Fana, gnr. 49, bnr. 1 og 61 m.fl. Vestre Valla, Reguleringsplan. Arealplan-id Fagnotat 2. gangs behandling

Transkript

1 BERGEN KOMMUNE Byutvikling/Etat for byggesak og private planer Fagnotat Til: Byrådsavdeling Byutvikling Fra: Etat for byggesak og private planer Dato: Saksnr.: /118 Emnekode: ESARK 5120 Saksbeh.: ULSA Fana, gnr. 49, bnr. 1 og 61 m.fl. Vestre Valla, Reguleringsplan. Arealplan-id Fagnotat 2. gangs behandling 1. Om planforslaget Opus Bergen AS har på vegne av Optibo AS, utarbeidet et forslag til reguleringsplan for del av gnr. 49 bnr. 1 og bnr. 61 m.fl., Vestre Valla. Planområdet er på ca Boligområde for nye boliger er planlagt utført som 3 felt/naboskap med hver sitt særpreg og identitet. Antall boliger er oppgitt til inntil ca boliger. Boligtype er angitt som frittliggende småhusbebyggelse. Utnyttelsegrad for ny bebyggelse er oppgitt til %-BRA=48%. daa Planområdet er omtalt som boligområde B27 i gjeldende kommuneplans arealdel som ble vedtatt av bystyret den 25. juni Denne arealdisponeringen er videreført i ny kommuneplan vedtatt i 2011, men som ikke er rettskraftig. Området er i hovedsak uregulert. Innenfor planområdet er etablert 22 eneboliger samt forretning ved avkjørsel mot E 39. Planarbeidet har gått over flere år og planarbeidet ble formelt vedtatt igangsatt gjennom vedtak av Hovedutvalg for byutvikling i møte Sentrale problemstillinger i planarbeidet har vært avgrensning mot LNF-område på Smøråsen, veiutløsning for planlagt bebyggelse, rasfare, ras sikring, støy, avbøtende støytiltak og å sikre en landskapstilpasset utbygging med gode bokvaliteter. Planforslag ble lagt ut til offentlig ettersyn i Det innkom en rekke merknader samt innsigelse fra Fylkesmannen i Hordaland. Planforslaget er omarbeidet med sikte på å imøtekomme en del av merknadene og innsigelsen fra Fylkesmannen. Dette gjelder i hovedsak følgende punkter : barnehagen er tatt ut og erstattet med et kontorbygg hovedveitrase for tilkomst til delfeltene er endret og bedre tilpasset landskap og terreng boligformål er markert redusert i antall fra 240 til 150 boenheter boligformål i mest rasutsatte områder er tatt ut tilkomst til Smøråsen for friluftsliv er forbedret og mer tilrettelagt fra sør i området bebyggelesstrukturen er mer oppdelt og tilpasset strøkskarakteren i området Side 1 av 6

2 behovet for internveier i delfeltene er kraftig redusert ved at bilene tas raskt inn i parkeringskjellere Planforslaget er etter dette lagt ut på nytt offentlig ettersyn. 2. Offentlig ettersyn Planforslaget lå ute til offentlig ettersyn i tidsrommet Det kom inn 14 private merknader, inkludert fellesmerknader fra flere naboer, og 14 uttalelser fra høringsinstanser. Merknadene og uttalelsene er oppsummert og kommentert av plankonsulenten i vedlegg D. Det er også mottatt flere merknader etter offentlig ettersyn. Disse er kommentert i vedlegg E. I uttalelsene og merknadene blir det i hovedtrekk pekt på følgende: Internveier og parkeringsløsning. Unødvendig mye trafikk internt i området. For mange boliger, og for store volumer Krav til universell utforming. Kryss ved E39 iht. gjeldende standard Avfallsløsninger VA-rammeplan Kulturminnedokumentasjon Bygge- og anleggsfasen Planlagt ballbane Landskapsinngrep Mulig rasfare Atkomstveg og forholdet til berørte naboer Manglende dialog med naboer Protest mot inngrep i privat eiendom Atkomstveg vil medføre høye murer og skjæringer Atkomst til friluftsområde Vannsig og avløpsløsninger Støyskjerming Revidert planforslag etter offentlig ettersyn ble mottatt Etter kontroll av materiale var det behov for supplering og oppretting. Ytterligere revidert planforslag ble mottatt Det var etter dette fortsatt behov for suppleringer og oppretting av bla. kartmateriale i forhold til VA-rammeplan mv.. Revidert planforslag er mottatt den Endringer etter offentlig ettersyn Endringene som er foretatt etter offentlig ettersyn fremgår av vedlegg D. Alt planmateriale er oppdatert i henhold til endringene. Kort oppsummert innebærer endringene justering av kryssløsning ved E 39, avfallsløsning, VA-rammeplan, utarbeidet kulturminnedokumentasjon, utførte støyvurderinger, og bestemmelser om oppfølgning av rasfare. Side 2 av 6

3 4. Vurdering og konklusjon 4.1 Innledning Fagetaten har vurdert alle aktuelle tema, men nedenfor følger kun kommentarer til de aktuelle hovedproblemstillingene i saken. I tillegg kommenteres forholdet til barn og unges interesser, universell utforming og naturmangfoldloven. For opplysninger om øvrige tema henvises til forslagsstillers planbeskrivelse (vedlegg C). 4.2 Reguleringsformål og utnyttelsesgrad Forslaget om å regulere området til boligformål er i samsvar med gjeldende kommuneplans arealdel. Dette gjelder tilsvarende planlagt utnyttelsesgrad. Forslagstiller har i planbeskrivelsen anført at det er gjort flere endringer for å imøtekomme tidligere merknader og innsigelse. Viktige tema i planarbeidet og som er bearbeidet videre i planforslaget er natur- og landskapstilpasning av boligene, opprustning av eksisterende atkomstveg, og rassikring. Det vises i denne sammenheng til planbeskrivelsen Atkomst og interntrafikk Det er foreslått at parkering legges i parkeringsanlegg under bakken. Antall parkeringsplasser er i henhold til bestemmelsene i gjeldende kommuneplan. Det legges til grunn at dette er en tilfredsstillende løsning. Det synes utfordrende å løse utbygging av område uten hovedveg inn i område og med skissert løsning med parkering i anlegg under bakken. Hovedveg inn i området er i utgangspunktet foreslått regulert som offentlig veg. Kommunens trafikketat har merknader til vegen med hensyn til standard. Dersom vegen skal opparbeides i henhold til normal vegstandard vil dette medføre større inngrep i naboeiendommer, samt murer og skjæringer. Det er alternativt foreslått at vegen reguleres til felles veg. Vegen kan da prosjekteres med en stigning på ca. 1:10 md åpning for maksimal stigning i brattere enn 1:8 på kortere strekninger. Dette har i praksis har vært det generelle krav til maksimal stigning på felles- og privat veg. Dette mindre inngrep i naboeiendommer. Det anbefales at planforslaget endres i samsvar med dette. Dette medfører endring av SKV1 til felles atkomstveg for berørte eiendommer på plankart og i reguleringsbestemmelsene. Dette innebærer for øvrig at detaljprosjektering av vegen, og avklaring av inngrep i forhold til naboeiendommene må avklares i etterfølgende byggesak. Når det gjelder inngrep i private eiendommer langs atkomstvegen har berørte grunneiere protestert mot dette. Det er anbefalt at gjennomføring av atkomstvegen sikres gjennom privatrettslige avtaler i løpet av planprosessen, fremfor i etterkant av et planvedtak. Dette har ikke ført frem. Dette medfører at forslagstiller i etterkant av planvedtaket må søke en avklaring med berørte grunneiere. Det er i forbindelse med planarbeidet ikke gjort en detaljert interesseavveining i forhold til enkelteiendommer om det er rimelig at disse avstår grunn til atkomstvegen. Det forutsettes at dette skjer gjennom frivillige ordninger. 4.4 Forholdet til naboer Det er en rekke merknader fra naboer til planforslaget. Dette er kommentert i planbeskrivelsen side 42 og i kommentarene til merknader etter offentlig ettersyn. Planforslaget medfører ikke så vidt vesentlige ulemper for noen av naboene at det er grunnlag Side 3 av 6

4 for å kreve ytterligere justeringer. Atkomstvegen må få sin løsning endring til fellesveg, og videre detaljprosjektering slik det fremgår av punkt 4.3. For øvrig vises til forslagstillers kommentarer til merknadene. 4.5 Område regulert til forretning F Dette omfatter bygg som ligger ved avkjørsel til E39. I bygget er 1. etasje og deler av uteområde i bruk til bilforretning. I 2. etasje er godkjent 5 boenheter. Til offentlig ettersyn var eiendommen regulert til kombinert formål med bolig og næring i samsvar med eksisterende situasjon. Det legges til grunn at det riktige formålet er forretning da dette er i samsvar med den vesentligste bruken av eiendommen pr. i dag, og at det ikke uten videre er riktig å legge til rette for ytterligere boligbygging på denne eiendommen. Dette utfra nærheten til E39 med støy mv, og krav til uteoppholdsarealer mv. Dette innebærer imidlertid ikke at eksisterende bruk til boliger må opphøre. Godkjente boliger kan brukes i samsvare med formålet inntil annen bruk er aktuell. Det foreslås imidlertid at det tilføyes en bestemmelse om at det innenfor område forretning F er tillatt etablert 5 boenheter, men at det ikke tillates etablert nye enheter Rassikring I forhold til rassikring bemerkes at det i følge ROS-analysen i planbeskrivelsen foreligger rasfare i området. Det er videre i planbeskrivelsen vist til at det er utarbeidet rasrapport/risikovurdering som skal legges til grunn ved det videre planarbeidet. I reguleringsbestemmelsene er satt krav til at det skal dokumenteres at det er tilfredsstillende sikkerhet mot rasfare ( bestemmelsene 3.3 ). Hensyn til rasfare anses tilstrekkelig ivaretatt. 4.7 Naturmangfold Planforslaget innebærer nedbygging av uberørt natur. Området er avsatt til boligområde i kommuneplanen, og det er i utgangspunktet gjort en vurdering av at ev. naturinteresser må vike i forhold til ønske om å legge til rette for bygging av flere boliger. Det er gjort en vurdering av naturmangfold i området, jf. side 14 i planbeskrivelsen. Det er ikke utvalgte naturtyper av særskilt verdi innenfor planområde. 4.8 Barn- og unges interesser Planforslaget vurderes ikke å være i strid med barn- og unges interesser. Det er i planforslaget tilrettelagt for lek for ulike aldersgrupper. Planområde ligger dessuten tett opp til større naturområde, som gir gode muligheter for friluftsliv mv. 4.9 Universell utforming Prinsippet om universell tilgjengelighet legges til grunn innenfor planområdet Kommuneplanens samfunnsdel Det legges til grunn at prinsippene i kommuneplanens samfunnsdel ikke er til hinder for at planforslaget fremmes og vedtas. Det har over lengre tid pågått planlegging av nye boliger i området, og foreliggende planforslag er i samsvar med arealdelen i gjeldende kommuneplan. Atkomst til planområde vil i noe grad være bilbasert, men planområde ligger tett opp til eksisterende E39, men god kollektivdekning Konklusjon Fagetaten slutter seg til hovedformålet bolig, og det planfaglige grepet i planforslaget. Forslaget til reguleringsplan vurderes å være tilfredsstillende og anbefales vedtatt, med de endringer som fremgår ovenfor. Side 4 av 6

5 5. Forslag til vedtak : I medhold av plan- og bygningslovens 12-12, jf. samme lovs 12-11, vedtas følgende forslag til detaljregulering: Fana, gnr. 49, bnr. 1 og 61 m.fl. Vestre Valla, Reguleringsplan, Arealplan-ID , vist på plankart sist datert Tilhørende reguleringsbestemmelser datert/revidert med følgende endringer på plankart og i reguleringsbestemmelsene : - Offentlig veg o_skv1 endres til felles veg for berørte eiendommer. - I reguleringsbestemmelsene 5.3 : Innenfor området er godkjent 5 boenheter. Det tillates ikke etablert nye boenheter. Før kunngjøring må plankart, illustrasjonsplan, og reguleringsbestemmelser rettes i samsvar med bystyrets vedtak. ETAT FOR BYGGESAK OG PRIVATE PLANER Petter Wiberg byggesakssjef Ulf Sæterdal seksjonsleder Side 5 av 6

6 Vedlegg: A. Plankart datert B. Reguleringsbestemmelser, datert C. Forslagsstillers planbeskrivelse, datert D. Merknadskommentarer og oppsummering av endringer, datert E. Kommentarer til merknader mottatt etter offentlig ettersyn F. Illustrasjonsplan datert Side 6 av 6