BERGEN KOMMUNE Byggesak og bydeler/etat for byggesak og private planer. Saksnr.: /6

Transkript

1 BERGEN KOMMUNE Byggesak og bydeler/etat for byggesak og private planer Fagnotat Til: Byrådsavdeling for byggesak og bydeler Fra: Etat for byggesak og private planer Dato: Saksnr.: /6 Emnekode: BBY 5120 Saksbeh.: CHFR Angående forespørsel om oppstart av reguleringsplanarbeid for Ytrebygda - Langaneset, gnr. 107, bnr. 17, del av bnr. 21, 24 m. fl. Arealet prinsippsaken omhandler BAKGRUNN Etat for byggesak og private planer mottok den en forespørsel fra ABO arkitekter, på vegne av Kraavik eiendom AS, om prinsippavgjørelse etter Plan- og bygningslovens 30 (se vedlegg C). Forespørselen omhandlet spørsmål om oppstart av reguleringsplanarbeid for vestre del av Langaneset, gnr. 107, bnr. 17, del av bnr. 21, 24. m.fl. Foreslått hovedformål var bolig. Omsøkte område var vist som Landbruks-, natur-, og friluftsområde (LNF - område) i kommuneplanens arealdel (KPA) (2019) og i kommunedelplan (KDP) for Mildehalvøya (vedtatt av bystyret , stadfestet av Miljøverndepartementet ). Området var også vist som LNF område i forslag til ny kommuneplan som da nettopp hadde vært på høring. Fagetaten anbefalte ikke oppstart av planarbeid på bakgrunn av bruddet med KDP og KPA, og konkluderte med at nye spørsmål om arealbruken i angjeldende område burde avklares gjennom KPA som da var under rullering. Begrunnelsen for dette var at fagetaten anså at spørsmålet angikk Bergen kommunes overordnede arealbruk.

2 Spørsmålet om arealbruken fikk sin avklaring i arbeidet med ny kommuneplan (senest rullert ): Merknad fra forslagsstiller (ved ABO Arkitekter) om omdisponering til bolig ble i kommuneplanprosessen (2.gangs behandling) besvart slik: "Ligger innenfor kommunedelplan Mildehalvøya, og kommuneplanens arealdel foreslår ikke endringer innenfor denne". I gjeldende KPA (2025) er angjeldende areal vist som LNF område, samt at det i all hovedsak ligger innenfor funksjonell strandsone. Fagetaten sendte den brev til forslagsstiller (vedlegg B) der det ble opplyst om at fagetaten anså at saken hadde fått sin avklaring gjennom KPA og dermed ville avslutte saken. Fagetaten ba forslagsstiller om å kontakte Etat for byggesak og private planer dersom de hadde innvendinger. Forslagsstiller kontaktet fagetaten og det kom frem at forslagsstiller mente at innspillet deres til KPA ikke ble vurdert på en tilfredsstillende måte. Forslagsstiller mente at det ikke ble dokumentert andre grunner for avslag i søknad om omdisponering til bolig i kommuneplansaken, enn at området ligger innenfor kommunedelplanen for Mildehalvøya og er disponert til LNF område. Med bakgrunn i dette ble det på ny ytret ønske om prinsippsak for oppstart av reguleringsarbeid. I tillegg ble det ytret ønske om at omsøkte planområde blir tatt med i arbeidet med ny kommunedelplan for Espelandsområdet. Det ble enighet om at forslagsstiller skulle sende inn en ny skriftlig anmodning om en prinsippsak etter Pbl 30. HVA SAKEN GJELDER Av søknaden innsendt den (vedlegg A) fremgår at det: 1 Primært søkes om adgang til å starte opp arbeid med privat reguleringsplan av området på Langaneset (Gnr. 107, Bnr. 17, del av bnr. 21, 24 m. fl.) med hovedformål bolig (se illustrasjon, vedlegg C). 2 Subsidiært at det omsøkte området blir tatt med i arbeidet med ny kommunedelplan for Espelandsområdet. Forslagsstillers argumentasjon for dette fremgår av søknaden fra ABO Plan & Arkitektur AS v/ Bjørn-Atle Drange (vedlegg A). Hovedpunktene i argumentasjonen er at: Vurderingen av planområdet ikke er foretatt tilfredsstillende ifbm behandlingen av KPA ved at kommunens begrunnelser kun omhandler at planområdet ligger innenfor KDP for Mildehalvøya og er disponert for LNF-område. Det store LNF-arealet på Langaneset ikke har noe med strandsonen å gjøre. Det store LNF-arealet på Langaneset ikke eksponerer seg mot sjø. FAGETATENS VURDERING 1. Spørsmålet om oppstart av reguleringsplanarbeid Fagetaten mener i hovedsak at det ikke er riktig å avklare arealbruken på Langaneset gjennom en reguleringsplan. Dette fordi spørsmålet angår Bergen kommunes overordnede arealbruk. Vestre del av Langaneset fikk sin avklaring ifbm kommuneplan - arbeidet (rullert av bystyret den ) og gjennom arbeidet med KDP for Mildehalvøya (stadfestet av Miljøverndepartementet ). Det er dermed relativt kort tid siden arealbruken ble avklart. Fagetaten har også generelt vanskelig for å kunne anbefale oppstart av reguleringsplanarbeid med hovedformål bolig i LNF-sonen da en videre utbygging i LNF-områdene er med på å Side 2 av 6

3 bygge ned viktige grøntområder og mulige fremtidige arealreserver. En tillatelse vil også medføre at funksjonell strandsone (jf. kartskisse 1) i Bergen ytterligere blir nedbygget, noe det er et overordnet mål om å unngå. Avgrensning av funksjonell strandsone Kartskisse 1. Avgrensning av funksjonell strandsone i gjeldende KPA (2025) LNF-grensen er tydelig avgrenset på Langaneset (jf. kartskisse 2). Ved å bryte LNF-grensen og tillate omdisponering og utbygging i deler av LNF områdene, legger man grunnlaget for en omdisponeringspraksis som er overførbar til andre eiendommer på Langaneset og ellers i nærområdet. På sikt kan dette medføre total nedbygging av Langaneset, med tilhørende negative konsekvenser for landskaps- og opplevelsesverdiene i området. Felt 1 - Langaneset Langeneset Kviturspollen Kartskisse 2. Avgrensning av omsøkte planområde i KDP for Mildehalvøya. Verdiene som ligger i omsøkte LNF-område er nærmere beskrevet i arbeidet med KDP for Mildehalvøya samt i Grøntplan for Bergen. Eksempelvis er østre del av omsøkte planområde Side 3 av 6

4 avsatt som et våtmarksområde med regional verdi (jf. kartskisse 3, hentet fra planrapporten til KDP, kap. 6 - Landskapsverdier). Kartskisse 3. Landskapsverdier. Et annet eksempel er friluftsinteressene i planområdet (jf. kartskisse 4, hentet fra planrapporten til KDP, kap. 9 Friluftsinteresser). Svart pil viser grøntdrag / turveitrase som bør sikres og grønn avgrensning viser turområder (bygger på Grøntplan for Bergen). Kartskisse 4. Friluftsinteresser. Grønt atlas 1 viser planområdet som både opplevelsesrikt landskap og som et økologisk verdifullt område (jf. kartskisse 5, hentet fra Grønt atlas 1). Rød avgrensning viser områdets landskapsverdi som klasse A: Opplevelsesrikt landskap (høy egenverdi) og grønne prikker viser områdets økologiske verdi. Side 4 av 6

5 Kartskisse 5. Grønt atlas 1. En hovedkonklusjon ut fra arbeidet med KDP for Mildehalvøya (jf. eksemplene over) var at Langaneset først og fremst er verdifull i LNF - samenheng pga sitt særegne landskapstrekk. Dette gir bakgrunnen for de spesifikke retningslinjene som ble satt for LNF-området på Langaneset i KDP (jf retningslinjene til 4 i bestemmelsene). Retningslinjene sier: Innenfor LNF-området på Langaneset skal det ikke utføres tiltak som kan føre til endring i landskapskarakteren. Det tillates ikke nye anlegg i strandsonen. Eksisterende bygg og bygningsmiljø av kulturhistorisk verneverdi skal bevares. Det kan ikke være tvil om at en massiv utbygging som foreslått vil bygge ned eksisterende landskapskarakter og bryte med retningslinjene til 4. ABO påpeker i sin planforespørsel (jf. vedlegg A) at store deler av omsøkte LNF-areal som inngår i planområdet ikke har noe med strandsonen å gjøre samt at området heller ikke eksponerer seg mot sjø. Med bakgrunn i dette har ABO vanskelig for å se begrunnelsen for plasseringen av gjeldende LNF-grense i kommunedelplanen for Mildehalvøya. Fagetaten er enig i at midtre deler av foreslått utbyggingsområde ikke er i strandsonen og ikke eksponerer seg mot sjø. Men som nevnt over har området først og fremst verdi som et særegent landskapstrekk med høy egenverdi som opplevelsesrikt landskap og turområde (jf. kartskisse 4 og 5). Det er ikke tvil om at en ved å bygge i dette området vil man bygge ned et turområde for allmenheten, og samtidig bryte med en viktig turveitrase (jf. svart pil i kartskisse 4). Konklusjon En reguleringsplan med hovedformål bolig vil bryte med LNF- avgrensningen i KPA og KDP. Dette er i prinsippet uheldig da man i overordnet plan har satt en grense som bør overholdes. En reguleringsplan som nevnt bryter også med overordnede hensyn i området ved at den forringer et våtmarksområde med regional verdi, den forringer friluftsinteresser og den forringer viktige landskapsverdier. 2. Spørsmålet om Langaneset bør bli tatt med i arbeidet med ny KDP for Espelandsområdet. Plan og geodata har i en e-post til fagetaten uttalt at det i utgangspunktet ikke er ønskelig å ha overlappende kommunedelplaner og særlig ikke når KDP for Mildehalvøya er så ny som den er (stadfestet av Miljøverndepartementet ). Plan og geodata vurderer derfor at det er uhensiktsmessig å vurdere Langaneset på ny ifbm arbeidet med ny kommunedelplan for Espeland. Side 5 av 6

6 Anbefalt forslag fra fagetaten I medhold av plan- og bygningslovens 30, første ledd, anbefales ikke oppstart av planarbeid for: - Ytrebygda gnr. 107, bnr. 17, del av bnr. 21, 24 mfl. Langaneset Reguleringsplan med hovedformål bolig. Begrunnelsen fremgår av saksutredningen. ETAT FOR BYGGESAK OG PRIVATE PLANER Else-Kristin Foss Vikenes byggesakssjef Finn Wetteland seksjonsleder Dokumentoversikt og saksgang, se saksnr Vedlegg A. Forespørsel om oppstart av reguleringsplanarbeid datert , dok. nr. 7 B. Underrettelse angående avslutning av sasken datert , dok. nr. 4 C. Søknad om prinsippavgjørelse etter pbl 30 datert , dok. nr. 1 Side 6 av 6