten anbefaler at kryssområdet mellom privat og kommunal veg utbedres med vegbredde 6 m, samt at frisiktsonen i kryssområdet opparbeides. Side 4 av 9

5 Furukollen Huseierlag ønsker ikke å omgjøre grøntareal/friområde til lekeareal innenfor gnr.36 bnr.492. Fagetatens vurdering Fagetaten har vurdert alle aktuelle tema og merknader i saken tematisk. Nedenfor følger våre kommentarer til de aktuelle hovedproblemstillingene og innkomne merknader. For opplysninger om øvrige tema henvises til forslagsstillers beskrivelse (vedlegg C). Formål Fagetaten mener at hovedformålet konsentrert småhusbebyggelse passer godt inn med omkringliggende bebyggelse. Planen ivaretar områdets interesser ved å sikre uteoppholdsareal, og utvidelse av eksisterende lekeplass på naboeiendom i øst. I skisseprosjektet er det foreslått rekkehus med seks boenheter som skal plasseres godt i terrenget med hensyn til naboer, naturområder og solforhold. På eiendommen er det lokalisert et eldre bolighus fra 1922 som vurderes å være i dårlig stand og tas ut av planen. Utnyttelsesgrad/byggehøyde/estetikk Planforslaget legger opp til en utnyttelsesgrad på % - BRA = 47,2 % innenfor hele planområdet, men innenfor det avsatte byggeområdet blir % - BRA 85 %. Resten av opprinnelig tomt avsettes til grøntareal. Nabomerknader peker på at utnyttingen blir høy. Gjeldende kommuneplan åpner for % - BRA = 60 % i de generelle byggeområdene, og fagetaten slutter seg dermed til foreslått utnytting. Bygget er foreslått med saltak for å tilpasse seg omkringliggende bygninger, og vil gå over tre plan med oppholdsrom i midten og soverom på toppen, med en total høyde på 10,1 m (se figur 5). All tilstøtende bebyggelse ligger på 2-3 etasjer. Rekkehusene skal lokaliseres med samme orientering som eksisterende hus innenfor planområdet. Figur 5. Snitt (vedlegg F). Trafikkforhold Tilkomst til planområdet blir som dagens situasjon men med noen utbedringer. Kryssområdet mellom kommunal og privat veg utbedres med vegbredde på 6 meter, samt at frisiktsonen i krysset opparbeides. Privat veg (f_sv2) innenfor eiendom gnr.36 bnr.451 vil bli utvidet til 4 meter, og det vil bli etablert en snuhammer dimensjonert for liten lastebil. Side 5 av 9

6 Det er lagt opp til parkering innenfor planområdet med carport foran hver enkelt boenhet. Gjesteparkering løses innen for eget område på SPP1 og SPP2, med 6 parkeringsplasser inklusiv HC-parkering. Det er avsatt plass til klassisk avfallsløsning, som fagetaten vurderer som dekkende for 6 boenheter. Det skal på eiendommen etableres snuhammer dimensjonert for søppelbil. Sykkelparkering løses innenfor SPP2. Fagetaten ser parkeringsbehov som dekket. Universell tilgjengelighet Nybygg/uteområder utføres i henhold til gjeldende forskrifter. Leilighetene er forberedt for løfteplattform. Grønnstruktur/barns interesser Det har gjennom planforslaget blitt tilrettelagt for å sikre og ivareta kollen i bakkant av nye rekkehus. Sør-vestre del av eiendommen er en løvskog av særs høy bonitet. Av hensyn til potensielle verdier knyttet til landskap og økologi, bør større løvtrær på eiendommens sørvestre hjørne ivaretas. Uteoppholdsarealets betydning for nærområdet har blitt vektlagt. Lekeplass blir etablert innenfor planområdet og ligger tett inntil eksisterende lekeplass på gnr.36 bnr.492, og er tenkt som en forlengelse og utbedring av denne. Planforslaget endrer ikke reguleringsformålet innenfor gnr.36 bnr.492. Fagetaten mener planforslaget tilrettelegger tilstrekkelig for barn og unges lek og utfoldelse da uteoppholdsarealet vil fortsette å være tilgjengelig for almen ferdsel. Eksisterende lekeplass. Ny lekeplass. Figur 6. Illustrasjonsplan med oversikt over uteoppholdsareal og som viser eksisterende lekeplass med tilknytning til planlagt lekeplass på planområdet. Rekkefølgekrav Sti i felt f_bau2 for adkomst til f_bau1, og lekeplass i felt f_blk, på eiendom gnr.36 bnr.451, skal opparbeides før det blir gitt brukstillatelse på tiltak for eiendommen. F_BAU1 skal tilrettelegges for «naturlek». Side 6 av 9

7 Felles veg f_sv2 skal ha 6m vegbredde ved krysset mellom o_sv1 og f_sv2. Frisiktsone f_svt1 skal opparbeides. Dokumentasjon av oppfylte krav skal godkjennes av Trafikketaten før igangsettingstillatelse kan gis for tiltak som benytter f_sv2 som atkomstveg. Konklusjon Fagetaten slutter seg til hovedformålet konsentrert småhusbebyggelse og det planfaglige grepet i planforslaget. Forslaget til reguleringsplan vurderes å være tilfredsstillende og anbefales vedtatt. Side 7 av 9

8 Anbefalt forslag fra fagetaten: I medhold av plan- og bygningslovens vedtas følgende forslag til detaljregulering: 1. Ytrebygda, Gnr. 36, Bnr. 451 m/fler, Nordeidbrekka, Mindre reguleringsendring. PlanID , vist på plankart sist datert Tilhørende reguleringsbestemmelser datert , revidert Tilføyde bestemmelser: a) I reguleringsbestemmelsene endres det en bestemmelse under Etasjeantall/byggehøyde med følgende ordlyd: «Takvinkel skal ikke overstige 35 grader.» b) I reguleringsbestemmelsene legges til en bestemmelse under Parkering/Adkomst med følgende ordlyd: «Det skal etableres snuhammer dimensjonert for søppelbil på eiendommen for gnr.36 bnr.451». c) I reguleringsbestemmelsene legges til en bestemmelse under Utbyggingsrekkefølge med følgende ordlyd: «Sti i felt f_bau2 for adkomst til f_bau1, og lekeplass i felt f_blk, på eiendom gnr.36, bnr.451, skal opparbeides før det blir gitt brukstillatelse for tiltak på eiendommen. F_BAU1 skal tilrettelegges for naturlek». d) I reguleringsbestemmelse legges til en bestemmelse under Utbyggingingsrekkefølge med følgende ordlyd: «Felles veg f_sv2 skal ha 6m vegbredde ved krysset mellom o_sv1 og f_sv2. Frisiktsone f_svt1 skal opparbeides. Dokumentasjon av vegteknisk standard skal godkjennes av Trafikketaten før igangsettingstillatelse kan gis for tiltak som benytter f_sv2 som atkomstveg». e) I reguleringsbestemmelsene legges til en bestemmelse under Område for boliger 3.7 med følgende ordlyd: «Innenfor eiendommen gnr.36 bnr.451 kan det oppføres rekkehus med % BRA=85 % innenfor feltet BKS. Maksimal byggehøyde 71,5 m.o.h. Minimum privat uteoppholdsareal for hver boenhet er 75m 2, derav kan inntil 20 m 2 være lokalisert på balkong eller lignende.» ETAT FOR BYGGESAK OG PRIVATE PLANER Petter Wiberg byggesakssjef Ulf Sæterdal Side 8 av 9

9 Vedlegg: A. Plankart datert , dok.19, filnr.2. B. Reguleringsbestemmelser, datert , dok.19, filnr.4. C. Forslagsstillers planbeskrivelse, datert , dok.17, filnr.6. D. Merknadsskjema oppstart, datert , dok.5, filnr.3. E. Merknadsskjema høring, datert , dok.21, fil.3. F. Illustrasjonsplan datert , dok.17, filnr.5. G. Snitt A-A dater , dok.7, filnr.20. H. Fasader, datert , dok.7, filnr.21. I. VA-rammeplan, datert , dok.7, filnr.33. Fullstendig dokumentoversikt og saksgang, se snr Side 9 av 9