Figur 1: Oversiktsbilde og skråfoto

Transkript

1 BERGEN KOMMUNE Byutvikling/Plan- og bygningsetaten Fagnotat Til: Byrådsavdeling for byutvikling Fra: Plan- og bygningsetaten Dato: Saksnr.: /50 Emnekode: ESARK 5120 Saksbeh.: OPLO Årstad, Gnr. 162, Bnr. 75 mfl., Villa Fredheim, Reguleringsplan. Arealplan-ID , FAGNOTAT 2. GANGS BEHANDLING Kort om planforslaget Arkoconsult AS fremmer på vegne av Sentraltind AS planforslag for Villa Fredheim i Klaus Hanssens vei i Årstad bydel. Planområdet utgjør ca. 2,8 dekar. Figur 1: Oversiktsbilde og skråfoto Formålet med planforslaget er å regulere eksisterende bygg, Villa Fredheim, til boligformål, med tilhørende nødvendig infrastruktur og uteoppholdsareal. I kommuneplanens arealdel (KPA 2010) er planområdet vist som sentrumsformål. I kommunedelplan Store Lungegårdsvann, planid , er Villa Fredheim vist med formål offentlig bygning. I dag er det kontor- og næringsvirksomhet i bygget. Til oppstart av planarbeidet ble det gjort en mulighetsstudie hvor det ble foreslått å etablere et nybygg vest for Villa Fredheim. På bakgrunn av tilbakemeldingene etter kunngjøring om oppstart, gikk forslagsstiller bort fra forslaget om et nybygg og valgte å kun omregulere villaen til boligformål. I foreliggende planforslag er det lagt til rette for å etablere 8 boenheter innenfor eksisterende bebyggelse. Villa Fredheim anses som bevaringsverdig og er i plankart regulert med juridisk linje som sikrer at bygget skal bevares. Eksisterende bebyggelse skal videreføres slik den står i dag, med maksimal byggehøyde kote + 22 meter og utnyttelsesgrad %-BRA = 65%. Side 1 av 8

2 For utfyllende opplysninger vises til vedleggene (materiale utarbeidet av forslagsstiller). Materialet er gjennomgått av fagetaten og anses som dekkende. Innkomne merknader og uttalelser ved offentlig ettersyn Planforslaget lå ute til offentlig ettersyn i tidsrommet Det kom inn1 privat merknad og 9 uttalelser fra høringsinstanser. Merknadene og uttalelsene er oppsummert og kommentert av plankonsulenten i vedlegg D. Dette materialet er gjennomgått av fagetaten og vurderes som dekkende. I uttalelsene og merknadene blir det i hovedtrekk pekt på følgende: Parkeringsdekning bør reduseres. Areal som frigjøres på grunn av redusert parkeringsdekning omgjøres til felles uteoppholdsareal. Blågrønn faktor anbefales for å sikre kvaliteter ved uteoppholdsareal. Det bør sikres minimum faktor på 0,5. Det kan vurderes bruk av permeable flater i stedet for faste dekker, innføre regnbed, prioritere grønne områder forbundet med naturlige grunnforhold, eller plante små trær lang nordsiden av bygget. Renovasjonsløsning må endres. BIR kan akseptere avfallsløsning illustrert i revidert illustrasjonsplan. Avfallsplass er da lagt inn langs fortau i Klaus Hanssens vei. Tilpasninger til naboeiendom med supplerende bestemmelser. Rettigheter tilknyttet naboeiendommer må sikres i reguleringsbestemmelsene. Det henvises til Fagetatens vurdering for våre synspunkt på aktuelle tema. Endringer etter offentlig ettersyn Endringene som er foretatt etter offentlig ettersyn, fremgår av vedlegg D. Alt planmateriale er oppdatert i henhold til endringene. Kort oppsummert innebærer endringene Det er innarbeidet henteplass for avfall i plankart. Reguleringsbestemmelsene er supplert for å samsvare med endringer i plankartet. Minimumsfaktor for BGF er sikret i forslag til reguleringsbestemmelsene, og BGF-matrisen er lagt inn som et retningsgivende dokument i reguleringsbestemmelsene Plankart og reguleringsbestemmelsene er supplert for å imøtekomme merknader fra nabo. Endringene er oppsummert i merknadsskjema. Fagetatens vurdering Fagetaten har vurdert alle aktuelle tema, men nedenfor følger kun kommentarer til de aktuelle hovedproblemstillingene i saken. I tillegg kommenteres forholdet til barn og unges interesser, universell utforming og naturmangfoldloven. For opplysninger om øvrige tema henvises til forslagsstillers planbeskrivelse (vedlegg C). Side 2 av 8

3 Bevaring kulturmiljø kulturminnet Villa Fredheim Villa Fredheim er av Byantikvaren definert som verneverdig og er i plankartet foreslått omfattet av juridisk linje som sikrer at eksisterende bygg skal bevares. I kulturminnedokumentasjonen konkluderes det med at bygget har en spesiell kulturhistorisk og arkitektonisk kvalitet som gjennom planarbeidet bør bevares og ivaretas. Det er ikke foreslått å gjøre endringer i byggehøyde eller utnyttelsesgrad. Eksisterende bebyggelse innenfor planområdet foreslås renovert og tilrettelagt for 8 boenheter. I underveismøtet ble det anbefalt å ha tett dialog med Byantikvaren og Bergen brannvesen. Dette for å avklare hvorvidt det er nødvendig å gjøre endringer på fasade for å sikre tilstrekkelig rømningsmulighet ved brann og eventuelt andre endringer som kan forringe verneverdien til bygget. Det er sikret i forslag til reguleringsbestemmelser at fasader og eksteriør i eksisterende bygg skal beholdes i sin helhet med dagens arkitektoniske utforming, kvalitet og materialbruk, samt at eventuelle innfellbare rømningsstiger skal males i samme farge som kledning, jamfør 1.6. Fagetaten har ingen innvendinger til etablering av bolig i eksisterende bebyggelse Villa Fredheim og anser hensyn til kulturminneinteressen å være ivaretatt. Uteoppholdsareal Figur 2: Villa Fredheim sett fra vest I KPA 2010 er det stilt krav om 15 m 2 felles uteoppholdsareal og 7 m 2 privat uteoppholdsareal per boenhet. I foreliggende planforslag har forslagsstiller åpnet for 350 m 2 felles uteoppholdsareal fordelt mellom 8 boenheter i Villa Fredheim. Felles uteoppholdsareal tilfredsstiller ikke kravene til solforhold gitt i KPA 2010, der minst halvparten av arealet skal ha sol klokken 15 ved vårjevndøgn. Dette på grunn av planområdets beliggenhet i landskapet. I underveismøtet ble det stilt spørsmål ved hvordan forslagsstiller skal løse mangel på uteoppholdsareal med sol klokken 15 vårjevndøgn. Fagetaten anbefalte forslagsstiller å rette større oppmerksomhet mot å oppnå særs gode kvaliteter på uteoppholdsarealene. Det ble foreslått å benytte Blågrønn faktor (BGF) som et verktøy for å karaktersette kvalitetene ved det foreslåtte uteoppholdsarealet og for å kompensere for manglende solforhold. Side 3 av 8

4 Figur 3: Utsnitt av Blågrønn faktor illustrasjon, vedlegg M Forslagsstiller har fulgt fagetatens anbefaling. Ut fra illustrasjonen med BGF matrisen har forslagsstiller oppnådd BGF 0,6 innenfor planområdet, se figur 3. Minimumsfaktor for BGF er sikret i forslag til reguleringsbestemmelsene, og BGF-matrisen er lagt inn som et retningsgivende dokument i reguleringsbestemmelsene. Som en konsekvens av verneinteressene er det i forslag til reguleringsbestemmelser sikret at det ikke skal gjøres endringer i fasade, hvilket innebærer at kun to boenheter får privat uteoppholdsareal i form av balkong. Dette medfører at de resterende seks boenhetene ikke vil få privat uteoppholdsareal. Fagetaten anser likevel foreslått løsning som akseptabel, da felles uteoppholdsareal er sikret en viss kvalitet blant annet ved bruk av blågrønn faktor. Det er videre sikret i reguleringsbestemmelsene at felles uteoppholdsareal skal møbleres slik at det blir brukervennlig for beboerne. Etter fagetatens vurdering bør deler av foreslått parkeringsareal tas bort og erstattes med uteoppholdsareal. En slik endring vil bidra til å oppnå et større uteoppholdsareal på vestsiden av Villa Fredheim hvor det er mest sol. Det vil også bidra til ytterligere arealer med vegetasjon som vil ha positiv effekt for overvannshåndtering. Se også avsnitt Parkering. Parkering I henhold til gjeldende KPA 2010 er planområdet innenfor sentrumsformål S8, hvilket innebærer at kravet til parkeringsdekning (P2) er 1,2-1,4 parkeringsplasser for bil og 2 sykkelplasser per 100 m 2 BRA bolig. I forslag til reguleringsbestemmelser er parkeringsdekningen for bil forslått å være 1 parkeringsplass per 100 m 2 bolig, og det foreslås å åpne opp for at parkering kan etableres med tak/carport, se figur 4. Parkeringsdekningen for sykkel er foreslått til 2 plasser per boenhet. Sykkelparkering skal være under tak, og det skal settes av plass for rengjøring av sykkel. I forslag til bestemmelser åpnes det for etablering av til sammen 7 parkeringsplasser for bil og 16 plasser for sykkel, fordelt på 8 boenheter. Det har blitt anbefalt, i underveismøte og gjennom offentlig ettersyn, å redusere antall parkeringsplasser for bil og heller fokusere på å oppnå ytterligere uteoppholdsareal med kvalitet. Side 4 av 8

5 Figur 4: 3D illustrasjon av planområdet. Parkering for bil er løst under tak Planområdet er lokalisert forholdsvis nært Danmarksplass og Florida hvor det er bybanestopp. Det er også kort avstand til busstopp langs Møllendalsveien og til gangveger som går langs Store Lungegårdsvannet. Foreslått parkeringsdekning bør reduseres. Lavere parkeringsdekning bygger opp under Gåbyen Bergen og intensjonene gitt i kommuneplanens samfunnsdel. Det er et overordnede politisk signal om å redusere parkeringsdekningen i sentrumsnære områder. Etter fagetatens vurdering bør parkeringsdekningen reduseres til maksimalt 0,6 parkeringsplasser for bil per 100 m 2 bolig. En slik reduksjon i parkeringsdekning vil redusere antall parkeringsplasser til 4 plasser for bil. Det anbefales å ta bort parkeringsplasser i SPA2, da det er dette arealet som er mest solrikt ved vårjevndøgn klokken 15. Redusert areal til parkering vil frigjøre ytterligere areal til uteoppholdsareal på vestsiden av Villa Fredheim. Videre anbefales det at bestemmelse suppleres med at parkering for bil som løses under tak, skal gjennomføres på en estetisk tiltalende måte som underordner seg til verneverdige interessene knyttet til Villa Fredheim. Støy Ut fra kartlegging av støy i KPA 2010 er Møllendalsveien registrert med rød støysone. Næringsbygget i nord skjermer imidlertid planområdet for den registrerte trafikkstøyen. Planområdet er i stor grad innenfor grønn støysone. Forslagsstiller har imidlertid dokumentert at nord-østre del av planområdet har støyverdier på mellom 55 db og 65 db. Deler av støyutsatt areal var til offentlig ettersyn regnet som en del av uteoppholdsarealet. I etterkant av offentlig ettersyn er de støyutsatte arealene ikke lenger satt av til uteoppholdsareal. Arealet er nå heller foreslått som en grønn skjerm mellom offentlig veg og uteoppholdsarealet. Fagetaten anser foreslått løsning som tilfredsstillende. Renovasjon I foreliggende planforslag er det foreslått å plassere avfallsbeholdere i BKT. Forslagsstiller har vært i dialog med Bergen interkommunale renovasjonsselskap (BIR) om hvilke løsninger som egner seg for planområdet. Det kommer frem av planbeskrivelsen at slik vegen er utformet i dag, vil det ikke være mulig for renovasjonskjøretøy å kjøre inn på plassen for å tømme avfallsbeholderne, se figur 5. Side 5 av 8

6 Figur 5: Sporingskurve for renovasjonskjøretøy som illustrerer utfordrende snumuligheter. Forslagsstiller har i samråd med BIR gått bort fra vist løsning. På bakgrunn av forannevnte er det lagt opp til at renovasjonskjøretøy skal stå langs offentlig vei Klaus Hanssens vei når avfall skal hentes, se figur 6. Stopp i offentlig veg ved tømming av avfall er slik det gjøres ellers i Klaus Hanssens vei. Renovasjonsløsning er sikret i plankart og i forslag til reguleringsbestemmelser. Fagetaten slutter seg til foreslått renovasjonsløsning. Energi Planområdet ligger innenfor konsesjonsområdet for fjernvarme. BKK skriver i sin uttalelse til oppstart av planarbeid at det ikke er planer om å bygge fjernvarmenett til planområdet. Det er i forslag til reguleringsbestemmelser sikret at det skal prioriteres bruk av alternative og fornybare energikilder. Det er i planbeskrivelsen foreslått at oppvarming løses ved bruk av varmepumpe. Fagetaten har ingen kommentar ut over dette. Naturmangfold og grønnstruktur Figur 6: Stoppeplass og hentepunkt for renovasjon Planområdet er i stor grad bebygd. Tiltak som følger av planforslaget, vurderes ikke å komme i konflikt med grønne interesser. Det er i temakart «Grønt kart» og Grønt atlas ikke registrert data eller funn som berører planområdet. Planområdet inneholder heller ikke arter eller naturtyper som er «rødlistet». De foreslåtte tiltak vurderes ikke å være i konflikt med interessene Naturmangfoldloven er ment å ivareta. Side 6 av 8

7 Universell utforming Prinsippet om universell utforming skal ivaretas i planleggingen og kravene til det enkelte byggetiltak skal gjelde, jf. plan- og bygningsloven. Det skal ikke gjøres store endringer i fasade på grunn av vernehensyn, hvilket innebærer at det ikke vil være mulig å oppnå universell utforming i alle boenhetene. Det er sikret i forslag til reguleringsbestemmelser at halvparten av boenhetene skal ha trinnfri tilkomst, samt at universell utforming legges til grunn for uteoppholdsareal og tilkomst til arealet. Barn og unge interesser Planområdet er i all hovedsak bebygd og blir ikke benyttet som leke- eller oppholdsareal for barn og unge. Det er sikret i forslag til reguleringsbestemmelser at felles uteoppholdsareal skal ha minimum 2 lekeapparat og 2 benker, samt at uteoppholdsareal skal ha kvaliteter. I skolebruksplanen for går det frem at Årstad bydel har flere skoler som ser ut til å få store kapasitetsutfordringer i årene framover. Det kan på sikt bli en utfordring å skaffe til veie nok skolekapasitet i bydelen. I barnehagebruksplan for kommer det frem at det ikke oppnås bydelsvis barnehagedekning i Årstad bydel i Per desember 2015 var dekningsgraden i Årstad bydel på 83 %. Det er forventet en økning i antall barn i Årstad bydel frem til Tiltaket som vil følge av dette planforslaget vil imidlertid ha en mindre innvirkning på denne økningen. Konklusjon Fagetaten slutter seg i utgangspunktet til hovedformålet bolig i eksisterende bebyggelse og hovedgrepet i planforslaget. Fagetaten har imidlertid noen merknader. Hovedsakelig gjelder dette følgende forhold: Parkeringsdekning for bil må reduseres til 0,6 plasser per 100m 2 bolig. Deler av parkeringsarealet i SPA2 omgjøres til uteoppholdsareal. Ny bestemmelse: Parkering for bil som løses under tak, skal gjennomføres på en estetisk tiltalende måte som underordner seg til verneverdige interessene knyttet til Villa Fredheim. Forslaget til reguleringsplan anbefales vedtatt med overnevnte endringer. Side 7 av 8

8 Anbefalt forslag fra fagetaten: I medhold av plan- og bygningslovens 12-12, jf. samme lovs 12-11, vedtas følgende forslag til detaljregulering: Årstad, Gnr. 162, Bnr. 75 mfl., Villa Fredheim, Reguleringsplan, Arealplan-ID , vist på plankart sist datert Tilhørende reguleringsbestemmelser datert/revidert med følgende endringer: - Parkeringsdekning for bil må reduseres til 0,6 plasser per 100m 2 bolig. - Deler av parkering SPA2 omgjøres til uteoppholdsareal. - Supplere bestemmelse 5.1.4: Parkering for bil som løses under tak, skal gjennomføres på en estetisk tiltalende måte som underordner seg til verneverdige interessene ved Villa Fredheim. Planmateriale må være i samsvar med bystyrets vedtak før kunngjøring. PLAN- OG BYGNINGSETATEN Petter Wiberg - avdelingssjef Mette Svanes - etatsdirektør Brevet er elektronisk signert og har derfor ingen underskrift. Vedlegg: Dokument Dato A Plankart B Reguleringsbestemmelser C Planbeskrivelse D Merknadsskjema E Merknadskart F Illustrasjonsplan G Snitt og oppriss H 3D illustrasjon I Sol og skyggeillustrasjoner J Kulturminnedokumentasjon K VA-rammeplan, m/vedlegg L Støytest, kart M Blågrønn faktor N Planløsning Fullstendig dokumentoversikt og saksgang, se snr Side 8 av 8