BERGEN KOMMUNE Byutvikling, klima og miljø/etat for byggesak og private planer. Saksnr.: /83

Transkript

1 BERGEN KOMMUNE Byutvikling, klima og miljø/etat for byggesak og private planer Fagnotat Til: Byrådsavd. for byutvikling, klima og miljø Fra: Etat for byggesak og private planer Dato: Saksnr.: /83 Emnekode: BBY 5120 Saksbeh.: HAFO BERGENHUS, GNR. 163 BNR. 27, MFL. MØLLENDALSBAKKEN NÆRINGSPARK. PLANID FORSLAG TIL REGULERINGSPLAN, 2. GANGS BEHANDLING. Kort om planforslaget Alliance Arkitekter as og Norconsult as fremmer på vegne av Møllendalsbakken Næringspark AS planforslag for et område på ca. 13 daa i Møllendalsbakken. Lungegårdsvannet Planområdet Planområdet sett fra sør Oversiktskart Haukeland sykehus Planområdet er i gjeldende kommunedelplan avsatt til allmennyttig formål (forsamlingslokale), samt annet byggeområde (handel, service, kontor, bolig etc.). Eksisterende næringsbebyggelse (2-5 etasjer over bakken) er tenkt delvis revet, delvis oppgradert. Det planlegges ca m 2 nytt bruksareal. Eksisterende og planlagt bebyggelse utgjør ca m 2 med hovedformål forretning, kontor, hotell og bevertning. Langs Møllendalsbakken vil bebyggelsen i hovedsak fremstå med 5 etasjer. Eksisterende industri (KI) opprettholdes. Gjennomsnittlig utnyttelsesgrad er oppgitt til % -BRA = 312 %. Mot Årstad gamle kirkegård er det i planforslaget lagt inn vegetasjonsskjerm. I illustrasjonsplanen er det bl.a. vist torg og gangforbindelser. Parkering er tenkt løst i fellesanlegg under bakken. Bebyggelsen får adkomst fra Møllendalsbakken som er vist oppgradert til to kjørefelt og 2-sidig fortau. For utfyllende opplysninger, vises til vedlegg (planmateriell utarbeidet av forslagsstiller). Materiellet er gjennomgått av fagetaten og anses som dekkende.

2 Innkomne merknader og uttalelser ved offentlig ettersyn Planforslaget lå ute til offentlig ettersyn i tidsrommet Det kom inn 5 private merknader og 15 uttalelser fra høringsinstanser, herunder innsigelse fra Bjørgvin bispedømmeråd. Denne er nå trukket. I uttalelsene og merknadene blir det i hovedtrekk pekt på følgende: Området har store trafikkavviklingsprobemer Må ta større hensyn til kirkegårdene (innsigelse) Byggehøydene må reduseres Uenig i utforming av rekkefølgekravene Begrenset høring Det er foretatt en begrenset høring ( ) som følge av endringer knyttet til utvidelser av Møllendalsbakken. Det kom inn 1 privat merknad hvor det fremkommer bekymring for økt trafikkbelastning, samt tap av parkeringsplasser. Uttalelsene og merknadene til offentlig ettersyn og begrenset høring er oppsummert og kommentert av plankonsulenten i vedlegg D. Endringer etter 1. gangs behandling og begrenset høring Planmateriellet er oppdatert iht. endringene etter offentlig ettersyn og begrenset høring. Forslagsstiller har i hovedsak gjort følgende endringer: Redusert byggehøydene Justert senterlinjen i Møllendalsbakken Lagt inn større grøntområde langs Årstad gamle kirkegård Justert avkjørsler og lagt inn en ny avkjørsel Endret plangrensen langs Møllendal kirkegård Endret plangrensen mot naboplanen i vest Endret rekkefølgebestemmelsene samt diverse justeringer i de øvrige bestemmelsene Fagetatens vurdering Fagetaten har vurdert alle aktuelle tema, men nedenfor følger kun kommentarer til de aktuelle hovedproblemstillingene i saken. For opplysninger om øvrige tema henvises til forslagsstillers planbeskrivelse, vedlegg C. Arealformål Gjeldende kommunedelplan legger til rette for en blanding av funksjoner; handel, service, kontorer, allmennyttig formål, boliger etc. I tillegg er det krav om publikumsrettede funksjoner på gateplan. I foreliggende planforslag er arealene i hovedsak tenkt nyttet til forretning, kontor og hotell. Fagetaten støtter forslaget om fortsatt næring langs Møllendalsbakken. Med henvisning til det faktum at forretningsformål genererer mye trafikk, er det i bestemmelsene satt krav om maksimalt 2000 m 2 BRA til dette formålet. Trafikkforhold og støy Det er i dag stort press på vegnettet i Årstadområdet. Utviklingen fremover, med bl.a. store planlagte utbygginger av både Haukeland Universitetssykehus og Haraldsplass sykehus, vil trolig forverre situasjonen ytterligere. For Møllendalsbakken vil dette medføre en forventet trafikk på vel 9300 ÅDT i år 2025, med påfølgende kødannelser i rushperiodene og store støybelastninger for tilliggende bebyggelse. Behovet for tiltak er således relatert til den generelle trafikksituasjonen i et større område. Knyttet til foreliggende planforslag vil bl.a. lav parkeringsdekning være ett avbøtende tiltak. I foreliggende planforslag følger parkeringsdekningen gjeldende norm for sentrum (forretning 5 pl. og kontor 3 pl. /1000 m 2 ) selv om planområdet ligger i sonen for indre by. Det er således alt foretatt en innstramming. Side 2 av 6

3 Parkeringsdekningen er også lavere enn kommuneplanens forslag (ikke politisk behandlet) til ny norm for sone 2 (forretning 10 pl. og kontor 4 pl. /1000 m 2 ). En eventuell ytterligere innstramming kunne vært å følge forslag til ny norm for sentrum (forretning 0 pl. og kontor maks. 24 pl.). Med henvisning til det faktum at området ikke har spesiell god kollektivdekning, samt at parkeringsdekningen i den offentlige reguleringsplanen for Møllendal øst følger gjeldende sentrumsnorm, vurderer fagetaten den foreslåtte parkeringsdekningen som tilfredsstillende. Bergen kommune og Statens vegvesen har igangsatt en mulighetsstudie for ny busstrasé fra sentrum til Haukeland Universitetssykehus. Et alternativ viser en forbindelse langs Store Lungegårdsvann og opp Møllendalsbakken. For å sikre god fremkommelighet for buss og utrykningskjøretøy må det da iverksettes tiltak i Møllendalsbakken. Foreløpig konklusjon viser at enveisregulering av Møllendalsbakken i retning sentrum (ned bakken), med åpning for buss og utrykningskjøretøy opp bakken, fremstår som det beste alternativet. Et slikt tiltak vil bl.a. medføre at trafikkmengden i Møllendalsbakken blir redusert med ca ÅDT, noe som igjen vil medføre redusert støybelastning. Nevnte tiltak kan imidlertid ligge noe frem i tid. En mer nærliggende løsning, som det nå arbeides med, er etablering av bussrute inn Møllendalsveien og opp Møllendalsbakken (uten enveisregulering). På denne bakgrunn må planforslaget forholde seg til de gitte prognoser for trafikktall / støy (uten ovennevnte reduksjon). Fagetaten kan ikke se at foreliggende planforslag skulle være til hinder for en eventuell fremtidig løsning som beskrevet ovenfor. Det kan imidlertid bli behov for mindre tilpasninger, herunder plassering og utforming av et eventuelt stengepunkt. I foreliggende planforslag er Møllendalsbakken vist utbedret til to kjørefelt og 2-sidig fortau. Dette vil medføre en vesentlig bedre trafikksikring av veien. Det er ikke funnet plass til egne sykkelfelt. Etter fagetatens vurdering vil imidlertid hovedsykkeltrafikken gjennom området følge andre veier, bl.a. Fløenbakken. Når det gjelder støyforholdene, viser prognosene et støynivå på vel 70 db for den nærmeste boligbebyggelsen og det planlagte torget. I henhold til forslag til bestemmelser vil imidlertid nabobebyggelsen bli forskriftsmessig støyskjermet. Fagetaten forutsetter også at det gjøres tiltak for å skjerme det planlagte torget. Rekkefølgekrav Møllendalsområdet skal transformeres fra å være en av byens bakgårder til å bli et urbant og spennende sentrumsområde. Et slikt løft vil kreve store investeringer i infrastruktur, grønnstruktur m.m. Foreløpige beregninger viser investeringer på ca. 175 millioner kroner. Kommunen er av den oppfatning at kostnadene må fordeles på alt bruksareal knyttet til nybygg og bruksendringer i området. Dette kan ordnes ved at alle utbyggingsområdene og de ulike reguleringsformålene, både i de private og offentlige reguleringsplanene, får tilnærmet like rekkefølgekrav, og at alle planene følges opp med utbyggingsavtaler. To offentlige reguleringsplaner er alt vedtatt med slike rekkefølgekrav, og arbeidet med utbyggingsavtaler pågår. Det er således positivt at reguleringsbestemmelsene i foreliggende plansak er endret etter offentlig ettersyn slik at tilsvarende rekkefølgekrav også er inntatt her. Utnyttelsesgrad, byggehøyder og bebyggelsesstruktur Kommunedelplanen for Store Lungegårdsvann søndre del er gjeldende med unntak for byggehøyder i senterområdene der kommuneplanens arealdel overstyrer kommunedelplanen. Det overordnede plangrunnlaget angir således en byggehøyde på 5 etg. sør for Møllendalsbakken, 3-6 etg. nord for vegen, samt en utnyttelsesgrad på % -BRA=220 %. I foreliggende planforslag er byggehøydene langs Møllendalsbakken i hovedsak 5 etasjer. De fleste byggene er redusert med én etasje etter offentlig ettersyn i samsvar med fagetatens Side 3 av 6

4 anbefaling. Byggehøyden i felt FKT1 langs Årstad gamle kirkegård har vært gjenstand for innsigelse fra Bjørgvin bispedømeråd. Etter offentlig ettersyn er bygghøyden her redusert med 3 m, og det er lagt inn en bestemmelse som skal sikre at hensynet til kirkegården blir ivaretatt. Innsigelsen er nå trukket. Samlet utnyttelsesgrad for ny og eksisterende bebyggelse (inkludert grøntarealet) er oppgitt til % -BRA=312 %. Dette ligger noe over begrensningen i overordnet plan, men utfra det faktum at eksisterende bebyggelse i dag utgjør % -BRA=208 %, og det forholdet at utbygger må bidra med forholdsvis store kostnader til områdeløftet i Møllendal, vurderer fagetaten utnyttelsesgraden som tilfredsstillende. Foreliggende planforslag viser en urbanisering av Møllendalsbakken, bl.a. ved ny bebyggelse med publikumsrettet virksomhet i 1. etasje. Den skisserte torgdannelsen på tvers av bakken støtter også opp om dette. Videre er fagetaten av den oppfatning at løsningen med avtrappende bebyggelse i feltene FKT1 og FKT2 er et godt arkitektonisk grep. Foreliggende planforslag representerer en forholdsvis omfattende transformasjon, herunder økning av bygningsmassen med ca m 2 BRA. Dette vil medføre en ny situasjon for nabolaget, herunder noe endrede sol- og utsiktsforhold for deler av eksisterende bebyggelse. Etter en helhetlig vurdering er fagetaten av den oppfatning at planforslaget viser tilfredsstillende løsninger hva angår struktur, byggehøyde og utnyttelsesgrad. Perspektiv nedover Møllendalsbakken Grønnstruktur og uterom I planforslaget er det lagt inn vegetasjonsbelte mot Årstad gamle kirkegård og mot boligbebyggelsen i nord. Mot kirkegården er det i tillegg tatt inn en hensynssone (grøntstruktur) med formål å bevare eksisterende trær som en buffer mot kirkegården. Grøntarealet er utvidet etter offentlig ettersyn og inngikk som en del av forhandlingene i forbindelse med trekking av innsigelsen fra Bjørgvin bispedømeråd. Ved offentlig ettersyn var deler av areal tilhørende Møllendal kirkegård og deler av Møllendalselven med i planforslaget. Disse arealene er nå tatt ut av planen etter ønske fra kirkegårdsmyndighetene. Mulighetene for gangforbindelser frem mot elven og kirkegården er imidlertid opprettholdt. Side 4 av 6

5 Det skisserte torget i felt FKT1 får en god beliggenhet med forholdsvis gode solforhold. Støyberegningene viser imidlertid et støynivå på over 70 dba. I forbindelse med detaljutforming av plassen må det innarbeides støyskjermingstiltak/avbøtende tiltak. Barn og unge Fagetaten er ikke kjent med at området, som i dag nyttes til næringsvirksomhet, ikke er i bruk av barn og unge. Etter fagetatens vurdering vil en oppgradering av området med bl.a. gangforbindelser og torg være positivt for barn og unge. I tillegg vil etablering av 2-sidig fortau langs Møllendalsbakken være et godt trafikksikringstiltak. I henhold til kommunedelplanen skal det etableres barnehage innenfor området Møllendal vest. Etter fagetatens vurdering må det totale utbyggingspotensialet (antall arbeidsplasser) tas med når barnehagesituasjonen i området skal vurderes. Universell tilgjengelighet I forslag til reguleringsbestemmelser er det fastsatt at prinsippene for universell tilgjengelighet skal legges til grunn i hele planområdet. Når det gjelder stigningsforholdene i Møllendalsbakken (ned mot 1:8), er det imidlertid ikke mulig å bedre denne. Etablering av 2- sidig fortau er positivt selv om stigningsforholdene blir lik kjøreveien. Et avflatet torgområde, som er planlagt mellom nr. 6 og nr. 9, vil imidlertid kunne fremstå som et "pusterom" i bakken. Konklusjon Fagetaten er i hovedsak positiv til hovedformålet, næring, og det planfaglige grepet i planforslaget. Anbefalt forslag fra fagetaten: 1. I medhold av plan- og bygningslovens vedtas følgende forslag til reguleringsplan (detaljregulering): a. Bergenhus, gnr. 163 bnr. 27, mfl. Møllendalsbakken Næringspark. PlanID , vist på plankart sist datert b. Tilhørende bestemmelser datert/revidert ETAT FOR BYGGESAK OG PRIVATE PLANER Petter Wiberg byggesakssjef Ulf Sæterdal seksjonsleder Side 5 av 6

6 Vedlegg: A. Plankart revidert , dok.nr. 82 fil.nr.3 B. Reguleringsbestemmelser revidert , dok.nr.76 fil.nr.1 C. Forslagsstillers planbeskrivelse, revidert , dok.nr.77 fil.nr.3 D. Merknadskommentarer, datert , dok.nr.77 fil.nr.2 E. Illustrasjonsplan revidert , dok.nr. 77 fil.nr.4 F. Snitt datert , dok.nr.68 fil.nr Fullstendig dokumentoversikt og saksgang, se snr Side 6 av 6