Fana, Gnr. 40, bnr. 378, Stølsflaten, Reguleringsplan Arealplan-ID FORSLAG TIL DETALJREGULERING, OFFENTLIG ETTERSYN

Transkript

1 BERGEN KOMMUNE Byutvikling/Plan- og bygningsetaten Fagnotat REGULERINGSFORSLAG TIL Saksnr.: /32 OFFENTLIG ETTERSYN Emnekode: ESARK 5120 Saksbeh.: STIL Dato: Fana, Gnr. 40, bnr. 378, Stølsflaten, Reguleringsplan Arealplan-ID FORSLAG TIL DETALJREGULERING, OFFENTLIG ETTERSYN Kort om planforslaget Arkitektkontoret Nord AS fremmer på vegne av Bergen Prosjektutvikling AS et planforslag for et område sentralt på Skjold, i Fana bydel. Planområdet er ca. 2,6 daa. Planforslaget gjelder forslag til oppføring av boligblokk med 11 boenheter på gnr.40 bnr.378, Hjortevegen 3. Boligblokken planlegges med 3 etasjer, hvorav 3.etasje er trukket noe inn. Utnyttelsesgraden er satt til 140 % - BRA. Eksisterende enebolig fra 1970 med garasje/uthus foreslås revet. Planforslaget omfatter adkomstveg til Sætervegen, samt omlegging av kryss i Bjørnevegen. Eksisterende avkjørsel ut i Hjortevegen skal stenges. Planforslagets målsetting er å realisere et godt botilbud i et ettertraktet område, med nærhet til bybanestopp på Skjold. Strøkskarakteren preges av villabebyggelse med store hager, det vil si frittliggende ene- og tomannsboliger. Der er samtidig et visst innslag av lavblokker blant den omkringliggende bebyggelsen. Vest for planområdet, på bnr.211, er det nyere blokkbebyggelse med 4 etasjer og TU 125 %. Nord-vest for planområdet finnes et lite forretningsbygg, med en matbutikk og frisør. Tomten er i hovedsak flat, men utgjør et platå med høyde på ca. 3 meter over Hjortevegen og er avgrenset med en fjellskrent mot vegen. Tomten har sydvendt beliggenhet med gode solforhold. Det ble varslet oppstart med annonse i BT, den , med merknadsfrist Grunneiere og naboer, samt offentlige høringsinstanser ble varslet direkte i brev. Side 1 av 6

2 På grunn av omlegging av avkjørsel til Sætervegen må det gjøres oppgraderinger i henhold til Statens Vegvesens håndbok N100 på krysset mellom de kommunale veiene, Bjørnevegen og Sætervegen. For å oppnå disse målene måtte planavgrensningen utvides noe. Justeringer er i henhold til uttalelse fra trafikketaten, jf. merknadsskjema (vedlegg D). Figur 1Varslet planavgrensning t.v. Utvidet plangrense t.h. Planstatus Planområdet er i kommuneplanens arealdel (KPA 2010) avsatt til bebyggelse og anlegg og grenser mot senterområde S20. Tomten er uregulert. Planforslaget grenser opp mot eksisterende reguleringsplan for gnr.40 bnr.211 (planid: ), vedtatt i 2005, og overlapper delvis denne på grunn av et mindre avvik mellom plankart og planlagt tilkomstvei. Planutkastet griper også delvis inn i pågående reguleringsplanen for Fanavegen (planid: ). Figur 2 Planområdet, vist med blått omriss, vist opp mot kommuneplan t.v., og tilgrensende reguleringsplan t.h. (planid: ). For utfyllende opplysninger om planområdet, planforslaget, konsekvenser av planforslaget samt oppsummering og kommentarer til uttalelser og merknader vises til forslagsstillers planbeskrivelse, vedlegg C. Side 2 av 6

3 Fagetatens kommentarer Fagetaten har ingen merknader til planprosessen så langt og vurderer det mottatte planmaterialet til å ha tilfredsstillende kvalitet for å sendes på høring og legges ut til offentlig ettersyn. Fagetaten slutter seg i utgangspunktet til hovedformålet bolig og hovedgrepet i planforslaget. Nedenfor følger fagetatens kommentarer til sakens mest sentrale/aktuelle problemstillinger. Øvrige aktuelle tema anser fagetaten som tilfredsstillende løst og belyst. For opplysninger om disse tema henvises til forslagsstillers planbeskrivelse (vedlegg C). Hovedformål Planområdets lokalisering, med 350 meters gangavstand til bybanestoppet på Skjold, tilsier at det vil være i tråd med overordnet planverk å fortette med flere boenheter på stedet. Som nevnt innledningsvis består omkringliggende bebyggelse hovedsakelig av eneboliger og tomannsboliger, med store private hager. Fagetaten anser det som positivt at det i planforslaget legges til rette for leilighetsbygg som bidrar til å øke variasjonen i boligtilbudet på stedet. Kommuneplanens samfunnsdel peker på tilrettelegging gjennom planleggingen for en variert boligstruktur som inkluderer alle aldersgrupper, innbyggere med ulik bakgrunn og funksjonsnivå som en sentral målsetning. Utnyttelsesgrad, byggehøyde, og utforming Det legges i planforslaget opp til en utnyttelsesgrad på 140 % -BRA. I kommuneplanens arealdel er maksimal utnyttelsesgrad for boligbebyggelse i utgangspunktet satt til % - BRA = 60 %. I KPA 2010 åpnes det for en differensiert utnyttelsesgrad mellom 60 og 200 % langs de store kollektivårene. Planforslaget grenser opp mot senterområde S20 og ligger ca. 350 meter unna bybanestoppet på Skjold. Av den grunn er det ønskelig å åpne opp for å vurdere en høyere utnyttelsesgrad enn 60 % - BRA her. Eksisterende bebyggelse på eiendommen i dag, som består av et hus med garasje/uthus, foreslås revet. Forslagsstiller ønsker å oppføre en blokkbebyggelse med 11 boenheter, og bilparkering i kjelleretasjen. Blokkbebyggelsen foreslås med 3 etasjer, hvorav 3.etasje er noe inntrukket. Bygget vil få en byggehøyde på ca. 10 meter fra planert terreng. Lokaliteten er del av ønsket fortettingsområde, noe som nødvendigvis medfører at nye bygningsformater vil bryte med småhusarkitekturen som preger området i dag. Slik fagetaten vurderer foreslått volum, så kan det harmonere greit både med overordnet planverk og tiltak som følger av andre tilsvarende planprosesser i nabolaget hvor boligfortetting er tema. Figur 3 Foreslått bebyggelse, sett fra sør (vedlegg F). Side 3 av 6

4 Planforslaget tar hensyn til fremtidig utvidelse av Hjortevegen for plass til gang- og sykkelvei. Avstand fra byggegrense til fremtidig gang- og sykkelvei er på 2 meter. Det skal etableres en gjennomgående gangforbindelse fra Hjortevegen til Sætervegen. Trafikkløsninger Planområdet har i dag adkomstvei fra Hjortevegen som er en to-felts vei med fortau på begge sider. Av hensyn til trafikketatens fremtidsplaner for gang- og sykkelvei langs Hjortevegen får planområdet ny tilkomst via privat vei, Sætervegen, som fører frem til Sætervegen 12B og 12C. I følge forslagsstiller har eiendommen gnr.40 bnr.378 dokumentert veirett. Den private delen av Sætervegen har avkjøring ut i den kommunale delen av Sætervegen, og Bjørnevegen, som begge har en fartsgrense på 30 km/t. Eksisterende avkjørsel fra Hjortevegen skal stenges. Tiltaket som følger av planforslaget vil medføre noe mer trafikk i tilkomstveien. Veinettet for øvrig i området, med unntak av Sætervegen, har 2 kjørefelt og fortau. Krysset mot Bjørnevegen får endret utførelse i henhold til uttalelse fra trafikketaten (nå bymiljøetaten). I den forbindelse vil fortau mot Sætervegen bli endret, samtidig som krysset mot Bjørnevegen blir tilnærmet rettvinklet, og frisiktlinjer vil delvis overlappe planen mot Fanavegen. Sætervegen får utbedret veibredde til 5,5 meter frem til privat avkjørsel til Sætervegen 12. Parkering Det er en overordnet målsetting å begrense behovet for privatbiler nær hovedårene for kollektivtransport. Planområdet ligger ca. 350 meter fra bybanestopp på Skjold med gode gangforbindelser. I planforslaget er det lagt til rette for 1 bilparkeringsplass per leilighet i kjellergarasje, samt 2 utvendige gjesteparkeringsplasser. Sykkelparkering ivaretas i kjellergarasje under boligblokk med trinnfri adkomst. Leke- og uteoppholdsareal Private uteoppholdsareal planlegges som balkonger, takterrasse og dekker på grunn med varierende størrelse fra min. 10 m 2 per boenhet, hvorav 7 m 2 av disse skal være privat terrasse eller balkong. Felles uteoppholdsareal skal opparbeides i henhold til kommuneplanens arealog kvalitetskrav. Det planlegges for 40 m 2 felles uteoppholdsareal per boenhet, hvorav 100 m 2 skal tilrettelegges for småbarnslekeplass. Felles uteoppholdsareal plasseres i sør-vest, mot uteoppholdsarealene til Sætervegen 12. Figur 4 Illustrasjonsplan (vedlegg E) som viser plassering av uteoppholdsareal. Side 4 av 6

5 Grønnstruktur/naturmangfold/barns- unge interesser Eiendommen er bebygget og har ingen grøntfaglige registreringer. Foreslått tiltak vurderes ikke å være i konflikt med de interesser naturmangfoldloven er ment å ivareta. Planområdet er preget av eneboliger og tomannsboliger med store private hager og lite fellesområder for lek og opphold. Nærmeste registrerte lekeplass, utenom Skjold skole, er Skjold husmor barnepark i Harevegen. Innenfor planområdet skal det opparbeides en småbarnslekeplass på minimum 100 m 2. Universell utforming Bygningene er planlagt med kjellergarasje og heisforbindelse fra garasje til alle etasjer. Alle leilighetene får planløsning tilrettelagt universell bruk. Adkomst til sykkelparkering skal være trinnfri. Skole- og barnehagekapasitet Skjold skole ligger ca meter unna planområdet og har gode gangforbindelser. Smørås skole, og Apeltun skole ligger på en avstand mellom meter. Generell dekningsgrad for barnehager i Fana bydel ligger på 89,9 %. Det er for tiden begrenset kapasitet for nye plasser i de mest sentrale barnehagene i området. Skjold barnehage har 15 ledige plasser, med 70 på venteliste. Skjoldtun barnehage, som ligger nærmest, har 60 på venteliste. Konklusjon Fagetaten slutter seg i utgangspunktet til hovedformålet bolig og hovedgrepet i planforslaget. Dette er foreløpige vurderinger. Fagetatens endelige anbefaling vil fremkomme i etatens fagnotat til 2.gangs behandling. Fagetatens beslutning: 1. I medhold av plan- og bygningslovens 12-11, og i henhold til delegert myndighet, sendes følgende forslag til detaljregulering på høring og legges ut til offentlig ettersyn: Fana, Gnr. 40, bnr. 378, Stølsflaten, arealplanid Siste revisjonsdato plankart: Siste revisjonsdato bestemmelser: PLAN- OG BYGNINGSETATEN Mette Svanes Etatsdirektør Petter Wiberg Byplansjef Side 5 av 6

6 Vedlegg: A. Plankart datert , dok.36, fil.4. B. Reguleringsbestemmelser, datert , dok.37, fil.2. C. Forslagsstillers planbeskrivelse, datert , dok.36, fil.2. D. Merknadskommentarer og oppsummering av endringer, datert , dok.30, fil.10. E. Illustrasjonsplan, datert , dok.36, fil.3. F. Perspektiv, datert , dok.37, fil. G. Sol- og skyggeforhold, datert , dok.37, fil.4. H. Fasadeoppriss og profiler, datert , dok.36, fil.7. I. Profilkart, datert , dok.23, fil.10. J. Lengde- og tverrprofiler veg, datert , dok.34 fil.2-5. K. Kulturminneplan, dok.30, fil.19. L. VA-rammeplan, datert , dok.30, fil.16. M. ROS-analyse, datert , dok.30,fil.18. Fullstendig dokumentoversikt og saksgang, se snr Side 6 av 6