Arna, Gnr. 284, Bnr. 29, Tunesvegen, Reguleringsplan Arealplan-ID FORSLAG TIL AVVISNING, OFFENTLIG ETTERSYN

Transkript

1 BERGEN KOMMUNE Byutvikling/Plan- og bygningsetaten Fagnotat REGULERINGSFORSLAG TIL Saksnr.: /56 AVVISNING Emnekode: ESARK 5120 Saksbeh.: ARBO Dato: Arna, Gnr. 284, Bnr. 29, Tunesvegen, Reguleringsplan Arealplan-ID FORSLAG TIL AVVISNING, OFFENTLIG ETTERSYN Kort om planforslaget Ard Arealplan AS (konsulent) fremmer på vegne av Encasa AS (forslagsstiller) planforslag for et område I Tunesvegen i Arna. Planområdet er på ca. 6,7 daa og ligger på østsiden av Garnes ved Sørfjorden i Arna bydel. Planområdet ligger i et eksiterende boligområde, som i hovedsak er bebygd med eneboliger og noen få flermannsboliger. Planområdet er østvendt og bratt med en helning på 1:4 fra kote 34 til 52, og omfatter i hovedsak eiendommene gnr. 284, bnr. 29, 534 og 536, og deler av eiendom bnr. 530 som er veiarealet (Tunesvegen). Dagens bebyggelse i planområdet består av en enebolig, en firemannsbolig, et veksthus, en carport og to brakker. Bolighusene skal beholdes, og resten av bygningene skal fjernes. I tillegg er deler av Tunesvegen og Rasmusvegen inkludert i planområdet. Planforslaget legger til rette for bygging av 3 firemannsboliger med parkering på bakken. Adkomst skjer via privat avkjørsel fra Tunesveien. Parkering legges på bakken mellom de tre bygningene. Felles uteareal er lagt nord og sør i planområdet. For å oppnå tilfredsstillende stigning må veien graves ned i bakken. For mer detaljer om planforslaget se planbeskrivelse og illustrasjonsplan. Planområdet. Foto og oversiktskart og m/ planavgrensning inntegnet. Seksjon for private planer har helt fra oppstartsmøte hatt merknader til valgte plangrep. Vi har fremsatt merknadene til plangrepet i oppstartsmøte, underveismøte og ved flere andre anledninger. Den sendte fagetaten brev til forslagstiller om at fagetaten vil foreslå å avvise planforslaget slik det da forelå med valgte plangrep, og ba plankonsulent og forslagstiller om svar på om de vil ha forslaget prøvd eller om de vil utarbeide nytt planforslag med et nytt plangrep. Planforslaget er ikke komplett, og må ved eventuell utleggelse sendes tilbake til fagetaten for Side 1 av 6

2 rettinger og kompletteringer før utleggelse. Forslagsstiller og plankonsulent ønsker ikke å endre plangrepet og ønsker å prøve dette de nå har sendt inn. Den mottok Fagetaten ett noe revidert planforslag. Planforslaget er ikke komplett. Etter den er det ikke gjort vesentlige endringer som påvirker fagetatens standpunkt om at planforslaget må avvises. Planstatus og områdestruktur: Eiendommen er uregulert. I kommuneplanen er eiendommen avsatt til bebyggelse og anlegg. Det er hensynsone for gul støysone langs Tunesvegen, østredel av planområdet. Områdestrukturen er eneboliger med unntaksvis noen flermannsboliger. Fagetatens vurdering av mottatte planforslag: Planområdet er østvendt og bratt med en helning på 1:4 fra kote 34 til 52. Det er valgt en boligtype med stor grunnflate som fagetaten vurderer som mindre godt egnet for en bratt tomt. Forslagstiller og plankonsulent har valgt å prøve å tilpasse tomten til en bestemt boligmodell. Denne boligtypen er på 2 etg., saltak med uinnredet loft, og har en BYA på 223 m² uten parkering medregnet. På grunn av den store grunnflaten blir resultatet større murer og skjæringer for å tilpasse terrenget til bygninger, parkeringsplasser, veier m.m. En mulighetsstudie av forskjellige alternativer burde vært utarbeidet, men forslagstiller ønsker å fremme planforslaget med denne boligtypen og dette plangrepet. Generelt mener vi at planforslaget er fremstilt på en måte som ikke får frem korrekt resultat som inngrepene planforslaget medfører. Illustrasjoner av murer, skjæringer, terrengprofiler, veiprofiler o.l. mangler eller er vanskelig å se. Ved gjennomgang og analyse av materialet viser seg at det blir seende annerledes ut enn først antatt. En del løsninger er mindre gode og neppe realiserbare på en tilfredsstillende måte. Nedenfor tar vi for oss noen av de problemene vi ser at planforslaget ikke viser på en tydelig måte eller har løst tilfredsstillende. Murer, skjæringer o.l. Vi har laget 2 snitt som illustrerer problemer som ikke fremgår av innsendte planforslag. Se fig 1 som viser hvor snittene er tatt. Fig. 1. Viser hvor snitt D og E er tatt. Side 2 av 6

3 Snittene under er laget med bakgrunn i kotehøyder fra eksisterende terreng og høyder fra innsendte planforslag. Se fig 2 nedenfor. (moh = meter over havet). Snitt D. Fig. 2 Snitt D viser høydeforskjeller mellom gangvei, adkomst til boligen og Rasmusvegen. Resultat er høye murer, skygge, innsyn o.l. Dette fremgår ikke av innsendte planforslag. I fig 2 ser vi at det blir en mur på 4,5 meter, pluss rekkverk, mot nord for at gangveien mellom Rasmusvegen og Tunesvegen skal opprettholdes. Muren er ca. 2,5 meter fra bygningen. Her vil det ikke komme sol eller lys inn, og det vil ikke være mulig å tilfredsstille TEK10 til lysinnfall på vindu for rom for varig opphold. Det er også lagt opp til at leiligheten i 2.etg. skal ha adkomst rett utenfor soveromsvinduer til leiligheten i 1.etg., det er en løsning som skaper problem med innsyn og støy. Slike løsninger bør unngås. Parkeringsplasser og snuareal. Parkeringsplassene er plassert midt i mellom alle byggene. Det betyr at parkeringsplassen blir et krysningspunkt for kjørende og gående til og fra bil til bolig, bolig til uteareal, bolig til offentlig vei. Parkeringsplassen er trang med kjørebredde på kun 3,5 meter, er skråstilt og det er ikke snuareal utenfor parkeringsplassen. Det betyr at alle bilene må rygge til snuhammeren, eller rygge ut for så å kjøre frem til snuhammeren, snu der og kjøre tilbake og ut. Dårlig og farlig løsning. Mangler nok felles uteareal. Det er ikke nok felles uteareal til 12 boenheter. I planbeskrivelsen skriver plankonsulent at de har beregnet uteareal for boligene regnet som blokkbebyggelse og at det derfor skal beregnes 30 m² felles uteareal pr boenhet, men at dersom bygningene ikke kan regnes som blokk kan restarealer Side 3 av 6

4 rundt boligene regnes med og at det da skal være nok uteareal. Boligene regnes ikke som blokkbebyggelse. Denne type boliger skal ha minimum 50 m² pr boenhet. For dette prosjektet skal det være minimum 600 m² felles uteoppholdsareal. Restarealene er ikke egnet som felles uteoppholdsareal og skal heller ikke regnes med jf. KPA. Vi vurderer at kun 340 m² tilfredsstiller gjeldende kvalitetskrav og kan regnes som gode nok til felles uteoppholdsareal. Planforslaget mangler 260 m² til felles uteoppholdsareal. Områdestruktur. Området består stort sett av eneboliger med store tomter. 3 firemannsboliger avviker fra områdestrukturen på en negativ måte med stor overflateparkering, lite uteareal og små leiligheter. Privat adkomstvei. Adkomstveien i planområdet er smal og dårlig plassert i forhold til uteareal. Den er ikke riktig fremstilt med skjæringer og grøfter som gjør veiarealet ca. 5 meter i bredden. I plankartet er veiarealet vist med 3,5 meter mens snittene av veien viser at det trengs ca. 5 meter til veiareal for å få til en vei på 3,5 meter pluss veiskulder, grøfter og skjæringer. Veien blir også mange steder en kulvert som må ha areal til brøyting og grøfter. Dette er det ikke plass til slik plankartet er fremstilt med en bredde på kun 3,5 meter. Snitt i med høyder i plankart Plankart Illustrasjonsplan Fig. 3 Snitt E (til venstre) viser hvordan veien må bygges i hht bredden på avsatt veiareal, gangvei og uteareal plankartet. Snitt av vei og terreng fra planforslag har ikke samme bredde som oppgitt på plankartet. I plankartet er veiarealet avsatt med en brede på 3,5 meter mens snittene viser at veibredden blir ca. 5 meter. Det er m.a.o. ikke plass til veien slik snittet viser. Alternativet er da å ta areal fra andre formål eller å bygge en vei slik snitt E illustrerer. En slik løsning som snitt E viser er ikke god og kan ikke anbefales. Fagetaten har stil spørsmål vedrørende dette tidligere men plankonsulent har ikke redegjort for denne problemstillingen. Fig.4 viser plankonsulent sitt forslag til veiløsning, nedsenket kjørebane med skjæringer på begge sider. Veibredde totalt med grøfter og skjæringer ca. 5 meter. Det er ikke plass til denne veien. Side 4 av 6

5 Veien blir liggende i en kulvert med sving som vil gi dårlig sikt. Barn som skal til felles uteareal må gå på denne veien. Dette vil skape farlige situasjoner når biler kjører opp og ned. Lys, murer, estetikk med mer. Ingen av boligene har sol på privat uteareal kl. 15. ved vårjevndøgn. Privat utearealene vender øst, har utsikt til parkeringsplassen og er på 8 m². To av bygningene er plassert 4 meter øst fra Rasmusvegen. Bygningen vil ha 2 etasjer som vil ligge under Rasmusvegen. Langs Rasmusvegen må det føres opp en støttemur på ca. 4 meter, inklusive sikring langs vei. Dette medfører en byggegrop med en dybde på ca. 7-8 meter under nivået på Rasmusvegen. Her er det behov for vurdering av tiltak som rassikring, rekkefølgekrav, sikring i byggetid m.m. Det er ingen god løsning å bygge på denne måten. Denne siden vil bli uten sol og lys. Lyskrav i TEK10 kan vanskelig tilfredsstilles. Estetisk vil arealet bli en mørk sjakt, uegnet som uteareal. Veien viser tegn på å skli ut mot øst. Det er fare for at veien raser ut dersom det graves ut inntil veien. Snitt viser høydeforskjell fra Rasmusvegen. Bildet viser sprekker i vei og at mur heller utover. Fig.5.Rød linje viser snitt av byggegrop. ned. Bildet: Det ser ut til at deler av Rasmussvegen står på løsmasser som siger ut og Oppsummering og konklusjon: Det er valgt en boligtype med stor grunnflate som passer dårlig på en bratt tomt. Det må gjøres store terrengtilpasninger. Løsningene med parkering og adkomst midt mellom boligene gjør at barn må passere gjennom parkeringsplasser og veiareal for å nå lekeplassene. Bygningene langs Rasmusvegen blir klemt inn mot veien og får høye murer mot nord og vest. Noen leiligheter blir liggende inneklemt med innsyn, dårlig utsyn og lite eller ingen sol. Summen av plassering av bygninger veier, parkering og utearealer gjør plangrepet mindre godt og et dårlig boligmiljø som resultat. Det er ikke nok felles uteoppholdsareal etter kravene som stilles i kommuneplanens pkt 10. Sol, lys, innsyn og utsyn er problematisk. Veier, skjæringer, murer o.l. er store og ikke korrekt fremstilt. Planforslaget har store utfordringer og mangler gode kvaliteter. Planforslaget avvises. Side 5 av 6

6 Forslag til vedtak: Alternativ 1. I medhold av plan- og bygningslovens 12-11, jf. samme lovs 12-12, avvises følgende forslag til detaljregulering lagt ut på høring og til offentlig ettersyn: Arna, gnr. 284, bnr. 29, mfl., Tunesvegen, Reguleringsplan, Arealplan-ID ,vist på plankart sist datert Med tilhørende reguleringsbestemmelser datert/revidert Alternativt 2. I medhold av plan- og bygningslovens 12-11, jf. samme lovs 12-12, sendes følgende forslag til detaljregulering på høring legges ut til offentlig ettersyn: Arna, gnr. 284, bnr. 29, mfl., Tunesvegen, Reguleringsplan, Arealplan-ID ,vist på plankart sist datert Med tilhørende reguleringsbestemmelser datert/revidert Plankart og bestemmelser samt øvrige planmateriell sendes tilbake til fagetaten for rettinger, kompletteringer og oppdateringer før utleggelse til offentlig ettersyn. Plan- og bygningsetaten Mette Svanes Etatsdirektør Petter Wiberg Avdelingsleder Vedlegg: A. Plankart datert , dok. 51 fil 7 B. Reguleringsbestemmelser, datert , dok. 52 fil 3 C. Forslagsstillers planbeskrivelse, datert , dok.52 fil 24 D. Merknadskommentarer og oppsummering av endringer, datert , dok. 52 fil 23, 25 E. Illustrasjonsplan datert , dok. 52 fil 8 F. Snitt datert , dok. 52 fil 9 Fullstendig dokumentoversikt og saksgang, se snr Side 6 av 6