REGULERINGSFORSLAG TIL OFFENTLIG ETTERSYN

Transkript

1 REGULERINGSFORSLAG TIL OFFENTLIG ETTERSYN Saksnr.: /20 Emnekode: ESARK 5120 Saksbeh.: MAYH/STHU Dato: ÅRSTAD, GNR. 13, BNR. 995, 996 M.FL., STORETVEITVEGEN 96, REGULERINGSPLAN. PLANID FORSLAG TIL DETALJREGULERING, OFFENTLIG ETTERSYN. Kort om planforslaget OPUS Bergen AS fremmer på vegne av Sameiet Storetveitvegen v/instanes Eiendom AS planforslag for et område på Storetveit ved Fantoft i Årstad bydel. Tveitevannet Storetveitmarken Slettebakken Fantoft Figur 1. Lokalisering av planområdet. Nøkkelopplysninger: - Inngår i Senterområde 14 i kommuneplanens arealdel - Hovedformål: Forretning / Kontor / Tjenesteyting - Utnyttelse: maksimalt 239 % BRA m² (i henhold til kommuneplanens arealdel maksimalt 250 % BRA). Eksisterende bruksareal (6520 m²) inngår i utnyttelsesgraden. - Byggehøyder: Varierte høyder fra maksimalt kote 55 til maksimalt kote 66. Dette tilsvarer høyder på mellom 2 og 4 etasjer. Dette er i henhold til kommuneplan som sier maksimalt 16 meter. - Bolig: Åpnes for etablering av 200 m² bolig. Ett eksisterende boligbygg forutsettes revet. - Parkering: All parkering vises under bakken. Antall parkeringsplasser forholder seg til gjeldende parkeringsnorm. - Adkomst: fra Fantoftveien.

2 For utfyllende opplysninger om planområdet, planforslaget, konsekvenser av planforslaget samt oppsummering og kommentarer til uttalelser og merknader vises til forslagsstillers planbeskrivelse, vedlegg C. Fagetatens kommentarer Fagetaten har ingen merknader til planprosessen så langt og vurderer det mottatte planmateriellet til å ha tilfredsstillende kvalitet for utleggelse til offentlig ettersyn. Fagetaten slutter seg i utgangspunktet til hovedformålet (Forretning/Kontor/Tjenesteyting) og hovedgrepet i planforslaget. Nedenfor følger fagetatens kommentarer til utvalgte tema som etaten mener krever ytterligere avklaring. Øvrige aktuelle tema anser fagetaten som tilfredsstillende løst og belyst. For opplysninger om disse tema henvises til forslagsstillers planbeskrivelse (vedlegg C). Arealformål Planforslaget bør sikre/presisere mengde av henholdsvis forretning, kontor og tjenesteyting innen F/K/T delfeltene fordi mengden påvirker beregningen av parkeringsdekning. Hvor mye detaljhandel som tillates etablert innen kontorformålet, er også viktig å tydeliggjøre. Slik planforslaget fremstår, åpnes det for et bruksareal for detaljhandel på mer enn 1500 m² innen feltene F/K/T 1-4. Fagetaten mener at dette er et for stort handelsareal i henhold til områdets kapasitet og egenart, bl.a. fordi området ikke bør konkurrere med handelsknutepunktet på Fantoft, og fordi det stiller krav til andre trafikkløsninger. I pkt. 16 i forslag til ny arealdel til kommuneplanen åpnes det opp for over 1500 m² i senterområder, men da med en forutsetning om at dette etableres med direkte tilknytning til eksisterende handels- og/eller kollektivknutepunkt, noe planområdet ikke kan sies å ha da det ligger utenfor handels- og kollektivknutepunktet på Fantoft. For å sikre god tilgjengelighet for allmennheten fra fortau og parkering og inn mot offentlige funksjoner mener fagetaten at planforslaget må sikre at publikumsrettede funksjoner (formål tjenesteyting og / eller forretning) etableres med adkomst direkte fra gateplan og at minimum 10 % av fasadelengden mot byrom benyttes til dette. Planforslaget bør for disse første-etasjene også sikre etasjehøyder på minimum 4 meter og med maksimale vindusareal. Dersom planforslaget tilrettelegger for publikumsrettede areal i første-etasje, bør planforslaget regulere tilstøtende f_gatetun til offentlig trafikkområde for å sikre fullverdig allmenn tilgjengelighet i byrom. Hvilke kvaliteter som ønskes innen formålet f_au/gatetun, må presiseres. Det fremgår eksempelvis ikke av bestemmelsene hva som inngår i AU (annet uteoppholdsareal). Planforslaget må videre tydeliggjøre hva bestemmelsesområde #1 reguleres til. Slik det fremstår, åpnes det i det juridiske planmateriellet (plankart og bestemmelser) for parkering, forretning, kontor og tjenesteyting mens det i planbeskrivelsen (jf. s. 58) fremgår at det kan tas i bruk som kantine / treningsrom / garderober / møterom og parkering, men ikke til kontor. Dette er uklart og gir et for stort rom for tolkning av planen, noe som ikke er hensiktsmessig. For å unngå usikkerhet om rettigheter og plikter hva angår bruken at arealer innenfor planområdet, må det også fremgå av bestemmelsene hvem felles-formålene i plankartet (f_gatetun, f_v3, f_v2 og f_au / Gatetun) er felles for. Forslagsstiller må justere planforslaget i henhold til overnevnte før 2. gangs behandling. Parkering Regnestykket for maksimalt antall parkeringsplasser for bil og sykkel må tydeliggjøres i planbeskrivelsen. Det må utregnes hvor mange parkeringsplasser planforslaget utløser totalt, Side 2 av 6

3 og hvor mange av disse som er nye. Tall fra gjeldende parkeringsnorm må benyttes. Det må også dokumenteres at planforslaget inkluderer nok parkeringsareal til det antallet parkeringsplasser planforslaget utløser. Planforslaget må videre sikre hvem parkeringsplassene skal være felles for. Forslagsstiller må justere planforslaget i henhold til overnevnte før 2. gangs behandling. Støy Planforslaget åpner opp for bygging av støyfølsom bebyggelse (bolig) i rød støysone i feltet BF (jf. pkt i bestemmelsene). Det er imidlertid uklart om det åpnes opp for ny boenhet eller ombygging/utviding av eksisterende bolig. Dette må tydeliggjøres i plandokumentene og spesielt i bestemmelsene (jf. pkt ). Dersom formålet er en ombygging og eller utviding av eksisterende bygninger, uten å tilføre nye boenheter, kan dette i noen tilfeller godkjennes. Fagetaten er imidlertid skeptisk til etablering av flere boenheter i BF. En eventuell godkjennelse må uansett bygge på en støyutredning etter gjeldende støyforskrift. Det er kommet ny støyforskrift i 2012 (T-1521). Det gjøres oppmerksom på at kontorformål nå regnes som bebyggelse med støyfølsomt bruksformål, og at lydkravene i byggteknisk forskrift TEK 10 gjelder for dette formålet. Lydkravene i forskriften anses som tilfredsstilt når kravene i NS 8175 klasse C er oppfylt, dvs. et innendørs lydnivå fra utendørs lydkilder på 35dB (jf. revidert NS 8175: 2012, se kap. 11.6). Før 2. gangs behandling må det derfor utføres støyutredning (etter støyforskriften) som beskriver innendørs lydnivå på nye kontorbygninger i planområdet og eventuelle avbøtende tiltak. Planforslaget må justeres i henhold til denne utredningen. ROS-analyse ROS-analysen er noe mangelfull og generelt for lite entydig og etterprøvbar. ROS-analysen må i sterkere grad gi administrasjonen og politikerne i Bergen kommune et faglig grunnlag for å vurdere planforslaget i en samfunnssikkerhetsmessig sammenheng. Konkret: - Risikomatrisen må beskrive og begrunne valg av data og datakilder der dette er tilgjengelig (jf. NS 5814: 2008, kap ). For planforslagets valgte hendelser/situasjon i ROSanalysens matrise er det tilgjengelig data / datakilder for samtlige. - Alle relevante risikoforhold skal kommenteres i ROS-analysen. Dette gjelder også risikoforhold som er vurdert til å ikke medføre signifikant risiko. - Der det i ROS-analysen refereres til andre dokumenter og/eller litteratur, skal disse identifiseres. - Konklusjon mangler. Konklusjonen skal være entydig slik at oppdragsgiver/ beslutningstaker kan gjennomføre risikohåndtering. Konklusjonen må beskrive de avbøtende tiltak som er avdekket i risikomatrisen. - ROS-analysen må vise til hvilke akseptkriterier som er brukt. Forslagsstiller må justere planmateriellet i henhold til overnevnte til 2. gangs behandling. Trafikkforhold Planforslagets konsekvenser for trafikk må tydeliggjøres. Eksempelvis må konsekvensene for trafikkapasitet og adkomstforhold ved realisering av planforslaget (ved full utbygging) tallfestes og beskrives i henhold til vegnormalen i planbeskrivelsen (kap. 9). Fagetaten stiller seg bak Samferdselsetatens innspill om at planens konsekvenser for trafikksikkerhet må beskrives i eget punkt i planbeskrivelsen (jf. kap. 9.5). Forslagsstiller må redegjøre nærmere for dette til 2. gangs behandling. Side 3 av 6

4 Utnyttelsesgrad Planforslaget må tydeliggjøre hvordan utnyttingsgraden er utregnet. Hvilke tall som benyttes i beregningsgrunnlaget samt selve utregningen av % BRA må fremgå av planbeskrivelsen (jf. s. 58). Planforslaget er utydelig på om det åpnes for utvidelse av formålene i BF og F/K/T 1. Dersom hensikten er utvidelse av formålene, må tilhørende bestemmelser tydeliggjøre dette (pkt og 2.3.1) og adkomst- og parkeringssituasjon for F/K/T 1 utredes nærmere. Byggehøyder (maksimal takhøyde ut fra ferdig planert terreng) må beskrives i planforslaget. Bakgrunnen er at fagetaten har en føring om å kunne sammenligne planforslag med de begrensninger som følger av kommuneplanens arealdel. Forslagsstiller må redegjøre nærmere for dette til 2. gangs behandling. Bevaring av trær Forslagsstiller må før 2. gangs behandling av planforslaget avklare om asketrærne nord-vest i planområdet skal bevares. I henhold til krav i vedleggsrapporten (vedlegg H) som omhandler naturmangfoldsloven må forslagsstiller sørge for at asketrærne sjekkes for askeskuddsyke før man eventuelt legger opp til bevaring av disse trærne. Dersom det konkluderes med bevaring, må trærne måles inn og inntegnes i plankartet. Universell utforming Det fremkommer av plan- og bygningslovens formålsbestemmelse 1 at prinsippet om universell utforming skal ivaretas i planleggingen og kravene til det enkelte byggetiltak. I forslaget til reguleringsbestemmelser er det kun medtatt en generell bestemmelse som sikrer at prinsippet om universell utforming skal legges til grunn i planområdet. Etter fagetatens vurdering må reguleringsbestemmelsene suppleres med flere bestemmelser for å sikre at lovens intensjon om universell utforming blir ivaretatt gjennom både planlegging og byggefase. All erfaring tilsier at det bør være mulig å oppnå målet om tilgjengelighet for alle når man er bevisst problematikken allerede på et tidlig stadium i planleggingsprosessen, men de store utfordringene er å holde fokus i alle faser fra planlegging til ferdigstillelse og ikke minst i de fysiske overgangssonene mellom eget plan-/utbyggingsområde og tilliggende områder. Planfremstilling Planbeskrivelsen gir grunnlag for medvirkning, beslutningstaking og for tolkning av vedtatt plan. Den skal gi en nøyaktig og god fremstilling av planforslaget, og hvordan det endrer planområdet og påvirker omgivelsene. Fagetaten ser at planbeskrivelsen bør suppleres før 2. gangs behandling slik at det gis en tydelig fremstilling av planforslaget. Reguleringsbestemmelsene inneholder noen feil og mangler, og det er behov for å korrigere skjønnsmessige vurderinger og bestemmelser om privatrettslige forhold. En viktig justering er at pkt. 1.1 må strykes da det ikke er anledning til å stille krav om detaljregulering i en detaljregulering. Dette forutsettes rettet opp før 2. gangs behandling. Plankartet inneholder noen feil og mangler når det gjelder reguleringstekniske forhold som må rettes opp før 2. gangs behandling. Illustrasjonsplanen inneholder noen feil og mangler når det gjelder lesbarheten som må rettes før 2. gangs behandling. Side 4 av 6

5 Fagetaten har likevel valgt å legge planen ut til offentlig ettersyn nå fordi det er viktig å få en rask planavklaring. I denne vurderingen har fagetaten lagt til grunn at planleveransen gir tilstrekkelig grunnlag for naboer og høringsinstanser til å uttale seg til planforslaget. Konklusjon Fagetaten slutter seg i utgangspunktet til hovedformålet Forretning/Kontor/Tjenesteyting og hovedgrepet i planforslaget. Fagetaten har imidlertid noen merknader. Hovedsakelig gjelder dette følgende forhold: Nærmere presisering og redegjørelse for arealformål, antall parkeringsplasser, trafikkforhold, utnyttelsesgrad, byggehøyder, og bevaring av trær, jf. foran. ROS-analyse må justeres, jf. foran. Støyutredning må utarbeides, jf. foran. Planfremstilling, jf. foran. Dette er foreløpige vurderinger. Fagetatens endelige anbefaling vil fremkomme i etatens fagnotat til 2.gangs behandling. Vedtak I medhold av plan- og bygningslovens 12-11, og i henhold til delegert myndighet, legges følgende forslag til detaljregulering ut til offentlig ettersyn: Årstad, gnr. 13, bnr. 995, 996 m.fl., Storetveitvegen 96, Reguleringsplan. PlanID , vist på plankart sist datert Tilhørende bestemmelser datert/revidert ETAT FOR BYGGESAK OG PRIVATE PLANER Petter Wiberg byggesakssjef Ulf Sæterdal seksjonsleder Side 5 av 6

6 Vedlegg: Bergen kommune. Byutvikling, klima og miljø Saksnr /20 A. Plankart datert , dok 19 fil 2 B. Reguleringsbestemmelser, datert , dok 19 fil 3 C. Forslagsstillers planbeskrivelse, datert , dok 19 fil 26 D. Illustrasjonsplan datert , dok 19 fil 4 E. Snitt, dok 19 fil 5 F. 3D volumstudier, dok 19 fil 6 G. Solstudier, dok 19 fil 7 H. Naturmangfolds-notat, datert juni 12, dok 19 fil 8 I. VA-rammeplan, datert , dok 19 fil 9 J. E-post fra BKK, datert , dok 19 fil 24 K. Merknadskart, dok 15 fil 2 L. Oppsummering merknader til oppstart, datert , dok 15 fil 3 M. Forstudie datert , dok 15 fil 11 Fullstendig dokumentoversikt og saksgang, se snr Kopi til : - Sameiet Storetveitvegen 96 98, Storetveitvegen 96, 5072 BERGEN - Opus Bergen AS, Strandgaten 59, 5004 BERGEN Side 6 av 6