Åsane. Gnr. 209 Bnr. 492 Blådalen boliger. Detaljregulering. Arealplan-ID gangs behandling

Transkript

1 Byrådssak 2/15 Åsane. Gnr. 209 Bnr. 492 Blådalen boliger. Detaljregulering. Arealplan-ID gangs behandling ASRO ESARK Hva saken gjelder: Saken gjelder planforslag for 24 boenheter på Åstveit i Åsane bydel, fremmet av Forum Arkitekter på vegne av Dalseide & Fløysand Eiendom AS. Planområdet på ca. 6,6 daa ligger vest for vannet Griggastemma i Åsane, mellom Fv267 Ervikvegen og veien Blådalen. Åsane senter E39 Åsaneveien Planområdet Griggastemma Ervikveien Området grenser i øst, syd og nord mot villabebyggelse, i vest mot institusjonene A2G Industri AS, A2G Barnehage og Åstveit Seniorsenter. Forslagsstiller ønsker å legge til rette for små boenheter for bedriften A2G, tilreisende elever til videregående skoler i området og andre førstegangskjøpere av bolig. I tillegg til areal til boligbebyggelse omfatter planavgrensningen deler av den kommunale vegen Blådalen og nytt fortau samt utbedring av krysset Blådalen/Ervikvegen. Planforslaget er i konflikt med kommuneplanens arealdel og gjeldende reguleringsplan når det gjelder utnyttelse og tilpasning til eksisterende forhold. Ut fra generelt ønske om fortetting, kan byrådet likevel anbefale planforslaget under forutsetning av noe omarbeiding. Planstatus I kommuneplanens arealdel 2010 (KPA2010) er området vist som bebyggelse og anlegg. Maks utnyttelse er satt til 60 % BRA. I følge kommuneplanen gjelder her den eldre reguleringsplanen foran kommuneplanen. I gjeldende reguleringsplan (for Rasmus Meyers Legat med plan-id: ) er området vist som småhusbebyggelse i én etasje med mulighet for underetasje. Bebyggelsen skal ha sal- eller valmtak. Videre tillates det en tomteutnyttelse (TU) som ikke skal overstige 20 % og en maks BYA på 25 % som er boligens fotavtrykk inkludert garasje. Eksisterende eneboligbebyggelse sør og øst for planområdet har en karakter som tilsier at de er bygget ihht denne planen. 1

2 Planforslaget Planområdet er østvendt og relativt bratt. Ny bebyggelse er foreslått plassert langs vegen Blådalen (kv) i vest. Biladkomst er vist fra sør, fra Ervikveien (fv 276), via en foreslått utbedret, felles avkjørsel til eksisterende seks eneboliger øst for planområdet. Planforslaget legger til rette for 24 boenheter fordelt på fire blokker på tre etasjer. Boligene ligger over felles parkeringskjeller med 21 p- plasser, sykkelparkering og boder. Gjesteparkering er vist utendørs. Boenhetene skal ha universell utforming og er relativt små, (57-66 m 2 ). Adkomst til boligene er lagt til sentral heis, trapperom og svalganger. Felles uteoppholdsareal på terreng er plassert øst og sør for bygningene. Grad av utnytting er oppgitt til % BRA = 65 %. For utfyllende opplysninger vises til vedleggene til fagnotatet (materiale utarbeidet av forslagsstiller). Materialet er gjennomgått av fagetaten og anses som dekkende. Innkomne merknader og uttalelser ved offentlig ettersyn Ved melding oppstart i 2012 kom det inn 2 private merknader, hvorav en fellesmerknad fra 2 hjemmelshavere. De private merknadene pekte i hovedtrekk på følgende: blokkbebyggelse passer ikke inn blant eksisterende eneboligbebyggelse terrenget er ikke egnet for bebyggelse Det kom inn 5 uttalelser fra offentlige høringsinstanser. Uttalelsene var av generell art, med hensyn til trafikksikkerhet, vann- og avløp, brannsikkerhet, ROS-analyse og grønnstruktur. Merknadene og uttalelsene er oppsummert og kommentert av plankonsulenten i vedlegg C. Planforslaget lå ute til offentlig ettersyn i tidsrommet Det kom inn 11 private merknader og 12 uttalelser fra høringsinstanser. Merknadene og uttalelsene er oppsummert og kommentert av plankonsulenten i vedlegg D. Dette materialet er gjennomgått av fagetaten og vurderes som dekkende. I uttalelsene og merknadene blir det i hovedtrekk pekt på følgende: utnyttelsesgrad/bebyggelsestype bryter med strøkets karakter prosjektet er ikke godt landskapstilpasset naboulemper som tap av sol og innsyn størrelse og kvalitet på uteoppholdsareal er ikke avklart naboene er bekymret for økt trafikk til området statens vegvesen krever at krysset med fylkesvegen må være opparbeidet og godkjent før det kan gis igangsettelsestillatelse for utbygging av boligene Endringer etter offentlig ettersyn Endringene som er foretatt etter offentlig ettersyn fremgår av vedlegg D. Alt planmateriale er oppdatert i henhold til endringene. Kort oppsummert innebærer endringene Avkjørsel f_kv1 dimensjonert som kryss. Avsatt areal til bossanlegg med nedsenket løsning o_ren. Lekeplass i øst utvidet til 102 m 2. Fagetatens vurdering Fagetaten har vurdert alle aktuelle tema, nedenfor følger kun sammendrag av de aktuelle hovedproblemstillingene i saken. I tillegg kommenteres forholdet til barn og unges interesser, universell utforming og naturmangfoldsloven. For opplysninger om øvrige tema henvises til forslagsstillers planbeskrivelse (vedlegg C). 2

3 Utnyttelsesgrad og tilpasning til strøkets karakter Fagetaten påpeker planområdet som en grønn buffer mellom eneboligbebyggelse langs Ervikvegen i øst og tyngre institusjon-, industri- og kontorbebyggelse i vest og sørvest. Forslagsstiller begrunner en høyere utnyttelse med at det er en tilpasning til den tyngre bebyggelsen mot vest og sørvest. Fagetaten mener imidlertid at området, på grunn av tomtens helning og nærhet til eksisterende eneboliger i større grad må relateres til disse. Fagetaten oppsummerer avvik fra gjeldende reguleringsplan: det har en annen bygningstype og takvinkel, større byggehøyder og høyere utnyttelsesgrad Bygg1 Bygg2 Bygg3 Bygg4 Fasade øst. Forum Arkitekter AS Fagetaten påpeker videre avvik i forhold til KPA 2010 planforslaget viser 65 % BRA, mot maks 60 % BRA i KPA 2010 utforming i samspill med de bygde omgivelsenes karakter, gjennom begrunnet valg av form, volum, skala, fasade og materialbruk. Fagetaten kan ikke se at kommuneplanens krav er oppfylt i dette planforslaget. Andre bemerkninger fra fagetaten: foreslåtte boliger ligger i en østvendt skråning og leilighetene i første etasje, spesielt i bygg 3 og 4, er ensidig belyst mot øst og blir mørke med lite naturlig lysinnfall. privat uteoppholdsareal mot øst vil også ha dårlige solforhold bygg 4 har dårlig kontakt med felles uteoppholdsareal på terreng (se vedlegg O). Snitt C-C gjennom bygg 3 Snitt D-D gjennom bygg 4 Fagetatens forslag til mulig forbedring av foreliggende planforslag Om man likevel skal tillate en høyere utnyttelse i området, foreslår fagetatene følgende endringer: utnyttelsesgraden reduseres ved at bygg 4 og nordre halvdel av bygg 3 tas ut p.g.a. dårlige solog lysforhold, lave bokvaliteter dårlig kontakt med uteoppholdsarealer. bygg 3, leilighet i første etasje, slås sammen med andre etasje for å oppnå tosidig belysning og bedre bokvalitet bygg 3 trekkes tilbake mot vest av hensyn til solforhold for nabo- bebyggelsen endring av planforslag etter offentlig ettersyn angående takoppstikk for heis og andre installasjoner, må utgå. minimum avstand fra nabogrense må være 4,5 meter på grunn høyden på planlagt bebyggelse forstøtningsmurer oppføres i naturstein for å kompensere for tapte kvaliteter 3

4 Støy Store deler av planområdet er utsatt for veitrafikkstøy og befinner seg i gul støysone. I forslag til reguleringsbestemmelser angis krav om dokumentasjon av støynivå og at tiltak skal vurderes. Det skal dokumenteres at kravene i til enhver tid gjeldende kommuneplan er innfridd. Uteoppholdsareal. Private uteoppholdsarealer er på grunn av støyforholdene lagt på byggenes vestside, langs svalganger som samtidig er felles adkomstsone for boligene. Noen private arealer er lagt på østsiden, oppå parkeringsdekket, også her kombinert med felles utearealer. Fagetaten påpeker at blanding av private og felles utearealer ikke er tilfredsstillende. Felles utearealer oppfyller kravene i KPA 2010 år det gjelder størrelse og universell tilgjengelighet. Det samme gjelder felles lekeplasser vist på plankartet. Lekeplass i nord er imidlertid utsatt for veitrafikkstøy over 55 db. Fagetaten vurderer det likevel positivt at dette arealet opparbeides som et tilleggsareal. Fagetaten påpeker en rekke mangelfulle kvaliteter ved utearealene. Dette gjelder: solforholdene på utearealene er svært knappe del av felles uteareal mot trafikkert veg sør for bebyggelsen, er lite skjermet og fremstår som en buffersone mellom bebyggelse og veg. Arealene er lite egnet til opphold. adkomst til felles utearealer som legges via svalganger og dekke over parkeringskjeller, der skillet mellom felles og privat areal er utydelig (vist med grønt på kart t.v.) Tilrettelegging for universell utforming, oppveier noe for ulempene. Fagetaten mener at ved å fjerne bygning 3 og 4 oppnås bedre uteoppholdsarealer. Trafikkforhold Fagetaten finer det positivt at trafikksikkerheten i området vil bedres ved etablering av fortau og utbedring av krysset Ervikvegen/ Blådalen. Fagetatene bemerker at overgangen mellom f_kv1 og eksisterende adkomstvei utenfor planområdet, til eneboligene i Blådalen ikke er optimal og må bearbeides. Videre påpekes at løsning for gjesteparkering ikke er tilfredsstillende, men etaten ser ikke noe annet alternativ enn å opprettholde den som vist i planforslaget. Det legges opp til parkering under bebyggelsen, men forslaget har for få parkeringsplasser i forhold til parkeringsnormen, P4 i KPA Fagetaten vurderer at en reduksjon av antall boenheter vil løse problemet knyttet til parkeringsdekning. Når det gjelder trafikksikkerhet i anleggsfasen er det i reguleringsbestemmelsenes 3.1 stilt krav til sikring og skjerming av myke trafikanter før igangsettingstillatelse. Universell tilgjengelighet Fagetaten anser hensynet til universell tilgjengelighet som ivaretatt i planforslaget. Risiko og sårbarhet Det er utarbeidet ROS-analyse som en del av planbeskrivelsen. Krav om skredfarevurdering ved søknad om tillatelse til tiltak er sikret i reguleringsbestemmelsene. 4

5 Grønnstruktur/ Barn og unges interesser Etter fagetatens vurdering og forslagsstillers undersøkelser i forbindelse med planarbeidet, vil ikke planforslaget føre til negative konsekvenser med hensyn til grønnstruktur eller barn og unges interesser. Utbedring av Blådalen med etablering av fortau vil øke trafikksikkerheten. Fagetaten kan heller ikke se at tiltaket som følger av planforslaget vil komme i konflikt med de interesser som Naturmangfoldsloven er ment å ivareta. Fagetatens konklusjon Planforslaget er etter fagetatens syn preget av at det er for mye som ønskes bygget i forhold til tomtens egenskaper. En helhetlig vurdering tilsier at antallet boenheter må reduseres for å sikre tilstrekkelig kvalitet både for prosjektet i seg selv og av hensyn til omgivelsene. Dette gjelder uteoppholdsareal, lyskvalitet i boenheter, belastning på avkjørsel og parkeringsdekning. Fagetaten holder fast på vurderingene gjort ved 1. gangs behandling; at bygg 4 tas ut av planen, og at bygg 3 må reduseres. Ved å ta ut bygg 4 kan arealet frigjøres og brukes til for eksempel uteareal, arealet vil dermed kunne sikres som en viktig kvalitet for beboerne, og prosjektets fysiske/visuelle belastning på omgivelsene blir mindre. Bygg 3 må reduseres. Nordligste halvdel av bygget tas ut av planen, på den måten vil innsyn- og skyggeproblematikk i forhold til nabobebyggelsen reduseres. Avstandskrav gitt i Plan- og bygningsloven 29-4 vil overholdes. For bygg 3 anbefales det videre at de to nederste etasjene omarbeides til én leilighet som går over to plan. På den måten vil en sikre bedre kvalitet i det som ellers vil kunne bli mørke 1.etasjer med ensidig belysning. Byrådets vurdering Byrådet slutter seg til fagetatens vurdering av at planforslaget har for høy utnyttelse, noe som også ble påpekt da saken ble lagt ut til offentlig høring. Planforslaget er i strid med gjeldende reguleringsplan og kommuneplan når det gjelder utnyttelse og tilpasning til eksisterende forhold. Tomten er østvendt, belastet med trafikkstøy og har dårlige sol- og lysforhold. Byrådet er enig med fagetaten om at deler av området kan bebygges med en høyere utnyttelse, under henvisning til generelt ønske om fortetting i områder med god kollektivdekning. Byrådet har her lagt vekt på at forslagsstiller ønsker å legge til rette for små boenheter for ulike grupper og førstegangskjøpere av bolig. For å sikre gode bokvaliteter bør imidlertid planforslaget omarbeides i tråd med fagetatens anbefaling. Byrådet foreslår i tillegg at planbeskrivelsen oppdateres i tråd med de endringene som foreslås i underpunkt 1-4, i saken. Innstillingen innebærer med dette at innsendt forslag ikke fremmes for behandling. Begrunnelse for framleggelse for bystyret: I henhold til plan og bygningslovens (2008) 3-3, 2.ledd, ligger det til bystyret selv å vedta reguleringsplan, jfr Komite for miljø og byutvikling skal avgi innstilling i saken. Byrådet innstiller til bystyret å fatte følgende vedtak: A. I medhold av plan- og bygningslovens 12-12, jf. samme lovs 12-11, vedtas følgende forslag til detaljregulering: Åsane. Gnr. 209, Bnr. 492 Blådalen boliger. Detaljregulering, Arealplan-ID ,vist på plankart sist datert

6 Tilhørende reguleringsbestemmelser datert/revidert Vedtak av planen skjer på vilkår av at planforslaget rettes opp med følgende endringer og dateres med vedtaksdato: 1. Plankart: 1.1 Bygg 4 utgår og erstattes med felles uteoppholdsareal med benevnelse f_au. Formålsgrensen til BB trekkes tilsvarende mot sør. 1.2 Nordlige halvdel av bygg 3 fjernes. (byggeområde opprettholdes pga. parkeringskjeller). 1.3 Boenhetene i 1 og 2 etasje i bygg 3 slås sammen til én boenhet som går over to plan. 1.4 %-BRA reduseres tilsvarende reduksjonen som følge av punkt 1.1 og Overgangen mellom f_kv1 og eksisterende adkomstvei til eneboligene i Blådalen nr. 2, 4, 6, 8, 10 og 12 må bearbeides. Begrunnelse for dette framgår av avsnitt om «Trafikkforhold» i denne saken. 2. Illustrasjonsplan: Illustrasjonsplan må omarbeides i henhold til endringene i plankartet under pkt.1.1, 1.2 og Reguleringsbestemmelser: tilføyes setning med følgende ordlyd: Der det av tekniske årsaker må benyttes betong, skal betongen kles med naturstein det skal henvises til illustrasjonsplan datert med vedtaksdato Antallet «4 bygg» endres til «3 bygg» strykes og erstattes med tilsvarende %- BRA lik punkt 1.1 og 1.2 ovenfor Andre punktum strykes. 4. Planbeskrivelsen: Planbeskrivelsen oppdateres i henhold til ovenfornevnte endringer på plankart pkt. 2.1, illustrasjonsplan pkt og reguleringsbestemmelser pkt. 2.3 B. Byrådet/ administrasjon skal sørge for at punkt 1-4 er ivaretatt før planvedtaket kunngjøres. Dato: 13. januar 2015 Dette dokumentet er godkjent elektronisk. Martin Smith-Sivertsen byrådsleder Henning Warloe byråd for byutvikling, klima og miljø Vedlegg: 1. Fagnotat datert A. Plankart datert B. Reguleringsbestemmelser, datert C. Forslagsstillers planbeskrivelse, datert D. Merknadskommentarer og oppsummering av endringer, datert E. Illustrasjonsplan datert F. Støyvurdering datert

7 G. Sol- og skyggeillustrasjoner, side i planbeskrivelsen H. VA-rammeplan kart, datert I. VA-rammeplan notat datert J. ROS-analyse datert K. Snitt A, B, C, D, datert L. Snitt E, datert M. Oppriss, fasade øst og vest, datert N. Perspektiver, datert O. Illustrasjonsplan markert uteoppholdsareal, datert P. Illustrasjon parkeringskjeller, datert