Bergenhus, gnr. 164, bnr. 336, Thormøhlens gate 5. Detaljreguleringsplan til andre gangs behandling, plan ID

Transkript

1 Byrådssak 229/15 Bergenhus, gnr. 164, bnr. 336, Thormøhlens gate 5. Detaljreguleringsplan til andre gangs behandling, plan ID NIHO ESARK Hva saken gjelder: Stiftelsen Sankt Johanneshjemmet ønsker å utvide eksisterende alders- og sykehjem for bedre å kunne møte behovene innenfor framtidig eldreomsorg. Alders- og sykehjemmet ligger like sørøst for Puddefjordsbroen i Thormøhlens gate 5 i Bergenhus bydel. Artec AS har på vegne av stiftelsen fremmet forslag til detaljregulering med formål å legge til rette for ombygging og utvidelse fra 46 beboerrom til omtrent 55 enheter. Det endelige tallet på enheter vil avhenge av boenhetenes størrelse i det endelige prosjektet. Figur1 Oversiktskart Figur2 skråfoto over planområdet Det planlegges et tilbygg på seks etasjer på sørvestsiden av eksisterende bygg mot O. J. Brochs gate. Parkering blir i første etasje mens felles uteoppholdsarealer er foreslått plassert på takterrasser. Ny inngang for varelevering er lagt til underetasjen med avkjørsel fra O.J. Brochs gate. Tiltakene er nærmere beskrevet i planbeskrivelsen (vedlegg C). Planforslaget lå ute til offentlig ettersyn fra 28. september til 11. november Det kom inn 5 private merknader og 10 uttalelser fra høringsinstanser. Merknadene og uttalelsene er oppsummert og kommentert av plankonsulenten (vedlegg D). I vedlagte fagnotat er det nærmere redegjort for merknadene og endringene som er gjort i planen etter høringen. Maksimal byggehøyde var ved offentlig ettersyn satt til kote 25,5 meter, og den viktigste endringen etter høringen består i at høyden på tilbygget er redusert med 3 meter samtidig som tilbygget er trukket inn ca. 5 meter fra øst. I planforslaget som var på høring var det lagt opp til % BRA = 460 %. Dette inkluderer eksisterende bygg på 2230 m 2 og nytt tilbygg på 4053 m 2. Etter høringen er utnyttingsgraden BRA redusert til 430 % som følge av merknader til planen. Dagens utnyttingsgrad er 156 % BRA, mens utnyttingsgraden i Kommunedelplan Puddefjorden - Damsgårdsundet er satt til maks 225 % BRA. 1

2 Bygget får ny kjøreadkomst fra O. J. Brochs gate Sankt Johanneshjemmet har i dag hovedadkomst fra Thormøhlens gate, og det legges i planforslaget opp til ny kjøreadkomst fra O. J. Brochs gate. Kjøreadkomsten er lagt til underetasjen og skal dekke varelevering, parkering og renovasjon. Forslagstiller mener dette vil føre til mindre tungtrafikk i Thormøhlens gate. Statens vegvesen har akseptert foreslått avkjørsel mot O. J. Brochs gate, selv om ikke alle tekniske krav i håndbok N100 er oppfylt. Det legges opp til etablering av 14 parkeringsplasser i tilbyggets underetasje i samsvar med kommuneplanens bestemmelser. En av plassene blir reservert for funksjonshemmede, og det tas sikte på å etablere ladepunkt for elbil. Avstand fra nybygget til Puddefjordsbroen skal være minimum 10 meter, jf. bestemmelsenes punkt Det er ikke foretatt målinger av dagens luftkvalitet, men i planforslaget blir det vist til at det skal installeres balansert ventilasjon for hele tiltaket. For å sikre tilfredsstillende inneklima, skal det også utarbeides en tiltaksplan, jf. bestemmelsenes punkt og "Anbefalte faglige normer for inneklima" (Folkehelseinstituttet, rapport 2015:1). For øvrig vil det bli tilrettelagt felles utearealer på takterrasser (387 m 2 ) med variert beplantning, gangforbindelser og sittegrupper. Sweco Norge AS har utarbeidet støyrapport (vedlegg N) som viser at deler av planområdet mot O. J. Brochs gate ligger i rød sone for vegtrafikkstøy. Byggets vestfasade er utsatt for støynivåer opp mot L den =70 db, mens bakenforliggende områder ligger i gul sone med nivåer under L den =65 db. Støysituasjonen er også noe påvirket av trafikken på Puddefjordsbroen. I følge kommuneplanen skal det ikke tillates ny støyfølsom bebyggelse, herunder sykehus og pleieinstitusjoner, i områder med støynivå over L den = 65 db (rød sone). Det kan imidlertid gjøres unntak i Sentrum og øvrige senterområder, dersom det dokumenteres god kvalitet på blant annet fasadetiltak og 2

3 inneklima. Det er ikke praktisk mulig å gjennomføre støyskjerming som senker støynivået på fasaden til under L den = 65 db (gul sone). Kravene til universell utforming blir for øvrig lagt til grunn for planlegging, prosjektering og gjennomføring. Hensynet til universell utforming ivaretas gjennom TEK10 og byggesaksbehandlingen. Av bestemmelsenes punkt framgår det at bygget vil bli tilknyttet fjernvarmenettet. For å imøtekomme noen av merknadene fra nærmeste nabo Sameiet Thormøhlens gate 9, er maksimal byggehøyde senket med én etasje fra kote 25,5 til kote 22,25. Laveste punkt blir nærmest Thormøhlens gate 9, og tilbygget trappes oppover mot vest slik at avstand til høyeste punkt blir størst mulig. Tilbygget trekkes også inn ca. 5 meter fra øst. Som en konsekvens av dette, reduseres maksimal utnyttingsgrad % BRA fra 460 % til 430 %. Når det gjelder solforhold, har forslagsstiller utarbeidet en sol- og skyggeanalyse. Analysen viser konsekvenser for naboer før og etter tiltaket, der skyggevirkning fra Puddefjordsbroen også er tatt med i beregningene (vedlegg P og Q). Solanalysen viser at de nederste og innerste leilighetene i Thormøhlens gate 9 vil få noe dårligere solforhold fra klokken 19:30, og fra klokken 21:00 vil også noen flere leiligheter i sameiet få litt dårligere solforhold. Det framgår av bestemmelsenes punkt at fasaden mot Thormøhlens gate skal bevares, og så langt som mulig tilbakeføres til byggets opprinnelige uttrykk. Byantikvaren skal uttale seg til søknaden om rammetillatelse. Barn og unges interesser Planområdet brukes ikke av barn og unge i dag, og planforslaget medfører ingen spesielle konsekvenser for barnehage- eller skolesituasjonen i Bergenhus bydel. Etat for helsetjenester er i sin uttalelse til planforslaget bekymret for luftkvaliteten i og utenfor institusjonen. De eldre kan ha ulike diagnoser som medfører ekstra sårbarhet for dårlig luftkvalitet, som for eksempel kroniske hjerte- og lungesykdommer, diabetes og nedsatt immunforsvar. Etaten krever at luftkvaliteten både inne og ute må utredes, og at det må avklares hvilke tiltak som skal til for å sikre god luftkvalitet. Det framgår av uttalelsen at etaten på generelt grunnlag ikke finner å kunne anbefale utvidelse av alders- og sykehjemmet. Etat for byggesak og private planer slutter seg til hovedformålet offentlig eller privat tjenesteyting og det planfaglige grepet i planforslaget. Etaten anbefaler at planen vedtas slik den nå foreligger. Byrådets merknader: Byrådet slutter seg til Etat for byggesak og private planer sin anbefaling om å vedta forslag til reguleringsplan for utvidelse av alders- og sykehjemmet i Thormøhlensgate 5. Med det utvidede arealet vil stiftelsen kunne tilby beboerne et bedre og mer variert botilbud, samtidig som tallet på omsorgsboliger i Bergen sentrum vil øke. Til tross for relativt høy utnyttingsgrad, er tiltaket etter byrådets vurdering godt tilpasset omgivelsene. Naboene i Thormøhlens gate 9 blir i noe varierende grad berørt av den planlagte utvidelsen av alders- og sykehjemmet. Antikvariske verdier og kravet fra Statens vegvesen om minst10 meters avstand til Puddefjordsbroen, gjør det utfordrende å ivareta både hensynet til rasjonell drift og naboenes ønsker. Etter at byggehøyden er senket og bygget foreslås trappet ned mot Thormøhlensgate 9, er det imidlertid byrådets oppfatning at naboenes ønsker er ivaretatt på en god måte og så langt det er praktisk mulig, innenfor prosjektets rammer. Byrådet slutter seg til fagetatens merknader om at det innenfor rammene av planforslaget må arbeides videre med å sikre en best mulig løsning for varemottaket. Rygging på arealer som skal benyttes av 3

4 gående, bør unngås. Det må også vurderes om andelen parkeringsplasser tilpasset funksjonshemmede bør økes. Byrådet har merket seg Etat for helsetjenester sin uttalelse om luftkvaliteten i området. Byrådet forutsetter at alle nødvendige tiltak for tilfredsstillende inneklima gjennomføres, og at tiltakshaver følger med på luftkvaliteten og tar nødvendige hensyn på dager med dårlig luftkvalitet. Når det gjelder støysituasjonen, må kvalitet på fasade og vinduer dokumenteres slik at grenseverdier for innendørs støynivåer i NS8175 blir tilfredsstilt, jf. planbestemmelsenes punkt og Glassrekkverk langs takterrassene vil medføre støynivåer under 55 db, i tråd med kravet til uteoppholdsarealer. Byrådet er enig i at støysituasjonen og luftkvaliteten ikke er optimal på grunn av alders- og sykehjemmets nærhet til sterkt trafikkerte veger. Etter byrådets vurdering må det imidlertid også legges vekt på at det bor mange eldre og pleietrengende personer i Bergen sentrum. Mange av disse ønsker fortsatt å kunne bo i Sentrum når de må flytte fra sin egen bolig. Bystyret behandlet 26. januar 2015 sak om innbyggerinitiativet «Tryggere og bedre trafikkregulering på Møhlenpris». Innbyggerinitiativet følges opp i bystyresak om «Reguleringsplan for Møhlenpris skole», der det blant annet reguleres opphøyd og innsnevret kjørebane i krysset mellom Thormøhlens gate og Wolffs gate. Det nye kjøremønsteret som etableres i reguleringsplan for Stiftelsen Sankt Johanneshjemmet med varelevering fra O. J. Brochs gate, harmonerer godt med tiltakene i reguleringsplan for Møhlenpris skole. Samlet vil tiltakene i de to reguleringsplanene på en god måte bidra til å styrke målet om en tryggere og bedre trafikksituasjon på Møhlenpris. Begrunnelse for fremleggelse for bystyret: I medhold av plan- og bygningslovens er det bystyret som vedtar reguleringsplaner. Komite for miljø og byutvikling skal avgi innstilling i saken. Byrådet innstiller til bystyret å fatte følgende vedtak: I medhold av plan- og bygningslovens vedtas: 1. Bergenhus, gnr.164, bnr. 336, m.fl. Thormøhlens gate, detaljreguleringsplan planid , vist på plankart datert Tilhørende reguleringsbestemmelser datert Dato: 16. juni 2015 Dette dokumentet er godkjent elektronisk. Martin Smith-Sivertsen byrådsleder Henning Warloe byråd for byutvikling, klima og miljø Vedlegg: Fagnotat datert A. Plankart datert B. Reguleringsbestemmelser, datert C. Forslagsstillers planbeskrivelse, datert D. Merknadskommentarer og oppsummering /planoppstart, datert E. Illustrasjonsplan, datert , sist revidert F. Snitt datert

5 G. Stedsanalyse datert H. Kulturminnedokumentasjon datert I. Kulturminnegrunnlag for kommunedelplan Puddefjorden 2003 J. VA rammeplan datert K. VA kart 2 L. VA notat M. VA rammeplan N. Støy rapport datert O. Trafikkanalyse datert P. Sol skygge studie datert Q. Sol skygge studie datert R. Miljøtekniske undersøkelse for forurenset grunn datert S. Uttalelse tilknytting til fjernvarme datert