Åsane, gnr. 191, bnr. 19, 20 mfl., Heiane, Reguleringsplan. Arealplan-ID FAGNOTAT 2. GANGS BEHANDLING

Transkript

1 BERGEN KOMMUNE Byutvikling/Plan- og bygningsetaten Fagnotat Til: Byrådsavdeling for byutvikling Fra: Plan- og bygningsetaten Dato: Saksnr.: /169 Emnekode: ESARK 5120 Saksbeh.: ARBO Åsane, gnr. 191, bnr. 19, 20 mfl., Heiane, Reguleringsplan. Arealplan-ID FAGNOTAT 2. GANGS BEHANDLING Kort om planforslaget Forum Arkitekter AS og Ard arealplan as fremmer på vegne av Heiane AS planforslag for området Heiane i Åsane bydel. Planområdet utgjør ca. 4,1 daa og ligger sentralt i Åsane, nord for krysset Åsamyrane - Heiane. Planområde sett fra sør. Oversiktskart PLANOMRÅDET IKEA E39 Nyborg Liavatnet E39 Planforslaget viser rivning av 2 eksisterende eneboliger med tilhørende garasjer og utbygging av 3 nye bygningsvolumer med to etasjer, totalt 12 boenheter. Planforslaget legger opp til en utbygging som kombinerer tomannsboliger og leiligheter fordelt på tre bygninger med en samlet BRA på 58 %. I sørøst foreslås det 8 leiligheter i ett bygg på to etasjer, pluss garasje og sykkelparkering under bakken. I nord foreslås det 4 boliger fordelt på 2 tomannsboliger. For utfyllende opplysning til uttalelser og merknader vises det til forslagsstillers planbeskrivelse, se vedlegg C. Side 1 av 10

2 Planområdet med ny bebyggelse, sett mot nordøst: Plankart: Innkomne merknader og uttalelser til offentlig ettersyn Planforslaget lå ute til offentlig ettersyn i tidsrommet Det kom inn 4 private merknader og 5 uttalelser fra høringsinstanser. Merknadene og uttalelsene er oppsummert og kommentert av plankonsulenten. Se vedlegg. Dette materialet er gjennomgått av fagetaten og vurderes som dekkende. I uttalelsene og merknadene blir det i hovedtrekk pekt på følgende: Nye bygninger oppfattes som for store til områdestrukturen. De vil ta sol forringe eiendommene. De store bygningsvolumene vil gi støyresonans på de eksisterende boligene. Dette vil medføre mye støy på det som tidligere var en stille side for støy fra motorveien. Det kreves erstatning for verdiforringelsen av de eksisterende boligene. Det henvises til Fagetatens vurdering for fagetatens synspunkt på aktuelle tema. Side 2 av 10

3 Endringer etter offentlig ettersyn Endringene som er foretatt etter offentlig ettersyn: Byggehøyde for BBB og BKS er redusert med 1 meter. Noen mindre endringer i planbestemmelsene. Alt planmateriale er oppdatert i henhold til endringene. Endret planforslag. Nytt fagnotat. Fagnotat til 2.gangsbehandling ble første gang oversendt fra fagetaten til Byrådsavdeling for byutvikling den Etter dette har det vært en del møteaktivitet mellom byrådsavdelingen og forslagstiller / plankonsulent. Den mottar fagetaten beskjed fra Ard Arealplan as om at saken trekkes fra byrådsbehandling for ny behandling hos fagetaten. Den mottar vi nytt planforslag. Endringen består i at internvei er flyttet, ett bygg er flyttet, samt reduksjon fra 13 til 12 boenheter. Det nye planforslaget har vært på begrenset høring fra til Den mottar fagetaten de siste dokumenter i saken. Merknader til begrenset høring: Bygg på BSF1 må flyttes da det i betydelig grad vil skygge for ettermiddags- og kveldsol for Heiane 31 og 33. BFS1 bør utgå i sin helhet da det er en ruvende bygningsmasse som vil begrense solforhold og gi støyrefleksjoner for Heiane 31 og 33. Den planlagte veien vil bli trafikkfarlig med begrunnelse i at 90 graders kryss i Heiane vil bli et potensielt ulykkesområde. Det fremkommer ikke hvordan skjæring langs eiendommen skal sikres med mur og gjerde, og dette må det stilles tydelige krav til. Videre etterlyses det en tiltaksplan for sprenging tett på eiendommen, og krav til estetikken av veiskjæringen. Endringer etter begrenset høring av nytt planforslag til 2.gangsbehandling. Endringene som er foretatt i forbindelse med nytt planforslag til 2.gangsbehandling: Veitraseen gjennom planområdet er flyttet mot vest i tråd med fagetatens anbefaling. Felles uteområdet er flyttet fra nordøst i planområdet til en sentral plass mellom boligene. Antallet boenheter er redusert fra 13 til 12. Barnetråkket er ivaretatt gjennom planområdet som o_gt. Noen mindre endringer i planbestemmelsene. Alt planmateriale er oppdatert i henhold til endringene. Fagetatens vurdering Generelt Fagetaten slutter seg i utgangspunktet til hovedformålet bolig. Plangrepet anbefales og mottatte planmaterialet er tilfredsstillende for ny 2.gangsbehandling og forslag til vedtak. Tema utover de tema som er behandlet nedenfor anses som tilfredsstillende løst og belyst. For opplysninger om disse tema henvises til forslagsstillers planbeskrivelse og vedlegg. Planforslaget virkning på naboer: Naboer i Heiane 31 og 33 har påpekt at planforslaget vil være til stor ulempe for dem ved at det plasseres bygninger som vil ta sol, gi innsyn og skape støyresonans. I tillegg mener naboene at det må ytes erstatning for det verditapet eiendommene får som følge av Side 3 av 10

4 planforslaget. Vi har bedt forslagstiller om å illustrere hvilke konsekvens dette får for nabo i Heiane 31 og 33. Nye bygg vil komme vest-sørvest for Heiane 31 og sør for Heiane 33. Her er noen illustrasjoner som viser konsekvenser for naboer i Heiane 31 og 33. Her vises eksisterende situasjon for Heiane 31. Rød pil viser synsretning. Her vises ny situasjon for Heiane 31. Rød pil viser synsretning vest-sørvest Her er det i dag mye busker og trær som tar mer lys og sol enn det nye bygget. Her vises eksisterende situasjon for Heiane 31. Rød pil viser synsretning sørvest Side 4 av 10

5 Her vises ny situasjon for Heiane 31. Rød pil viser synsretning sørvest Her er det i dag mye busker og trær som tar mer lys og sol enn det nye bygget. Eksisterende situasjon sett fra Heiane 33. Eksisterende situasjon sett fra Heiane 33 Av disse perspektivene ser vi at planforslaget vil gi innsyn og gi noe redusert sol på noen årstider. Det er også beregnet at det kan gi noe mer støy på uteområdene til Heiane 31 og 33, fra 0 1 dba. Støyen vil ikke overstige 55 dba der det blir mer støy som følge av planforslaget. Soldiagrammer viser at det er lite sol som forsvinner som følge av den nye bebyggelsen. Byggehøyden er også noe nedjustert for å ta hensyn til disse naboene. Vi har derfor konkludert med at den ulempen som påføres naboene i Heiane 31 og 33 er påregnelig og forsvarlig. Side 5 av 10

6 Det positive for naboene er at avkjørsel, adkomst og renovasjon for boligene blir vesentlig forbedret. Utnyttelsesgrad og byggehøyder Planområdet er i gjeldende overordnet plan (KDP Åsane sentrale deler ) vist som boligområde. I gjeldende KPA er området avsatt til bebyggelse og anlegg. Planforslaget angir maksimal % BRA til 1708 m 2 og byggehøyder angis på kote 109 til 110 for de ulike feltene, samt at reguleringsbestemmelsene maksimalt tillater 2 etasjer. Maksimal byggehøyde oppgis i planbeskrivelsen til henholdsvis 8 meter for BKS / BFS, og 11 meter for BBB inklusive parkeringskjeller under bakken. Byggehøydene er redusert noe fra eksisterende bygg. Planforslaget gir en samlet % BRA på 58 %. Dette er innenfor gjeldende krav i KPA på 60 %. Det legges i planforslaget til rette for 2 tomannsboliger og en blokk med til sammen 12 boliger, noe som utløser et arealkrav (felles uteoppholdsareal) på 440 m² (jf. pkt. 10 A i bestemmelsene til KPA). Planforslaget viser 829 m² felles areal som oppfyller kvalitetskravene i bestemmelsene til KPA (jf. pkt. 10 B). Rådet for byforming og arkitektur har uttalt at de illustrerte volumer er svært vellykket. Vi slutter seg til denne vurderingen og vurderer tiltaket til å være i tråd med overordnet plannivå og generelle kvalitetskrav. Støyforhold. Planområdet ligger i et støyutsatt område hvor støykart viser gul støysone. Det er utarbeidet flere støyvurderinger som har vist for mye støy på utearealer. Siste støyvurdering viser at støysituasjonen er i henhold til T Vi legger derfor til grunn at støy er i tilstrekkelig ivaretatt. Det er også utarbeidet en egen støyvurdering for endring av støyforhold mot naboer som følge av mulig resonansstøy fra de nye bygningene. Beregningen viser at det kan gi noe mer støy på uteområdene til Heiane 31 og 33, fra 0 1 dba. Støyen vil ikke overstige 55 dba der det blir mer støy som følge av planforslaget. Støyrapporten konkluderer med at dette ikke vil hørbart for eiendommene dette gjelder. Støykartet her viser støy på yttervegg 1.etg. Side 6 av 10

7 Trafikk, adkomst Planforslaget forutsetter sanering av gjeldende avkjørsel til området og etablering av ny lenger nord, gjennom gnr/bnr. 191/31 (se bilde under). Ny avkjørsel etableres ette gjeldende krav og er en klar forbedring av dagens avkjørsel. Planområdet har god kollektivdekning gjennom høy frekvens på bussavganger i Liavegen (ca meter unna planområdet). Åsane kollektivterminal er imidlertid ca. 2 km unna. Ny avkjørsel. Illustrasjonsplan. Bildet viser dagens avkjøring. Ny avkjøring ved den røde bilen. Fagetaten vurderer den nye avkjørselen fra Heiane som bedre enn den eksisterende og anbefaler foreslått veiløsning. Ny veiløsningen gjennom planområdet er i tråd med fagetatens tidligere anbefaling. Parkeringsanlegg Parkering er løst ved å legge parkeringskjeller under bakken. Det er lagt opp til at alle boliger i planområdet skal parkere i kjelleren. Det tillates ikke parkering på bakken. Dette er tatt inn i planbestemmelsene. All sykkelparkering er ivaretatt i garasjeanlegget. I planbestemmelsene er det lagt opp til parkeringsdekning på maks 1,4 plasser pr. 100m² og ikke færre enn 1 plass pr boenhet. Det er satt av nok areal til parkering for biler og sykler i garasjen. Uteoppholdsarealer og lekeplass (f_blk) Side 7 av 10

8 Privat uteoppholdsareal sikres gjennom bestemmelsene, henholdsvis 150 m2 for BFS1 og 7 m2 for BBB pr. boenhet. Private uteoppholdsareal for BFS1 og BBB vurderes som tilstrekkelig og med gode kvaliteter slik det er fremstilt i planforslaget. Uteoppholdsareal er illustrert ved flere tidspunkt og viser gode solforhold. Også ved vårjevndøgn kl. 15 og tilfredsstiller kommuneplanens krav til sol på utearealer: «sol på minst halvparten av arealet ved vårjevndøgn». Det er enn tilstrekkelig med areal. Støy på utearealene er beregnet til å være under 55 dba Utearealene ligger godt synlig fra boligene og er skjermet for støy og trafikk. Se planbeskrivelsens pkt Universell tilgjengelighet Planforslaget har ingen redegjørelse eller bestemmelser om universell utforming. Dette har vært bedt om og diskutert i planprosessen. Vi ser at dette likevel ikke er kommet med og foreslår lagt til en planbestemmelse om krav til dokumentasjon om universell utforming av bygninger og uteareal ved søknad om byggetillatelse. Grønnstruktur/ barns interesser Det er registrert barnetråkk over eiendommen og til friområdet øst for planområdet. Barnetråkket erstattes av offentlig turvei fra Heiane og helt bort til friområdet øst for planområdet. Barnetråkket brukes av elever ved Kyrkjekrinsen skole. Bruksretten for allmenheten er ikke sikret i planbestemmelsene. Det foreslås derfor lagt inn en bestemmelse som sikrer dette. Det stilles ikke krav til universell utforming av o_gt. Rekkefølgekrav Det er laget rekkefølgekrav for å ivareta bl.a. sikkerhet i bruk m.m. Dette er tilfredsstillende. Se planbestemmelsene. Forholdet til forslag til ny KPA. I forslag til ny KPA er planområdet avsatt til fortettingssone 2. Planforslaget er ikke i strid med forslag til ny KPA Konklusjon Formålet med boliger i planforslaget anbefales. Planlagt avkjørsel er en forbedring fra dagens situasjon. Fagetaten er positiv til valgte plangrep og arkitektur. Planforslaget anbefales slik det foreligger med endringer i planbestemmelsene om universell utforming og definisjon på ferdigstillelse av o_gt. Side 8 av 10

9 Forslag til vedtak: 1. I medhold av plan- og bygningslovens 12-12, jf. samme lovs 12-11, vedtas følgende forslag til detaljregulering: Åsane, gnr. 191, bnr. 19, 20 mfl., Heiane, Reguleringsplan, Arealplan-ID , vist på plankart sist datert Tilhørende reguleringsbestemmelser datert/revidert Med følgende endringer: (Tillegg og endringer i kursiv) Krav til universell tilgjengelighet. Det tilføyes en planbestemmelse med følgende tekst: 2.8 Universell tilgjengelighet. Ved søknad om byggetillatelse skal det dokumenteres at kravene til universell utforming og tilgjengelighet er ivaretatt. Krav til o_gt Tillegg til 3.3 Turvei o_gt skal være ferdigstilt: Med ferdigstilt menes gruset gangvei uten hindringer. Før kunngjøring må reguleringsbestemmelser rettes i samsvar med bystyrets vedtak. Begrunnelsen fremgår av saksutredningen ovenfor. PLAN- OG BYGNINGSETATEN Petter Wiberg - avdelingssjef Mette Svanes - etatsdirektør Brevet er elektronisk signert og har derfor ingen underskrift. Vedlegg Type Dato Dok.nr. filid. A Plankart B Reguleringsbestemmelser C Forslagstillers planbeskrivelse D Illustrasjonsplan E VA rammeplan F Oversiktsperspektiv (sist endret) Side 9 av 10

10 G Snitt F og G (sist endret) H Sol og skygge jevndøgn (sist endret) I Sol og skygge 20.mai (sist endret) J Sol og skygge sommersolverv (sist endret) K Støyvurdering (sist revidert) L Støyvurdering nytt plangrep M Kulturminnedokumentasjon N Merknadsskjema off. ettersyn O Merknadsskjema begrenset høring Fullstendig dokumentoversikt og saksgang, se snr Side 10 av 10