Bergenhus, gnr. 164, bnr. 983 m.fl., Sentralbadet, Arealplan-ID Forslag til detaljregulering, 2.gangs behandling

Transkript

1 Byrådssak 83/14 Bergenhus, gnr. 164, bnr. 983 m.fl., Sentralbadet, Arealplan-ID Forslag til detaljregulering, 2.gangs behandling MASR ESARK Hva saken gjelder: ABO Plan & Arkitektur AS fremmer på vegne av Bergen kommune v/ Etat for bygg og eiendom planforslaget for et område på Engen i Bergenhus bydel, Bergen sentrum. Figur 1. Planområdet med avgrensning Intensjonen med planarbeidet er å legge til rette for endret bruk av bygningen Sentralbadet fra offentlig bad til forretning/ næring/tjenesteyting samt å åpne for økt utnyttelse av eiendommen. Bakgrunnen er ønske om å utvikle eiendommen for salg etter at etableringen av nytt hovedanlegg for svømming og stuping på Nygårdstangen har erstattet Sentralbadets funksjon. Forslagsstiller ønsker å øke byggehøyden på bygget ved inngangspartiet til kote +37; hvilket er 28,2 meter over gatenivå. I dag er fasaden 12,6 meter på denne siden av kvartalet. KDP sentrum har bestemmelse om maks byggehøyde 27m over gateplan. Innkomne merknader og uttalelser ved offentlig ettersyn Planforslaget lå ute til offentlig ettersyn i tidsrommet Det kom inn 10 uttalelser fra høringsinstanser og 3 merknader fra lag og organisasjoner. «Rådet for byforming og arkitektur», har uttalt følgende: «Rådet stiller seg bak fagetatens kommentarer om at det i planforslaget ikke bør legges opp til et påbygg over selve Sentralbadet, som ikke tåler en påbygging i den skala som er vist. Den bakre delen av bygningsmassen mot Teatergaten vil kunne tåle et påbygg i 3 etasjer, forutsatt at det blir etablert et tydelig horisontalt skille mellom den eksisterende fløyen mot Teatergaten og påbygget over.» Merknadene og uttalelsene er oppsummert og kommentert av plankonsulenten i vedlegg D. Dette materialet er gjennomgått av fagetaten og vurderes som dekkende. 1

2 I uttalelsene og merknadene blir det i hovedtrekk pekt på følgende: Hensynet til eksisterende bygning som kulturminne og hensyn til kulturmiljø rundt (volum og høyde) Forhold som gjelder bossnett og avfallshåndtering. Det henvises til Fagetatens vurdering for fagetatens synspunkt på aktuelle tema. Endringer etter offentlig ettersyn Endringene som er foretatt etter offentlig ettersyn fremgår av vedlegg D. Alt planmateriell er oppdatert i henhold til endringene. Kort oppsummert innebærer endringene: Påbygg over svømmehallen er tatt ut. Nytt bygningsareal er redusert med 1700 m² til å nå være 3700 m². Utnyttelsesgraden er dermed nedjustert fra 425 % BRA til 360 % BRA. Det er lagt inn bestemmelser om at utkraging over fortau ikke er tillatt, og at første nivå i påbygg skal trekkes inn i forhold til eksisterende bygning. Mindre oppdateringer ved utvidet kulturminnedokumentasjon og forhold tilknyttet bossnett og avfallshåndtering Forslag til reguleringsbestemmelser er gjennomgått og er kvalitetssikret. Fagetatens vurdering Fagetaten har vurdert alle aktuelle tema. I fagnotatet kommenteres de aktuelle hovedproblemstillingene i saken. For opplysninger om øvrige tema henvises til forslagsstillers planbeskrivelse (vedlegg C). Tilgrensende kulturminnemiljø Omgivelsene og selve Sentralbadet har store nasjonale kulturhistorisk verdier. Bygninger og byrom i området er bygget fra 1600-tallet og frem til i dag og har stor variasjon i utforming og byggehøyder. Tilgrensende bebyggelse langs Nøstegaten er fredet. Sentralbadets arkitektoniske kvaliteter Sentralbadet blir i kulturminnedokumentasjonen som følger vedlagt, beskrevet som en sentral del av Bergen sin identitet, både som byens svømmehall, men også på grunn av høy arkitektonisk verdi. Bygget er tegnet av Halfdan Grieg og var ferdigstilt i1961. Bygget er preget av de modernistiske strømningene som var gjeldende. Hovedform, fasader, interiør og materialkvalitet er typisk for det beste som ble bygget i Norge på og 1960-tallet. Badet er delt i to bygningskropper med ulik høyde Den lavere delen åpner seg opp med glassfasade mot vest og gir mye lys og romlighet for bassenget innenfor. Den høyere bygningskroppen i fire etasjer mot Teatergaten har et mer lukket uttrykk. Her finner man rytmiske vindusbånd i inngangspartiet og kjellerplanet. Rutemønsteret i betongfasaden er del av byggets identitet. I tillegg til de to bygningskroppene har bygget et høyt tårn i sørvestre del. Kotehøyden for den høyeste av de to bygningsdelene er +16,8. Tårnet når opp til kote +28 Etter offentlig ettersyn har forslagsstiller gjort flere endringer for å imøtekomme merknader som gjelder prosjektets forhold til kulturmiljøet og til bygget i seg selv. Den største endringen er at hele tilbygget over selve svømmehallen er tatt ut, i henhold til kulturminneinteressenes ønske ved offentlig ettersyn. Dette gir et godt grep og forbedrer prosjektets tilpasning til kulturminnemiljøet i området. Dette gjelder særlig den fredete trehusrekken vest for Sentralbadet. Ved justeringene av planforslaget oppnås en nedtrapping av høyder fra det mer moderne i Teatergaten til den tradisjonelle bebyggelsen i Nøstegaten. Byggehøyder: Sentralbadet har i dag en byggehøyde på kote +16,8 mot Teatergaten, dvs 12,6 m over gatenivå, og kote +28 for tårnet. Planforslaget åpner for at påbygget kan oppføres 29 meter over gatenivå 2

3 i Teatergaten, til kote +37. Til sammenligning har komuneplanen har bestemmelse for området S1 om maks byggehøyde på 27 meter over gatenivå. Høyden på tilbygget (fire tilleggs-etasjer) er i planforslaget ikke redusert, noe både Hordaland fylkeskommune og byantikvaren anså som viktig for tilpassingen til omkringliggende kulturmiljø. (Se vedlegg D med oppsummering merknader.) Figur 2. Forslagsstillers illustrasjon som viser prosjektet med tre etasjer til venstre og fire etasjer til høyre. Figur 3. Forslagsstillers illustrasjon som viser fasade mot vest. Til venstre har tilbygget tre etasjer, til høyre er det vist med fire etasjer. Fagetaten vurderer et påbygg på fire etasjer som for dominerende, og vil komme til å dempe i stedet for fremheve det opprinnelige Sentralbadet. Illustrasjonene viser at fire påbyggingsetasjer gir en disharmoni mellom påbygget og opprinnelig bygg, mye fordi det opprinnelige bygget reduseres til en underordnet sokkel. Dersom påbygget går over kun tre etasjer, vil de to øverste etasjene ha tilsvarende høyde som den «rutemønstrede» betongfasade over vindusbåndet på dagens bygg. Dette gir etter fagetatens vurdering en bedre rytme i fasaden, der elementer fra det opprinnelige bygget hentes opp igjen og videreføres i nybygget. I forhold til svømmehallen og tårnet, vurderer fagetaten at påbygget også her blir for høyt. Et påbygg på tre etasjer underordner seg opprinnelig bygg på en bedre måte enn om påbygget får fire etasjer. Fagetaten anbefaler at planforslaget legger til rette for påbygg i tre etasjer, ikke fire, og at bestemmelsene gis en tilsvarende lavere maksimum byggehøyde. Dette vil gi en bedre estetisk tilpassing til dagens bygg. Fagetaten anbefaler i forslag til vedtak at det medtas et tillegg til bestemmelse som sier at eksisterende tårn med maksimal høyde kote +28, skal bevares som et frittstående element. Når det gjelder forslag om ny bestemmelse opplyses at fagetaten vurderer forslaget til bestemmelser som sikrer kulturminneinteressene som noe upresist, særlig når det gjelder hva som skal bevares i interiøret. Fagetaten anbefaler derfor at det medtas følgende tillegg til bestemmelse 7.1.2: «Originale bygningsdeler og detaljer skal bevares.» Vurderingen bygger på tilbakemeldinger og innspill fra både byantikvaren og fylkeskonservator underveis i prosessen. 3

4 Avfallshåndtering/ energi Avfallshåndtering integreres i bygget og knyttes til bossnett i nærheten av avkjøringslomme i Teatergaten. Bestemmelse 2.4 krever renovasjonsteknisk avfallsplan (RTP) i henhold til BIRs standard for dette. Trafikkforhold, parkering og varelevering Det forutsettes at Klostergarasjen dekker parkeringsbehovet. Varelevering skal foregå ved eksisterende av- og påstigningslomme ved hovedinngangen til Sentralbadet. Parkeringsplass for bevegelseshemmede må skje ved Neumanns gate 1 (30 m fra hovedinngangen). Barn og unges interesser / grønnstruktur Barn og unges interesser blir ikke berørt av forslaget til reguleringsendring annet enn at areal til svømmeaktivitet flyttes. Ny svømmearena vil være lettere tilgjengelig for flere med kollektivtransport buss/ bybane. Konklusjon Fagetaten slutter seg i hovedsak til hovedformålet «forretning/næring/tjenesteyting» og det planfaglige grepet i planforslaget. Fagetaten mener imidlertid at planforslaget må endres når det gjelder byggehøyde og bevaring av originale bygningsdeler, slik det er formulert i fagetatens forslag til anbefalt innstilling. Byrådets kommentarer Det innsendte materiale som følger saken vurderes som godt gjennomarbeidet, og er ledsaget av grundige utredninger. Sentralbadet var et viktig offentlig bygg med tidstypisk arkitektur og høy kvalitet da det ble oppført på 1960 tallet, som kommunens første svømmehall. Bygningen er tegnet av arkitekt Halfdan Grieg, en av byens fremstående arkitekter, og har i seg selv en sterk visuell identitet som er viktig å ivareta i den forestående omformingsprosessen. Bygningen ligger i overgangssonen mellom småskala trehusmiljø med verneverdi langs Nøstegaten, og den tyngre kvartalsstrukturen i Bergen sentrum. Byrådet ser på det som en stor fordel at det ikke legges til rette for påbygg over selve svømmehallen. Kvartalet kan derimot tåle et påbygg på den delen som vender mot Teatergaten. Plansaken viser et tydelig ønske om å imøtekomme de innspill til planarbeidet som gjelder å ivareta hensynet til verdien for eksisterende bebyggelse, og at en konsentrerer seg om påbygging for den delen som ligger langs Teatergaten. Byrådet er opptatt av å legge klare rammer for utvikling av eiendommen, og den etterfølgende byggesaksbehandling. Gjennom vedtak av planen skal bystyret legge til rette for omforming av et kvartal med eksisterende bebyggelse av høy arkitektonisk kvalitet. Byrådet legger vekt på det forhold at høyden på eksisterende bebyggelse i denne delen av byområdet, utgjør en tjenlig referanse for hvilken høyde som kan tåles for utvikling av bebyggelsen i planområdet. Byrådet er kommet til at 4 nye etasjer vil være et akseptabelt grep som påbygg der en tilbaketrukket mellometasje vil gi et lesbart skille mellom nytt og gammelt. Utvikling av bygningsmassen skal samtidig sikre en harmonisk tilpasning til bygningens karakter i dag, slik at dagens arkitektoniske kvaliteter ikke forringes gjennom realisering av ny bebyggelse. Byrådet slutter seg ut fra dette ikke til fagetatens anbefaling om å redusere byggehøyden med en etasje. 4

5 Byrådet er kommet til at også et påbygg på 4 etasjer vil kunne ivareta hensynet til Sentralbadets arkitektoniske kvaliteter og sterke identitet i bybildet. Når det gjelder bevaring av bygningsdetaljer er byrådet kommet til at bestemmelsen i og 7.1.2, ivaretar dette i tilstrekkelig grad. Bystyret anbefales å fatte vedtak i tråd med innstillingen. Begrunnelse for fremleggelse for bystyret: I henhold til plan og bygningslovens er det bystyret som vedtar reguleringsplaner. Komite for miljø og byutvikling avgir innstilling i plansaker Byrådet innstiller til bystyret å fatte følgende vedtak: I medhold av plan- og bygningsloven 12-12, jf. samme lovs 12-11, vedtas følgende forslag til reguleringsplan: 1. Bergenhus, gnr. 164, bnr. 983 m. fl., Sentralbadet, arealplan-id , vist på plankart sist datert og tilhørende reguleringsbestemmelser datert/revidert , med følgende endringer: a) Reguleringsbestemmelser: Bestemmelse 5.1.3, nytt avsnitt: «Eksisterende tårn med maksimal høyde kote +28 skal bevares som et frittstående element». 2. Før vedtatt plan kan kunngjøres skal bestemmelsene korrigeres i samsvar med bystyrets vedtak. Dato: 3. februar 2014 Dette dokumentet er godkjent elektronisk. Ragnhild Stolt-Nielsen byrådsleder Filip Rygg byråd for byutvikling, klima og miljø Vedlegg: Fagnotat datert A. Plankart datert , B. Reguleringsbestemmelser, datert C. Forslagsstillers planbeskrivelse, D. Merknadskommentarer og oppsummering av endringer, E. Kulturminnedokumentasjon, F. Sentralbadet mulighetstudie 3 etasjer, G. Sentralbadet mulighetstudier 4 etasjer 5