BERGEN KOMMUNE Byutvikling, klima og miljø/etat for byggesak og private planer

Transkript

1 BERGEN KOMMUNE Byutvikling, klima og miljø/etat for byggesak og private planer Fagnotat Til: Fra: Etat for byggesak og private planer Dato: Saksnr.: /76 Emnekode: ESARK 5120 Saksbeh.: LSKJ FANA, GNR. 96, BNR. 78, JONSOKHAUGEN BOLIGOMRÅDE, REGULERINGSPLAN. PLANNUMMER FORSLAG TIL DETALJREGULERING, 2. GANGS BEHANDLING. Kort om planforslaget Rambøll AS fremmer på vegne av Jonsokhaugen AS planforslag for et område i Fana/Fanahammeren i Fana bydel med adkomst fra Fanavollen. Planens avgrensning innbefatter Fanavollen frem til kryss mot Krokeidevegen samt kryssløsningen. Planområdet er totalt på ca. 18.daa. Oversikt bilde (Fana Kirke oppe til høyre) og skråfoto over planområdet Bebyggelse Planforslaget legger til rette for 16 eneboliger med tilhørende garasje. Boligene skal oppføres med to etasjer i moderne formspråk og det åpnes for takterrasser. Det legges til rette for en utnyttelse % BRA = 50 %. Parkering er foreslått som bakkeparkering og løses innenfor den enkelte tomt. Det er avsatt areal sørvest i planområdet til avfallsbehandling. Eksisterende gårdsbolig med tilhørende låve og garasje forutsettes revet. Grønnstruktur Sentralt i feltet ligger et grøntareal avsatt til felles lekeplass og felles grøntareal. I grøntarealet (f_gn2) står det tuntre skal ivaretas, bestemmelser knyttet til feltet sikrer at det ikke er tillatt med inngrep som kan skade treet. Videre er det avsatt et felles grøntareal nordøst i planområdet som omtales som Jonsokhaugen.

2 Veg og transportløsninger Planforslaget omfatter Fanavollen ned til krysset med Krokeidevegen samt kryssløsningen. Krysset utbedres og det legges til rette for fortau fra Krokeidevegen til avkjøring Fanaflaten samt mot Fanastølen. Den private delen av Fanavollen foreslås videreført med dagens standard, men det etableres to møteplasser. Videre foreslås det etablert felles avkjørsel for tomt 2 til 16 fra Fanavollen mot øst, mens avkjørsel mot eksisterende eneboliger i vest legges om. For utfyllende opplysninger om planområdet, planforslaget, konsekvenser av planforslaget samt oppsummering og kommentarer til uttalelser og merknader vises til forslagsstillers planbeskrivelse, vedlegg C. Innkomne merknader og uttalelser ved offentlig ettersyn Under offentlig ettersyn kom det inn 23 merknader hvorav 13 var private. Fylkesmannen fremmet innsigelse mot planforslaget. Merknadene er oppsummert til slutt i forslagsstillers planbeskrivelse (vedlegg C), det ble hovedsakelig pekt på følgende: Manglende ivaretagelse av hul eik jfr. naturmangfoldloven. Manglende ivaretagelse av Jonsokhaugen som naturelement. Byantikvaren anbefalte at tunet med våningshus og løe ble ivaretatt i planen. Sikring av universell utforming gjennom bestemmelsene. Utvidelse av offentlig veg og innspill til reguleringsbestemmelsene knyttet til offentlig veg. Mangler knyttet til veg i området; smal vegbredde, manglende fortau, dårlig sikt, kraftig stigning med mer. Fylkesmannen rettet innsigelse mot planforslaget med bakgrunn i manglende ivaretagelse av tuntreet (hul eik jfr. naturmangfoldloven), nedbygging av kulturlandskapet samt at planforslaget la til rette for sekundærleilighetene uten at det var tilstrekkelig felles uteoppholdsareal. Forslagsstiller har rettet opp planforslaget i henhold til innsigelsen, og denne ble trukket av Fylkesmannen i e-post datert Endringer etter offentlig ettersyn Det er gjort endringer i planforslaget i etterkant av offentlig ettersyn. Disse endringene medfører i hovedsak følgende: Tuntreet er sikret bevart og inngår i felles naturområde. Området omfattes av en hensynssone. Lekearealet er revidert. Deler av dette er omregulert til å omfatte naturområdet rundt tuntreet. Arealet rundt Jonsokhaugen er utvidet. Endringene av fellesarealene har medført at tomt 9, 10, 11 og 12 er justert. Det er lagt inn bestemmelser som sikrer 30 % tilgjengelige boenheter, spesifikke tomter er pekt ut med bakgrunn i terreng på tomtene og egnethet. Planforslaget legger ikke lenger til rette for sekundærleiligheter. Planforslagets reguleringsbestemmelser var svært strenge med hensyn til utforming av boligene, dette er etter fagetatens anbefaling revidert. Det er lagt inn ytterligere en møteplass langs Fanavollen. Det er gjort justeringer av f_kv4 (avkjørsel mot vest). Det er regulert inn avkjørsler til eksisterende og nye boliger. Kommunal veg er utvidet og bestemmelsene endret etter innspill fra Trafikketaten. Side 2 av 9

3 Fagetatens vurdering Fagetaten har vurdert alle aktuelle tema, men nedenfor følger kun kommentarer til de aktuelle hovedproblemstillingene i saken. For opplysninger om øvrige tema henvises til forslagsstillers planbeskrivelse (vedlegg C). Fagetaten slutter seg i utgangspunktet til hovedformålet boligbebyggelse frittliggende småhusbebyggelse og hovedgrepet i planforslaget. Nedenfor følger våre kommentarer til utvalgte tema som fagetaten mener krever ytterligere avklaring. Øvrige aktuelle tema anser fagetaten som tilfredsstillende løst og belyst. For opplysninger om disse tema henvises til forslagsstillers planbeskrivelse (vedlegg C). Overordnet plan I KPA 06 er planområdet avsatt til byggeområde. Dette er videreført i forslaget til ny kommuneplan (KPA10) hvor området er avsatt til bebyggelse og anlegg. Området omfattes av hensynssone for bevaring av jordbrukslandskap/kulturlandskap i Fana. Vegløsning Planforslaget omfatter Fanavollen fra utbyggingsområdet fram til og med krysset mot Krokeidevegen. Krokeidevegen er fylkeskommunal veg og planforslaget viser en utbedret kryssløsning med fortau frem til busstopp. Videre legger planforslaget til rette for en utbedring av den kommunale delen av Fanavollen (fram til Fanastølen) med utvidet vegbane og fortau. Fra avkjørsel til Fanastølen er Fanavollen privat veg. Forslagsstiller viser en vegløsning fram til utbyggingsområdet som i stor grad samsvarer med eksisterende løsning. Det legges til rette for to møteplasser langs den private delen av Fanavollen, ved offentlig ettersyn var det tilrettelagt for en møteplass. Veggrunnen for Fanavollen innenfor planavgrensningen inngår i gnr 96 bnr 42. Arealene avsatt til utbedring av veg og møteplasser omfattes av samme eiendom. I sin merknad til offentlig ettersyn påpeker grunneier at det ikke var fremlagt forslag til avtale fra forslagsstiller på erverv av grunn til utbedring av veg og møteplasser. Fagetaten har i merknadsmøte (avholdt ) samt i tilbakemelding på foreløpig innsendt materiale (datert ) bedt forslagsstiller komme til en privatrettslig avtale med grunneier før innsending av planforslag til 2. gangs behandling. Forslagsstiller og grunneier er ikke kommet til enighet. Bakgrunn for at det ikke foreligger en avtale er i følge forslagsstiller at grunneier stiller urimelig krav til kompensasjon. I følge grunneier har forslagsstiller kjørt en lite ryddig prosess som medfører at de ikke ønsker å selge veggrunnen. Den foreslåtte utbyggingen kan etter dette ikke gjennomføres da forslagstiller ikke kan dokumentere nødvendige privatrettslige rettigheter til etablering av veg gjennom avtale eller lignende. Reguleringsplanen kan alternativt gi grunnlag for vedtak om ekspropriasjon, men Fagetaten oppfatter det slik at det praksis i liten grad er aktuelt å samtykke til ekspropriasjon i denne type saker fra kommunens side. Fagetaten kan som følge av dette ikke anbefale den foreslåtte vegløsningen og det foreliggende planforslaget da forslagsstiller ikke har hjemmel til gjennomføring av de foreslåtte utbedringene langs Fanavollen (både kommunal og privat del). Dersom det foreslåtte utbyggingen, med tilfredsstillende atkomst, likevel kan gjennomføres har fagetaten ytterligere merknader til den foreslåtte vegløsningen. Side 3 av 9

4 Fagetaten vurderer det videre slik at den foreslåtte vegløsningen har mangler knyttet til vegbredde, stigningsforhold, svingradius og visuell kontakt mellom de to foreslåtte møteplassene: Møteplass 1 ligger i en bakke mens møteplass to ligger «bak» en garasje, og som følge vil den visuelle kontakten mellom de to være begrenset. Dette forsterkes av at Fanavollen ikke er strak på denne strekningen. Fanavollen er bratt med dårlig svingradius i dag, og forholdene er ikke bedret i planforslaget. Den kommunale vegen innenfor planforslaget tilfredsstiller ikke kravene i håndbok 017. Stigningsforholdene er på deler av strekket brattere enn brannvesenets maksimumskrav til stigning, 1:8. Mellom de fremtidige tomtene er det ikke satt av areal til vegskulder eller utvidelse av vegbanen. Området sør for planområdet har potensiale for ytterligere utbygging, primært gjennom fradeling av nye tomter. Forslagsstiller legger til rette for en vegbredde på 3,5 meter for veg KV2, uten at det avsettes areal til vegskulder. Fagetaten anser ikke en slik løsning for tilstrekkelig, og anser den som spesielt problematisk på forslagsstillers egen tomt på strekket mellom de fremtidige boligene. Planforslaget «låser» her tverrsnittet av vegen uten at det settes av areal til fremtidig utvidelse av vegen. Fagetaten anbefaler at vegbredden for KV2 økes til 4 meter og at det settes av 0,5 meter på hver side til vegskulder. Dette vil gi tilstrekkelig areal til at bil og barnevogn kan passere hverandre. Planforslaget medfører endret adkomst til Fanavollen 9, 11a og 11b, eksisterende adkomst vist med rødt. Side 4 av 9

5 Videre medfører planforslaget en endring av adkomsten til Fanavollen 9, 11a og 11b. Beboerne i de nevnte boligene har i merknader til offentlig ettersyn stilt seg svært negative til den endrede adkomsten da dette vil forverre eksisterende situasjon. Den foreslåtte løsningen kan ikke benyttes av større kjøretøy da slike kjøretøy har for stor svingradiusen, og det er ikke tilstrekkelig areal for utbedring av avkjørselen. Fagetaten har ikke tatt stilling til om den eksisterende avkjørselen skal opprettholdes eller om en ny avkjørsel må legges over tomt 1, men den foreslåtte løsningen kan ikke anbefales. Fagetaten anser som følge den foreslåtte vegløsningen ikke som tilstrekkelig gjennomarbeidet. Grønnstruktur og naturmangfold Under offentlig ettersyn fremmet Fylkesmannen innsigelse til planforslaget. Denne innsigelsen var blant annet knyttet til manglende sikring av tuntreet som er en hul eik. Hule eiker er sikret et spesielt vern etter forskrift til naturmangfoldloven hvor hule eiker en av åtte utvalgte naturtyper. Venstre: sentralt lekeområde og tuntre ved offentlig ettersyn Høyre: sentralt lekeområde og tuntre i planforslag som fremmes til behandling Som følge av innsigelsen er planforslagets grønnstruktur endret i etterkant av offentlig ettersyn. Ved offentlig ettersyn var tuntreet plassert i et smalt grøntbelte. Det er imidlertid avgjørende for bevaringen av treet at dets røtter også sikres gjennom planen. Etter fagetatens anbefaling er planforslaget nå endret slik at tuntreet er plassert innenfor et område avsatt til naturområde. Naturområdet omfattes av en hensynssone for bevaring av naturmiljø, og treet er markert som eksisterende tre som skal bevares i plankartet. Innenfor hensynssonen er det i henhold til bestemmelsene ikke tillatt å gjøre tiltak som kan skade treet ellers dets røtter. Mellom naturområdet og veg er det avsatt areal til felles lek som skal opparbeides. En kolle øst i planområdet, Jonsokhaugen, er det mest fremtredende landskapselementet i planområdet, og forslagsstiller har avsatt denne til grøntområde. Ved offentlig ettersyn hadde fagetaten kommentarer til den foreslåtte avgrensningen. Fagetaten anbefalte en justering av avgrensningen mot vest da en utbygging av tomt 16 i stor grad ville svekke kollen som landskapselement. Videre viste snittene at et bygg på tomt 16 ville ligge tett opp mot toppunktet på kollen, noe fagetaten fryktet ville medføre en privatisering av fellesområdet. Side 5 av 9

6 Venstre: Avgrensning Jonsokhaugen ved offentlig ettersyn Høyre: Avgrensning i planforslag til behandling og fagetatens forslag til utvidelse. Forslagsstiller har revidert avgrensningen i etterkant av offentlig ettersyn, men fagetaten anser ikke justeringen mot øst som tilstrekkelig. Tomt 16 kan etter fagetatens skjønn fortsatt ikke bygges ut uten at de forhold nevnt ved offentlig ettersyn blir gjeldende. Fagetaten anbefaler at f_gn1 utvides i henhold til illustrasjon. Som følge av den foreslåtte endringen vil tomt 16 utgå fra planforslaget. De delene av tomt 16 som ikke foreslås omregulert til naturområde kan inngå i andre tomter (jfr. kommentarer til tomt 14 i avsnittet utnyttelsesgrad/byggehøyder/estetikk). Forslaget til formålsgrense kan videre medføre behov for en justering av avgrensningen mellom tomtene 2-6 for å sikre en tilfredsstillende tomtestørrelse for de fire tomtene. Uteareal og barns lek I henhold til kommuneplanens arealdel skal det avsettes 50m2 felles uteoppholdsareal per boenhet. Med 16 boenheter tilsvarer dette 800 m2. Det sentrale grøntarealet med naturområdet rundt tuntreet og lekearealet ut mot vegen utgjør totalt 800m2. Fagetaten vurderer det slik at kombinasjonen av det opparbeidede lekearealet og det naturlige arealet rundt tuntreet totalt sett gir variasjon avsatt til barns lek. Fagetaten har som følge medregnet f_gn2 i arealene avsatt til felles uteoppholdsareal. Naturområdet rundt Jonsokhaugen er ikke tatt med i beregningen av felles uteoppholdsareal, men skaper gode muligheter for variert lek og rekreasjon. Utnyttelsesgrad/byggehøyder/estetikk Forslagsstiller legger til rette for en utbygging av 16 eneboliger, og planforslaget har en utnyttelsesgrad på % BRA = 50 %. Ved offentlig ettersyn la planforslagets reguleringsbestemmelser svært strenge føringer på utformingen av bygget. Dette er revidert i planforslaget som nå fremmes for politisk behandling hvor det i større grad legger til rette for individuell utforming av bygget. Fagetaten anser dette som viktig da det er store terrengvariasjoner mellom de ulike tomtene og det som følge er viktig at bygget kan tilpasses den enkelte tom. Det er noe variasjon i tomtestørrelsene internt i feltet fra 410 m2 til 649 m2, den gjennomsnittlige tomtestørrelsen er 485 m2. Fagetaten er positiv til en utbygging av planområdet, men anser noen av tomtene som i underkant små. Dette gjelder spesielt tomt 16 (414 m2) og tomt 14 (410 m2). En utnyttelsesgrad på 50 % medfører at det på tomt 14 kan bygges ut 205 m2, inkludert garasje/parkering. Fagetaten anser dette som noe knapt for en Side 6 av 9

7 eneboligtomt. Dersom tomt 16 tas ut som omtalt under grønnstruktur og naturmangfold, kan det gjøres justeringer av tomtegrensene som medfører en utvidelse av tomt 14. Universell utforming I etterkant av offentlig ettersyn er det lagt inn en ny bestemmelse knyttet til universell utforming. I henhold til kommuneplanens arealdel skal 30 % av boenhetene være universelt uformet. Da noen av tomtene er bedre egnet for formålet grunnet terrenget, har forslagsstiller nå pekt ut tomt 7, 8, 9, 10 og 11 til formålet. Dette medfører en sikkerhet i at kravet om 30 % oppfylles på tomter som er hensiktsmessige. Bestemmelsen sier at «boliger på tomt 7, 8, 9, 10 og 11 skal ha alle hovedfunksjoner på inngangsplanet». Som følge at TEK , 2. ledd, medfører dette at inngangsplanet skal være tilgjengelig for personer med funksjonsnedsettelse slik det følger av forskriften. Etasjer i bygget utover inngangsplanet behøver etter forskriften ikke å være spesielt utformet som tilgjengelig boenhet. Adkomstvegen til boligområdet er ikke universelt utformet, men med bakgrunn i terreng og eksisterende bebyggelse i området vil dette heller ikke være mulig å få til uten svært omfattende inngrep. Kulturminner I sin merknad til offentlig ettersyn anbefaler Byantikvaren at det eksisterende tunet med våningshus og løe ivaretas i planforslaget. Forslagsstiller har stilt seg negativ til en slik løsning da dette vanskelig kan la seg kombinere med en utbygging på eiendommen. Videre henviser forslagsstiller til utarbeidede tilstandsrapporter som viser at de to byggene er i svært dårlig forfatning. Fagetaten har ikke stilt krav om at planforslaget omarbeides for å ivareta de eksiterende bygningene. Planmateriale Det er ikke utarbeidet oppdaterte snitt, perspektivtegninger eller sol/skyggediagram i etterkant av offentlig ettersyn. Fagetaten har ikke etterspurt dette da de utarbeidede illustrasjonene i hovedsak viser fremtidig situasjon. Illustrasjonsmaterialet som følger saken avviker som følge noe fra endelige planforslag. Konklusjon Fagetaten slutter seg i utgangspunktet til hovedformålet frittliggende boligbebyggelse og hovedgrepet i planforslaget. Med bakgrunn i manglende hjemmel til nødvendige utbedringer av adkomstveg til planområdet, kan fagetaten imidlertid ikke anbefale planforslaget. Den foreslåtte utbyggingen kan ikke gjennomføres med mindre Bergen kommune fatter vedtak om ekspropriasjon for utbedring av veg. Fagetaten understreker at selv ved en ekspropriasjon holder den foreslåtte vegløsningen etter fagetatens skjønn ikke høy nok standard og fagetaten anbefaler endringer til den foreslåtte løsningen. Fagetaten har videre merknader til avgrensningen av naturområdet f_gn1 (Jonsokhaugen) og anbefaler an utvidelse av formålsgrensen. Denne endringen vil medføre behov for justering av avgrensningen mellom tomtene 2-6 samt justering knyttet til tomt Side 7 av 9

8 Anbefalt forslag fra fagetaten: 1. I medhold av plan- og bygningslovens fremmes ikke følgende forslag til detaljregulering: Fana, Gnr. 96, Bnr. 78, Jonsokhaugen boligområde, Reguleringsplan. Plannummer , vist på plankart sist datert og tilhørende bestemmelser datert/revidert Vedtak om ikke å fremme planforslaget begrunnes slik: Planforslaget fremmes uten hjemmel for å gjennomføre foreslåtte utbedringer av adkomstveg. Bakgrunn for dette er manglende privatrettslig avtale mellom forslagsstiller og eier av gnr 98 bnr 42. Planforslaget kan som følge ikke gjennomføres uten at det fattes vedtak om ekspropriasjon. Fagetaten kan ikke anbefale den foreslåtte utbyggingen uten at det gjøres tiltak for utbedring av vegen, og anser uavhengig av spørsmålet om grunnerverv de foreslåtte utbedringene som mangelfulle. 2. Dersom det likevel er grunnlag for å fremme planforslaget for Bystyret, anbefaler fagetaten følgende vedtak: I medhold av plan- og bygningslovens vedtas følgende forslag til reguleringsplan: Fana, Gnr. 96, Bnr. 78, Jonsokhaugen boligområde, Reguleringsplan. Plannummer , vist på plankart sist datert og tilhørende bestemmelser datert/revidert med følgende endring i plankartet: a) Formålsgrense for f_gn1 utvides i henhold til illustrasjon. Det kan gjøres justeringer av avgrensningene av tomtene 2-6 og som følge av endringen. b) Kjøreveg KV2 oppgraderes til 4 meter vegbredde og 0,5 m skulder. c) Eksisterende adkomst for Fanavollen 9, 11a og 11b opprettholdes og inntegnes i plankartet. d) Det etableres snuhammer ved RA. Tilhørende reguleringsbestemmelser datert endres på følgende punkter: e) Ny bestemmelse med følgende ordlyd: Felles kjøreveg KV2 oppgraderes til bredde 4 meter + 0,5 meter skulder. Side 8 av 9

9 ETAT FOR BYGGESAK OG PRIVATE PLANER Petter Wiberg byggesakssjef Ulf Sæterdal seksjonsleder Vedlegg: A. Plankart datert , dok 77, fil 2 B. Reguleringsbestemmelser, datert , dok 78, fil 3 C. Forslagsstillers planbeskrivelse, datert , dok 70, fil 8 D. Merknadskommentarer og oppsummering av endringer, datert , dok 70, fil 7 E. Illustrasjonsplan datert , dok 70, fil 6 F. Snitt datert , dok 16, fil 7 G. Perspektiver, datert , dok 12, fil 9 H. Vegprofiler a. Oversiktsplan vegprosjekter, dok 70, fil 5 b. Tverrprofil veg 4000, datert , dok 70, fil 2 c. Tverrprofil veg 11000, datert , dok 70, fil 4 d. Tverrprofil veg 2000, datert , dok 70, fil 12 e. Linjepålegg veg 11000, datert , dok 70, fil 3 f. Linjepålegg veg 2000, datert , dok 70, fil 11 g. Linjepålegg veg 4000, datert , dok 70, fil 13 I. Tilstandsrapport eksisterende bygg 1, datert , dok 62, fil 2 J. Tilstandsrapport eksisterende bygg 2, datert , dok 62, fil 3 K. Forslagsstillers kommentar til vegforholdene, datert , dok 78, fil 2 Fullstendig dokumentoversikt og saksgang, se snr Side 9 av 9