Byrådssak 185/14. Årstad, gnr. 13, bnr. 858 m.fl., Storetveitvegen, Reguleringsplan, arealplan-id gangs behandling ESARK

Transkript

1 Byrådssak 185/14 Årstad, gnr. 13, bnr. 858 m.fl., Storetveitvegen, Reguleringsplan, arealplan-id gangs behandling FIWE ESARK Hva saken gjelder: Sameiet Storetveitvegen (Instanes Eiendom AS) ved Opus Bergen As fremmer planforslag for et større kontorbygg som tillegg til eksisterende kontorbygg. Kontorbygget skal etableres på eksisterende parkeringsplass med parkering i underetasje, se figur 1. Planområdet inngår i Senterområde S14, Fantoft, i KPA2010. Reguleringsformål er Kontor, med utnyttelsesgrad på %BRA=250 inkludert underetasjer, og byggehøyder i 2 nivå, fra kt+65,5 m på sørlig del til kt+68,5 m i nordlig del, se figur 2 og 3. Fasadehøyden skal ikke overstige 16 meter over ferdig planert terreng, som gir rom for 2-4 etasjer. Planområdet er på ca 5,5,daa.. Bruksarealet kan bli ca m 2, som gir kontorareal til ca 250 arbeidsplasser, se figur 4 og 5. Eksisterende tilkomst fra Fantoftvegen opprettholdes. Det er tilrettelagt for offentlig fortau langs Storetveitvegen og en vegetasjonsskjerm som grønn buffer mot nabobebyggelsen i øst. Parkeringsdekning for bil og sykkel er fastsatt i samsvar med KPA2010 sine bestemmelser for senterområder (P2) med 4 bilplasser pr m 2 bruksareal til kontor. Figur 1: Oversikt over planområdet Figur 2 og 3: Volumskisse og illustrasjon av nytt bygg Planforslaget lå ute til offentlig ettersyn i perioden og omfattet også hele eksisterende kontorbygg og en bilforretning i nord. Reguleringsformål var kombinert Kontor/Forretning/Tjenesteyting. Det kom inn 9 uttalelser fra offentlige høringsinstanser, herav en innsigelse fra Fylkesmannen om høy parkeringsdekning og handelsformål. Det kom inn 7 private merknader. 1

2 Figur 4: Illustrasjonsplan Figur 5: Plankart I uttalelsene og merknadene til det opprinnelige høringsforslaget blir det i hovedtrekk pekt på følgende: - Innsigelse til planforslaget på grunn av for vide rammer for parkeringsdekning og handel. - Dersom planområdet er flomutsatt, må dette vises med hensynssone fareområde flom. Plassering av bygget må være slik at flom ikke medfører fare for skade. - Gang- og sykkelveg langs østsiden av Storetveitvegen må utvides til en bredde på minimum 3,0 meter netto på strekningen fra krysset med Fantoftvegen til krysset med Vestre Fantoftåsen. - Parkeringsanlegg helt inntil eiendomsgrensen kan ikke aksepteres. Byggegrense helt ut mot fortauet langs Storetveitvegen, ca. 9,0 meter nærmere vegen enn eksisterende bygg på eiendommen, må vurderes på nytt. - Det må vurderes tiltak som kan dempe konflikten med mulige lysforurensing mot Storetveitmarken. - Areal til vareleveranser, avfallshåndtering etc. er viktig å få tilrettelagt tidlig i planleggingen. - Det settes søkelys på universell utforming som virkemiddel for å skape et samfunn med plass til alle. Ut fra mottatte merknader og for å imøtekomme innsigelse, er planområdet redusert til foreliggende forslag med bygging på eksisterende parkeringsplass, samt at Forretningsformål er tatt ut, kryssløsning med Fantoftvegen er tatt inn, det er satt av areal til fortau, byggehøyder justert og økt til kt +69,5, 2

3 utnyttelsesgrad og parkeringsdekning redusert. Ut fra dette er det ikke grunnlag for innsigelse, og endringene krevde en begrenset høring som ble gjennomført i perioden Det kom inn 7 offentlige uttalelser og 2 private merknader. I uttalelsene og merknadene blir det i hovedtrekk pekt på følgende: - Endring av formål gatetun kan ikke gå ut over trafikkbestemmelser som forebygger barn og unges trygghet i trafikkbildet. - VA-etaten ønsker en tilbakemelding på at hensynet til offentlig Ø900mm hovedvannledning blir ivaretatt før planen sendes til politisk behandling. - Avkjørsel til Fantoftvegen må utformes i henhold til kravene i håndbok Vegetasjonsskjermen mot Vestre Fantoftåsen må beholdes og utvides slik at rekken med store bjørketrær langs veien kan bevares som en buffer mellom planlagt næringsvirksomhet og eksisterende boligbebyggelse. Det bør reguleres inn en vegetasjonsskjerm langs Storetveitvegen som ivaretar eksisterende bøke- og bjørketrær. - Byggegrensen på plankartet er ikke i samsvar med illustrert bygg. - Det tillates ikke bygging av parkeringskjeller nærmere enn minimum 3 meter fra eiendomsgrensen mot fylkesvegen slik at det er mulig å opprettholde eksisterende gang- og sykkelveg langs østsiden av fylkesvegen under byggeperioden. - Området er et av Bergens viktigste områder for sykkeltrafikk og sykkelanlegg. Det må opprettes flere løsninger for syklister i planforslaget. - Byggehøyden er økt dramatisk fra det forrige planforslaget. Resultatet vil bli tap av utsikt og forverring av solforholdene. - Det planlagte bygget vil ha en samlet fasadelengde på nærmere 200 meter. Dette er lite forenlig med kommunale føringer om at kvartalslengde. Gammel og ny bebyggelse bør splittes med en korridor som vil gi luft og lys mellom byggene. - Eksisterende tre rekke i Vestre Fantoftåsen bør vernes, og en grønn buffersone på 9,5 meter bør ivaretas. - Avstanden fra nytt bygg til bakenforliggende hus vil medføre direkte innsyn i boligene, dårlige lysforhold i oppholdsrommene og lysstøy på kvelds- og nattestid. For å imøtekomme merknader er planforslaget ytterligere bearbeidet ved bl.a. at formålet Tjenesteyting er tatt ut, byggehøyde er redusert og nyansert, samt at ubebygget areal/grøntarealet er økt. I saken er det vurdert om planforslaget utløser krav om konsekvensutredning etter pbl 4.1. Det er oppsummert at planforslaget ikke har vesentlige virkninger for miljø og samfunn. Ut fra dette er det ikke krav om egen konsekvensutredning. Fagetaten har gjennomgått planmaterialet og anser det som dekkende. Det vises til vedlegg for nærmere informasjon om planforslaget og vurderinger. Fagetatens vurdering Fagetaten har vurdert alle sider ved planforslaget og kommenterer hovedpunktene: Formål Fagetaten slutter seg til kontor som hovedformål og til planfaglig løsning. Byggehøyde Fagetaten peker på at byggehøyde er bearbeidet med vekt på hensyn til naboskap med en avtrapping fra nord til sør, for å sikre mer lys og luft, men nabobebyggelse mister sikt. Etter fagetatens vurdering fremstår prosjektet som bedre tilpasset sine omgivelser enn tidligere forslag. Det vurderes også å være mer i samsvar med føringene i kommuneplanens arealdel. Det er sikret i forslag til planbestemmelser at fasadehøyde ikke skal overstige 16m over ferdig planert terreng i samsvar med bestemmelser til lokalsentra og bybanestopp i kommuneplanens arealdel. 3

4 Utnyttelsesgrad Fastsatt utnyttelsesgrad på %BRA=250 er i samsvar med KPA2010 sine bestemmelser for lokalsenterområder og fagetaten har ikke ytterlige merknader. Estetikk Planforslaget er bearbeidet etter tilbakemeldinger fra fagetaten. Den samlede bygningslengden på 200 m er brutt opp ved krav om minimum avstand på 8 m mellom nytt og eksisterende bygg. Dette kravet bidrar visuelt til å bryte opp den lange kvartalslengde og gir mer samsvar med kravet om kvartalslengde på 70 m i KPA, samt siktmuligheter for nabobebyggelse. Avstand til nabobebyggelse er også økt. Vegetasjonsskjerm/beplantning av trær og Naturmangfoldlov Planforslaget tilrettelegger for vegetasjonsskjerm langs Storetveitvegen for å videreføre/reetablere eksisterende trerekke og ta hensyn til Storetveitmarken (lysvirkning). Tilsvarende vegetasjonsskjerm skal etableres mot nabobebyggelse for å skape en grønn buffer. Det er ikke registrert naturinteresser som krever hensyn etter Naturmangfoldloven. Støy Støyforhold er beregnet og vurdert. Støynivå på eksisterende boliger vil øke med 1 db fra tilkomstveg og parkering, men vil være tydelig under grenseverdien på L den =55 db. Trafikkforhold og parkering Parkeringsdekning og krav om løsning i parkeringskjeller, er i samsvar med krav i KPA2010. Fagetaten anser at trafikksituasjonen ikke endres vesentlig som følge av nytt kontorbygg. Trafikksikkerhet er bedret ved at avkjørselen er flyttet noe mot sørøst for å øke avstanden til vegkrysset i Storetveitvegen. Fortauet er økt i bredde til 3 meter i samsvar med anbefaling fra Statens vegvesen i sammenheng med planarbeid for sykkeltrasé langs Storetveitvegen. Barn og unges interesser Planområdet er lite brukt av barn og unge i dag da det brukes som parkeringsplass. Barn og unges interesser berøres verken av forslaget til reguleringsendring eller kommende tiltak da det ikke er lekeplasser eller egnete oppholdsareal for disse brukergruppene innenfor planområdet. Universell utforming Krav om universell utforming følger av byggesaksforskrift TEK10 og ivaretas gjennom byggesaksbehandling. Ut fra dette er det ikke nødvendig å ta med krav om universell utforming i bestemmelser. Konklusjon Planforslaget vurderes å være bedre tilpasset omgivelsene enn forslaget som lå til grunn for offentlig ettersyn. Fagetaten slutter seg til hovedformålet kontor og det planfaglige grepet i planforslaget. Forslaget til reguleringsplan vurderes å være tilfredsstillende og anbefales vedtatt. Byrådets vurdering Byrådet ser positivt på forslag utvidelse av kontorbygget i Storetveitvegen. Planforslaget er i samsvar med målsettingene for utbygging av senterområder langs bybanen og er innenfor krav om utnyttelsesgrad, byggehøyder og parkeringsdekning. Etter byrådets vurdering er det funnet akseptable løsninger for utforming av bygget og hensynet til boligbebyggelsen i naboskapet. Planforslaget bidrar videre til utbygging av egnede fasiliteter for næringsvirksomhet og styrker eksisterende kompetansemiljø. Planforslaget tilrettelegger for styrking av allmenn gang- og sykkelferdsel langs Storetveitvegen Byrådet anbefaler at planforslaget vedtas. 4

5 Begrunnelse for fremleggelse for bystyret: I henhold til plan- og bygningsloven ligger det til bystyret å vedta reguleringsplan. Komite for miljø og byutvikling skal avgi innstilling i saken. Byrådet innstiller til bystyret å fatte følgende vedtak: I medhold av plan- og bygningslovens vedtas følgende forslag til reguleringsplan, detaljregulering: Årstad, gnr. 13, bnr. 858 m.fl. Storetveitvegen, PlanID , vist på plankart sist datert , med tilhørende reguleringsbestemmelser datert/revidert Dato: 22. mai 2014 Dette dokumentet er godkjent elektronisk. Ragnhild Stolt-Nielsen Byrådsleder/byråd for byutvikling, klima og miljø Vedlegg: Fagnotat, datert med følgende vedlegg: A. Plankart datert B. Reguleringsbestemmelser, datert , C. Forslagsstillers planbeskrivelse, datert sist oppdatert april 2014 D. Fotomontasje, datert E. Illustrasjonsplan, datert F. Volumstudier, datert G. Snitt A og B, datert H. Snitt C og D, datert I. Sol og skygge analyser, datert J. Illustrasjoner 3D, datert K. Endringer etter begrenset høring, datert L. Merknadsskjema etter begrenset høring, datert M. Merknadsskjema etter offentlig ettersyn, datert N. VA rammeplan, datert O. VA notat, datert P. Kartlegging av trær mot Storetveitvegen, datert Q. Vurdering av tiltak opp mot Naturmangfoldloven, oppdatert