BERGEN KOMMUNE Byutvikling, klima og miljø/etat for byggesak og private planer

Transkript

1 BERGEN KOMMUNE Byutvikling, klima og miljø/etat for byggesak og private planer Fagnotat Til: Byrådsavdeling Byutvikling, klima og miljø Fra: Etat for byggesak og private planer Dato: Saksnr.: /61 Emnekode: ESARK 5120 Saksbeh.: MAYH Bergenhus, gnr. 164, bnr. 336 Thormøhlens gate. Arealplan-ID Forslag til detaljregulering. Fagnotat 2. gangs behandling Kort om planforslaget Artec AS fremmer på vegne av Stiftelsen Sankt Johanneshjemmet planforslag for et område ved Puddefjordsbroen, Thormøhlens gate 5, i Bergenhus bydel. Planområdet er uregulert. Formålet med planarbeidet er å legge til rette for ombygging og utvidelse av eksisterende alders- og sykehjem for å tilfredsstille nye og fremtidige krav til eldreomsorg. Alders- og sykehjemmet har i dag 46 beboerrom. Det antas at antallet vil ligge rundt 55 enheter etter utvidelsen, men det kan bli endret som en konsekvens av boenhetenes størrelser i det endelige prosjektet. Figur1 Oversiktskart Figur2 skråfoto over planområdet Den ble det gitt rammetillatelse og dispensasjon for å legge til rette for ombygging og utvidelse av Sankt Johanneshjemmet på vilkår fra Etat for byggesak og private planer. Vedtaket ble påklaget av berørte naboer i Thormøhlens gate. Fylkesmannen i Sogn og Fjordane tok klagen til følge med begrunnelse om at tiltaket bør behandles gjennom en planprosess og ikke som en dispensasjon. Det legges i foreliggende planforslag opp til følgende endringer, se planbeskrivelsen (vedlegg C): - Etablere et tilbygg på sørvestsiden av eksisterende bygg (mot O.J. Brochs gate) og mot Puddefjordsbroen. Maksimal byggehøyde er satt til kote + 22,5. Dette tilsvarer seks etasjer inklusiv parkeringsanlegg i første etasje. Fasaden mot Thormøhlens gate skal bevares. Side 1 av 8

2 - Felles uteoppholdsareal er foreslått på takterrasser. Totalt 387m 2. - Ny inngang for varelevering er lagt til underetasje med avkjørsel fra O.J. Brochs gate. For utfyllende opplysninger vises til vedleggene (materiale utarbeidet av forslagsstiller). Materialet er gjennomgått av fagetaten og anses som dekkende. Innkomne merknader og uttalelser ved offentlig ettersyn Planforslaget lå ute til offentlig ettersyn i tidsrommet Det kom inn 5 private merknader og 10 uttalelser fra høringsinstanser. Merknadene og uttalelsene er oppsummert og kommentert av plankonsulenten i (vedlegg D). Dette materialet er gjennomgått av fagetaten og vurderes som dekkende. I uttalelsene og merknadene blir det i hovedtrekk pekt på følgende: Grønnstruktur og eksisterende vegetasjon. Avstand til Puddefjordsbroen. Arkitektur og estetikk. Bevaring av eksisterende byggets fasade og andre originale kvaliteter. Støy og luftforurensing. Privatrettslige avtaler. Dårlige lysforhold, tap av utsikt, direkte innsyn. Gjeldende regler for varemottak. Endringer etter offentlig ettersyn Planforslaget er endret etter offentlig ettersyn for blant annet å imøtekomme uttalelser/ merknader fra private, høringsinstanser samt tilbakemeldinger fra fagetaten. Tilbygget mot sørvet senket med 1 etasje fra BH= k +25,5 til BH= k +22,25. Tilbygget trekkes også inn ca. 5meter fra øst. Maksimal % BRA blir redusert fra 460 % til 430 % BRA. Det er lagt inn vareleveringsareal med 5 meter bredde og fri høyde ved inngang varelevering fra O.J. Brochs gate. Tilbygget foreslås visuelt skilt med en spalte fra den eksisterende bygningsmassen. Felles uteoppholdsareal er økt fra 369m² til 387m 2. Det er tilrettelagt for en gangforbindelse/med trapp fra Thormøhlens gate til O.J. Brochs gate. I tillegg er plankart med tilhørende bestemmelser endret som følge av merknader, samt behov for presiseringer. Fagetatens vurdering Fagetaten har vurdert alle aktuelle tema, men nedenfor følger kun kommentarer til de aktuelle hovedproblemstillingene i saken. I tillegg kommenteres forholdet til barn og unges interesser, universell utforming og naturmangfoldloven. For opplysninger om øvrige tema henvises til forslagsstillers planbeskrivelse (vedlegg C). Utnyttelsesgrad I kommunedelplan (KDP) Puddefjorden - Damsgårdsundet er utnyttelsesgraden satt til maks 225 % BRA. I kommuneplanens arealdel (KPA) 2010 er tillatt utnyttelsesgrad for senterområde S8 Sjøfronten satt til BRA 200 %. Dagens utnyttingsgrad er 156 % BRA. Side 2 av 8

3 Ved offentlig ettersyn var det lagt opp til en maksimal % BRA på 460 %. Dette inkluderer eksisterende bygg BRA 2230m 2 (med ca. 46 beboerrom) og et nytt tilbygg med BRA 4053m 2. Maksimal % BRA redusert til 430 % BRA som følge av merknader fra høringsinstanser og private. Ny utnyttelsesgrad er satt på grunnlag av revidert arealprogram, se side 34 i planbeskrivelsen (vedlegg C). Fagetaten har forståelse for foreslått utvidelse som sikrer areal til nye og fremtidige krav til driften av Sankt Johanneshjemmet. Med disse arealene vil stiftelsen kunne gi beboerne et bedre og mer variert tilbud samtidig som tilbudet av omsorgsboliger i Bergen sentrum vil øke. Til tross for den relativt høye graden av utnytting har forslagsstiller etter fagetatens vurdering i stor grad lykkes med å tilpasse tiltaket til omgivelsene uten at dette virker for dominerende. Fagetaten har ikke noe kommentar utover dette. Figur3 Dagens situasjon fra planbeskrivelsen Figur4 Eksisterende bygg (fra planbeskrivelsen) Figur5 Foreslått utbygging (fra planbeskrivelsen) Byggehøyde Maksimal byggehøyde er i KDP Puddefjorden - Damsgårdsundet satt til kote +18,5 (5 etg). I KPA 2010 er maksimal byggehøyde (inkl. takoppbygg) 16 meter. Den bratte og ubebygde skråningen ned mot O.J. Brochs gate foreslås regulert til bebyggelse og anlegg, hvilket gjør det mulig å bygge et tilbygg til eksisterende bebyggelse. Maksimal byggehøyde var ved offentlig ettersyn satt til kote +25,5. Forslagsstiller har tatt innvendingene mot foreslått maksimal byggehøyde på tilbygget til følge og foreslår å redusere det til maksimalt kote +22,25. Tilbygget trapper seg oppover fra nabobygget Thormøhlens gate 9 og har sitt høyeste punkt mot Puddefjordsbroen. Tatt i betrakting tomtens beskaffenhet vurderes de varierte byggehøydene samt en utvidelse av byggets sokkel nedover mot O.J. Brochs gate å utgjøre gode grep med hensyn til tomtens muligheter for utvidelse. Tilbygget vil være lavere enn eksisterende bygg, noe som fremhever kvalitetene ved opprinnelig bygg. I tillegg vil de nå foreslåtte høyder sikre mer lys og luft til nabobebyggelsen i Thormøhlens gate 9. Side 3 av 8

4 Trafikkløsning Sankt Johanneshjemmet har i dag hoved adkomst fra Thormøhlens gate. Det legges i planforslaget opp til en ny kjøreadkomst fra O.J. Brochs gate. Forslagstiller påpeker at et slikt grep vil føre til en reduksjon av tungtrafikk i Thormøhlens gate. Kjøreadkomsten er lagt til underetasjen og skal dekke varelevering, parkering og renovasjon. Det har vært avholdt flere møter mellom plankonsulent og Statens vegvesen i forbindelse med at manglende areal på bakkeplan medfører at avkjørselen ikke tilfredsstiller alle retningslinjene i Figur 6 Illustrasjon kjøreadkomst for varelevering håndbok N100 Veg- og gateutforming. Det følger av uttalelsen til offentlig ettersyn datert at Statens vegvesen har akseptert foreslått avkjørsel mot O.J. Brochs gate selv om ikke alle tekniske krav i henhold til håndbok N100 er fullt ut oppfylt. Fagetaten anbefaler at det i fasen frem mot søknad om rammetillatelse og innenfor rammene av planforslaget arbeides videre med å sikre en best mulig løsning for varemottaket. Rygging på arealer som skal benyttes av gående, bør unngås. Parkering Det legges opp til etablering av 14 parkeringsplasser i tilbyggets underetasje i samsvar med parkeringsbestemmelsene i kommuneplanens arealdel. En av plassene blir reservert kjøretøy for bevegelseshemmede, og det tas sikte på å etablere ladepunkt for elbil. Det skal etableres egnet plassering for sykkelparkering i kjeller. Sankt Johanneshjemmet har i tillegg avtale om bruksrett av 5 parkeringsplasser i Thormøhlens gate 9. Det er videre avgiftsbelagte parkeringsplasser i Thormøhlens gate samt i nærliggende områder. Forslagsstiller anser dagens parkeringsdekning for ansatte og pårørende som tilfredsstillende. Det bør vurderes om andelen parkeringsplasser tilpasset bevegelseshemmede bør økes. Ut over det har fagetaten ingen spesielle kommentarer til parkeringsdekningen. Luftkvalitet Planområdet ligger i hensynsone - faresone H / gul sone luftkvalitet, jf. KPA Relatert til at det er eldre som skal bo innenfor planområdet uttrykker Etat for helsetjenester i sin uttalelse til offentlig ettersyn datert bekymring for luftkvaliteten i og utenfor aldershjemmet. Dette fordi de eldre kan ha ulike diagnoser som kroniske hjerte- og lungesykdommer, diabetes og nedsatt immunforsvar, som gjør dem ekstra sårbare for dårlig luftkvalitet. Etaten krever at faktisk luftkvalitet på uteområdet og eventuelle tiltak som kan sikre god luftkvalitet innendørs utredes, og kan på et generelt grunnlag ikke anbefale en utvidelse av aldershjemmet. Det er i forbindelse med utarbeidelse av planforslaget ikke foretatt målinger av luftkvaliteten i området. Forslagsstiller argumenterer med at det skal opparbeides felles uteoppholdsareal med beplanting på takterrasser og at det i tillegg skal installeres balansert ventilasjon for hele tiltaket. Forslagsstiller argumenterer også med at det bygges nye boliger i sentrum og langs Damsgårdsundet, og alle nye boliger vil ligge i luftforurensingssonen. Side 4 av 8

5 Bortsett fra å passe på at kanalene for ventilasjonsanleggets utblåsningsluft ikke plasseres slik at de kommer i konflikt med uteoppholdsarealene, er det vanskelig å gjøre noe med kvaliteten på uteluften. Selv om fagetaten har forståelse for Etat for helsetjenester sitt synspunkt, finner fagetaten det vanskelig ikke å anbefale planforslaget. Det bor i utgangspunktet mange eldre og omsorgs- og pleietrengende i sentrum. Mange av disse ønsker fortsatt å kunne bo i sentrum selv om de må flytte fra egen bolig, og det til tross for at lokaliseringen ikke er optimal i forhold til deres helsetilstand. Fagetaten slutter seg derimot til Etat for helsetjenester sine kommentarer i forhold til luftkvaliteten innendørs. Forslagsstiller har imøtekommet disse ved å legge opp til balansert ventilasjon. For å sikre tilfredsstillende kvalitet på inneluften er det også medtatt i planbestemmelsene en bestemmelse som sikrer at det før tillatelse til tiltak kan gis, skal foreligge en tiltaksplan for sikring av et godt inneklima jf. Folkehelseinstituttets rapport "Anbefalte faglige normer for inneklima" (Rapport 2015:1). Støy Deler av planområdet mot O.J. Brochs gate ligger i rød sone for vegtrafikkstøy. I henhold til støyrapporten utarbeidet av Sweco Norge AS (vedlegg K) er vestfasaden utsatt for støynivå fra veitrafikk opp mot Lden = 70 db. Bakenforliggende områder ligger i gul sone. Mindre deler blir også påvirket av støy fra Puddefjordsbroen. I følge KPA 2010 skal det ikke tillates oppført ny støyfølsom bebyggelse, herunder sykehus/ pleieinstitusjoner, i områder som faller innenfor rød støysone (over Lden = 65 db). Det er imidlertid åpnet opp for at det i lokalsentra kan vurderes å øke disse grenseverdiene til Lden = 70 db og i øvrig sentrumsformål til Lden = 73 db for støy fra vei. Nødvendige forutsetninger for dette er at det dokumenteres god kvalitet på fasadetiltak, inneklima og stille side (støysituasjon, luftkvalitet og lysforhold), og at nødvendige utredninger, avveininger og avbøtende tiltak foretas og fastsettes gjennom reguleringsplan. Av støyrapporten fremgår at effektiv støyskjerming av hele fasaden mot O.J. Brochs gate slik at den får støynivå utenfor rød sone, er urealistisk. Det følger av punkt 13 i bestemmelsene til KPA 2010 at boenheter skal være gjennomgående og ha tilgang til en stille side med støynivå under Lden =55dB. Det er først og fremst en vanlig boligsituasjon man tenker på her. Det stilles i tekniske forskrifter (TEK) ikke krav til støynivå utenfor beboerrom i pleieinstitusjoner. Støyutreder foreslår derfor Lden = 73 db ved fasader. Det forutsettes balansert ventilasjon. Soverom på stille side ansees ikke som nødvendig, men det er viktig at kvaliteter med hensyn til støy, lys, luft og temperatur blir ivaretatt. Kvalitet på fasade og vinduer må dokumenteres slik at grenseverdier for innendørs støynivåer i NS8175 tilfredsstilles, jf. forslag til planbestemmelse og Når det gjelder utearealer vil støyskjermende glassrekkverk som skissert i rapporten, sørge for tilfredsstillende støynivå Lden = 55dB eller lavere som er kravet for å kunne godkjennes som uteoppholdsareal. Vurdert mot aktuelle støykrav og grenseverdier konkluderer utreder at støyforholdene kan bli tilfredsstillende. Basert på de føringer som følger av rammetillatelsen av , har ikke fagetaten grunnlag for å imøtegå utreders vurderinger. Konsekvenser for naboer For å imøtekomme noen av merknadene fra nærmeste nabo Sameiet Thormøhlens gate 9 er maksimal byggehøyde senket med 1 etasje fra BH= kote +25,5 til BH= kote +22,25. Laveste punkt blir ved Thormøhlens gate 9, og tilbygget trappes oppover slik at avstanden til det høyeste punktet blir størst mulig. Tilbygget trekkes også inn ca. 5meter fra øst. Som en konsekvens av dette reduseres maksimal %-BRA fra 460 % - til 430 %. Side 5 av 8

6 Den planlagte sansehagen på den laveste terrassen skal møbleres slik at den kan virke som en buffer mellom planlagt utbygging og eksisterende bebyggelse i Thormøhlens gate 9. Når det gjelder solforhold, har forslagsstiller utarbeidet en sol- og skyggeanalyse. Denne viser konsekvensene for naboer før og etter tiltaket med inkludert skygge fra broen (vedlegg M,N). Etter forslagsstillers vurdering vil ikke planforslaget føre til en vesentlig forringelse av solforholdene da den høyeste delen vil ligge mot nord. Solanalysen viser at de nederste og innerste leilighetene vil få litt dårligere solforhold fra klokken Fra klokken 21 vil de andre leiligheter også få litt dårligere solforhold. Det er liten tvil om at enkelte av beboerne i Thormøhlens gate 9 blir berørt av tiltakene som følger av planforslaget, men i en trang bysituasjon har det vist seg vanskelig å tilfredsstille kravene til en rasjonell drift av alders- og sykehjemmet og samtidig ivareta alle naboenes ønsker. Antikvariske verdier, hensyn til naboer samt kravet fra Statens vegvesen om å beholde minst10 m avstand til Puddefjordsbroen gjør at det er vanskelig å lokalisere og utforme et tilbygg som tar hensyn til alle utfordringer. Kulturminne Planområdet er berørt av hensynssone H570_234 «Bevaring kulturmiljø» med følgende retningslinje: Historisk senter: Sentrum: Kulturminneverdiene i området er betydelige, og må vurderes spesielt i søknader om tiltak. Jf. retningslinje i KPA Reduksjonen i maksimal byggehøyde etter offentlig ettersyn fra BH= kote +25,5 til BH= kote +22,25 innebærer at eksisterende bygg blir bedre ivaretatt, og det blir lesbart selv fra baksiden. Endringen får sin tilslutning både fra Byantikvaren og fagetaten. Det legges ikke opp til å endre fasaden mot Thormøhlens gate med unntak av gjeninnføring av mindre detaljer og oppgradering av fasaden. Byantikvaren ba ved offentlig ettersyn om at også fasaden mot nordvest ivaretas. Forslagsstiller ønsker ikke dette, men vil lage en spalte mellom byggene, noe Byantikvaren finner lite ønskelig. Dersom luftekanalene oppe under taket på den nordvestre fasaden bevares og forblir synlig, så er det bra. Byantikvaren ønsker likevel å opprettholde merknaden fra offentlig ettersyn om at nybygget bør trekkes noe tilbake mot gaten slik at det eksisterende bygget blir mer lesbart. Etter fagetatens vurdering blir kulturminneinteressene knyttet til eksisterende bebyggelse bedre ivaretatt når tilbyggets maksimale byggehøyde nå er redusert. Fagetaten slutter seg også til Byantikvarens vurdering om at det er viktig å sikre at kvalitetene ved den eksisterende bebyggelsen blir mest mulig lesbar også i fremtiden. Fagetaten er imidlertid ikke overbevist om at dette best gjøres ved også å trekke tilbygget noe tilbake fra gaten. Dette fordi et slikt grep vil svekke eksisterende gatelinje. En markering av overgangen mellom gammelt og nytt kan skje på mange måter; som for eksempel gjennom ulik fargebruk, ulike materialer, spalte og tilbaketrekking av fasadeliv. Etter fagetatens vurdering kan begge de foreslåtte grepene forsvares, men etter en samlet vurdering slutter fagetaten seg til valget om å skille gammelt fra nytt ved hjelp av en spalte. Det er sikret i forslaget til planbestemmelser at Byantikvaren skal uttale seg til søknaden til rammetillatelse før det gis tillatelse til tiltak. Energi Eiendommen er berørt av konsesjonsområdet for fjernvarme i Bergen. Forslagsstiller har innhentet tillatelse for tilknytning til fjernvarmenettet, jf. vedlegg (O). Tilknytning er sikret gjennom forslaget til planbestemmelser. Side 6 av 8

7 Naturmangfold og vegetasjon Forslagstiller opplyser at planområdet hovedsakelig består av krattvegetasjon med liten verdi, og at tomten er ikke et naturlig habitat for dyreliv av den karakter naturmangfoldloven er ment å ivareta. Fagetaten har ingen merknad utover dette. Barn og unges interesser Planområdet er ikke brukt av barn og unge i dag. Barn og unges interesser berøres verken av planforslaget eller tiltaket som følger av det, da er det ikke lekeplasser eller egnete oppholdsareal for disse brukergruppene innenfor planområdet. Planforslaget medfører heller spesielle konsekvenser for barnehage- eller skolekapasiteten i Bergenhus bydel. Universell utforming Det følger av foreslått tiltaks karakter at kravene til universell utforming vil bli lagt til grunn for både planlegging, prosjektering og eventuell fremtidig realisering. I samsvar med de signaler Fylkesmannen i Hordaland ga på plankonferansen høsten 2103, er det ikke medtatt bestemmelser som sikrer ivaretakelse av universell utforming/tilgjengelighet for alle, da dette ivaretas gjennom TEK10 og byggesaksbehandlingen. Konklusjon Fagetaten slutter seg til hovedformålet offentlig eller privat tjenesteyting og det planfaglige grepet i planforslaget. Det bør imidlertid i fasen frem mot søknad om rammetillatelse arbeides videre med å sikre en best mulig løsning for varemottaket. Rygging på arealer som skal benyttes av gående, bør unngås. Anbefalt forslag fra fagetaten: I medhold av plan- og bygningslovens 12-12, jf. samme lovs 12-11, vedtas følgende forslag til detaljregulering: 1. Bergenhus, gnr.164, bnr.336 Thormøhlens gate, Reguleringsplan, Arealplan-ID , vist på plankart sist datert Tilhørende reguleringsbestemmelser sist datert ETAT FOR BYGGESAK OG PRIVATE PLANER Petter Wiberg byggesakssjef Ulf Sæterdal seksjonsleder Side 7 av 8

8 Vedlegg: A. Plankart datert , dok nr.65 fil nr.5. B. Reguleringsbestemmelser, datert , dok nr.66 fil nr.2. C. Forslagsstillers planbeskrivelse, datert , dok nr.65 fil nr.3. D. Merknadskommentarer og oppsummering /planoppstart, datert , dok nr.65 fil nr.2. E. Illustrasjonsplan, datert , sist revidert , dok nr.65 fil nr.8. F. Snitt datert , dok nr.55 fil nr.5 side 5,6,7. G. Stedsanalyse datert , dok nr.19 fil nr.20. H. Kulturminnedokumentasjon datert , dok nr.19 fil nr.8. I. Kulturminnegrunnlag for kommunedelplan Puddefjorden 2003, dok nr.19 fil nr.9. J. VA rammeplan datert , dok nr.63 fil nr. 2,3,4,5. K. Støy rapport datert , dok nr.19 fil nr.21. L. Trafikk analyse datert , dok nr.19 fil nr.6. M. Sol skygge studie datert , dok nr.55 fil nr.5 side1,2. N. Sol skygge studie datert , dok nr.64 fil nr.2,4. O. Miljøtekniske undersøkelse for forurenset grunn datert , dok nr.19 fil nr.12. P. Uttalelse tilknytting til fjernvarme datert , dok nr.21 fil nr.7. Fullstendig dokumentoversikt og saksgang, se snr Side 8 av 8