BERGEN KOMMUNE Byutvikling, næring og klima/etat for byggesak og private planer. Saksnr.: /71

Transkript

1 BERGEN KOMMUNE Byutvikling, næring og klima/etat for byggesak og private planer Fagnotat Til: Byrådsavdeling for byutvikling, næring og klima Fra: Etat for byggesak og private planer Dato: Saksnr.: /71 Emnekode: BBY 5120 Saksbeh.: TRHO Ytrebygda, gnr. 36, bnr. 82, Steinsvikveien 29, Reguleringsplan. Plannummer Forslag til reguleringsplan, 2. gangs behandling. Kort beskrivelse av planforslaget Plansaken fremmes av Forum Arkitekter pva. Fremtiden Barnehager som i dag driver barnehage på eiendommen, beliggende i krysset mellom veiene Steinsvikvegen og Dolvikvegen. Det ble i første omgang søkt om bruksendring til barnehageformål i eksisterende næringsbygg, men etter bl.a. klage fra naboer avgjorde fylkesmannen at formålet måtte avklares gjennom formell behandling av reguleringsplan. Eiendommen Steinsvikveien 29 er på ca 6,5 daa og ligger mellom Steinsvikveien i nord, Dolvikveien i sør og Nordeidstølen i vest.

2 Gjennom planforslaget søkes eksisterende bygg regulert til kombinert formål barnehage/forretning/kontor. Barnehagedelen av bygget (ca 1200 m 2 ) søkes dimensjonert for 120 barn og 22 ansatte. Resterende del av bygget beholdes til næringsformål. Arealene sør og vest for bygget er opparbeidet og tilrettelagt som uteområde for barnehagen. Arealer som ikke er egnet til uteopphold/ lek er sikret med gjerde. Avkjørsel er fra Steinsvikveien med parkering og hente/ bringe-sone langs nordsiden av bygget. I tillegg er det vist 8 plasser i Nordeidstølen som er forutsatt benyttet av ansatte. For øvrig beskrivelse av planområdet, planforslaget og konsekvenser av planforslaget vises til forslagsstillers planbeskrivelse, vedlegg D. Uttalelser og merknader innkommet ved offentlig ettersyn Det er mottatt 8 uttalelser fra offentlige instanser og 4 private merknader (flere underskrifter i flere av merknadene). Forslagsstiller har utarbeidet et notat med oppsummering og kommentarer til uttalelsene/ merknadene, jf vedlegg E. Dette anser fagetaten i all hovedsak for å være dekkende. Det vises imidlertid til fagetatens kommentarer nedenfor. Naboer og nærmiljøet er særlig opptatt av følgende forhold: eiendommens egnethet til barnehageformål, pga beskaffenhet, støy fra trafikkerte veier og små uteareal. Støy fra byggets vifteanlegg nevnes som et problem. trafikk/parkeringsforhold. Parkeringsplass i sør, langs privat felles vei, Nordeidkollen benyttes til henting/ bringing av barn. Dette skaper ulempe for beboerne og trafikkfarlige situasjoner. Det påpekes for øvrig at barnehagen ikke har veirett til den private veien Nordeidkollen Fylkesmannen fraråder sterkt at eiendommen reguleres til barnehageformål, bl.a. pga støy, forurensning, kuldedrag, begrensede solforhold og på grunn av at nærheten til sterkt trafikkerte veier kan skape trafikkfarlige situasjoner. Forurensingssituasjonen (luft,- og grunnforuresning samt radon) burde vært bedre dokumentert. Det stilles spørsmål ved manglende størrelse og kvalitet på utearealer. Helsevernetaten påpeker at utearealene er for små til omsøkte barnetall (120 barn). Det mangler ca 880 m2. De mener også det er dokumentert for få parkeringsplasser. Helsevernetatens anbefaling er 0,2 parkeringsplasser per barn og 0,5 parkeringsplasser pr årsverk for ansatte. Med 27 plasser mangler barnehagen 8 plasser for å ha en tilfredsstillende dekning. Det er for øvrig Helsevernetaten sin erfaring at ventilasjonsanlegget i bygget i Steinsvikveien 29 medvirker til et høyt støynivå på barnas inne- og ute-lekeområde. Forskrift om miljørettet helsevern i barnehager og skoler mv, 21 Lydforhold, setter krav til at støy fra tekniske installasjoner innendørs ikke bør overstige 32 dba maksimalverdi og gjennomsnittlig støy fra teknisk installasjon ikke bør overstige 35dBA for uteområdet. Dette bør det derfor tas hensyn til i reguleringsplanen. Bergen tomteselskap gjør oppmerksom på at de eier arealet i svingen mellom Dolvikveien og Steinsvikveien og at de er positive til at dette kan inngå i planområdet og benyttes til barnehageformål. Side 2 av 5

3 Grønn etat ber om at det blir sikret en mest mulig naturlig elvebredd på begge sider og at krav om det legges inn i reguleringsbestemmelsene. Byantikvaren har også uttalt seg, men forslagsstiller har ikke oppsummert og kommentert denne uttalelsen. Byantikvaren kan ikke se at planforslaget kommer i konflikt med kulturminner. De minner om meldeplikten etter kulturminneloven. Det er ikke gjort endringer i planforslaget som følge av høringen. Fagetatens kommentarer Hovedfokus i planarbeidet har vært å avklare områdets egnethet for barnehage med henblikk på egnede uteområder (størrelse og kvalitet), tilstrekkelig parkeringsdekning og tilfredsstillende trafikale løsninger ved bringing/henting av barn. Eksisterende næringsvirksomhet i resten av bygget forutsettes videreført med den form det har i dag. De trafikale problemene knyttet til bruk av Nordeidkollen, jf kommentarer fra naboene, er nå ryddet opp i. Henting/bringing av barn skjer, i følge forslagsstiller, ikke lenger fra parkeringsplassene i Nordeidkollen, men fra arealene på nordsiden av bygget ut mot Steinsvikveien, slik planen forutsetter. Parkering for ansatte skal imidlertid fortsatt skje med adkomst fra Nordeidkollen (F8 i planen). Dersom det fortsatt er slik at barnehagen ikke har sikret seg bruksrett til veien oppfordres forslagsstiller til å oppnå en minnelig løsning på dette. Oppnås det ikke minnelig løsning vil reguleringsplanen kunne gi ekspropriasjonsrett (krever uansett en egen prosess). Slik ekspropriasjonsrett kan kun gis dersom det formelle er i orden. Foreliggende bestemmelser mangler/ er uklar på angivelse av hvem veien er felles for. Dette skal alltid angis i reguleringsplaner og fagetaten anbefaler at slik bestemmelse tilføyes. Fylkesmannen frykter trafikkfarlige situasjoner ved henting/bringing av barn pga nærheten til sterkt trafikkerte veier. Fagetaten ser at det kan være fare for at barn kan springe ut i Steinsvikveien og anbefaler derfor at det etableres et gjerde mot veien. Krav om etablering av slikt gjerde er arbeidet inn som rekkefølgebestemmelse. Det er i planarbeidet lagt vekt på utforming av trygg bringe- og henteløsning som er trafikksikkerhetsmessig tilfredsstillende. I samråd med Helsevernetaten er det gjort en gjennomgang av grunn- og luftforurensingssituasjonen. Magnetfelt og radon er undersøkt. Det er ingen indikasjoner på forurenset grunn. Trafikkmengdene på Dolvik- og Steinsviksveien, er heller ikke av den størrelse at det kan antas luftforurensning over de anbefalte verdier. Støyforholdene knyttet til veitrafikk er håndtert i planforslaget. Det er i første rekke støybidrag fra Dolvikvegen som blir løst vha støyskjerm slik at det oppnås akseptabelt utendørs støynivå. Når det gjelder støy fra byggets ventilasjonsanlegg opplyser forslagsstiller at det jobbes med dette og at dette problemet vil bli eliminert. Krav om utbedring, og støynivåer tilknyttet dette, tas inn som en rekkefølgebestemmelse i planen slik at dette blir sikret. Nærværende areal er opprinnelig opparbeidet med hensyn på næringsvirksomhet. Uteoppholdsområdet er kupert og på tross av betydelig innsats i tilrettelegging, så er ikke egnet uteareal tilstrekkelig stort til å dekke det antall barnehageplasser som er lagt til grunn i forslaget (120). Det er fra forslagsstiller anført at friområder og grønne flekker i nærområdet vil dekke opp for manglende utearealer, men fagetaten kan ikke se at denne dokumentasjonen gir grunnlag for å fravike krav om tilstrekkelig uteareal på selve barnehagetomten. Kravet i Side 3 av 5

4 henhold til Forskrift om miljørettet helsevern i barnehager og skoler mv. samt Barnehageloven er 24 m 2 uteareal (med kvalitet) pr enhet (= store barn). Etter fagetatens vurdering er det kun ca 2 daa tilrettelagt og egnet uteareal ved barnehagen. Ut fra gjeldende krav til parkering og uteareal burde barnehagen ideelt sett begrenses til 85 enheter (store barn). Barnehagen har rundt 92 barn og fagetaten vil bemerke at det ikke bør åpnes for flere barn enn i dag. Fagetaten kan ikke anbefale at arealet i svingen mellom Dolvikveien og Steinsvikveien blir tatt inn i planområdet og benyttet til barnehageformål. Arealet er i dag regulert i en eldre reguleringsplan til annet trafikkareal. Det fremgår av planen at arealet bl.a. er utgangspunkt for en mulig gangbro over Dolvikveien. Selv om det er lite sannsynlig at arealet vil bli benyttet til gangbro bør formålet annet trafikkareal beholdes, bl.a. fordi man i kryss mellom to veier bør ha fleksibilitet i forhold til eventuelle fremtidige behov for kryssutbedringer m.m. Arealet fungerer også som en buffer mellom Dolvikvegen og hente/ bringe-sonen til barnehagen. Statens vegvesen (v/ Odd Høydalsvik) svarer slik på spørsmålet om frigivelse av arealet til barnehageformål (utdrag av e-post ): Om det er aktuelt å benytte det aktuelle arealet til bygging av gangbru er vel noe tvilsomt, men det er vel heller ikke aktuelt å frigi arealet. Knausen som utgjør det meste av arealet har vel en funksjon som støyskjerming mot krysset Steinsvikvegen/Dolvikvegen slik at en må vurdere fordeler mot ulemper ved å fjerne denne knausen. Fagetaten oppfatter svaret slik at Statens vegvesen er enig i fagetaten vurderinger. Når det gjelder Grønn etats ønske om reguleringsbestemmelse knyttet til sikring av elvebredd så har forslagsstiller uttalt at bestemmelsene vil bli endret på dette punktet, og dette blir inntatt i bestemmelsene. Fagetaten finner ut fra overnevnte gjennomgang at eiendommen kan anbefales til barnehageformål da nødvendige krav til slik virksomhet kan tilfredsstilles, men med angitte begrensninger i barnetall som følge av krav til uteareal og parkering. Anbefalt forslag fra fagetaten: I medhold av plan- og bygningsloven av 14. juni 1985, 27-2 nr. 1, og overgangsbestemmelse 34-2 gitt i ny planlov av , ikraftsatt , vedtas følgende forslag til reguleringsplan: 1) Ytrebygda, gnr. 36, bnr. 82, Steinsvikveien 29, Reguleringsplan. Plannummer , vist ved: a. plankart sist datert revidert b. reguleringsbestemmelser datert/ revidert / ETAT FOR BYGGESAK OG PRIVATE PLANER Else-Kristin Foss Vikenes byggesakssjef Finn Wetteland seksjonsleder Side 4 av 5

5 Sentrale plandokumenter: A. Plankart datert rev , dok nr 73 B. Reguleringsbestemmelser, datert rev , dok nr 73 C. Illustrasjonsplan, datert , dok nr 73 D. Planbeskrivelse, datert , dok nr 73 E. Forslagsstillers oppsummering og kommentarer til merknader og uttalelser, , dok nr 73 Fullstendig dokumentoversikt og saksgang, se snr Side 5 av 5